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第1篇：商業項目策劃范文

關鍵詞：商業地產；項目；策劃；市場

地產項目策劃的定義：對于策劃，美國哈佛企業管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理。”。具體來說就是人們針對某一特定問題，從若干可供選擇的有關未來事件的設想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進行的構思、規劃、論證、比較選擇等一系列行動過程。策劃實質上是一項根據已經掌握的現實資料，預測事物的未來發展趨勢，通過圍繞某一事物或活動的特定目標，全面構思、分析與事物或活動目標有關的各方面內容，并形成一份系統完整的書面方案的活動。

項目策劃就是從識別項目開始，經過機會研究、項目選定、項目論證、項目規劃等一系列行動來指導整個項目的過程，它也是激發創意，有效地運用項目中的有限資源，選定可行的方案、達成預定的目標、解決難題的過程。

地產項目策劃是在地產領域內運用科學規范的策劃行為。它根據地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃，并以具有可操作性的房地產項目策劃文本作為結果的活動。地產項目策劃按照策劃階段的不同可以分為項目前期策劃、項目實施階段的策劃以及項目運營階段的策劃。其中，地產項目前期策劃是指在項目前期立項過程中對項目所作的全局策劃，能為項目的決策提供依據，同時也為項目的實施和運營提供指導；項目實施階段的策劃和運營階段的策劃只是針對項目在不同階段所做的專業化或單一化策劃。

雖然目前我國商業地產發展處于蓬勃期，國家政府也采取了相關的宏觀調控措施，確保我國商業地產穩步健康發展，但是在實際投資建設策劃過程中依然曝露出許多不足之處。

（一）市場調研不充分。國內商業地產常常忽視前期規劃的重要性，不愿時間和金錢投入到市場調研與分析上，盲目進行項目開發，很多規劃設計方案缺少詳細合理的可行性研究。也有些開發商對擬開發項目進行市場調查研究如蜻蜓點水般的一帶而過，忽視了對項目地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，套用已有的商業經營模式，過高估計開發能力和市場前景，盲目的投資建設，而且易導致后期產生較多的運營問題。

（二）項目定位不準確。由于我國商業市場還不成熟，項目策劃位缺乏專業的運營商，商業與地產的嚴重分離，沒有實現商業與地產融合管理的經驗，片面強調個性化，使得項目定位脫離實際市場需求，不能準確把握目標客戶群的實際消費需求，使得目標客戶群的定位發生偏差，不能形成有效的供給，導致我國的商業地產很難實現相對完善的規劃、設計和長期穩定的經營。同時，我國商業地產的運營管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產權分散，無法進行業態的統籌分布與管理，十分不利于今后的商業經營管理。

（三）項目選址不合理。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址關系著未來商鋪生意的投資收益和發展前景。而然個別開發商忽視商業地產市場環境和人文環境，未能考慮城市規劃、交通條件、客流規律和競爭對手等因素，缺乏對地產項目的地理位置考察及經營狀況長期策劃，盲目的將開發項目投資建設在居民少的地段、死巷等位置，結果導致風風火火開店，靜悄悄關門的局面。

（四）項目規劃不可行。開發商由于追逐商業地產的高額利潤，往往忽視了項目的整體規劃布局，用商用建筑設計代替商業設計，脫離商業規劃設計的本質，不能充分體現商業地產的特征。有些開發商不惜重金打造標志性商業建筑，過于注重建筑外觀設計及投入，而忽視了項目內部的空間結構布局，缺乏相關的配套設施，導致內部空間利用率下降。更有一些開發商崇洋，使得商業項目設計理念、地域環境及人文氣息完全與國內的實際情況不符，導致水土不服，利用價值下降。

針對目前我國商業地產項目策劃過程存在的不足，我們需要采取相應措施進行改進，確保商業地產項目的投資建設更加科學性和合理性。

（一）重視市場調查分析。市場調查分析關系到商業項目的定位正確與否。因此在商業地產策劃過程中一定要重視市場調查分析。重點加加對項目的地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，全面調查不同層次的消費者需求、購買習慣、以及價位承受能力。加大對規劃設計方案的可行性研究，開發商提高對擬建項目前景預測能力，避免盲目投資建設，而提高決策的準確性和可行性。

（二）抓住市場缺口，準確定位。為了提高項目的市場占有率，開發要通過專業運營商的策劃，實現商業與地產融合。要善于發現地產項目市場的現實及潛在需求，深入了解項目所在區域的消費環境后，準確把握目標客戶群的實際消費需求，運用正確的手段和方法對項目進行正確的定位。在項目策劃過程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應突出項目的個性化，從而使得策劃方案具有創意，同時在商業地產的運營管理模式也要根據市場需求進行合理規劃，從而使項目的功能、效益和成本相互協調統一。

（三）合理選擇項目地址。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址對于商業地產來說尤為重要。一個好的項目地址不僅能帶來豐厚的利潤，而且還能促進項目的長久發展。隨著國家經濟的發展，人們生活水平的提高，他們對銷售商家的需求已經不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質的商品，尤其是對購物便利性需求更高，商業項目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競爭力。因此，商家在選址的過程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），認真規劃，為消費者提供更加便利的條件。

（四）切實可行的策劃方案。商業地產開發商要立足市場需求，在追逐商業地產高額利潤的同進，更要注重項目的整體規劃布局，科學編寫策劃方案，充分體現項目開發的必要性、可行性和項目規劃的合理性與多樣性。策劃人員要結合國內的實際情況，準確把握商業項目設計理念、地域環境及人文氣息等情況，合理把項目內部的空間結構布局，提高內部空間的利用率，充分體現商業地產的本質特征，同時也致力于滿足目標客戶的需要。策劃人員也要時刻掌握所策劃項目的相關信息，及時了解市場動態變化，隨時讓策劃方案與市場變化相符合，確保策劃的準確性、科學性和可行性。

總體來說，關于商業地產項目策劃方面的研究國內還處于起步階段，而國外方面的研究雖然比較完善。國外商業地產的研究雖不能生搬硬套于我國的具體情況，但可以結合國內商業地產的實際情況加以借鑒，找出適合我國基本國情的商業地產發展之路。

參考文獻：

第2篇：商業項目策劃范文

在中地行鼎盛時期，為尋求個人突破，他又毅然創辦了旭輝國際地產運營機構，與他的新伙伴們開始超越自我的二次創業。創造奇跡的馮暉，運用其獨創的房地產系統運營策劃服務模式（RSMO），在中國的房地產市場創造了一個個令業內贊嘆的經典案例，演繹了一幕幕地產傳奇故事。

與馮暉對坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業家的內心獨白以及其對中國房地產的信心、希望、憂慮與設想......

充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業地產運營策略供應商，為什么對商業地產情有獨鐘？

馮暉：我在十年前就預計商業地產在新世紀必然有一個蓬勃發展的機遇，就想通過一個個的案例，把商業地產的理論體系和專業化服務做起來。因為對于我們地產策劃機構來說，住宅地產的發展空間越來越窄了，一是住宅地產市場越來越趨于平穩和理性，最后達到市場平衡，房地產行業需要新的經濟增長點；二是住宅產品沒有再生性，屬于消費性地產，使用年限是70年，人們住在里面，變動性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對我來說，感到缺乏挑戰性。而商業地產就不同了，它的使用年限是40年，具有更新換代性，尤其是商業地產和住宅地產比較起來，具有五大特點：一是價值高；二是可以永續經營；三是充分享受物業的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報是住宅所沒有的；五是商業地產項目開發抗風險能力比較強，所以它屬于動力地產的范疇。

我國目前正處于城市化高速發展期，商業地產使傳統的商業形態發生裂變，這是一個充滿挑戰的事業。城市能將商業的價值無限擴大，并為商業的現代化、多元化提供最現實最厚重的載體。因此，商業與地產的聯動，實質上就是將城市經濟的兩個重量級板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產品”――商業地產開發。進入21世紀，我國的商業地產市場正在從長達10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業地產市場更顯蓬勃發展，各地商業地產項目如雨后春筍，成為房地產開發中極具潛力的投資型項目。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向動力型地產裂變。

發展商不能往火坑里跳

記者：有人說，商業地產賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業地產項目就要遵循商業規律。一個成功的商業地產項目，有四個重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規劃；其三是商戶組合；其四是經營管理。商業地產，“商業”是靈魂，地產是載體， 正因為許多開發商是初次涉足商業地產開發，所以犯了原則性錯誤：用住宅開發的思路開發商業地產，以住宅開發一次性收益代替商業地產靠物業升值贏得長線投資回報和現金流的獲益方式。

這么多年，全國的商業地產開發成功的個案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足商業地產！這是有道理的。投資商業地產如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預測和抗風險能力，就最好謹慎為之。因為商業地產的競爭比住宅地產還要厲害，沒實力、沒耐心、沒經驗無異于玩火。

記者：你對目前我國商業地產的形勢有何看法與見解？

馮暉：商業地產更容易導致金融風險，因為它的投資量越大，回收期更長，投資下去，如果后續經營不好，很難取得理想的回報效益。商業地產對整個城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個商業地產項目失敗，投資者的資金收不回來，開發商是沒有第二次生命的，經營者的資金沉淀在鋪位上，對專業管理者意味著管理的失敗，對終端消費者來說是享受服務方面的損失，從政府的角度看是城市規劃建設的一個敗筆，因為大的商業項目都是城市規劃的重要課題。

當前我國的商業地產現狀有六個方面：一是有的發展商因為對商業不了解，導致對商業地產項目開發十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業地產項目投入運營，很多分割產權出讓的項目可能會有大批投資商業面積卻收不到預期回報的投資人會找開發商清算。

二是商業與地產的不匹配，相互脫節是很嚴重的問題。商業與地產對應不起來，場和市對應不起來，商業建筑和零售商的需求對應不起來，結果導致招數困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費。

三是政府正充分看到商業地產的金融風險并加強監督。目前，商業地產開發主體多是住宅開發商轉型，與國際成熟開發套路不同，由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款，且分割產權出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調控對商業地產的打擊更大，更直接。

四是沒有實力的商業地產項目，通過資產重組合作和轉讓有實力的開發商是較好的辦法。有的開發商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價銷售辦法，導致商業項目爛尾，后續無法經營，其危害性更大。

五是隨著零售業在今年年底徹底對外開放，我國商業地產整個行業的開發水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進和照搬也不利于商業地產的發展。

六是如何找到一套國內商業地產行之有效的本土化運營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內行不通。只租不售，錢從何來？物業既要賣的好，又要經營得好，這才是打開商業地產運營的金鑰匙。

需要系統運營策劃模式

記者：商業地產項目投資巨大，嚴格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點嗎？

馮暉：商業地產項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業價值，也就是說都具有一定的地段優勢。各自有各自的優劣勢，只要我們把土地的價值發揮到最大，把劣勢轉化為優勢，商業地產項目是會成功的。

地產，顧名思義，就是要研究如何讓土地產出的更多，當然不是研究土地的化學成分，那是農業所需要的。我們要研究的是土地的經濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個商業項目卻有不同的表現，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業用地，多少人口，周圍環境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。

記者：關于商業地產的策劃，能談談具體做法嗎？

馮暉：商業地產項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業地產項目是注定走不長遠。目前在地產策劃營銷界有三大類型，一種是以戰略策劃為主，屬于理論性研究機構，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰略方案客戶往往難以執行；一種是以房地產銷售為主的實操性公司，善于具體的銷售業務和執行層面的戰術設計，以某一項目的銷售業績受到業界的贊譽，但因為缺乏應有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統的戰略指導。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務。但全程策劃雖然是每個環節都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環節的統一，很難保證項目的成功。商業地產開發的成功必須要有一個創新的服務模式來保障。

記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產系統運營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對一個項目來說，RSMO模式不是注重的某一點、某個局部、某個時期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續經營與持續發展入手，先考慮項目的后續經營與持續發展的遠期戰略，再根據總體戰略要求與部署，提出系統的確實可行的解決方案，最后在項目開發與實施過程中進行整體統籌運作。

運營策劃與全程策劃等其他模式的區別在于：在實操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發商以建設性的指導。所以由于自身專業的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。

第3篇：商業項目策劃范文

關鍵詞：建筑策劃；過程分析；商業建筑；

前言

商業建筑要適應越來越多的服務內容,提供靈活多變的空間,除造型的特色外,內部空間環境設計也要研究人們的心理。商業建筑策劃將面臨更多更廣泛的問題,其深度和廣度的增加將不斷充實和完善建筑策劃這門新興學科。隨著商業建筑策劃理論研究的深入,它的社會效益與經濟效益將日益被人們所重視,其研究機構的組織形式、管理體制也將日益完善,我國的建筑學領域的發展也將呈現一個全新的格局。

一、商業建筑策劃的過程分析研究

1、總體項目構想

總體項目構想包括商業建筑外部條件的把握和商業建筑內部條件的調查。外部條件主要是指圍繞建筑的社會條件和地域條件。社會要求來自各個方面,建筑是和地域分不開的。商業建筑的建筑策劃,則要研究在城市中的作用、與周圍道路、廣場等公共空間的關系,外形的研究也要考慮在城市景觀中所充當的角色以及所在地區的建筑風格特色、建筑限高與體量大小等,應該做到與城市景觀有機結合在一起。社會的要求方面,不只局限于建筑物用地周圍的相互關系,還必須對環境進行全面考慮和研究,這些外部條件是做好建筑策劃的關鍵。商業建筑內部條件的調查是對建筑自身的最直接的功能上的要求。現代商業建筑無疑是城市總體面貌的重要特色之一。

2、目標分析及確定

商業建筑是消費市場買賣雙方進行商品交易活動的建筑空間。按建筑空間規模的變化分類可分為大、中、小型商店,但此標準常因建筑類型的不同和國家地區的區別而異。按建筑空間形式分可分為以下幾種:獨立設置在一幢建筑內的獨立式商店；與其他用途的建筑如住宅、辦公寫字樓、旅館、車站等組合修建而結合為整體的合建式商店；和在街道兩旁毗鄰相連修建商店組合而成的商業街；采取交通措施,保證步行購物、安全舒適的步行商業街；商業街上空架設屋頂拱廊的室內商業街；設于城市地下或建筑地下層的地下商場和地下商業街等。商業建筑的類型是豐富多彩的,而且隨著經濟的發展和社會的進步越來越呈現多樣化的趨勢。只有綜合運用各學科領域交錯發展、相互融合形成的現代觀點來分析、判斷、決策,才能設計出真正為買賣雙方歡迎的商業建筑空間。

3、策劃內容

策劃內容包括組織策劃、經營策劃、空間策劃、技術策劃。建筑策劃業務的內容,根據對象而有所差異。對集合住宅、社區、新市鎮或學校來說,建筑物的內部或配置等空間策劃,往往是整個建筑策劃的最主要的部分。相對的,在商業建筑策劃中,由于預估建筑物營運的收支是非常重要的工作,因此經營策劃便成為建筑策劃中非常重要的部分。不過,隨著經濟的發展,對企業經營者來說,其建筑動機的思考也出現了變化。建筑已經擴展成一種表達企業特有形象的方式,并且將這重點導入“究竟要如何建造何種建筑物”的空間策劃中。為吸引顧客而策定商業建筑的過程中,在組織策劃、空間策劃、經營策劃中無不體現了集客這一概念,其中空間策劃和技術策劃是和建筑緊密相連的。對于商業建筑,由于其主要目的是贏利,故在做此類建筑策劃時,應加重經營策劃的分量,在人員的配置上,重點是熟悉市場、懂經營的人員的加入、加強市場調查、分析,建筑策劃的總負責人也應該是一位對市場有一定了解的建筑師。

①空間策劃。商業是城市中最活躍的經濟成分之一,亦是城市形成和發展的主要推動力之一,商業建筑是城市的時裝,變化多樣,發展迅速。商業空間是城市布局的重點。空間策劃可以分為計劃、功能、展示等項目,計劃是指基地面積、商場規模或通路的寬度之決定等策略。此外,還包括商場內通行之方便性(電梯、電扶梯的配置、交通等),使交通具有回游性,使顧客與商品的接觸會盡量增加,自然增加了購買率,同時還包括商業建筑將來的布局發展等等。計劃策劃包括規模策劃和發展策劃。在確定商業建筑的規模時,應根據地區特點,購買力狀況,以及便利消費者購買和經濟核算等原則進行統一規劃,合理安排,區別不同情況設置大、中、小型商店。我們知道,任何形式的商業建筑的服務半徑都是有限的,在今天日趨激烈的市場競爭中,如何贏得顧客的信賴和回頭率是至關重要的。如何讓顧客在每一次購物中都能獲取新意呢?發展是必要的。但發展又不是盲從的。從策劃開始就應該有考慮和遠見,以盡可以在項目選擇和用地等方面留出發展的余地。發展的模式歸納起來有三大類:內部擴展與完善模式；局部擴展模式；整體擴展模式。至于將來采取何種模式發展,要看企業的經濟實力和經濟特點而定,不能盲目追隨潮流,要注意避免選擇不必要的改造性不強的商業建筑類型。

②技術策劃。在商業建筑策劃中,為了創造一個既試用又舒適的空間環境,必須充分利用近代科學技術的一切新成就從空間“質”的方面來保證功能的合理性。這樣不僅可以體現新技術的實用性,也可以為商業空間帶來新的活力,注入新的血液。選用合理經濟的結構形式以形成功能所要求的空間形式,根據商業建筑的性質、等級等不同類別采取不同的結構形式。如大規模的商業建筑,結構多采用鋼筋混凝土框架；設置于住宅、辦公樓等建筑底層的商業建筑,其營業廳形式受上部建筑的制約,結構常采用混合式或框架式。而某些單層或低層的大面積的連鎖商場可采用鋼結構或拱等結構形式。同時還要考慮充分利用天然采光、通風、日照等自然條件；設置空調裝置以保證室內合適的溫度和濕度,同時商品的種類繁多要求空調種類有一定的靈活性；設置消防報警系統,設置足夠的防排煙設備,在貨物存放處和營業廳應考慮避免火災和引導疏散等要求；設置樓宇自動化―――智能系統；設置具有完善的中央管理及自控系統,提供中央整體監察,對機電設備故障做出及時的覺察與分析；充分利用商場內部具有的網絡系統,實現樓內數據、語音和多媒體虛擬專用網的服務。

4、策劃方案的完成

目前,國外建筑設計中的概念設計已有很久的歷史了,國內的這類設計實踐也在日益增多,正在逐步實現規范化。對于建筑策劃來說,要決定建筑的性質、性格、規模、利用方式等,從而擬訂建設任務書,但如果沒有具體的建筑構想和方案,決定這些條件是困難的。這種研究性的方案設計應屬于建筑策劃的范疇而不是建設項目的正式設計。它只是建筑策劃的一部分,只是依據這種探討性的設計為建筑策劃的其他內容提供參考。商業建筑策劃報告的擬訂,是將整個策劃工作文件化、邏輯化、資料化、規則化、格式化的過程。它的結論是商業建筑策劃全部工作的總結和表述,它將對下一步的商業建筑設計工作起到科學的指導作用,是商業投資項目進行具體設計的科學的合乎邏輯的依據,也便于投資者做出正確的選擇。結論報告包括框圖和文字表格兩大部分,其中框圖部分包括經濟模式、環境模式、人口構成模式、使用模式、商業空間組合模式框圖及項目評價、決策圖式；文字表格部分包括項目的規模及主題,商業建筑主要服務對象,造價表、經濟損益表、結構造型材料表、建設周期表。實施總結包括促銷、后續調查、定期抽檢。并對策劃方案總結,為今后的策劃工作積累經驗。

第4篇：商業項目策劃范文

我公司對商業的操盤經驗幾乎為零，目前我公司唯一開發的一個商業體項目，還是與其他商業公司合作開發。從12年拿地到現在，設計圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因為電梯一項的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設計是家常便飯，項目工期是一拖再拖，不能按期交房的風險越來越大。詳細探明商業地產與住宅地產之間的區別，對我們更好地操作商業地產項目是至關重要的。

商業地區與住宅地產區別較大，主要是底樓位置要求、目標顧客、功能用途、消費環節、物業要求、產品設計、營銷方式、投資回報形式、專業程度、綜合實力等等。

1.產品性質不同

住宅產品的本質是功能性產品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現。

商鋪的絕大多數買主購買的首要目的是出租獲利，已經商鋪本身的售價升值。購買的根本目的是讓手中現有資金通過商鋪這一“產品”實現保值增值。因此，商鋪的本質是金融產品。

2.價值體系不同

住宅項目的主體是開發商、業主、物業管理公司，開發商移交產品后價值就得以實現；而綜合型商業項目中，需要開發商、業主、經營商戶、商業管理公司、物業管理公司、消費者6種角色，商鋪開業后能持續良好的經營，商鋪的價值才算真正得以實現。

3.客戶構成不同

住宅的購買者主要是小資階層、白領階層、普通人員，現目前市場條件下，基本是自用，投資者較少。商業地產的購買者則是一般的經營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。

以上的不同，注定了開發關注點不同，主要是以下幾方面：

3.1地理位置方面

住宅地產的環境，只要能進人，只要能通車就行；商業地產的價值首先體現就是地理位置，應選擇成熟的商業區或者是有發展潛力的商業地段。

3.2銷售策略方面

商業地產是物業升值和商業經營收益為投資動力，即商業銷售后要考慮返租、回報和風險的問題。

住宅項目的營銷策略目標是讓人認可項目，商業項目的營銷策略目標不但要認可項目，更重要的是要讓他們對項目的定位、經營管理有信心，對項目今后的增值升值有信心。即需要通過對商業發展前景、片區商業發展前景、經營管理承諾的分析、論證引導客戶建立起投資的信心。

3.3推廣節奏方面：產品決定客戶，客戶決定推廣

住宅的推廣過程的重點和難點是在項目還沒有具體形象的時候。因為在項目前期，所有的定位和設計都只停留在圖紙上，人們對項目的態度存有一定的謹慎，而隨著工程進度的進展，項目逐漸呈現在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持。

商業項目推廣的重點階段是項目開盤前后，這是商業項目銷售的黃金時間。因為商業項目的購買動力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項目推廣的信息傳達。在項目操作的前期，開發商具有信息優勢，可以有甄別地傳達信息，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內促成銷售行為的產生。但隨著項目的進展，開發商的信息優勢將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會更多，購買猶豫性也就不斷增強。同時商業項目必須要能招商營業才能初步體現其價值，因此開始營業前的招商進展，營業后的經營狀況直接影響了各個層面客戶對項目的信心。

3.4綜合實力方面

從資金運作的角度講，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發。而商業地產的銷售風險很高，商業銷售完成后，對后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業經營的培育期，實現盈利。即商業地產的資金投入周期長，回籠資金慢，財務壓力大。需要公司強力的資金實力，才能支撐項目開發完成，獲得贏力。我公司開發的項目，就是從12年5月開始資金投入，預計到17年才能回本，后續商業運營良好，才能獲得利潤。

3.5對專業的策劃機構要求方面

第5篇：商業項目策劃范文

一些商業地產在操作時，因為經驗不足的原因，會導致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結一下造成商業地產招商開業后經營不善的原因，希望對受眾有淺許幫助。

一忌：請無商業運營經驗的策劃公司全程運營

商業地產操作完全不等同于產品與社區房產的操作模式，它需要的是系統的商業運作模式支撐，各個不同的環節都需要精于商場操作的人力運作，很多商業地產項目不經考慮就聘請一些毫無商場運作經驗的策劃公司來做全程運營，實在是犯了商業地產的操作大忌，試問，連基本的動線設計都不會的策劃公司你敢相信嗎？

在我接觸商業地產過程中，發現很多策劃公司依然在運用為企業產品策劃時的思路在實施，更多的甚至是在用頭腦風暴進行“概念”炒做，以為只要有一個好的概念，就可以一切無憂，殊不知，商業地產運作的各個系統是互為聯系的，業態規劃、運營模式、管理體系構構建的支持才是最終商場是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對的商戶更關心的是內在的運營環節，否則概念再好，招商后的存活率也是相當渺茫。

二忌：混淆的市場調研

很多商業地產的操作公司依然從項目周邊各經營場所分布、消費者調研、人流、社區居民分布等基本要素的來操作，這是傳統社區類住宅調研的方法，此類調研只能做為商業地產調研中的一個小要素。

商業地產的操作在做市場調研時，更注重當地商業形態的結構，會從當地競爭力的業態組合做為出發點，對各個商圈主業態、模式進行分析，并結合項目的本身情況進行綜合評析，以此為后續的定位及業態規劃提供科學支持。

我5月份操作的一家商業地產項目，當時與我們同時收取調研費進行競爭的是國內一家著名的策劃公司，對方派了6個人的項目組到達，但是我們發現，6個人中沒有一個人操作過商業地產，只有他們的項目總監曾經策劃過住宅房產，而且有四個是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調報告中，他們為商場定位的基本依據就是調研了數以千計的消費者后，根據消費者的需求，為該商場做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒有去考慮此類的業態組合能否讓商場持續存活，如此的做法是典型不知深淺的不負責任的思想，

三忌：自以為是的另類定位

沒有商業運作經驗的策劃公司及部分商業地產在操作時，差異化策略會做為規劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習慣了產品的概念模式，以為商業地產的操作也會一樣火爆，而只以概念為突破口，想當然的將商業地產打造成定位獨特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場業態如何搭配？市場是否是如此大的容量等核心問題。

商業地產想操作成另類獨特的定位形式有三個要素：1）、核心商圈。2）、交通發達。3）、營業面積低于3000平。

如果背棄了以上三點要素，既使招商情況再好，開業兩個月內就會顯出疲態，業戶糾紛100%會發生，倒閉是理所當然的事。

四忌：經營業態規劃混亂，急功近利簽約

業態規劃是商業地產成功運營的重要環節，商業地產最忌諱的就是業態規劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會個人口頭答應商戶的一些附加條件，這都為開業后商場的運營埋下不好的伏筆；因為不做品類要求，開業后商場的重貨現象非常嚴重，惡性競爭難免，甚至有的商戶大動干戈；如果開業后經營順利，業戶的矛盾不會激發，一旦開業后經營不順，所有的問題原因將會直接全部推給商場方，對商場運營極為不利。

有一家商場，為了快速回款，競然把人氣最旺的女性類商品全部放在一樓經營，而將二三樓做成男裝與家紡類，結果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個低級的規劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場的糾紛天天發生，再加上簽約時不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場退租，商場根本不可能進行大調整，而苦不堪言。

五忌：動線處處死角

動線設計是商場開業后全面盈利的關鍵因素，只有將動線設計到位了，才能保證客流量能夠自然的到達商場的每個位置，不會使商場形成某個部位的死角。

DS商場（22000平），在籌劃時請了FYDE房產公司為其規劃，該策劃公司是住宅型房產專業機構，對商業地產運作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動線，結果建成后商場四個角全部是死角，只是在扶梯附近的業戶經營良好，四個死角人流稀少，退鋪事件天天發生。

六忌：運營模式滯固

第6篇：商業項目策劃范文

如何做好公司宣傳冊宣傳冊分很多種類，產品宣傳冊、企業宣傳冊、紀念宣傳冊、招商手冊等等，在做一本宣傳冊的時候也要注意幾個方面：

1、宣傳冊最忌諱的就是滿篇幅的文字信息、圖片，一點沒有主線可言，很多企業只會一個一個的說：企業文化是。。。。企業理念是。。。。企業背景是。。。。企業核心價值是。。。。企業產品是。。。。企業服務是。。。。這樣的畫冊做了絲毫沒有任何企業品牌特點而言，現在需要追求的是定制化服務，要根據企業自身的品牌特點、定位、市場等等因素 進行高精度提煉，提出最有效、最簡單、最能讓人理解并記住的話語闡述自己想要表達的意思。

2、一本宣傳冊要結構清晰，這本宣傳冊我做的目的是要突出體現什么的，這個要清晰，之后在進行結構上的劃分，P數劃分，這里切記一點，一定避免什么都想說，什么都沒說的結果，一本宣傳冊如果你沒有一個突出重點想宣傳的核心，那就意味著你什么都沒表達，當一個人看某個企業的宣傳冊，他一定只是記住其中的一小部分，想通片都記住 這是癡人說夢。

3、宣傳冊的整體設計風格要結合企業的品牌特點，企業背景、定位及里面的文字內容進行綜合考慮，能脫開文字談設計，否則會有在辦公室里談情說愛或者在海邊鉆油井的感覺。

公司宣傳冊文案1人世間最偉大的力量莫過于思想(封面)

鄭州在路上企業管理咨詢有限公司;河南國賓車隊汽車旅游服務有限公司;河南天宇旅游策劃有限公司

財富文化展(封二)

財富是一位文化天使，只有領悟到了財富的文化光輝，才能駛入發展的金光大道

發展是硬道理 規模是硬任務 品牌是硬指標

中原經濟發展進入群雄逐鹿龍騰虎躍時代，中國經濟發展進入極時代、拳王爭霸賽時代;大發展快發展高起點高效益，成為未來經濟發展第一唯一選擇。

觀念是第一生產力 人才是第一競爭力 機制是第一發展力

賺錢是一件力氣活 賺錢是一種技術活 賺錢是一門藝術活

企業經營第一難題永恒主題：發展發展還是發展;市場市場還是市場;效益效益還是效益

財富大學堂(內一)

管產學民思想交流平臺 形象品牌戰波傳播舞臺 市場營銷拓展法身基地

樹立公眾品牌形象 展示思想文化力量

社會大舞臺 市場大品牌

中原崛起戰略論壇

企業家財富故事會 企業家大講堂

資本經營論壇 品牌營銷制勝之道

企業文化研討會 企業影視作品創作

大學生創就業論壇培訓 企業內訓 拓展訓練

企業家之路(書、DV)在路上編著

財富旅游(內二)

發掘旅游財富文化理念 創造旅游文化財富價值

經營旅游的實質是經營文化。旅游是美學文化娛樂文化藝術文化的三結合

財富之旅 思想之旅 名車颶風

養生健身 度假休閑 文化娛樂藝術之旅

君山問道，安陽說易;跨越關山，內鄉探秘;金雞報曉，萬仙有約

溫暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中國――大上海;家鄉異國――港澳臺

詮釋大別山：一山別南北，一山始陰陽;一山和天地，一山興炎黃。

幸福生活(內三)

智慧是第一創造力 心態是第一幸福力 藝術是第一快樂力

企業家俱樂部

企業家藝術節 企業家健身節

企業家藝術大舞臺

企業家幸福家庭文化藝術節

企業文化藝術節

企業職工全民健身運動會

企業家藝術家聯歡文化藝術節

企業發展成就展 企業產品展銷會

名家策劃 裝點生活

聯誼聯歡(內四)

用聯歡凝聚合力 讓聯誼創造奇跡

影視傳媒(旅游客車)、場館傳媒(財富展會)、報刊傳媒《企業家園》、網站傳媒(中原汽車旅游網、在路上學習網等)

一報一刊一館一視頻三網站聯合傳播立體攻略 專題宣傳策劃，專題宣傳片制作播放，直接面對終端目標客戶 創造更大更佳社會經濟效益

企業家聯合會大聯歡 聯歡聯誼文化藝術節

企業文化大聯歡 企業內刊編輯部聯歡聯誼文化藝術節

企業家聯合會聯絡員聯歡聯誼文化藝術節

河南汽車旅游綜合實力第一品牌 中原唯一專業汽車旅游服務網站

企業寄語

有緣與您相識，是我最大的榮幸!

有緣為您服務，是我最大的幸福!

您的快樂，就是最大的快樂!

一次相見，友誼常相伴!一次握手，永遠是朋友!

提供個性化、績效型講座論壇培訓，為企業發展、市場營銷提供富有實效性的學習服務

選擇大于努力 伙伴決定成就(封底)

總裁思想風暴 引爆生產力 輝煌生命力 享受幸福力

電話 網址

地址

公司宣傳冊文案2P1扉頁：希瑞顧問智慧創造成功

一個致力于商業地產、住宅地產，為客戶創造并提升商業價值的管理顧問機構

一個全力以赴為零售企業提供完整解決方案的營運管理顧問機構

一個與國內外一流管理專家合作的專業管理顧問機構

與中國連鎖經營協會多次主辦河南商用房地產營銷高峰論壇 成功運作300多個有影響的案例

國內最早成立的專業零售管理顧問機構之一

成功策劃首屆河南連鎖業大會

河南商業史上操作商業項目最多的管理顧問機構

擁有一支集專業理論知識與豐：富實戰經驗于一身的管理顧問團隊

P2扉頁：公司董事長/首席顧問何宏劍先生簡介(附有個人圖片)

P3： 目錄

希瑞是誰

希瑞團隊

希瑞文化

希瑞能做什么

希瑞做過什么

希瑞伙伴

希瑞愿景

P4pn：

希瑞是誰?

Theory理論、學說。

奮斗是最壯美的人生，創業者寫就世間最華美篇章!中原地區零售行業理論的先行者，商業地產理論的領跑者。

鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司初創于1999年，是一家專業從事商業地產全程策劃：項目盈利模式研究、市場調研定位、概念規劃設計、設計優化及設計跟蹤服務、招商、銷售為主的房地產管理顧問機構。是中國商業顧問網下屬公司，是國內最早成立的專業商業管理機構之一，現有員工 人，每年房地產招商銷售面積超過 - 萬平方米，有 _多家成功的案例，擁有卓越的客戶網絡及供應商網絡，成功打造了一支集專業理論知識與豐富實戰經驗于一身專家團隊。

公司致力于為客戶量身定做完整的解決方案、企業發展戰略規劃、快速消費品企業的通路建設與供應鏈優化以及商用房地產的規劃設計招商，我們將竭誠為客戶提供低成本超越競爭對手競爭策略咨詢服務。公司已成功舉辦了三屆河南省超市管理論壇，成功策劃了首屆河南連鎖業大會，與中國連鎖經營協會一起主辦了20xx河南商用房地產營銷高峰論壇，與中華零售網一起在北京舉辦了20xx職業經理人系列培訓，受到客戶廣泛好評。20xx年根據客戶和市場需求公司調整服務策略，開始致力于商業房地產定位、規劃設計及招商運營，為客戶創造并提升商業價值。

希瑞公司愿與房地產行業和零售行業里孜孜不倦進取的企業共創卓越

希瑞團隊

理論先行的拓荒者

我們堅持只有專業才能立足，只有真誠才有客戶，只有奉獻才能發展。我們相信專業的團隊和精誠合作是企業最寶貴的財富。世界上沒有完美的個人，只有完美的團隊。以一批擁有豐富理論及實踐經驗的商業地產專家為核心，集合了商業零售、廣告、金融等多行業、多領域的實戰型精英團隊，使希瑞成為一支專業、智慧、敬業、務實的專家顧問團隊。通過希瑞商業模式科學嚴密的運行體系和流程，本著雙業精神專業、敬業的企業精神，以達到彼此共同的目標!

公司董事長/首席顧問何宏劍先生(附有個人圖片)首批國家培養的工商管理碩士學位(MBA)，兼任河南省商業行業協會副會長、連鎖專業委員會主任委員， 并被多所大學聘為客座教授。20xx年在北京被授予全國首屆MBA成就獎，是該獎項我省唯一的獲獎者。六年來，帶領公司精英團隊成功地策劃了200多家大中型超市、量販、百貨商店、生活廣場、連鎖便利店及農改超項目;同時，還主持舉辦了四屆河南零售超市管理論壇及首屆河南商業房地產論壇，創辦了中國商業顧問網。

希瑞文化

不懈努力的動力源泉

每一滴水都有文化：溪水涓涓、黃河濤濤、長江奔騰、大海洶涌，企業擁有了文化，就如同人有了思想，前進的腳步才能勇往直前。文化，作為一種資源，被希瑞人視為企業的靈魂與核心價值體系，并滲透進企業經營活動的方方面面，從而建立了富有希瑞特色的企業文化。

企業愿景國內商業顧問的領跑者

經營哲學最適合的就是最好的

公司精神雙業精神專業、敬業

公司作風誠信敬業、嚴謹高效、務實創新

人本政策宏偉的目標感召人、良好的待遇吸引人、優秀的文化指引人

管理要略溝通信任、團結協作、尊重服務

公司使命管理創造價值

希瑞能做什么?

說理立論，量身打造。

把握中國商業地產的發展機遇，致力于中國商業地產的綜合性全程服務。

商業地產全程策劃

(一) 市場調研、

市場調研是商業地產全程策劃的必要環節，目的是通過

科學的市場調查，以及準確的了解和掌握市場信息，并在此基礎上對市場做出科學的預測，為項目市場定位、產品定位等論證提供技術支持。

終端消費者調研分析

商業物業經營者調研分析

投資者調研分析

甲方公司內部需求調研

項目所在地商業競爭格局調研分析

項目所在地整體商業競爭格局調研分析

項目所在地整體商業環境(商圈)調研分析

項目所在地主要競爭項目分析

項目周邊公共設施調研分析

(二) 項目總體定位

地產項目必須為自己選擇目標市場總體定位，實施有效

地市場定位戰略，以便使自己在這一目標市場中處于優勢地位。合理、準確的項目定位是決定地產項目成功運作的關鍵所在。

項目業態定位

項目功能定位

經營客戶定位

投資客戶定位

客戶群體定位

項目主題定為

項目形象定位

(三) 概念規劃設計服務

概念性規劃設計是項目開發設計中不可缺少的環節，是

在項目方案設計開始之前提供給業主初步的方向性設計草圖、示意圖、規劃圖、鳥瞰圖、項目問題分析、風格趨向等內容。具有思路的創新性、前瞻性和指導性，也是和業主探討方案的基礎。

依據項目定位，研究出合理盈利模式

區位分析圖

規劃總平面圖

主要經濟技術指標表

概念規劃功能分區圖

鳥瞰圖

項目設計任務書

(四) 設計優化及設計跟蹤

獨特的精心策劃與構思設計，能夠充分體現項目的獨特魅力，盡顯自身特質，為總體整合、塑造、運營的成功奠定堅實的基礎。

優化設計院規劃設計方案

優化設計院建筑設計方案

優化設計院業種業態規劃方案

優化設計院商業鋪位分割方案

配合設計院完成項目設計工作

(五) 招商

商業項目建成后要根據產品的市場定位、產品特點、

渠道特點、來確定適合自己產品詳細的規劃和經銷商目標群。一個成功的項目要注重長期發展，要求經銷商要有運作市場的能力，這需要一個挑選和市場調查以及和經銷商協商的過程。

商業業種業態規劃

商業物業鋪位分割及鋪位面積

商業物業外立面建議

商業物業入駐品牌建議

商業物業租金及銷售價格建議

主力店招商

其他商業物業招商

(六) 銷售

地產項目的銷售具有相當的綜合性與系統性，營銷工具的組合、銷售變量的整合、營銷序列的和諧、推廣計劃的策略、產品個性與投資者、消費者有效契合是項目能否成功的關鍵。

產品定位建議

整體營銷推廣計劃

階段性銷售策略、市場推廣策略及實施的計劃

制定銷售價格策略

日報、周報、月報的提交

完成甲方制定的銷售及回款任務

二、其他業務

開發策劃及運營管理

CT設計、促銷設計、營銷方案

消費者研究及市場調研

零售企業發展戰略規劃與設計等

希瑞做過什么?

理論與實踐同生共長，智慧創造成功的結晶。

任何理論都是一種客觀上的規劃，只有付出實踐才是一種真正的成功，希瑞人經過十多年的不懈努力，在中原大地商業地產的市場上創造了一個又一個的奇跡。

(案例：文字說明配置項目圖片)

希瑞伙伴

發展與共贏，合作與成功

希瑞人經過了十多年的發展和各界商業團體、商業機構，建立了

長期的合作共贏的關系，積累了一大批的商業合作資源。

中國連鎖經營協會、中國商業顧問網、中國零售網、河南省商業行業協會、亞洲財富企業中國有限公司、麥當勞、肯德基、丹尼斯、沃爾瑪、家樂福、德克士、銅鑼灣、易初蓮花、國美電器、永樂電器、銀泰百貨、老百姓大藥房、百安居、東方家園、家世界

(配標志圖片)

董事長致辭 希瑞愿景

公司宣傳冊文案3一、關于我們

如果用單頁說明書或大型說明書無法容納復雜的廣告內容時，需要多頁的宣傳畫冊印刷子形，這種頁數多的宣傳冊，在編輯方針上，必須要有一貫的內容，在布局或美術觀點上，也要使宣傳畫冊印刷能發揮個性。這種多彩多姿的版面，能提供讀者知識，除能激起潛在顧客的購買力外，亦可用作參考資料，永久保存。

我們根據客戶在不同時期理念及形象的變化，為眾多的企業、機構提供推廣手冊的策劃和設計、制作服務。我們綜合色彩、圖形、文字及攝影等平面創意手段和出色的工藝制作技術為客戶創作符合企業自身推廣需求的宣傳畫冊印刷。

二、本宣傳冊著重傳達一個信息：XXXX有限公司的服務是豐富的、人性化以及專業的。

三、本宣傳冊的主要目的：宣傳品牌主張、打造經營服務、理念、展現核心競爭力。

四、具體方案

P1、封面

整體畫面以綠色光線圖及公司標志構建，表示公司的穩重、嚴肅，又不缺乏新意，體現了企業的穩健發展，美好的前景和氣宇不凡的態度。

P2、總經理致辭

放置公司總經理圖片，致辭增強公司的社會美譽度和信賴感。

P3、目錄

P4、企業精神、理念及遠景

以展翅翱翔的雄鷹為背景展現當前國內良好的發展機遇、公司雄厚的實力及廣闊的發展前景。

P5-6、公司簡介

以竹林、藍天的配圖突顯企業的健康發展，安全以及可信賴的文化涵蘊。

P7-8、組織結構

以三只緊握圍繞的手配圖，體現企業管理組織的有序、嚴謹，以及公司員工的團結，拼搏精神。

P9、領導關懷

配以領導視察圖片，展現領導給予公司的高度重視及人文關懷，鼓舞全體員工繼續以飽滿的熱情、激昂的斗志投入工作。

P10、光輝里程

以歷年所獲榮譽獎狀展現公司自上至下堅定的理想信念、良好的綜合素質以及團結協作的良好作風。

P11、ISO9000認證

ISO9000是指由國際標準化組織(ISO)所屬的質量管理和質量保證技術委員會ISO/TC176工作委員會制定并頒布的關于質量管理體系的標準的統稱，得此認證對公司質量管理帶來了深遠的意義。

P12、開發案例

事實勝于雄辯，以成功而優秀的工程案例作為雄厚實力的完美驗證。

P13、封底

第7篇：商業項目策劃范文

【關鍵詞】建筑策劃；市場需求；建筑設計

建筑策劃目前在我國發展的時間雖然不長，但它是銜接城市規劃和建筑設計的重要環節，它的出現使建筑設計更為合理化，減小了投資的風險，提高了設計環節的效率。

1　建筑策劃的產生及概念

在快速城市化的影響下，現代建筑在規模不斷擴展及復雜程度不斷加深的同時，其對城市環境、社會生活及經濟的影響亦隨之加劇，傳統建設程序的弊端日益突現：諸如邏輯性和經濟性較差，缺乏科學性，難以保證設計項目建成后能獲得良好的環境效益、經濟效益和社會效益等，這些問題往往導致設計出的產品內容與實際需要脫節。因此，人們開始重視設計前期的研究工作，即研究設計依據的問題，建筑策劃應運而生。建筑策劃是建筑設計前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分構成：1）搜集并明確設計的環境資源條件和各種制約條件；2）明確設計的要求，提出目標定位；3）建立設計準則及相應的工作程序。建筑策劃的產生正是建筑設計日益走向理性和科學的重要表現之一。從建筑學的角度出發，建筑策劃可以理解為根據總體規劃的目標設定，在對建筑設計綜合分析的基礎上，為其提供科學、邏輯、優化的設計依據。建筑策劃追尋建筑設計的合理性、科學性和邏輯性，它從新的角度來審視建筑學，提出問題并解決問題。

2　建筑策劃的目的和內容

簡單的講，建筑策劃的目的就是為建筑設計確立科學理性的設計依據，協調開發商與建筑師的意愿，使設計項目獲得良好的環境效益、經濟效益和社會效益。建筑在策劃中被當作產品看待，而產品要適應市場，所以建筑策劃本身來源于市場的需求，通過分析市場，整合資源，尋求建筑的經濟效益和社會效益的最大化。一般從市場調查入手，通過場地分析和對開發企業的調查，找出存在的矛盾，發現業主需求與社會需求、周圍環境的矛盾點，并找到其中關鍵的矛盾點，做出解決矛盾的創意，這就是策劃的要點。通常的情況是：給你一塊地，你可以考慮建設不同功能的建筑，如寫字樓、賓館、商業樓或娛樂設施等，一般先要分析周邊環境、市場條件，然后再選擇最合適的建筑類型。建筑策劃是為投資做決策，因此做什么樣的建筑、什么內容、多大規模、什么時候做、工期多長等，都是建筑策劃要考慮和決定的問題。策劃中還需要考慮對情況變化的適應對策，以增加建筑設計的靈活性，比如給建筑的改建和功能置換留有余地等。建筑策劃的內容包括：1）對建設目標的明確；2）對建設項目外部條件的把握，如社會環境、人文環境、自然環境、基礎設施、規劃設計條件等；3）對建設項目內部條件的把握，如使用者、住戶、商家、物業管理者、功能要求等；4）對建筑項目空間構想的表述，形成概念設計，把空間構想的東西提出來，進行空間評價，這一點是建筑策劃區別于一般方案設計不同的地方。運用建筑策劃的手段來對空間構想進行空間評價，通過對生活的預測以及實態調查的分析、歸納、總結和提煉對空間加以修正，然后反饋到這個環節中去，這是建筑策劃中最主要的過程；5）建筑項目實現手段的確定，包括建筑材料、結構方式、構造、設備等技術構想，這也是建筑策劃方案的一部分。

3　建筑策劃與建筑設計的關系

通常所說的建筑設計無疑應是一個廣義的概念，它實際上包括建筑設計的前期研究即建筑策劃理論。廣義的設計概念應有三個階段：

1）設計條件的設定分析階段；

2）建筑空間構想、設定階段；

3）建筑空間的具象表述階段。但從建立建筑策劃理論的觀點出發，前兩個階段又屬于建筑策劃的范疇，而且建筑策劃通過第二階段與建筑設計相溝通。建筑策劃的后期工作，如空間構想、組合方式的研究、空間要素的把握以及材料設備的確定等是與建筑設計的前期工作，如初步方案的設計總圖、平立剖圖、設備系統圖等緊密結合在一起的，它們共同為進一步完成實施設計做準備。建筑策劃是建筑設計的先行者，建筑策劃如果沒到位，房地產發展商往往會遭遇這樣的困境：投入十幾萬甚至幾十萬在多家設計單位中進行建筑設計招標，常常得不到理想的結果，即使是初步選擇一家設計單位再做方案優化，多數也不盡人意。建筑師也往往有這樣的怨言：發展商主意多變，圖紙的修改沒完沒了。究其原因是在建筑設計之前缺乏系統的建筑策劃。建筑策劃的任務是為建筑設計提供科學的邏輯再加上形象的設計依據，它先于建筑設計，又是和建筑設計互動深化發展并銜接于營銷策劃。總結起來，建筑策劃與建筑設計的關系可以借用“骨骼”與“肌肉”來進行比喻，建筑策劃建立的是骨骼框架，建筑設計則是以具體形象的建筑語言作為“肌肉”填充骨骼空間。

4　建筑策劃在設計中的必要性

建筑策劃是介于城市規劃和建筑設計中不可或缺的中間環節，它起著承上啟下的作用，向上滲透于宏觀的總體規劃立項環節，向下滲透到建筑設計環節，保證了建筑設計的科學性和邏輯性。建筑策劃對于建筑師和開發商來說，是一個“雙贏”的結果：一方面，建筑策劃階段的引入可以使開發商的投資目標更為明確，開發成本得到有效控制，從而保證了項目的投資回報；另一方面，建筑策劃給建筑師帶來了清晰的設計要求，從而避免了因設計的重大修改而耗費大量的精力。建筑策劃針對不同的設計項目，研究和解決的問題也有差異。比如，對于社區建筑策劃，可能側重社區主題的確立、戶型規模的研究、土地的充分利用及空間價值的提升、建設成本的控制和建設資金的有效利用、技術經濟指標等。對于商業建筑，可能會多做市場環境的分析與研究，策劃內容出于外觀和經濟性的考慮，可能涉及建筑形體、空間形象、柱網的選擇、空間的利用與分配、標準層的布置等，同時根據商業建筑的特點，還要考慮市場的適應與應變策劃。由此可見，建筑設計要想高效順利地進行，建筑策劃必不可少。

第8篇：商業項目策劃范文

1、項目執行工作

百匯海隆廣場項目是本人進公司來重點跟進的項目，主要開展市場招商調研、客戶接待、文案活動策劃執行方面的工作，具體如下：

完成百匯海隆廣場項目策劃推廣文案、*年度總結寫作；項目前期招商接待工作；協助接待中心啟用前期裝飾安裝工作；項目相關軟文寫作；跟進并實施項目宣傳推廣事宜；協助專題片制作組完成制片工作；持續跟進并協助報廣設計、現場包裝及物料設計工作，并充分運用報紙、電視臺、廣播電臺、自辦刊物等廣告資源對項目開展了多渠道的宣傳；完成項目階段推廣計劃、客戶營銷活動方案寫作等；協助項目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進工作。

2、個人學習及提升

在本職工作完成之余，通過計劃性的跑盤工作及區域市場研究來熟悉市場情況，從而加深對海寧市房地產市場的進一步了解，同時還時刻關注行業政策的變化。

堅持進行專業文章及項目軟文的寫作，用來提高個人的寫作能力及邏輯思維能力，為項目的策劃推廣工作打好堅實的基礎。

3、工作總結

回顧07年工作，本人感覺從專業能力及工作態度上，較之于*年有了一定的進步和提高，主要表現在：

工作態度有明顯進步；對項目策劃推廣工作的計劃性與推動力有深刻的認識；能獨立完成項目策劃推廣執行過程中的部分工作；策劃報告寫作能力有較大的進步；有意識進行專業提升及個人學習。

但同時還有許多的不足之處有待提高：

工作主動意識需要進一步加強；溝通及表達能力需要不斷提高；執行工作中細節關注不夠；專業提升及個人學習需有計劃性并及時進行總結。

二、心得體會

基于07年度工作回顧及總結，也有一些心得體會來進行分享：

1、專業，來自沉淀

不積硅步，無以至千里。任何一個人的知識與能力的提升都是在項目服務過程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業的沉淀與堅持不懈的努力，才能取得團隊和個人的成功。我在具體的項目執行工作中，也是在有計劃地完成專業沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來再行完善。只有達到足夠的專業沉淀，才能真正做到“厚積而薄發”。

2、團隊，在于有效溝通

沒有一個團隊是可以不通過培養和耐心的溝通就可以達到團結和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團隊，有高效的團隊才可能有強大的專業公司。在企劃工作中，沒有個人行為，只有團隊行為，唯有團隊合作才能發揮強大聚集力量，達到事半功倍的效果。但在現實工作中，無論是領導者和團隊成員之間，還是團隊成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發現問題及時溝通、及時協商和解決，在溝通中構建鞏固和健全的團隊精神。

3、學習，永無止境

企劃是一個復合型的行業，除專業的策劃推廣知識外，還需要了解從項目前期規劃、設計、工程建設及后期物業管理的方方面面。任何一個小的細節問題都需要大量的時間和精力去摸索、研究，對于一個優秀的房地產企劃人來說，學習應該是永無止境的。

三、08年展望及建議

1、個人展望

專業能力快速提升

通過項目實踐結合自我學習，快速提升個人專業能力，積累豐富的操盤經驗，并及時的總結和調整。擴寬個人的知識面，積累豐富的專業知識，提高個人的口頭表達和書面表達能力，真正做到一名優秀的策劃人。

突破商業地產知識瓶頸

入職近二年來，參與的項目基本為商業地產項目。繼住宅地產開發主流之后，商業地產現正逐漸成為地產開發市場的新寵兒。如果想成為一名優秀的策劃人，對于商業地產知識應該去充分的了解和學習，準確的產品定位、目標消費群體定位和招商是商業物業成功開發的關鍵所在。在08年本人將通過案例借鑒和自我學習，在商業地產方面有所突破。

參與團隊建設

希望能夠參與到團隊建設中去，熟悉項目執行過程中的各個環節度，明確工作目標，提高工作效率，加強內部人員間的團結合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對工作的每一個細節進行檢查核對，對工作的經驗進行總結分析，從怎樣節約時間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統化、條理化、從而更進一步，達到新層次，進入新境界。

2、對于公司的建議

個人認為，公司是一個能讓員工價值有足夠展示空間的企業，公司發展同科學管理模式的運用和團隊、個人發展密不可分，一流的專業公司應同時具備一流的管理水平，技術和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團隊一起，努力實現公司效益和個人價值最大化。

第9篇：商業項目策劃范文

【關鍵詞】策劃、城市設計、汾東五•七商貿綜合體

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A文章編號：

一、引言

古語云：“預則立，不預則廢”。對于城市設計而言，預者，即策劃。策劃，也即策略、謀劃，指通過找尋事物內在的因果關系，針對未來發展進行的整體籌劃。策劃應用在城市規劃和城市設計中，就是立足市場，通過對項目發展環境進行分析、判斷、推理和構思，提出可能的發展方向，評價項目發展潛力，以此提高規劃的科學性，避免重大失誤。策劃與設計相輔相成，策劃重在選擇合理的發展目標和途徑，起到引航的作用，而設計重在空間落實。策劃指導設計，并通過設計實現策劃思想。本文以汾東五•七商貿綜合體為例，從項目定位、項目概念、功能分區、交通組織、生態特色以及文化特色等方面介紹策劃理念在城市設計中的應用，淺析策劃在城市設計中的積極作用。

二、項目介紹

汾東五•七商貿綜合體項目用地位于汾東商務區商務走廊的核心，汾河綠色之軸的南岸，親臨湖景水域公園，在功能上西臨企業總部商務中心，東接主題購物公園。總占地面積26.7萬平方米，總建筑面積達198萬平方米。根據上位規劃主要承擔著以下功能內容： 1）都市生活廊道；2）高端商業零售；3）五星酒店/酒店式公寓；4）城市高端技能配套；5）高端居住物業。

三、項目策劃與城市設計分析

3.1 項目定位分析

通過對汾東商務區發展格局、戰略目標等外部環境與地方特色、基地現狀等內部資源的分析，綜合汾東商務區的自身定位和發展戰略，確定項目的定位為：

――資源型經濟產業轉型的國際化窗口

圍繞山西產業轉型目標，集中高新技術產品、煤化工產品等，成為全省轉型跨越創造觀察市場、貼近市場、服務市場的重要窗口，引領全省資源型企業加快技術創新，實現轉型跨越發展。

――新型消費模式的引領區

以全球高端品牌展示體驗中心為核心，大力發展展示消費、健康消費、低碳消費、循環消費等新型消費模式，引領城鄉居民享受低碳生活，營造綠色、生態、健康山西。

――區域商貿總部經濟的集聚區

充分發揮區位優勢，集中集聚一批區域商貿總部企業，引領全市和全省現代服務業發展，打造“立起來的工廠區”，努力成為全市高端產業集聚區之一。

――南部新城建設的增長極

通過商貿、文化、酒店、會所、寫字樓、公寓等功能帶動南部區域發展，將項目打造成太原南部新城經濟增長極，太原物流、商流，資金流、信息流最為活躍、最有活力、綜合競爭力最強的現代化城市新區。

3.2 基于策劃理念的城市設計分析

1）項目概念

項目結合太原深厚的文化底蘊，以“山”、“水”、“洲”自然元素為設計理念，大膽的融合地域歷史文化特有的五臺山、西山、云岡石窟和懸空寺的建筑概念，引入太原之水，以“山”為載體、“水”為活力、“洲”為紐帶，通過層層疊落的空間布局體現其獨一無二的城市景觀，展現城市包容、尚德、卓越的精髓。

山

項目將建筑沿基地南側及北側布置，形成連綿起伏的“山體”，在阻隔城市噪音的同時，又保證基地內部景觀與城市綠軸的連通。“山體”為城市界面，展現現代主義建筑干凈利落的線條，在道路通道及入口處，打造石窟意象，暗示內部空間別有洞天之意。

水

建筑群中設計一個內湖，通過架空水渠與綠軸水體相連接，創建項目中庭環境。項目300米雙塔，以“流瀑”為主題，清玻幕墻從建筑頂部傾瀉而下匯入內湖，所謂“內中有水不外流”，寓意凝聚商業力量,創造產業奇跡。雙塔頂層，設計中國獨一無二的無邊際高空游泳池及天際會所，為晉商提供一個高端接待會晤的場所。

同時，在內湖中央，以壺口瀑布和山西大宅院為靈感，設計下沉式跌水院邸，形成“水中懸壺”，“大隱于市”的奇觀。

洲

為了豐富城市綠色立體景觀體系，項目將打造一個由平面綠帶逐級提升并與庭院內湖相連的綠洲文化公園。綠洲之上拔起四棟商務大廈,如同四棵蒼天大樹根植于土地,汲取山水,人文,歷史,政策之營養而“商繁業茂”。

綠洲文化公園上建有一座晉情文化中心，通過組織“晉韻”藝術演出，增添文化旅游亮點，實現人景合一，增添商業活力。

城

方案在建筑群山環水繞之間，將城，街，濱水，山地借勢而就，曲折回環，形成一個立體，生動，宜人且具有鮮明地域特色的國際化綜合商貿建筑群。通過一座300米高的雙子主樓和四座超高層寫字樓實現與西面三棟超高層建筑視覺上和景觀上的呼應與對話，形成互補，推動汾東商務區迅速崛起，建設成太原南部城區的新地標。

2）功能分區

核心功能

商貿是吸引人流,創造經濟增長,提升項目價值的關鍵因素,是項目建筑綜合體的支撐點。因此在整體布局上以商貿功能為核心,合理配置酒店、會所、寫字樓、住宅以及綜合服務配套設施, 以滿足區域及項目經濟發展的需求。

功能布局

圖1功能分區圖示

項目主要由商貿區、晉文化中心、酒店集群及會所、5A級寫字樓、生態住宅區以及物流及停車場六大功能區組成。

其中商貿區主要以ShoppingMall和貿易群業態為主，主要通過大型零售商業與商品貿易的復合疊加組成。晉情文化中心由下沉式跌水院邸和晉情文化匯演中心及配套設施組成。通過與城市綠軸的結合與互動，組織一系列的文化匯演、節慶活動、特色論壇等，為市民提供了一個公共文化交流的空間。酒店集群及企業會所由300米高的雙子主樓組成,包括酒店、會議中心、空中尊榮華邸、天際游泳池及企業會所,是滿足區域及項目需求的高品質商務服務集群。 5A級寫字樓由4座超高層寫字樓組成。生態住宅區由5組流線型組合體構成.極具現代感,不僅滿足人們的生活需要,更是體現項目商業價值的投資回報源泉。物流及停車場位于地下―二層, 主要滿足商業倉儲,物流及停車需求。

3）交通組織

基于汾東商務區一期工程規劃在5-8年內完成，五•七商貿綜合體作為該區的先行者，在滿足城市交通規劃的前提下，地塊內部的道路進行了適當調整，自成一體，同時又能對周邊地區的建設起到示范帶動作用。

人行線路沿基地四周均可步行進入項目，并通過項目西側、南側和東側的商貿城出入口、北側的酒店、寫字樓出入口進入建筑內部。地下一層局部布置商業，實現項目與城市綠軸地下空間的互動和對接。空中平臺可由建筑裙房各層出入口直接到達，建筑層層退進，形成獨特的空中步行體系。

圖2交通分析圖示

4）生態特色

講求綠水相連,人景和諧,環境秀雅,低碳節能。項目屋面的湖景景觀與基地周邊的綠軸、購物主題湖景公園有機的結合一體，形成一個開放、立體的環境景觀，創建國內獨特的商貿生態環境，低碳節能是國際化大都市發展的趨勢,本項目在建筑形式上充分采用太陽能電池技術,設置空氣置換裝置，太陽能蓄熱裝置及大容量雨水蓄積池，將建筑發展模式真正推向低碳化、節能化。

5）文化特色

著力突出濃郁的地域風貌,彰顯深厚的歷史文化底蘊. 通過“石窟印象”,“流瀑”,“懸空”以及“綠洲”等建筑元素的表現形式體現明顯的地域特點,在商貿理念上弘揚“誠信義利,博大寬厚,兼容并蓄,同舟共濟,,自強不息”的晉商文化,創建城市名片。

四、結語

在市場經濟迅速發展的今天，市場的力量逐漸成為城市發展中不可忽視的重要影響因素，城市的建設與發展越來越呈現為“自上而下”的政府行為和“自下而上”的市場行為的合力作用的結果。因此立足市場和宏觀發展背景，策劃顯得尤為重要。通過引入策劃，全面分析項目面臨的主要問題、矛盾和發展潛力，有利于把握全局，確立正確的目標和方向，減少或避免主觀規劃與現實發展之間的矛盾，使規劃更具科學性，從而保障城市設計得以順利實施。

參考文獻：

[1] 王承華，周立．基于綜合策劃思想的城市設計探析――以張家港市沙洲湖周邊地區城市設計為例[J]．規劃師，2011，(6)：58-63．