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摘要：隨著管理者對預算管理理論的認識不斷提高，使預算管理成為企業管理的重要手段。全面預算管理制度涵括控制評價等多種管理方法。企業正確認識預算管理并合理運用，對提高管理水平加強內控具有重要意義。自90年代起，我國房地產業迅猛發展，以服務業主，提供房屋配套設施管理服務的物業公司營運而生。物業公司為業主生活帶來很大便利，但由于物業企業發展時間較短，相比國外物業公司內控等方面存在不少問題。針對物業企業預算管理情況，結合物業公司經營實際，分析企業預算管理中的問題，從預算編制、反饋調整等方面入手，系統化解決實際問題，達到提高預算管理水平的效果。

關鍵詞：物業企業；預算管理；管控重點

近年來，得益于房地產市場繁榮，物業服務企業增長率以7%的增速進入快速發展階段。據有關數據顯示，我國物業管理面積年增長率為13%，物業企業數量達15萬家，物業企業進入黃金發展時期。但由于我國物業企業發展起步較晚，在預算管理等方面存在許多問題。全面預算管理是加強企業管理的有效方法，目前我國物業企業多數按照相關指導政策開展預算管理，但調查發現預算管理體系不夠完善。本文從預算管理內涵特點，物業企業預算管理現狀分析等方面進行探討，重點討論物業公司構建預算管理體系的方法要點，達到預算管理在物業企業有效應用的目標，促進物業企業可持續發展。

一、預算管理概述

預算管理是以企業戰略目標為指導，反映企業經營活動狀況，對實施結果與目標值對比，促成企業管理層高效管理。預算管理體系把影響因素納入其中，使企業各部門成員了解在全局中的職責。預算管理以企業經營目標為導向，實施預算編制執行等活動，預算管理是根植于企業戰略管理，對實現服務型企業目標具有獨特優勢。物業企業實施預算管理對加強企業內控具有重要意義。預算管理可以對經營活動進行事前事后全過程監控，有效控制企業戰略目標的制定，有利于合理優化資源配置，在提升企業競爭力等方面具有重要意義。由于預算管理為現代企業的內控方法，具有獨特特點。體現在是戰略目標制定與實施的后盾，是建立現代企業制度的基礎，資源配合合理規范。通過預算編制，控制與評價等活動可以全面展現企業經營狀況，分層下放到各部門環節，為建立現代企業制度打下良好基礎。企業內部不同部門預算指標具有關聯性，各部門負責人要清楚本部門在企業戰略目標中的地位，保證部門目標與企業目標一致。預算管理是系統工程，以實現戰略目標為終極目標。整合企業有限資源，合理利用資源提高經濟效益，達到企業資源優化配置的目的。企業常用全面預算管理方法包括固定預算法、滾動預算法、概率預算法等。選擇預算編制程序時按照預算管理特點，按照目標分級的方式進行。包括傳達目標、預算匯報、審批與執行。全面預算管理是推動企業發展的有效管理措施，對企業發展等方面起到重要作用。其意義體現在有利于企業戰略管理的實施，有利于企業制度的建設，推動現代企業管理方式的實現。通過企業各階層崗位員工職責管理，保障企業利益分配公平，完善企業內部制度建設。全面預算管理制度迫使管理者思想進步，提前預測可能出現的問題做好應急方案，成為企業戰略管理的有效手段。

二、物業企業實施預算管理的意義

物業企業是擁有專業資質從事物業管理的經濟實體，物業管理企業具有服務性特征。物業是服務性企業向使用者提供多方面服務，服務內容包括公共區域維護、公區設備修葺，安保消防管控等，可分為普通服務與特殊服務。物業服務企業品質體現在業主常見的單調公共區域服務，如園區綠化保潔等，隨著社會的發展，對物業提出服務不斷增加，物業企業應針對不同群體制定特殊業務服務。物業企業服務內容是為使用者提供設施，以實物服務與無形服務結合表現形式為主，其具有服務公共性、受益主體廣泛性等特征。企業通過采用預算管理方式，合理有效配置使用企業資源，使企業經營活動得到有效調控。實施全面預算管理有利于企業實現資源合理調配，通過對預算管理編制、考核分析，將目標分解到每個責任部門，可以對收入指標等關鍵經營指標有效管控；對資金集中管理，提高資金使用率。通過預算管理制度體系可以使管理人員有效應對突發情況，及時分析市場供給變化需求，促進企業穩定持續發展。物業企業實施全面預算管理具有重要意義，體現在有利于實現經營目標，提高經濟效益。全面預算管理實施基礎是企業目標明確，企業把預算管理方式與盈利目標結合，通過預算管理對經營把控實現企業戰略目標。經營運行中企業管理人員通過預算管理將人力財力資源整合，將企業資源應用于合理位置，激發資源的能動性，避免資源浪費閑置。預算管理內容包含收入成本等項目，是預算管理實際成果的表現形式，成本費用超出限額會發出警示，需要管理者找出問題所在提高既定經濟目標。

三、物業企業預算管理中的問題

隨著市場經濟的發展，物業企業面臨激烈的競爭，為降低成本，物業企業普遍采用預算管理方法加強內控，通過預算編制執行有效提升預算管理水平，但由于企業預算管理經驗不足，實際操作中存在許多問題。目前物業企業預算管理存在的問題主要包括對預算管理功能認識不足，企業年度經營目標不明確，預算編制不夠科學合理等，制約了企業的快速發展，亟需深入分析企業預算管理問題原因，為企業加強預算管理提供依據。企業高層管理者對預算管理功能認識是物業企業實施預算管理的關鍵，目前多數企業負責人對預算管理支持認可，但對預算管理功能作用認識不足，預算收入作為預算執行階段收入控制依據。企業管理者往往命令財務部門主導完成預算編制工作，財務部門在編制預算時未考慮實際情況，參照歷史數據完成預算編制，造成預算執行部門不能完成預算目標。企業管理層認為編制預算是負責人交辦工作，不會主動開展預算編制工作，導致失去預算編制的嚴肅性。企業員工是預算編制執行者，由于員工認為企業效益與自己無關，往往夸大數據上報，造成資源浪費。目前大多數物業企業未設立預算管理機構，企業指派財務部為預算工作機構，主要職責是組織預算編制培訓等工作，各單位為預算編制執行機構，由于業務部門工作繁重，對預算編制工作重視不足。物業管理企業編制預算時通常不符合全面性要求，表現為預算編制非全員參與，個別部門認為預算編制與己無關；預算編制非全方位性，預算編制信息包含經營業務相關財務指標預算數據，預算管理中僅重視編制執行工作，未考慮預算的調整考評工作。全面預算在編制階段未充分分析企業內外部市場經營環境，在預算執行中經常造成多項費用無預算。全面預算執行后未就當期預算執行情況認真分析，未認真分析產生差異原因，無法通過預算提高企業管理水平。多數物業企業未建立相關規章制度保障預算工作的開展，對不能按預算要求完成工作行為未給予懲罰。

四、物業服務企業預算管理對策

全面預算管理是企業的重要治理工具，實施預算管理有利于提升企業管理水平，通過預算管理可以使經營目標一致，管理思路相同，提高企業競爭力。物業企業實施預算管理取得一定成效，但由于多方面原因仍存在許多不足。針對目前物業企業預算管理中的問題，需要通過加強預算管理的認識，建立預算管理制度，完善預算編制等措施提升企業管理水平。物業管理企業應加強員工對預算管理功能的認識，企業財務負責人應通過學習熟知預算管理功能，掌握預算管理流程等知識，為實施預算管理奠定基礎。財務負責人要通過溝通方式使企業負責人了解預算管理的作用，組織各級管理人員參與培訓，聘請專業人員對員工進行培訓，提高對預算管理的認識。預算管理是系統性工程，完善的體系可以使企業員工明確工作目標，使目標工作目標相連。物業企業需要改善內部管理結構，逐步建立充滿現代化氣息，責任明確的預算管理體系，提升物業企業管控能力。物業管理企業在編制預算前確定合理的年度經營目標，將年度經營目標分解為部門經營目標，各部門逐級分解到專業小組。根據物業管理企業特點建立預算管理制度，包括全面預算管理組織機構、執行控制制度、分析報告制度等方面。企業可以建立預算管理組織機構，包括預算管理機構與執行機構。管理機構是領導企業管理的最高權力機構，物業企業應建立預算管委會，預算管理工作機構組織實施企業進行預算管理。企業預算管理編制要求內容全面，編制預算要求全員參與，包括企業各方面內容與預算編制執行各環節。財務部門為預算工作機構，按經營目標實現責任單位編制企業預算模板，就如何編制預算表格組織部門進行培訓。財務部匯總各部門編制預算表格，審查預算執行單位編制草案是否符合企業年度目標，是否與企業整體戰略目標沖突等。物業管理企業預算編制方法采用定期預算法，以年度為單位編制全面預算，對費用預算不考慮往期費用項目，根據預算期工作目標編制預算費用項目。物業企業應建立預算執行管理制度流程，預算執行中將預算控制分為執行前中后控制。預算執行機構負責執行前控制，力爭預算執行將發生額控制在預算內。財務部門負責預算執行中控制，對每項費用發生額按預算單項控制方式進行預算控制，超出預算費用按照制度完成預算調整后執行，充分控制預算費用支出。物業企業預算執行后做好控制工作，確保完成預算目標要求。

結語

預算管理是發達國家企業的重要管理制度，物業企業實現戰略目標必須重視加強預算管理。實行科學高效的預算管理才能保證企業良好經濟效益，實現企業戰略目標。當前物業企業預算管理存在不少問題，要求物業企業主動改善客觀環境，確保預算管理保障機制下，高效組織實施各類經濟活動。要把預算管理作為有效管理方式，提升經營管理水平，實現企業經濟社會效益雙贏。

參考文獻：

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作者：黃雅玲 單位：世茂天成物業服務集團有限公司