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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文

一、開(kāi)辦費(fèi)的定義與開(kāi)支范圍

(一)開(kāi)辦費(fèi)的定義

開(kāi)辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等。

至于什么是籌建期間,有以下兩種不同的觀點(diǎn)具有一定的代表性。

其一,籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)(包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)之日)的期間。依據(jù)是:《外商投資企業(yè)外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第四十九條。

其二,籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開(kāi)業(yè)之日,即企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。依據(jù)是:2003年11月18日國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)》(“國(guó)稅函[2003]1239號(hào)”)的相關(guān)規(guī)定。

筆者更加贊同關(guān)于“籌建期間”的第二種觀點(diǎn)。這是由于:

(1)第一種觀點(diǎn),對(duì)于不同的行業(yè)、不同的企業(yè)均有不同的解釋,很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),無(wú)法準(zhǔn)確界定籌建期間,為正確進(jìn)行財(cái)稅處理設(shè)置了障礙。

(2)第二種觀點(diǎn),很清晰地界定了籌建期間,即從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止。適用于各類(lèi)企業(yè),同時(shí)也沒(méi)有任何歧義。

(二)開(kāi)辦費(fèi)的開(kāi)支范圍

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,筆者將開(kāi)辦費(fèi)的開(kāi)支范圍進(jìn)行了歸納,一般說(shuō)來(lái)分為允許計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)的支出和不能計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)的支出。

一)允許計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)的支出

1、籌建人員開(kāi)支的費(fèi)用

(1)籌建人員的職工薪酬:具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。

(2)差旅費(fèi):包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)。

(3)董事會(huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi)。

2、企業(yè)登記、公證的費(fèi)用:主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。

3、籌措資本的費(fèi)用:主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。

4、人員培訓(xùn)費(fèi):主要有以下二種情況

(1)引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收,選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用。

(2)聘請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

5、企業(yè)資產(chǎn)的攤銷(xiāo)、報(bào)廢和毀損。

6、其他費(fèi)用

(1)籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。

(2)印花稅、車(chē)船稅等。

(3)經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用。

(4)其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用,例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出。

二)不能計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)的支出

1、取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購(gòu)建固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購(gòu)建時(shí)發(fā)生的職工薪酬。

2、規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、招待費(fèi)等支出。

3、為培訓(xùn)職工而購(gòu)建的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等支出。

4、投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息,不計(jì)入開(kāi)辦費(fèi),應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。

5、以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi),該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)的財(cái)稅處理現(xiàn)狀

籌建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)該是開(kāi)辦費(fèi)。如何界定房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間,正確核算其開(kāi)辦費(fèi),對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)的稅務(wù)處理顯得至關(guān)重要。

在實(shí)際工作中,對(duì)新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的目前存在兩種不同的處理方式:

1、將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌建過(guò)程中(籌建期間指批準(zhǔn)籌建之日起至企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止)所發(fā)生的費(fèi)用,一方面按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用――開(kāi)辦費(fèi)”核算,并在公司籌建期結(jié)束后將籌建期間的開(kāi)辦費(fèi)全額直接轉(zhuǎn)入當(dāng)前損益。另一方面根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,開(kāi)辦費(fèi)不得直接在稅前扣除,而是在不少于5年的期限內(nèi)攤銷(xiāo)。

2、將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從籌建開(kāi)始至取得第一筆商品房銷(xiāo)售收入為止的相關(guān)費(fèi)用(含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用),在會(huì)計(jì)核算上全部計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用――開(kāi)辦費(fèi)”科目核算,而稅務(wù)處理則是從取得商品房銷(xiāo)售收入后在不少于5年的期限內(nèi)攤銷(xiāo)其開(kāi)辦

費(fèi)。 筆者認(rèn)為,第一種處理方式不僅符合《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定,而且與當(dāng)時(shí)稅收規(guī)定(《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》)一致。而第二種處理方式則存在以下弊端:

(1)對(duì)開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理既不符合行業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,也與《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》相悖。把開(kāi)辦費(fèi)與期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理混為一談,影響了會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確性。

(2)對(duì)開(kāi)辦費(fèi)的稅務(wù)處理與《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定并不一致,擴(kuò)大了開(kāi)辦費(fèi)的攤銷(xiāo)額。

(3)影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收利益。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未取得商品房銷(xiāo)售收入以前,把本應(yīng)該計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用計(jì)入了“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”,減少了企業(yè)的虧損金額,進(jìn)而形成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先多交了部分企業(yè)所得稅,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張,增加了利息負(fù)擔(dān),嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收利益。

三、新準(zhǔn)則下開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理

從2007年1月1日開(kāi)始,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新準(zhǔn)則)在我國(guó)的上市公司執(zhí)行,許多企業(yè)(證券公司、保險(xiǎn)公司、中央國(guó)營(yíng)企業(yè)、深圳市的企業(yè)等)也執(zhí)行了新準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則對(duì)開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)于行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度而言,發(fā)生了一定的變化。

從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》附錄――“會(huì)計(jì)科目與主要帳務(wù)處理”(“財(cái)會(huì)[2006]18號(hào)”)中關(guān)于“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容與主要帳務(wù)處理可以看出,開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn):

1、改變了過(guò)去將開(kāi)辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法。開(kāi)辦費(fèi)不再是“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”,而是直接將費(fèi)用化。

2、新的資產(chǎn)負(fù)債表沒(méi)有反映“開(kāi)辦費(fèi)”的項(xiàng)目,也就是說(shuō)不再披露開(kāi)辦費(fèi)信息。

? 3、明確規(guī)定,開(kāi)辦費(fèi)在“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目核算。

4、統(tǒng)一了開(kāi)辦費(fèi)的核算范圍,即開(kāi)辦費(fèi)包括籌辦人員職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。

5、規(guī)范了開(kāi)辦費(fèi)的帳務(wù)處理程序,即開(kāi)辦費(fèi)首先在“管理費(fèi)用”科目核算,然后計(jì)入當(dāng)期損益,不再按照攤銷(xiāo)處理。

實(shí)施新準(zhǔn)則后,新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)辦費(fèi)的帳務(wù)處理。這樣不僅簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)核算,更準(zhǔn)確反映了會(huì)計(jì)信息。對(duì)籌建期間的界定,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。

四、新稅法下開(kāi)辦費(fèi)的稅務(wù)處理

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新稅法)從2008年1月1日開(kāi)始在我國(guó)實(shí)施。新稅法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率,而且在資產(chǎn)處理、稅前扣除等與會(huì)計(jì)核算密切相關(guān)的諸多方面有了重大變化與突破。

原《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十四條規(guī)定,企業(yè)在籌建期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi),應(yīng)當(dāng)從開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)月份的次月起,在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。

而新稅法完全沒(méi)有關(guān)于開(kāi)辦費(fèi)稅前扣除的表述,是否表明對(duì)開(kāi)辦費(fèi)沒(méi)有稅前扣除限制?

《企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定:在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用,按照規(guī)定攤銷(xiāo)的(《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十條明確規(guī)定,攤銷(xiāo)期限不少于三年),準(zhǔn)予扣除:

(一)已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出;

(二)租入固定資產(chǎn)的改建支出;

(三)固定資產(chǎn)的大修理支出;

(四)其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出。

從上述可以看出,在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”中并沒(méi)有包括開(kāi)辦費(fèi)。

而《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條是對(duì)《企業(yè)所得稅法》第十三條的解釋與說(shuō)明的,從中也沒(méi)有看出關(guān)于開(kāi)辦費(fèi)稅前扣除的任何表述。由此可見(jiàn),新稅法對(duì)開(kāi)辦費(fèi)的稅前扣除沒(méi)有限制了。

2008年4月25日國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上,權(quán)威解答了網(wǎng)友提出的新所得稅法實(shí)施過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題。所得稅司副司長(zhǎng)繆慧頻在回答網(wǎng)友關(guān)于“開(kāi)辦費(fèi)稅前扣除”問(wèn)題時(shí),這樣答復(fù):“新稅法不再將開(kāi)辦費(fèi)列舉為長(zhǎng)期攤費(fèi)用,與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度的處理一致,即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)期一次性扣除。”

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文

一、籌辦期企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制問(wèn)題

籌辦期是公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的準(zhǔn)備階段，在這個(gè)階段，公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有正常開(kāi)展，主要進(jìn)行投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)。處于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的公司，按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，必須編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表及利潤(rùn)分配表和現(xiàn)金流量表。由于復(fù)式記賬和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表之間存在固有的勾稽關(guān)系。處于籌辦期的企業(yè)由于沒(méi)有開(kāi)展正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)須編制利潤(rùn)表，但為了反映籌辦期間公司的財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量，企業(yè)需編制資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。由于籌辦期企業(yè)現(xiàn)金流量的特殊性以及間接法編制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量缺乏凈利潤(rùn)基礎(chǔ)，使得編制現(xiàn)金流量表具有其特殊性。

首先，我們分析現(xiàn)金流量表主表部分的編制。在編制現(xiàn)金流量表主表時(shí)，如何劃分籌辦期發(fā)生的費(fèi)用所引起的現(xiàn)金流量是編制籌辦期現(xiàn)金流量表的特殊之處。按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則，投資活動(dòng)是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)。籌資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。企業(yè)籌辦期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)，主要包括登記注冊(cè)費(fèi)、估驗(yàn)資費(fèi)等，這些費(fèi)用的發(fā)生同公司的設(shè)立行為相關(guān)，而與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入不存在直接的聯(lián)系。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，企業(yè)在籌建期內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用，應(yīng)在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”中歸集，并在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月起一次計(jì)入當(dāng)月的損益。可見(jiàn)開(kāi)辦費(fèi)從實(shí)質(zhì)上講是應(yīng)會(huì)計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制要求而設(shè)置的費(fèi)用性質(zhì)的資產(chǎn)，是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要準(zhǔn)備，是設(shè)立企業(yè)的必要投入。從性質(zhì)上看，將開(kāi)辦費(fèi)引起的現(xiàn)金流出作為投資活動(dòng)現(xiàn)金流出是恰當(dāng)?shù)模捎谶@種現(xiàn)金流出不形成真正意義上的資產(chǎn)，所以在現(xiàn)金流量表上不應(yīng)列示在“構(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”、“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”、“債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金”等欄目，而應(yīng)在“支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”欄列示。由于規(guī)模不同，不同企業(yè)的開(kāi)辦期長(zhǎng)短不一，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則幾年。實(shí)務(wù)中有人主張將在一年內(nèi)發(fā)生并轉(zhuǎn)銷(xiāo)的開(kāi)辦費(fèi)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量中列示，而將跨年度的開(kāi)辦費(fèi)在投資活動(dòng)現(xiàn)金流量中列示，這種做法沒(méi)有考慮開(kāi)辦費(fèi)的性質(zhì)，同時(shí)也導(dǎo)致會(huì)計(jì)報(bào)表的可比性降低，影響會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

其次，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的要求，企業(yè)除應(yīng)采用直接法編制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量外，還應(yīng)在補(bǔ)充資料中以間接法編制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，即將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量，由于籌辦期企業(yè)沒(méi)有編制利潤(rùn)表，沒(méi)有間接法編制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的凈利潤(rùn)基礎(chǔ)，所以籌辦期企業(yè)無(wú)須也不可能以間接法編制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，即無(wú)須編制將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量的補(bǔ)充資料。

二、收購(gòu)或出售子公司的現(xiàn)金流量表的編制問(wèn)題

財(cái)政部在《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（二）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解答”）中，對(duì)企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售、購(gòu)買(mǎi)子公司，期末如何編制合并現(xiàn)金流量表做出了規(guī)定，該解答規(guī)定母公司報(bào)告期內(nèi)因出售、購(gòu)買(mǎi)子公司而產(chǎn)生的現(xiàn)金流量作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量予以反映，即要求企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售、購(gòu)買(mǎi)子公司，期末在編制合并現(xiàn)金流量表時(shí)，應(yīng)將被出售的子公司自報(bào)告期期初至出售日止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將出售子公司所收到的現(xiàn)金，在有關(guān)投資活動(dòng)類(lèi)的“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目下單列“出售子公司所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映；將被購(gòu)買(mǎi)的子公司自購(gòu)買(mǎi)日起至報(bào)告期末止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將購(gòu)買(mǎi)子公司所支付的現(xiàn)金，在有關(guān)投資活動(dòng)類(lèi)的“投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目下單列“購(gòu)買(mǎi)子公司所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。但上述規(guī)定并沒(méi)有說(shuō)明企業(yè)在出售、購(gòu)買(mǎi)子公司時(shí)子公司在出售、購(gòu)買(mǎi)日的資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物如何在合并現(xiàn)金流量表上列示以及如何保證直接法編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”與補(bǔ)充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末、期初的差計(jì)算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”的平衡。

筆者認(rèn)為，既然報(bào)告期內(nèi)出售、購(gòu)買(mǎi)子公司引致的現(xiàn)金流量歸類(lèi)為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量，則應(yīng)該將企業(yè)在出售、購(gòu)買(mǎi)子公司日子公司的資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物在合并現(xiàn)金流量表上也應(yīng)該作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量列示。企業(yè)報(bào)告期內(nèi)出售子公司將導(dǎo)致期末合并范圍的減小，被出售的子公司期末將不再包括在合并會(huì)計(jì)范圍內(nèi)。子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不再包括在期末的合并資產(chǎn)負(fù)債表中，故子公司在出售日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物應(yīng)作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出在“支付的與其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中反映；購(gòu)買(mǎi)子公司時(shí)，合并資產(chǎn)負(fù)債表期初數(shù)中不包括所購(gòu)買(mǎi)子公司期初的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，而所購(gòu)買(mǎi)子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則包括在合并資產(chǎn)負(fù)債表中。在購(gòu)買(mǎi)日被購(gòu)買(mǎi)子公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物應(yīng)作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入在“收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中反映。這樣處理后不僅能夠保證直接法下編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”與補(bǔ)充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末、期初的差計(jì)算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”的平衡，而且使得企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售、購(gòu)買(mǎi)子公司現(xiàn)金流量的分類(lèi)在邏輯上具有一致性。實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在處理企業(yè)出售、購(gòu)買(mǎi)子公司時(shí)子公司在出售、購(gòu)買(mǎi)日的資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物時(shí)應(yīng)采用追塑調(diào)整期初數(shù)的辦法，以便能夠?qū)崿F(xiàn)直接法下編制的合并金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”與補(bǔ)充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末、期初的差計(jì)算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”的平衡。由于調(diào)整期初數(shù)與企業(yè)的實(shí)際情況不符，實(shí)質(zhì)上是一種為了保證會(huì)計(jì)平衡而做出的一種模擬，不符合會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題

正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個(gè)成本核算對(duì)象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。

對(duì)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。但對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對(duì)象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫(xiě)字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計(jì)一個(gè)比例來(lái)分割不同功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對(duì)象，從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)在2006年新增了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，并在2007年1月1日開(kāi)始實(shí)施。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的定義、初始后續(xù)計(jì)量模式的選擇、處置以及披露的要求。它對(duì)公正客觀表現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，與國(guó)際會(huì)計(jì)接軌有著重要的意義。

1 投資性房地產(chǎn)的概述

1.1 投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)是指賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。新準(zhǔn)則規(guī)定的的投資性房地產(chǎn)范圍是：

（1）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)。（2）持有并準(zhǔn)備增值之后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（3）已出租的建筑物。指企業(yè)擁有的，以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物。

不屬于投資性房地產(chǎn)的有：（1）自用房地產(chǎn)。指的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，生產(chǎn)商品和提供勞務(wù)等而持有的房地產(chǎn)，比如企業(yè)的辦公大樓和廠房（2）作為存貨的房地產(chǎn)。指的是房地產(chǎn)企業(yè)用于銷(xiāo)售目的而開(kāi)發(fā)的商品房，這類(lèi)房地產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)商的存貨。

1.2 投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算模式

初始計(jì)量：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本模式進(jìn)行初始計(jì)量。

后續(xù)計(jì)量：現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算模式有公允價(jià)值計(jì)量模式和成本模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)要按照固定資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，還要按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不要需要計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日把賬面價(jià)值調(diào)整到公允價(jià)值。差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。企業(yè)既可以采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是企業(yè)不得同時(shí)采兩種計(jì)量模式，并且一經(jīng)采用不得隨意變更。

2 公允價(jià)值的概述

公允價(jià)值是指在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，市場(chǎng)參與者出售一項(xiàng)資產(chǎn)能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。在內(nèi)容上公允價(jià)值可以理解為“脫手價(jià)”，但是這個(gè)金額的取得卻有著很多假定和限制條件：

（1）有序交易，自愿平等。交易雙方處于完全公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，交易過(guò)程不存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。

（2）持續(xù)經(jīng)營(yíng)。交易雙方從自身商業(yè)利益出發(fā)，在正常運(yùn)營(yíng)，而非清算、非強(qiáng)制情況下發(fā)生的交易。

（3）活躍的市場(chǎng)。當(dāng)活躍的市場(chǎng)存在時(shí)，公開(kāi)報(bào)價(jià)才能被市場(chǎng)參與者獲得并驗(yàn)證。

（4）價(jià)值的估計(jì)。公允價(jià)值的估計(jì)依賴(lài)活躍的市場(chǎng)，即假設(shè)資產(chǎn)或負(fù)債的交易發(fā)生在最活躍或最大交易量的市觥5輩淮嬖諢鈐臼諧∈痹蛐璨捎眉壑燈攔濫P屠慈范ü允價(jià)值。

3 公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況選擇，但是企業(yè)不得同時(shí)采兩種計(jì)量模式并且一經(jīng)采用不得隨意變更。

表1反映了2012-2014年我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式情況

如表1所示，2012-2014年我國(guó)的上市公司數(shù)量逐年遞增，其中有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司數(shù)量也在不斷增長(zhǎng)，但是采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例僅為4.44%、4.13%和4.18%。可以分析出，上市公司中投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式的數(shù)量保持穩(wěn)定，但是公允價(jià)值計(jì)量模式并沒(méi)有被廣泛運(yùn)用。

4 公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀分析

4.1 公允價(jià)值導(dǎo)致利潤(rùn)波動(dòng)，不確定性大

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，如果企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的話。因?yàn)楣蕛r(jià)值受到了市場(chǎng)環(huán)境的影響。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明確，國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，特別是限購(gòu)來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，公允價(jià)值下降而導(dǎo)致的變動(dòng)損益將影響本年利潤(rùn)，從而導(dǎo)致利潤(rùn)的波動(dòng)，勢(shì)必影響投資者信心。

4.2 公允價(jià)值導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用成本法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可以計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo)，計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)計(jì)入當(dāng)期成本或期間費(fèi)用，從而減少應(yīng)納稅所得額，起到了抵稅的作用。但采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)則不允許計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，就導(dǎo)致企業(yè)喪失了“稅盾”，加重了稅負(fù)。

4.3 估值技術(shù)不完善，監(jiān)管機(jī)制不健全

采用公允價(jià)值核算的投資性房地產(chǎn)首要的問(wèn)題是確定其公允價(jià)值。然而我國(guó)投資性房地產(chǎn)起步晚，市場(chǎng)不成熟，很多企業(yè)都沒(méi)有形成完整的信息收集體系。如何從市場(chǎng)收集并甄別報(bào)價(jià)信息，尋找活躍市場(chǎng)，如果不存在活躍市場(chǎng)還需要采用復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)確定公允價(jià)值，這些都會(huì)增加企業(yè)估值成本。其次不完善的監(jiān)管機(jī)制會(huì)給企業(yè)提供調(diào)節(jié)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不真實(shí)。比如當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)虧損時(shí)，企業(yè)可能通過(guò)把計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)。

4.4 投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟

相比與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，制度不完善，并不具備全面實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式的條件。在我國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，滿足了公允價(jià)值可以可靠取得的假設(shè)和前提。欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)缺乏活躍的市場(chǎng)，因此難以取得可靠的市場(chǎng)報(bào)價(jià)。同時(shí)估值技術(shù)不成熟，相對(duì)獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，導(dǎo)致評(píng)估出來(lái)的公允價(jià)值可靠度不高。

5 改善公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀的對(duì)策

5.1 建立健全的投資性房地產(chǎn)評(píng)估體系

投資性房地產(chǎn)客觀合理的估價(jià)取決于健全的評(píng)估體系。完善投資性房地產(chǎn)評(píng)估體系、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)或第三方評(píng)估行為的監(jiān)督、提升估值技術(shù)對(duì)提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性有著至關(guān)重要的作用。此外，可以加強(qiáng)對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理。規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為需要建立統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，制定統(tǒng)一的評(píng)估細(xì)則，確保評(píng)估人員的獨(dú)立性。評(píng)估人員不僅需要提高專(zhuān)業(yè)技能，善于歸納實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，還要提升職業(yè)素質(zhì)和普及法律法規(guī)，從而提高評(píng)估準(zhǔn)確性并減少信息失真的可能性。另外還需要監(jiān)管部門(mén)對(duì)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行監(jiān)管核查，保證其客觀性和可比性，企業(yè)對(duì)取得的公允價(jià)值進(jìn)行更多的披露，比如披露評(píng)估方法、評(píng)估假設(shè)以及評(píng)估信息來(lái)源。

5.2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)

只有在活躍的，成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公開(kāi)報(bào)價(jià)才能被市場(chǎng)參與者獲得并驗(yàn)證，公允價(jià)值才能可靠獲得。因此加快各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，建立公開(kāi)公正的市場(chǎng)機(jī)制，完善相關(guān)數(shù)據(jù)信息庫(kù)對(duì)形成統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)、方便企業(yè)取得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及降低獲取信息成本很有必要。我國(guó)政府相關(guān)部門(mén)可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，聯(lián)合公證、稅收、財(cái)政部門(mén)以及房地產(chǎn)中介，建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以便收集交易信息、手續(xù)辦理、管理服務(wù)和監(jiān)管監(jiān)督。

5.3 地區(qū)差異化管理

我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，東西部發(fā)展程度差別很大，所以差異化管理更滿足我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。在東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，滿足了公允價(jià)值可以可靠獲得的假設(shè)和前提。以這些發(fā)達(dá)地區(qū)作為試點(diǎn)，要求這些地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)必須采用公允價(jià)值計(jì)量模式。這樣既可以借助試點(diǎn)實(shí)施經(jīng)驗(yàn)完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，又可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的健全發(fā)展。非點(diǎn)地區(qū)的企業(yè)仍可以選擇適合自身實(shí)際情況的計(jì)量模式。

5.4 規(guī)范的信息披露

會(huì)計(jì)信息的透明化、規(guī)范化能夠有效遏制企業(yè)人為故意操縱利潤(rùn)。為了保證會(huì)計(jì)信息的客觀性和可比性，這需要相關(guān)部門(mén)對(duì)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范財(cái)務(wù)報(bào)表中公允價(jià)值的披露。要求企業(yè)披露評(píng)估方法、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估信息來(lái)源等，以確保投資者了解房地產(chǎn)的類(lèi)型，公允價(jià)值變動(dòng)情況以及變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響。

5.5 稅收優(yōu)惠政策，完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)不得對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，這使得企業(yè)喪失了稅盾。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)上的賬面價(jià)值和稅法上的計(jì)稅基礎(chǔ)的不同而增加的遞延所得稅負(fù)債加重了稅負(fù)。政府部門(mén)應(yīng)該完善實(shí)務(wù)中的應(yīng)用、完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)以及則頒布稅收優(yōu)惠政策，從源頭減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。這不僅需要借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，同時(shí)還要符合我國(guó)國(guó)情，不能盲目改革。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]李穎秋.投資性房地產(chǎn)核算中公允價(jià)值模式探討[J].河北企業(yè).2016（9）：63-64.

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：資金 企業(yè) 借款費(fèi)用 資本化

借款費(fèi)用一般指企業(yè)因借入資金所付出的代價(jià)。包括利息費(fèi)用和因外幣借款所發(fā)生的匯兌差額等。借款費(fèi)用的處理分為費(fèi)用化和資本化。

一、借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理

1、借款費(fèi)用的確認(rèn)原則

借款費(fèi)用確定的基本原則是：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)構(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本，其他借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。

符合資本化條件的存貨通常需經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的建造或生產(chǎn)過(guò)程，才可達(dá)到預(yù)定可銷(xiāo)售狀態(tài)。其中的“相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間”應(yīng)指為資產(chǎn)構(gòu)建或者生產(chǎn)所必須的時(shí)間，通常為一年及以上。

2、借款費(fèi)用資本化期間的確定

借款費(fèi)用的資本化期間是指從借款費(fèi)用開(kāi)始資本化的時(shí)點(diǎn)到停止資本化時(shí)點(diǎn)的期間（暫停資本化時(shí)間除外）。

（1）借款費(fèi)用開(kāi)始資本化的時(shí)點(diǎn)

借款費(fèi)用允許開(kāi)始資本化必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用（或銷(xiāo)售）狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。這三個(gè)條件是相輔相成的，必須同時(shí)共同滿足，才可以將借款費(fèi)用資本化。舉例來(lái)說(shuō)，企業(yè)賒購(gòu)一批辦公用品已投入日常使用，向銀行借款用以支付，在支付以前，這筆借款無(wú)法資本化，因?yàn)橘Y產(chǎn)的支出沒(méi)有發(fā)生。

（2）借款費(fèi)用暫停資本化的時(shí)間

準(zhǔn)則規(guī)定，符合資本化條件的資產(chǎn)在構(gòu)建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。

關(guān)于這點(diǎn)規(guī)定，筆者認(rèn)為還存在一些爭(zhēng)議性問(wèn)題。準(zhǔn)則上規(guī)定的非正常中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用資本化。但是在實(shí)際中，有時(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)非常中斷期是否會(huì)超過(guò)3個(gè)月，那么前兩個(gè)月中的借款費(fèi)用到底是資本化還是費(fèi)用化，準(zhǔn)則中卻沒(méi)有更明確的規(guī)定。

（3）借款費(fèi)用停止資本化的時(shí)點(diǎn)

構(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。如果所構(gòu)建資產(chǎn)是分部分完成的，那么則要區(qū)分兩種情況：第一種是所構(gòu)建符合資本化資產(chǎn)的各部分分別完工，可以獨(dú)立的使用或?qū)ν怃N(xiāo)售，那么應(yīng)該停止對(duì)該部分的資本化。第二種是構(gòu)建資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工才能使用或銷(xiāo)售，借款費(fèi)用方可停止資本化。

3、借款費(fèi)用資本化金額的確定

一般借款利息費(fèi)用資本化金額= 一般借款累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)×一般借款加權(quán)平均利率

一般借款累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)=Σ每筆資產(chǎn)支出金額×每筆資產(chǎn)支出占用的天數(shù)/會(huì)計(jì)期間天數(shù)

二、借款費(fèi)用資本化當(dāng)前存在的問(wèn)題

1、專(zhuān)門(mén)借款及一般借款的局限性

根據(jù)公式規(guī)定，一般借款資本化的利息由資產(chǎn)支出和資本化率兩個(gè)變量決定，“占用的一般借款”利率和本金加權(quán)平均數(shù)又會(huì)影響資本化率的大小，所以如果企業(yè)將符合資本化條件的一般借款替換成另一筆借入的利率較高的借款，則會(huì)人為調(diào)高資本化的借款費(fèi)用，降低應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款金額，導(dǎo)致利潤(rùn)虛高，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)操縱。

2、借款費(fèi)用資本化時(shí)間規(guī)定的局限性

符合借款費(fèi)用資本化條件的資產(chǎn)，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于對(duì)外出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的對(duì)外出售的大型機(jī)器設(shè)備等超過(guò)一年以上建設(shè)期的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)在構(gòu)建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。在實(shí)際中，如果企業(yè)為構(gòu)建固定資產(chǎn)而借入10個(gè)月的借款，未達(dá)到一年，只能計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用，顯然不符合實(shí)質(zhì)重于形式的原則。

3、費(fèi)用資本化開(kāi)始時(shí)點(diǎn)的不明確性

借款費(fèi)用同時(shí)滿足：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用（或銷(xiāo)售）狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始時(shí)允許資本化。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款一般占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的30%到50%的高比率，很多房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)入土地后延期一年后才開(kāi)始建造活動(dòng)，而且將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品而購(gòu)置的土地作為房屋開(kāi)發(fā)成本中的土地成本，將土地款中的借款費(fèi)用資本化。而實(shí)際上及時(shí)購(gòu)置了土地，在未發(fā)生房屋建造活動(dòng)尚未開(kāi)始，不符合借款費(fèi)用資本化的第三個(gè)條件，土地購(gòu)置的借款費(fèi)用是不能資本化的。而由于準(zhǔn)則定義的高度概括性和人為的故意疏漏，會(huì)導(dǎo)致資本化開(kāi)始時(shí)點(diǎn)的提前。

三、關(guān)于借款費(fèi)用資本化的建議

1、完善借款費(fèi)用資本化金額計(jì)算

為了防止企業(yè)利用不同借款的利率差，人為調(diào)節(jié)平均利率，操縱利潤(rùn)，該給對(duì)占用的一般資金的資本化利息費(fèi)用按月計(jì)算，如果時(shí)間跨度比較大，那么利率的變動(dòng)可能性也增加，這就增加了操控利潤(rùn)的空間。按月進(jìn)行的核算，不僅能防止利率差過(guò)大的發(fā)生，也保重了會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。那么某月一般借款利息費(fèi)用資本化金額由某月累計(jì)資產(chǎn)支出超過(guò)專(zhuān)門(mén)借款那部分資產(chǎn)支出的加權(quán)平均數(shù)乘以該月所占一般借款的資本化率確定。

2、完善借款費(fèi)用資本化金額計(jì)算

10個(gè)月的借款費(fèi)用無(wú)法資本化，如果企業(yè)人為延長(zhǎng)建設(shè)期，停產(chǎn)兩個(gè)月，使建設(shè)期達(dá)到一年，那么這筆費(fèi)用可以達(dá)到資本化的目的。準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)頒布細(xì)則，明確期限接近一年的借款費(fèi)用處理問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，可以采用類(lèi)似方法：8個(gè)月及以下期限的借款費(fèi)用可以費(fèi)用化，9-11個(gè)月的借款費(fèi)用可以采用比率法計(jì)算，進(jìn)行一定比率的資本化。比率大小可以采用借款期限占全年的比率，如10個(gè)月的借款費(fèi)用資本化，10/12=5/6 那么這筆借款費(fèi)用的5/6進(jìn)行資本化，剩下的1/6進(jìn)行費(fèi)用化處理。

3、借款費(fèi)用資本化開(kāi)始時(shí)點(diǎn)

借款費(fèi)用同時(shí)滿足：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用（或銷(xiāo)售）狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始時(shí)允許資本化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入土地的目的是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以其構(gòu)建和生產(chǎn)活動(dòng)的核心是“房屋”而非“土地”。準(zhǔn)則應(yīng)頒布細(xì)則，明確強(qiáng)調(diào)出房地產(chǎn)企業(yè)只有在房屋建造活動(dòng)開(kāi)始時(shí)才是土地款發(fā)生的借款費(fèi)用資本化的開(kāi)始時(shí)點(diǎn)。

現(xiàn)行準(zhǔn)則較好地適應(yīng)了實(shí)務(wù)需要，使我國(guó)準(zhǔn)則向國(guó)際慣例接軌。但是實(shí)際操作中的情況是復(fù)雜多變的，高度概括的準(zhǔn)則無(wú)法適用于所有情況，所以無(wú)論是在實(shí)際操作中還是在準(zhǔn)則細(xì)則的制定上，都應(yīng)遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，盡可能提高會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)

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[3]劉永祥.會(huì)計(jì)學(xué).清華大學(xué)出版社.2009（06）

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：回遷房；會(huì)計(jì)處理；稅務(wù)處理

中圖分類(lèi)號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城市更新改造項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償、回遷房安置是令開(kāi)發(fā)商頭痛的問(wèn)題，而對(duì)回遷房補(bǔ)償?shù)呢?cái)稅處理更是財(cái)務(wù)人員的棘手問(wèn)題。關(guān)于回遷房補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)和稅務(wù)處理，現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法并沒(méi)有明確的規(guī)定，這也使得財(cái)務(wù)人員在處理這類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)無(wú)所適從。本文梳理了回遷房補(bǔ)償存在的難點(diǎn)，并對(duì)其進(jìn)行分析，希望對(duì)面臨類(lèi)似業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)人員有所幫助。

1“回遷房”補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)分析

回遷房補(bǔ)償是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶(hù)采用實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞健?huì)計(jì)處理上存在的難點(diǎn)主要是回遷房是否要確認(rèn)收入？如果確認(rèn)收入，是在什么時(shí)點(diǎn)、按照什么價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)？目前較普遍地存在以下不同觀點(diǎn)，這也說(shuō)明了回遷房補(bǔ)償處理的復(fù)雜性。

1.1不同觀點(diǎn)評(píng)析

觀點(diǎn)一：不確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配建回遷房的目的不是為了銷(xiāo)售回遷房，回遷房的銷(xiāo)售對(duì)象、補(bǔ)償面積、交付時(shí)間等相關(guān)信息在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)就已被約定，企業(yè)參與回遷房建設(shè)的目的是為了取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔(dān)的義務(wù)，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要成本。因此企業(yè)配建回遷房的成本扣除收到的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)該計(jì)入土地成本，在項(xiàng)目對(duì)外可售面積中分?jǐn)偅粦?yīng)該確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

但是這一觀點(diǎn)最大的問(wèn)題是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從與被拆遷戶(hù)簽訂拆遷協(xié)議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個(gè)過(guò)程在財(cái)務(wù)上均沒(méi)有得到反映。

觀點(diǎn)二：根據(jù)建造合同確認(rèn)建造收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷戶(hù)委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將舊房拆除，重新規(guī)劃，重新建設(shè)而成的新房屋，是固定資產(chǎn)的翻建，被拆遷戶(hù)的所有權(quán)的收益和風(fēng)險(xiǎn)并未轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于回遷房和商品房，企業(yè)實(shí)際提供的是不同商品和服務(wù)。對(duì)于回遷房所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，企業(yè)從未享有其風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，在回遷房的安排中，企業(yè)僅僅是提供了建造相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)該確認(rèn)相關(guān)的建造收入。而對(duì)于商品房，企業(yè)才是真正進(jìn)行的商品房銷(xiāo)售活動(dòng)。

如果回遷房建設(shè)是由政府委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶(hù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn)等沒(méi)有自，在此情況下可以按建造合同確認(rèn)收入。但是本文討論的是房地產(chǎn)企業(yè)自主開(kāi)發(fā)、自主與被拆遷戶(hù)協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和建造標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下就不能確認(rèn)建造收入。

觀點(diǎn)三：按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的價(jià)格確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為拆遷補(bǔ)償協(xié)議是雙方通過(guò)談判達(dá)成的，協(xié)議中對(duì)回遷房?jī)r(jià)格的約定體現(xiàn)了公平交易原則，因此應(yīng)該按協(xié)議執(zhí)行。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》第五條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購(gòu)貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定銷(xiāo)售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款不公允的除外。也就是說(shuō)企業(yè)應(yīng)按公允的交易價(jià)格確定收入金額。盡管拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定了價(jià)格，但并不代表是公允的交易價(jià)格。現(xiàn)實(shí)中為了達(dá)到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發(fā)生。

觀點(diǎn)四：按照回w房移交時(shí)的公允價(jià)值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為會(huì)計(jì)處理與稅法處理應(yīng)該一致。企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)規(guī)定均明確是按回遷房移交時(shí)的公允價(jià)值確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入。

但是這也與觀點(diǎn)一存在相同的缺點(diǎn)，即財(cái)務(wù)報(bào)表沒(méi)有真實(shí)反映拆除舊房及新房的建造過(guò)程。

觀點(diǎn)五：按照取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷人用原有的房產(chǎn)換取開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣性資產(chǎn)交換》，并且具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。由于換出資產(chǎn)（未來(lái)應(yīng)交付的回遷房）的公允價(jià)值不能可靠確定，但換入資產(chǎn)的公允價(jià)值可以（通過(guò)評(píng)估等手段），因此應(yīng)該以取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值為依據(jù)，待回遷房交付時(shí)確認(rèn)收入。并且開(kāi)發(fā)商收取舊房也可看作是執(zhí)行預(yù)付款合同，即認(rèn)為被拆遷方是以舊房的約定價(jià)格為對(duì)價(jià)，預(yù)付購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的特定面積的房產(chǎn)。因此在新房交付時(shí)應(yīng)以此預(yù)付合同的價(jià)格確認(rèn)收入。

此觀點(diǎn)雖然在拆除舊房時(shí)就在財(cái)務(wù)報(bào)表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對(duì)價(jià)――回遷房并未建成，說(shuō)明該交易并未完成，以此時(shí)點(diǎn)的舊房評(píng)估價(jià)格作為最終確認(rèn)收入依據(jù)值得商榷。另外雖然《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》認(rèn)為企業(yè)應(yīng)按從購(gòu)貨方已收或應(yīng)收的合同確定銷(xiāo)售商品收入金額，但也指出價(jià)格不公允的除外。開(kāi)發(fā)商在與被拆遷戶(hù)談判時(shí)，一般會(huì)對(duì)舊房進(jìn)行評(píng)估，確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際絕大部分被拆遷戶(hù)會(huì)選擇實(shí)物補(bǔ)償，這也反證了貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并非公允價(jià)值，也就不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)了。

1.2本文對(duì)回遷房補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的思考

分析回遷房是否確認(rèn)收入，應(yīng)該從交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷。回遷房補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)非貨幣換，經(jīng)歷了兩個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)“購(gòu)買(mǎi)”被拆遷戶(hù)的舊房和向被拆遷戶(hù)“銷(xiāo)售”新房，可以適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-非貨幣性資產(chǎn)交換》。本文認(rèn)為應(yīng)該綜合觀點(diǎn)四和觀點(diǎn)五，即按照取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值暫估資產(chǎn)和負(fù)債，并且每一年度隨著公允價(jià)值的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以回遷房交付時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)收入。這樣處理使回遷房補(bǔ)償在財(cái)務(wù)上能更真實(shí)地得到反映。本文采用案例的方式對(duì)這種會(huì)計(jì)處理加以進(jìn)一步說(shuō)明。

1.3案例分析

深圳某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積20，000平方米，計(jì)容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對(duì)外銷(xiāo)售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)20，000元/平方米，2015年評(píng)估價(jià)30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價(jià)格為50，000元/平方米。假設(shè)該項(xiàng)目適用“營(yíng)改增”老項(xiàng)目政策，價(jià)格為不含稅。補(bǔ)交地價(jià)20，000萬(wàn)元、建安成本85，000萬(wàn)元，其中資本化利息12，000萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費(fèi)。

1.3.12014年開(kāi)發(fā)商收取舊房

借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款60，000萬(wàn)元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊房產(chǎn)評(píng)估后調(diào)整賬面價(jià)值

借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)30，000萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款30，000萬(wàn)元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬(wàn)元）

1.3.32016年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，回遷房移交

借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款60，000萬(wàn)元

借：預(yù)收賬款150，000萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入150，000萬(wàn)元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬(wàn)元-30，000萬(wàn)元）

1.3.42014年至2016年補(bǔ)地價(jià)及支付工程款

借：開(kāi)發(fā)成本-地價(jià)征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20，000萬(wàn)元

借：開(kāi)發(fā)成本-建安成本85，000萬(wàn)元

貸：銀行存款105，000萬(wàn)元

1.3.5結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品完工成本

借：開(kāi)發(fā)成品255，000萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)170，000萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成本-建安成本85，000萬(wàn)元

1.3.6計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本

撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7結(jié)轉(zhuǎn)回遷房銷(xiāo)售成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本76，500萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成品76，500萬(wàn)元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口徑計(jì)提土地增值稅

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加17，313萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款17，313萬(wàn)元

說(shuō)明：計(jì)提土地增值稅不能計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，因?yàn)樵谕恋卦鲋刀悓?shí)際清算前，基于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)要求按照清算口徑計(jì)提的土地增值稅準(zhǔn)備金尚不構(gòu)成對(duì)稅務(wù)征收機(jī)關(guān)的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)負(fù)債。

2“回遷房”補(bǔ)償稅務(wù)處理的難點(diǎn)分析

2.1增值稅

關(guān)于增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于是否應(yīng)該對(duì)于回遷房征收增值稅和計(jì)稅依據(jù)。

（1）營(yíng)業(yè)稅政策下，國(guó)稅函[2007]768號(hào)《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》、國(guó)稅公告[2014]2號(hào)《關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，計(jì)稅公式：

營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

并且營(yíng)業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

（2）營(yíng)改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷(xiāo)售處理，但沒(méi)有對(duì)計(jì)稅依據(jù)出臺(tái)相應(yīng)地細(xì)則，這正是財(cái)務(wù)人員感到困惑的地方。

如上例，如果按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)處理，2016年回遷房應(yīng)交增值稅：

30，000平方米×50，000萬(wàn)元/平方米×5%=7，500萬(wàn)元

如果沿用營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，假設(shè)成本利潤(rùn)率為15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬(wàn)元

二者差異6，034萬(wàn)元。

2.2企業(yè)所得稅

關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷(xiāo)售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)以及成本列支標(biāo)準(zhǔn)。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋菏紫劝幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；第三是按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。

深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償，應(yīng)視同銷(xiāo)售計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷(xiāo)售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)計(jì)開(kāi)發(fā)成本。”

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入，同時(shí)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

如上例，2016年房地產(chǎn)企業(yè)移交回遷房，開(kāi)具增值稅發(fā)票，確認(rèn)應(yīng)稅所得。

應(yīng)納稅所得額=150，000萬(wàn)元-76，500萬(wàn)元=73，500萬(wàn)元

應(yīng)交企業(yè)所得稅=73，500×25%=18，375萬(wàn)元

需要說(shuō)明的是，本測(cè)算只是為了說(shuō)明回遷房的稅費(fèi)計(jì)算過(guò)程，未考慮可以扣減應(yīng)納稅所得額的期間費(fèi)用、投資損失、營(yíng)業(yè)外支出等；也未考慮城建稅等稅費(fèi)支出。另外，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，回遷房視同銷(xiāo)售并未導(dǎo)致企業(yè)多繳稅，這部分所得稅只是時(shí)間性差異。因?yàn)榛剡w房視同銷(xiāo)售的收入和成本是相等的，實(shí)際對(duì)外銷(xiāo)售的面積也分?jǐn)偭诉@部分回遷房成本，因而加大了企業(yè)所得稅扣除數(shù)，使企業(yè)未來(lái)可以少繳稅。

2.3土地增值稅

關(guān)于土地增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷(xiāo)售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本列支標(biāo)準(zhǔn)，以及是否允許成本加計(jì)扣除。

國(guó)稅函[2010]220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入，同時(shí)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。同時(shí)，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷(xiāo)售金額確認(rèn)土地成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，那么當(dāng)然屬于成本加計(jì)扣除范圍。

如上例，2016年企業(yè)移交回遷房時(shí)，應(yīng)預(yù)交土地增值稅。預(yù)交比例各地方標(biāo)準(zhǔn)可能不統(tǒng)一，假設(shè)按收入的2%預(yù)交。2016年預(yù)交金額：150，000萬(wàn)元×2%=3，000萬(wàn)元

需要說(shuō)明的是，雖然2016年度企業(yè)的該項(xiàng)目尚未達(dá)到土地增值稅清算條件，但財(cái)務(wù)處理上仍然應(yīng)該按清算口徑預(yù)計(jì)土地增值稅。因此企業(yè)必須在此時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行測(cè)算，并每年度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。測(cè)算過(guò)程如表1。

3建議

3.1國(guó)家財(cái)政部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)此類(lèi)回遷房補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的指導(dǎo)意見(jiàn)

從上文分析可以看出，針對(duì)這類(lèi)業(yè)務(wù)的處理觀點(diǎn)不一，甚至是會(huì)計(jì)師事務(wù)所之間也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，令財(cái)務(wù)人員無(wú)所適從。不同企業(yè)的會(huì)計(jì)處理口徑可能不一致，從而產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)結(jié)果，而對(duì)這結(jié)果的準(zhǔn)確性卻沒(méi)有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

3.2國(guó)家稅務(wù)部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)回遷房稅收政策的實(shí)施細(xì)則，特別是征對(duì)回遷房增值稅的計(jì)稅依據(jù)

國(guó)家出臺(tái)“營(yíng)改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是降低企業(yè)稅負(fù)，如果回遷房按市場(chǎng)價(jià)格繳納增值稅，將會(huì)大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該參照原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的增值稅稅收政策。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則范文

述職報(bào)告對(duì)自身所負(fù)責(zé)組織或者部門(mén)在某一階段工作進(jìn)行全面回顧，按照法規(guī)在一定時(shí)間(立法會(huì)議或者上級(jí)開(kāi)會(huì)期間和工作任期之后)進(jìn)行，應(yīng)從工作實(shí)踐中去總結(jié)成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)，找出不足與教訓(xùn)，從而對(duì)過(guò)去工作做出正確結(jié)論。下面就讓小編帶你去看看會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)個(gè)人年度述職報(bào)告范文5篇，希望能幫助到大家!

會(huì)計(jì)個(gè)人述職報(bào)告1各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁：

20____年已經(jīng)過(guò)去，回顧近一年來(lái)的工作，感觸良多，收獲不小。近一年來(lái)，在財(cái)務(wù)部和公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，各部門(mén)的全力支持下，財(cái)務(wù)全體成員的鼎力相助下，嚴(yán)格自律，規(guī)范管理，踏實(shí)工作，熱情服務(wù)，履職盡責(zé)，任勞任怨，較為圓滿完成各項(xiàng)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了既定目標(biāo)，達(dá)到了預(yù)期效果，鍛煉了自己，提高了財(cái)務(wù)管理水平。當(dāng)然，在取得一定成績(jī)的同時(shí)也存在些許不足，在此，對(duì)大家給予我的關(guān)愛(ài)和幫助表示衷心的感謝!下面就我近一年的工作情況向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁作簡(jiǎn)要匯報(bào)：

一、主要工作

由于工作需要，我于20____年4月份被財(cái)務(wù)部委派到公司，在此期間，本人將工作重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)服務(wù)、規(guī)范上，我感到只有搞好服務(wù)才能做好工作，只有堅(jiān)持規(guī)范才能減少風(fēng)險(xiǎn)與差錯(cuò)。此后，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為先導(dǎo)，以規(guī)范制度為理念，立足做好常規(guī)工作，著眼推進(jìn)重點(diǎn)工作。取得了一定進(jìn)展，收到了一定成效，做了大量事務(wù)性的工作。

工作方面：踏實(shí)工作，履行職責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》，規(guī)范記賬憑證的編制，嚴(yán)格對(duì)原始憑證的合理性進(jìn)行審核，強(qiáng)化會(huì)計(jì)檔案的管理等。按規(guī)定時(shí)間編制公司需要的各種類(lèi)型的財(cái)務(wù)報(bào)表，及時(shí)申報(bào)各項(xiàng)稅金。在各類(lèi)年中審計(jì)、年終預(yù)審及財(cái)政稅務(wù)檢查中，積極配合相關(guān)人員工作。按公司要求對(duì)公司收入、成本進(jìn)行監(jiān)督、審核，提出相應(yīng)的對(duì)策等。

學(xué)習(xí)方面：虛心請(qǐng)教，不斷提高，完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)制度，加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，提升思想境界，剖析自我，查找不足，擺正自身位置，尋求良好的工作方式，提高工作效率，探尋人性化管理，振作精神，嚴(yán)格要求，勝任本職工作。在工作中學(xué)習(xí)，在總結(jié)中提高，在培養(yǎng)全面素質(zhì)上下功夫，注重細(xì)節(jié)，養(yǎng)成良好習(xí)慣，做好工作。

思想方面：積極上進(jìn)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性和工作積極性，不斷提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)，營(yíng)造和諧氛圍，樹(shù)立開(kāi)拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的形象。不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員之間的相互學(xué)習(xí)、相互交流、互幫互助、互相補(bǔ)臺(tái)，打造和諧高效工作團(tuán)隊(duì)，達(dá)到在工作中相互認(rèn)同、相互理解、相互支持、共同提高。

二、存在不足

1、自身學(xué)習(xí)抓的不緊，組織理論學(xué)習(xí)不經(jīng)常，學(xué)得不深不透，忙于事務(wù)，創(chuàng)新不足;

2、疲于應(yīng)付日常事務(wù)，前瞻性、系統(tǒng)性研究較為欠缺;

3、財(cái)務(wù)分析、預(yù)測(cè)水平有待提高，財(cái)務(wù)信息的決策能力有待增強(qiáng);

4、工作中有時(shí)缺乏耐心有點(diǎn)急躁的現(xiàn)象，以后有待加以克服。

三、下步工作思路

20____年我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將發(fā)生更加深刻的變化，將蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)遇，也包含著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。新年意味著新起點(diǎn)、新氣象，隨之要有新的精神面貌和新的干勁，我決心再接再勵(lì)，與時(shí)俱進(jìn)，繼續(xù)搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力堅(jiān)持規(guī)范，著力推進(jìn)創(chuàng)新，積極探索解決新形勢(shì)下財(cái)務(wù)工作面臨的新情況新問(wèn)題，理好財(cái)、服好務(wù)、辦好事。積極主動(dòng)出謀劃策，精打細(xì)算，確保營(yíng)運(yùn)資金流轉(zhuǎn)順暢、確保投資效益、確保財(cái)務(wù)優(yōu)化管理。把公司財(cái)務(wù)做精做細(xì)，搞好成本歸集。拓展財(cái)務(wù)管理與服務(wù)職能，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理“零”死角，挖掘財(cái)務(wù)活動(dòng)的潛在價(jià)值，充分發(fā)揮支撐服務(wù)職能，合理有效配置有限資源，切實(shí)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低成本，促進(jìn)公司全面健康發(fā)展。在提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力方面盡更大的義務(wù)與責(zé)任，不斷鞭策自己，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，以適應(yīng)時(shí)代與企業(yè)的發(fā)展，和大家共同進(jìn)步，與公司共同成長(zhǎng)。

此致

敬禮!

述職人：______

20____年__月__日

會(huì)計(jì)個(gè)人述職報(bào)告2各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁：

感謝領(lǐng)導(dǎo)為我提供這次提高素質(zhì)、鍛煉自我的機(jī)會(huì)，同時(shí)，也要感謝這一年來(lái)在工作上關(guān)心、支持和幫助過(guò)我的各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們。回顧過(guò)去的一年，我在領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和同事們通力合作及大力支持下，我圓滿完成了自己的本職工作，履行了財(cái)務(wù)的工作職責(zé)，配合了局里的中心工作，做好了資金的調(diào)度，保證了工程款的核算和支付，及時(shí)準(zhǔn)確地做好工程支出及結(jié)余的相關(guān)報(bào)表，并依法向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行每月每年的納稅申報(bào)工作。當(dāng)然，在取得成績(jī)的同時(shí)也還存在一些不足，現(xiàn)就我一年多來(lái)履行工作職責(zé)的情況作如下述職，請(qǐng)大家予以評(píng)議：

回顧一年多來(lái)這緊張卻又充實(shí)的日子，感覺(jué)到這是我在個(gè)人工作、學(xué)習(xí)和生活上收獲較大的時(shí)期。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作，作為財(cái)務(wù)人員，則必須掌握一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，借助先進(jìn)的信息處理技術(shù)，才能搞好財(cái)務(wù)核算工作。同時(shí)，這也是一名財(cái)務(wù)人員必須具備的基本素質(zhì)和基礎(chǔ)能力。所以，在思想上，我嚴(yán)格要求自己，堅(jiān)決地遵守和執(zhí)行局里的規(guī)章制度;任勞任怨，盡心盡力盡意地做好領(lǐng)導(dǎo)和同事分配的工作;忠于職守，盡職盡責(zé)，愛(ài)崗敬業(yè)，始終保持著謙虛謹(jǐn)慎的學(xué)習(xí)態(tài)度;在學(xué)習(xí)上，我遵照《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》加強(qiáng)了自身的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)能力、經(jīng)濟(jì)法財(cái)務(wù)知識(shí)和相關(guān)管理制度，業(yè)余時(shí)間還參加了財(cái)務(wù)培訓(xùn)，提高了自身素質(zhì)，為使工作的順利開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。

在工程核算、車(chē)間的報(bào)銷(xiāo)支出和工程財(cái)務(wù)分析方面，努力做到細(xì)致準(zhǔn)確，有條不紊，保證了財(cái)務(wù)工作的順利進(jìn)行。月度年度的納稅申報(bào)工作都做到及時(shí)按時(shí)申報(bào)，確保局里的依法納稅工作的正常開(kāi)展。當(dāng)工作中遇到困難時(shí)，我能虛心地向領(lǐng)導(dǎo)和身邊的同事請(qǐng)教，取別人的長(zhǎng)處、彌補(bǔ)自己的短處。我也深刻地認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)工作的重要性，從工程的預(yù)算到工程的支出及結(jié)余情況，及車(chē)間的報(bào)銷(xiāo)到月度年度的稅務(wù)申報(bào)工作，為使局里的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)了解局里的財(cái)務(wù)狀況和資金流向，并以此做出經(jīng)濟(jì)決策，進(jìn)行宏觀的規(guī)劃和指導(dǎo)。因此我堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，每個(gè)月都及時(shí)統(tǒng)計(jì)核算收取各項(xiàng)目部工程報(bào)表，做好財(cái)務(wù)檔案資料的管理工作，盡職盡責(zé)，認(rèn)真完成自己份內(nèi)的事情，此外還協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)和同事，盡我所能去做工作，不僅鍛煉了我的責(zé)任心，也鍛煉了我的耐性，使我更好地實(shí)踐，以發(fā)揮自己的價(jià)值。

在近一年多來(lái)的工作中，我檢查了自身存在的問(wèn)題和不足。我認(rèn)為在工作中我出現(xiàn)過(guò)疏忽的毛病，我決心在今后的工作中徹底改掉這個(gè)毛病，并在工作中不斷努力學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)、提高工作能力，加強(qiáng)工作作風(fēng)的嚴(yán)謹(jǐn)度，努力做好本職工作和領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作，同時(shí)積極配合好其他同事的工作。對(duì)于即將進(jìn)入的____部門(mén)，作為一名新近的管理人員，我不斷地告誡自己，要向在這個(gè)工作崗位上的領(lǐng)導(dǎo)和同事們學(xué)習(xí)。希望領(lǐng)導(dǎo)和同事多多提點(diǎn)和幫助，指出我工作中不足的地方，我會(huì)虛心接受，及時(shí)改正，以較大的努力配合領(lǐng)導(dǎo)和同事的工作。

此致

敬禮!

述職人：______

20____年__月__日

會(huì)計(jì)個(gè)人述職報(bào)告3進(jìn)入公司財(cái)務(wù)部，迄今為止任職一年時(shí)間，主要負(fù)責(zé)出納工作。現(xiàn)就任職以來(lái)的具體情況述職如下：

在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同事的正確帶領(lǐng)下，本人深入到出納工作的重要性。

一、必須具有高度的責(zé)任心。出納工作繁雜、瑣碎，整天與數(shù)字打交道，容不得半點(diǎn)馬虎，細(xì)心是最基本的要求，高度的責(zé)任感和事業(yè)心，一絲不茍的作風(fēng)是做好這項(xiàng)工作的前提。只有認(rèn)真履行職責(zé)，才能在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

二、出納工作職責(zé)是負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算、貨幣資金的核算和現(xiàn)金及各種有價(jià)證券的保管等重要任務(wù)。出納工作責(zé)任重大，而且有不少學(xué)問(wèn)和政策技術(shù)問(wèn)題，需要好好學(xué)習(xí)才能掌握。因此，工作的效率很一般，對(duì)工作形成了難度，如何辦理貨幣資金和各種票據(jù)的收入，保證自己經(jīng)手的貨幣資金和票據(jù)的安全與完整，如何填制和審核許多原始憑證，以及如何進(jìn)行帳務(wù)處理等問(wèn)題，通過(guò)實(shí)踐，業(yè)務(wù)技能得到了很快的提升和鍛煉，工作水平得以迅速的提高。

經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月緊張的工作實(shí)踐和總結(jié)，出納工作是會(huì)計(jì)工作不可缺少的一個(gè)部分，它是經(jīng)濟(jì)工作的第一線，因此，它要求出納員要有全面精通的政策水平，熟練高超的業(yè)務(wù)技能，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作作風(fēng)，作為一個(gè)合格的出納，必須具備以下的基本要求：

1、學(xué)習(xí)、了解和掌握政策法規(guī)和公司制度，不斷提高自己的政策水平。

2、出納工作需要很強(qiáng)的操作技巧。

打算盤(pán)、用電腦、填支票、點(diǎn)鈔票等都需要深厚的基本功。作為專(zhuān)職的出納員，不但要具備處理一般會(huì)計(jì)事物的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)基本知識(shí)，還要具備較高的處理出納事務(wù)的出納專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平和較強(qiáng)的數(shù)字運(yùn)算能力。

3、做好出納工作首先要熱愛(ài)出納工作，要有嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作作風(fēng)和職業(yè)道德。

4、出納人員要有較強(qiáng)的安全意識(shí)，現(xiàn)金、有價(jià)證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內(nèi)部的保管分工，各負(fù)其責(zé)，并相互牽制;

也要有對(duì)外的保安措施，維護(hù)個(gè)人安全和公司的利益不受到損失。

5、出納人員必須具備良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，要熱愛(ài)本職工作，精業(yè)、敬業(yè)，要竭力為本單位中心工作，為單位的總體利益、為全體職工服務(wù)，牢固的樹(shù)立為人民服務(wù)的思想。

以上是我7個(gè)月工作以來(lái)的一些體會(huì)和認(rèn)識(shí)，也是我不斷在工作中將理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐的一個(gè)過(guò)程。在工作中學(xué)習(xí)和努力提高業(yè)務(wù)技能，使自身的工作能力和工作效率得到了迅速提高，在以后的工作和學(xué)習(xí)中我還將不懈的努力和拼搏，做好自己的本職工作。

我任職一年來(lái)的述職報(bào)告，不妥之處，敬請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同志們批評(píng)指正。

述職人：______

20____年____月____日

會(huì)計(jì)個(gè)人述職報(bào)告4本人______，男，生于19____年__月，大學(xué)文化，現(xiàn)任____________有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。20____年11月通過(guò)全國(guó)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)工商管理子專(zhuān)業(yè)中級(jí)資格證書(shū)考試，獲得經(jīng)濟(jì)師(工商管理)資格。20____年5月通過(guò)全國(guó)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格中級(jí)資格證書(shū)考試，獲得會(huì)計(jì)師資格。20____年9月通過(guò)注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試的全部科目，20____年加入中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，為非執(zhí)業(yè)會(huì)員。20____年3月加入中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)。20____年9月參加全國(guó)高級(jí)會(huì)計(jì)師資格考試成績(jī)達(dá)到______合格標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)根據(jù)人事部、財(cái)政部“國(guó)人廳發(fā)[2004]14號(hào)”文件和《____省高級(jí)會(huì)計(jì)師資格評(píng)價(jià)試行辦法》的精神，申報(bào)評(píng)審高級(jí)會(huì)計(jì)師。

一、本人概況

19____年9月畢業(yè)于________學(xué)院會(huì)計(jì)系________專(zhuān)業(yè)，學(xué)制__年，并于同年____月參加工作。20____年1月開(kāi)始參加全國(guó)高等教育自學(xué)考試會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)本科段考試，于20____年12月取得由____省高等教育自學(xué)考試委員會(huì)和________學(xué)院聯(lián)合頒發(fā)的自學(xué)考試會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)本科畢業(yè)證書(shū)。20____年4月考入________大學(xué)MPAcc(會(huì)計(jì)碩士)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行在職碩士學(xué)位學(xué)習(xí)。

19____年12月至19____年9月，在____________公司負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)核算、報(bào)表編制等財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。19____年9月至20____年2月，分別在________有限公司(____合資企業(yè))、______________(中方投資者)、____________有限公司(由__________重組更名)先后擔(dān)任主管會(huì)計(jì)、主任、財(cái)務(wù)副經(jīng)理等職位，開(kāi)始主要負(fù)責(zé)賬務(wù)處理、報(bào)表編制、報(bào)表分析、稅務(wù)核算等工作，擔(dān)任財(cái)務(wù)副經(jīng)理后主要負(fù)責(zé)預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、融資管理、內(nèi)部審計(jì)、會(huì)計(jì)稽核等財(cái)務(wù)管理工作，協(xié)助部門(mén)經(jīng)理對(duì)公司財(cái)務(wù)工作的管理。

20____年3月至20____年9月，在________________有限公司擔(dān)任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方面工作，協(xié)調(diào)外部與稅務(wù)、銀行、外匯等相關(guān)管理部門(mén)的各類(lèi)事項(xiàng)，規(guī)避公司潛在的風(fēng)險(xiǎn)，為公司健康快速地發(fā)展提供有力保障。20____年10月至今，在____________有限公司擔(dān)任財(cái)務(wù)經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理工作。

從事財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)工作以來(lái)，始終堅(jiān)持黨的四項(xiàng)基本原則，遵守《中華人民共和國(guó)憲法》和各項(xiàng)法律，認(rèn)真執(zhí)行《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度、準(zhǔn)則，以及有關(guān)財(cái)經(jīng)法律、法規(guī)、規(guī)章制度，無(wú)違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律的行為，具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。

二、學(xué)識(shí)水平

1、學(xué)習(xí)情況

財(cái)務(wù)工作需要邊工作邊學(xué)習(xí)，我一直也是這樣做的。19____年9月至19____年9月，在____________學(xué)院會(huì)計(jì)系________專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)年，系統(tǒng)學(xué)習(xí)了會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理等基礎(chǔ)理論知識(shí)，為畢業(yè)參加工作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。20____年參加并通過(guò)了全國(guó)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)工商管理中級(jí)資格證書(shū)考試，取得經(jīng)濟(jì)師資格。20____至20____年參加了全國(guó)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格中級(jí)資格證書(shū)考試，并以《經(jīng)濟(jì)法》81分、《財(cái)務(wù)管理》78分、《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)一》80分和《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)二》88分，平均成績(jī)81.75分的高分通過(guò)考試取得會(huì)計(jì)師資格。

20____年9月通過(guò)注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試的全部5門(mén)科目，獲得全科合格證書(shū)。從20____年1月至20____年10月，利用業(yè)余時(shí)間參加全國(guó)高等教育自學(xué)考試會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)本科段考試，以全部專(zhuān)業(yè)課一次性通過(guò)、平均72分、論文優(yōu)秀的成績(jī)?cè)?0____年12月獲得本科畢業(yè)證書(shū)。20____年10月參加在職碩士學(xué)位全國(guó)統(tǒng)一聯(lián)考，被________大學(xué)錄取為MPAcc(會(huì)計(jì)碩士)，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)后，目前正在撰寫(xiě)畢業(yè)論文。20____年9月參加全國(guó)高級(jí)會(huì)計(jì)師資格考試成績(jī)達(dá)到______合格標(biāo)準(zhǔn)。

在工作過(guò)程中，我不斷進(jìn)行具有針對(duì)性的學(xué)習(xí)并參加各類(lèi)資格考試，學(xué)習(xí)與工作的相互促進(jìn)，使我不斷提升自己的專(zhuān)業(yè)能力。總之，從學(xué)習(xí)情況看，已經(jīng)較系統(tǒng)地掌握了財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和理論，具備了應(yīng)有的職業(yè)判斷能力，具有了履行高級(jí)會(huì)計(jì)師職務(wù)的學(xué)識(shí)水平。

2、對(duì)會(huì)計(jì)理論、專(zhuān)業(yè)知識(shí)的運(yùn)用情況

擔(dān)任會(huì)計(jì)師以來(lái)，結(jié)合工作實(shí)際撰寫(xiě)了理論文章6篇、重要調(diào)查報(bào)告3篇、業(yè)務(wù)工作總結(jié)8篇，規(guī)章制度和辦法等若干。以理論文章為例，20____年在____________有限公司工作期間，與______、______二人就高科技企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、產(chǎn)品特點(diǎn)等使其內(nèi)部控制區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，探討高科技企業(yè)內(nèi)部控制模式對(duì)完善其管理的重要意義，撰寫(xiě)的文章《__________________》發(fā)表在《__________》20____年____期。20____年在____________有限公司工作期間，通過(guò)案例進(jìn)行具體分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收問(wèn)題進(jìn)行分析探討，提出完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的建議，撰寫(xiě)了《____________》、《__________________》兩篇文章，分別刊載于《________》20____年____期和____期上。

20____年新的營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則頒發(fā)后，針對(duì)營(yíng)業(yè)稅新老辦法在政策銜接上存在的一些問(wèn)題，撰寫(xiě)了《______________________》，文章發(fā)表在《________》20____年____期上。此外，還有《________________________》、《______________________》兩篇文章分別對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后對(duì)土地使用權(quán)的核算及稅務(wù)影響，購(gòu)進(jìn)走私進(jìn)口貨物涉及的稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行探討，文章成稿投出尚未發(fā)表。從上不難看出本人了解國(guó)內(nèi)外財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)方面的發(fā)展趨勢(shì);了解宏觀經(jīng)濟(jì)政策，能夠熟練掌握并運(yùn)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)務(wù)通則以及與財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)工作相關(guān)的法律、法規(guī)、制度，具備了運(yùn)用會(huì)計(jì)理論和專(zhuān)業(yè)知識(shí)解決實(shí)際工作中的問(wèn)題，并將之總結(jié)形成文章的能力。

三、工作能力和工作成就

工作____年多來(lái)，從事過(guò)會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)分析、內(nèi)部審計(jì)、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理等工作，工作崗位也從開(kāi)始的一般財(cái)務(wù)人員逐漸提升到現(xiàn)在的財(cái)務(wù)經(jīng)理，供職的單位主要是外商合資、獨(dú)資大中型企業(yè)。具有了較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，包括____年以上的企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)歷。具備較為全面綜合的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，尤其在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面專(zhuān)業(yè)能力突出。本人具有較高的政策水平和豐富的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，能擔(dān)負(fù)起一個(gè)地區(qū)，一個(gè)部門(mén)或一個(gè)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作，能夠草擬和解釋一個(gè)地區(qū)、一個(gè)部門(mén)、一個(gè)系統(tǒng)或在全國(guó)施行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)、制度、辦法，組織和指導(dǎo)一個(gè)地區(qū)或一個(gè)部門(mén)、一個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，培養(yǎng)中級(jí)以上人才，具有全面履行高級(jí)會(huì)計(jì)師崗位職責(zé)的能力和水平。

為人誠(chéng)懇、謙虛、勤奮，性格開(kāi)朗，富有責(zé)任感和事業(yè)心，勇于面對(duì)困難和壓力，擅于創(chuàng)造性地解決問(wèn)題，有艱苦創(chuàng)業(yè)、開(kāi)拓進(jìn)取和團(tuán)隊(duì)合作精神。熟悉企業(yè)的財(cái)務(wù)工作流程，能夠勝任企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)工作，有較為豐富的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)和管理經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)和社會(huì)活動(dòng)能力。下面就本人符合高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱(chēng)條件的能力和工作成就作一介紹。

20____年，在省內(nèi)上市公司________介入__________________有限公司公司的收購(gòu)重組運(yùn)作中做了大量實(shí)際的工作，提出了多項(xiàng)決策性建議。隨后在20____年再次全程參與了深市上市公司____________受讓________，并部分收購(gòu)________投資者股權(quán)后，對(duì)______________有限公司的股權(quán)重組工作，克服困難解決了上市公司收購(gòu)?fù)馍掏顿Y企業(yè)的法律法規(guī)尚不健全，同時(shí)限制繁多的各類(lèi)問(wèn)題，平衡各方利益最終達(dá)成收購(gòu)，使____________在專(zhuān)用車(chē)領(lǐng)域擴(kuò)張的目的得以順利實(shí)現(xiàn)，而且為_(kāi)_________有限公司(收購(gòu)后更名為“______________有限公司”)進(jìn)一步的發(fā)展減輕了包袱、擴(kuò)大了融資渠道，取得雙贏效果。

20____年，為了____________有限公司加快發(fā)展，抓住國(guó)內(nèi)道路運(yùn)輸車(chē)輛需求快速增長(zhǎng)的有利時(shí)機(jī)，參與起草了________________建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，利用所掌握的財(cái)務(wù)管理等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，論證了投資可行性，推進(jìn)了____________在________________開(kāi)發(fā)區(qū)基地的建設(shè)投產(chǎn)。

20____年，擔(dān)任________________有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人期間，結(jié)合公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要，組織制定了《財(cái)務(wù)管理制度》、《會(huì)計(jì)核算制度》及《日常費(fèi)用管理辦法》等財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，完善了財(cái)務(wù)制度建設(shè)，強(qiáng)化了內(nèi)部控制，對(duì)規(guī)范、保障公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合規(guī)性起到重要作用。

20____年進(jìn)入現(xiàn)在的________公司后，參與到投資總額________美元、自有資金________美元的____________建設(shè)，全面負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理，這對(duì)從原來(lái)熟悉制造業(yè)財(cái)務(wù)的我而言也是一種挑戰(zhàn)。進(jìn)入公司____年來(lái)，我?guī)ьI(lǐng)部門(mén)財(cái)務(wù)人員先后完成了建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制，以及在國(guó)家發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù);兩次增加投資在商務(wù)部門(mén)的層層審核，最終由商務(wù)部批復(fù);克服國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外匯政策變化，解決項(xiàng)目的境內(nèi)融資;及時(shí)跟進(jìn)稅務(wù)政策的完善，協(xié)調(diào)解決境外設(shè)計(jì)單位作為非居民企業(yè)在境內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅完稅等問(wèn)題，確保項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)和公司財(cái)務(wù)管理工作順利進(jìn)行。

綜上所述，本人掌握了系統(tǒng)的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)理論和專(zhuān)業(yè)知識(shí);能夠?qū)⒆约旱呢?cái)務(wù)、會(huì)計(jì)理論知識(shí)進(jìn)行運(yùn)用，熟練草擬有關(guān)文件、規(guī)章制度和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)告;組織和指導(dǎo)部門(mén)的經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作;主持開(kāi)展科學(xué)研究，培訓(xùn)中級(jí)會(huì)計(jì)人才。總之，具有了全面履行高級(jí)會(huì)計(jì)師崗位職責(zé)的能力和水平。

述職人：______

20____年____月____日

會(huì)計(jì)個(gè)人述職報(bào)告5本人自參加工作以來(lái)，在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同事的關(guān)心支持下，能夠自覺(jué)遵守國(guó)家的各項(xiàng)金融政策法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，認(rèn)真履行崗位職責(zé)，努力完成本職工作，信用社會(huì)計(jì)個(gè)人述職報(bào)告。現(xiàn)將一年來(lái)的工作情況匯報(bào)如下。

一、加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，提高自身綜合素質(zhì)。

一年來(lái)，本人加強(qiáng)自身的思想道德建設(shè)，提高職業(yè)修養(yǎng)，樹(shù)立正確的人生觀和價(jià)值觀;二是加強(qiáng)愛(ài)崗敬業(yè)意識(shí)的培養(yǎng)，進(jìn)一步增強(qiáng)工作的責(zé)任心、事業(yè)心，以主人翁的精神熱愛(ài)本職工作，做到“干一行、愛(ài)一行、專(zhuān)一行”，牢固樹(shù)立“社興我興、社衰我衰”的工作意識(shí)，全身心地投入工作;三是牢固樹(shù)立“客戶(hù)至上”的服務(wù)理念，時(shí)刻把文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為衡量各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格要求自己，自覺(jué)接受廣大客戶(hù)監(jiān)督，定期開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)，力求做一名合格的信合人。

二、恪守規(guī)章制度，履行崗位職責(zé)。

一年來(lái)，本人能夠嚴(yán)格恪守各項(xiàng)金融政策法規(guī)，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。擔(dān)任石礱分社記帳員期間，能夠堅(jiān)持“雙人臨柜、錢(qián)帳分管、印證分管、證押分管”的會(huì)計(jì)出納制度。辦理會(huì)計(jì)事務(wù)能夠嚴(yán)格按資金性質(zhì)、業(yè)務(wù)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)管理和核算要求準(zhǔn)確地使用會(huì)計(jì)憑證、科目和帳戶(hù);堅(jiān)持當(dāng)時(shí)記帳、當(dāng)日核對(duì)，做到要素齊全、內(nèi)容真實(shí)完整、數(shù)字字跡清楚，確保帳務(wù)處理“五無(wú)”、帳戶(hù)核算“六相符”等;辦理儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)時(shí)能夠認(rèn)真落實(shí)“實(shí)名制”規(guī)定，登記好相關(guān)證件手續(xù)等等。每日營(yíng)業(yè)終了，逐筆勾對(duì)電腦打印流水帳和現(xiàn)金收付登記簿，堅(jiān)持碰庫(kù)制度。填送會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)做到內(nèi)容清楚、數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、字跡清晰、簽章齊全、按時(shí)報(bào)送，各種報(bào)表、各項(xiàng)目之間相關(guān)數(shù)字銜接一致。

三、增強(qiáng)防范意識(shí)，落實(shí)“三防一保”。