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第1篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產；財務動態管理；原則；方式

我國自改革開放以來，各行各業如雨后春筍般發展起來，房地產行業更是如此，就目前的狀態來看，房地產市場正在由發展的成長期轉為成熟階段[1]。房地產行業這種發展勢頭帶來了行業整體實力的提升，同時也使得行業內部各企業之間的競爭更加激烈。對于一個房地產企業而言，要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現利潤最大化做起，要求企業在財務管理工作中作出改進，提高管理效率與水平，而財務動態管理模式的實現正好可以滿足房地產企業的這一要求，因此我們有必要分析房地產財務動態管理的原則，探索財務動態管理方式，提高房地產企業的競爭力，促進其持續、健康發展。

一、財務動態管理的概念

所謂財務動態管理指的是一種財務管理模式，在財務的動態管理中，通過一定的技術手段來對企業未來的財務經營狀況與目標進行模擬，加之必要的動態財務指標的幫助，找出制約財務信息工作的原因。財務動態管理屬于一種整體的財務信息動態管理流程。具體到房地產行業，企業的財務動態管理通過在日常項目管理工作中，結合房地產企業的實際情況，對未來的財務經營目標做出設定，并選取適宜的的動態財務指標作為輔助，充分利用現代計算機軟件等工具，找出限制房地產企業發展的根源，通過對預定目標與實時動態目標進行比較研究，逐漸實現對企業財務的動態管理。

二、房地產企業實現財務動態管理的可行性與必要性分析

首先，對房地產企業而言，實施財務的動態管理是確保其提升開發項目價值的客觀需求。當前房地產行業的市場競爭呈現白熱化狀態，企業要想在這種行情中獲得長遠發展，必須不斷提升自身的競爭水平，企業持續創新力的注入是其發展過程中能夠超越競爭對手的保障。加之現代房地產創新很容易被其他企業模仿改進，因此，對于一家房地產企業而言，要想真正提升競爭水平，與其他企業區別開來，還要注重從企業內部的財務管理中做出創新，通過財務運轉來拓展企業的發展空間。而且在房地產企業中，傳統的財務運作模式已經不能適應現代房地產企業發展的要求，無論是企業自身需求，還是從房地產行業現狀來看，實現財務動態管理都是最佳選擇。

其次，現代科技的迅速發展、尤其是計算機技術的普及使得房地產企業實現財務動態管理成為現實。當今計算機技術的普及和網絡的應用，在企業的財務管理中，傳統模式的缺點逐漸暴露出來。現代經濟全球化發展以及實現企業的信息化管理屬于時展的趨勢，也是企業實現自身發展的需要，財務管理有責任實現信息化動態管理。然而，財務動態管理的實現，必須要有適宜的技術與工具作保障，現代計算機技術的發展以及財務管理軟件的開發等為房地產企業實現財務動態管理提供了技術支撐。

三、房地產財務動態管理的原則

（一）合法性原則

在此所指的房地產財務動態管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運行，避免房地產企業在財務管理工作中出現違法亂紀的現象。

（二）適應性原則

適應性原則指的是房地產企業在對財務動態管理模式進行探究時，必須充分結合企業自身的運營情況，確保能夠和企業發展所需的社會經濟環境相符，此外，由于企業在發展過程中的不確定性等因素，財務動態管理模式的構建必須結合企業發展的現狀、不斷變化的環境等作出及時調整與更新。只有做到滿足以上要求，構建出來的房地產財務動態管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。

（三）一貫性原則

一貫性原則在此是指構建房地產財務動態管理模式時，必須要做到連續性與一致性的統一，堅決避免構建過程中對各項步驟頻繁修改，確保財務動態管理模式能夠得以順利貫徹執行，增強其有效性。

（四）整體性原則

房地產企業要想獲得長遠發展，在對財務動態管理模式進行構建的過程中，必須從企業的現狀出發，結合本企業的未來規劃，并以發展的眼光來對該模式進行構建。在構建的財務動態管理模式落實過程中，必須要能夠和企業其他的財務管理制度統一起來，保障它們共同為企業發展服務。

四、房地產企業財務動態管理模式的構建

（一）構建原理

正如前文所述，財務動態管理模式的構建是一個整體性工程，管理到整個房地產企業的發展，在構建之前必須要對其設計原理進行確認。在對房地產財務動態管理時，要以實現對財務的動態管理為目標，以對財務數據的處理與反饋為基礎，通過選取一定的計算機財務管理軟件，構建出一個能夠及時反饋企業資金運行情況的財務信息平臺[2]。在這個信息平臺中，房地產企業能夠輕松地對目標資金在不同市場環境中的變化進行模擬，得出一定的比較目標值，和動態財務指標共同完成對信息的反饋，房地產企業的管理者通過對該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規避風險，提升企業的抗風險能力。

（二）房地產財務動態管理模式的實現

要想實現房地產企業的財務動態管理，在對這一管理模式進行構建時，必須要建立適宜本企業的財務動態管理系統，在該系統中實現對財務的管理工作。為此，要想做好房地產企業財務動態管理模式構建工作，必須通過以下幾個方面來進行。

1.需求分析

首先應該明確房地產企業財務動態管理的要求，事先找出需要在模式構建中解決的問題，對即將構建出的房地產企業財務動態管理模式的功能進行明確，做好功能模塊設計的準備工作。通常在房地產企業中，財務動態管理模式的構建在于實現對財務的信息化管理，除了要對企業日常運營中所涉及的財務信息信息進行處理，包括計算、修改、查詢等等，還必須對企業開發項目的詳細財務運行狀況作出反饋、統計以及評估等。可以說，房地產財務動態管理模式構建的前提便是做好需求分析工作。

2.功能模塊設計

在對需求分析做了明確界定之后，我們必須要結合房地產財務動態管理的功能要求，對其功能模塊進行設計。根據房地產行業的運行特點，其財務動態管理模式應該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財務基本信息、績效評估和成本控制分析等。

3.房地產企業財務動態管理系統的運行

房地產財務動態管理模式的作用主要在此環節中得以發揮，主要包含對財務成本的分解、財務流向跟蹤、評估考核和項目的動態管理等環節，其中各=環節相互配合，共同為房地產企業服務，發揮出財務動態管理模式的作用，從而不斷提升企業的財務管理水平，達到優化配置、提升企業利潤的目的，最終提升企業的競爭力。

4.房地產財務動態管理系統的集成管理

在房地產財務動態管理系統的構建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當的數據集成平臺，促進各模塊功能的交互，提升系統的整體性。當前在對房地產財務動態管理模式構建時，利用Acess系統能夠提升項目管理的規范性與科學性，提升管理效率。

五、結語

房地產市場正在由發展的成長期轉為成熟階段。房地產行業這種發展勢頭帶來了行業整體實力的提升，同時也使得行業內部各企業之間的競爭更加激烈。房地產企業要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現利潤最大化做起，要求企業在財務管理工作中作出改進，實現財務動態管理，從而保障企業獲得持續、健康發展。

參考文獻：

[1]馬.淺析房地產財務動態管理模式[J].現代商業，2013（3）：79-80.

第2篇：房地產財務實務范文

1999年5月黃某因經商所需向陳某借款6萬元，劉某以其新建的二層樓房為黃某的借款作抵押擔保，并辦理了抵押登記手續。同年底，劉某經批準在其二層樓房上加蓋了一間“小閣樓”用于堆放雜物。到期后，因黃某不能歸還借款本息，陳某遂起訴黃某和劉某。

評析：

對劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財產及其處理，存在兩種不同觀點。

第一種觀點認為該“小閣樓”屬于抵押財產，在案件的執行過程中，應將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發揮作用，顯屬從物。根據主物吸收從物的規定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應從屬于已設置抵押的二層樓房而為抵押財產的一部份，“小閣樓”應為抵押權效力所及。

第二種觀點認為該“小閣樓”不屬于抵押財產，其理由是：

首先，從雙方當事人的真實意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔保、設置抵押，雙方的真實意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實是民事法律行為的生效要件之一。

其次，“小閣樓”并非登記抵押的建筑物。劉某的二層樓房設立抵押后，經批準在其二層樓房上加蓋一間“小閣樓”，該“小閣樓”屬須批建的建筑物。根據房產設置抵押時應當辦理抵押登記，否則不得對抗第三人，即無優先受償權利的規定，該“小閣樓”并未辦理抵押物登記，不屬于抵押財產。

第3篇：房地產財務實務范文

【關鍵詞】房地產；財務風險；規避措施

一、房地產企業財務管理的獨特性

一般來說，房地產開發企業是指“進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織”。我國的房地產企業，是最近十年興起來的一個未成熟的行業，企業行為遠未達到規范化標準，不少企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%。而一個企業的財務決定了其生死存亡，因此，本文首先總結了房地產企業的財務管理的獨特性：（1）房地產企業的開發過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產企業的財務管理工作又缺乏預算和管理意識；（2）房地產開發存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發風險大，財務管理控制能力差；（3）房地產企業財務管理工作面廣性雜，而房地產企業對財務又缺乏必要的重視。

二、房地產企業財務風險表現形式及原因分析

鑒于以上的財務管理特點，房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。所謂財務風險，是指“一種財務警示信號，它能夠全面反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性的財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策”。一般來說，財務風險有以下幾鐘表現形式：（1）大多數房產企業的開發資金中自有資金的占比相當低，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產企業的預期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導致無力償還債務本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負債經營的方式經營的房地產企業來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產企業成本負擔增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產市場面臨著雙重壓力。房地產企業之所以存在較大的財務風險，其原因主要有：（1）房地產開發的項目中涉及的部門較多，且行業標準不規范，這都使得開發項目缺乏必要的質量管理；（2）很多房地產企業的預算管理職能未能得到充分發揮，使得房地產企業負債率偏高；（3）有些房產企業的成本費用控制缺乏嚴格的制度，并盲目融資，使得成本負擔加重。

三、規避房地產企業財務風險的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產企業進行工程項目的開發，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產企業必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產企業的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉。但這就意味著房地產企業開發過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產負債率越高，其財務風險率也越大。因此，房地產企業應避免盲目舉債，而是要根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構，降低財務風險。（2）資本的投資方案。房地產企業的投資額度巨大，資金周轉慢，因此，房地產企業的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風險，房地產企業應事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風險管理包括現金管理和應收賬款管理。房地產企業應該嚴格控制日常資金運營風險，加強對現金流量的預算，對資金要進行集中統一管理，讓企業保持充足的現金流，對資金進行統籌安排，保證企業經營資金需求；此外，房地產企業也應對外面所欠賬款進行統一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業的負擔會更重。因此，房地產企業應重視對外應收賬款的追回，降低企業壞賬呆賬甚至死賬的發生率。同時，企業也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預算管理。房地產企業還應建立一個全面的財務預算體系。這個體系包含了現金流，項目，財務和籌資預算等四個方面，這四個方面都要統籌考慮。房地產企業要以現金流預算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當然，在項目投資前，企業還要對籌資情況進行合理預算，構建合理的籌資預算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產企業的成本費用涉及的面廣，因此，企業應該對產品進行細化分析，對成本對象進行細化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監督機制，對各個重要環節的成本使用進行有效監督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業內部管理。房地產企業發展過程中，離不開合理的內部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發揮內部審計的評估和風險防范作用，不留財務隱患。此外，項目竣工后，財務人員要做好各個領域的評估和預算，實現資源的最優化組合，維護企業的合法權益，最大限度的實現經濟效益。

四、加強對房地產企業財務風險的監控

（1）房地產企業的財務風險，可以通過對財務管理的宏觀把握，結合具體變化來進行認真的分析，增強房地產企業對財務管理不同環境的適應能力，以靈活可行的姿態來應付各種不確定變故。雖說，房地產企業財務管理的宏觀環境存在于企業以外，企業不可能直接對其發生作用力，但這并不意味著房地產企業對宏觀環境束手無策了。房地產企業為了對可能的財務風險進行適時監控的話，可以適時調整具體的財務管理政策，采取多種方式相結合的財務管理方法，提高企業自身的適應能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務風險。（2）房地產企業應首先提高高層領導的財務知識和風險意識，使決策者具有基本的財務觀念。同時，也要不斷提高財務管理人員的風險意識，使財務人員注意工作中的任何環節，包括一些細微的地方。這樣，房地產企業才有可能建立起一套完善的財務管理系統，才能設立一些科學高效的財務管理機構，配備高水平的財務操作人員，使企業財務管理系統有效的運行，以防范因財務管理系統不適應新環境的變化而產生的財務風險。（3）房地產企業的高層領導大部分出身于建筑行業，對于財務方面的知識比較缺乏，甚至對財務工作沒有應該有的重視。這就影響到房地產企業財務決策的科學化水平。為了防止此類事情的發生，房地產企業應該對領導干部首先加強其財務風險意識，必要時進行一定的培訓和學習，防止因決策失誤而產生的財務風險。因為，財務決策的正確與否，直接關系到企業財務管理工作的效果，沒有實際根據的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產企業的領導必須結合實際情況，多方傾聽論證，采取科學的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經驗方面的決策。

五、結語

總之，房地產企業作為一種特殊的生產企業，為了獲得更好更長遠的發展，必須學會盡可能大限度的規避自身的財務風險，建立健全財務管理制度，規范財務行為，加強成本控制和項目開發管理，加強房地產投資的資金管理，創新財務管理方法，提高財務控制能力定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督，加強房地產企業財務人員素質的修養與提高。同時，房地產企業的財務風險也要加強監控，建立合理的監控體系，是財務風險降到最低值。

參考文獻

[1]李曉梅.《淺析房地產企業的財務風險管理》.《財會研究》.2007（1）

[2]王偉，趙占.《房地產企業財務風險分析與對策》.《價值工程》.2006（8）

[3]盛光明，周會.《房地產企業財務風險研究》.《北京理工大學學報》.2005（8）

第4篇：房地產財務實務范文

關鍵詞:房地產 企業財務管理 措施探討

隨著我國房地產事業的迅猛發展，該產業也已經成為拉動我國經濟增長的主要支柱。與此同時，也帶來了高資產和高負債等巨大的財務風險，然而這些風險也成為制約該產業健康、持續發展的重要因素。由此可見，加強房地產企業財務管理的措施也是非常必要的，同時也是勢在必行的。

一、房地產企業財務管理中存在的問題

通過對我國大中小型的房地產進行分析，發現房地產企業在財務管理方面存在的問題是多種多樣的，總結起來主要包括如下幾點：

(一)不合理的企業資本結構

眾所周知，我國房地產企業在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會有所降低，這也是房地產企業資產負債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會給銀行帶來非常沉重的負擔，同時也會使房地產企業所面臨的風險逐漸增多。由于房地產企業具有這一特點，使其償債的能力減弱，如果在投資項目中出現了紕漏，就會面臨著支付的危機。這樣不但會降低自身的信用度，同時也會加大利息的成本。尤其是隨著金融危機的爆發，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴重。雖然，國家針對這一現狀采取了一定的補救措施，使房地產企業的情況有所好轉，但并沒有從根本上解決房地產企業資本結果上的不足和缺陷。

(二)在投資項目的選擇上不夠謹慎

我國房地產企業在投資項目的選擇上不夠謹慎，隨意性比較大，通常只是注重對項目資金的決算，從而忽視了項目的選擇。通過大量的調查顯示，房地產企業在做項目的選擇時，往往缺少系統的、科學的，以及可行性的項目論證，只是單單憑借個人的經驗，對項目做出選擇。有時還會存在嚴重的跟風現象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現今大部分房地產商所熱衷的選擇，從而忽視了經濟適用房的建設。而投資項目的選擇是否科學、合理是與企業的發展，甚至企業的存亡之間的關系式非常密切的。因此，如何合理、科學的對投資項目進行選擇和安排，也是房地產企工作人員所關注的。

(三)資本回收的風險較大

通過對房地產企業多年的研究和總結，該企業具有資金投入較大、產品不可移動，以及資金回收周期較長等特點。通過與其他企業相比，房地產企業無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴峻的挑戰，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項目上出現問題，那么也就意味著企業將會出現非常巨大的資金缺口。甚至還會增大資產的負債率，從而使房地產企業的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會進一步的加大。

二、加強房地產企業財務管理的措施

通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產企業所面臨的財務管理方面的問題是非常嚴峻的，其管理工作是否合理直接影響企業的最終效益。下面，筆者針對以上提到的幾點問題，總結如下幾點措施和方法。

(一)對房地產企業的財務行為進行規范

首先，房地產企業對其業務進行開發時，應該參照房地產自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風的開發業務項目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項目，一定要先按照具體的程序進行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學性和可行性。此外，企業其他各項的財務行為也應嚴格參照相應的行為規范，做到有章可循，有據可依。

(二)合理的管理和使用資金

作為財務管理的中心—資金，在對其進行使用和安排時，企業一定要做到統一的安排、詳細的籌劃、合理的調度，確保資金能夠得到合理、科學的使用和支配。此外，房地產企業還應建立專門的資金管理機構，對資金進行統籌的安排和使用，通過合理的調度，發貨幣的時間價值充分的發揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。

(三)建立健全、規范的規章制度

房地產企業之所以會出現籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業中缺少比較健全和規范的規章制度密切相關的。因此，企業的財務管理人員應根據企業的具體情況，以及財務管理方面的特點等，制定出比較完善、健全的規章制度，使企業資金的應用和管理做到有章可循，以及合理分配。

除此之外，還應加大對財務人員其他專業知識和技能的培養。由于房地產具有開發行業的特殊性，因此，這就要求財務人員不但應該具備財務管理方面的知識，還應掌握如成本控制和工程管理等方面的知識。

三、結束語

總而言之，如果房地產行業想要長期健康、持續的發展，就必須要充分的重視財務管理的風險防范、財務控制制度，以及對財務體系的完善和改進，從而提高企業財務控制的能力和抵御風險的能力等。本文通過對房地產企業財務管理中存在的問題，以及加強房地產企業財務管理的措施等進行了詳細的敘述和分析，希望可以為房地產事業的發展和完善做出應有的貢獻。

參考文獻：

[1]羅平中,羅勇,熊敏.房地產開發經營與資產管理活動稅務.籌劃思維與方法[J].特區財會.2005

[2](美)羅伯特·格里斯沃爾德著.房地產投資管理[J].北京燕清聯合傳媒管理咨詢中心譯.機械工業出版社,2004

第5篇：房地產財務實務范文

【關鍵詞】房地產；財務成本管理；監督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產行業逐漸成為經濟發展的重要組成部分，對于國民經濟發展帶來極大的影響。房地產公司屬于資金密集型企業，在財務方面的問題顯得尤為重要，社會經濟發展當中，房地產企業中財務成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進行進一步探索，尋求合理的應對措施，建立完善的財務管理系統，以便在競爭激烈的房地產企業中發展。

一、房地產財務成本管理的意義

在房地產企業當中，想取得效益就需要加強對與財務成本管理的控制，財務成本管理工作主要指的是企業財務管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業用有限的資金獲取最大的效益，而企業的財務管理主要是為了讓企業的投入資金達到最小化，與此同時提高企業效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業的財務管理進行合理的分析和管控，同時由于企業的財務成本管理需要企業項目進行管控，這樣才能夠達到企業效益的最大化。在房地產企業當中，財務成本管理的狀況直接關系到企業的運營和發展，同時也極大程度影響到企業經營項目，因此想要得到一個良好的穩定的發展，就需要將企業的財務成本工作做到盡善盡美，成為整個企業保持健康發展的有力保障，因此房地產財務成本管理工作對于房地產企業而言具有至關重要的意義。

二、目前房地產財務成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產企業對資金需求力度大，在管理過程當中會出現很多問題，特別是資金問題。在房地產企業融資過程當中，由于財務管理自身不夠規范，經濟實力有待增強，造成銀行進行資金審核當中信貸標準不達標，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業在銀行的信用很差，銀行對民營企業信任度低，在信貸過程當中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現象，在銀行信貸系統里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產企業在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業在成本和資金方面浪費嚴重，同時企業在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實際用途沒有細致調查，從而造成企業在財務管理方面存在隱患。

（三）內部控制存在一定問題

企業進行內部核算過程中，特別是中小型企業，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內部管控協調能力較差，在實際當中經常出現報銷私人費用和私自采購的費用，導致資金周轉存在困難。同時中小型企業領導集權問題突出，給財務管理工作帶來不便，財務管理人員核算財務時不能反映出真實情況，信息不明確，導致企業發展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產企業在項目進行當中未能給予財務充分重視

房地產項目開發的過程當中，從項目前期的投資開發到后期的運營管理，都需要財務成本管理內容貫穿其中，項目當中每一份工作都需要現金支持，涉及到企業資金的運營和管理，因此，企業財務管理工作占據著舉足輕重的地位。如今房地產企業對于這一點認識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設計方面，輕視企業的成本管控工作，想要讓整個企業項目利潤達到最大化，需要對企業的財務成本進行合理的調控。

三、房地產財務成本管理的措施建議

（一）實行項目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產企業的財務成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產進行項目開發的過程當中，應當加強對與資金的管控，項目使用資金過程當中制定出完善的計劃，同時應當加強資金的使用效率，不能過度浪費資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業在進行資金管控的過程當中需要保證資金利用的平衡，通過財務管控降低資金的使用成本，達到效益最大化。

（二）增強企業財務成本管理意識，樹立全面發展的科學管理體制

在房地產企業經營和管理的過程當中，需要把先進的科學的管理方法融入到企業財務管理當中去，形成一個全面系統的科學發展管理機制，將房地產財務成本管理工作效用發揮到最大化，需要從企業的整理利益出發，在細節工作管理過程當中，面對不同項目，應當通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業經濟效益為目標，增強企業的核心競爭力，在對企業成本進行計算的時候需要把企業的開銷進行核算，其中包括物質以及非物質的花費，這樣才能夠更加完善財務成本管理機制。

（三）強化項目管理與控制，實施監督管理制度

增強房地產企業公司的核心競爭力，需要提高企業的效益，效益依賴于經濟，因此必須嚴格把控好企業項目成本，在房地產企業發展的過程當中，需要對于各個環節的花費進行嚴格控制，在工程項目結算的時候還要實行嚴格的檢查，這些都屬于項目管控當中的重要環節，想要抓好對于企業成本的控制，就需要加強管控力度，保證企業財務數據的完整與可靠。

（四）促進員工工作積極性，激勵員工配合工作完成

由于企業管理機制需要人為的進行實施，因此完善財務成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業員工的積極參與。目前很多企業尚處于初級發展時期，在發展的過程當中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強員工對于新的財務管理制度的認可度。

四、小結

綜上所述，房地產公司需要針對財務管理制度方面的問題進行改革，并且從公司的實際角度出發，分析問題深層次的原因，找到房地產企業在管理方面存在的漏洞，及時進行查漏補缺，合理的規避風險，創建出健全完善的財務資金管理體系，進而提升企業經濟效益，完善市場。

參考文獻

[1]陸勇.基于財務管理視角下的房地產公司內部控制研究[J].財經界(學術版)，2016(18).

[2]安.目前形勢下的房地產公司經營、管理與相關建議解讀[J].經營管理者，2016(07).

[3]王甄.房地產財務成本管理問題及其應對措施分析[J].經營管理者，2013(23).

第6篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產企業;財務風險;風險防范

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產業得到迅猛發展，越來越多房地產企業把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業相比發達地區起步晚、基礎差、規模小，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率保持在70%以上，這給其發展帶來巨大的財務風險。如何應對西安房地產企業的高財務風險來保障企業的科學規范發展，是值得關注的問題。

一、西安市房地產企業發展現狀

近年來，西安市房地產市場持續保持穩定、快速發展態勢，房地產市場出現了價格與成交量齊漲局面，供應項目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區域為主。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會的舉辦等大事件不僅引導了市場，也吸引了開發商的投資熱情。到目前為止已經吸引了中海、金地、綠地和萬達等國內眾多知名地產商來投資，而由其開發的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產企業財務風險分析

資本運動在籌資、投放、產出和分配四個節點上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風險，下面將從這四個方面對西安房地產企業的財務風險進行分析。

1、籌資風險分析。從西安房地產企業資金來源可以看出，大部分企業利用財務杠桿效應，在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相對較低，貸款增長率持續偏高。在高利益回報的驅動下，很多企業盲目舉債，而不是真正從企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項獲得資金。在西安一些大型房地產集團，還出現連鎖籌資擔保鏈，這種做法相當冒險，一旦其中某一環節斷裂，就會給企業帶來致命打擊。

2、投資風險分析。西安市房地產企業投資狀況可從房地產投資總額/固定資產投資總額指標進行分析。國際上通常認為該指標標準值為25%。西安房地產這一指標近年來均高于25%，可以看出，西安房地產市場近幾年出現投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業，可能會造成當地投資結構失衡，存在一定的財務風險。

3、資金回收風險分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產企業資金回收風險主要表現在房地產開發產品達到可出售狀態后，由于政策、市場因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，而企業自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業的償債能力下降，經營現金流得不到保證，進而陷入財務困境，甚至導致破產。

4、收益分配風險分析。隨著東南部房地產企業大力進軍西部，其較高管理水平和技術設備對西安房地產企業提出巨大挑戰。企業自身消費與積累是一種此消彼長的關系，西安房地產企業在獲得收益的同時大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產高薪行業，使得企業在分配環節耗費資金過多，有的甚至超過收益的50%，結果是積累資金比例過小。

三、西安房地產企業財務風險防范措施

1、確定合理的籌資結構，優化資本結構。西安房地產企業應適當減少負債，合理確定負債規模和結構，加強負債管理。一般來說，債務資金的成本較低，但風險較高;權益資金的風險較低，但成本較高。根據組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業的融資風險，單一籌資是不現實的，也可能是非常危險的或成本很高的。西安房地產企業應探索新融資渠道，部分大企業可通過發行股票、債券，或者信托基金等方式來進行籌資。企業應根據自身情況，通過提高權益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內。

2、提高企業財務管理水平。首先，努力提高企業管理者的財務管理水平，對企業決策者進行培訓指導，對相關財務報表有科學認識，使管理者能夠根據客觀真實信息、企業自身情況以及所處外部環境做出科學決策，摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣可以降低企業發生財務風險的可能性;其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面要加強對企業現有財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有人員知識和能力能夠勝任目前財務工作;另一方面企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使人員有合理的流動機制。

3、加強資金流動性管理。制定合理的資金使用計劃，西安房地產企業應保證企業日常經營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業資金支出多為大額、多筆，在財務收支上嚴格實施財務監控，合理安排資金調度，確保開發項目施工運營和營銷資金需求;第二，加速應收賬款回收，調整庫存，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，提高企業信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴格控制企業成本費用，防止費用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財務風險。

4、提高企業自身競爭力。近幾年，西安房地產投資過熱，部分消費者處于觀望狀態的情況下，企業應積極應對激烈的市場競爭，不斷提高自身競爭力。選擇好的地段，開發適合大眾消費者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業盈利的同時，利用產品自身高質量與其他優勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現金折扣及商品保證等。提高房地產產品銷售量，降低西安房地產企業的存貨，從而降低資金回收風險。

主要參考文獻：

第7篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產財務管理問題措施

房地產企業是個集建筑、裝修、服務等為一體的綜合性的產業，近年來已成為國民經濟的重要組成部分。作為一個涉及到眾多行業并且資金龐大的產業，其經營管理的效益顯得尤為的重要。財務管理是企業經營管理的核心部分，其管理的優良直接影響著企業的生存發展。因此，房地產企業應當加強財務管理的力度，提高財務管理的質量，才能不斷促進房地產企業的生存和發展。

1、房地產企業財務管理難點概述

首先，由于房地產企業一般規模較大，因此在開發期間一次性要求的資金金額一般都偏大，加之房地產企業的經營周期相對于其他企業而言時間較長，這樣使得資金的周轉期限也相應增加，因此房地產企業資金籌集的難度較大。其次，房地產開發涉及的項目較廣，由于時間地點的不同，項目核算的成本內容也不盡相同，因此房地產企業的項目成本管理上存在著一定的難度。第三，房地產企業涉及到的財務關系也是相當的復雜的，并且開發過程中存在著巨大的風險。具體的關系包括與投資者、債權人、債務人、被投資單位、開發企業、內部員工等等的經濟關系，加上開發時間長、資金金額巨大，在期間任何存在的不確定的因素都會加大房地產企業的開發風險。

2、房地產企業財務管理存在的若干問題

2.1房地產企業對于事先可行性研究的重視程度不夠

我國的房地產開發企業普遍存在的一個問題就是在項目開發之前，對于該項目的可行性分析并沒有足夠的重視，由于可行性分析不到位直接導致了企業在項目上的損失，影響了公司的項目開發和發展。房地產企業有別于其他企業，其開發特性決定了可行性研究對于項目開發本身的重要性，可行性研究涉及到項目的各個環節和各個步驟，本身對于項目具有指導性的作用。但是目前國內大部分的房地產企業將眼光局限在較小的范圍內，沒有對項目進行全面的分析，導致了更多的工程規劃只是依靠主管的判斷，缺乏系統的分析決策。

2.2房地產企業的成本管理能力較為薄弱

目前，我國多數房地產企業存在著對于成本管理能力較差的現象，成本管理的薄弱直接導致了房地產企業的造價成本大幅度上升，是房地產企業財務管理不理想的重要原因之一。首先沒有細化成本的管理，當然在市場環境和宏觀政策都較好的情況下，粗線條的成本管理模式并不會產生太大的問題，但是目前在我國政府的宏觀調控力度不斷的加大，沒有將成本管理細化到各個環節和各個步驟之中，必然使得管理漏洞百出，直接影響了企業的利潤。其次，在房地產的開發經營過程中，企業普遍只對于施工造價比較重視，而對于投資之前以及設計之中的造價管理卻經常被忽略，工程造價的各個環節相互脫節，成本管理體系不完善。第三，房地產企業內部的財務人員不是工程造價的專業人員，缺乏相關的專業知識，對于價格是否合理難以做出正確的判斷，直接影響了成本管理的成效。

2.3房地產企業財務管理模式缺乏統一性

房地產企業有著項目多樣化的特點，一個房地產公司可能會有很多個分公司，分別有不同的項目，而每個不同的項目采用的財務管理方式都不一樣，財務管理的統一性和集中度都不夠，各個項目之間的核算方式、財務軟件、成本計費標準等都不同。目前，一些房地產企業之間缺乏明確的財務授權制度，導致了額下級的開發項目分公司等都各自為政，房地產企業無法進行各個項目統一的控制，財務數據和資金的運行都是分散進行的，不利于企業的同一控制和預算的進行。這樣不僅僅不能給企業的管理人員提供統一可比的財務信息，還會使得企業的財務管理工作陷入被動的局面。

2.4房地產企業對于財務管理的重視程度不夠

目前來看，房地產企業對于財務管理的重視程度還遠遠不夠，主要表現在一方面，在房地產內部還沒有將財務管理上升到一定的戰略高度，對于財務管理的要求并不高，財務管理還是處于一種被動反映的狀態，雖然建立了工程預算或者財務預算等機制，但是管理方法上還是有較大的不足。另一方面，企業財務人員的素質并沒有達到相應的要求，由于對于財務管理重視程度不夠，房地產對于員工的培訓等手段上也相當的不足，這樣極大的制約了房地產企業的財務管理水平。房地產企業財務管理意識的薄弱對于整個財務管理的各個環節都有著重大的影響，直接制約了企業的經營發展。

3、解決房地產企業財務管理問題的相關舉措

3.1房地產企業應當加強對于可行性研究的重視程度

房地產企業應當意識到可行性研究對于整個財務管理的重要性，加強對于可行性論證的重視程度。在房地產的各個項目中進行可行性的論證，從戰略的高度和細節的深度上對項目的盈虧、前景等進行全面的測量、預算以及分析。還要立足于整個企業的層面對于各個項目進行總體的分析，分清每個項目的重要程度以及主次關系，避免主觀判斷情況的出現。企業還應當考慮到企業的實際情況，做好項目可行性研究的審批工作，并且在可行性研究的過程中加大財務管理力度，使得財務管理能夠始終貫穿于可行性研究的全過程，使得可行性研究的質量能夠大大的提高，從而滿足房地產企業發展的需求，提高企業的財務管理水平。

3.2加強房地產企業的成本管理力度

在房地產企業的財務管理過程中，成本管理控制的能力是直接關系到財務管理的整體績效的。因此，房地產企業應當高度重視企業的成本管理工作，對于房地產企業目前的經營形式，將成本管理作為財務管理中的主要工作之一，不斷提高財務管理的能力，加強全面的成本管理，不斷改變粗線條的成本管理模式，細化成本管理，在成本管理的過程中制定成本預算目標，對于項目開發建設的過程之中的研究費用、設計費用、開發成本、間接費用等等都要進行全面的預算。對于房地產的開發成本進行深入的分析，并且對于預算指標的完成情況要進行檢測和考核，不斷發掘降低企業成本的途徑。除此之外，要積極調動公司的全體人員進行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的預測研究，事中的成本核算以及事后的評價分析等等都能夠更好的掌控。協調好不同部門之間的工作，貫徹實施成本控制策略，降低了企業的成本，使得成本管理能夠滿足房地產企業財務管理的需求，促進房地產企業更好的生存和發展。

3.3優化發那個地產企業的財務管理模式

從目前的房地產企業管理模式來看，房地產的財務管理模式缺乏統一性，上下級沒有形成很好的連接，直接影響了財務管理的質量。因此，房地產企業應當根據自身的實際情況，采用統一的管理模式，使得房地產企業的各個項目之間，上下級之間的財務標準、預算方式等等都更加統一起來。這樣才能保證房地產企業的財務管理工作能夠取得較好的效果，管理層采集到的數據更加具有可比性，便于更好的進行決策。財務管理模式的統一性還表現在對于資金的同一控制上，摒棄過去分散的資金管理模式，加強對于資金的控制，在保證資金安全的情況下，要控制開支，提高資金的使用和投資效益，來滿足房地產企業的經營管理的需求，從而提高房地產企業的整體效益。

3.4加強房地產企業的財務管理意思，優化員工素質

由于房地產企業的財務管理意識薄弱，直接影響了企業財務管理的成效，因此在房地產企業中應當不斷加強其財務管理的意識，充分的認識到財務管理對于企業的重要性，讓財務管理納入企業的戰略管理之中，使得財務管理真正的成為了房地產企業發展的必要手段，保證其財務管理能夠取得預期的成效。戰略性的財務管理必然對于財務人員的素質提出了更高的要求，房地產企業應當不斷加強財務人員的素質，加強對于財務人員的業務培訓，在鞏固專業知識的同時也應當不斷增加對于建筑等房地產專業知識的培訓，從整體上加強財務隊伍的素質。此外，企業還應當不斷加強對于財務人員的評價和考核，提高財務人員主動學習的積極性，對于不合格的財務人員應當及時的調崗或是加強培訓，從未更好的保護企業的財務安全，為企業更好的實施財務管理做出貢獻。

參考文獻

[1]楊涵.房地產企業的成本管理與控制田[J].中國鄉鎮企業，2009(7).

[4]李占軍.大型房地產企業走強現象分析[J].城市住宅，201l(08)．

第8篇：房地產財務實務范文

摘 要 房地產行業本身就是一個高收益、高風險的行業，尤其是近年來受到金融危機和國家宏觀調控政策的影響，房地產企業財務風險的市場表現出現了許多新的內容和特點，這在很大程度上影響到了企業的穩定與發展。對此，本文在分析我國房地產企業財務風險市場表現及管理現狀的基礎上，重點就加強新時期房地產企業財務風險預防與控制的措施進行重點探討，旨在降低企業的財務風險，促進房地產企業的更好發展。

關鍵詞 房地產企業 財務風險 風險控制 財務風險管理

廣義的房地產財務風險，是指房地產項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業盈利及發展等方面的重大影響。房地產業作為一個資金密集型的典型行業，存在初始投資大、變現能力差、回收周期長等特點，使房地產企業不可避免地存在一定的財務風險。隨著國家一系列房地產調控政策的出臺，金融政策與國家土地政策的趨緊，很多房地產企業的銷售量急劇下降，這就使得很多負債經營的房地產企業不堪重負，尤其是可能出現的資金鏈的斷裂增加了企業的破產風險，這就對國內房地產企業抵御財務風險的能力提出了嚴峻的挑戰。對此，房地產企業要根據國家的調控政策和行業經濟環境，結合自身的經營狀況，對企業存在的財務風險進行深入的分析研究，及時采取積極有效的預防和控制措施，增強企業抵御財務風險的能力。

一、我國房地產企業財務風險的市場表現及管理現狀

（一）土地資源大量閑置，企業的開發資金日益短缺

從2008年以來的金融危機，到近年來的樓市調控政策，房地產企業的樓市成交量出現了大量下降，這就給企業預售資金的回籠帶來了困難，使房地產開發企業開始面臨越來越大的資金壓力。同時，由于很多房地產企業存在高價搶地、囤地的行為，而隨著國家對閑置土地管理力度的增大，無疑進一步加大了房地產企業面臨的資金壓力。例如，國土部最近出臺的政策規定：土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費，土地閑置兩年將無償收回。這就使得房地產企業在土地資源管理、開發資金的募集等方面，面臨著越來越大的財務風險和壓力。

（二）負債率過高，企業的資本結構不合理

目前，直接融資在房地產企業融資金額中所占的比重只有2%左右，其他的主要來自于外部融資，而銀行貸款仍舊是我國房地產企業的最主要的融資渠道之一。據央行統計顯示，截至2011年年底，我國銀行業金融機構房地產貸款余額達10.73萬億元，我國房地產企業的平均資產負債率已經達到75%以上，已經遠遠高于財務風險控制的正常的警戒標準。

（三）成交量大幅下滑，資金鏈斷裂的風險在不斷增大

近兩年來，很多房地產企業的年度銷售指標的完成率還不足50%，房地產企業的成交量開始大幅下滑，尤其在我國的一線城市，加上限購政策等因素的影響，使得房屋銷售的成交額和成交價格大幅下滑。以北京市為例，2011年全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%，其中住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%。從國家統計局的數據來看，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速比上年回落5.7個百分點。其中，商品房銷售額59119億元，增速比上年回落6.8個百分點。截止2011年年底，全國商品房待售面積已經高達27194萬平方米，各方面的因素導致房地產企業的商品房空置面積激增，給房地產企業的資金回籠帶來了困難，大大增加了房地產企業資金鏈斷裂的風險。

（四）企業資金管理的重視程度和管理水平有待進一步提高

目前，仍舊有很多房地產企業對資金管理不夠重視，沒有及時制定完善的資金使用計劃，嚴重的甚至還沒有資金管理的意識，普遍存在“重銷售、輕管理”的現象。這是因為有些企業的財務管理工作，還只是停留在簡單的會計核算階段，缺乏對企業財務現狀的有效分析，不利于保證企業各項經濟決策的科學性和經濟性，在無形中增加了企業的財務風險。

二、房地產企業加強財務風險預防與控制的有效對策

（一）強化企業的內部管理，提升企業的核心競爭力

隨著房地產企業財務風險的不斷加大，企業必須強化內部管理，提高企業的核心競爭能力以及對財務風險的抵抗與應對能力。首先，房地產企業要進一步健全財務管理制度，通過健全完善的內部控制制度來提高企業經營的規范性、市場信譽和信用等級，為企業的融資活動創造良好的條件；其次，要強化房企員工對財務風險的預防和控制意識，調動員工在財務管理工作中的積極性和主動性；再次，房地產企業要依據自身的發展戰略和不同時期財務管理的各種需要，對企業組織結構和決策機制進行實時調整，提高企業經濟決策的科學性，制定科學的融資對策和決策程序，借助高水平的、科學的內部管理來提高企業抵御市場風險的能力，提升企業的核心競爭力。

（二）重視對生產成本和風險的控制

提高房地產企業的盈利水平和盈利能力是對財務風險進行有效控制與預防的重要措施，因此房地產企業要重視對生產全過程的風險控制與管理，在企業內部實行權責明確的成本控制與風險管理體制，努力做好企業的降本增效工作。

首先，成本控制工作要從房地產項目的規劃設計階段開始做起，即在做好市場調研的基礎上，建造出真正適應市場需求的產品。在建筑工程的設計階段，要重視新技術、新材料的應用，借助建筑工程的設計理念，豐富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的經濟效益，進而實現對工程造價的有效控制。

第9篇：房地產財務實務范文

內容摘要:本文運用Logistic回歸對我國預虧的上市房地產公司的財務數據進行分析,試圖從實證研究的角度說明上市房地產公司財務危機產生的原因,構建上市公司財務預警模型。研究表明logistic模型在預測虧損前的房地產公司財務困境方面具有較高的準確率。

關鍵詞:logistic回歸STT檢驗預警模型

繼1998年3月中國證監會了《關于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對財務狀況或其他狀況出現異常的上市公司的股票進行特別處理(Special Treatment,簡稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國股票市場上一個特殊的群體。無論是資產重組的題材,還是關聯交易的頻繁發生,都可以引起市場對ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動遠大于市場波動的平均幅度,成為制造投機成分,為股市營造變數的一個板塊。為排除行業不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產業的上市公司作為研究對象,運用常用統計分析軟件SPSS對這些上市房地產公司的財務困境進行研究,并運用logistic回歸尋找造成財務危機的原因,試圖構建相應的財務預警模型,為ST公司和投資者的經營和決策提供參考。

研究選樣標準與指標體系的建立

本文選取的研究對象為2009年被ST的12家房地產公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現正常的12家房地產企業作為對比樣本。樣本相關變量數據取自CSMAR數據庫中各上市房地產公司2008年的數據以及證券之星、中國上市公司資訊網、和訊網等網站。

(一)財務風險預警指標的初步選取

美國紐約大學的Edward.Altman教授在建立企業破產預測的Zeta模型時,財務指標的最初選取遵循了兩個原則:該指標在以前的研究中出現的頻率;指標與所要研究問題的潛在相關性。結合這兩個原則以及敏感性、先兆性、關聯性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經營能力、償債能力、成長能力四個方面提取了各項財務指標,具體說明如下:

1.盈利能力指標。X1凈資產收益率:該指標是從所有者的角度考察企業盈利水平的高低。該指標越高,表明資產增值能力越強,企業越有活力,財務狀況越健康;X2總資產利潤率:該指標反映企業總資產獲得利潤的能力,是反映企業資產綜合利用效率的指標。該指標越高,表明資產利用效果越好,企業發生財務危機的可能性越小。

2.經營能力指標。X3應收賬款周轉率:該指標反映企業應收賬款周轉速度的比率。該指標越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產流動快,償債能力強;X4存貨周轉率:該指標是衡量企業購入存貨、投入生產、銷售收回等各環節管理狀況的綜合性指標。它影響到企業的短期償債能力。該指標越高,存貨的占用水平越低,企業的變現能力越強;X5總資產周轉率:該指標綜合評價企業全部資產經營質量和利用效率。數值越高,表明企業總資產周轉速度越快,銷售能力越強,資產利用效率越高,發生財務危機的可能性越小。

3.償債能力指標。X6流動比率:該指標是流動資產對流動負債的比率,用于衡量企業流動資產在短期債務到期前,可以變為現金用于償還負債的能力。該指標越大,企業短期償還債務的能力越強;X7速動比率:該指標是速動資產對流動負債的比率,衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。該指標是對流動比率的補充,它越大,企業的短期償債能力越強,財務風險越小;X8資產負債率:該指標又稱為財務杠桿系數。在企業經營狀況良好的情況下,適當的財務杠桿可以起到正面的作用,在經營不良時,過度的財務杠桿會導致企業的財務狀況惡化。

4.成長能力指標。X9主營業務收入增長率:該指標衡量公司的產品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標越大表明企業的發展潛力越大;X10總資產增長率:該指標反映企業本期資產規模的增長情況。該指標越高,表明企業一定時期內資產經營規模擴張的速度越快。

(二) 財務風險預警指標的進一步篩選

進入預警模型的指標應當能夠顯著地區分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應用多元統計方法中的T檢驗對預警指標進行再次篩選。對同一財務指標而言,當兩組樣本具備齊方差性時,采用的檢驗統計量為:

當兩組樣本不具備齊方差性時,采用的檢驗統計量為:

利用24家上市房地產公司的樣本數據,采用SPSS統計分析軟件中的雙樣本(獨立)平均數檢驗Independent-Sample T Test,對樣本2008年的數據進行顯著性檢驗的結果如表1所示。由表1可以看出,在財務風險發生的前一年中有三個指標通過了顯著性檢驗,分別是:X7速動比率、X5總資產周轉率和X10總資產增長率,這三個指標可以有效地區分有財務困境和沒有財務困境的企業,因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。

財務困境預測模型選擇和構建

根據上述篩選出的三個財務指標,本文試圖預測我國上市房地產公司發生財務困境的可能性,即根據該指標組刻畫的財務狀況推測企業未來發生虧損的概率。

Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統計分析方法,尤其對于相依變量為二分類變量時的模型往往具有較好的效果。并且相對于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態分布,因而比判別分析更加穩健。其表達式為:

其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數,P為在給定自變量的條件下事件發生的概率。

運用SPSS統計分析軟件對篩選出的三個經過T檢驗的財務指標進行logistic回歸分析,得到如表2所示。

所得方程可表示為:

logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點,即如果通過模型計算出來的某事件發生的概率(Y=1)大于等于該事件不發生的概率(Y=0),則判定該事件發生,否則判定該事件不發生。在本文中即為當P>0.5時,該企業被判定為ST公司,當P

將樣本公司的財務數據代入模型,進行回判,得到結果如表3所示。

從上述預測結果來看財務指標的綜合運用大大提高了預測的準確性,本文對ST公司的正判概率為83.3%,對正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。

結論及虧損的原因

(一)結論

本文利用logistic回歸對中國預虧上市房地產公司的財務困境進行了預測研究。采納的數據是綜合反映公司經營狀況的財務指標,判斷公司發生財務困境的標準是被ST。此外,作為對比研究,文章還選入數量相同的未發生虧損的業績正常的上市公司。從logistic回歸模型的預測結果來看,判別的準確率達到83.3%,表明模型在預測上市房地產公司發生虧損方面是有效的。因此,這個模型可以為資本市場上的機構與個人投資者做決策提供參考。同時,這個模型可以看做是對上市房地產公司連續虧損原因的解釋,表明速動比率、總資產周轉率和總資產增長率這三個指標所代表的相應的償債能力、經營能力和成長能力對企業的財務狀況具有重要的影響,這三個指標越大,企業的發生財務困境的概率越小,因此,企業的管理層應當在這些方面給予足夠的關注。

(二)我國上市房地產公司連續虧損的原因

企業償債能力偏低,風險大。我國房地產企業普遍存在自有資金不足的問題,企業所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對比ST企業與經營良好企業的財務指標可以發現連續虧損企業的資產負債率多在90%以上,有的高達1000%,遠遠高于正常經營的企業,而速動比率卻明顯偏低。這樣,過高的負債,不足的償債能力必然導致企業經營的成本增加,盈利下降,以致出現虧損。這種自由資金不足,過分依靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等方式來進行房地產開發的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時回籠,將導致工程難以為繼,極易出現虧損乃至破產。 企業重開發,輕經營管理。依據上述研究結果中顯示的經營能力,再結合實際,可以發現被ST的房地產企業相對于業績良好的房地產企業而言更加輕視物業經營管理。在這種情況下,公司業績取決于具體的開發項目,而一個開發項目的周期只有2-4年,極易導致開發企業經營業績的大起大落。在國外,物業經營管理的比重大大高于物業開發的比重,這也是國外房地產企業經營相對穩定的主要原因之一。

企業開發能力低,發展潛力小。房地產業是非常密集的資本密集型產業,而我國很多房地產企業規模小,資源分散,開發企業整體水平不高,與其密集的行業特點極不相適應。這也是ST房地產企業所面臨的問題之一,再加上它們償債能力和經營能力的欠缺,導致其融資能力也大受影響,進而影響到企業的發展潛力。而發展潛力所映射的成長能力的缺乏又進一步增加了其虧損的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現在:由于考慮了行業和規模進行實證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會導致研究結果與實際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數據的途徑有限,有關公司治理、宏觀環境、行業競爭情況等影響企業財務狀況的非財務指標因素沒有納入研究范圍。

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