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第1篇：物業管理細則全文范文

關鍵詞：物業費 問題 管理 建議

隨著我國房地產市場的不斷發展，物業管理行業也已深入到人們的生活當中，與此同時物業管理收費矛盾也激增，甚至出現社會不和諧的聲音，總結經驗教訓，所有的矛盾癥結都歸咎于利益，收費標準是最直接的動因。物業管理關乎千家萬戶群眾的生活和切身利益，如何規范和完善物業管理工作，成為廣大市民普遍關注的焦點。在物業管理收費糾紛頻發的態勢之下，物價部門面臨巨大的壓力，疲于奔命，企業不滿、業主不滿，物價部門該如何管理已成為大家急于探究的問題。

一、當前物業收費中存在的問題

（一）物業管理的法律法規不夠完善。由于法律法規的配套實施細則和政策滯后，致使物業管理紛爭不止。一是業主委員會行使權利的途徑沒有立法來保障，法律賦予的權利等于空談，業主對物業管理中的不合理收費訴求無門；二是因為產權不明晰發生大量的物業糾紛，如小區公共地方停車問題，停車費收入如何分配，以及公共面積使用收費規定不祥等長期積累的一系列問題；三是由于物業管理企業提供了某些服務，但由于服務本身是隱性的，造成了業主對它的忽視。由于業主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業管理公司的工作，從而造成了業主認為物業公司亂收費的錯覺；四是大部分的物業管理公司很少公布物業公司的職務以及相關管理制度，從而造成業主對物業管理部門的相關職能的了解甚少，對物業管理者的收費行為產生懷疑，并因此產生矛盾。

（二）業主委員會行使《物權法》賦予的權力有限。按照現行的物業管理法律法規，物業管理涉及物業公司和業主雙方，屬于民事范疇，政府價格主管部門盡量不要干預，職能定位為“指導”，努力方向為推進物業收費市場化。 在解決物業公司與業主之間的矛盾時，寄希望于業主的物權能夠通過業主委員會得以體現和保證。而根據相關統計，目前大多數的物業區都沒有成立業主管理委員會。追究業主委員會籌建難，普及率低有原因：一是物業區業主不熟悉相關法規政策，因此對是否建立業主委員會沒有一個主觀的概念，認為這是一個可有可無的組織，對其職能及作用沒有相關的了解；二是沒有合法的運作經費及籌措形式。在物業區成立業主委員會并不會得到相關政府組織的支持，也沒有任何法規規定是否成立業主委員會，業主委員會的相關管理制度也沒有特定的規定；三是業主委員會有關人員有時還需面對暴力的人身傷害或財產損失。由以上原因可以看出，物業區無人積極組織成立業主委員會；使其行使權利之路充滿艱辛。

（三）收費方式不規范、收費難度大。價格主管部門規定的物業服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，向業主所收取的費用。目前主要采用上門催收的方式，收費物業管理人員與業主正面接觸，收費的效果很大程度取決于業主與小區物業管理的相互理解和配合程度，實際操作難度較大，從而導致收費難，收費率低，企業資金缺口大，嚴重出現虧損。面對這種局面，物業管理企業又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務的意識不強，他們在享受物業管理企業提供的各項服務的同時，總希望少交費，甚至于不交費，因此雙方往往產生矛盾甚至發生沖突。

（四）開發商遺留問題造成的矛盾也是問題之一。大部分物業小區的房產開發商與物業服務公司為父子關系。為了促銷樓盤，開發商在售樓時以較低的物業服務費或送首年甚至承諾送若干年的物業服務費來吸引購房者，在售樓期內的1-2年內，開發商從售樓款中補貼部分款項給物業服務公司作經營費用，過后就由物業服務公司自負盈虧。物業服務公司需要提高收費才能維持運作，但業主對提高收費沒有心理準備或不能接受。造成物業服務公司服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，經營難、提高收費難的兩難局面。另外，由于開發商在小區工程未完全竣工時提前交房，一些配套設施工程不配套，遺留費用分攤問題，也會影響到物業服務質量。

二、解決物業管理收費存在問題的建議

小區物業管理公司與業主間的尖銳矛盾是無法回避的。因此，使物業管理收費走出困境，是當前各物業管理公司及相關管理部門急待解決的一個重要問題。

（一）完善相關的法律法規制度，使各項收費透明化。根據發達國家和我國港、澳、臺地區物業管理發展的經驗，加強業主組織的地位、實現業主自治是解決業主內部糾紛、業主與物業管理公司糾紛和維護業益的有效途徑。必須用法律的形式對業主（或住戶）自治組織加以規范、扶持和制約，出臺一些具有較強的可操作性的法規，對于收費標準的相關規定，各物業公司以及相關管理部門要制度統一的指標，并對各項指標的收費金額做出標準的規定，使收費合理化、透明化。

（二）嘗試物業管理新模式。就是試行居委會、物業公司、業主委員會三方共同管理小區，由社區居委會牽頭成立社區物業服務站，對小區實施全新的物業管理。社區物業服務站這一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小區居民能享有滿意的物業服務。凡是小區內的重大問題，都必須通過三方聯席會議的形式協商解決。參加會議的人員，涵蓋了社區居委會、業主委員會、物管企業等各方代表，會議由街道辦事處指定專人負責召集和主持。此模式可以形成一個好的管理體制，在社區當中形成少數人服從大多數人的總體管理思想和要求，從而達到社區和諧。

（三）妥善解決老小區（安全文明小區）管理問題。老小區的癥結在于：配套設施不全，收費標準低、收費難，房屋安全隱患大，小區管委會年年虧損。所以，現階段解決老小區的根本問題在于解決虧損問題。出臺文件、提高收費標準、政府補貼等都是現階段可供參考的行之有效的方法。

化解物業管理收費糾紛，規范物業收費程序，是物業管理在市場化進程中必須解決的迫切問題，希望經過不斷發展完善和市場的洗禮，逐步完善和規范物業管理，逐步營造出一個安全、舒適、和諧的居住環境或工作環境。

參考文獻：

1、淺談我市物業服務收費存在的主要問題及解決建議，曾超，武陵城集團網，2009.9

第2篇：物業管理細則全文范文

深圳市生活垃圾分類和減量管理細則全文第一章 總 則

第一條 為提高生活垃圾減量化、資源化、無害化水平，促進生態文明建設和實現城市可持續發展，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內生活垃圾分類、減量及相關管理活動。

第三條 本辦法所稱生活垃圾，是指單位和個人在日常生活中或者在為日常生活提供服務的活動中產生的固體廢物，包括餐廚垃圾、建筑垃圾、可回收物、有害垃圾及其他垃圾。

餐廚垃圾、建筑垃圾另有規定的，從其規定。

第四條 生活垃圾分類和減量管理工作，遵循政府主導、屬地管理、公眾參與、市場運作、社會監督的原則。

生活垃圾實行分類投放、分類收集、分類運輸和分類處理。

第五條 本市建立生活垃圾分類和減量推進工作聯席會議制度，協調解決生活垃圾分類和減量工作中的重大事項。

區人民政府(含新區管委會，下同)負責組織實施轄區內生活垃圾分類和減量工作，建立資金投入和保障機制。

街道辦事處負責具體落實所轄區域內生活垃圾分類和減量工作。

第六條 市城市管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)是全市生活垃圾分類和減量工作的主管部門，組織制訂生活垃圾分類和減量管理目標，負責生活垃圾分類和減量工作的組織推進、檢查指導和監督考核。

區城市管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)負責轄區內生活垃圾分類和減量工作的指導和監督管理。

第七條 經貿信息部門負責可回收物綜合利用的監督管理。

環境保護部門負責有害垃圾處理的監督管理。

住房和建設部門負責督促物業服務企業履行生活垃圾分類和減量義務。

其他行政主管部門按照各自職責和本辦法規定，做好生活垃圾分類和減量工作。

第八條 任何單位和個人都應當履行生活垃圾分類和減量義務，共同維護良好的城市環境。

第九條 市主管部門應當向社會公布生活垃圾分類和減量違法行為舉報、投訴的方式、處理流程和時限，依法處理舉報和投訴，并反饋結果。

第二章 分類標準和分類投放

第十條 本市生活垃圾按照以下標準分為三類：

(一)可回收物，是指可循環利用和資源化利用的廢紙、廢塑料、廢玻璃、廢金屬、廢棄織物、廢棄電子產品等;

(二)有害垃圾，是指對人體健康或者自然環境造成直接或者潛在危害應當專門處置的廢電池、廢燈管、棄置藥品、廢殺蟲劑、廢油漆、廢日用化學品、廢水銀產品等;

(三)其他垃圾，是指除可回收物、有害垃圾之外的其他廢棄物。

鼓勵有處理條件的住宅區等場所將生活垃圾分為四類：可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾。廚余垃圾可以納入餐廚垃圾的收運、處理系統進行收運和處理。

市主管部門可以根據生活垃圾管理實際，在充分征求意見、科學論證的基礎上提出生活垃圾分類標準調整方案報市人民政府批準后實施，并向社會公布。

市主管部門應當會同經貿信息、環境保護部門制定生活垃圾的具體分類目錄，并向社會公布。

第十一條 本市實行生活垃圾分類投放管理責任人制度。

生活垃圾分類投放管理責任人按照下列規定確定：

(一)黨政機關、駐深單位、企事業單位、社會團體以及其他組織的辦公和生產場所，本單位為責任人。實行物業管理的，物業服務企業為責任人;單位自管的，本單位為責任人;

(二)住宅區，全體業主為責任人。實行物業管理的，物業服務企業為責任人;業主自行管理物業的，業主為責任人;未實行物業管理的，由所在地街道辦事處確定責任人;

(三)道路、廣場、公園、公共綠地等公共場所，管理單位或者其委托的單位為責任人;

(四)機場、客運站、軌道交通以及旅游、文化、體育、娛樂、商業等公共場所，經營管理單位為責任人。

按照本條第二款規定不能確定管理責任人的，由所在地街道辦事處確定管理責任人。

第十二條 生活垃圾分類投放管理責任人應當履行下列義務：

(一)按照規定設置生活垃圾分類收集容器，并保持容器完好、整潔;

(二)公示生活垃圾分類投放時間和地點;

(三)對分類投放工作進行指導，對不符合分類投放要求的行為予以勸告、制止;

(四)建立生活垃圾分類收集管理臺賬，記錄責任范圍內產生的生活垃圾種類、數量、運輸者、去向等情況，并定期向轄區街道辦事處報送數據;

(五)將分類投放的生活垃圾交由符合規定的單位分類收集、運輸。

體育館、公園、電影院、音樂廳、圖書館、機場、客運站、地鐵、火車站等公共場所的管理單位，市政路燈照明設施管理單位，學校，醫院等，應當回收產生的廢燈管并交由符合規定的單位處理。

第十三條 市主管部門應當會同相關部門制定生活垃圾分類收集設施設置標準和分類標識，并向社會公布。

鼓勵有條件的果蔬集貿市場實行果蔬菜皮就地就近處理。

第十四條 單位和個人應當按照生活垃圾分類投放管理責任人公示的時間、地點、方式等要求分類投放生活垃圾，不得隨意丟棄、拋撒生活垃圾。

生活垃圾分類投放應當遵守以下規定：

(一)可回收物應當投放至可回收物收集容器;

(二)有害垃圾應當投放至有害垃圾收集容器或者交給有害垃圾回收點;

(三)其他垃圾應當投放至其他垃圾收集容器。

第十五條 體積大、整體性強或者需要拆分再處理的家具等大件垃圾，應當妥善處理，并按照本辦法第十四條的規定分類投放。

第十六條 住宅區內的生活垃圾，實行定時定點相對集中分類投放。

前款規定的生活垃圾定時定點投放的具體時間和地點，由業主大會或者業主委員會確定，并在住宅區內顯著位置公示告知。

第十七條 本市設立生活垃圾資源回收日，住宅區在資源回收日當天集中收集可回收物和有害垃圾。

資源回收日的實施辦法由市主管部門另行制定并公布。

第十八條 業主大會或者業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同時，應當約定生活垃圾分類投放的要求及標準。

實行清掃保潔衛生外包的物業管理單位，應當將生活垃圾分類投放要求納入清掃保潔服務合同，并監督實施。

第三章 分類收運和分類處理

第十九條 各區人民政府應當加強生活垃圾分類收集基礎設施的建設，做到生活垃圾收運規模運營和區域全覆蓋;通過公開招標等方式確定符合條件的企業承擔生活垃圾處理服務，并向社會公布服務企業的相關信息，接受社會監督。

第二十條 分類投放的生活垃圾應當分類收集。禁止將已分類投放的生活垃圾混合收集。

市主管部門應當會同環境保護部門制定有害垃圾收集、運輸、貯存的技術規范，避免環境污染。

第二十一條 分類收集的生活垃圾應當分類運輸。禁止將已分類收集的生活垃圾混合運輸。

生活垃圾運輸車輛應當密閉、整潔、完好，標示明顯的生活垃圾分類標識。在運輸過程中，不得隨意傾倒、丟棄、堆放、遺漏生活垃圾以及滴漏污水。

生活垃圾運輸車輛應當持證上路，主管部門、交通運輸、公安等部門應當加強對車輛的執法檢查。

第二十二條 分類收集、運輸的生活垃圾應當分類處理：

(一)可回收物交由再生資源回收企業處理;

(二)有害垃圾交由符合規定的企業處理;

(三)其他垃圾按照規定采用焚燒、衛生填埋等方式處理。

生活垃圾處理單位應當按照有關規定和技術標準處理生活垃圾，采取有效的污染防治措施，防止產生二次污染。

市主管部門應當定期委托專業的環境影響評價機構，對生活垃圾處理單位的運行情況進行環境影響評價。

第二十三條 主管部門負責廢玻璃、廢塑料等可回收物分類收集、運輸的監督管理。

經貿信息部門會同市主管部門、規劃國土、財政等部門，引導再生資源回收利用企業或者資源綜合利用企業對可回收物進行回收處理。

第二十四條 除可回收物、有害垃圾以外的其他垃圾，應當優先采用焚燒方式處理。主管部門應當加強生活垃圾焚燒設施建設和運營的監督管理，逐步降低衛生填埋的比例。

第四章 促進措施

第二十五條 市場監管部門根據管理實際，制定產品及包裝物設計、生產的特區技術規范，報市人民政府批準后組織實施。

生產者和銷售者應當嚴格執行國家對限制產品過度包裝的標準和要求，減少一次性包裝材料的使用。

黨政機關、事業單位應當優先采購列入循環經濟產品政府采購目錄的產品，推行無紙化辦公。

餐飲經營單位應當引導消費者節約用餐，低碳消費。

第二十六條 鼓勵生產者、銷售者采取押金返還、以舊換新等措施對其生產、銷售的產品及包裝物進行回收、再利用。

第二十七條 鼓勵廢棄織物進行資源性回收再造。

鼓勵社會組織和個人在深圳讀書月活動中開展廢舊書籍贈與或者交換活動。

第二十八條 市、區人民政府應當將生活垃圾分類和減量工作納入節能周全國低碳日等環保活動的宣傳內容，集中開展生活垃圾分類和減量的宣傳推廣。

主管部門應當制定生活垃圾分類和減量宣傳教育計劃，會同相關部門采取多種形式開展宣傳教育和培訓活動。

教育部門負責對全市中小學、幼兒園進行生活垃圾分類和減量知識教育，將分類和減量知識教育納入環保教育相關內容，組織開展校園系列生活垃圾分類和減量實踐活動。

黨政機關、企事業單位、社會組織應當將生活垃圾分類和減量納入本單位職業培訓的內容。

第二十九條 婦聯、團委(義工聯)、工會、科協等人民團體應當結合各自工作特點，組織開展生活垃圾分類和減量宣傳教育，推動全社會參與生活垃圾分類和減量工作。

鼓勵、支持基金會等社會組織和個人積極參與生活垃圾分類和減量活動，主管部門可以通過購買服務等方式，選擇符合條件的社會組織開展生活垃圾分類和減量工作。

第三十條 行業協會、商會應當制定本行業生活垃圾分類和減量工作方案并組織實施，督促會員單位落實工作方案的相關要求。

物業管理協會應當將生活垃圾分類和減量有關要求納入物業服務企業評級考核或者物業管理示范住宅小區、優秀住宅小區評定的標準及評分細則。

第三十一條 報刊、廣播、電視等新聞媒體應當根據相關規定，適時在黃金時段或者顯著版面進行普及生活垃圾分類和減量知識的公益宣傳。

第五章 監督管理

第三十二條 本市建立和完善生活垃圾分類和減量管理的綜合考核制度，并將對相關部門、區人民政府的考核結果按規定程序納入政府績效考核體系。

第三十三條 市主管部門應當會同經貿信息、環境保護等部門建立生活垃圾分類計量稱重工作制度，逐步對生活垃圾分類收集、運輸和處理實行重量統計。

第三十四條 本市實行轄區生活垃圾限量排放制度，并適時將限量排放要求納入政府績效考核內容。

本市實行生活垃圾跨區域處理環境補償制度。產生生活垃圾的轄區跨區域處理生活垃圾的，遵循誰受益、誰補償的原則，向生活垃圾處置導入區支付環境補償資金。重量統計信息作為支付生活垃圾跨區域處理環境補償資金的依據。

生活垃圾限量排放和跨區域處理環境補償的具體辦法，由市主管部門另行制訂，報市人民政府批準后實施。

第三十五條 主管部門應當建立和完善生活垃圾全過程監管制度，建立生活垃圾分類投放、收集、運輸、處理管理信息系統，定期向社會公開相關信息，并與經貿信息、環境保護、住房和建設等部門實現信息共享。

街道辦事處應當建立生活垃圾分類收集、運輸、處理臺賬，匯總轄區內生活垃圾分類投放管理責任人報送的相關數據，并按規定向區主管部門報送。

第三十六條 主管部門應當會同經貿信息、環境保護、市場監管、交通運輸、公安等部門建立生活垃圾分類和減量監督管理和執法工作的協調機制，定期通報情況，加強監管。

第三十七條 本市實行生活垃圾分類和減量社會監督員制度。

主管部門應當向社會公開選擇一定數量的社會監督員，參與生活垃圾分類和減量工作。社會監督員中應當有人大代表、政協委員、市民、志愿者等。

社會監督員有權監督生活垃圾集中處理設施的運行，督促單位和個人履行生活垃圾分類和減量義務，具體辦法由市主管部門另行制定。

第三十八條 單位和個人拒不履行生活垃圾分類和減量義務并被行政處罰的，主管部門、經貿信息、環境保護、市場監管、住房和建設等部門應當作不良行為記錄，并將記錄納入征信系統。

對生活垃圾分類和減量工作中成績突出的單位、社區、家庭和個人，可以給予表揚和獎勵，具體辦法由市主管部門另行制定。

第六章 法律責任

第三十九條 行政管理部門及其工作人員不依法履行生活垃圾分類和減量管理職責的，依法追究行政責任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

第四十條 生活垃圾分類投放管理責任人違反本辦法第十二條規定，有下列行為之一的，由主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處以罰款：

(一)未按規定對生活垃圾分類投放工作進行指導的，處3000元罰款;

(二)未公示生活垃圾分類投放時間或者地點的，處20xx元罰款;

(三)未記錄或者未如實記錄責任范圍內生活垃圾排放情況的，處20xx元罰款;

(四)未按規定設置生活垃圾分類收集容器的，處3000元罰款;

(五)未將分類投放的生活垃圾交由符合規定的單位分類收集、運輸的，處5000元罰款。

第四十一條 單位或者個人違反本辦法第十四條、第十五條規定，未分類投放或者未按規定分類投放生活垃圾的，由主管部門責令改正。拒不改正的，對個人處50元罰款，情節嚴重的，處100元罰款;對單位處1000元罰款。

個人受到罰款處罰的，可以申請參加主管部門安排的社會服務以抵扣罰款。

第四十二條 生活垃圾收集企業違反本辦法第二十條規定，混合收集已分類投放的生活垃圾的，由主管部門處10000元罰款。

第四十三條 生活垃圾運輸企業違反本辦法第二十一條規定，有下列行為之一的，由主管部門處以罰款：

(一)運輸車輛未標示明顯的生活垃圾分類標識的，處20xx元罰款;

(二)運輸車輛未保持密閉、整潔、完好的，處3000元罰款;

(三)運輸車輛在運輸過程中隨意傾倒、丟棄、堆放、遺漏生活垃圾或者滴漏污水的，處5000元罰款;

(四)混合運輸已分類收集的生活垃圾的，處10000元罰款。

第四十四條 生活垃圾處理企業違反本辦法第二十二條規定，違法處理其他垃圾或者未采取有效污染防治措施產生二次污染的，由主管部門責令改正，處30000元罰款。累計處罰3次或者3次以上的，取消其生活垃圾處理資格。造成損失的，依法承擔賠償責任。

生活垃圾處理企業違反本辦法第二十二條規定，違法處理有害垃圾的，由環境保護部門依法處理。

第七章 附 則

第四十五條 經貿信息、環境保護、市場監管、住房和建設、教育等部門應當根據各自職責和本辦法要求，制定配套政策和標準。

第四十六條 本辦法所稱廚余垃圾，是指居民在家庭生活或者消費過程中產生的易腐性垃圾，包括剩菜剩飯、菜梆菜葉、瓜果皮核、廢棄食物、廢棄蔬菜、盆景植物、殘枝落葉等。

第四十七條 本辦法自20xx年8月1日起施行。

深圳垃圾強制分類深圳邁入垃圾強制分類時代。昨日(6月3日)，深圳市、區城管部門聯合舉辦全民分類時代邀您共同見證深圳家庭生活垃圾分類投放指引會。全市共分為1個主會場和10個分會場，多位市民共同見證了《家庭生活垃圾分類投放指引》(以下簡稱《指引》)的。據了解，對于未按規定分類投放生活垃圾的單位或個人，主管部門將追究相關法律責任。(6月4日《羊城晚報》)

今年3月18日，國務院辦公廳關于轉發國家發改委、住建部《生活垃圾分類制度實施方案》(以下簡稱《方案》)的通知，要求46個城市先行實施生活垃圾強制分類，包括直轄市、省會城市和計劃單列市，在20xx年底生活垃圾回收利用率達35%以上。但從目前出臺的措施來看，均沒有像深圳這樣帶有鮮明的強制特征，例如北京，以再生資源和廚余垃圾等分類進行劃分，并沒有懲罰性配套措施。

深圳的措施顯得更嚴厲，除了相關部門將會把《指引》發放到深圳市每個家庭，以引導市民進行生活垃圾分類投放外，還將加速推進住宅區(城中村)生活垃圾分類設施的規范設置，計劃今年10月底前全部完成，并配套完善收集、運輸和處理體系。此外，在住宅區分類投放設施、生活垃圾分類后處理上甚至細化到服務半徑不宜超過70米，對各類垃圾的收集、投放、運輸、處理等都有詳細規定。

最引人矚目的，還是對未按規定投放將受處罰這一條。住宅區物業服務企業是生活垃圾分類投放管理責任人，未公示垃圾分類投放時間或地點的，處20xx元罰款;未將分類投放的生活垃圾交由符合規定的單位分類收集、運輸，處5000元罰款。單位或個人未分類投放或者未按規定分類投放生活垃圾的，對個人處50元罰款，對單位處1000元罰款。不難看出，深圳在垃圾強制分類上獨樹一幟，因為到目前為止，深圳是所有46個被要求實施垃圾強制分類的先行城市中，最先出臺未按規定投放將如何受到處罰的城市。

第3篇：物業管理細則全文范文

一、指導思想

堅持以科學發展觀為指導，認真貫徹落實縣十三屆九次全委會XX縣十六屆四次人代會精神，堅持統籌城鄉協調發展,以基礎設施建設為重點，以重點工程和重大項目為抓手，堅持城鄉建設與改善民生并重，堅持強化管理與優質服務并重，堅持舊城改造與城鄉環境綜合治理并重，著力推進城鄉建設，使城市品位大提升，建筑產業大提質，行業管理大提效，促進建設事業健康有序發展。

二、工作目標

城鄉建設主要預期目標是：投入資金27771.94萬元，重點完成九項工程建設任務。其中投入資金1582萬元，完XX縣府街東延伸段和淵泉街東延伸段城市基礎設施建設；投資3000萬元，完成張芝公園及九支渠景觀帶一期1224.8米的地質勘查、地形測繪、施工設計編制、人工湖土方開挖、水系東段建設。投資650萬元完成風電生活基地建設；投資1108.8萬元完成保障性住房150套（其中經濟適用房90套，廉租房60套）；投資664.86萬元，完成城區綠化、樹穴改造和樹木追肥；投入資金10444萬元，完成商品房開發624套；投資9758萬元，完成榆林賓館、海城賓館等商貿賓館建設。投資357.4萬元,完XX縣城控制性祥規編制、縣城綠地系統規劃編制和62個村莊規劃編制；投資206.9萬元，完成新增公共綠地共計25000平方米，爭取縣城綠化覆蓋率達到23.9%，綠地率達到16.3%，人均占有公共綠地達到11.7平方米，創建7個單位庭院、6個住宅小區；工程質量監督覆蓋率、建筑材料檢測率、竣工工程驗收備案率、工程監理覆蓋面均達到100%，實現工程安全質量零事故；完成道路建設工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側拆遷任務；新引進落實投資1500萬元招商引資項目一個以上，落實招商引資到位資金10000萬元。

三、工作重點

圍繞上述工作思路和工作目標，重點抓好以下幾個方面的工作：

（一）以規劃編制為龍頭，不斷擴大城鄉規劃覆蓋面。

一是筑牢城鄉規劃理念。深入貫徹落實《城鄉規劃法》，充分發揮總規的調控和引領作用，不斷深化城市規劃理念，繼續堅持“先規劃后建設、無規劃不建設”的原則，注重規劃的前瞻性、民主性和科學性，有效發揮城鄉規劃帶動和指導作用。二是統籌城鄉規劃步伐。注重城市整體形象，突出城市特色和個性。加快編制縣城出入口等重點建設區修建性詳規，積極打造城市建筑風格。進一步完善鄉鎮和村落規劃，積極指導、協助鄉鎮的規劃編制、上報、審批等工作，配合新農村建設，搞好新農村規劃、人居環境治理、示范村規劃、農房建設、居民點規劃和風格風貌改建規劃，改變農村建房無規劃設計的現狀，切實改善全縣人居環境。三是提升規劃管理效能。高質量做好“兩證一書”的核發工作，充分發揮管理職能，不斷創新規劃監督機制，完善各項規章制度，進一步規范規劃運行程序。充分發揮執法監察大隊職能職責，進一步整合力量，不斷拓寬監控范圍，嚴格規劃執法，嚴肅查處違法違章建設行為，確保各類建設按規劃實施，切實提高規劃行政效能。年內完XX縣城控制性祥規編制、綠地系統規劃編制和梁湖、沙河2個集鎮總體規劃的評審報批和62個村莊規劃的編制評審工作，實現自然村規劃建設覆蓋率100%的目標。

責任單位：規劃股

（二）以項目建設為抓手，提速城鄉建設步伐。

堅持一事一主體，一個項目一個領導，一個項目一個班子，一個項目一套考核，做到續建項目提前完工，新建項目提前開工，儲備項目提前立項，前期工作提前完成。重點完XX縣府街東延伸段人行道2903米，架設路燈129桿；鋪筑淵泉街延伸段人行道2100米，安裝路沿磚2100米，架設路燈96桿。新建建筑面積為14960平方米的榆林賓館貴賓樓一座和建筑面積4800平方米的海城賓館一座。新建占地面積為140畝，建筑面積10000平方米風電生活基地規劃編制及“四通一平”建設，力爭1——2家風電企業辦公、住宿工程開工建設，為大力實施“風電強縣”戰略作出應有貢獻。

責任單位：各項目建設管理辦公室

（三）以九支渠建設為重點，打造城市新亮點。

把九支渠建設作為一項重大的民生工程、對外開放的形象工程來抓，努力將其打造成為城市建設名片，成為城市新亮點。在做好詳細規劃編制、征地、拆遷安置等前期工作的基礎上，著力完善重點項目建設的管理機制，著力落實重點項目建設的目標責任制，著力加快重點項目建設進度，著力解決重點項目建設存在的突出問題，著力營造全社會關心重點項目建設的良好氛圍，力爭九支渠建設取得實質性進展。年內完成長1224.8米、占地面積7.52萬平方米九支渠景觀帶和占地面積37.3萬平方米張芝公園一期工程建設。

責任單位：九支渠景觀帶及張芝公園項目建設管理辦公室

（四）以城市園林化創建為基礎，優化城市生態環境。

始終把優化功能放在城鎮規劃、建設、管理的首位，堅持“適度超前、持續發展、保障有力”的思路，抓好項目建設。開展城市綠化工作專項整治，不斷擴大城市綠化覆蓋面，確保新區建設綠化覆蓋率達到40％以上，舊城區綠化覆蓋率達到30％以上，不斷增強城市承載力、凝聚力、輻射力和帶動力。年內完成瓜州中路景觀帶種植4725平方米；完成7個單位庭院、6個住宅小區2.5萬平方米的花卉種植和綠地建設；完成淵泉公園新開辟綠地8000平方米和植樹500株；完XX縣府街、淵泉街東延伸段及南環路道路綠化，開挖綠化帶4.67萬立方米，回填耕植土3.9萬立方米，植樹5335棵；完成公園街、瓜州中路5000平方米公共綠地樹木花卉種植；完成南大街、瓜州大道樹穴改造和城區樹木追肥。年內完成新增公共綠地共計25000平方米，爭取縣城綠化覆蓋率達到23.9%，綠地率達到16.3%，人均占有公共綠地達到11.7平方米，創建7個單位庭院、6個住宅小區。

責任單位：園林綠化所

（五）以民生工程為根本，著力提高民生保障。

一是加快保障性住房建設。認真貫徹會議精神，切實加大保障性住房建設力度，進一步增加面向中低收入家庭的經濟適用住房和廉租房建設，逐步完善住房保障體系建設。完成經濟適用房90套和廉租房60套建設任務，緩解城市低收入家庭住房壓力。二是繼續做好住房補貼發放工作。把落實城鎮廉租住房補貼制度作為一項民心工程，按照《XX縣廉租住房2008—2012年建設規劃》，對全縣城鎮低收入家庭進行了調查摸底，經過嚴格審查，對符合廉租住房補助條件的城鎮經濟困難家庭，按照每人每月補助50月的標準，發放住房租金補貼，并為租住公產房住房經濟雙困家庭減免住房租金，真正解決城鎮低收入家庭的住房問題。

責任單位：房管局

（六）以農房建設為切入點，扎實推進環境治理。

一是堅持“突出優化功能、保持區域風貌、統一規劃布局、農民自主選擇”的原則和“三打破三提高”的要求，指導、督促農民搞好農房建設，嚴格農房建設審批程序，建筑風貌，嚴管建筑質量，嚴查違規建設。二是加強農房建設與管理。創建農房建設管理機制，特別是農房建設服務隊的監管和農村建筑工匠資質管理，有效調控承包價額。嚴格農房建設規劃、選址、選圖、審批等程序和堅持“一書兩證”（選址意見書、規劃許可證、房屋產權證）制度，嚴把農房建筑質量，切實規范農村建筑市場。三是深入推進城鄉環境綜合治理。堅持“四化”標準，圍繞全縣城鄉環境綜合治理工程總體目標和要求，以整治建筑工地突破口，深入開展“七進”、民居風貌整治、縣城風貌整治和城市園林綠化專項整治行動的活動，創新機制，確保常態化，切實改變城鄉面貌。要完成農村危舊房改造1000戶。

責任單位：規劃股建管站

（七）以強化管理為手段，切實理順建設秩序。

一是有效監管市場秩序。進一步健全建設市場誠信體系，嚴格招投標監管，嚴格施工許可前置條件審查，嚴格按規定收取民工工資保證金，全程監管支付情況，嚴格對施工隊伍的作業人員實行壓證監管；強化商品房預（銷）售的監管，防止“一房多賣”、抽逃資金等行為。切實加強房地產開發企業資質管理，依法查處開發企業無資質亂掛靠等違規行為，加強縣外企業入瓜從業登記備案管理、物業服務企業資質管理和物業小區管理。加大對建筑設計、物業服務等中介市場的監管力度。二是加強建筑安全質量監管。建立健全安全生產規章制度，嚴格落實安全生產“一崗雙責”制。扎實開展建筑安全質量隱患排查治理和專項整治活動。強化規劃、建設、質監、檢測、竣工驗收等各個環節的安全監管，從嚴查處安全生產責任事故。最大限度地擴大工程建設監督覆蓋率，監督范圍要擴大到鄉鎮及農村。三是積極推廣使用新型建材。大力推廣和使用新型建筑材料和新型建筑墻體材料，實施外墻和屋頂保溫隔熱。年末力爭達到五個100%，即工程質量監督覆蓋率100%、建筑材料檢測率100%，竣工工程驗收備案率100%、工程監理覆蓋面100%。施工企業安全生產持證率、“三類人員”和特種作業人員持證率、安全文明措施費支付率、意外傷害保險投保率達到100%。確保在建工程不發生結構安全事故隱患，工程使用功能質量投訴率控制在40%以內，促進建設工程安全質量提高到一個新的水平。

責任單位：質監站招投標辦

（八）以房地產開發和物業管理為支撐，打造瓜州新片區。

加大房地產業制度化建設力度，規范房地產業的管理。加強制定有關房地產業管理制度建設，認真執行《XX縣城鎮最低收入家庭廉租住房管理實施細則》、《XX縣經濟適用住房建設管理實施細則》。進一步加強房地產市場監管力度，把保障性住房建設做為關注民生的重要措施抓緊抓好；通過調控引導，使房地產開發向相對講求質量、講求品位的精品型轉變；加快產權管理工作的網絡化建設。通過提高人員素質，提高工作效率，逐步實現產權產籍管理、房屋確權登記、房屋交易管理、房屋評估中介服務的規范化、信息化。加快建立物業管理活動中的招投標制度，引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。逐步建立“分等定級、質價相符”的收費機制，自覺接受物價、物業主管部門及業主的監督；加強小區物業配套設施建設管理。新建小區要按照規劃標準配套建設各類設施、設備和物業管理用房，物業管理設施不落實的，一律不得交付使用，產權部門不得辦理產權登記手續；完善執業資格管理制度，力爭在年內完成修建商品住房624套59900平方米，全縣物業管理從業人員持證上崗率達到85%以上。

責任單位：房管局

（九）以治理突出問題為先導，凈化工程建設領域。

要從講政治的高度，積極探索規劃建設管理新機制，充分認清工程建設領域違法違規問題的嚴重性和危害性，增強責任感與使命感，堅持把解決群眾關心的熱點、難點問題作為工作的著力點，按照《XX縣建設領域工程建設突出問題專項治理工作實施方案》深入開展工程建設領域突出問題專項治理工作，努力把治理工作抓緊、抓好、抓出成效，促進我縣工程建設領域規范有序的發展。通過2年左右時間的集中治理，我們要實現以下工作目標：建立健全統一規范的工程建設有形市場，市場交易活動依法透明運行，市場主體違法違規行為明顯減少，實現權力行使安全、資金運用安全、項目建設安全。

責任單位：質監站

（十）以城市綜合監管為紐帶，營造優美人居環境。繼續實施城市精細化管理，不斷健全完善監督管理機制，努力實現“環衛保潔精質化、園林綠化精品化、供熱監管規范化、城市交通有序化、商貿市場整潔化、市容市貌美觀化、管理服務人性化、綜合管理制度化”的城市精細化管理工作目標，采取“橫向到邊、縱向到底、錯時異向、不留死角”的巡控方式，嚴厲打擊亂修亂建行為，充分發揮城市綜合管理聯席會議制度的綜合協調、綜合調度、綜合檢查作用，形成運轉高效、配合密切的執法聯動機制；加大市容市貌綜合整治力度。堅持集中整治和長效管理相結合的原則，徹底整治亂停亂行、亂擺亂放、亂搭亂掛、亂涂亂畫、亂扔亂倒等影響市容環境的問題；嚴格門前“三包責任制”管理體制，將門前“三包”工作真正落到實處。從群眾反映強烈臟亂差嚴重的小街巷、樓群院落入手，開展環境綜合整治工作，徹底改變社區院落和背街小巷的市容環境衛生面貌，為廣大人民群眾營造整潔、舒適的生活環境。

責任單位：城市綜合管理執法監察大隊

（十一）以公積金管理制度為橋梁，實現公積金滾動增值。

加大《住房公積金管理條例》的宣傳力度，建立健全公積金信貸款審批制度、責任追究制度、貸款資料審核、檔案管理制度制度，嚴格落實公積金貸款政策，形成有效防范風險機制。嚴格落實各項監督制度，定期報送預決算和各類報表，主動接受財政、審計和業務部門的監督。嚴禁發放項目和單位貸款。按規定設置公積金收益專戶，增值收益專戶、費用專戶和其他資金專戶，并進行單獨核算。嚴格執行國家購買國債決策制度和規定，并及時兌現到期國債。同時，加大到期貸款的清收力度，加強對資金的運行和費用管理，促進了公積金滾動增值。公積金繳存職工在原有人數基礎上增長0.5%，公積金收益率達到0.9%，繳存余額在原有基礎上增長8%。資金使用率達到60%，貸款逾期率控制在0.3%以內，風險準備金充足率達到1%。

責任單位：住房公積金管理中心

（十二）以市政設施監管為核心，鞏固城市文明成果。

為保證市政公用事業健康發展，一要注重加強市政公益設施維護管理。對新建、改造的道路、橋梁等設施，嚴格審批制度，堅決控制未經審批的破路挖掘，積極探索停車場、公廁管理措施辦法，建立良好的管理運行機制，保證其充分發揮社會效益；二要嚴格貫徹落實相關法律法規，加大監管力度，建立健全嚴格的城市道路占挖管理辦法，進一步增強各相關單位執行規定的主動性和規范性；三要加大違章查處力度，保障設施完好，對隨意挖掘、占用行政許可項目進行了審批，并對許可后的項目實施過程監管和督查；四要開展各類專項活動，突出監管重點。對城市道路上影響行人行車安全的廢棄桿樁進行調查，制定清除方案，梳理盲道占用情況，對書報亭和其他情況占用盲道行為提出相關建議并及時將信息向相關部門反饋。城市用水普及率和污水集中收集率要達到100%，生活垃圾處理率要達到95%，市政路燈亮燈綠要達到98%以上，其他市政公用設施完好率要達到98%以上。

責任單位：市政公用事業管理局

（十三）以房屋拆遷為突破口，推進XX區改造。建立健全房屋拆遷管理制度，科學指導房屋拆遷工作。房屋拆遷安置辦公室要強化措施，只能多拆、不能少拆，只能硬拆、不能軟拆，只能快拆、不能慢拆的思路，強力推進。加強對拆遷管理人員、拆遷人員、評估人員的管理，規范拆遷行為，做到補償公正、到位，妥善解決房屋拆遷糾紛，做好拆遷工作，解決好拆遷遺留問題，防止群體性上訪事件發生，高質量地完成拆遷安置任務。同時，加強拆遷補償資金的監督管理，保證拆遷補償安置資金足額到位、專戶存儲、專款專用。計劃完成道路建設工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側拆遷任務。

責任單位：房屋拆遷安置管理辦公室

（十四）以推動公益事業發展為動力，夯實建設系統群眾基礎。

突出解決供熱、供氣存在的難點問題，加強供熱、供氣監管工作，嚴格按照縣上已出臺的有關辦法狠抓監管落實，及早著手修改完善《XX縣城市供熱供氣監管辦法》，今年，繼續對存在突出供熱問題單位（個人）進行供熱管道、地溝保溫、供排水管道改造，解決長期遺留的供暖問題。督促供熱公司投入資金對供熱點的鍋爐進行全面的檢修保養，對供熱管網進行全面的檢修，更換老化管道確保了供熱工作的正常運行。對天然氣安全生產和事故防范做到了五個到位，即“領導認識到位，責任落實到位，督促檢查到位，隱患整改到位，安全措施到位”。建立完善燃氣管道施工圖會審制度，加強對燃氣管道的巡查力度，對因建筑施工造成的燃氣管道破壞事故及時進行處理，發放《隱患整改通知書》，提出整改意見，促進了管道燃氣建設和管理的規范化、正常化。

責任單位：公益事業監管股

（十五）以招商引資為依托，實現良性發展格局。

按照XX縣委、縣政府《關于全縣招商引資工作安排意見》精神，各部門要高度重視項目工作，以資源優勢為依托，科學謀劃招商項目，項目謀劃、論證、包裝要突出精與實，重大項目要進行可行性研究論證，為客商盡量提供有價值、有分量、有深度的項目資料，實現“洽談一批，簽約一批，建設一批，投產一批，儲備一批”的良性發展格局”。建設局要新引進落實投資1500萬元招商引資項目一個以上，落實招商引資到位資金10000萬元。

責任單位：項目辦

（十六）以機關作風建設為動力，有效提升行政效能。

一是加強組織領導，進一步落實機關效能和作風建設措施。成立加強機關作風和效能建設領導小組，負責研究、協調和檢查機關作風和效能建設工作，認真抓好各項制度的貫徹落實。二是健全各項制度，進一步規范機關工作人員行政行為。健全監督和考核機制，強化對機關干部權力運作的監督，建立工作效能和工作作風考評制度，制定機關效能和作風建設考核標準，明確重點工作目標，開展評議機關活動，定期組織考核檢查，每年組織考核評比。三是是提升隊伍整體素質。深入推進“引進來、走出去”的人才發展戰略，引進專業技術人才，充實和壯大建設隊伍；鼓勵支持在職職工外出學習培訓，適時“充電”，提升自身業務水平。大力開展本部門培訓，采取“傳幫帶”模式，在本系統開展業務知識和政策法規培訓。繼續開展對企業法人、中層干部和民工的政策法規、安全常識等知識培訓，不斷提高系統人員的整體素質。四是強化考核，嚴格責任，確保機關作風建設不流于形式。考核評比工作是推動機關作風建設和目標責任制深入健康開展的重要保證，在搞好年終考評的同時重點抓好日常考核。五是加強黨風廉政建設。重點在民生工程、城鄉規劃、房地產開發、工程建設招投標等領域的反腐廉政工作，健全防腐機制，筑牢拒腐防線，構建教育、制度、監督并重的懲防體系。確保年內群眾對本行業服務滿意率達到90%以上，努力營造以科學發展觀統領思想道德建設和精神文明建設的濃厚氛圍，為促進全局各項工作全面協調發展提供精神動力和思想保證。

責任單位：辦公室

（十七）以維護穩定為要務，營造良好發展環境。

嚴格規范程序，著力排查化解涉災、涉拆（遷）、涉質（量）、涉及“兩個拖欠”、涉權（房屋產權）等方面的問題和矛盾糾紛，把矛盾糾紛化解在萌芽狀態，切實維護系統穩定，積極創造良好的發展環境和人文環境。

第4篇：物業管理細則全文范文

（一）、建筑業管理工作有新的突破。

去年建筑業管理以改革為龍頭，以管理創新、科技創新為工作重點，推進了建筑業各項管理工作的開展。

1、四項改革富有成效。

一年來，我們堅持開展建筑業管理各項改革，促進了建筑業工作的深入開展。

（1）建設工程造價改革逐步完善。

工程造價管理是建設工程管理的核心內容之一。99年我們爭取了省建設廳的重視和支持，在全國率先實施“控制量、放開價，由市場形成價格”的建設工程造價改革。經過兩年多的實踐，取得了滿意的效果。去年我們繼續完善和深化建設工程造價的各項改革。一是促進企業制訂了自己的定額。為了使企業建立自己的消耗量定額，我們結合實際，編制了《*市建設工程消耗量定額》，研制了工程計價的電腦軟件，要求企業在建筑工程投標過程中使用“電子標書”進行報價，提高了企業參與投標的質量和工作效率。二是進一步規范合同管理。我們在2000年與工商行政管理局聯合出臺的合同示范文本基礎上，按照新頒布的工程合同管理法規，去年又與天津大學合作，修訂了合同示范文本，通過施工合同進一步規范建設工程的管理，合理控制造價，減少合同的糾紛。三是擴大改革范圍。在土建專業改革成功的基礎上，開展了市政、安裝等專業工程的造價改革，推進順利。四是健全了造價從業人員的執業資格制度。為了加強對執業人員的管理，我們制定了報價人員從業資格管理辦法等規范性文件，使造價從業人員的執業資格管理工作走上了正軌。一年來，我市的建設工程造價改革在全省乃至全國引起了廣泛的關注，最近國家建設部召開的全國建設工作會議和省建設廳召開的全省建設工作會議，都總結推廣了我市建設工程造價改革的經驗。

（2）推進了建設工程質量安全監督改革。

2000年國家建設部出臺了《關于建設工程質量監督機構深化改革的指導意見》，對建設工程質量監督管理制度進行了重大改革。去年，我們按照上級要求，開展了質監方式的改革，主要有三個方面：一是質監的內容由實物監督向行為監督轉變。由原來僅對建筑物實物質量和質量保證資料進行監督，現在擴展到對工程建設參與各方的質量行為、質量責任制的履行和施工現場質量保證體系的監督，在全年的檢查中，共發現建設各方各種違規行為452宗，均及時予以糾正和處理。二是質監的標準由驗評標準向強制性標準轉變。原來注重施工完畢后的“質量檢驗評定”，現在注重施工過程中國家一系列“強制性標準”的實施。三是質監的程序由評定核驗向各方評價轉變。原來對工程的質量評定驗收由施工企業自評、建設單位認可、質監站核驗質量等級，現在是施工企業自評、設計認可、監理核定、業主驗收、政府監督，竣工驗收后質監站向建設局提交質量監督報告，作為工程竣工驗收備案的重要依據。工程質量監督的改革，充分發揮了政府在工程建設中的監督管理作用。一年來，全市受監工程竣工驗收合格率達到100%，無重大質量事故發生。

（3）竣工驗收備案制度順利實施。

竣工驗收備案制度是今年國家對建設工程質量監督制度一項重大改革。從20*年1月1日起，工程竣工后，過去由質監站進行工程質量核驗改為由建設單位組織驗收，然后報建設主管部門進行備案，完成備案后，才能到房產部門領取房產證。為了確保這項改革的順利進行，我們加大了宣傳力度，編印了《建筑工程竣工驗收及備案管理文件匯編》，對全市監理人員、工程管理人員進行了竣工驗收培訓，使各類工程管理人員熟悉備案工作的有關規定和程序。同時加強指導，主動幫助業主作好驗收備案工作，對實施中碰到的問題及時解決，使這項新制度在我市得到了順利實施。去年共有262項工程順利通過驗收備案。

（4）開展了企業資質重新就位工作。

去年國家對建筑企業資質管理實施重新就位，這是建筑業管理工作的一項重大改革。這項改革政策性強，涉及面廣，對我市企業生存發展的影響較大。上級的文件下發后，我們立即組織有關人員認真學習，深入企業開展調查研究，充分聽取了各方面的意見，制定了《*市建筑業企業資質就位工作計劃》和《*市建筑業企業資質就位審批程序》。開展了廣泛的學習宣傳和培訓工作，指導企業按規定進行就位申報。目前，正按計劃分批接受企業資質就位申請，整個工作推進順利。

2、建設市場管理逐步規范。

規范建設市場管理是建設管理工作中的重點，我們著重做好了四方面的工作。

（1）認真抓好建設工程招投標。

我們按上級的要求，把規范有形建筑市場管理作為廉政建設的一項重要措施，認真抓好建設工程招標投標工作，規范建設工程交易行為。一是明確招投標辦和交易中心職能，招投標辦主要負責具體招投標工作中的審查、監督、管理工作；交易中心主要負責場所服務、信息、咨詢服務的職能工作。二是修訂了科學合理的交易程序和評標定標辦法，提高交易的透明度。三是建立和完善了詢標機制，制定了《*市工程量清單招標工程詢標管理暫行辦法》，規范投標報價行為。四是加強了對評標小組、評標專家庫的管理，完善了合理低價評分法和合理低價中標法這兩種評標辦法。五是針對目前我市絕大部分的招標人不具備自行辦理招標條件的情況，大力扶持成立招投標機構，舉辦招標業務的培訓，協助業主組織招標。

（2）建立嚴格的市場準入和清出的制度。

為了規范建設市場秩序，促進合理的企業競爭，20*年我們對各類建筑企業進行了清理。一方面在市場準入方面全面放開，凡是達到建立企業標準要求的，允許準入。另一方面，建立嚴格的清出制度，凡達不到標準要求的，或造成重大責任事故的，該暫停的暫停，該撤銷的撤銷。一年來，吊銷了8家施工企業證書，有3家受到了停業整頓和降級的處罰。這項制度有效地規范了建設市場的秩序，促進了企業的健康發展。

（3）依法查處違法違規行為。

根據上級關于整頓和規范建設市場，依法查處違法違規建設的指示精神，我們會同有關部門制訂了整治工作計劃，除了要求建設單位做好自查自糾外，還組織了全市的大檢查，共檢查了工程項目1327項，發現各種違法違規行為122宗，均進行了處理。其中查處“五無”工程69宗，對一些典型的案件進行了重點整治，使全市建設市場秩序有了明顯的好轉，受到了省建設廳檢查組的好評。

（4）加強對招投標過程的監督。

為了保證招投標過程的“公開、公正、公平”，我們與市監察局等部門，建立了共同監督檢查機制。在政府投資500萬以上或建筑面積2000平方以上的工程建設項目的招標，由人大、政協、監察局、招投標辦派員共同監督。同時，還與市監察局建立了情況通報制度和監督檢查制度，交易中心每月將建設工程項目招標投標情況書面報告市監察局，由市監察局協調組織建設、財政、審計等部門，每半年進行一次重點抽查，年終進行一次專項檢查，有力地促進了我市有形建設市場的健康發展。

3、提高了工程質量安全水平。

為切實做好工程質量安全工作，我們主要實行了“五個抓”：

（1）抓源頭。

勘察設計是建設工程質量的源頭，其水平的高低直接影響工程質量。為了加強勘察設計行業管理，提高勘察設計水平，除了認真宣傳貫徹《建設工程勘察設計管理條例》、《工程建設標準強制性條文》等法規外，還結合我市勘察設計行業的實際情況，制訂《*市建設工程勘察設計市場管理實施細則》，開展了對勘察設計單位及個人市場行為檢查，對超資質設計、不按建設程序和技術標準進行勘察設計的行為進行查處。同時，籌備成立了圖紙審查機構，依法對勘察設計過程執行建設管理程序和國家強制性建設標準的情況進行審查，加強對勘察設計質量的監督管理，提高勘測設計質量，維護公共利益和公眾安全。

（2）抓現場。

建設管理工作是否到位，現場監督檢查很重要。特別是建筑行業，對施工現場的監督檢查是確保工程質量的重要環節。我們在廣泛征求意見的基礎上，制定了《*市建筑施工企業項目經理和質安員、施工員違章記分辦法》，從去年8月1日起，對現場施工的有關管理人員的工程質量和安全的行為進行監督，共有14個單位34人受到了記分處理。我們還將違章扣分情況與崗位證年審掛鉤，責任到人。該辦法的出臺實施，確保了工地現場管理人員到位，有效地打擊了“掛靠”行為，促進了工地安全文明管理水平的提高。我們的做法得到省建設廳的肯定和推廣。

（3）抓監理。

實施建設監理是政府退出工程質量具體監督之后，加強工程質量管理、落實項目法人制、確保工程質量和效益的重大舉措。推行監理制的首要工作是完善監理制度，讓市場有章可循。因此，我們認真制訂了《*市實施〈廣東省建設工程監理條例〉辦法》，建立總監和監理人員持證上崗制度，實行監理合同備案制，建立檢查評分制度。通過加強監督檢查，有效地促進了監理制度的落實和監理工作質量的提高。各監理單位也注意不斷完善內部管理，以高度負責的態度為業主把好質量關，以良好服務贏得市場。據統計，全市監理合同備案項目共242宗，面積3*萬平方米，占報建項目面積的77.4%，顯示了監理工程受到了投資者的重視。

（4）抓檢測。

改革了質監的方法后，為使質監過程更規范，更具公正性，我們加強了檢測工作，重點加大了檢測設備的投入，購置先進的檢測儀器，改進了質監檢測電腦系統，為建設工程提供了準確、有說服力的數據，增強了檢測的科學性、客觀性，提高了檢測工作的效率。

（5）抓評優。

為鼓勵施工企業多出優良工程，我們出臺了《*市建設工程質量評優試行辦法》，規范了全市工程評優的類別、內容、標準以及獎勵辦法，同時，改進了具體評優方法，使評優工作增加透明度和合理性，對工程創優起到了重要的推動作用。去年共評選出20*年度市優樣板工程6項，兩項獲省優良樣板工程稱號。

4、積極推動建筑業科技創新。

根據市委市政府科技創新要求，結合我市建筑業近年來科技應用較少的實際情況，我們將科技創新定為20*年工作的重點。主要開展了以下幾項工作：

（1）進行了廣泛的宣傳發動。

我市建筑科技發展的整體水平不高，集中表現在隊伍素質和管理水平低，工藝技術和施工設備落后，致使工程建設周期長，工程質量難以提高，整體效益不佳。為加快科技創新工作的開展，局成立了建筑業科技創新領導組，并制訂了《關于*市建筑業開展科技創新的意見》，就實施內容、獎勵辦法等提出了具體要求。同時，組織編印了《建設部科技創新成果推廣項目簡介匯編摘錄》，進行科技創新專題宣傳，組織科技創新講座、外地參觀學習、現場演示等，使業內人員了解和掌握國內最新的建設科技資訊，拓寬視野，更新觀念，推動建筑業科技創新工作的開展。

（2）開展了建筑科技項目的應用。

針對我市的實際情況，我們組織了一批有實力的單位選擇一些重點項目進行推廣。各企業也根據實際，加大科技投入和研究，加速科技成果向生產轉化，收效明顯。如市永基建筑基礎公司邊樁、角樁、壓樁機的應用和順冠防水補強工程公司的SC型輕質防水隔熱板項目均填補了國內、省內空白；新城區報建中心工程全面試行信息化監理，開創了我市監理智能化的先河。這些項目的成功，為促進我市建筑業科技創新工作的開展起到了良好的示范作用。

（3）成功組織科技創新交流展示會。

為了進一步推動我市建筑業科技創新工作的開展，配合全市在20*年11月15日至18日舉行的規劃建設展示會，我們成功地組織了建筑業科技創新展示，共有參展項目36個，牽涉到勘察、設計、施工、監理、管理、材料、信息化等各個領域，展會期間，還組織了九個學術講座，給我市從業人員提供了一次交流學習的良好機會。

（4）引入信息化的管理。

信息化管理是現代化管理的必由之路，我們在多項管理工作中應用了信息技術，如市質監站的質監與檢測聯網管理系統，造價管理站的工程造價信息系統，招投標辦的招投標信息系統，局機關的建工管理網絡系統等，這些系統的建立，提高了管理水平，為全面推行信息化管理打下了基礎。

（二）、市政公用事業管理上了新臺階。

隨著我市城市化進程加快，市政公用設施建設管理和公用事業管理對城市化進程的影響越來越大。為了適應城市化發展的需要，一年來，我們結合實際，有針對性地開展了市政公用事業的職能管理，取得了較好的成效。

1、污水處理廠的建設實現了零的突破。

今年6月，根據市領導的指示，我局接收了市大門污水處理廠工程建設的推進工作。為把污水處理廠的建設、投資、經營推向市場化，我們首先請示市政府同意，確定了大門污水處理廠采用BOT投資建設方式。即廠區內的投資、建設及營運管理由投資商負責，廠區外污水收集及輸送由政府負責。第二，認真選擇經營者。我們采用了邀請招標方式，共邀請了國內外12家公司參與招標，并從中擇優選定了4家投資公司進行方案競標，8月份召開了專家評審會，除了對4家公司完成的工程實例進行了考察外，還對他們的競爭方案進行了詳細分析，并確定初步中標單位，再經過市財政局對有關經濟指標進行審核和市污水處理廠籌建領導小組審定，最后選定了廣東省環境工程裝備總公司與*市偉潤環保科技實業有限公司聯合投標的方案。9月份由我局和財政局與投資方進行了多次的商務談判，經請示市政府同意，確定每噸污水處理費用為1.07元。10月12日大門污水處理廠進行了奠基儀式，目前已進入設計施工階段，確保2002年底前投入運行。

2、加大燃氣安全管理力度。

今年以貫徹《廣東省燃氣管理條例》為重點，加大了對燃氣鋼瓶的檢測、自建燃氣設施、燃氣銷售點和氣站的安全管理工作。一是對全市236個燃氣銷售點實行了年審換證。其中211個符合要求的進行了發證，并在《*報》上公示，有25個不符合規范的取消了經營資格。二是聯合有關部門對全市9家氣站和所有燃氣的銷售點進行了兩次安全生產大檢查，重點查處使用超期鋼瓶充氣和氣站不安全的隱患，檢查中對龍江鎮、北窖鎮的違法經營者分別處以3萬元和1.5萬元的罰款，對容桂鎮的違法經營者除處以2萬元罰款外，還移交司法部門依法進行處理。三是加強了自建燃氣設施管理。對全市自建燃氣設施的使用單位實行了許可證制度。目前有36個單位經現場檢查和核查資料后發了證，有150個不符合要求的正在限期整改中。

3、加強了供水的管理。

根據《*市供水企業年度考核評分標準》的要求，組織了全市供水企業進行年度考核工作，有3家企業被評為20*年度優秀供水企業，樹立了先進。還配合市物價部門，開展了自來水收費項目的調研，取消了增容費、表底最低度水等不合理收費。針對一些區鎮存在二級供水收費不合理的現象，會同市供水總公司進行整改，目前大良區沙坑、南崗、漕漁、古鑒、新窖等村已取消二級供水，群眾反映良好。

4、認真抓了市政設施管理。

針對目前市政設施管理工作中的狀況，重點抓了四個方面工作：一是召開了全市市政工程建設管理工作會議，系統總結了我市近年來市政工程建設管理工作的成績和經驗，部署了今后一段時期的任務，明確工作方向。二是下發了我市實施《城市道路管理條例》有關問題的通知，基本理順市鎮（區）兩級的管理關系，開展了城市道路的執法工作，規范了管理。三是進行了全市地下管線的跟蹤管理工作，對全市地下市政管線軟件進行升級，提高其可操作性。四是完成了全市排水設施的專業規劃，出臺了《*市城鎮污水處理費征收管理暫行辦法》，為更好地收取污水處理費打下了基礎。

5、規范了物業管理工作。

我市物業管理工作起步較晚，在認真貫徹《廣東省物業管理工作條例》的基礎上，主要抓了兩個方面工作：一是加強資質管理。對我市43家有資質的物業管理公司，進行了年審，取消了5家不符合經營條件的公司資質，促進了物業管理公司的依法經營。二是做好監督指導。除了幫助管理業績較好的物業公司不斷提高管理水平，創造條件申報省級市級物業管理優秀示范小區外，還具體指導一些有實力的物業管理公司接管一些分散、細小的樓宇，實行連片式管理經營。通過努力，我市物業管理工作逐步走上正軌。

6、園林綠化工作有了新的發展。

為加快城市化的建設，各級都加大了園林綠化的投入，全市綠化投入比上一年增加了27.2%，綠化覆蓋率達34.15%。特別是以花博會為契機，全市掀起了大搞廣場、公園、道路綠化，使我市的市容市貌煥然一新。我們還通過舉辦有125名綠化公司的主要管理人員參加的項目經理培訓班，開展全市園林綠化優秀項目評比，組織有關人員外出參觀學習等方面的工作，進一步提高了我市園林綠化水平。

7、落實了市容環境衛生管理工作。

一年來，我們加強了協調和指導，使市容環境衛生的各項管理工作落到實處。特別是推動了環衛和園林綠化管理體制改革，實行環衛清掃保潔和園林綠化管理招標承包工作，效果較好。目前，全市有大良、容桂等5個鎮（區）都實行了環衛清掃保潔和園林綠化管理市場化、專業化，提高了管理水平。同時，我們還充分發揮了原有城監隊伍在市容環境衛生管理工作的作用。加強對城市中的“六亂”整治力度，保持了市容和環境衛生的整潔。

（三）、行政管理水平有了很大的提高。

我們積極響應市委、市政府“六大行政”的號召，努力建立公開、透明的辦事制度，增加職能管理工作的透明度，使各項管理走上制度化和規范化。

1、全面深入開展“三個代表”學習教育活動。

按照上級的部署，去年全面深入開展了“三個代表”重要思想學習教育活動，通過動員大會、上專題輔導課、觀看錄像、撰寫心得體會等形式，使廣大干部、職工認真學習“三個代表”重要思想的內容，提高了思想認識，自覺按“三個代表”要求積極努力做好工作。

2、推進政務公開工作。

我們通過辦好兩刊一報（即《*建設》和《*建筑》兩本內部刊物、《*報》的市政建設專版）等多種渠道，將我局建工管理、市政公用事業管理、園林綠化管理、招投標管理、工程造價管理等各種信息向廣大群眾公開。進一步健全了各項內部管理制度和完善了與派聯系制度、群眾來信來訪制度，使建設管理各項政務公開，實施好透明行政。

3、培訓工作取得了顯著成效。

加強從業人員的繼續教育是提高行業管理水平的重要途徑。去年我們認真抓了培訓工作，共辦了17期培訓班，共培訓3957人次。此外，還與人事局合辦了4期不具備學歷人員職稱培訓班，參培人數為716人，其中參加助工班人數為199人，技術員班人數為517人。去年培訓班種類、人數均超歷史，提高了管理人員的素質，為進一步提高管理水平打下了良好的基礎。

第5篇：物業管理細則全文范文

關鍵詞：管理體系 管理手段 創新服務

房產檔案是城市房產權屬登記管理的重要依據，是整個房產管理的基礎。近年來，隨著房地產市場的發展，房產檔案管理工作發揮了重要的作用，為房地產權屬登記、房產交易、房產糾紛仲裁、抵押繼承、產權演變、物業管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規劃、城市建設和保障房地產產權人合法權益等各方面工作，提供了科學、便捷、法律的服務。但是，也存在著檔案管理意識不強、人員專業素質不高、現代管理手段滯后等亟待解決的問題，影響著房產檔案管理服務的進一步發揮。因此，必須認真研究和破解這些難題，提升房產檔案管理的水平。

一、加強房產檔案數據庫建設，提高檔案調閱速度

由于房產產權頻繁異動的特點，房產檔案更新速度較快，因此，在房產檔案數據庫的更新、管理、維護上要實現實時控制、保證房產檔案信息與房產產權狀況的同步異動，這是房產檔案管理的核心所在。通過加強房產檔案數據庫建設，可以有效地提高房產檔案工作效率，一方面檔案人員通過計算機網絡實現檔案信息的快捷傳輸、有效反饋、提供利用、資源共享。在提高房產檔案利用率的同時，可以實現房產檔案的網上收集以及房產信息的動態管理，從而有效地保證了房產檔案的歸檔率與完整率；另一方面，房產檔案數據庫的建立可以極大地提高房產檔案信息的查全率和查準率。

二、強化檔案管理意識，健全檔案管理網絡

房產檔案是房產管理部門在房產管理活動中形成的具有保存價值的各種文字、圖紙、表冊、卡片以及聲像、電子文件等材料，是從事房產管理活動真實的歷史記錄，是房產所有權、使用權的憑證。但是，在現實管理中，尤其是在基層單位，領導重視不足，檔案意識薄弱。這是目前影響房產檔案管理進一步提升管理水平的最大問題。一些領導和工作人員的檔案意識比較薄弱，對房產檔案管理的重要性、內涵、機制等認識不足，未能從人力、物力、財力上給予足夠的投入，致使許多檔案資料只是處于長期堆放的狀態。一些領導往往管理觀念陳舊，而工作人員也并不習慣于在網上了解信息，不接受網絡辦公的科學方法，依然習慣于傳統的管理觀念和方法，習慣用傳統的手工操作方式處理房產檔案信息。

因此，為使房產檔案管理進一步規范化、科學化，必須強化檔案管理意識，健全檔案管理網絡。一是要充分認識房產檔案管理的重要性。房產檔案工作是一項意義重大、平凡樸實、艱苦清貧、復雜細致、服務性很強的工作，是一項功在當代、利在千秋的偉大事業。檔案管理及工作人員要始終保持良好的心態，牢固樹立全心全意為人民服務的思想和良好的工作態度，發揚不辭辛苦、腳踏實地、精益求精的敬業精神，滿腔熱情地為社會服務；二是要建立檔案管理網絡，切實加強對檔案管理工作的組織領導。要按照“上下聯動、整體推進”的總體部署，建立專門檔案館，配備專職檔案管理員，對各部門、各科室提出明確的要求，各業務科室有分管檔案工作負責人，具體負責所在科室的檔案收集、整理、編目、立卷、移交等工作，形成人人重視、齊抓共管的檔案管理網絡；三是要制定一系列房產檔案管理制度和措施。要將檔案管理工作納入房管局工作的總體規劃，制定檔案工作管理目標，明確責任，納入年終目標考核。同時，結合實際制定房產檔案管理實施細則和管理考核辦法，不定期組織考核，嚴格獎懲制度。檔案館每年初要制定專門的檔案工作計劃，年末進行專門的檔案工作總結，及時向上級檔案部門報告，保證檔案的完整歸檔、安全管理和有效利用，促進檔案管理水平的提高。

三、加強檔案隊伍建設，提升全員綜合素質

要樹立學習型組織理念，增強危機感。房產檔案工作者不能滿足于現狀，應正視自己的業務水平、組織管理能力等方面的欠缺，加強學習業務知識和檔案管理的法律法規，主動、及時地提升自己的政治理論水平、相關科學文化水平和檔案管理水平，更好地適應工作的需要。要掌握豐富的房產檔案專業知識，減少工作的隨意性和盲目性。房產檔案工作專業性很強，檔案管理人員必須具備扎實的檔案專業知識，掌握檔案學的基本原理和檔案文獻編纂學等檔案理論基礎知識、檔案管理的各種實際操作方法，用豐富的檔案專業知識去指導和推動工作，解決實際工作中出現的問題，從而減少工作的隨意性和盲目性要掌握運用計算機的知識，增強檔案管理自動化運作的能力。現代檔案管理人員要熟練掌握檔案管理自動化辦公設備與檔案管理軟件的操作，充分利用計算機與檔案管理軟件，對檔案的收集、存檔、查找、借閱甚至統計等等實現電腦化的規范管理，提高檔案的存儲和處理能力，減輕檔案工作量和勞動強度，提高工作質量和工作效率，實現檔案管理的現代化為相關部門提供方便、快捷、及時、準確的參考信息，充分發揮檔案的信息服務功能。檔案主管部門要加強業務指導，使檔案工作人員及時掌握有關檔案工作的法規、政策、規范，并運用到自己的工作中去。要加強檔案管理。

四、房地產檔案應創新服務方式

隨著房產交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應現在房產檔案管理的要求，房產檔案館要想獲得更快發展，就必須樹立超前的服務意識，主動服務百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現代化管理手段，實現房產檔案信息化管理勢在必行，市房管局投入資金，從2003年6月開始，利用近二年半的時間將館藏的權屬檔案全部采用電子掃描錄入的方式轉化為產權電子檔案信息，把產權產籍交易合為一體，使產權登記發證、產權交易、房產抵押、驗證等工作逐漸由手工作業過渡到了網絡微機作業，實現了房產檔案的全文數字化。經過幾年的努力，房產檔案所建立了房產檔案計算機管理系統，面向社會各界人士，迅速準確的提供房產權屬人、房屋結構、面積、抵押、產權處理等檔案信息查詢服務，平均每年對外接待檔案利用者逾2千人次，提供檔案及檔案信息利用逾4千卷次。為構建和諧社會、創造社會效益，促進房產市場理性發展，作出了很大貢獻。

五、建立嚴格的登記質量管理體系

第6篇：物業管理細則全文范文

一、合同權利轉讓的基本理論問題。1

在研究房屋買賣合同權利轉讓問題之前,本文先就合同權利轉讓的一些基本理論問題進行簡要地說明。

合同權利轉讓是指合同債權人通過協議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行為。其特征是:第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容,由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓,也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個條件:第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實通知債務人。合同權利轉讓的法律效力分為對內效力和對外效力,對內效力具體表現為:第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人,如果是全部轉讓,則受讓人將作為新債權人而成為合同權利的主體,轉讓人將脫離原合同關系,由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓,則受讓人將加入合同關系,與原債權人一起成為共同債權人。第二、在轉讓合同權利時從屬于主債權的從權利也將隨利移轉而發生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現為:第一、債務人不得再向轉讓人即原債權人履行債務。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權,而且應取得與債權有關的從權利。第三、債務人在合同權利轉讓時就已經享有的對抗原債權人的抗辯權,并不因合同權利的轉讓而消滅。2

我國關于合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)第九十一條和《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第五章的有關規定,其中第七十九條至八十三條專門規定合同權利轉讓問題,第八十七條規定辦理批準、登記等手續問題。

《民法通則》第九十一條規定:“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的,應當取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同,需經原批準機關批準。但是,法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對權利的轉讓和義務的轉移進行區分,而是將二者作為一個整體看待。合同權利義務的轉讓含有義務轉移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果轉讓人不承擔合同義務(單務合同)或者義務已經履行完畢,其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢?僅就該條文理解,在這種情況下,仍需另一方的同意。同時該條文對合同權利的轉讓還有一個限制,即轉讓人轉讓合同權利義務時不得牟利,這種規定明顯帶有計劃經濟體制立法模式的色彩。《合同法》關于合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進行補充的基礎上,并借鑒《涉外經濟合同法》第26條的有關規定發展而來,它彌補了合同債權債務轉讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關于債權轉讓的規定比較明確,本文不再詳述。

《合同法》未對合同所指向的標的物作動產和不動產的劃分,應當理解為只要符合法律規定,不論動產還是不動產,合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買賣合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問題進行分析論述。

二、我國關于房屋買賣合同權利轉讓的有關規定。

因預售商品房以外的其他房屋買賣合同的權利轉讓問題并不復雜,本文對該問題不再贅述,下面僅就預售商品房買賣合同權利轉讓問題進行分析。

預售商品房買賣合同權利轉讓問題一般稱之為預售商品房再轉讓。對于預售商品房再轉讓問題有兩種截然相反的觀點:第一種是反對轉讓,主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性,允許炒樓花可能導致房價上漲,擾亂房地產市場秩序,損害房屋實際使用者的利益,影響國民經濟的發展。贊成轉讓的認為,炒家進入房地產市場進行風險投資,既可以為房地產開發聚集資金,又可以活躍市場,從世界各國房地產交易實踐來看,炒家參與房地產市場已經成為成熟房地產市場的主要特點 .4本人贊同第二種觀點,商品房再轉讓形成的原因是多方面的,可能是為了投資,也可能是因其他原因,購買的商品房對預購方已經沒有意義,例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓,則限制了預購方合法權益的行使。5

其實,關于預售商品房再轉讓問題,我國1995年《房地產管理法》已經作出了規定,該法第五十四條規定:“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定”。因迄今為止國務院尚未作出具體規定,有些學者據此認為預購商品房不能再轉讓。本人認為該規定是一種委任性條款,即授權國務院對預售商品房再轉讓制定行政法規,其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無法想象國務院會制定這樣的行政法規:“根據《房地產法》第五十四條的規定,預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓,那么《房地產法》應當直接作出規定,沒有必要再授權國務院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6

我國最高人民

法院對預購商品房再轉讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀要》(以下簡稱《1993年座談會紀要》)規定: “關于轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前,將預售商品房轉賣給第三人的,必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定,倒買倒賣預售商品房的,應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋后,預購方將房屋賣給第三人的,可按一般房屋買賣關系處理”。 《1993年座談會紀要》大體包含這樣幾層含義:一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前。三、該轉讓行為必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預售方轉讓房屋的,是房屋買賣關系。其中該座談會紀要未明確解釋“轉讓行為必須符合法規、政策規定”的具體含義,但是根據該段后半部分的規定,違法“法規、政策規定”主要是指倒買倒賣預售商品房的行為。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意,這大體與我國當時的經濟體制有關。 討。 一、合同權利轉讓的基本理論問題。1 在研究房屋買賣合同權 1995年最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》(以下簡稱《1995年司法解釋》)中,對預售商品房再轉讓問題作出比較詳細的規定,為避免不必要的爭論,本文全文引用該規定:“七、關于預售商品房的轉讓問題。28、商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效。29、商品房預售合同的雙方當事人,經有關主管部門辦理了有關手續后,在預售商品房尚未實際交付前,預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人,辦理了轉讓手續的,可認定轉讓合同有效;沒有辦理轉讓手續的,在一審訴訟期間補辦了轉讓手續,也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方,在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后,將房屋再轉讓給他人的,按一般房屋買賣關系處理”。

根據以上規定,可以將預售商品房的債權轉讓問題歸納為:一、預售商品房合同無效的,預售商品房的轉讓合同一般也無效。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前,且商品房買賣合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后,預購方將房屋再轉讓給他人的,是房屋買賣關系,而非預售商品房再轉讓關系。

與《1993年座談會紀要》相比,《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問題的規定出現了很大變化:一、《1993年座談會紀要》規定在房屋交付之后預售方轉讓房屋的,是房屋買賣關系,而《1995年司法解釋》強調在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后,預購方將房屋再轉讓給他人的,是房屋買賣關系。《1993年座談會紀要》關于這方面的規定有悖于物權理論,因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權,其轉讓房屋的行為也不當然都是房屋買賣關系,其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關系。《1995年司法解釋》將房屋買賣關系限定在預購方實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后的轉讓范圍內。預購方取得房屋所有權證書當然取得房屋的所有權,即便這時房屋還未交付,其再將房屋轉讓亦當然是房屋買賣關系。二、《1993年座談會紀要》規定違反法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效,而《1995年司法解釋》則強調轉讓預售商品房應當辦理轉讓手續,將辦理了轉讓手續作為轉讓預售商品房合同有效的條件。但是,該“轉讓手續” 是指預購方和預售方的轉讓手續還是指預購方和受讓方的轉讓手續?該“轉讓手續”的具體含義是什么?無論該“轉讓手續”是指什么,決不可能是預購方和預售方向房產管理部門辦理房屋產權登記手續,因為如果辦理了房屋產權登記手續,預購方已經取得預購商品房的所有權,那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權利轉讓關系,而只存在房屋買賣關系。根據該解釋的規定,該轉讓手續應當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個轉讓手續。那么該轉讓手續是指什么呢?該解釋沒有作出進一步的規定,但是根據《房地產法》第四十四條第二款:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定,該轉讓手續應當是指預售合同的登記備案手續。同理預購方和受讓方的轉讓手續也應當是預售商品房轉讓合同的登記備案手續。

2003年最高人民法院又了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《2003年司法解釋》),其中第六條涉及登記備案問題。該條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外”。根據該條規定,預售商品房合同不以辦理登記備案手續為合同生效的條件,除非雙方當事人另有約定。也就是說《2003年司法解釋》對《1995年司法解釋》關于預購方轉讓預售商品房權利的條件進行了修正,即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買賣合同,如果符合法律規定的條件,則該預售商品房買賣合同生效,而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理,預購方和受讓方簽訂的預售商品房權利轉讓合同是否備案也不能成為影響轉讓合同效力的原因。

此外,在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記時,預購方將購買交付的商品房轉讓他人的,對該轉讓的性質如何認定?根據最高人民法院以上司法解釋的規定,預售商品房再轉讓限定在商品房尚未實際交付以前,交付以后的轉讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權變更的公示方式,在房屋未辦理登記時,該房屋的所有權仍然屬于開發商,那么該轉讓是否屬于無權處分呢?無權處分行為主要包括以下幾種情形:出賣他人之物,出租他人之物,未經共有人同意出租、出賣共有物,將他人之物設定抵押、質押等。7 從表面上看,該轉讓屬于無權處分,但是仔細推敲起來就會發現這種理解存在問題:房屋未交付以前,預購方轉讓合同權利只要通知預售方,該轉讓合同即對預售方發生法律效力,但是按照無權處分處理,預購方轉讓房屋必須經過預售方追認,該轉讓合同才能生效,這種結論讓人覺得不可思議。其實,按照合同權利轉讓理論,除不得轉讓的情形外,預購方可以將其對預售方享有的權利轉讓給第三人,此時預購方轉讓的是房屋買賣合同中請求預售方協助辦理產權的權利。因此,在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記,預購方將購買交付的商品房轉讓他人,其法律性質仍然屬于合同權利轉讓問題,只是該轉讓不適用最高人民法院關于預售商品房再轉讓司法解釋的有關規定,而應當適用《合同法》關于合同權利轉讓的一般規定。

三、房屋買賣合同債權轉讓的法律適用問題。

在理論界和實務界有一種觀點,認為未取得權屬證書的房屋,無論是房屋所有權還是債權都不得轉讓,因轉讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據是《房地產法》第三十七條,該條規定:“下列房地產,不得轉讓:…(六)、未依法登記領取權屬證書的…”。

這種觀點對法律的理解有失偏頗。根據有關法律規定,至少有三種“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓:

第一是房地產開發商出賣現房的情況。根據2001年6月1日國務院頒布實施的《商品房銷售管理辦法》,其第七條規定:“商品房現售,應當符合以下條件:(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;(三)持有建設工程

規劃許可證和施工許可證;(四)已通過竣工驗收;(五)拆遷安置已經落實;(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(七)物業管理方案已經落實”。從以上規定可以看出,開發商不需要辦理產權初始登記手續,可以直接將現房出賣給買受人。也許有人會提出,《房地產法》第三十八條規定:“以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書”。那么如何解釋“轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書”的規定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規定之間的矛盾呢?實際上,二者之間不存在競合問題,理由為:《房地產法》第三十八條規定的轉讓是指轉讓以出讓方式取得的土地使用權,如果轉讓已經有建成房屋的土地使用權時該房屋應當具有所有權證書,一般情況下,買受人應當是具備房地產開發資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規定的轉讓是商品房(現房)的轉讓問題,而非單純的土地使用權轉讓,對買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之一。 第二是開發商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指“房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或者房價款的行為”。 8因為是預售正在建設中的商品房,房屋還未建成,開發商不可能取得房屋權屬證書,但是開發商卻可以轉讓該未建成的房屋。同時,開發商在預售商品房時有一部分房屋未賣出,但是房屋已經建成,開發商同樣不需要取得房屋權屬證書,其可以憑原商品房預售證書繼續轉讓該已建成房屋。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之二。 第三是無權處分情形。無權處分是指無處分權人處分他人財產,并且與相對人訂立財產轉讓合同。《合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效”。對該條款的效力,我國法律界的通說為“效力待定”。也就是說,即使出賣人出賣他人房屋并也不當然導致合同無效,經房屋所有人追認或者出賣人訂立合同后取得處分權的,該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之三。

以上三種均為出賣人在未取得房屋權屬證書的情況下可以轉讓房屋的情形,只是第三種情形受到一定的限制,即無處分權的人處分他人房屋,未經房屋所有人追認或者無處分權的人訂立合同后未取得處分權的,該合同無效。至少排除這三種情形之外,其他房屋在未取得房屋權屬證書時不得轉讓,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋權屬證書時不得出賣。

按照這種邏輯思路,可以得出買受人與出賣人(可以是開發商,也可以是開發商之外的自然人、法人或者其他組織)簽訂房屋買賣合同,在未辦理房屋權屬變更登記手續之前,買受人對出賣人享有的權利包括:接受房屋和要求出賣人協助辦理房屋權屬登記手續;與此相對應,出賣人的義務包括:交付房屋和協助辦理房屋權屬登記手續。買受人可以將對出賣人的上述請求權全部或者部分轉讓給第三人(受讓人)。此時,因房屋尚未辦理過戶手續,房屋所有權仍然屬于出賣人,所以買受人轉讓的只能是房屋買賣合同的權利(請求權),而不是房屋所有權。在這種情況下,該權利的轉讓問題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關于合同權利轉讓的規定,同時由于《合同法》對《民法通則》有關權利轉讓問題進行了修正(轉讓權利只需通知出賣人,該權利轉讓合同即對出賣人發生法律效力),根據“特別法優于普通法”的原則,關于轉讓合同權利問題應當適用《合同法》的有關規定(預售商品房再轉讓問題還應當適用最高人民法院有關的司法解釋)。

四、與房屋買賣合同權利轉讓有關的其他法律問題。

(一)、買受人轉讓合同權利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉讓合同效力的影響。

根據我國稅收征收方面的法律規定,房屋買賣合同的買受人應當按照房屋買賣的成交價格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當事人的情況下,契稅的納稅人只能買受人當無異議。在房屋買賣合同權利轉讓中,應當由哪一方繳納契稅?未繳納契稅是否導致該權利轉讓合同無效?

對這個問題在理論界和司法實務界有兩種截然對立的觀點:一種認為,買受人和出賣人都應當繳納契稅,即先由買受人繳納契稅取得房屋權屬證書后,再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權屬證書。如果買受人未繳納契稅,應當認定該權利轉讓合同無效。另一種觀點認為,契稅應當由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅,結果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費,無法實現社會效益的最大化。9

本人同意后一種觀點,除該觀點的理由之外,還有如下理由:

第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定:“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本條例的規定繳納契稅”,其第四條規定:“契稅的計稅依據:(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格;……”,《中國人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規定:“條例所稱房屋買賣,是指房屋所有人將其房屋出售,由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為”。根據以上規定,契稅的納稅人應當是房屋買賣合同的買受人,即買受人為房屋權屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應當區別二種情形:第一是買受人將合同權利部分轉讓給受讓人,買受人不退出原房屋買賣合同,買受人和受讓人共同對出賣人享有權利,是該房屋的共有人,也是房屋權屬的共同承受人,契稅當然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權利全部轉讓給受讓人,買受人退出原房屋買賣合同,受讓人單獨對出賣人享有權利,是房屋權屬的承受人,契稅由受讓人繳納,因買受人已退出原房屋買賣合同,其不應當再承擔契稅的繳納義務。從另外的一個角度分析,可以將契稅的繳納看作是取得房屋權屬證書的對價,買受人沒有取得房屋權屬證書,當然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅,則其取得房屋權屬證書,此時的轉讓行為是房屋買賣關系,而不是合同權利轉讓關系。

第二、如果認為因買受人未繳納契稅則權利轉讓合同無效,那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導致合同無效。這就象我們去超市購買商品,因銷售者沒有交納稅款而導致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關之間的稅收征收關系,該法律關系屬于稅法的調整范圍,而買賣合同以及權利轉讓合同是民事關系,二者之間沒有任何原因和結果關系。

第三、無論《民法通則》和《合同法》,還是最高人民法院的相關司法解釋,都承認房屋買賣合同權利可以轉讓,并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權利轉讓生效的要件。其實,不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費,其還是應當按照稅收法律的規定交納所得稅等其他稅費。

因此,房屋買賣合同權利轉讓,轉讓權利的買受人不應當繳納契稅。同時,無論是買賣合同的當事人,還是權利轉讓的當事人,契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

(二)抵債房屋的再轉讓問題。

在房地產開發活動中,以房抵債的現象非常普遍。開發商由于資金緊張或者為避免流動資金的大量占用,往往要求施工方墊資施工,待房屋建成后以房屋折價抵頂工程款。在這種情形下,實際存在兩種法律關系:

建筑工程施工合同關系和房屋買賣合同關系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關,故僅論述房屋買賣合同關系。 以房抵債的法律性質為房屋買賣關系,即開發商以建成房屋折價作為給付施工方的工程款,施工方以開發商欠其的工程款作為購買房屋的對價。建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條也對此作了明確規定:“本規定所稱房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:……(四)以房地產抵債的;……”。 施工方為了使房屋變現,就需要轉讓該房屋,這種轉讓分為兩種情形:一是施工方在取得房屋權屬登記證書后再轉讓房屋,該轉讓應當為房屋買賣關系。二是施工方與第三人達成房屋買賣協議,由施工方將該抵債房屋轉讓給第三人,第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費,為減少變現成本,施工方大多采取第二種方式變現。>

如何確定施工方轉讓行為的法律性質?開發商和施工方以房抵債協議為房屋買賣關系,則開發商承擔的義務為交付房屋和協助辦理房屋產權手續,施工方享有的權利為接受房屋和要求開發商承擔協助辦理房屋產權手續。因施工方尚未取得房屋權屬證書,其與第三人簽訂的轉讓協議實際上轉讓的仍然是對開發商享有的權利,即該轉讓為合同權利轉讓。同時由于該房屋已經建成,所以該轉讓行為應當適用《合同法》關于權利轉讓的規定。

由于施工方不具有房地產開發資格,其與第三人達成協議后,再由開發商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,并出具發票等辦理房屋權屬登記所需的手續。如果開發商和施工方以房抵債協議約定的房屋價格、施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價格、第三人和開發商簽訂買賣合同的房屋價格相同,例如三個合同的房屋價格分別為100萬元,權利轉讓問題不會產生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現,往往會降價銷售房屋,例如開發商和施工方以房抵債協議約定的房屋價格為100萬元,施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價格80萬元,最后第三人和開發商以80萬元簽訂商品房買賣合同,此時存在一個問題:合同權利轉讓是指不改變合同權利的內容,由債權人將權利轉讓給第三人。最后一個合同改變了第一個合同的內容,這種改變是否影響權利轉讓的性質?施工方轉讓合同權利的完整流程是,開發商和施工方簽訂商品房買賣合同,工程款為房屋價款,其后施工方再和第三人簽訂權利轉讓合同,施工方收取第三人給付的對價,最后施工方通知開發商。因該流程比較煩瑣,施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發商達成初步的房屋買賣協議后(可能是口頭的,也可能是書面的),由開發商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,第三人不需要按照合同約定向開發商交付房款,因其已經將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經由施工方交付給第三人,該第三人就享有要求開發商出具辦理房屋權屬登記各種手續的權利。從該層面上分析,最后一個合同只具有形式上的意義,或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何,施工方的轉讓行為仍然為權利的轉讓,我們權且稱之為“簡化的權利轉讓”。

(三)、《合同法》第八十七條的具體含義。

《合同法》第八十七條規定:“法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批準、登記手續的,依照其規定”。具體到房屋買賣合同權利轉讓問題,“辦理批準、登記手續”的含義是指受讓人辦理房屋權屬登記手續還是房屋買賣合同權利轉讓合同應當辦理登記手續?如果是轉讓合同應當辦理登記手續,那么未辦理登記手續是否影響該合同的效力?

根據該條款“轉讓權利或者轉移義務應當辦理批準、登記手續”的規定,該“批準、登記手續”顯然是指轉讓合同的批準、登記手續,這種理解應無異議。

關于房屋買賣合同權利轉讓登記問題,只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規定,但是該司法解釋即不是法律(狹義的法律),也不是行政法規,同時該司法解釋只適用1995年1月1日以前發生的房地產糾紛案件,而不適用1995年以后的案件,再者法律、行政法規對房屋買賣合同權利轉讓是否需要登記都沒有作出規定。本人認為,房屋買賣合同債權轉讓不需要辦理登記手續,或者至少說現在不需要辦理登記手續。因此,未辦理登記手續不影響轉讓合同的效力。

五、結論。

(一)、我國法律和司法實踐都承認房屋買賣合同權利可以再行轉讓,權利轉讓包括預售商品房再轉讓和其他房屋買賣合同權利轉讓。

(二)、預售商品房再轉讓。

轉讓的條件是:(1)、預購方和預售方簽訂的預售商品房買賣合同合法有效。(2)、預購方和受讓方簽訂的預售商品房債權轉讓合同合法有效。(3)、預售商品房債權轉讓合同應當在預購方還未取得房屋產權證書之前簽訂。(4)、預購方向預售方履行了通知義務。

(三)、特殊的權利轉讓合同。(1)、轉讓已經交付但是尚未辦理權屬登記的商品房。(2)、轉讓尚未辦理權屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權利轉讓,適用《合同法》關于權利轉讓的一般規定。

(四)、其他房屋買賣合同權利轉讓。