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第1篇：房地產開發前期市場調研范文

我國房地產行業起源于二十世紀八十年代，經過三十年的發展，現如今，已經成為社會主義市場經濟的重要組成部分。伴隨著房地產行業的興起與發展，房地產開發項目前期定位策劃應運而生。由于房地產行業涉及專業比較多、各專業間跨度比較大，僅依靠開發商靈敏的“嗅覺”來決定開發的方向，有時會產生“誤判斷”，導致項目失敗，而房地產開發項目前期定位策劃正是幫助企業判斷市場，確定開發途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實踐中都有了一定的發展，但仍然存在難以滿足房地產企業的需要、自身發展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當的不足，因此目前仍然非常有必要對其進行研究。本文主要通過對影響房地產開發項目前期定位策劃的相關因素進行分析研究，為房地產開發項目前期定位策劃提供一些參考。

關鍵詞：房地產開發；房地產前期定位策劃；成本分析；目標人群；產品定位策劃

中圖分類號：F235文獻標識碼： A 文章編號：

1 房地產開發項目前期定位策劃的意義

房地產項目的前期定位策劃是項目開發的重要一步，它為項目的發展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發商快速有效地進行商業運作，保證項目的順利進行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現一招失而全盤輸的局面。因此，房地產項目開發的前期定位策劃是一個房地產項目開發成功的重要一步。

2 房地產開發項目前期定位策劃的內容和過程

2.1 房地產開發項目前期定位策劃的內容

房地產開發項目前期定位策劃是對房地產項目決策的一種輔助分析，就是根據項目的目標，通過對各種相關因素的綜合分析，為決策提供理論依據，幫助企業確定開發的方式、方法、品質、數量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業項目開發的風險。實現企業的效益目標一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規劃指標保證合理的體量、最大限度提升產品價值最后達到對企業價值貢獻最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產產品定位策劃的市場目標主要包括創造品質優良的品牌產品，利用項目品牌完善企業品牌的目的；創造有購買能力的產品；創造有核心競爭力的產品，達到產品核心競爭力和企業競爭力完美的結合。

2.2 房地產開發項目前期定位策劃的過程

房地產項目開發前期定位策劃是一個系統工程，其內容主要包括市場調研、市場細分、目標市場確定、市場定位、產品類型定位、價格定位和產品推廣。

2.2.1 市場調研

房地產市場調研就是有計劃、有目的的對當前房地產市場中某種特定類型產品的信息進行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進行項目產品定位決策。

2.2.2 市場細分

簡單的說，市場細分就是對房地產市場產品按照一定的標準進行分類，如住宅類、酒店類、商務辦公類等等，使整個市場產品類型清晰可見。

2.2.3 目標市場確定

根據市場細分的內容以及市場調研的結果，對目標市場進行確定。

2.2.4 市場定位

市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現在消費者面前，從而引起消費者的注意。

2.2.5 產品類型定位

在市場定位的基礎上，借助市場趨勢分析，對將來要開發的產品類型進行合理定位開發。

2.2.6 產品推廣

確定產品銷售目標，銷售手段，將產品推向市場等，它的定位直接影響到開發項目的建設標準、配套標準、銷售方式及價格定位等等。

3 房地產開發項目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場環境因素

指產品市場的各組成部分對產品開發的影響，主要包括市場中產品的保有量、競爭對手的優勢等方面。并結合這幾個方面進行開發的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場中產品的保有量

市場保有量通常用在耐久消費品或工業產品上，指某一時間段內在市場上還能正常使用的產品數量。對于房地產業來說，指市場中某種類型住房的存在數量，它會影響到項目產品類型的定位。

3.1.2 競爭對手優勢

市場是存在競爭的，目前，房地產市場火熱，每個企業都想在市場中獲利，在同一地區，往往存在多個相似企業，彼此之間處于激烈的競爭狀態。此時，熟悉競爭對手的產品優勢顯得尤其重要，對于大企業來說，通過自己的產品優勢來獲得市場，而對于小型企業，則需根據對手的產品優勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項目產品供求關系

供求關系指在商品經濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系，是生產和消費之間的關系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統的平衡。

3.1.4 企業項目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關資料，分析成本水平與構成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業自身開發能力

企業自身開發能力是指企業所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業項目的必要條件。它包括企業的開發資質、企業的資金狀況、企業的項目運轉能力、企業在地區中的號召力等多方面因素。在房地產開發項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發能力，因為只有企業有能力開發，才能保證項目的順利進行。否則，可能會在項目的開發過程中發生斷裂現象，后果嚴重。

3.3 目標人群因素

目標人群因素主要是指由于目標人群不同對企業項目開發產生的影響。

3.3.1 目標人群層次

目標人群層次主要依據區域種類需求即確定區域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴重的區域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業的夾心層區域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質的區別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區域需求種類對項目產品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區位

地理區位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應其和周圍重要要素之間的聯系，如商業、綠地、交通設施等，它與區域是密切相關的。

3.3.3 區域消費水平

從宏觀上看，消費水平就是一定時期內整個社會用于生活消費和服務的規模和水平；從微觀上看，消費水平就是單個消費者在一定時期所能接受的商品和服務消費所達到的規模與水平。區域環境內的整體消費水平影響著目標人群的數量以及產品的定價。

3.3.4 區域生活偏好

生活方式是一個內容較廣泛的概念，在不同的區域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標人群之前，必須對區域的生活方式進行認真合理地分析。

結束語

隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產前期定位策劃得到快速的發展，認同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產項目前期定位策劃的一般內容、方法，并對相關因素進行了重點分析。房地產開發項目前期定位策劃是房地產開發的重要一步.而房地產前期定位策劃的核心內容還是對房地產市場研究，對市場的認識決定了房地產策劃的質量。本文通過房地產開發項目前期定位策劃的各影響因素進行重點分析，找出項目開發的敏感性因素,使開發商與消費者之間產生相互認同關系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運行。

參考文獻

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[5]李秋菊, 程松林.基于灰色關聯度分析模型的房價影響因素比較[J] .中國外資, 2009.6,8(2):46-50

[6]胡屹.策劃學全書[M] .北京:中國社會出版社,1999: 63-68

第2篇：房地產開發前期市場調研范文

近年來，隨著社會經濟的快速發展，旅游房地產項目也得到較好的發展，而旅游房地產項目的開發也受到越來越多人的關注。從風險收益的角度來看，旅游房地產是一種高投資、高風險、高收益的行業，如果能夠保證該項目的正常開發，就能夠保證開發者收到很高的經濟收益。而旅游房地產項目的前期策劃，就是該項目開發、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應當對旅游房地產項目的前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學的管理，這樣才能把握住旅游房地產項目開發成功關鍵，從而有效促進旅游房地產行業的穩定進步。

一、旅游房地產項目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產項目前期策劃，其實就是結合項目開發地的實際情況、經濟發展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經有了更加全面、專業的理解。旅游房地產項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產項目開發具有創造性、決定性。

（二）旅游房地產項目前期策劃的原則

從旅游房地產項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創新觀點，保證策劃的創造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發展情況，做出長遠的項目策劃。

（三）旅游房地產項目前期策劃的重要性

在旅游房地產項目的開發中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產項目開發的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導演”，對旅游房地產項目起著全局把控的作用，是項目開發與推廣成功的關鍵；最后，旅游房地產項目的“船長”，對項目的前期工作起著監理作用，保證項目走向的正確性。

二、旅游房地a項目前期策劃的主要內容

旅游房地產項目前期策劃的主要內容分為三個方面。其一，市場調研及走勢分析、預測，市場調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調研工作，并且著重對目標客戶進行定性調查，這樣才能保證項目開發更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。其三，品牌戰略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環境建設、生態景觀建設等。

三、旅游房地產項目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現出項目的特點，沒有創造性，根本無法提出有建設性的策劃。其次，當前很多的旅游房地產項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現在旅游房地產項目前期策劃的戰略發展方面，很大一部分策劃都只是針對現有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風險防范有待加強，旅游房地產項目開發的風險與收益并存，要想保證項目開發的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。

四、應對措施

第一，要保證市場調查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調研，充分了解市場環境及行業競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產項目進行準確的分析，對產品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產項目前期策劃的準確性。第二，要保證項目開發的可行性，在旅游房地產項目的前期策劃中，要注意結合項目開發的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發展，而是應當有可持續的發展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。

五、結語

第3篇：房地產開發前期市場調研范文

【關鍵詞】房地產項目；項目管理；問題；解決措施

房地產項目管理是其項目管理者運用科學的、系統的方法和理論，對房地產工程項目的開發和設計，并對房地產進行全方位和全過程的綜合管理，以實現房地產項目的生產要素的優化配置，從而為客戶提供優質的完美的產品，它是工程項目管理的其中之一。眾所周知，房地產項目是一個多目標體系，其各個目標體系相互聯系、相互影響、相互協調，其主要包括項目計劃管理、設計施工管理、采購招投標管理、建筑材料管理、施工進度管理、工程質量管理、目標成本管理、現金流控制管理、合同管理等方面。同時，各目標體系之間應具有一定的協調性、合理性和均衡性，從而確保工程項目開發目標的完美實現。

―、國內房地產開發項目管理存在的問題

（―）項目方案確定階段存在的問題

房地產開發商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發商在房地產項目確定時，沒有按照規范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調研不夠成分，存有疏忽。通常房地產開發企業在爭取到工程開發項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業，在開發房地產產品中，沒有自己企業的獨特優勢，從而使得企業在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業。另外，由于市場調研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現一定程度的失誤，這樣就增加了房地產企業的風險。因此，房地產開發商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調研。

第二，房地產企業缺乏精致品牌意識。由于任何企業的生產的根本目的是利潤最大化，一些房地產企業為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產品的精品意識和企業的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業要想持久的發展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產企業拿到一個新的開發項目后，往往生產商只做工程項目概算報告，在開發項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在開發過程中，由于開發商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現了脫節現象，在工程施工進度和生產成本方面出現控制失控的問題，與預期目標出現了一定程度的偏差，如房地產開發過程經常出現的開發成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產施工管理意識的認識不到位

首先，在房地產施工管理過程中，經常發生先開工后報告的現象。同時，一些施工單位習慣于傳統的施工工藝，經常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經過批準，便開始進行施工，這些現象嚴重違反了施工監理的規范。其次，在工程中經常發生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習慣，此外有些監理人員的責任心不強、監督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質檢申請之前，監理便做了質檢工作，嚴重違反了施工監理的規范程序。

（四）對安全意識認識不足，出現安全隱患

根據對建筑工程中發生的事故進行調查統計分析，發現有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數施工人員在長期的建筑施工過程中，已經具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現的新工藝、新技術、新設備和新材料，使得一些舊的安全操作規范已不能滿足當前施工安全規范的需要，甚至存在生產與安全嚴重脫節的現象。

二、房地產開發企業項目管理應采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現代化的項目管理技術，下面對開發商在房地產開發建設過程中應該怎么做好項目管理工作。

（―）重視開發項目的市場定位和產品研究

房地產開發商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調研等必要工作，使房地產市場呈現出一片以價格和產品為主要的競爭優勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產的相關政策與法規，了解政府對該行業的期望。如果政府支持該行業的發展，必將在法規、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風險。其次，要根據工程項目所處的環境、地點以及規劃要求等基本特點，充分了解當地市場的需求狀態，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設施的要求等。最后，對附近房地產開發商的實力以及樓盤的設計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產工程項目管理意識、完善管理機構

在房地產企業中標以后，為了提高工程項目的管理質量，生產企業應該制定詳細的分級管理、層層負責的管理制度，同時還要在施工時建立項目經理部、工程施工處、專業工程施工隊等三級質量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設中的監督檢查力度

在工程施工過程中的質量監督特別重要，工程的每個工序都應該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設備和材料進場時，要對機械、設備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設備的使用狀況做檢查，確保設備的完好和齊全；最后，要明確工程關鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設的質量監督有序進行。

（四）加強企業的品牌建設

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產市場競爭越來越激烈，企業應該加強對自身的品牌建設。但是，品牌建設并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優質的產品和健全的服務。品牌建設是以開發商提供給市場的一個個完美的產品為基礎，漸漸被市場所接受，最終形成企業自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產開發項目管理是一門科學的系統工程，要想使項目管理在房地產開發過程中發揮它的作用，就必須在項目開發前做好充分的市場調研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產開發過程進行全程動態控制，及時解決工程項目管理中出現的問題，這樣才能提高和改善房地產開發項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經濟效益以及生態效益的最優化，使得房地產企業走上持久健康的發展道路。

參考文獻：

[1]王譜蘇，蘇簡.工程管理環節在房地產開發中的重要性[J].科技傳播，2010（05）.

第4篇：房地產開發前期市場調研范文

[關鍵詞]房地產 市場調研 教學改革

[作者簡介]傅玳（1979- ），女，浙江金華人，浙江金融職業學院房地產教研室副主任，副教授，碩士，研究方向為房地產。（浙江 杭州 310018）

[中圖分類號]G642.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-3985（2014）06-0137-01

結合多年的教學經驗，筆者對“房地產市場調研”課程進行了改革，根據典型工作任務來設計教學內容，采用多種教學方法，加強實踐實訓教學，轉變期末考核方式，使學生既具有豐富的理論知識又具有較強的實踐能力，取得了良好的教學效果。

一、根據典型工作任務來設計教學內容

在對課程教學內容設計時，為了使培養的學生能夠滿足崗位能力的需求，筆者對相應的職業崗位進行分析。教學中將一個實際調查項目的各工作任務貫穿于全課程，在提出工作任務后，讓學生依次完成個階段的工作，以具體調研工作任務驅動學生積極主動地進行實踐操作，在實踐中產生知識需求。然后針對其需求引入相關理論知識，讓學生為了操作而學習知識，從而有效地調動學生理論知識學習的積極性以及理論知識的靈活應用性，達到教、學、做一體化。

由于房地產市場調研主要在房地產開發經營環節應用較為廣泛，而在中介服務領域相對較少，因此在教學過程中，筆者按照房地產開發經營流程來設計調研項目。在房地產開發經營過程中要考慮項目選擇問題、項目定位及產品設計問題、產品營銷問題等，因此圍繞這幾個方面，必然涉及項目前期市場調研分析、項目定位調研、產品設計調研、市場營銷調研、營銷跟蹤及滿意度調研。所以筆者以一個綜合性房地產開發項目為主線貫穿這五方面的調研，從項目前期市場調研分析開始一直到項目營銷后的滿意度調研，一共包括五個子項目，并以此來整合教學內容，融實踐教學與理論教學為一體，構建教學結合、師生互動的參與式教學模式（如圖所示）。

二、采用多維教學方法，提高教學效果

本課程對傳統教學方法進行改革，根據課程內容和學生特點，靈活運用項目教學、合作學習教學、案例教學法、啟發引導等教學方法，引導學生積極思考、樂于實踐，提高教學效果。

1.項目教學。項目教學法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學活動。本課程在教學過程中引入一個實際的調查項目，并提出各項調查任務，包括項目方案設計、整體策劃、方法選擇、問卷設計、方案實施、調研數據整理與分析、調研報告撰寫和結果反饋。在整個項目的實踐操作過程中，會引發學生對知識的需求，針對學生的需求再詳細講解相關知識，從而使學生為了完成項目任務而主動學習知識，調動學生學習的積極性。事實證明，由于項目涉及面寬，學生主動投入得多，學生普遍認為真正能學到東西。

2.合作學習教學。本課程在教學過程中要求學生完成一個完整的房地產調研項目，而項目涉及面廣，單靠學生個體很難完成，為此我們采用合作教學方法。所謂合作學習，就是指在教學過程中，學生以小組為單位完成一定的教學任務。按照“組間同質，組內異質”原則進行分組，每組4～6名學生，并推舉一名組長。在完成調研項目教學任務中，按組進行，組中的同學要相互協商，具體確定需要采用的調研方法及收集的資料，共同討論。通過合作學習，既能高效率地完成調研項目，同時也培養了學生團結協作的精神。

3.案例教學法。在課堂講解前，教師注意搜集與課程進度相關的房地產調研項目的案例，結合教學內容，將授課內容的重點融入案例中。因為如果把講課內容寓于案例講解過程中，則學生很容易接受課堂所學的知識。案例教學涉及的案例類型包括房地產項目宏觀環境的調查分析、房地產市場調查分析、消費者調查分析、競爭者調查分析等。

4.啟發引導教學法。在教學過程中，改變傳統單向的教學方法，采用互動式、啟發式教學等方法，從學生的實際出發，引導學生進入學習的主體地位，開動思維，使學生積極主動地掌握知識、技能，提高分析問題和解決問題的能力。例如在進行調研目標和調研內容確定的課程講授時，就可以采取啟發式教學，從項目的戶型配比這個決策問題展開，引起學生的思考，然后再確定具體的調研目標和調研內容。

三、采用三環節的實踐教學體系

第一環節：課堂模仿實踐（基礎型階段）。在這一環節，要求學生組建市場調研項目團隊。4～6名學生為一組，并推舉一名組長。要求各項目小組根據課堂確定的調研主題完成一個項目的調查工作，學生實踐調研工作的進行與課程的講述進度保持一致，讓學生通過實踐來掌握操作方法和技能。調研結束后每個項目小組完成一份調查報告。

第二環節：課外拓展實踐（拓展型實踐）。利用第二課堂組織和引導學生進行市場調查和實踐，如組織學生在一年兩次的房交會上進行調查分析；也可以鼓勵學生參加高職高專創新創業大賽中的調研類項目。

第三環節：工學結合實踐（提高型實踐）。利用1～2周的工學結合機會，參與企業真實的房地產項目調研，從而提高學生的實踐動手能力。例如在房交會期間，我們帶領學生參與房地產企業的調研活動，主要開展消費者問卷調查、競爭樓盤調查及調查資料的分析撰寫等。通過實際調查活動，進一步提高學生的實踐操作能力。

四、建立以能力評價為核心的過程考核體系

本課程對考核方式進行了改革。為了使考試與日常教學活動目標一致，使兩者能有機結合，本課程建立以能力評價為核心的過程考核體系。課程成績包括30分的平時成績、40分的過程考核成績及30分的期末考核。

五、完善“房地產市場調研”課程的建議

1.教師多利用寒暑假到企業實習。教師在教學中發揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。若教師沒有直接參與過房地產開發項目調研工作，那么講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，教師除了要增強自身理論素養和科研能力外，還應多利用假期去企業相關部門實習，提高自身業務水平和技能水平。

2.聘請行業兼職教師。行業兼職教師長期在一個行業、企業的相關業務領域工作，他們對于行業相關領域的發展歷史、發展現狀、發展動態等信息有較為全面的了解掌握，對相關工作有較為深刻的理解和體會，因此可以聘請房地產企業相關崗位人員講授部分課程內容。例如，可以請兼職教師介紹當前宏觀調控政策對房地產市場的影響、當地房地產板塊特點等。

3.校企合作開展技能競賽。如果能和企業合作開展一些調研項目，則能更好地激發學生的學習興趣。例如可以和企業合作開展房地產項目策劃大賽，把技能競賽引入到實踐教學的環節中，使學生真正處于實戰狀態，增強理論聯系實際的能力，并把競賽結果作為課程考核內容之一。若小組完成的調研策劃方案被企業采納，甚至給企業帶來效益，則該門課程成績自然優秀。同時通過校企合作競賽，也可以為學生就業與企業招聘人才提前搭建一個平臺，從而逐漸步入“校、企、生三贏”的良性循環。

[參考文獻]

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[2]廖志宇.房地產調研執行手冊[M].北京：中國電力出版社，2008.

第5篇：房地產開發前期市場調研范文

整合營銷的起點是建立房產消費者和潛在房產消費者的數據庫。數據庫本身建立起來容易，但關鍵是要能夠不斷整理、不斷研究客戶偏好和興趣的變化，用產品去迎合客戶。房地產宏觀調控政策中有關戶型結構供應“90/70”的限制以及對購房者提高第二套房首付比例的規定，會使購房需求得到一定程度的遏制，投機需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費者構成會有所變化，企業應及時更新消費者數據庫，以免對房地產開發做出錯誤決策。根據這些數據庫信息，開發商可以量身定做，為消費者提供各種便利，激發其購買欲求。

二、在滿足消費者需求基礎上。進行產品和服務創新

“以人為本”是整合營銷的核心。房地產業必須以客戶為中心，強調與客戶的溝通與交流，切實做好物業管理和售后服務，積極參與社區文化建設；系統、持續地了解和掌握客戶需求，接受客戶監督，促使企業不斷超越自我，創造性地開發出滿足客戶需求的產品，提高產品品質，提升企業品牌，贏得市場認同。

產品和服務創新可以從以下幾方面著手：

(一)技術創新――節約能源

據有關資料，我國建筑能耗占全社會總能耗的30％左右．再加上相關建材生產能耗，可達45％左右。而約50％的建筑能耗用于創造室內的小環境。在新興的節能技術中，新風系統運用較多，即恒溫、恒濕、恒氧；其他還有新能源利用、循環再利用技術、智能化都是未來住宅節能的發展方向。

(二)戶型創新――室內空間的最優化

隨著國家對戶型結構供應的調整，小戶型在目前的房地產行業中正“大行其道”。針對購房的不同需求，小戶型在設計方面正在不斷的“變形”，以達到“小而精”的高品質要求。適應不同消費者的市場需求。

(三)生態創新

在“生態住宅”的設計中，應具有良好的室內空氣條件和較強的生態氣候調節能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態環境之間形成良性的循環系統。

(四)景觀創新

隨著人們居住要求、居住品位的變化，小區景觀已不能簡單地等同于小區綠化，而是對小區環境形態與功能的合理性、統一性、藝術性、科學性的綜合要求。居住區環境景觀質量直接影響到人們的心理、生理以及精神生活，只有把握住了這個心理，景觀創新才能經得住時間的考驗。

(五)社區文化創新

現今建筑本身的差異性越來越不明顯，而一個社區的人文環境、物業服務等“軟件”賦予這個生活空間的差異性與附加值正變得越來越大。目前，有許多品牌開發商以提高產品附加值來增強自身的競爭能力，最常用的方式就是增加與業主的接觸，比如舉辦業主聯誼活動等。

三、樹立全程營銷觀念

全程營銷觀念的樹立是有效實施整合營銷的保證。房地產開發過程涉及征地、拆遷、市場調研、市場定位、規劃設計、建筑安裝、監理、銷售、物業管理及售后服務等環節。由于房地產項目產品在前期市場調研、市場定位、規劃設計階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進行功能調整。因此，房地產企業要樹立全過程銷售觀念，在項目開發前期的市場調研、市場定位及規劃設計階段就充分了解和研究客戶需求，使最終生產出來的產品滿足客戶需求，適銷對路。在銷售過程中全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息，開展大規模的住房知識普及活動，設立更多的銷售網點或通過互聯網進行雙向式交流以及進行全程服務，給予消費者最大限度的方便，才能贏得消費者的認同。

四、整合企業內外部資源，提高核心競爭力

就目前我國房地產發展的現狀和企業運作的現狀而言，人力資源、資金和品牌是目前房地產企業最重要的資源。企業要以新的思維來對待員工，要以營銷的視角來開發人力資源。人力資源管理也是一種營銷工作，即企業要站在員工需求的角度，通過提供令顧客滿意的人力資源產品與服務來吸納、留住、激勵、開發企業所需要的人才。

房地產企業在開發經營過程中，所發生的主要資金使用投入包括：開發成本、建筑安裝成本、前期市場調研、規劃和后期的銷售費用。企業應盡可能地降低開發成本和工程成本，減少資金投入。為降低成本，并確保在獲得合理利潤的同時，使產品價格能為客戶所接受，房地產企業應實施成本領先戰略。要研究不同客戶對住宅功能的不同需求，規劃設計充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；應建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個環節控制成本，以低成本進入市場，增加產品的價格優勢，搶占銷售先機。

在資金利用上，應適當增加全程的市場調研、市場分析以及規劃設計等與市場緊密聯系業務的資金投入。同時，有計劃地投入促銷資金，避免無效促銷費用的發生。

隨著房地產市場競爭的加劇，企業之間的競爭最終將走向品牌競爭，房地產企業必然要通過實施品牌戰略提升自身產品的品牌形象，以增強競爭力。房地產業的品牌應體現在設計、施工、銷售、配套設施、物業管理、售后服務等過程中。在品牌塑造上，必須有適合其品牌定位的獨特性和差異化的競爭優勢。房地產品牌不僅包含著一個企業的市場知名度和企業規模，還具有更實際和豐富的內涵，那就是要為社會公眾提供合理的、人性化的居住空間，提供優質的管理、周全的服務。

五、對企業文化進行營銷整合

企業文化是企業成員的思想觀念、思維方式、行為方式以及企業規范、企業生存氛圍的總和，是實施整合營銷的人文基礎。房地產企業是服務型企業，企業員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔物業管理工作，其工作態度、工作質量的好壞最終都將通過產品品質體現出來。只有建立良好的企業文化，使全體企業員工建立起共同的奮斗目標，形成共同的價值觀、行為規范，樹立起全員服務的思想，形成團隊精神，才能確保產品質量，做到滿足客戶要求。

第6篇：房地產開發前期市場調研范文

關鍵詞：房地產;項目管理;問題對策

近年來，房地產業正迅速發展為國民經濟的一個重要產業群體，成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。房地產項目作為房地產企業發展的基本元素，對任何一個國家及企業的發展都起到至關重要的作用。房地產項目管理作為一種現代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產生，房地產項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產企業整體的發展。我國加入WTO后，已日益融入全球經濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經濟一體化趨勢越來越明顯，國內外形勢的發展要求房地產開發管理逐步與國際接軌，以適應市場經濟的發展需求。同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，國外企業對我國投資幅度加大，促進了酒店業、寫字樓、住宅業的發展，帶動整個房地產業逐漸與國際接軌。在經濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業主、工程咨詢業和施工企業顯得更加重要。我們要從產業生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結及我國施工企業功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業的國際競爭力。在這樣的國際國內背景下，對房地產企業項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產企業項目管理存在的問題

我國房地產項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經驗管理階段。存在質量事故多發、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質的項目管理專業人才，不能全面系統地采用先進方法，法律法規也不健全等。這些都是中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產企業投資效益不高，競爭能力不強，發展速度不快的關鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標和工程任務分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產企業由于缺乏大型工程建設的實踐經驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預期經濟目標不能實現；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準、缺乏創新能力

在項目開始前，房地產企業往往忽視了市場作用，沒有做充分的調查研究，不做設計研究，只是根據周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產品同質化嚴重，缺乏創新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現在：

①市場定位工作主體發生偏差；

②運用差異化戰略模仿有余而創新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位；

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。

2.設計監理缺失

由于對設計單位相應的監督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：

(1)缺乏合理的設計招標程序

房地產市場發展還不規范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環境，造成了設計招標往往流于形式。

(2)忽視設計對項目投資控制的重要性

未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。

(3)設計監理缺失

對于設計監理工作，由于對設計單位相應的監督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質量，造成在施工中發現大量設計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規范化管理

尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產企業項目管理的對策建議

要加強項目前期開發管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發決策提供技術依據，從根本上避免決策中的隨機性而強調科學性。項目經理應按照一定的市場調研程序對房地產市場進行以下三方面的調研：

(1)房地產市場的供給與需求調研

充分調查投資地區各類地產商品供給量及需求量、價格水平、地區分布、投資地區房地產開發能力及技術水平，也就是要理解在市場經濟條件下房地產作為商品必然依據房地產市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產投資決定性因素，也是調研的根本點。項目經理應從專業角度提出合理建議。

(2)要進行環境調研

主要指項目的自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環境、社會治安、社會職業分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經濟效益的基礎。

(3)要進行開發場地調研

場地是產品定位前期調研極其重要的內容，要充分認識到一塊位置優越的土地會給開發帶來巨大的效益。這其中，開發土地所處區域位置、環境條件、交通條件、開發場地使用現狀、大小形狀、地質等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發初步建議方案并評價綜述方案的優缺點，同時對未來項目產品定位提出初步設想方案。

2.進行項目的投資決策與預算

進行房地產開發，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經理在對市場供求關系、競爭環境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產開發建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產開發建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經驗的專家參與制訂。首先需根據投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據開發過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產企業項目管理的工作是按合同規定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協調有關各方（監理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業主的項目組人員，按照有關法律、法規、技術規范要求，根據簽訂的工程承包合同、工程監理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內容、工作順序、持續時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發現有偏差出現，應在分析偏差產生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質量控制管理

工程項目的質量是指項目能夠滿足業主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程。項目實施階段開發商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制、監理規劃、監理實施細則以及對監理工程師日常監理工作的監督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產經濟學[M].北京:經濟管理出版社,2003:3-4.

[2]張華:實行項目化管理提升房地產企業的核心競爭力[J].開發天地,2004(10):50-54.

第7篇：房地產開發前期市場調研范文

商業房地產在經濟學上又稱“不動產”，主要包括房地合一、土地使用權與建筑物三種形態。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業房地產具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業房地產開發便指依法獲得土地使用權后，根據城市建設規劃的要求進行土地規劃和房屋建設工作。人們通常將商業房地產開發單純地看做是房屋或商品房建設，這種觀點實際錯誤且不全面，商業房地產開發應包括房屋建設在內的各種開發經營活動，亦包含著土地規劃等行為。據相關資料顯示，2012年我國商業房地產開發投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業房地產開發投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業房地產開發投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業房地產開發投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業房地產開發投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業房地產開發投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業房地產開發投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業房地產開發投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業房地產開發投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業房地產開發投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業房地產開發投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業房地產開發投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數據，可知商業房地產開發行業投資額逐年增長，其發展態勢依舊火熱，因此，發現商業房地產經營管理中的存在的風險并進行研究，這個課題是有現實意義的。

二、商業房地產項目經營管理存在的風險

為更好理解商業房地產經營管理存在的風險，本文結合商業房地產的特點對其進行分析。商業房地產經營管理主要具有以下5方面的特性與風險：1.不確定性商業房地產開發與建設是依法取得土地使用權后進行的土地規劃與房屋建設的工作，整個工程是建立在城市規劃、項目規劃的基礎上，其最大的特點便是不確定性。商業房地產開發是根據未來的預測需求進行建設，在現有階段很難準確預測未來行業走向與經濟發展整體狀況等，因此，商業房地產項目建設的不確定性便會給整個管理工作帶來風險。2.固定性商業房地產管理工作受固定性影響：一、商業房地產開發過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發商進行地產開發必然受到土地空間位置的影響。

三、商業房地產開發過程受建設周邊固定

環境因素影響，規劃開發地區的相對地理位置、經濟發達程度、人員密集程度等因素都會影響開發商進行房屋建設的工作。3.投資金額大商業房地產開發管理包括著土地所有權的購買、土地規劃、房屋建設等多個步驟，涉及招標、實地測量、風險預測等各種環節，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發商遭受籌資困難、金融環境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導致爛尾樓出現的最大原因便是開發商資金周轉不靈。4.回報周期長商業房地產開發與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設必須經過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環節，建設周期長，導致開發商不能短時間獲取收益，這引發了開發商資金周轉困難、房屋售賣困難的產生。5.易被影響商業房地產開發工作不能像大部分產品一樣在產房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風多，降水大，北方地區風沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環境變化都會影響開發建設的過程，這也導致其變數大的風險問題。

四、商業房地產風險管控的研究意義

商業房地產的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風險，進行風險管控能有效減少風險，提高產業效益。進一步細分風險類別可劃分為微觀風險與宏觀風險，微觀風險指規劃區域土地價格變動情況、區域建設與管理的政策與手段等引起的開發商財務問題，宏觀風險指整體金融環境的變化、國家政策的實行等。進行風險管控能夠保證開發商掌握經濟大局，及時進行建設方案的調整。具體來說，進行風險管控有以下4大方面的研究目的：1.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，保證項目開發與管理的水平，推進管理系統的系統化、全面化。2.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，改變原有被動接受風險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發建設的調整，保證現有規模的穩定與發展。3.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，提高開發商整體的風險意識，構建風險預防監督體系，促使其形成良好的“發現-避險-應對機制”。4.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，增強開發商的資金掌控力，保證開發企業的經濟效益，促進其行業競爭力的增長。

五、現階段商業房地產風險管控的問題

1.市場存在不正當競爭經濟的快速增長帶動商業房地產行業的突飛猛進，但經濟危機的發生震動了整個商業房地產行業大盤，在商業房地產過快過熱發展的同時，也透露出商業房地產風險管控存在問題。商業房地產風險管應關注商業房地產市場中不正當競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發整個商業房地產市場的價格危機；為縮短房屋開發建設周期，未經過檢測便將存在危險隱患的房產出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設等。商業房地產商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風險管控需重點關注的問題。2.風險管控方式簡單為更好地謀取利益，大量投資商進入商業房地產行業，商業房地產開發資金與開發面積都不斷擴大，但整個風險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權———形成開發公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業并不注重風險的檢測與管控，內部管理盲目化，內外風險因子都將摧毀商業房地產開發的野心。不確定風險因素的增加，帶動商業房地產企業風險管理難度加大，但大部分商業房地產商并未關注風險管理的重要作用，企業抵御風險能力薄弱。3.風險識別水平低我國最早重視風險管理理論，進行風險管控是在20世紀80年代的土木工程管理過程中。后來風險管理理論涉及到方方面面，包括了商業房地產開發項目，但相比西方健全的風險識別與管理模式，我國風險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業發生變化，整個風險管控機制并不能對此立刻反應，馬上做出相應的應對方案，這將導致商業房地產商出現融資難、成本上升的問題。4.項目決策盲目化民營企業是我國商業房地產開發商的主要組成部分，民營性決定此類開發商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發前期的決策調查。缺少相關的市場調研，主觀進行項目決策，企業的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預測或過于悲觀的市場需求預測的基礎上，易導致項目決策的盲目性。這種缺少相應的市場調研，盡管省下了市場調研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導錯誤的建設工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。5.業務流程混亂性商業房地產管理過程中存在業務流程混亂的問題，這主要體現在前身為國有性質的開發企業。這類前身為國有亦或官辦性質的企業，由于受到規模化管控，開發資金來源穩定，整體對風險把握能力差，企業內部門類不全，部門協調性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責任意識不強，一旦這類企業進行轉型，便會出現業務流程混亂，管理水平低下，資金周轉不靈的問題。6.監管機制形式化我國出臺了《保險法》與《擔保法》兩部法律文件來保障商業房地產行業的安全性，盡管商業房地產開發與管理的風險可以經由擔保與保險來規避，但這兩部法律并沒有提及細節對于商業房地產風險管控的內容，風險擔保主要針對自然災害等威脅，風險轉移與保障存在片面性，整個監管機制過于形式化。7.建設資金來源單一大部分商業房地產商的資金主要依靠企業向銀行貸款實現，資金籌集方式單一，一旦開發商的企業信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發生，企業的融資易出現困難，建設流程受資金制約而中止。關注企業融資方式，擴展融資渠道是減少建設風險的途徑之一。

六、商業房地產風險管控的程序與原則

1.商業房地產風險管控的程序商業房地產風險管控包含在整個項目建設的工程中，項目定位、項目投資風險、項目質量風險、合約執行力風險、政策風險、市場風險等。從開發商定位建設工程開始到后期維護都屬于風險管控的范疇，以合約執行進行風險分析，商業房地產的開發項目涉及勘察、圖紙設計、招標、購房等多種合約的簽訂與執行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執行過程出現問題，將給后期商業房地產開發造成難題。因此，注重確定項目程序的風險預測與應對機制，有利于商業房地產開發與管理有序進行。2.商業房地產風險管控的原則商業房地產風險管控涉及商業房地產開發與建設的各個方面，要想更好預測、分析、掌控風險，就必須堅持以下3大原則：（1）以市場需求為基礎進行開發商業房地產項目的開發與管理是一種規劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規避風險，就必須進行全面市場調研，包括弄清商業房地產行業現有規模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發商僅憑臆斷進行決策，就可能建設出不符合市場需求的房屋，多數爛尾樓、滯銷樓因此產生。（2）以技術創新為依托進行項目不斷發展的技術推動商業房地產開發方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現在技術革命帶動建設方式的改變，搜集信息資料通過網絡媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業成本。以技術創新為依托進行項目建設，需開發商著眼技術創新，引進先進技術進行項目建設工作。（3）以提高人才素質為發展目標以培養人才為目標為發展目標，是從提高開發商管理水平與預防風險的角度進行考量，通過提高人才素質，能更好地實行企業計劃安排，完善企業監管工作，提高開發商的工作效益。開發商要想提高企業人才素質，可以通過完善企業人才管理機制，健全風險預測培訓機制，培訓企業人才的風險意識來提高現有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質水平，提高整體素質要求。

七、結論

第8篇：房地產開發前期市場調研范文

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；措施

一、 項目管理對房地產開發的現實意義

房地產開發項目管理是一項龐大而復雜的工作：具有幅度寬、范圍廣、層次高、難度大等特點，在房地產項目開發中發揮著巨大的作用。

首先，開發企業實施項目管理，不但可以實現與國際工程慣例的接軌，而且增加開發企業的國際競爭力。項目是開發企業利潤的源泉，管理是開發企業獲利的根本，只有提高管理水平，才能在激烈的市場競爭，項目管理可以有效地提高開發項目的附加價值及品質，從而提高企業的效益。

其次，項目管理使開發企業更加注重與客戶的溝通，能夠為客戶量身定做更具個性化的產品，從而更好地滿足市場需求，降低項目的風險，讓開發企業快速走出開發越多空置越多的房地產怪圈。

另外，采用項目管理，實行招投標制度和項目監理制度來杜絕黑箱操作，確保工程質量，防止豆腐渣工程的出現，同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風險。

二、我國房地產開發項目管理存在的不足

針對我國房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，分析企業管理存在的不足。

1、項目方案管理工作的不足

項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。

首先，缺乏市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有進行市場調研就匆忙確定方案，什么賺錢，就開發什么，急于求成中簡單地模仿別人。開發的產品沒有自己的特色，缺乏吸引力而滯后于別人。這種缺乏市場調研便決策方案的做法，無形中增大了企業的風險。

其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這是企業的一種無形資產和競爭力。

另外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。使得企業常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。

2、施工圖設計管理工作

現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重施工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3、合同管理工作

目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。主要存在以下幾點問題：一是項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。二是簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定，合同履行率低。三是合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

三、房地產開發企業應采取的措施

時代在進步，社會在發展，開發建設中要不斷地創新。只要擁有了現代化的項目管理知識和掌握現代化的項目管理技術，就能在激烈的競爭中生存。

1、重視開發項目的市場定位和產品研究

房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。其次， 要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，使企業在這一細分市場處于領先地位，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。

2、品牌建設

隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然，企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。大連萬達集團由于具有較好的企業品牌，已與世界五百強之一的某境外企業合作，在國內二十幾個大中城市開發建造大型商業設施及住宅小區。國內房地產市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業提供更多的資金積累，在良性循環的狀態下保證企業的生存和發展。

3、注重加強合同管理工作

首先，房地產開發企業要做好合同管理的基礎工作，沒有扎實而全面的基礎工作，合同管理是不能成功的。

其次，要實施合同管理的過程控制，房地產開發企業要從投資項目一開始通過競爭選擇優秀工程咨詢單位，與之簽定工程咨詢合同。在項目建議書和可行性研究階段，把基礎工作做扎實，使投資估算建立在科學、可靠的基礎之上編制好設計概算，這是控制設計和施工總造價的關鍵，也是合同管理的關鍵。

四、結語

房地產開發項目管理是房地產運營中的重要方面之一， 真正得到市場追捧的項目一定是在項目管理方面有所建樹， 而一個好的房地產企業一定是很講究項目管理， 項目管理的成功是項目成功的關鍵。企業要想在激烈的市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，做到精心計劃、積極管理、嚴格控制，是能夠實現項目管理目標的。

參考文獻：

[1]周婭.項目質量管理實踐研究[J].專題研究，2009.16.

第9篇：房地產開發前期市場調研范文

關鍵詞：房地產開發成本構成；成本控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

引言

在目前房地產市場競爭日益激烈的條件下，控制成本是促進房地產企業集約經營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。然而，有效的土地資源不斷減少，土地成本也越來越高，人工、材料價格的不斷上漲，造成項目開發成本的不斷攀升，只有不斷的進行企業管理創新，才能推動集團企業建立規范的現代企業制度，成為房地產業發展的強勁生力軍。

一、房地產開發中的主要成本構成

所謂成本控制，就是在房地產開發過程中對所消耗的各種資源和開支，進行控制和調整，及時糾正發生的偏差，使各項費用控制在計劃范圍內，以保證成本目標的實現。房地產開發中成本構成主要有以下方面：

1．開發成本。（1）土地使用權出讓金。國家以土地所有者的身份，將一定年限內的土地有償使用權出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數額，根據時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素進行修正。（2）土地征用及拆遷安置補償費。一是土地征用費。是指國家建設征用農村土地發生的費用，主要有土地補償費、勞動力安置補償費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。二是拆遷安置補償費。因出讓土地，使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予補償。具體包括兩部分費用：拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費。一是項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用，一般可按項目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。建安工程費。指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費設備及安裝工程費及室內裝修工程等基礎設施費此費用為紅線內工程費，包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環衛等。

2．開發費用是指與房地產開發有關的管理費用、銷售費用和財務費用。（1）管理費用。按項目開發成本構成中前六項之和為基數，按3%左右計算（2）銷售費用。指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。（3）財務費用。指為籌集資金而發生的各項費用，主要有借款利息和其他財務費用。

從上述成本費用組成分析，成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工銷售等開發的各個環節。房地產開發企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，從而實現企業利潤最大化。

二、房地產開發項目成本控制

1．立項階段的成本控制。立項階段成本控制的重點在于進行前期的費用、成本、利潤估算，明確項目的可行性，準確進行項目決策，避免決策失誤帶來的企業損失，同時充分提高資源的利用效率，用有限資源創造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環節成本控制，著重于以下幾點：市場調研時，通過投資成本估算，進行項目前期策劃中的初步成本控制公司項目部開展充分的市場調研，如通過全面采盤，組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察等，進而把握投資決策，找準產品定位編寫投資估算。投資成本估算的重點包括：資源配置是否充分合理；市場定位是否明確恰當；投資成本、費用是否經濟、可行；投資回報是否符合利潤目標要求；投資風險能否有效控制。項目立項時，通過《可行性研究報告》，進行項目前期策劃中的具體成本控制。公司項目部在匯集全面采盤報告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報告》。

通過爭取優惠政策，降低開發成本。公司管理層保持對國家有關法規政策和企業管理環境的了解，在進行市場調研，對市場走勢做出分析、判斷的基礎上，通過為企業爭取優惠政策，達到降低開發成本的目的。明確在項目全過程，通過招投標管理，有效控制成本。項目在進行工程設計、監理時，應招投標；項目在大小施工、材料、設備采購、安裝等業務時，更應按工程量清單計價辦法嚴格招投標管理企業在同等條件下，選擇實力強、成本費用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2．規劃設計階段的成本控制。規劃設計階段成本控制的成本管理有兩個目的，一是降低為完成規劃設計工作所需要的設計成本（包括設計人工時、各種材料、設備的消耗等），二是降低工程所需的設備、材料、建筑、安裝等費用。房地產開發企業可引入競爭機制，推行設計招標和設計方案競選，從中選擇技術先進、經濟合理、有獨特的設計創意以及設計費用低的設計方案和設計單位。此外，加強技術溝通，實行限額設計，制定設計成本目標，在保證項目設計達到使用功能的前提下按分配的投資限額進行設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計出圖前對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，發現不足或缺陷及時提出修改優化，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。

3．施工階段的成本控制。在工程施工階段，由于工程設計已經完工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價（即工程投資）的可能性只有5%~10%，節約投資的可能性比較小，但工程投資浪費卻主要發生在這一階段。因此，業主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結算管理外，重點應加強工程施工現場管理，杜絕投資浪費。一是加強經濟觀念培訓，充分重視節約投資的重要性。二是盡量減少設計變更，有條件的業主方可以指派工程造價管理。專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴格現場簽證管理嚴格現場簽證管理，工程技術人員必須與工程、經濟人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時，在確保簽證內容與實際相符，且不超過應簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰成。

4．竣工結算階段的成本控制該階段。是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。要建立獎懲機制，對審查出問題的人員給予一定的獎勵，同時杜絕由于個別人員的業務能力責任心以及工作態度的缺憾，使得工程在管理和造價。控制上出現漏洞，給企業帶來難以覺察的巨大損失。另外，要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上，將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫，為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗教訓，提出今后工作中的改進方案。