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摘要：近幾年，我國房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大挑戰(zhàn)，為了提高企業(yè)的競爭力、利潤及資金利用率，必須做好成本管控工作，實施全過程及全員成本管控，對成本控制意義重大，本文主要提出全過程及全員成本管控的一些措施，以實現(xiàn)成本管控的目的。

關鍵詞：成本控制；全過程；全員

1.引言

在經(jīng)濟和科技不斷發(fā)展的大背景下，人們對房產(chǎn)建筑的要求越來越高，同時在市場和政策的雙重調(diào)控下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著巨大的挑戰(zhàn)，各項成本增長趨勢明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸被壓縮到臨界點，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，使其能夠不斷地適應社會發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)應采用各種方法優(yōu)化成本，如實行全過程全員成本控制，既而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，實現(xiàn)真正意義上的成本控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展提供必要的保障。

2.全過程成本控制措施

2.1投資決策階段

在投資決策階段要做好調(diào)研工作，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時，盲目跟風，不了解市場需求，還有些項目投資分析內(nèi)容單一，通常只進行投資可行性分析，未全面分析投資指標和資金流向等，使項目的成本控制難度增加，也在一定程度上增加了市場風險，如較高的房屋空置率。通過市場調(diào)研，了解消費者需求，了解現(xiàn)有項目類別，對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場了解的越詳細，對投資決策越有利，并能大大降低投資風險。房地產(chǎn)項目具有周期長的特點，在進行決策時要考慮時效性，在掌握消費者現(xiàn)有需求的同時，要考慮其未來需求。在決策過程中，應合理分析判斷土地價值，從項目所在城市價值，所在區(qū)域規(guī)劃情況，項目周邊環(huán)境，周圍市政配套設施，所拿土地自身條件，既有項目類型，既有項目交易情況，區(qū)域內(nèi)存貨情況等方面著手，科學合理地確定項目類型，項目檔次，確保土地價值最大化，同時編制拿地時期的目標成本。確定了項目類型后還應積極開展競品調(diào)研，并充分挖掘賣點、平衡配置標準，分析、預測產(chǎn)品未來的銷售情況、租售價格，進而確定產(chǎn)品進入市場后的發(fā)展趨勢，為了實現(xiàn)利潤最大化，必須結合市場、信息和外部環(huán)境等因素，對產(chǎn)品進行充分的技術經(jīng)濟論證，并科學合理的編制投資估算成本。

2.2設計階段

設計階段對工程成本影響非常大，因此要嚴把設計關，做好招投標工作，對投標單位進行一一對比，選擇經(jīng)驗豐富的，理念新穎的設計團隊，良好的設計方案，可避免設計過程中盲目追求新而不顧工程成本，但也不可一味地追求低成本，而使設計方案老套，所以如何做到經(jīng)濟技術的最優(yōu)化至關重要，為避免成本過高，可采用限額設計，但設置的額度要科學合理，所以必須做好前期的工程概算工作。應進行多方案比選，可采用價值工程法進行多方案的比選，并對各方案進行成本預測，從而確定最優(yōu)的組合方案，并確定產(chǎn)品目標成本。在設計過程中，設計師須充分掌握目前市場所有材料，并結合材料的性能和特點選擇適用于相應工程的材料，在保證工程質(zhì)量的同時能夠降低材料的成本。做好設計前的準備工作，加強對施工場地實地考察，對施工場地周圍的環(huán)境進行了解，對一些在工程中可能出現(xiàn)的問題進行合理的預測，這樣可以使得設計方案更具有實踐性。在全面考慮下對整個工程做出科學合理造價評估，盡量避免問題出現(xiàn)。

2.3招投標階段

在項目招標階段，成本控制工作主要包括工程造價和工程量清單計價標準的確定，以此為后續(xù)選擇施工單位以及簽訂施工合同提供依據(jù)。工作人員在招投標階段為了明確項目的整體性規(guī)劃，應加強對項目的研究與分析，并項目的各個環(huán)節(jié)進行研究，以確定合適的施工單位，且應認真考察施工單位，并認真制定合同條款，在符合法律法規(guī)及建筑標準和規(guī)范的基礎上，結合公司要求，項目特點，市場環(huán)境等各方面因素，合同條款要具有可操作性，不能一味地照搬，要結合實際情況進行編制，后期要做好合同管理，充分發(fā)揮合同的約束功能，減少后期的扯皮，推卸等事件的發(fā)生概率，在編制合同時，調(diào)動各個部門配合參與，不能閉門造車，各員工可根據(jù)自己的經(jīng)驗及想法，提出相應建議，開會大家討論，可以將合理建議列入合同中。

2.4施工階段

嚴格把好材料關。材料費用占到工程總成本的一半以上，控制好材料的價格，對控制材料成本至關重要，多跑、多問，掌握不同時間、不同規(guī)格的成品、半成品原材料的市場價格，并做好價格的實時跟蹤，并建立價格信息體系，以便分析價格走勢，預防材料價格變動帶來的風險。做好材料質(zhì)量的監(jiān)管，嚴格篩選材料的進貨渠道，維護材料渠道的正規(guī)性，達到質(zhì)量與價格的最有比，進而強化成本節(jié)約。現(xiàn)場建立嚴格的材料領料程序或其他管控模式，設立專門的材料管理部門，施工過程中嚴格監(jiān)管材料的使用量，避免材料的浪費，尤其是鋼筋在加工過程中的浪費。實施動態(tài)管理機制，成本人員應根據(jù)施工圖預算確定相應的目標成本。在項目施工過程中，將目標成本進行細分，先細分到每棟樓，再細分到每個樓層，目標成本中應考慮項目可能存在的風險因素及實施過程中已發(fā)生，待發(fā)生但未進行確認的材料調(diào)差、變更等，實際成本中的工程量應認真如實核證，并對實際施工過程中的各項事宜進行認真記錄，將實際成本與目標成本進行對比，發(fā)現(xiàn)偏差及時進行處理，縮小監(jiān)測周期，有利于尋求偏差原因，并應及時梳理已發(fā)生成本和目標成本的和，并提交相應報告。

2.5結算階段

在竣工結算過程中，相關管理人員應認真核對各項資產(chǎn)，并整理好各項資料，以供后續(xù)階段使用。在項目結束后，應認真審核各部門與成本相關的資料，做好成本控制工作的事后控制。在成本核算過程中，為了更好地實現(xiàn)成本核算目標，應建立完善的成本核算制度體系，企業(yè)可根據(jù)自身特點，制定相應的核算標準和操作規(guī)范，以加強制度的有效性。成本核算對象的周期選擇應正確，以利于更好地提升核算效率和質(zhì)量。成本核算完成后，企業(yè)應認真總結分析已完項目的各項指標，總結有效的管控手段，以為后續(xù)項目積累經(jīng)驗。

3.全員成本控制措施

在成本管控過程中既要實施全過程管控，還應實行全員管控。對于成本管理人員，應具有扎實的基本功，多學習，完善知識體系，制定規(guī)范的規(guī)章制度，采用合理的成本管控方法，嚴把審核環(huán)節(jié)，應充分了解施工方式和施工工藝，經(jīng)常到施工現(xiàn)場查看具體情況，跟蹤施工進度，核準實際工程量，掌握材料使用情況，做好結算審核和簽證審核。成本管控工作需要多部門多人員的參與，如在投資決策階段，需要營銷部門、銷售部門的協(xié)同，施工階段，需要工程部，設計部等多部門的參與，工程部加強現(xiàn)場的管控，監(jiān)管工人的工作效率，監(jiān)管現(xiàn)場材料的使用情況，設計部門加強圖紙的審核，及時發(fā)現(xiàn)問題，減少施工過程中的變更工作。為完善成本管理手段，應制定相應的規(guī)章制度，并做到令行禁止，讓大家有章可循，有章可依；采用合理的獎罰機制，提高全員的成本管控意識，罰不是目的，目的是激勵大家能夠認真履行職責，并要向員工宣貫各項制度，規(guī)則，審批流程等。

結語

各個階段的成本控制是否到位都會直接影響開發(fā)項目的成本控制結果，因此對開發(fā)項目實行全過程成本控制，包括：項目投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段以及結算階段。將成本管理滲透到各個階段，各個部門，在各個階段采取相應的措施，提高成本管控效率，提高資金的利用率，減少資金的無效浪費，實現(xiàn)真正意義上的成本控制，以促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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作者：趙琳琳 史詠欣 單位：三亞學院