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第1篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)。

引言

近年來，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展20多年來，不僅推進(jìn)了中國(guó)城市的文明化進(jìn)程，推動(dòng)了改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是為中國(guó)人帶來了一種全新的生活方式。這一切均讓人有充足的理由相信物業(yè)管理的前景會(huì)更加美好。

一、物業(yè)管理將逐步在中國(guó)普及

這個(gè)“普及”有幾個(gè)層面的涵義：1、“物業(yè)管理”概念的普及。社會(huì)分工的細(xì)化，政府部門從各專業(yè)領(lǐng)域的逐步退出，要求有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理；同時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，使人們對(duì)工作、居住的環(huán)境、質(zhì)量要求也不斷提高。經(jīng)濟(jì)上的解放，對(duì)高品質(zhì)生活的追求，使“花錢買服務(wù)”的概念將被越來越多的人接受，為物業(yè)管理走入更多家庭創(chuàng)造了條件。2、“物業(yè)管理”行為的普及。21世紀(jì)，“物業(yè)管理”對(duì)廣大老百姓來說，已不再僅僅是一個(gè)時(shí)髦的詞語，而是我們身邊能看的到、體驗(yàn)到的切實(shí)服務(wù)。“物業(yè)管理”也不是昔日的“門難進(jìn)、臉難看”的政府機(jī)關(guān)，而是就在我們身邊，每天為自己服務(wù)的“管理者”。“事實(shí)勝于雄辯”，每天感受服務(wù)、每天感受舒適的生活，“物業(yè)管理”自會(huì)深入人心。

二、物業(yè)管理依法管理的新時(shí)期已經(jīng)到來

國(guó)務(wù)院《條例》及相配套的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《業(yè)主公約》（示范文本）、《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)的相繼出臺(tái)。不僅標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了依法管理的新時(shí)期，而且為各地制定物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件提供了依據(jù)，各地開始進(jìn)入新一輪物業(yè)管理立法的高峰期。隨著《條例》的貫徹和各地地方立法的完善，必然為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的制度保障。目前，我國(guó)物業(yè)管理不僅駛?cè)敫咚侔l(fā)展的快車道，而且進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。如果說，入世對(duì)我國(guó)的企業(yè)來講是重新“洗牌”的話，那么《條例》的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說真正進(jìn)入了重新“洗牌”的時(shí)期。也就是說，誰能按照《條例》依法經(jīng)營(yíng)、依法管理、依法服務(wù)，誰就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到規(guī)范和發(fā)展，反之，誰不依法進(jìn)行運(yùn)作，誰就將被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大海中被淹沒，最終被淘汰出局。

三、物業(yè)管理走 “國(guó)際化”趨勢(shì)的出現(xiàn)

隨著物業(yè)管理范圍和內(nèi)容的擴(kuò)展,市場(chǎng)化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理招投標(biāo)的逐步規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，行業(yè)間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇、迅速擴(kuò)展。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，“勝王敗寇”。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的內(nèi)部管理質(zhì)量和企業(yè)外部形象，“以名牌闖天下，以質(zhì)量取天下，以服務(wù)守天下”，創(chuàng)立企業(yè)名牌，樹立行業(yè)形象將直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。同時(shí)作為一個(gè)企業(yè)，“效益”是中心，對(duì)物業(yè)管理這個(gè)“微利”行業(yè)而言，管理就是“效益”、規(guī)模就是“效益”。沒有規(guī)模、沒有效益的物業(yè)管理企業(yè)必然會(huì)被市場(chǎng)淘汰。由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理行業(yè)也勢(shì)必走上“橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展”之路，建立健全企業(yè)化經(jīng)營(yíng)體制的同時(shí)，通過關(guān)合]并購、改組等方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而降低成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，甚至可能還會(huì)“走出去，引進(jìn)來”，有“洋和尚”來念中國(guó)物業(yè)管理的“經(jīng)”，中國(guó)的物業(yè)管理也到國(guó)外爭(zhēng)奪市場(chǎng)，物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際流動(dòng)會(huì)日益頻繁。另外到本世紀(jì)中葉，早期開發(fā)的商品房土地使用權(quán)紛紛到期，土地使用轉(zhuǎn)型，對(duì)一些老物業(yè)管理公司（特別是深圳的物業(yè)管理公司）將帶來很大沖擊，到時(shí)候行業(yè)間的聯(lián)合、兼并、轉(zhuǎn)型在所難免。物業(yè)管理企業(yè)間合弱為強(qiáng)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的行業(yè)會(huì)相當(dāng)普遍。綜合種種因素，在本世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理面積1億平方米以上甚至幾億的“超級(jí)航母”一定會(huì)出現(xiàn)。

四、物業(yè)管理模式趨向多元化發(fā)展

隨著物業(yè)管理在全國(guó)的鋪開，物業(yè)管理中的地區(qū)差異將會(huì)日益凸現(xiàn)。不同的地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)類型、需要的管理、服務(wù)也各不相同，各地區(qū)的物業(yè)管理工作也必將圍繞“以人為本、質(zhì)量取勝”的前提，“因地制宜”地開展各項(xiàng)工作。

探索適合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理道路，也就是要充分考慮中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)性、考慮中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特殊性，采取有針對(duì)性、切實(shí)可行的辦法搞好各地區(qū)的物業(yè)管理工作。可以“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”，“大型綜合物業(yè)管理”和“區(qū)域單一物業(yè)管理”并存，“自主式物業(yè)管理”和“顧問式物業(yè)管理”并存，同時(shí)配合各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走勢(shì)“量體裁衣、按需服務(wù)”，不斷創(chuàng)立符合實(shí)際需求的新物業(yè)管理模式。再經(jīng)過5-10年的努力，達(dá)到物業(yè)管理整體水平的提高，充分滿足人民日益提高的物質(zhì)文化生活需要，從而更好地促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

在物業(yè)管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物業(yè)管理企業(yè)將堅(jiān)持“法制化、市場(chǎng)化、科技化、集約化”的方向經(jīng)營(yíng)發(fā)展，不斷提高企業(yè)管理人員素質(zhì)以及物業(yè)管理的科技含量，提高管理服務(wù)水平。在創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的同時(shí)，將最大限度地滿足人們社會(huì)交往、人際溝通、生活方便等需要。物業(yè)管理工作重點(diǎn)最終也應(yīng)向創(chuàng)造綠色環(huán)保、智能管理、社區(qū)文化、生態(tài)小區(qū)的方向發(fā)展。隨著科技的發(fā)展和先進(jìn)開發(fā)技術(shù)的不斷運(yùn)用，本世紀(jì)會(huì)出現(xiàn)真正無人管理的“人工智能小區(qū)”，將大大改善生活品質(zhì)。

五、物業(yè)管理與開發(fā)商關(guān)系將緊密聯(lián)系

新世紀(jì)里，開發(fā)商與物業(yè)管理已不是簡(jiǎn)單的“開發(fā)、銷售、管理”三段式關(guān)系中的兩頭。開發(fā)商將作業(yè)個(gè)主體，開發(fā)的同時(shí)也是物業(yè)管理者。“物業(yè)管理”與開發(fā)商的結(jié)合不但從面上由商品房、寫字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場(chǎng)所擴(kuò)展，而且在理念上從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到銷售、管理都要物業(yè)管理的參與。物業(yè)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，將必須與購買物業(yè)者簽訂前期管理協(xié)議，明確前期物業(yè)管理的企業(yè)名稱、物業(yè)管理范圍、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)、期限等較細(xì)致的內(nèi)容，并及時(shí)簽訂“業(yè)主公約”。同時(shí)建立健全“物業(yè)管理”的實(shí)施與退出機(jī)制，在前期管理工作完成后，現(xiàn)有物業(yè)管理應(yīng)退出。而業(yè)主可以保留已有的物業(yè)管理公司，提出新的管理要求，也可以重機(jī)關(guān)報(bào)選擇新的物業(yè)管理公司為其服務(wù)。物業(yè)管理的“前期介入”的概念，在今后將被不斷深化，并越來越受到重視，直至成為行業(yè)性規(guī)范要求。物業(yè)管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系既互相獨(dú)立，又密不可分。

總結(jié)

總之，未來幾年，將是我國(guó)物業(yè)管理全面、快速發(fā)展的黃金時(shí)代。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，體制的建立，制度的完善，物業(yè)管理人員素質(zhì)和掛歷服務(wù)水平的提高，我國(guó)的物業(yè)管理水平會(huì)迅速的得到提升，最終與世界接軌。

參考文獻(xiàn)：

[1]張瑞敏，呂曉娟。我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策[J].市場(chǎng)論壇，2008，（5）：34-35.

第2篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

雖然造成物業(yè)管理公司遭受風(fēng)險(xiǎn)的原因有許多,但是,“誠(chéng)信缺失”是其中最主要的一點(diǎn)。從物業(yè)管理公司的自身情況分析,造成誠(chéng)信缺失的原因主要是由于物業(yè)管理公司的部分管理者價(jià)值觀扭曲,存在“惟利是圖”的經(jīng)營(yíng)理念,致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)行為被嚴(yán)重制約與影響。再加之物業(yè)管理公司信用機(jī)制不健全,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者只重眼前利益而忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,對(duì)物業(yè)管理公司的未來發(fā)展極為不利。

二、當(dāng)前我國(guó)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的缺陷

(一)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)不高,經(jīng)驗(yàn)不足

前文已述,物業(yè)管理公司是服務(wù)性強(qiáng)、覆蓋面廣、專業(yè)性高的新興行業(yè)。無論是對(duì)管理人員還是其他從業(yè)人員,所要求的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平都較高。然而我國(guó)大多數(shù)物業(yè)公司的從業(yè)人員都為“半路出家”。很多從業(yè)人員都并未受到過正規(guī)且專業(yè)的管理技能培訓(xùn)。不僅不具備系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)和技能,還缺乏必備的綜合協(xié)調(diào)能力和經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)公司由于其特殊性,常常需要面對(duì)各類紛繁的管理業(yè)務(wù)和處理業(yè)主提出的各種問題,需要協(xié)調(diào)的關(guān)系眾多,許多從業(yè)人員由于經(jīng)驗(yàn)不足、素質(zhì)不高,無法全面應(yīng)對(duì)各類事務(wù),力不從心。受此限制,目前大多數(shù)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容多局限于公共服務(wù)項(xiàng)目。比如,水電管理、入住管理、衛(wèi)生管理、車輛管理、保安管理、設(shè)備管理、綠化管理等。專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和多種經(jīng)營(yíng)很少涉及。

(二)物業(yè)公司從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵理解不到位

目前,我國(guó)很多物業(yè)公司的從業(yè)人員都將物業(yè)公司的管理和服務(wù)內(nèi)容局限在保潔、清掃、綠化草坪、垃圾清運(yùn)、維修房屋水電等一般項(xiàng)目,并且仍然沿用傳統(tǒng)的行政管理模式,工作效率慢,行政色彩濃厚。有些物業(yè)公司過于看重自身的經(jīng)濟(jì)利益而忽視業(yè)主的應(yīng)有權(quán)益,甚至以侵犯業(yè)益為代價(jià)而獲取自身經(jīng)濟(jì)利益。還有些物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理僅是對(duì)業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,而不顧生活環(huán)境的創(chuàng)造與保護(hù)。而這一切,無一不是由于物業(yè)公司從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵認(rèn)識(shí)不到位造成的。

(三)物業(yè)公司收支行為欠規(guī)范,缺乏透明度

物業(yè)管理公司是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一種服務(wù)性行業(yè)。其經(jīng)營(yíng)方針通常是“保本微利,服務(wù)于社會(huì)”,物業(yè)管理內(nèi)容更是集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一體。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)營(yíng)收入來源于向住戶提供有償服務(wù)和收取管理服務(wù)費(fèi)。合規(guī)正當(dāng)?shù)氖召M(fèi)是物業(yè)管理公司持續(xù)發(fā)展的保障。然而目前,我國(guó)大多數(shù)物業(yè)公司的收支行為欠規(guī)范。有些物業(yè)公司按年或按季度收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),而有些物業(yè)公司一次性收取3-5年不等的管理服務(wù)費(fèi),無償占用后續(xù)資金,或者直接挪作他用。有些物業(yè)公司采取“多收少支”的收費(fèi)辦法,致使所收款項(xiàng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主所享受的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)公司收支行為不規(guī)范,主要原因是物業(yè)公司的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目等并不公布,收支帳目記錄也并不公開。業(yè)主提出疑問時(shí),物業(yè)公司缺少詳細(xì)說明和解釋。這種不規(guī)范行為,必然會(huì)給物業(yè)公司帶來不良影響,從而不利于其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的有效措施

(一)引入“末位處罰制”,完善人員績(jī)效考核機(jī)制

“末位處罰制”是物業(yè)公司從人員管理角度加強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)管理的一種手段。所謂“末位處罰制”,主要是指物業(yè)公司在每會(huì)計(jì)期末,對(duì)公司內(nèi)員工進(jìn)行考核排名,選出處于末位的2-5名在本會(huì)計(jì)期內(nèi)紀(jì)律松懈、表現(xiàn)較差、工作績(jī)效平平等不良員工,對(duì)其給予一定的經(jīng)濟(jì)處罰或降職處罰。通過這種形式提高公司內(nèi)員工服務(wù)業(yè)主、愛崗敬業(yè)意識(shí)。“末位處罰制”的具體措施:每一會(huì)計(jì)期末,公司需將單位員工的日常工作表現(xiàn)進(jìn)行績(jī)效考核,并將《員工季度考核表》上報(bào)公司辦公室;公司工會(huì)要選取一定人員組成考評(píng)小組,由小組成員對(duì)公司每一位員工進(jìn)行綜合評(píng)定,并將成績(jī)進(jìn)行排名,選出成績(jī)最差的2-5人;將這些人員的名單報(bào)經(jīng)公司管理者或工會(huì),作出相應(yīng)處罰。

(二)通過開展保險(xiǎn)業(yè)務(wù),建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

公司可以通過招收金融保險(xiǎn)類的相關(guān)人才,建立一個(gè)全方位、科學(xué)立體的金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系,對(duì)公司的客戶可能面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較為全面系統(tǒng)的分析和評(píng)估,從而提出合理科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理方案,為客戶提供全方面的風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)。如此,公司可以通過此類業(yè)務(wù)充分提升資產(chǎn)的知名度,為公司進(jìn)一步拓展市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。

(三)提供特色服務(wù),適當(dāng)開展一定的中介業(yè)務(wù)

隨著公司業(yè)務(wù)的逐漸展開,公司可以利用手里的客戶資源適當(dāng)開展一定的特色服務(wù)。例如,公司可以為客戶群組織一定的文化或者業(yè)務(wù)交流,過程中提供一定的場(chǎng)地、道具等,以中介費(fèi)的形式得到一定的經(jīng)濟(jì)收入;另外,公司還可以為客戶提供購置家具服務(wù)或者餐飲服務(wù)等,最大限度的滿足客戶的需要,為公司業(yè)務(wù)的拓展提供條件。

(四)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)多加鉆研

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)的接軌,越來越多的行業(yè)將會(huì)受到外來市場(chǎng)的沖擊。物業(yè)公司勢(shì)必也要提升自己的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),以適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需要。如今的世界性物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)開始增加業(yè)務(wù)的縱深,法律、評(píng)估、咨詢等相關(guān)業(yè)務(wù)漸漸補(bǔ)充進(jìn)來,使物業(yè)管理成為一種綜合性較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理體系。公司在招募多方面人才的同時(shí),也要注重對(duì)于對(duì)于專業(yè)人才的培養(yǎng),進(jìn)一步鉆研經(jīng)營(yíng)方法,縮小也世界經(jīng)營(yíng)水平的差距。

(五)加強(qiáng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的合作,擴(kuò)大客戶源

第3篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理的主要模式

我國(guó)目前的物業(yè)管理主要有三種模式：

1)專業(yè)物業(yè)管理模式.工作內(nèi)容多是綜合性、全方位，按業(yè)主的具體需要提供服務(wù)，融管理于服務(wù)過程；經(jīng)費(fèi)來源主要包括物業(yè)管理費(fèi)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；工作對(duì)象主要面向高端物業(yè)，如寫字樓、公寓、賓館、別墅等.

2)專業(yè)與行政結(jié)合模式.多為開發(fā)商的物業(yè)企業(yè)采用模式，工作對(duì)象以普通民宅為主；工作目標(biāo)為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境，并為物業(yè)開發(fā)提供支持.這類物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)一般難以達(dá)到收支平衡，需要通過其它相關(guān)經(jīng)營(yíng)，或借助開發(fā)商扶持來維持運(yùn)營(yíng).

3)典型傳統(tǒng)管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部門或企事業(yè)單位自管.目前從總體上看，第一種模式尚處于起步階段，但發(fā)展迅速，后兩種模式仍占主要地位，但是，三種管理模式與物業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化管理要求相比還有很大差距.

1.2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式基本特征

伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人們生活方式的改變，以及物業(yè)管理的不斷完善，現(xiàn)代物業(yè)管理已大大超出了傳統(tǒng)的管理煤氣水電、打掃清潔衛(wèi)生、確保治安安全等工作內(nèi)容.現(xiàn)代信息技術(shù)的運(yùn)用、消費(fèi)理念的更新、生活品質(zhì)的提高對(duì)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和品質(zhì)提出了更高的要求.同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境的快速變化、管理成本和人工費(fèi)用的提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、品牌理念上的相互競(jìng)爭(zhēng)，要求企業(yè)從市場(chǎng)定位到管理與經(jīng)營(yíng)、從服務(wù)理念到服務(wù)模式，都應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)新和調(diào)整，以適應(yīng)業(yè)主及整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)需要.為此，需要物業(yè)管理企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)需求、更新經(jīng)營(yíng)理念、探索創(chuàng)新發(fā)展、拓展延伸物業(yè)的內(nèi)涵品質(zhì)和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式，從而提升物業(yè)管理價(jià)值水平，逐漸實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，是以市場(chǎng)和需求為導(dǎo)向，將現(xiàn)代科學(xué)管理方式和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)手段融為一體，通過創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化資源組合，創(chuàng)造高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展的目的.它以自身涉及的整個(gè)領(lǐng)域?yàn)楣ぷ鲗?duì)象，通過優(yōu)化資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)，在管理服務(wù)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、品牌發(fā)展、資本運(yùn)作等方面高度融合發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)其充分市場(chǎng)化的核心發(fā)展取向.與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式相比，它主要表現(xiàn)出四個(gè)方面的特點(diǎn)：

1)將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為業(yè)主、開發(fā)商設(shè)計(jì)并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)性方案.在保證業(yè)益的基礎(chǔ)上，依照相關(guān)法律法規(guī)，通過開辦諸如家政服務(wù)、物業(yè)估價(jià)、租賃、商業(yè)服務(wù)、信息咨詢、小區(qū)智能化等業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新的價(jià)值空間，在為業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利.這些活動(dòng)主要表現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)中的流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面.

2)將物業(yè)管理活動(dòng)從對(duì)管轄物業(yè)的一般性維護(hù)、碎片性管理提升為對(duì)其全過程、全生命周期的系統(tǒng)服務(wù)、整體營(yíng)銷及綜合管理，統(tǒng)籌規(guī)劃，系統(tǒng)安排，從而為業(yè)主、開發(fā)商或客戶提供全面、高品質(zhì)的服務(wù).

3)將現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理部門按照專業(yè)化、社會(huì)化要求，不斷細(xì)化其專業(yè)化與社會(huì)化分工，優(yōu)化管理活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，有效降低經(jīng)營(yíng)與管理成本.

4)依托兼并重組、改組、出售等資本運(yùn)作方式，將物業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化組合配置，同時(shí)實(shí)施專業(yè)化管理、系統(tǒng)化運(yùn)作、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、內(nèi)涵式擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本擴(kuò)張與經(jīng)營(yíng)效率的倍增.

1.3推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的現(xiàn)實(shí)性

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式通過整合資本、信息、技術(shù)和人才，并使其迅速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，從而使物業(yè)管理企業(yè)形成規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力.推行這一物業(yè)管理模式，對(duì)于引領(lǐng)我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義.首先，21世紀(jì)是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)不斷提升服務(wù)理念、完善管理質(zhì)量、逐漸走向成熟的重要階段.在這一進(jìn)程中，質(zhì)量及品牌理念的角逐與競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)觀念更新與市場(chǎng)需求變化、管理與服務(wù)方式變革及高新技術(shù)應(yīng)用，要求物業(yè)在服務(wù)觀念與服務(wù)方式、經(jīng)營(yíng)理念及市場(chǎng)定位等方面進(jìn)行變革，主動(dòng)去適應(yīng)市場(chǎng)需要，從傳統(tǒng)物業(yè)管理提升到經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是必選之路.其次，作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革市場(chǎng)化進(jìn)程加快，其競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，正是促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)快速走向市場(chǎng)化、規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化和規(guī)范化發(fā)展的重要手段.它有效地突破了物業(yè)管理行業(yè)相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的從屬定位，改變依賴后者的傳統(tǒng)格局，由單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力.第三，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為實(shí)現(xiàn)資源吸引和技術(shù)轉(zhuǎn)化優(yōu)化組合的創(chuàng)新性方式，改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)企業(yè)的格局，使它不再是房地產(chǎn)行業(yè)的簡(jiǎn)單的“末端”行業(yè)，促進(jìn)它從單一、低端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元、高端化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，從而一改物業(yè)管理行業(yè)低收入、低形象的“微利行業(yè)”特征，可極大地提高物業(yè)管理在新時(shí)代的社會(huì)地位，更有益于物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和人才培養(yǎng).

2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行路徑

結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)，在我國(guó)全面推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可從以下幾個(gè)方面著手.物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)融合發(fā)展以服務(wù)為宗旨、管理為基礎(chǔ)、經(jīng)營(yíng)為手段，參與為業(yè)主選擇投資和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，拓展物業(yè)整體功能，規(guī)劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，挖掘物業(yè)管理增效和物業(yè)保值增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)贏利空間.充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展物業(yè)管理的基礎(chǔ)項(xiàng)目，如物業(yè)機(jī)電設(shè)備、高層樓宇電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)的檢修、保養(yǎng)和維護(hù)，物業(yè)管理應(yīng)用軟件開發(fā)等技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理從簡(jiǎn)單維護(hù)和勞動(dòng)密集向技術(shù)維護(hù)型和知識(shí)密集轉(zhuǎn)變.充分發(fā)揮資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)注重企業(yè)的資本運(yùn)作，充分整合企業(yè)資源.通過資產(chǎn)重組、混合兼并，將品牌運(yùn)作與企業(yè)市場(chǎng)拓展、規(guī)模化發(fā)展聯(lián)系起來，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共享各類物業(yè)管理企業(yè)的資源，如資金、品牌、技術(shù)等.基于資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的，通過資本運(yùn)作紐帶，有效利用先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，謀求合資或合作經(jīng)營(yíng)，或通過兼并、重組、收購等方式，輸入先進(jìn)的管理理念和管理模式，優(yōu)化組合物業(yè)管理資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)低成本市場(chǎng)擴(kuò)張.融營(yíng)銷與服務(wù)理念于物業(yè)管理全程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值把傳統(tǒng)的物業(yè)管理重新融入營(yíng)銷、服務(wù)理念，不僅重視物業(yè)管理委托期的責(zé)任，而且關(guān)注物業(yè)作為長(zhǎng)壽命商品的遠(yuǎn)期利益經(jīng)營(yíng)，使業(yè)主享有更全面、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù).其核心是將營(yíng)銷的策略和思想深刻地融入到現(xiàn)有的物業(yè)管理全過程，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和管理的合力運(yùn)行，達(dá)到使物業(yè)保值、增值的目的.實(shí)施由沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地發(fā)展地區(qū)延伸的跨區(qū)域發(fā)展策略從我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、知名物業(yè)企業(yè)品牌現(xiàn)狀以及物業(yè)企業(yè)發(fā)展規(guī)模上看，單一物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)覆蓋面相對(duì)較小，各地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡.由于沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)物業(yè)的先行發(fā)展，其管理水平和實(shí)力較內(nèi)地更好.實(shí)施由沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地發(fā)展地區(qū)延伸，推行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式策略，則有利于發(fā)掘物業(yè)管理市場(chǎng)潛力，推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)水平的整體平衡發(fā)展.發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在行業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中的作用隨著城市信息化、多功能化發(fā)展水平越來越高，城市功能越來越細(xì)分，向物業(yè)提出了實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理的必然要求.

在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各職能部門引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促其逐步實(shí)現(xiàn)管理的專業(yè)化、社會(huì)化，從而分工更細(xì)化，營(yíng)運(yùn)成本降低，服務(wù)質(zhì)量提高；同時(shí)，利用專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，組建專業(yè)化公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)擴(kuò)張.隨著物業(yè)管理專業(yè)化，可有效地組織和保障市場(chǎng)化、創(chuàng)新性的物業(yè)管理工作的開展，不斷提高業(yè)主的滿意度和信任感，逐步樹立物業(yè)管理在人們心目中的良好形象，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力.加強(qiáng)物業(yè)管理人才培養(yǎng)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需要綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、具有良好開拓意識(shí)和前瞻性的專業(yè)人員和管理人才.然而，我國(guó)目前受過物業(yè)管理專業(yè)教育或培訓(xùn)的從業(yè)人員少之又少，尤其缺乏受過專業(yè)教育的高級(jí)管理人才.物業(yè)管理從業(yè)人員能力整體上不能與物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要相匹配，制約了行業(yè)的健康發(fā)展.因此，培養(yǎng)一支專業(yè)能力強(qiáng)、服務(wù)水平高的從業(yè)人員隊(duì)伍是推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的必備前提條件.目前，武漢大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)等高校率先開設(shè)了物業(yè)管理本科專業(yè)，為培養(yǎng)物業(yè)高級(jí)管理人才和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理提供了人才教育保障.發(fā)展數(shù)字化社區(qū)隨著信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”開始不斷融入社區(qū)的開發(fā)與建設(shè)，社區(qū)的“數(shù)字化”“智能化”越來越普遍.“數(shù)字化社區(qū)”或“智能化社區(qū)”為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)提供了物質(zhì)載體和技術(shù)支撐，也成為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一.物業(yè)公司要順應(yīng)時(shí)展趨勢(shì)，充分利用信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集社區(qū)管理、服務(wù)、資本運(yùn)作于一體的數(shù)字化多功能綜合平臺(tái).依托平臺(tái)和多樣化的用戶終端，打造以小區(qū)為核心的一定范圍內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活圈.在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步與“數(shù)字化城市”融合，使社區(qū)的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)與政府的政務(wù)服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)接互通，從而形成更為廣闊的社會(huì)區(qū)域網(wǎng)絡(luò).

第4篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

一、關(guān)于國(guó)有體制下公司的簡(jiǎn)單分析

國(guó)有體制下的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)，作為國(guó)有授權(quán)資產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)構(gòu)，一般是指由國(guó)有資產(chǎn)批準(zhǔn)成立的，并且登記注冊(cè)的特殊經(jīng)濟(jì)法人。國(guó)有體制下的企業(yè)主要是國(guó)有資產(chǎn)控股，法人行使所有權(quán)，來從事相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并且對(duì)企業(yè)的發(fā)展、增值以及保值等負(fù)主要責(zé)任。

1.國(guó)有體制下的企業(yè)性質(zhì)

國(guó)有體制下的經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主要功能其實(shí)是對(duì)政府職能的擴(kuò)展。對(duì)政府來說，其主要目的是要加強(qiáng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性調(diào)控，從而來達(dá)到政府正常狀況下難以達(dá)到的目的。從目前的形式來看，國(guó)有體制下的經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是通過企業(yè)的功能來設(shè)施具體目的的手段。作為政府的經(jīng)濟(jì)工具，國(guó)有體制下的企業(yè)依舊需要為自己謀一條出路。國(guó)有企業(yè)正面臨著巨大挑戰(zhàn)，比如經(jīng)濟(jì)的重新布局規(guī)劃、功能的重要重構(gòu)等，當(dāng)政府的出面已經(jīng)無法到達(dá)預(yù)期的效果后，企業(yè)的調(diào)整也應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)的規(guī)劃進(jìn)行。國(guó)有資產(chǎn)企業(yè)可以為國(guó)資委的順利轉(zhuǎn)變提供一個(gè)專業(yè)化的平臺(tái)，可以為政府的意愿提供資源，從而實(shí)現(xiàn)政府的預(yù)期功能。

國(guó)有體制下的企業(yè)同時(shí)也作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的盈利企業(yè)，同樣需要企業(yè)的正常發(fā)展模式。國(guó)資產(chǎn)權(quán)的公司主要是從事產(chǎn)權(quán)運(yùn)營(yíng)，尤其是國(guó)有股份公司為主的股份制企業(yè)。盡管國(guó)有體制下的企業(yè)擁有著政府所支撐的特殊權(quán)利，但作為一個(gè)正常的企業(yè)，其功能依舊不能超出其所能發(fā)揮地最大限度，比如市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)、法人的獨(dú)立性等。國(guó)有資產(chǎn)的企業(yè)一般情況下不能直接參與公司產(chǎn)品的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，而是以國(guó)有資產(chǎn)持股人的身份對(duì)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行干預(yù)。另一方面，國(guó)有體制下的企業(yè)常常是以投資為手段、以干預(yù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)為紐帶進(jìn)行對(duì)管理機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)陌l(fā)展布局和調(diào)整。與一般的國(guó)有企業(yè)不同，其主要不是進(jìn)行公司的增值保值，而是配合政府的實(shí)際情況來運(yùn)營(yíng)。

2.國(guó)有體制下的企業(yè)分類

根據(jù)我國(guó)的當(dāng)前狀況和國(guó)際法則，一般把國(guó)有體制下的企業(yè)分為三大類：

第一，專業(yè)性的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和綜合性的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。簡(jiǎn)單來說，專業(yè)性的國(guó)有體制下的公司主要是集中在某些特定的行業(yè)，比如機(jī)械電控股份有限公司、商貿(mào)控股有限公司等。這些公司一般是由管理部門經(jīng)過革新形成的，但是綜合性的國(guó)有體制下的公司有著明顯不同的特點(diǎn)。后者的運(yùn)營(yíng)范圍較廣，涉及的層面也較多，既有生產(chǎn)性企業(yè)，也有銷售性的企業(yè)；既有制造業(yè)的企業(yè)，也有基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)企業(yè)，通常是由政府授權(quán)而形成的。

第二，純粹控股公司和混合控股公司。純粹控股公司一般是政府不能直接干預(yù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，只是專注于投資和戰(zhàn)略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要參與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，直接參與公司發(fā)展，又要進(jìn)行資本投資參與。

第三，再對(duì)純粹控股公司的細(xì)分：財(cái)務(wù)型純粹控股公司和戰(zhàn)略型純粹控股公司。財(cái)務(wù)性控股公司主要是針對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理，一般情況下是對(duì)上市公司的股票進(jìn)行操作和投進(jìn)運(yùn)作，而不是對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性管理和戰(zhàn)略調(diào)控。戰(zhàn)略型控股公司則是根據(jù)公司的實(shí)際發(fā)展需要，隨時(shí)進(jìn)行股份結(jié)構(gòu)和股權(quán)的配置進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)配。

二、國(guó)有體制下物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀及存在的問題

1.國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的人才問題

物業(yè)管理服務(wù)一般對(duì)工作人員的要求是對(duì)建筑業(yè)、管理業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)的法律知識(shí)的高級(jí)服務(wù)性人才。或許是這樣的人才不愿屈就這類行業(yè)，我國(guó)物業(yè)勞動(dòng)的工作人員多半是老年退休的人員。作為管理服務(wù)行業(yè)，并且是一項(xiàng)勞動(dòng)密集度高的工作，工作人員的整體行業(yè)素質(zhì)普遍不高，尤其是國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。進(jìn)一步造成了國(guó)有資產(chǎn)的物業(yè)管理服務(wù)效率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上的大型物業(yè)管理服務(wù)公司。

2.國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)問題

由于國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員的素質(zhì)不高，導(dǎo)致了該行業(yè)的服務(wù)差、收費(fèi)高等不良現(xiàn)象。有些企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展甚至出現(xiàn)曲解物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，認(rèn)為該行業(yè)只是簡(jiǎn)單的社區(qū)服務(wù)性保障工作。與此同時(shí)，憑借著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求日益增大，從而導(dǎo)致其服務(wù)的惡化。因此，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)了服務(wù)意識(shí)差和管理者自恃清高的態(tài)度。此外，國(guó)家還沒有對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，致使不同的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)另立標(biāo)準(zhǔn)，隨意收費(fèi)。

3.國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理問題

管理混亂、規(guī)模太小、經(jīng)營(yíng)無方向等問題在一些物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)尤為凸顯。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本相對(duì)高，收益低且效益回收時(shí)間長(zhǎng)等問題，到時(shí)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也受到影響，少數(shù)企業(yè)甚至還出現(xiàn)了支不抵收的狀況。另外，物業(yè)管理服務(wù)的工作范圍有限，導(dǎo)致收益來源少，再加上工作人員的素質(zhì)跟不上，導(dǎo)致服務(wù)的參差不齊、專業(yè)性差以及公司的運(yùn)營(yíng)集中化，都會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的發(fā)展受阻。

4.國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問題

房地產(chǎn)的發(fā)展縱然迅速，但有相當(dāng)?shù)睦戏康禺a(chǎn)仍在投入使用，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)更加沉重。面對(duì)房屋的老態(tài)化、公共基礎(chǔ)設(shè)施的老化，企業(yè)的維護(hù)成本也隨之大大增加。目前有部分企業(yè)的職工用房依舊是20世紀(jì)80年代的房屋，因?yàn)槟昃檬蓿⑶野踩[患的潛在埋伏，造成物業(yè)的管理成本增加。盡管有越來越多的資金投入使用，但效果甚微，致使物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問題也出現(xiàn)問題。

5.國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的人員問題

國(guó)有企業(yè)的人員負(fù)擔(dān)一般比較重，經(jīng)常將一些老、弱、病、殘等弱勢(shì)群體安排在后勤部門，造成了用人的癱瘓。一方面，在國(guó)企工作的升職困難，導(dǎo)致很多人才的不愿到此求職；另一方面，一般外企的工資高等優(yōu)勢(shì)，造成人才的外流。比如，一個(gè)自行車管理的車棚也經(jīng)常安排3―4人，一些打掃清潔衛(wèi)生的苦活則靠外聘一些低價(jià)的臨時(shí)工，從而造成運(yùn)營(yíng)成本的進(jìn)一步增加，隨之而來的壓力也增大。因此，既影響了正常員工的積極性，也阻礙了企業(yè)正常發(fā)展。

三、國(guó)有體制經(jīng)營(yíng)模式的重構(gòu)授權(quán)策略

在實(shí)施具體的重構(gòu)授權(quán)策略時(shí)，注意以下幾點(diǎn)要求：

第一，作為授權(quán)的主體――政府，并非國(guó)有體制下的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，被授權(quán)的則是國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。由于國(guó)有體制下的監(jiān)管機(jī)構(gòu)僅僅只是具有監(jiān)管職責(zé)，沒有出資人的代表權(quán)，因此，無法授權(quán)。同時(shí)，國(guó)有體制下的監(jiān)管機(jī)構(gòu)與國(guó)有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)公司之間沒有了授權(quán)與被授權(quán)的關(guān)系，而是變成了監(jiān)管與被監(jiān)管的關(guān)系。另外，資產(chǎn)是授權(quán)的內(nèi)容。國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)行企業(yè)可以根據(jù)自己的運(yùn)營(yíng)模式來管理企業(yè)的發(fā)展，也能夠?qū)ζ髽I(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用、處分等權(quán)利。

第二，授權(quán)的方式主要是以合同的方式確定的，一旦確定成功，應(yīng)當(dāng)有國(guó)有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)公司與政府簽訂相關(guān)的經(jīng)營(yíng)合同。國(guó)有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照簽訂的經(jīng)營(yíng)合同進(jìn)行對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理。與此同時(shí)，政府依舊享有特定的對(duì)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的監(jiān)管權(quán)力。若運(yùn)營(yíng)公司有違背合同的行為，政府有權(quán)終止合同。

第三，行政授權(quán)的實(shí)質(zhì)是指行政職權(quán)的分配。政府可以單方面的使用權(quán)力，從而來滿足社會(huì)公共產(chǎn)品的供求與對(duì)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的監(jiān)管與運(yùn)作，進(jìn)一步提高企業(yè)的收益與成效。但是，由于國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司本身作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，對(duì)其進(jìn)行有效地監(jiān)督是為了避免發(fā)生為謀取自身利益而違背授權(quán)的行為，在投資方面尤為突出。只有權(quán)力分配的合理行使，才能讓企業(yè)的發(fā)展與運(yùn)行得到良好的保障。

四、完善國(guó)有體制物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的建議

1.專業(yè)化人才管理

在得到授權(quán)的支持后，應(yīng)盡快做出以下策略的調(diào)整：

首先，在物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)內(nèi)部適當(dāng)選出一些高素質(zhì)、文化程度也高的工作人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)方面的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。與此同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)逐漸走上市場(chǎng)化的道路；其次，在人才市場(chǎng)等社會(huì)招聘方式，招聘一些高素質(zhì)高文聘高經(jīng)驗(yàn)的人才，來是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的工作團(tuán)隊(duì)升華一個(gè)高度；最后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要制定一些適用于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略性措施。總之，就是盡量了利用身邊的資源，把握好時(shí)機(jī)和方向，進(jìn)行專業(yè)的人才化管理，積極開展多種經(jīng)營(yíng)模式。

2.完善自身的發(fā)展機(jī)制

國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也要在自身的問題上下足功夫：

第一，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，通過多方渠道了解物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，再結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展模式，合理制定出企業(yè)的發(fā)展性經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，從而建立科學(xué)的管理體制，讓企業(yè)迅速穩(wěn)定地發(fā)展；第二，轉(zhuǎn)變企業(yè)理念，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量管理。工作人員的企業(yè)的元素，要想轉(zhuǎn)變企業(yè)的思想，必須先從員工開始。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的宗旨：給業(yè)主當(dāng)好家，要從根本上改變員工的服務(wù)意識(shí)，引導(dǎo)員工樹立良好的服務(wù)態(tài)度，降低其對(duì)企業(yè)的過分依賴，將強(qiáng)對(duì)企業(yè)的人才管理。使員工在自己的位置上產(chǎn)生責(zé)任感、緊迫感，從而提高服務(wù)質(zhì)量；第三，建立一支專業(yè)化、高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。要開拓企業(yè)市場(chǎng)，必須培養(yǎng)出一批具備能力的人才，從而推動(dòng)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)員工的要求是思想服務(wù)意識(shí)好、技術(shù)精湛、文化程度高、有較強(qiáng)的敬業(yè)精神、能吃苦耐勞、團(tuán)隊(duì)精神以及奉獻(xiàn)精神；第四，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型大的行業(yè)，工作人員的流動(dòng)性也大，對(duì)于服務(wù)質(zhì)量的加強(qiáng)，必須要成立一支培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，集中進(jìn)行培訓(xùn)，從而解決一些問題。

3.走上經(jīng)營(yíng)規(guī)模化道路

由于國(guó)有體制下的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)的規(guī)模小、管理亂、易分散等不良現(xiàn)象，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)必須要健全自身的發(fā)展機(jī)制。一方面，可以通過收購小型的物業(yè)公司，進(jìn)行整合，從而減少成本，達(dá)到運(yùn)營(yíng)規(guī)模，提升企業(yè)的整體實(shí)力；另一方面，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以走向大物業(yè)的道路，集中周邊資源，向集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)發(fā)展，提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，加快城鎮(zhèn)化管理。

第5篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的便是為了獲得更多的利潤(rùn)，財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)也是如此。對(duì)于企業(yè)而言，利潤(rùn)最大化則說明了企業(yè)獲得的財(cái)富在不斷的增加。但是在實(shí)踐中，利潤(rùn)最大化這種觀點(diǎn)存在的不足已經(jīng)暴露了出來。首先，在利潤(rùn)獲取時(shí)間方面考慮的不夠充分。比如說，企業(yè)去年獲得了1000萬元的利潤(rùn)和今年獲得了1000萬元的利潤(rùn)，哪一個(gè)更能夠達(dá)到企業(yè)的目標(biāo)問題，若是不將貨幣的增值和貶值考慮進(jìn)去，那么判斷便很難正確。其次，沒有考慮到本金和利潤(rùn)之間的關(guān)系。比如說兩個(gè)企業(yè)都獲得了1000萬元的利潤(rùn)，但是其中一個(gè)企業(yè)投入的成本是4000萬，另一個(gè)企業(yè)投入了6000萬元的成本，這兩個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)哪一個(gè)更能夠達(dá)到企業(yè)制定的目標(biāo)，若是不考慮風(fēng)險(xiǎn)方面的問題，那么判斷便會(huì)比較的困難。最后，在考慮獲利和風(fēng)險(xiǎn)方面不夠充分。比如說兩個(gè)企業(yè)都投入了1000萬元的資本，都獲利300萬元，其中一個(gè)企業(yè)獲得的300萬元利潤(rùn)已經(jīng)都轉(zhuǎn)化成為了現(xiàn)金，而另外一個(gè)企業(yè)的應(yīng)收賬款還沒有收回，并且還存在壞賬的可能，那么這兩個(gè)企業(yè)那個(gè)企業(yè)的收益更能夠達(dá)到財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，便很難判斷。這種方式并沒有對(duì)企業(yè)獲取利潤(rùn)的最終目的進(jìn)行明確，這是和財(cái)務(wù)管理目標(biāo)統(tǒng)一性、規(guī)律性以及明晰性不相符的。而在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理的時(shí)候若是沒有了這三個(gè)重要特征，那么企業(yè)內(nèi)部利益很難真正的制衡，目標(biāo)本身的激勵(lì)鼓勵(lì)方面的作用也會(huì)不甚明顯，由此我們可以發(fā)現(xiàn)這種目標(biāo)管理是有缺陷存在的。而在后來，我們國(guó)家的國(guó)有企業(yè)實(shí)行利潤(rùn)承包的制度，從而出現(xiàn)了很大的虧損這直接證明了這一點(diǎn)。并且由于在進(jìn)行目標(biāo)管理的時(shí)候，統(tǒng)一性不夠明顯，在處理風(fēng)險(xiǎn)以及收益之間關(guān)系的時(shí)候，存在嚴(yán)重的問題，所以在制定企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)制定的時(shí)候，將利潤(rùn)作為目標(biāo)是不夠合理的。

二、經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)最大化

實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化對(duì)于企業(yè)而言是非常重要的，而企業(yè)產(chǎn)出以及投入之間的比例關(guān)系便是經(jīng)濟(jì)效益，能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)效益很好反映出來的指標(biāo)便是企業(yè)總資產(chǎn)利潤(rùn)率。而經(jīng)濟(jì)效益最大化和利潤(rùn)最大化二者比較，經(jīng)濟(jì)效益最大化的優(yōu)點(diǎn)便是在于，能夠在不考慮企業(yè)規(guī)模的情況下，比較直觀的了解企業(yè)的實(shí)際獲利情況。但是經(jīng)濟(jì)效益最大化也存在規(guī)律性、明晰性以及統(tǒng)一性不夠明顯的情況，所以經(jīng)濟(jì)效益的最大化并沒有在根本上解決利潤(rùn)最大化存在的問題。

三、股東的財(cái)富實(shí)現(xiàn)最大化

實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富的最大化，主要通過財(cái)務(wù)合理經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)，能夠給股東創(chuàng)造更多的財(cái)富。對(duì)于股東而言，其創(chuàng)辦企業(yè)的最重要目的便是讓自己獲得更多的財(cái)富。企業(yè)的所有者便是股東，其投資的時(shí)候主要考慮的因素便是這個(gè)項(xiàng)目給自己帶來的收益。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)條件下，股票本身的市場(chǎng)價(jià)格以及股票的實(shí)際擁有數(shù)量會(huì)直接決定股東的財(cái)富多少，所以想要股東的財(cái)富實(shí)現(xiàn)最大化，最重要的是股票的價(jià)格上升。而對(duì)于公司而言，其股票的價(jià)格也能夠?qū)⑷藗儗?duì)公司的評(píng)價(jià)比較客觀的反映出來。而獲利和資本之間的關(guān)系則反映在股票價(jià)格上升或者下降上。目前利潤(rùn)最大化以及經(jīng)濟(jì)效益最大化兩個(gè)目標(biāo)面臨的挑戰(zhàn)比較嚴(yán)重，于是很多人便采取了西方的財(cái)務(wù)管理方式，將股東財(cái)富最大化作為一個(gè)目標(biāo)。利用股東財(cái)富最大化來取代前兩種方式能夠更好的克服企業(yè)存在的短期行為嚴(yán)重的情況，能夠幫助企業(yè)更好的處理風(fēng)險(xiǎn)和收益二者之間的關(guān)系，還能夠更好的處理現(xiàn)在收益和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系。這種情況出現(xiàn)的主要原因在于，想要股東的財(cái)富能夠?qū)崿F(xiàn)最大化，企業(yè)便必須更好的發(fā)展，只有企業(yè)的效益提高，股票的價(jià)格才有可能會(huì)上升，股東的財(cái)富才能真正的實(shí)現(xiàn)最大化。想要真正做到這一點(diǎn)企業(yè)在處理風(fēng)險(xiǎn)以及收益、當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間關(guān)系的時(shí)候便必須正確。由此我們也能夠發(fā)現(xiàn)其明晰性、貨幣性以及可控性非常的明顯。但是就目前而言，這種方式依舊存在一定的不足。首先想要股東的財(cái)富實(shí)現(xiàn)最大化，那么便必須保證股票市價(jià)的最大，而影響股票價(jià)格變動(dòng)的因素是比較多的，比如說企業(yè)的業(yè)績(jī)情況、經(jīng)濟(jì)政治方面政策的變化、投資者的預(yù)期等等，由此我們也能夠發(fā)現(xiàn)股票價(jià)格的穩(wěn)定性是比較差的，這也會(huì)導(dǎo)致股東財(cái)富衡量的時(shí)候比較的困難。其次，企業(yè)的股東以及經(jīng)理在進(jìn)行財(cái)務(wù)目標(biāo)制定的時(shí)候往往會(huì)存在一些分歧；再次，股東利益最大化在進(jìn)行企業(yè)行為規(guī)范、對(duì)員工的認(rèn)識(shí)進(jìn)行統(tǒng)一方面存在一定的問題，號(hào)召力比較缺乏；最后，這種方式的實(shí)際適用范圍是比較狹窄的，若是企業(yè)本身不是股份制、公司制的情況下是不能夠使用的。而且這種方式在一定程度上違背了統(tǒng)一性和規(guī)律性兩個(gè)主要規(guī)律。我國(guó)是社會(huì)主義社會(huì)，重視的是人民共同富裕的實(shí)現(xiàn)，而股東財(cái)富最大化是無法真正的將企業(yè)職工的工作積極性充分調(diào)動(dòng)起來，這對(duì)企業(yè)內(nèi)部利益制衡機(jī)制的建立是非常不利的。在我國(guó)，如果將股東財(cái)富最大化當(dāng)成企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，那么這個(gè)企業(yè)的凝聚力以及向心力便會(huì)比較的差，很難將職工的使命感以及責(zé)任感激發(fā)出來。由此我們可以得出結(jié)論，這種方式在資本主義企業(yè)中，適用性比較的強(qiáng)，但是在我國(guó)應(yīng)用是存在嚴(yán)重問題的。

四、將企業(yè)所有者以及職工的人均收入最大化作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)

以上的各種方式都存在各種問題，所以，在我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)必須進(jìn)行一定的創(chuàng)新，在創(chuàng)新的時(shí)候應(yīng)該將其和我國(guó)的國(guó)情結(jié)合在一起，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下，應(yīng)該努力的兼顧企業(yè)所有者以及職工兩方面的利益，努力的實(shí)現(xiàn)企業(yè)所有者以及職工人均收入的最大化。這種方式在我國(guó)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理目標(biāo)制定的時(shí)候是比較適用的。首先這種方式和我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是相符合的，符合其經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律性。能夠更好的滿足整個(gè)社會(huì)對(duì)物質(zhì)文化的實(shí)際需要，企業(yè)本身便組成了社會(huì)，而企業(yè)又是所有者、經(jīng)營(yíng)者以及職工來組成的，想要企業(yè)更好的發(fā)展，達(dá)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，必須做的便是滿足這三方面人群的共同利益，這樣社會(huì)主義基本生產(chǎn)目的便能夠?qū)崿F(xiàn)。而社會(huì)主義由于其本質(zhì)，要求實(shí)現(xiàn)共同富裕，這種方式是完全符合這個(gè)要求的。其次這種方式其有統(tǒng)一性的特征，其對(duì)企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行了明確，能夠更好的滿足企業(yè)所有者、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及廣大職工的需要，并且努力的讓這三個(gè)方面的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，更好的幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)；再次，這種方式是和貨幣性的特征相符合的，能夠用貨幣來進(jìn)行量化，在分解的時(shí)候也比較的方便；第四，這種方式具有明晰性的特征，本身的概念比較的清晰，表達(dá)方面也比較的準(zhǔn)確，不存在異議；最后，這種方式具有明顯的可控性特征，若是將企業(yè)財(cái)富量化，那么便能夠通過每股的收益以及股利的支付來進(jìn)行表示，而人均的收入以及所有者的財(cái)富在財(cái)務(wù)管理的過程中都是可控的。這種企業(yè)管理的財(cái)務(wù)目標(biāo)是符合我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)情、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革與建設(shè)的基本要求。所以將其用在我國(guó)，是比較的合適的。此外，這種方式的應(yīng)用能夠讓企業(yè)內(nèi)部利益均衡機(jī)制建設(shè)的更加有效，讓企業(yè)目標(biāo)以及國(guó)家的目標(biāo)更好的統(tǒng)一起來，讓我國(guó)的企業(yè)得到更好的發(fā)展。

五、結(jié)束語

第6篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

甲方：——公司

乙方：——公司

甲方因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，就乙方提供經(jīng)營(yíng)管理、業(yè)務(wù)拓展等方面指導(dǎo)、服務(wù)事項(xiàng)，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議。

第一條業(yè)務(wù)指導(dǎo)、服務(wù)內(nèi)容

1、經(jīng)營(yíng)范圍：位于廣州市番禺區(qū)——租賃業(yè)務(wù)。

2、指導(dǎo)、服務(wù)內(nèi)容：倉庫租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理，倉庫招租以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策規(guī)劃，提升盈利水平和效益。

3、乙方派出經(jīng)營(yíng)管理人員、財(cái)務(wù)人員參與甲方經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)作。儲(chǔ)第二條服務(wù)期限及服務(wù)費(fèi)

服務(wù)期限從2012年7月1日起至2026年6月30日止，共14年。

甲方每年支付乙方服務(wù)費(fèi)人民幣玖萬叁仟元正(——元)。

第三條雙方權(quán)利和義務(wù)

1、甲方應(yīng)恪守本協(xié)議約定，按本協(xié)議的約定支付服務(wù)費(fèi)用。

2、乙方應(yīng)恪守本協(xié)議約定，本著誠(chéng)信原則，盡最大努力完成協(xié)議約定服務(wù)內(nèi)容。

第四條保密

雙方知悉并確認(rèn)，在本協(xié)議簽署及履行過程中所獲悉的對(duì)方包括但不限于書面、口頭等信息均為對(duì)方的商業(yè)秘密，任何一方均應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)對(duì)方同意，不得以任何形式向任何第三方進(jìn)行披露。

第四條違約責(zé)任

甲方逾期支付服務(wù)費(fèi)用的，每逾期一日按應(yīng)付金額的千分之一

向乙方支付違約金。

第五條爭(zhēng)議解決

雙方因履行本協(xié)議而發(fā)生的爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商、調(diào)解解決。協(xié)商、調(diào)解不成的，應(yīng)向甲方所在地人民法院提起訴訟。

第六條附則

1、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。

2、本協(xié)議未盡事宜，另立補(bǔ)充協(xié)議，與本合同具有同等的法律

效力。

3、本協(xié)議書經(jīng)雙方法定代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

甲方蓋章（蓋章）乙方（蓋章）

第7篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行、基金業(yè)務(wù)、混業(yè)經(jīng)營(yíng)

一、美國(guó)商業(yè)銀行基金業(yè)務(wù)發(fā)展概況

1、美國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)基金業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。美國(guó)銀行的共同基金業(yè)務(wù)在20世紀(jì)90年展迅速，一些規(guī)模較大的銀行還成立了專門的分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)該業(yè)務(wù)（如花旗投資服務(wù)公司，Citicorp`sInvestmentServices）。到20世紀(jì)90年代中期，除了承銷共同基金外，銀行幾乎可以開展各種相關(guān)的基金業(yè)務(wù)（在實(shí)際運(yùn)作中，一些州立的非美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)員銀行仍然能夠承銷基金，這是因?yàn)槊绹?guó)州銀行的業(yè)務(wù)等監(jiān)管權(quán)力是在各州銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)手中，而各州的規(guī)定不盡相同。）除了自營(yíng)基金（proprietarymutualfunds）以外，銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)同時(shí)也是非自營(yíng)基金（nonproprietarymutualfunds）的主要銷售方，此類基金是由獨(dú)立的基金公司管理并由銀行代為銷售的。總體來講，大型銀行在初期更愿意從事基金銷售，此后一些小型銀行也開始積極加入到基金銷售的行列中來。到1997年，近1500家美國(guó)銀行——約占銀行業(yè)的1／5——在出售第三方或自營(yíng)共同基金和年金，其中規(guī)模達(dá)數(shù)10億美元的銀行——本行業(yè)中規(guī)模最大的一些銀行——占了銷售的大多數(shù)（90％強(qiáng)）。

2、美國(guó)商業(yè)銀行自營(yíng)基金的發(fā)展。從基金的管理運(yùn)作角度可將銀行經(jīng)營(yíng)的基金分為自營(yíng)共同基金和非自營(yíng)共同基金。自營(yíng)共同基金是指基金的管理與銷售均由該銀行或其附屬的相關(guān)機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)（商業(yè)銀行或其附屬機(jī)構(gòu)作為基金的投資顧問提出操作建議，并通過與本銀行關(guān)系密切的證券公司買賣股票，其中有些基金也通過證券經(jīng)紀(jì)商或基金機(jī)構(gòu)銷售），經(jīng)營(yíng)自營(yíng)基金的機(jī)構(gòu)大多是大型銀行，目前美國(guó)大部分大型銀行都已開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。美國(guó)的一些大型銀行自20世紀(jì)80年代中期起開始開展自營(yíng)共同基金業(yè)務(wù)，1992年美聯(lián)儲(chǔ)放松了管制，允許商業(yè)銀行通過經(jīng)紀(jì)類附屬公司來推銷自營(yíng)共同基金，隨后設(shè)立自營(yíng)共同基金的商業(yè)銀行迅速增加了起來。在20世紀(jì)90年代，商業(yè)銀行的自營(yíng)共同基金數(shù)量增長(zhǎng)速度逐漸超過了非自營(yíng)共同基金，形成了以自營(yíng)共同基金為主的局面，與此同時(shí)，銀行自營(yíng)基金資產(chǎn)額的增長(zhǎng)速度也超過了基金業(yè)的平均增長(zhǎng)速度。其中銀行自營(yíng)基金對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的銷售所占比重要大一些，其增長(zhǎng)幅度也較快。為使銀行經(jīng)營(yíng)的基金種類齊全，商業(yè)銀行往往也經(jīng)營(yíng)著一些其他金融機(jī)構(gòu)管理的基金。另外，在20世紀(jì)90年代后期還出現(xiàn)了商業(yè)銀行的許多信托資產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)共同基金的情況，且這一數(shù)額每年都有較大幅度的增長(zhǎng)。

銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)也是非自營(yíng)基金的重要銷售渠道。非自營(yíng)基金是指基金的管理由獨(dú)立的基金管理公司負(fù)責(zé)，而其銷售則通過商業(yè)銀行或其附屬機(jī)構(gòu)來完成的基金。對(duì)于那些資產(chǎn)管理能力較差的中小銀行來說，代銷其他金融機(jī)構(gòu)管理的基金無疑是一種較好的選擇。美國(guó)的投資公司機(jī)構(gòu)（InvestmentCompanyInstitution，ICI）對(duì)1991至1995年這一早期商業(yè)銀行共同基金的運(yùn)作與銷售情況進(jìn)行了一個(gè)調(diào)查，調(diào)查表明，商業(yè)銀行共同基金的銷售數(shù)量由1991年底的1100只增加到了1995年底的2329只，其中自營(yíng)共同基金在1995年占銀行銷售基金的47.9%，而1991年這一數(shù)值僅為31.5%。從銀行銷售的共同基金的結(jié)構(gòu)來看，貨幣市場(chǎng)基金所占份額有所下降，而股票與債券基金的份額呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

二、美國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)入基金業(yè)的動(dòng)機(jī)

1、銀行開展基金業(yè)務(wù)可以擴(kuò)大銀行同顧客的聯(lián)系，有利于發(fā)展銀行的中長(zhǎng)期資產(chǎn)運(yùn)用業(yè)務(wù)，增強(qiáng)銀行同非銀行金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的能力。盡管銷售基金的手續(xù)費(fèi)收入不穩(wěn)定，然而銷售基金能夠?yàn)殂y行帶來新的客戶，從而有希望向這些客戶出售其他銀行服務(wù)。銀行業(yè)銷售投資類金融商品可以發(fā)揮其龐大的既有客戶信息優(yōu)勢(shì)，許多銀行都建立了客戶信息數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，這使得銀行在銷售投資類金融商品時(shí)可以便利地獲得客戶的各種信息。此外，許多銀行能夠從提供自營(yíng)基金中贏得更高的聲望。美國(guó)的實(shí)踐表明，銀行所出售的最受歡迎的非存款投資產(chǎn)品就是共同基金。再有，隨著“一站式購物（one-stopshopping）”觀念的流行，銀行客戶越來越希望只與一家金融機(jī)構(gòu)打交道，便可滿足其儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)、投資等多方面的金融服務(wù)需求。“一站式購物”能夠幫助消費(fèi)者節(jié)約時(shí)間、提高效率、降低成本，因此在吸引客戶方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

2、從銀行經(jīng)營(yíng)自營(yíng)基金的角度來講，其最初目的在于通過提供更多的金融服務(wù)以吸引客戶，此后隨著基金銷售數(shù)量的不斷增加，業(yè)務(wù)收入開始成為開展基金業(yè)務(wù)的主要目的。銀行業(yè)通過開展基金業(yè)務(wù)可以增加銀行的非利息收入，從經(jīng)紀(jì)和其他相關(guān)業(yè)務(wù)中賺取大量的手續(xù)費(fèi)，而且其中一些收入對(duì)利率變動(dòng)的敏感性小于銀行存款和貸款。商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)自營(yíng)共同基金能夠?yàn)殂y行提供相對(duì)穩(wěn)定的收入，因?yàn)榛鸬墓芾碣M(fèi)用幾乎是固定不變的（按經(jīng)營(yíng)規(guī)模的固定比例提取）。從銷售的基金種類上來看，美國(guó)的商業(yè)銀行銷售著諸如貨幣市場(chǎng)基金、長(zhǎng)期債券基金、股票基金等幾乎所有的基金種類。基金銷售活動(dòng)實(shí)際上是具有證券業(yè)務(wù)性質(zhì)的活動(dòng)，其內(nèi)部評(píng)價(jià)及報(bào)酬的支付與證券公司的習(xí)慣作法相一致。一般來講，基金商品的風(fēng)險(xiǎn)越高則手續(xù)費(fèi)率就越高，而且銀行對(duì)于那些銷售自營(yíng)基金的職員會(huì)相對(duì)給出更高的費(fèi)用（相對(duì)那些銷售非自營(yíng)基金的人員來講）。

3、與銀行經(jīng)營(yíng)證券與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)一樣，經(jīng)營(yíng)基金業(yè)務(wù)可以使得銀行業(yè)務(wù)多元化，為銀行創(chuàng)造替代性的收入來源，分散銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。金融行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性決定了其有通過多元化經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)力。如果各種金融產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)之間的風(fēng)險(xiǎn)不是完全相關(guān)的，那么銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理中通過合理設(shè)計(jì)金融服務(wù)和產(chǎn)品的分散化組合就會(huì)帶來收益方面的提高，更容易獲得穩(wěn)定的收入流，實(shí)現(xiàn)不同金融服務(wù)之間的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，降低系統(tǒng)與非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)付不確定性的能力也會(huì)隨之提高。例如“脫媒（disintermediation）”等市場(chǎng)格局的變化對(duì)經(jīng)營(yíng)多種業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)的影響就相對(duì)要小，因?yàn)槠渌麡I(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)會(huì)抵消其貸款業(yè)務(wù)量下降所造成的損失，而這對(duì)降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很有好處，因?yàn)樗梢詼p少銀行從事風(fēng)險(xiǎn)較大業(yè)務(wù)——如發(fā)放低質(zhì)量貸款——的動(dòng)機(jī)。總之，多樣化的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)使商業(yè)銀行內(nèi)部形成了一種損益互補(bǔ)機(jī)制，一些實(shí)證分析表明，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)范圍的擴(kuò)大有利于銀行效率的提高和金融體系的穩(wěn)定。Gallo，Apilado和Kolari（1996）對(duì)美國(guó)銀行控股公司在1987-1994年間經(jīng)營(yíng)基金業(yè)務(wù)的研究表明，銀行控股公司的共同基金活動(dòng)降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)共同基金業(yè)務(wù)還增加了銀行的收入，他們的結(jié)論認(rèn)為，共同基金應(yīng)當(dāng)成為銀行未來經(jīng)營(yíng)的一種重要金融產(chǎn)品。

三、我國(guó)銀行經(jīng)營(yíng)基金業(yè)務(wù)的對(duì)策選擇

1、商業(yè)銀行進(jìn)入基金業(yè)采取的組織模式。銀行設(shè)立基金公司，從嚴(yán)格意義上講，就是對(duì)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的探索。而從各國(guó)金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐來看，混業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體組織模式概括起來可以分為以下三類：全能銀行模式（universalbankingmodel）、銀行母公司模式（bank-parentcompanymodel）和控股公司模式（holdingcompanymodel）。采取全能銀行模式的金融機(jī)構(gòu)可依法從事包括證券、保險(xiǎn)、信托、基金等業(yè)務(wù)在內(nèi)的廣泛的金融服務(wù)。這些業(yè)務(wù)并不要求一定要在法律上與商業(yè)銀行相隔離的附屬公司內(nèi)開展，各業(yè)務(wù)部門之間也沒有“防火墻（firewall）”的隔離。銀行母公司模式是一種介于全能銀行與控股公司之間的一種混業(yè)經(jīng)營(yíng)組織模式。在這一組織模式中，商業(yè)銀行要開展其他非銀行金融業(yè)務(wù)，必須在符合一定條件的情況下以銀行為母公司成立附屬公司，銀行和非銀行附屬公司之間有著嚴(yán)格的法律界限。在控股公司模式中，商業(yè)銀行或者與其存在直接投資關(guān)系的子公司不得直接經(jīng)營(yíng)相關(guān)證券業(yè)務(wù)，如果商業(yè)銀行想從事法律所禁止的證券、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，只有以控股公司的形式，即在同一機(jī)構(gòu)框架內(nèi)通過相互獨(dú)立的附屬公司來從事其他金融業(yè)務(wù)。

混業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的組織模式將會(huì)影響到商業(yè)銀行從事證券、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)的潛在收益和成本。在全能銀行模式中，銀行可以完全整合其所選擇從事的各種金融業(yè)務(wù)，因?yàn)殂y行可以在單一的公司實(shí)體內(nèi)開展幾乎所有業(yè)務(wù)。在銀行母公司以及控股公司模式中，銀行和證券等業(yè)務(wù)分別在管理團(tuán)隊(duì)和資本均相互分離的幾個(gè)不同的法律實(shí)體（legallydistinctentities）中開展，結(jié)果只能進(jìn)行部分業(yè)務(wù)的整合。而且當(dāng)銀行和證券、保險(xiǎn)等附屬機(jī)構(gòu)之間的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系存在某種約束時(shí)，整合的效果將會(huì)進(jìn)一步受到限制。從另一方面來講，與全能銀行模式相比，控股公司模式與銀行母公司模式更能防范由非銀行業(yè)務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，雖然從混業(yè)經(jīng)營(yíng)獲益方面有所不足，但相對(duì)來講要更安全一些，其中控股公司模式是混業(yè)經(jīng)營(yíng)組織模式中風(fēng)險(xiǎn)最小的一種。考慮到基金業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)比證券及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)要小，因此監(jiān)管部門可以讓商業(yè)銀行在控股公司模式與銀行母公司模式中自主選擇。即使一些銀行在經(jīng)營(yíng)基金業(yè)務(wù)中采取了銀行母公司模式，這也不會(huì)影響到我國(guó)未來混業(yè)經(jīng)營(yíng)采取金融控股公司模式。許多國(guó)家在混業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)是放在銀行內(nèi)部或以其子公司的形式來經(jīng)營(yíng)的，而對(duì)于證券、保險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)則是放在商業(yè)銀行外部——即以控股公司的形式來經(jīng)營(yíng)。

2、商業(yè)銀行進(jìn)入基金業(yè)的方式。銀行是否能夠成功地進(jìn)入基金業(yè)與其所采取的進(jìn)入方式有著很大的關(guān)系，其涉足基金領(lǐng)域的方式可謂多種多樣，這些方式具有不同的特點(diǎn)。概括來講，可分為以下三種方式：新建（start-ups/denovoentries）方式。這種方式指銀行通過單獨(dú)設(shè)立一家基金（分）公司或基金部門來進(jìn)入基金業(yè)。采取這種方式的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在銀行可以完全控制新建立的基金公司，制定與本企業(yè)文化相適應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和激勵(lì)機(jī)制。采取這種進(jìn)入方式的缺點(diǎn)在于新建一家基金公司通常需要較大的投資，新公司可能缺乏經(jīng)營(yíng)基金業(yè)所必需的專業(yè)人才與經(jīng)驗(yàn)，而且通過新建方式進(jìn)入基金業(yè)取得客戶的認(rèn)同需要一定的時(shí)間。并購（mergersandacquisitions，M&A）方式。并購方式是指銀行通過收購現(xiàn)有的基金公司或與基金公司進(jìn)行合并來進(jìn)入基金領(lǐng)域。該方式的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在銀行可以完全獲得并依靠基金業(yè)的專業(yè)人才及其所擁有的經(jīng)驗(yàn)來迅速進(jìn)入基金業(yè)。通過這種方式進(jìn)入基金業(yè)的缺點(diǎn)表現(xiàn)在合并后的銀行與基金公司可能在企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格等方面存在顯著的差異，要使二者真正融為一體可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間與成本。組建合資企業(yè)（jointventures）方式。合資企業(yè)是指由兩個(gè)或多個(gè)公司共同出資建立的一個(gè)獨(dú)立的法律實(shí)體，在這里，是指銀行與基金公司共同出資建立一家經(jīng)營(yíng)基金產(chǎn)品的公司，由銀行與基金公司共同控制、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。該種方式被采用的原因主要在于它可以避免通過新建或并購方式進(jìn)入基金業(yè)所必須的巨額資金投入，因此對(duì)于那些規(guī)模較小的中小銀行來講是一種可行的進(jìn)入基金業(yè)的方式。銀行通過這種方式進(jìn)入基金業(yè)存在的問題在于合資企業(yè)并不是一種穩(wěn)定的組織機(jī)構(gòu)形式，而且銀行與基金公司對(duì)于銀行基金的戰(zhàn)略意圖可能存在著分歧，這會(huì)引起不小的麻煩。

通過上面的分析可以看出，這三種方式既有其特有的優(yōu)點(diǎn)，也存在很多缺點(diǎn)（表2給出了銀行進(jìn)入基金業(yè)各種方式的優(yōu)缺點(diǎn)比較）。各種不同的進(jìn)入方式分別適用于不同銀行的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在這里關(guān)鍵是要與商業(yè)銀行自身實(shí)際相結(jié)合。如果銀行考慮到與基金公司多家股東談判過程繁瑣，在企業(yè)文化及發(fā)展戰(zhàn)略上的相互融合的不確定性較大，而且銀行從財(cái)力和人力方面還可以，商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)基金業(yè)有了比較深入的了解，能夠依靠自身優(yōu)勢(shì)迅速發(fā)展，銀行則應(yīng)選擇直接發(fā)起設(shè)立新的基金管理公司。銀行在發(fā)起設(shè)立新的基金公司時(shí)要考慮的是如何迅速組建一支成熟的團(tuán)隊(duì)。在采取收購方式時(shí)，商業(yè)銀行特別是四大國(guó)有銀行的目標(biāo)應(yīng)是控股，而且商業(yè)銀行應(yīng)主要考慮成熟的基金公司。具體采用什么形式設(shè)定股權(quán)結(jié)構(gòu)，一方面要看監(jiān)管政策的要求，另一方面要考慮哪種結(jié)構(gòu)最符合銀行自身利益。此外還要考慮到基金業(yè)的具體情況，因?yàn)楝F(xiàn)有的一些基金管理公司（特別是處于相對(duì)弱勢(shì)的基金公司）可能基于自我保護(hù)的考慮，積極主動(dòng)尋求銀行參股，甚至其控股股東主動(dòng)放棄控股地位，銀行對(duì)此應(yīng)積極加以利用。

第8篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理;企業(yè);財(cái)務(wù)管理;應(yīng)用

在信息化飛速發(fā)展的時(shí)代里，精細(xì)化管理儼然已經(jīng)成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，精細(xì)化管理是為質(zhì)量為管理、為效益而管理的。就當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作來講，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作還不夠重視，企業(yè)發(fā)展的中心偏向于經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造，認(rèn)為加大投資就能獲得好的效益，沒有結(jié)合企業(yè)自身的能力來開展投資活動(dòng)，對(duì)投資活動(dòng)的管理不到位，進(jìn)而造成許多問題，使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得不到保障。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效途徑，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，落實(shí)精細(xì)化管理，將財(cái)務(wù)管理的責(zé)任落實(shí)到實(shí)處，確保每一項(xiàng)工作有據(jù)可循、順利開展，進(jìn)而為企業(yè)帶來好的經(jīng)濟(jì)效益。

一、精細(xì)化管理的概述

精細(xì)化管理就是將管理責(zé)任具體化、明確化、精細(xì)化，對(duì)管理過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)處理的一種管理模式。精細(xì)化管理是現(xiàn)代社會(huì)高速發(fā)展的必然結(jié)果，是一種全新的管理理念。與傳統(tǒng)管理模式相比，精細(xì)化管理具有無可比擬的優(yōu)越性。在精細(xì)化管理模式下，管理責(zé)任得到了落實(shí)，所有工作都有章可循，有據(jù)可查。對(duì)于企業(yè)而言，管理是提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，是企業(yè)獲得好的經(jīng)濟(jì)效益的保障，企業(yè)要想在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下更好的生存下去，就必須注重管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，開展精細(xì)化管理，可以讓企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃順利地實(shí)施，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)績(jī)效，增強(qiáng)企業(yè)的執(zhí)行能力和運(yùn)作水平，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、精細(xì)化管理在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中應(yīng)用的必要性

在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展過程中，企業(yè)一直發(fā)揮著重要的作用，它為社會(huì)提供了許多崗位，緩解了就業(yè)形勢(shì)；同時(shí)，企業(yè)也是國(guó)家稅收收入的主要來源，加大企業(yè)的發(fā)展可以增加稅收收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。故此，加大企業(yè)的發(fā)展十分重要。而對(duì)于企業(yè)而言，企業(yè)的發(fā)展與企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理有著直接的關(guān)聯(lián)。就當(dāng)前企業(yè)管理工作來看，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在許多的漏洞，影響到了企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)制度不夠完善，財(cái)務(wù)管理責(zé)任不到位，使得企業(yè)出現(xiàn)攜款潛逃、的行為發(fā)生，一旦企業(yè)資金不穩(wěn)定，就會(huì)削弱企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，使得企業(yè)面臨著倒閉、破產(chǎn)的行為，影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。精細(xì)化管理是社會(huì)分工精細(xì)化以及服務(wù)質(zhì)量精細(xì)化對(duì)現(xiàn)代管理的必然要求，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中應(yīng)用精細(xì)化管理，將財(cái)務(wù)管理責(zé)任落實(shí)到具體管理人員的身上，以制度來約束行為，可以減低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)管理效率和質(zhì)量，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效，為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。

三、精細(xì)化管理在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用

1.成本控制。成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的主要任務(wù)，對(duì)于企業(yè)而言，成本控制的好壞直接關(guān)系到了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。故此，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，企業(yè)必須嚴(yán)格控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作而言，它是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，不僅包括企業(yè)資金的管理、資金的分配，同時(shí)也包括了權(quán)益的分配。只有企業(yè)資金得到了合理的利用，保障權(quán)益分配的公正、公平性，企業(yè)才能獲取更好的效益。在精細(xì)化管理中，企業(yè)必須結(jié)合自身的發(fā)展，制定詳細(xì)的目標(biāo)，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與成本控制有機(jī)的結(jié)合以來，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行全面的監(jiān)督。同時(shí)，要讓財(cái)務(wù)部門與其他部門共同參與到進(jìn)來，加強(qiáng)各部門之間的合作，更好地開展成本控制，節(jié)約資源。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理的目的就是以最小的成本投入獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。在企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)管理中，企業(yè)要想獲得更好的效益，就必須強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，拓寬財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域。企業(yè)在開展財(cái)務(wù)活動(dòng)的過程中，要立足企業(yè)自身，用發(fā)展眼光看待問題，全面分析財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，為企業(yè)的投資決策把好關(guān)，確保企業(yè)資金安全。另外，要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督作用，依法辦事，確保企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中資金正常流通，確保企業(yè)資產(chǎn)的保值、增值。實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

3.精細(xì)化的管理制度。對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作而言，完善、科學(xué)、健全的制度是提高財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量和效率的保障。在精細(xì)化財(cái)務(wù)管理中，企業(yè)必須對(duì)財(cái)務(wù)管理的權(quán)限與職責(zé)進(jìn)行重新劃分，制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度，以制度來約束行為，規(guī)范行為。首先，企業(yè)必將財(cái)務(wù)管理納入到日常管理工作中來，完善財(cái)務(wù)管理制度，將財(cái)務(wù)管理工作落實(shí)到位，對(duì)每一項(xiàng)工作都必須安排專業(yè)監(jiān)管，確保財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量；其次，必須建立有效的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行全面的監(jiān)督，一方面要針對(duì)人進(jìn)行監(jiān)督，避免的行為發(fā)生，另一方面要注重部門的監(jiān)督，避免強(qiáng)制性的命令給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來影響。另外，企業(yè)還必須落實(shí)責(zé)任制，以制度來約束行為，進(jìn)而更好的規(guī)范員工的行為，確保財(cái)務(wù)工作到位，進(jìn)而達(dá)到精細(xì)化管理效果。

4.以信息化手段推進(jìn)精細(xì)化管理。在這個(gè)信息化飛速發(fā)展的時(shí)代里，企業(yè)需要處理的信息也在與日俱增，而企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心就是信息的處理，從財(cái)務(wù)信息的采集、分析、處理、總結(jié)等一系列過程中，需要處理的信息量是分廠巨大的，在精細(xì)化管理模式下，企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理是為質(zhì)量而管理的，而企業(yè)要想提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，就應(yīng)當(dāng)善于利用信息化手段來推進(jìn)精細(xì)化管理。一方面，企業(yè)要加大投入，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理配備先進(jìn)的設(shè)備，建立統(tǒng)一的信息化管理系統(tǒng)；另一方面，要對(duì)財(cái)務(wù)管理過程進(jìn)行全面的監(jiān)督，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，進(jìn)而提高財(cái)務(wù)管理效率和質(zhì)量，為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。

5.結(jié)合自身?xiàng)l件加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算是針對(duì)企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)財(cái)務(wù)活動(dòng)的、經(jīng)營(yíng)成果等價(jià)值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。對(duì)于企業(yè)而言，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理可以更好地開展企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。預(yù)算是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的依據(jù)，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)企業(yè)往年的經(jīng)營(yíng)能力及狀況，制定合理的預(yù)算計(jì)劃，并全面分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能會(huì)出現(xiàn)的問題，并按入到預(yù)算工作中去，形成財(cái)務(wù)預(yù)算。在財(cái)務(wù)預(yù)算形成后，企業(yè)必須嚴(yán)格財(cái)務(wù)預(yù)算來開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)超過預(yù)算時(shí)，要進(jìn)行全面的調(diào)整，確定超過的那部分是否合理，是否值得增加財(cái)務(wù)投入，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

精細(xì)化管理作為一種新的管理理念，它強(qiáng)調(diào)是將管理責(zé)任細(xì)化，追求質(zhì)量和效率。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，開展精細(xì)化管理，可以為提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，確保財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。

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第9篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范文

透過管理、組織和經(jīng)營(yíng)三個(gè)層次，嘗試從人類活動(dòng)的一般特征和要求作為出發(fā)點(diǎn)，剖析企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基本特征和一般結(jié)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的整個(gè)過程進(jìn)行系統(tǒng)性解釋，探討一條完整理解企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程的基本思路。管理的作用在于追求效果，正是因?yàn)閷?duì)效果有所要求，才產(chǎn)生對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理的必要。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者所表現(xiàn)出來的一切管理行為、手段、方式和要求，無不圍繞著追求經(jīng)營(yíng)效果這個(gè)核心，并且總是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效能和效率兩個(gè)方面來實(shí)施管理，以最終效果作為管理的目標(biāo)——所以，企業(yè)的管理目標(biāo)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)目標(biāo)是相一致的。效果以及效能和效率，成為分析、理解企業(yè)管理行為及其作用的切入點(diǎn)。

為了解釋管理的這種作用，我們把企業(yè)活動(dòng)分解為操作和管理兩種基本行為。操作是指運(yùn)用技術(shù)制造出實(shí)際結(jié)果的行為；管理則是指對(duì)操作提供引導(dǎo)作用的行為，管理在于令操作結(jié)果符合經(jīng)營(yíng)目標(biāo)需要，又按照經(jīng)營(yíng)條件和環(huán)境要求而有效進(jìn)行，最終產(chǎn)生預(yù)期結(jié)果。管理和操作，是任何一種有目的活動(dòng)都包含的兩種基本行為，它們之間存在對(duì)應(yīng)的關(guān)系。有什么樣的管理，就導(dǎo)致與之相對(duì)應(yīng)的操作發(fā)生；對(duì)操作及其結(jié)果有所要求，就必須提供相應(yīng)的管理加引導(dǎo)。缺乏管理的操作是下意識(shí)或者盲目的行為；沒有操作，則結(jié)果也不會(huì)產(chǎn)生。管理和操作，反映了人在活動(dòng)過程中的主觀意識(shí)與肢體行動(dòng)之間的聯(lián)系。

人們?cè)?jīng)預(yù)想，新技術(shù)和現(xiàn)代管理方法的大量應(yīng)用，人在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用將可能下降。但競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)使人逐漸認(rèn)識(shí)到，任何時(shí)候都不能忘記生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務(wù)的人以及使用產(chǎn)品和享用服務(wù)的人。恰恰相反，在新的階段，或者也可以稱之為管理思想發(fā)展的第四階段，對(duì)人的認(rèn)識(shí)有了升華。在這一階段，提出了人是最重要的資源、最寶貴的財(cái)富，提出了個(gè)性需求和精神健康的理論，提出了更多依靠員工的自我指導(dǎo)、自我控制以及順應(yīng)人性的管理等一系列新觀點(diǎn)、新思想；在實(shí)踐中積極推行以人為中心的管理，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。可以說，以人為中心的管理，是新階段的重要特征之一。

一、服務(wù)管理是一種新的管理視角服務(wù)管理視角的產(chǎn)生表明，服務(wù)對(duì)企業(yè)具有戰(zhàn)略意義。gronroos（1990）曾提出過一個(gè)相對(duì)全面的定義：所謂服務(wù)管理是指：（1）認(rèn)識(shí)在消費(fèi)或使用組織提供物時(shí)顧客得到的效用以及服務(wù)單獨(dú)地或與實(shí)體產(chǎn)品（或其他有形物）一起如何對(duì)該效用產(chǎn)生貢獻(xiàn)，也就是說，認(rèn)識(shí)全面質(zhì)量在顧客關(guān)系中是如何被感知的，是如何隨時(shí)間變化的；（2）認(rèn)識(shí)組織（人員、技術(shù)和物質(zhì)資源、系統(tǒng)和顧客）怎樣生產(chǎn)和傳遞該效用和質(zhì)量；（3）認(rèn)識(shí)如何開發(fā)和管理組織以便實(shí)現(xiàn)希望的效用或質(zhì)量；（4）組織以何種方式運(yùn)作能夠?qū)崿F(xiàn)效用、質(zhì)量以及各方（組織、顧客、其他各方和社會(huì)）的目標(biāo)。albrecht（1988）提出了一個(gè)簡(jiǎn)短的定義，“服務(wù)管理是將顧客感知服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)第一驅(qū)動(dòng)力的一種總體的組織方法”。盡管在該定義中沒有包括很多具體的詳細(xì)的信息，但是它也清楚表明了服務(wù)管理的關(guān)鍵層面。

管理透過以下三個(gè)職能來發(fā)揮對(duì)操作的引導(dǎo)作用：(1)計(jì)劃：計(jì)劃包含目標(biāo)和規(guī)劃兩個(gè)基本元素。目標(biāo)是指根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件，按照行動(dòng)的目的要求，預(yù)先設(shè)想、可行的、代表未來結(jié)果的預(yù)期構(gòu)想；規(guī)劃則是對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的操作行動(dòng)過程的事前構(gòu)思和安排，包括操作的內(nèi)容、方法和順序，為進(jìn)行操作提供依據(jù)。因此，計(jì)劃具有前瞻性的引導(dǎo)作用。(2)領(lǐng)導(dǎo)：領(lǐng)導(dǎo)包含決定和促動(dòng)兩個(gè)基本元素。決定是對(duì)如何進(jìn)行操作作出指示；推動(dòng)則是促使操作按照決定發(fā)生——在對(duì)他人活動(dòng)的管理中，要求他人按照自己的意愿進(jìn)行操作，這種促動(dòng)的作用是明顯和必要的；對(duì)自我從事的操作，也存在促動(dòng)作用。例如，對(duì)努力完成工作的自我要求和督促。如何作出正確的決定，以及促使操作按照決定進(jìn)行，成為領(lǐng)導(dǎo)的核心。領(lǐng)導(dǎo)總是根據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況和需要而實(shí)施。從而，領(lǐng)導(dǎo)具有當(dāng)前性的實(shí)施作用。(3)控制：控制包含反饋和調(diào)整兩個(gè)基本元素。控制在于對(duì)操作結(jié)果狀態(tài)與環(huán)境條件的變化作出反應(yīng)。首先透過反饋掌握操作的進(jìn)展情況以及出現(xiàn)的變化，一旦發(fā)現(xiàn)或者預(yù)測(cè)當(dāng)前的操作所造成的結(jié)果不符合目標(biāo)要求，通過對(duì)操作內(nèi)容、方式或者操作環(huán)境、條件進(jìn)行調(diào)整，保證操作所產(chǎn)生的結(jié)果符合目標(biāo)要求。控制總是在變化出現(xiàn)之后才發(fā)揮實(shí)際的作用，所以，控制具有后援性的保證作用。

二、服務(wù)管理的特征1.一般管理視角服務(wù)管理對(duì)于如何看待和建立組織內(nèi)部及組織之間的關(guān)系有著不同的基本假定。團(tuán)隊(duì)工作、跨職能合作和跨組織的伙伴關(guān)系以及長(zhǎng)期觀念等，對(duì)于服務(wù)管理來說屬于內(nèi)在的要求，受到高度重視。起初，學(xué)者們的研究對(duì)象局限于服務(wù)企業(yè)，隨著服務(wù)在制造企業(yè)中越來越重要，因此，關(guān)于管理陷阱和惡性循環(huán)的理論同樣適用于生產(chǎn)企業(yè)。服務(wù)管理和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于所有企業(yè)都具有重要意義。作為一般管理視角，服務(wù)管理將企業(yè)的外部效率置于重要地位，強(qiáng)調(diào)的是顧客如何看待核心產(chǎn)品和企業(yè)總的表現(xiàn)，而不是企業(yè)的內(nèi)部效率、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和成本降低。這體現(xiàn)了顧客驅(qū)動(dòng)、質(zhì)量導(dǎo)向、長(zhǎng)期導(dǎo)向、員工導(dǎo)向等的結(jié)合。2.顧客導(dǎo)向顧客忠誠(chéng)是成功的服務(wù)管理的里程碑。服務(wù)管理的研究表明，留住顧客對(duì)獲利性有正面的影響。顧客保留率取決于企業(yè)向顧客提供的服務(wù)如何。3.顧客感知質(zhì)量導(dǎo)向質(zhì)量對(duì)服務(wù)管理的許多方面有決定性的影響。

順應(yīng)人性的管理，才是最好的管理。從一定意義上說，人類文明史，就是更人性化的過程，是人的本性不斷升華的過程。人有光輝的一面，也有懶散、消極、陰暗的一面，問題在于如何管理。開發(fā)人的潛能——最主要的管理任務(wù)。生命有限，智慧無窮，人們通常都潛藏著大量的才智和能力。管理的任務(wù)在于如何最大限度地調(diào)動(dòng)人們的積極性，釋放其潛藏的能量，讓人們以極大的熱情和創(chuàng)造力投身于事業(yè)之中。我們目前所進(jìn)行的改革，從根本上說，正是為億萬人民聰明才智的充分發(fā)揮創(chuàng)造良好的環(huán)境和機(jī)制。