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第1篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

引言

隨著園區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，預(yù)計(jì)2016年6月園區(qū)一期公司將全面投入使用，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理將迎來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。按照公司領(lǐng)導(dǎo)要求，我們對(duì)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行了認(rèn)真的思考，提出了一些不成熟的想法，希望能為公司的園區(qū)運(yùn)營(yíng)提供一些參考，不當(dāng)之處敬請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)定位按照數(shù)字化、現(xiàn)代化的企業(yè)發(fā)展思路，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，社區(qū)化服務(wù)、智能化支撐，著力打造“規(guī)模化”、“信息化”、“一站式”的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化服務(wù)社區(qū)化平臺(tái)智能化一體化園區(qū)智慧園區(qū)高新服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模化信息化一體化發(fā)展思路

運(yùn)營(yíng)定位園區(qū)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)園區(qū)運(yùn)營(yíng)采用市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，建立完善的商務(wù)模式，按照服務(wù)有償化原則，制定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)內(nèi)部客戶進(jìn)行虛擬化核算，對(duì)外部客戶進(jìn)行商業(yè)化結(jié)算。

通過(guò)運(yùn)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)：

1、運(yùn)營(yíng)水平領(lǐng)先：建設(shè)成為呼叫中心行業(yè)標(biāo)桿型的園區(qū)。

2、運(yùn)營(yíng)效益領(lǐng)先：在集團(tuán)六個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中率先實(shí)現(xiàn)盈利。

利潤(rùn)園區(qū)成本園區(qū)￥$ 市場(chǎng)化運(yùn)作 對(duì)內(nèi)費(fèi)用 虛擬核算 對(duì)外采用 商業(yè)結(jié)算 先期節(jié)約成本 中期收支平衡 后期實(shí)現(xiàn)盈利 核算依據(jù)：采用虛擬核算的方式，以行業(yè)、區(qū)域價(jià)格為參考標(biāo)準(zhǔn)自行定價(jià)，按自有部門人數(shù)或使用次數(shù)進(jìn)行費(fèi)用核算，扣除運(yùn)營(yíng)成本，計(jì)算盈利。如內(nèi)部員工住宿核算費(fèi)用為每天X元、實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本為X元，確保收支平衡。

核算依據(jù)：根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)價(jià)值等條件進(jìn)行分級(jí)定價(jià)，按租住大小收取差異化租金，提供物業(yè)、綠化等服務(wù)；對(duì)于餐飲、住宿、娛樂(lè)叫車等增值服務(wù)按次按量，參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)思路1.完善配套，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)引關(guān)注

第2篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

一、復(fù)工復(fù)產(chǎn)前備案

所有企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)前必須備案。

(一)備案審核責(zé)任劃分如下：

1、規(guī)模以上工業(yè)、批零住餐、服務(wù)業(yè)企業(yè)審核責(zé)任單位：街道經(jīng)貿(mào)辦公室;

2、總部樓宇和專業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)復(fù)工審核責(zé)任單位：園區(qū)運(yùn)營(yíng)方或物業(yè)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方或物業(yè)統(tǒng)一審核后報(bào)經(jīng)貿(mào)辦匯總;

3、規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)審核責(zé)任單位：街道安監(jiān)辦公室;

4、售樓處、中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑工地企業(yè)審核責(zé)任單位：街道工程辦公室;

5、沿街網(wǎng)點(diǎn)審核責(zé)任單位：所在網(wǎng)格及社區(qū)居委會(huì);

審核材料由各牽頭審核單位留存。

注：對(duì)各部門審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有提報(bào)班車申請(qǐng)的企業(yè)，由各部門審核同意后于2月7日前報(bào)經(jīng)貿(mào)辦匯總，由經(jīng)貿(mào)辦統(tǒng)一出具附有編號(hào)的“通勤班車使用意見(jiàn)函”報(bào)區(qū)交通與口岸防控組指揮部辦公室，企業(yè)將此函留存通勤班車。

(二)備案材料：

1、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作方案，需遵循以下要求：

(1)成立企業(yè)主要負(fù)責(zé)人牽頭負(fù)責(zé)的企業(yè)疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)名單;

(2)對(duì)廠區(qū)特別是公共場(chǎng)所、人員聚集場(chǎng)所的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行消殺防疫措施;

(3)明確防護(hù)物資儲(chǔ)備量。口罩、一次性手套、防護(hù)服(測(cè)量體溫人員使用)、電子溫度計(jì)、酒精、消毒液等防控物資具體數(shù)量。物資儲(chǔ)備須滿足復(fù)工人員防控所需7天以上的用量，否則應(yīng)延遲復(fù)工時(shí)間或減少?gòu)?fù)工人數(shù);

(4)明確企業(yè)返崗人員數(shù)量和來(lái)源，企業(yè)錯(cuò)時(shí)返青人員計(jì)劃。對(duì)省外員工，原則上倡導(dǎo)不提前返青;對(duì)于來(lái)自省內(nèi)、市外的員工嚴(yán)格按照有關(guān)要求單獨(dú)隔離 14 天以上，并向所在街道和社區(qū)登記報(bào)告;對(duì)于來(lái)自市內(nèi)、區(qū)外的員工，若無(wú)發(fā)熱或呼吸道癥狀的，企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行連續(xù) 14 天每天上下午監(jiān)測(cè)體溫，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)體溫升高，及時(shí)送往發(fā)熱門診進(jìn)行排查診治。隔離14天期滿后，憑相關(guān)證明材料返崗。

(5)設(shè)置隔離留觀室：安排單人單間、相對(duì)獨(dú)立房間設(shè)立疫區(qū)返崗人員廠內(nèi)臨時(shí)隔離場(chǎng)所。隔離觀察室要配備防護(hù)服、護(hù)目鏡、醫(yī)療器械等應(yīng)急裝備，有條件的企業(yè)可配備必要的醫(yī)護(hù)人員，做好突況應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

(6)明確企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)時(shí)間;

(7)制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、疫情防控措施、應(yīng)急預(yù)案。

(8)明確生產(chǎn)計(jì)劃、原料采購(gòu)和產(chǎn)品銷售地、物流運(yùn)輸情況。

(9)有食堂的企業(yè)需列明食堂環(huán)境衛(wèi)生管理和就餐管理措施。

(10)有宿舍的企業(yè)需列明宿舍管理措施(從外地返工的，自抵青之日起自我隔離或在工廠隔離場(chǎng)所觀察 14天;對(duì)已執(zhí)行完隔離政策和本地未離開(kāi)員工，單間不得安排多于4人)。

2、企業(yè)復(fù)工申請(qǐng)表(附件1)

3、復(fù)工企業(yè)職工排查登記表(附件2)

4、復(fù)工企業(yè)備案匯總表(附件3)

5、有班車的企業(yè)需向街道提報(bào)《疫情防控承諾書(shū)》(附件4)、本單位的《通勤班車明細(xì)表》(附件5)。

二、復(fù)工復(fù)產(chǎn)后檢查

(一)復(fù)工復(fù)產(chǎn)后檢查責(zé)任劃分如下：

1、規(guī)模以上工業(yè)、批零住餐、服務(wù)業(yè)企業(yè)檢查責(zé)任單位：街道經(jīng)貿(mào)辦公室;

2、總部樓宇和專業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)復(fù)工檢查責(zé)任單位：園區(qū)運(yùn)營(yíng)方或物業(yè);

3、規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)檢查責(zé)任單位：街道安監(jiān)辦公室;

4、售樓處、中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑工地企業(yè)檢查責(zé)任單位：街道工程辦公室;

5、沿街網(wǎng)點(diǎn)檢查責(zé)任單位：所在網(wǎng)格及社區(qū)居委會(huì)。其中餐飲網(wǎng)點(diǎn)由食安辦和社區(qū)聯(lián)動(dòng)檢查。

注：對(duì)有食堂的企業(yè)，由食安辦負(fù)責(zé)專項(xiàng)檢查企業(yè)是否加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生和就餐管理。

(二)檢查內(nèi)容

1、企業(yè)實(shí)際情況是否符合備案上報(bào)的《企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作方案》，包括：

(1)對(duì)廠區(qū)特別是公共場(chǎng)所、人員聚集場(chǎng)所的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行消殺防疫措施是否到位和規(guī)范;

(2)口罩、一次性手套、防護(hù)服(測(cè)量體溫人員使用)、電子溫度計(jì)、酒精、消毒液等防控物資準(zhǔn)備是否充足(7天以上用量);

(3)是否設(shè)置隔離留觀室，觀察室是否符合相對(duì)獨(dú)立、單人單間要求，是否配備防護(hù)服、護(hù)目鏡、醫(yī)療器械等應(yīng)急裝備;

(4)企業(yè)返崗人員數(shù)量和來(lái)源是否符合防疫要求，是否有疫情發(fā)生地職工返崗，市外返回員工是否自抵達(dá)后自我隔離或在工廠隔離場(chǎng)所觀察 14天(單人單間)。

2、企業(yè)是否建立返崗職工“花名冊(cè)”，實(shí)行健康狀況“一人一檔”管理，是否詳細(xì)掌握每名職工及家庭成員健康狀況和春節(jié)假期出行信息，全面排查是否接觸外地及重點(diǎn)疫區(qū)來(lái)青人員等情況，對(duì)于從外地返青及與確診和疑似感染者有接觸的職工，嚴(yán)格執(zhí)行隔離觀察措施。

3、企業(yè)是否實(shí)行廠區(qū)封閉管理。企業(yè)只設(shè)1個(gè)進(jìn)出通道，在通道設(shè)置檢測(cè)卡口，配備門禁設(shè)施和檢測(cè)儀器，落實(shí)24小時(shí)人員值守，對(duì)進(jìn)出人員、車輛嚴(yán)格檢查檢測(cè)，做好信息登記，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入廠區(qū)。

4、企業(yè)是否嚴(yán)密職工健康監(jiān)測(cè)。是否建立職工體溫日檢測(cè)制度，在生產(chǎn)區(qū)、辦公區(qū)、宿舍區(qū)等點(diǎn)位設(shè)置檢測(cè)點(diǎn)，嚴(yán)格職工體溫檢測(cè)，對(duì)體溫異常的及時(shí)采取處置措施。對(duì)赴市外出差職工返回后，是否嚴(yán)格落實(shí)隔離措施。

5、企業(yè)是否落實(shí)崗位防疫措施。企業(yè)是否與職工逐一簽訂崗位防疫承諾書(shū)，是否通過(guò)宣傳條幅、張貼通告、印發(fā)明白紙等加強(qiáng)疫情防控知識(shí)宣傳教育。員工工作期間是否全程佩戴口罩，廢棄口罩等防疫物品是否統(tǒng)一回收、集中處理。

6、是否強(qiáng)化物流車輛管理。對(duì)外來(lái)貨運(yùn)車輛進(jìn)入廠區(qū)前，進(jìn)行消毒處理，駕乘人員須佩戴口罩并檢測(cè)體溫，減少與廠區(qū)人員的直接接觸，貨物送達(dá)后盡快駛離廠區(qū)。對(duì)運(yùn)輸物資視情進(jìn)行消毒處理。加強(qiáng)駕乘人員管理，保持車輛內(nèi)外清潔，及時(shí)對(duì)駕駛室、門把手等接觸部位進(jìn)行消殺。

7、對(duì)有食堂的企業(yè)：是否加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生和就餐管理。是否所有場(chǎng)所每天至少消毒一次，餐廳每餐進(jìn)行消毒，桌椅使用后進(jìn)行消毒，餐具用品高溫消毒。是否實(shí)行分散錯(cuò)時(shí)進(jìn)餐，避免人員聚集。是否嚴(yán)格按照《餐飲服務(wù)食品安全操作規(guī)范》加工制作，操作間保持清潔干燥，嚴(yán)禁生食和熟食用品混用，避免肉類生食。

8、對(duì)有班車的企業(yè)：通勤車輛是否有街道出具的“通勤班車使用意見(jiàn)函”，是否做好防疫消毒，乘坐人員是否佩戴口罩并測(cè)量體溫，是否建立《體溫檢測(cè)登記臺(tái)賬》(附件6)。班車上是否配備一定數(shù)量的備用口罩。

9、對(duì)有宿舍的企業(yè)：是否安排專人負(fù)責(zé)集體宿舍的防控工作，宿舍進(jìn)出登記、體溫監(jiān)測(cè)、垃圾處置等，是否定期定時(shí)對(duì)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行消殺，保持宿舍環(huán)境衛(wèi)生整潔。對(duì)已執(zhí)行完隔離政策和本地未離開(kāi)員工，單間不得安排多于4人。

三、復(fù)工復(fù)產(chǎn)材料報(bào)送

第3篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

【關(guān)鍵詞】智能化系統(tǒng) 高端住宅

中圖分類號(hào)：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、項(xiàng)目概況

本小區(qū)位于城市中心，定位為高端住宅小區(qū)。

小區(qū)所在之處，水上公園和沿河景觀綠化帶分別沿兩岸展開(kāi)。在小區(qū)的正南面，蒞臨一個(gè)近萬(wàn)方的親水公園，緊密地將小區(qū)與水面連接在一起。由于親水公園整體呈飄帶狀，因此小區(qū)的每戶業(yè)主不僅能在家中盡覽園上美景，又能親身進(jìn)入園中與生態(tài)美景親密接觸。

二、系統(tǒng)組成

（1）信息設(shè)施系統(tǒng)（ITSI）：

1、綜合布線系統(tǒng)

2、有線電視系統(tǒng)

3、背景音樂(lè)系統(tǒng)

4、信息引導(dǎo)及系統(tǒng)

（2）信息化應(yīng)用系統(tǒng)（ITAS）：

1、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)

2、客服服務(wù)管理系統(tǒng)

3、社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)

（3）安全技術(shù)防范系統(tǒng)（SPS）：

1、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)

2、入侵報(bào)警系統(tǒng)

3、數(shù)字可視對(duì)講系統(tǒng)

4、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

5、人臉識(shí)別系統(tǒng)

6、離線式電子巡更系統(tǒng)

（4）機(jī)房工程及防雷接地系統(tǒng)

三、信息設(shè)施系統(tǒng)（ITSI）

為確保小區(qū)與外部信息通信網(wǎng)絡(luò)的信息暢通，對(duì)各類多媒體信息數(shù)據(jù)（語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像）的接收、交換、傳輸、存儲(chǔ)、檢索和顯示等進(jìn)行綜合處理的各類信息設(shè)備加以組合，提供實(shí)現(xiàn)小區(qū)通信、數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)及管理等應(yīng)用功能的信息通信基礎(chǔ)設(shè)施。

1、綜合布線系統(tǒng)

綜合布線（PDS）首先是為通信與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)而設(shè)計(jì)的,它可以滿足各種通信與計(jì)算機(jī)信息傳遞的要求, 對(duì)基于各種系統(tǒng)資源的總體功能的發(fā)揮并保持各部門長(zhǎng)期、高效率的運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)揮著重要的作用。目前主要應(yīng)用于通信和數(shù)據(jù)交換，即傳輸話音、數(shù)據(jù)、傳真、圖形影像信號(hào)。

本工程采用FTTH(即光纖到戶)方式組網(wǎng)方式：一般采用從局端的OLT、光分路器引出大對(duì)數(shù)光纜到樓棟，然后通過(guò)小芯數(shù)管道光纜或新型的小芯數(shù)直埋光纜連至用戶家中的ONU，可以根據(jù)用戶需求在用戶家中連接交換機(jī)或Hub供多個(gè)設(shè)備連接。

綜合布線單元系統(tǒng)示意圖

2、有線電視系統(tǒng)

溫州市有線電視傳輸網(wǎng)絡(luò)，采用862MHz傳輸帶寬。上行傳輸頻帶為5~65兆赫，下行的廣播電視、數(shù)據(jù)傳輸頻帶為87~862兆赫。

網(wǎng)絡(luò)采用HFC雙向傳輸模式，它采用光纖到服務(wù)區(qū)，而在進(jìn)入用戶的“接入網(wǎng)”采用同軸電纜，合理有效地利用了當(dāng)前的先進(jìn)成熟技術(shù)，融數(shù)字與模擬傳輸為一體，集光電功能于一身。能傳輸高質(zhì)量的有線電視節(jié)目外，同時(shí)還能提供較高質(zhì)量和較多頻道的傳統(tǒng)模擬廣播節(jié)目與數(shù)字立體聲廣播節(jié)目；利用其帶寬的優(yōu)勢(shì)，能傳輸高清晰度的數(shù)字電視節(jié)目。該網(wǎng)絡(luò)可開(kāi)展電話服務(wù)、高速數(shù)據(jù)傳輸服務(wù)和多種信息增值服務(wù)，甚至還能逐步開(kāi)展交互式數(shù)字視頻應(yīng)用。

3、背景音樂(lè)系統(tǒng)

采用100V定壓廣播的饋電線路，主要用于公共廣播、背景音樂(lè)；當(dāng)遇到緊急事故時(shí)，消防廣播時(shí)強(qiáng)切輸入，轉(zhuǎn)換成應(yīng)急廣播。

4、信息引導(dǎo)及系統(tǒng)

小區(qū)入口大堂、單元電梯廳配設(shè)全彩LED電子顯示屏/液晶電視，用于播放音視頻信息或小區(qū)內(nèi)各種物業(yè)信息。

信息引導(dǎo)系統(tǒng)示意圖

四、信息化應(yīng)用系統(tǒng)（ITAS）

根據(jù)物業(yè)公司的規(guī)范化管理需求，量身定制物業(yè)管理系統(tǒng)。

主要用于提供小區(qū)運(yùn)行信息，支持小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)。各系統(tǒng)采用統(tǒng)一的信息化應(yīng)用系統(tǒng)平臺(tái)框架，實(shí)現(xiàn)集成化管理。

小區(qū)的信息化應(yīng)用系統(tǒng)（ITAS）主要由三部分組成：物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)主要用于物業(yè)運(yùn)營(yíng)信息的采集及管理；客服服務(wù)管理系統(tǒng)主要用于物業(yè)管理服務(wù)信息的管理及應(yīng)用；社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)主要用于信息的及交流。

物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)

應(yīng)用B/S結(jié)構(gòu)的軟件應(yīng)用系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的無(wú)紙化管理。

物業(yè)管理部分，包括：房產(chǎn)資料檔案管理、客戶資料管理、收費(fèi)系統(tǒng)、業(yè)主車位管理、設(shè)備管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、綜合查詢、行政人事、環(huán)境管理、社區(qū)文化、安全管理等功能模塊。

客服服務(wù)管理系統(tǒng)

應(yīng)用B/S結(jié)構(gòu)的軟件應(yīng)用系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)信息進(jìn)行管理。

客服服務(wù)部分，包含模塊有：今日任務(wù)、接待中心、服務(wù)規(guī)則、信息中心、服務(wù)規(guī)則設(shè)定、工作報(bào)表統(tǒng)計(jì)、工作查詢等功能模塊。

社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)

應(yīng)用B/S結(jié)構(gòu)的軟件應(yīng)用系統(tǒng)，對(duì)于針對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的各類服務(wù)進(jìn)行管理。

社區(qū)服務(wù)部分，包括：社區(qū)介紹、物業(yè)通告、網(wǎng)上費(fèi)用查詢、投訴保修、業(yè)主論壇、會(huì)所預(yù)定、網(wǎng)上訂餐；一卡通余額查詢、家庭智能化系統(tǒng)工作狀態(tài)查詢、社區(qū)電子商務(wù)、生活百科全書(shū)、可以擴(kuò)展到社區(qū)視頻點(diǎn)播（VOD）等。

物業(yè)管理系統(tǒng)示意圖

五、安全技術(shù)防范系統(tǒng)（SPS）

充分利用小區(qū)內(nèi)視頻監(jiān)控、入侵報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施，構(gòu)建小區(qū)多層次的綜合安防體系。

1、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)

本系統(tǒng)采用基于IP網(wǎng)絡(luò)的數(shù)字化系統(tǒng)，主要由設(shè)在小區(qū)內(nèi)的視頻監(jiān)控?cái)z像頭及設(shè)在弱電控制室的記錄設(shè)備（硬盤）、控制設(shè)備（核心交換機(jī)、視頻服務(wù)器）、顯示設(shè)備（監(jiān)視器），以及傳輸線路組成。系統(tǒng)利用視頻技術(shù)探測(cè)、監(jiān)視設(shè)防區(qū)域并實(shí)時(shí)顯示、記錄現(xiàn)場(chǎng)圖像。

監(jiān)控的安防區(qū)域主要是小區(qū)內(nèi)的各出入口、一層及地下室單元門廳、電梯轎廂、地下室車道、地下室車庫(kù)出入口等處。

2、入侵報(bào)警系統(tǒng)

（1）在小區(qū)四周圍墻配置紅外對(duì)射探測(cè)器，使整個(gè)小區(qū)周界全面設(shè)防，無(wú)盲區(qū)和死角。

（2）在小區(qū)商業(yè)部分女兒墻上方配置紅外探測(cè)器，有效防止盜賊攀爬入戶盜竊等問(wèn)題。

（3）于聯(lián)體別墅處設(shè)置泄露電纜入侵探測(cè)系統(tǒng)。通過(guò)入侵者進(jìn)入泄漏電纜區(qū)域引起的電磁能量波動(dòng)，從而接收信號(hào)的變化發(fā)出報(bào)警信號(hào)，起到安全防范作用。

3、數(shù)字可視對(duì)講系統(tǒng)

本系統(tǒng)采用IP網(wǎng)絡(luò)型可視對(duì)講系統(tǒng)，分機(jī)為免提7寸液晶屏可視對(duì)講分機(jī)。

數(shù)字可視對(duì)講系統(tǒng)將管理中心、門口、住家三者緊密聯(lián)系起來(lái)，使外來(lái)人員必須與住戶聯(lián)系并經(jīng)過(guò)住戶認(rèn)可后才能入樓，從而有效地防止外來(lái)人員自由進(jìn)出樓內(nèi)，降低盜竊案件發(fā)生的可能性，同時(shí)住戶可以通過(guò)鑰匙 /刷卡自由開(kāi)啟梯口的大門（一層及地下室單元出入口）方便地進(jìn)出；并且在電梯內(nèi)通過(guò)刷卡功能直接到達(dá)指定樓層。當(dāng)住戶或訪客需要聯(lián)系物業(yè)管理人員時(shí)，也可以直接呼叫管理中心，以便及時(shí)處理各種問(wèn)題。

在主臥室內(nèi)設(shè)置緊急按鈕，報(bào)警信號(hào)由對(duì)講傳輸線路傳輸至消控室，實(shí)現(xiàn)住戶戶內(nèi)安防功能；其余防區(qū)預(yù)留。

4、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

配設(shè)中央收費(fèi)管理系統(tǒng)的停車庫(kù)管理系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出地下停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行自動(dòng)登記、監(jiān)控和管理。

5、人臉識(shí)別系統(tǒng)

采用人臉識(shí)別技術(shù)，主要針對(duì)各業(yè)主忘記帶卡的情況下的身份認(rèn)證。

6、離線式電子巡更系統(tǒng)

離線式實(shí)時(shí)對(duì)講調(diào)度/巡更系統(tǒng)，作為周界防范報(bào)警、視頻監(jiān)控、樓宇對(duì)講和住戶報(bào)警等系統(tǒng)的補(bǔ)充，為小區(qū)提供全方位的安全防范體系；并且能加強(qiáng)對(duì)巡更人員的智能化管理，確保保安人員能按時(shí)、按順序地對(duì)小區(qū)內(nèi)的各巡邏點(diǎn)進(jìn)行巡視。

圖

巡更系統(tǒng)示意圖

六、機(jī)房工程及防雷接地系統(tǒng)

1、機(jī)房工程

機(jī)房工程包括電信機(jī)房、有線電視機(jī)房、安防監(jiān)控機(jī)房等，各機(jī)房均按照規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，并滿足功能需求。機(jī)房工程作為整個(gè)小區(qū)的智能化設(shè)備的載體將為各系統(tǒng)弱電設(shè)備提供一個(gè)穩(wěn)定、有效的載體，應(yīng)保證各弱電系統(tǒng)的設(shè)備能夠正常運(yùn)行。由以下子系統(tǒng)組成：

機(jī)房照明系統(tǒng)；弱電供配電系統(tǒng)；機(jī)房裝修系統(tǒng)；機(jī)房環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)。

2、防雷接地

防雷接地系統(tǒng)是涉及多方面的綜合工程，不僅關(guān)系到弱電各系統(tǒng)的正常運(yùn)行，而且還關(guān)系到弱電設(shè)備和工作人員的安全。

接地系統(tǒng)：

交流工作地：接地電阻≤4Ω

直流工作地：接地電阻應(yīng)按計(jì)算機(jī)系統(tǒng)具體要求確定：

安全保護(hù)地：接地電阻≤4Ω

防雷保護(hù)地：應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)〈建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范〉執(zhí)行

參考文獻(xiàn)

1.《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50314-2006

2.《綜合布線工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50311-2007

3.《入侵報(bào)警系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50394-2007；

4.《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50395-2007；

5.《出入口控制系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50396-2007；

6.《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》GB 50343-2004

第4篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

一、試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景

近年來(lái)，隨著管理局對(duì)社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營(yíng)的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對(duì)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計(jì)劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過(guò)高的問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，使我們清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理還只處于“計(jì)劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒(méi)有真正樹(shù)立起市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位成本費(fèi)用獨(dú)立核算，雙方出于節(jié)約成本和維護(hù)本單位自身利益的需要，在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導(dǎo)致管理成本過(guò)高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢。基于這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與發(fā)展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理上有所創(chuàng)新，通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探索試行，逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，降低管理成本，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為真正參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造先機(jī)。

二、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵

在雅苑小區(qū)試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們?cè)诔杀举M(fèi)用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎(jiǎng)罰措施體現(xiàn)不明顯，職工工作上沒(méi)有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想，經(jīng)營(yíng)管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對(duì)資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢(shì)，我們深刻地感覺(jué)到，在今后物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作中，誰(shuí)的經(jīng)營(yíng)觀念轉(zhuǎn)變的早，誰(shuí)的前景也就越輝煌；誰(shuí)的經(jīng)營(yíng)觀念因循守舊，誰(shuí)的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營(yíng)管理方式，進(jìn)一步解放思想，建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展。為此，我們借鑒國(guó)內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，將小區(qū)作為一個(gè)市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)市場(chǎng)化的管理，以經(jīng)濟(jì)合同的形式，按中心對(duì)雅苑小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊(duì)的全部費(fèi)用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費(fèi)用節(jié)獎(jiǎng)、超罰比例和站長(zhǎng)年終獎(jiǎng)懲待遇，進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場(chǎng)化的業(yè)主，按合同約定，對(duì)物業(yè)站只進(jìn)行管理質(zhì)量考核和獎(jiǎng)懲，而不干預(yù)其管理運(yùn)作過(guò)程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接管理控制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和實(shí)施，首先打破了原有按專業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過(guò)適時(shí)挑選或退回專業(yè)隊(duì)提供的服務(wù)人員，來(lái)確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過(guò)程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營(yíng)成本，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的不足。

三、試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法

在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大背景下，探索試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計(jì)劃行政模式向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要過(guò)渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營(yíng)思維，掀起了一場(chǎng)觀念革命。我們通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場(chǎng)狀態(tài)”,將經(jīng)營(yíng)管理工作抓出了實(shí)效。

（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測(cè)算。

在費(fèi)用分解的運(yùn)作過(guò)程中，我們主要做好了三個(gè)方面的分析，一是考慮市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測(cè)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格為0.8元/平方米•月，預(yù)計(jì)總收費(fèi)230萬(wàn)元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)，以及社區(qū)未下切的排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費(fèi)用為192萬(wàn)元，按市場(chǎng)規(guī)律，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金，總費(fèi)用為228萬(wàn)元；三是我們按照中心實(shí)際成本費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬(wàn)元，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金為192.5萬(wàn)元，折合0.67元/平方米•月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費(fèi)。實(shí)際分解指標(biāo)比測(cè)算費(fèi)用指標(biāo)減少了17個(gè)百分點(diǎn)。

（二）建立了與專業(yè)隊(duì)內(nèi)部服務(wù)委托合同運(yùn)作機(jī)制。在項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施過(guò)程中，我們按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，編制了《ISO9001模擬市場(chǎng)運(yùn)行管理體系》，分別與綜合維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治安保衛(wèi)隊(duì)等三支專業(yè)化隊(duì)伍，簽訂了物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算、運(yùn)作規(guī)程等問(wèn)題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊(duì)在合同中規(guī)定的“三率”（服務(wù)滿意率、及時(shí)率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進(jìn)行一次回訪，“三率”每降低一個(gè)百分點(diǎn)，按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)的人數(shù)，每人扣罰100元；每違反一項(xiàng)服務(wù)規(guī)范扣罰100元。在對(duì)專業(yè)隊(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查考核過(guò)程中，凡是專業(yè)隊(duì)工作職責(zé)內(nèi)存在的問(wèn)題，他們及時(shí)以《物業(yè)管理質(zhì)量問(wèn)題確認(rèn)單》的形式，向?qū)I(yè)隊(duì)提出處理意見(jiàn)，其中，對(duì)不可彌補(bǔ)的問(wèn)題，根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問(wèn)題，則提出改進(jìn)意見(jiàn)，經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，限期進(jìn)行整改，月底交公司勞資和財(cái)務(wù)部門落實(shí)兌現(xiàn)，確保了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的順利推行。

（三）責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施。為確保項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效實(shí)施，雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)的費(fèi)用，包括維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治保隊(duì)的人工工資和材料工具費(fèi)等，以合同的形式分解到專業(yè)隊(duì)伍，明確了承包指標(biāo)及超支處罰標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費(fèi)用，從專業(yè)隊(duì)下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計(jì)，超支部分的70%由物業(yè)站集體承擔(dān)，10%由控制使用部門的主任承擔(dān)，20%由控制使用部門的員工承擔(dān)。如果年底總費(fèi)用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費(fèi)用，物業(yè)站還采取了即時(shí)簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費(fèi)，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，即時(shí)簽認(rèn)；對(duì)于專業(yè)隊(duì)伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，則按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)當(dāng)場(chǎng)簽認(rèn)；對(duì)于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計(jì)一次，與年初制定的月度計(jì)劃指標(biāo)相對(duì)照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了成本費(fèi)用按計(jì)劃控制使用。有效的控制措施，帶來(lái)了服務(wù)質(zhì)量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開(kāi)關(guān)后沒(méi)有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無(wú)法控制維修質(zhì)量，而維修隊(duì)又將其作為工作量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，降低了服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)時(shí)正是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場(chǎng)未清除維修垃圾，當(dāng)場(chǎng)不予簽認(rèn)，直至維修人員現(xiàn)場(chǎng)整改后才簽認(rèn)通過(guò)。

（四）規(guī)范高效的形成了成本費(fèi)用的全過(guò)程控制體系。前幾年，成本費(fèi)用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)，年終分析指標(biāo)嚴(yán)的狀況，對(duì)成本費(fèi)用的使用過(guò)程控制不嚴(yán)，管理不善，制約了全年指標(biāo)任務(wù)的順利完成。為此，在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的過(guò)程中，我們重點(diǎn)對(duì)費(fèi)用指標(biāo)實(shí)施了全過(guò)程控制，首先加強(qiáng)了制度建設(shè)，逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴(yán)密、制約有力的監(jiān)督考核制度，建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎(jiǎng)懲考核制度、材料費(fèi)用消耗公示等制度，使費(fèi)用指標(biāo)使用的每個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了規(guī)范運(yùn)作。其次，物業(yè)站還成立了成本費(fèi)用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析”，隨時(shí)掌握每個(gè)班組費(fèi)用成本的分配使用情況，做到合理、規(guī)范、及時(shí)的調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會(huì)以及班組成本報(bào)表，了解各班組成本費(fèi)用的支出情況，使各項(xiàng)費(fèi)用均得到了有效的動(dòng)態(tài)控制，形成了全員、全過(guò)程、全方位的成本管理，不僅嚴(yán)格的監(jiān)督控制成本，而且保證了服務(wù)工作質(zhì)量。

（五）建立健全了物業(yè)管理的內(nèi)部考核機(jī)制。物業(yè)站采取小區(qū)巡視員分片包干的方式，將管理的全部?jī)?nèi)容逐一落實(shí)到人頭，并按照“三級(jí)”檢查模式，對(duì)每個(gè)區(qū)片、每個(gè)承包人實(shí)施考核獎(jiǎng)懲。其中，在中心雙月綜合考評(píng)中或中心日常突擊抽查中暴露出來(lái)的管理問(wèn)題，每項(xiàng)扣承包人50個(gè)崗點(diǎn)；公司每周抽查暴露出來(lái)的問(wèn)題，每項(xiàng)扣承包人20個(gè)崗點(diǎn)；物業(yè)站每日巡視檢查暴露出來(lái)的問(wèn)題，每項(xiàng)扣承包人5個(gè)崗點(diǎn)。一個(gè)季度匯總兌現(xiàn)一次，所扣崗點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)給日常管理成績(jī)突出者。由于這種管理運(yùn)作方式責(zé)任明確、標(biāo)準(zhǔn)明確、獎(jiǎng)懲明確，有效地提高了管理和服務(wù)質(zhì)量。在去年的6次雙月考核中，雅苑物業(yè)站歷次名列前五名。物業(yè)站水電管理辦公室的3名女同志，每人承擔(dān)800多戶居民和部分公用水電消耗的監(jiān)控任務(wù)，她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況，自行制訂了具體的控制措施。如：對(duì)居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米的情況，要立即進(jìn)行排查，有針對(duì)性的采取改進(jìn)措施。截止目前，物業(yè)站的水電成本比計(jì)劃節(jié)約了3.6萬(wàn)元。

四、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施效果

一是小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高。在小區(qū)日常管理上，物業(yè)站采取了員工分片包干的方式，將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實(shí)到了人頭，按ISO9000體系要求，明確職責(zé)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按“三級(jí)”檢查結(jié)果，對(duì)每片、每人進(jìn)行定期考核獎(jiǎng)懲，有效地提高了日常的物業(yè)管理水平。

二是專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高。原來(lái)，小區(qū)的專業(yè)化服務(wù)一般都是通過(guò)公司生產(chǎn)辦直接安排，物業(yè)站的甲方地位得不到充分體現(xiàn)，監(jiān)督職能很難到位。試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制后，物業(yè)站可以直接監(jiān)督考核專業(yè)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費(fèi)用。為改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)經(jīng)常與物業(yè)站進(jìn)行聯(lián)系與溝通，征求物業(yè)站的意見(jiàn)和建議，促進(jìn)了小區(qū)管理服務(wù)水平的不斷提高。經(jīng)回訪抽查，今年上半年，居民對(duì)綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項(xiàng)專業(yè)服務(wù)滿意率分別比去年同期提高了1個(gè)、3.5個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)，初步體現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)作的管理效益。版權(quán)所有

第5篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

福建海西國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)（泉州園）地處“東亞文化之都”泉州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心――豐澤區(qū)，其前身是上世紀(jì)80年代初期開(kāi)發(fā)建設(shè)的老舊工業(yè)區(qū)。近年來(lái)，隨著泉州行政中心東遷，中心城區(qū)東進(jìn)步伐加快，豐澤區(qū)委、區(qū)政府積極響應(yīng)市委、市政府的號(hào)召，主動(dòng)把握城市化的大趨勢(shì)，及時(shí)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)“優(yōu)二進(jìn)三”政策，以老舊工業(yè)區(qū)改造為抓手，大力推進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2010年，以領(lǐng)SHOW天地為核心區(qū)域啟動(dòng)成州工業(yè)區(qū)的改造建設(shè)，推動(dòng)片區(qū)業(yè)態(tài)由工業(yè)小作坊為主的傳統(tǒng)工業(yè)向廣告文化創(chuàng)意為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。工商部門立足實(shí)際、對(duì)接政策，成立專門機(jī)構(gòu)，抽調(diào)得力干部進(jìn)駐園區(qū)具體指導(dǎo)，為創(chuàng)建國(guó)家級(jí)廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)作出突出貢獻(xiàn)，使老舊廠房煥發(fā)了新的生命與活力。2012年4月，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理親臨園區(qū)視察，高度贊許，稱之為“舊廠房開(kāi)辟新天地”。

一、速度快、效益好

福建海西國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)（泉州園）總規(guī)劃范圍約1050畝，其中，規(guī)劃改造老舊工業(yè)廠房175幢，占地約630畝，以坪山路為界分東、西兩個(gè)區(qū)。目前，西區(qū)已基本完成改造的核心區(qū)域占地187畝，廠房37幢，建筑面積18萬(wàn)平方米；已有220多家廣告企業(yè)和廣告配套企業(yè)入駐，吸引5200多名以80、90后為主的，其中不乏海外學(xué)成回歸的年輕創(chuàng)意人才在此創(chuàng)業(yè)就業(yè)。園區(qū)改造建設(shè)從2010年提出構(gòu)想開(kāi)始，經(jīng)歷立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租樓搬廠、改造建設(shè)、意向招商等大量復(fù)雜的前期工作，到2011年底正式開(kāi)園運(yùn)營(yíng)，短短兩年，廢舊老工業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身；開(kāi)園后經(jīng)歷兩年多運(yùn)營(yíng)發(fā)展，先后獲評(píng)市級(jí)廣告文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、省級(jí)廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)園區(qū)，2014年4月正式獲頒為國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)快速成長(zhǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，主要體現(xiàn)為“五個(gè)滿意”。

企業(yè)滿意。園區(qū)老企業(yè)通過(guò)舊廠房改造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，增加資產(chǎn)收益。入園企業(yè)通過(guò)入駐專業(yè)園區(qū)、加入產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，有效整合上下游企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，快速發(fā)展壯大。園區(qū)已成功培育孵化皇品微電影等3家文創(chuàng)企業(yè)，在海交所成功掛牌；預(yù)計(jì)今年內(nèi)，將有1家文創(chuàng)企業(yè)在新三板掛牌上市，有望成為我省首家在新三板成功上市的文創(chuàng)企業(yè)。同時(shí)，園區(qū)每年承接、承辦各種論壇、研討、展會(huì)、沙龍等交流研討活動(dòng)100多場(chǎng)次，在為入園企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大信息流的同時(shí)，也為企業(yè)提供開(kāi)闊眼界、跨界交流的絕佳機(jī)會(huì)，為文創(chuàng)企業(yè)打造了一個(gè)良好的創(chuàng)新創(chuàng)意環(huán)境。

社會(huì)滿意。通過(guò)園區(qū)的改造建設(shè)，片區(qū)的道路、電網(wǎng)、排水排污等基礎(chǔ)設(shè)施同步改造，片區(qū)景觀不斷提升，周邊環(huán)境得到極大改善。園區(qū)投入運(yùn)營(yíng)以后，片區(qū)聚集大量企業(yè)并帶來(lái)豐富的人流、物流和信息流，為社會(huì)創(chuàng)造了眾多的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。園區(qū)同時(shí)還與駐地高校合作建立大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)實(shí)踐基地，幫助大學(xué)生整合資源、對(duì)接產(chǎn)業(yè)、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。目前，園區(qū)共為周邊群眾創(chuàng)造近1000個(gè)工作崗位，每年吸納超過(guò)500名應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生在此就業(yè)創(chuàng)業(yè)。

運(yùn)營(yíng)商滿意。園區(qū)改造建設(shè)后，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)發(fā)酵，片區(qū)整體價(jià)值大幅提升。運(yùn)營(yíng)商既獲得了展示專業(yè)、實(shí)現(xiàn)價(jià)值的工作平臺(tái)，也從園區(qū)運(yùn)營(yíng)中獲得了合理的利潤(rùn)。園區(qū)的成功運(yùn)營(yíng)模式，為運(yùn)營(yíng)商今后的發(fā)展壯大，提供了商業(yè)模式和參考范本。

工商部門滿意。2014年2月，國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)評(píng)估專家組蒞臨園區(qū)評(píng)估時(shí)，給予高度評(píng)價(jià)認(rèn)為，園區(qū)“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的發(fā)展模式是國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的范本，政府負(fù)責(zé)建機(jī)制、搭平臺(tái)，把園區(qū)運(yùn)營(yíng)、配套服務(wù)交給懂廣告需求的專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，符合財(cái)政部和國(guó)家工商總局的初衷，實(shí)現(xiàn)了廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的設(shè)想，是專家們心中心儀、理想的廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

政府滿意。園區(qū)2013年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值13億元，上繳稅收1.2億元，分別比改造前提高近10倍和20倍。園區(qū)企業(yè)在自身發(fā)展壯大的同時(shí)，有效反哺本地實(shí)體產(chǎn)業(yè)，助力本地傳統(tǒng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。如：園區(qū)內(nèi)的廣告創(chuàng)意企業(yè)立足本地食品行業(yè)成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，幫助本地食品加工企業(yè)，創(chuàng)立自有品牌、開(kāi)設(shè)專營(yíng)店、提高產(chǎn)品附加值，把產(chǎn)品價(jià)值微笑曲線的兩端留在本地。

二、導(dǎo)向明、機(jī)制活

園區(qū)改造建設(shè)過(guò)程是按照“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”的思路，把政府的政策引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)與民資的高效靈活優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、平臺(tái)支撐、多方參與”的園區(qū)發(fā)展格局，促使園區(qū)改造建設(shè)快速推進(jìn)。

（一）政策引導(dǎo)

泉州是“中國(guó)品牌之都”，全國(guó)18個(gè)改革開(kāi)放典型地區(qū)之一，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)15年位居全省第一，每年廣告需求超過(guò)百億元。但是，泉州2000多家小微廣告企業(yè)在單打獨(dú)斗的狀態(tài)下，無(wú)法為本地品牌提供服務(wù)。立足于泉州雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的廣告市場(chǎng)需求，我們以創(chuàng)建國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，研究出臺(tái)和認(rèn)真實(shí)施市政府《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)福建海西廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)（泉州園）發(fā)展暫行規(guī)定的通知》《豐澤區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》《豐澤區(qū)關(guān)于加快文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》等專項(xiàng)鼓勵(lì)扶持政策，工商部門發(fā)揮行業(yè)指導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，吸引本地廣告和關(guān)聯(lián)企業(yè)向園區(qū)集聚，形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動(dòng)園區(qū)向?qū)I(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速發(fā)展

（二）政府主導(dǎo)

項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，就制定園區(qū)發(fā)展“總體規(guī)劃、分批實(shí)施、多元投資、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”的原則，明確園區(qū)改造建設(shè)三種類型（即：對(duì)成型的居住區(qū)、寫字樓、商業(yè)樓等，保留原狀，作為園區(qū)生活和公共配套；對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，引導(dǎo)企業(yè)采用產(chǎn)權(quán)、主體結(jié)構(gòu)、用地性質(zhì)“三不變”的方式，按照規(guī)劃改造為創(chuàng)意辦公及園區(qū)配套；對(duì)簡(jiǎn)易搭蓋和老舊廠房，引導(dǎo)企業(yè)采用“三舊改造”的方式，按照規(guī)劃重建為商務(wù)樓宇），為園區(qū)改造建設(shè)奠定總基調(diào)。在省、市工商局的關(guān)心支持和悉心指導(dǎo)下，認(rèn)真對(duì)照國(guó)家工商總局《國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)認(rèn)定和管理暫行辦法》（工商廣字〔2012〕48號(hào)）的要求，精心編制并分步實(shí)施園區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等專項(xiàng)規(guī)劃，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高位對(duì)接、高位起步，全面加強(qiáng)園區(qū)的軟硬件建設(shè)。制定《園區(qū)廠房改造和入園企業(yè)審批管理暫行規(guī)定》，明確園區(qū)改造建設(shè)的要求和方法、招商選資的方向和條件，切實(shí)加強(qiáng)園區(qū)改造建設(shè)、運(yùn)營(yíng)發(fā)展的管理和指導(dǎo)。

市場(chǎng)運(yùn)作。在政府主導(dǎo)的園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局框架下，園區(qū)積極引進(jìn)純民營(yíng)的投資機(jī)構(gòu)和專業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行改造和運(yùn)營(yíng)，把園區(qū)改造的投資、詳規(guī)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等大量具體事務(wù)交由民營(yíng)企業(yè)在政府指導(dǎo)下，按照市場(chǎng)需求進(jìn)行最優(yōu)運(yùn)作。在工業(yè)廠房的改造過(guò)程中，形成業(yè)主按規(guī)劃自行改造、業(yè)主租予投資方按規(guī)劃改造、業(yè)主與投資方合作按規(guī)劃改造等多種模式，有效整合各方訴求，促使改造建設(shè)平穩(wěn)順利推進(jìn)。截至目前，園區(qū)投資方已投入2.6億元用于核心區(qū)域領(lǐng)SHOW天地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)廠房改造。

（三）產(chǎn)業(yè)配套

第6篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，總體形勢(shì)良好。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)自管自治等形形現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒(méi)有確立對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)，思想認(rèn)識(shí)仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“國(guó)家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見(jiàn)大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實(shí)際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識(shí)、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，使沒(méi)有過(guò)半數(shù)人參加的業(yè)主大會(huì)在法律上不生效。一些業(yè)主沒(méi)有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對(duì)待，業(yè)主不愿花錢買服務(wù)。如，項(xiàng)里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿意，但這些公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，連成本價(jià)都沒(méi)達(dá)到，在虧損運(yùn)行，當(dāng)他們向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)企業(yè)虧損運(yùn)行狀況、商談提高一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開(kāi)展各項(xiàng)有益活動(dòng)時(shí)，無(wú)償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點(diǎn)費(fèi)用時(shí)，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價(jià)位收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)對(duì)我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強(qiáng)生存的主要因素是，開(kāi)發(fā)商年對(duì)物業(yè)管理補(bǔ)貼為1068.75萬(wàn)元，算上上述補(bǔ)貼，物業(yè)公司年實(shí)際虧損總額為131.25萬(wàn)元。但是這項(xiàng)補(bǔ)貼不會(huì)維持太久，因?yàn)椋洪_(kāi)發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會(huì)失去依靠，斷了資金來(lái)源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費(fèi)。我們覺(jué)得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個(gè)原因：

一是物業(yè)管理收費(fèi)低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.4元；江山國(guó)際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.35元，小區(qū)運(yùn)行的3年中，收費(fèi)率達(dá)到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)達(dá)半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒(méi)有打動(dòng)業(yè)主的情況下，雙方達(dá)成協(xié)議，還是按原來(lái)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。

二是物業(yè)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)過(guò)重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對(duì)物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計(jì)費(fèi)，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費(fèi)用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項(xiàng)年虧損額高達(dá)10.25萬(wàn)元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費(fèi)，而這一項(xiàng)物業(yè)公司年虧損額達(dá)9.75萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負(fù)債累累，直至無(wú)力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來(lái)，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。

三是高層住宅電梯虧損嚴(yán)重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年運(yùn)行虧損8495元，181臺(tái)住宅電梯年運(yùn)行虧損153.76萬(wàn)元，我市高層住宅電梯運(yùn)營(yíng)虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開(kāi)發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開(kāi)發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持，在這種管理體制下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計(jì)：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃?xì)獾认嚓P(guān)問(wèn)題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。

6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)率低。

我市現(xiàn)有2萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū)50個(gè)；建筑面積521.52萬(wàn)平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個(gè)；05年以后施工的住宅區(qū)40個(gè)。

05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問(wèn)題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒(méi)有房屋維修基金，又承擔(dān)不起投資改造費(fèi)用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低。

8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題，比如違章搭建問(wèn)題，破墻開(kāi)店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題，噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

10、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，老百姓購(gòu)房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運(yùn)河城市廣場(chǎng)）。空關(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

1、繼續(xù)加強(qiáng)輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。

2、開(kāi)展市區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問(wèn)題。對(duì)有些開(kāi)發(fā)不配套，遺留問(wèn)題多的新建小區(qū)，會(huì)同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配套完善，對(duì)拒不配套的，要依法嚴(yán)格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。對(duì)于服務(wù)管理水平極差，群眾意見(jiàn)較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對(duì)屢教不改的，要堅(jiān)決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自律和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實(shí)質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會(huì)”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)的有效提高。

4、積極開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對(duì)住宅小區(qū)一律進(jìn)入物業(yè)管理招投標(biāo)程序，以此來(lái)剝離開(kāi)發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開(kāi)發(fā)商前期銷售房屋時(shí)出現(xiàn)的虛假?gòu)V告和對(duì)物業(yè)收費(fèi)等不切實(shí)際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價(jià)相等的商品平臺(tái)，使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時(shí)心里有透明度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。其中前期物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤，對(duì)表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報(bào)批評(píng)的企業(yè)，限制其招投標(biāo)，并逐步清出市場(chǎng)。

5、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)，強(qiáng)化行業(yè)自律

一是認(rèn)真開(kāi)展調(diào)查研究。針對(duì)行業(yè)存在的比較突出問(wèn)題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問(wèn)題進(jìn)行專題調(diào)研。提出可行性解決問(wèn)題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實(shí)際困難。

二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)依照行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范企業(yè)的行為。

三是推行規(guī)模化管理。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，對(duì)于管理規(guī)模不夠的公司，引導(dǎo)自愿合并，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)模。通過(guò)規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實(shí)力的企業(yè)，維護(hù)企業(yè)、業(yè)主雙重利益。

四是大力開(kāi)展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級(jí)別、不同類型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)，使從業(yè)人員把過(guò)去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。

6、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專業(yè)委員會(huì)工作的指導(dǎo)，使其發(fā)揮獨(dú)特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強(qiáng)協(xié)調(diào)，準(zhǔn)確地宣傳《條例》，正確引導(dǎo)人們?cè)谖飿I(yè)管理上的模糊認(rèn)識(shí)。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會(huì)設(shè)立工作站，組織一批具有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和法律方面的人才，來(lái)接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會(huì)學(xué)、建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、園林綠化以及民政方面的專家邀請(qǐng)過(guò)來(lái)，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行專項(xiàng)論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。

7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，強(qiáng)化收費(fèi)手段和效果

一是要通過(guò)制訂科學(xué)合理的制度獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，鼓勵(lì)員工開(kāi)動(dòng)腦筋、愛(ài)崗敬業(yè)，不斷提高收費(fèi)率；二是要善于總結(jié)改進(jìn)收費(fèi)的方式和手段，改坐等業(yè)主前來(lái)繳費(fèi)為主動(dòng)上門收費(fèi)，變單純直接的收費(fèi)為先聽(tīng)取意見(jiàn)改善服務(wù)再收費(fèi)。三是在收費(fèi)過(guò)程中多注意運(yùn)用說(shuō)話語(yǔ)氣、個(gè)人情感、換位思考等技巧，使工作由被動(dòng)變主動(dòng)，化困難為簡(jiǎn)單。

8、完善物管收費(fèi)法制環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理向前發(fā)展

一是行業(yè)主管部門利用政府機(jī)關(guān)的權(quán)力，制訂切實(shí)可行、操作性較強(qiáng)的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費(fèi)制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費(fèi)率提供法規(guī)依據(jù)。二是開(kāi)拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)的行政制約手段，建立收費(fèi)的保障機(jī)制。三是簡(jiǎn)化司法程序，引導(dǎo)和鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)運(yùn)用司法手段解決物管收費(fèi)矛盾，懲戒欠費(fèi)業(yè)主。

第7篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

一、概念

太陽(yáng)是自由、光明、幸福、美好、熱情、杰出、高尚……的代名詞。

燦爛千陽(yáng)，一千個(gè)燦爛的太陽(yáng)，充滿著期翼，飽含著希望！

這里是春色滿園，鳥(niǎo)語(yǔ)花香的世外桃源；更是愛(ài)如潮涌、頤養(yǎng)天年、陽(yáng)光普照的國(guó)際生態(tài)養(yǎng)生城。

倡導(dǎo)“家文化，快樂(lè)養(yǎng)老” 開(kāi)發(fā)理念的燦爛千陽(yáng)國(guó)際生態(tài)天頤園，以實(shí)現(xiàn)“把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)老年人的超生態(tài)、超現(xiàn)代的文化生活園地，以全新的優(yōu)養(yǎng)模式服務(wù)老人”為戰(zhàn)略目標(biāo)，讓“自尊、充實(shí)、幸福”的老年生活夢(mèng)想成為現(xiàn)實(shí)。

這里，富有溫情和歸屬感，缺少寂寞和孤獨(dú)。

二、項(xiàng)目的定位

具綜合性養(yǎng)老助老、專家養(yǎng)老、康復(fù)保健、健康養(yǎng)身和生態(tài)休閑等于一體的中國(guó)最大型老年生活基地；

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

本項(xiàng)目總占地面積100萬(wàn)平方米，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期約6年左右；

（一）建設(shè)內(nèi)容

1、老年公寓、敬老院、服務(wù)中心；

2、配套設(shè)施：醫(yī)療康復(fù)服務(wù)中心、活動(dòng)中心、劇院、郵政代辦中心、銀行購(gòu)物中心、餐廳、圖書(shū)館、游泳池、門球場(chǎng)、老年大學(xué)和俱樂(lè)部。

（二）建筑類型

1、現(xiàn)代獨(dú)棟、中式合院、水畔聯(lián)體別墅、多層電梯公寓（公寓首層設(shè)私家花園）。萬(wàn)畝森林，千坪庭院的奧園金色年華獨(dú)棟別墅和四合院，有6萬(wàn)株50年原生森林、7萬(wàn)平米綠地。獨(dú)棟別墅設(shè)200—1200平米不等的超大私家花園，滿足知識(shí)階層對(duì)私屬生活的向往。

2、老年公寓

高端公寓或一般住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。老年公寓，可為會(huì)員提供居住服務(wù)。居住面積從45到90平方米不等，會(huì)員可根據(jù)自己的承受能力和實(shí)際需要選擇入住。公寓內(nèi)櫥柜床椅、家用電器、電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等設(shè)施俱全，老人們可以“拎包入住”。

護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。

宿舍式公寓，將老年人集中安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)。

（三）建筑特色：異國(guó)風(fēng)情，歐美品質(zhì)，塑造田園式生態(tài)環(huán)境。

老年公寓全部建成后，總建筑面積約12萬(wàn)平米。按老年公寓容積率0.5左右估算，占地面積約24萬(wàn)平米，約占總占地面積的24％。

四、規(guī)劃思路

（一）區(qū)位及交通規(guī)劃

1、項(xiàng)目坐落于空氣清新，環(huán)境幽靜且有著深厚文化底蘊(yùn)的天下十八泉。四周群山環(huán)繞，自然生態(tài)資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，建筑可因地制宜。壽佛寺、上源沖水庫(kù)近在咫尺，可整合利用資源。

2、交通便捷，距離環(huán)城路僅2公里郴資、桂高等公路1公里。根據(jù)山勢(shì)地形，將主入口設(shè)在南側(cè)稍偏東，其左前方為山體，右前方為水景，源自《管子》：建都筑城，必須依山傍水，山水環(huán)繞，一切得因天材就地利，導(dǎo)以人望。次入口，與連接郴資大道的環(huán)山道路相接，象征著氣機(jī)環(huán)繞，生生不息。這里氣候宜人，長(zhǎng)年平均氣溫21°C，雨量充沛，空氣負(fù)離子含量高，是居家養(yǎng)老的風(fēng)水寶地。

（二）將美國(guó)退休社區(qū)開(kāi)發(fā)模式有機(jī)地與中國(guó)文化相結(jié)合，巧妙的將自然、建筑和人文和諧統(tǒng)一，成就獨(dú)特的“視覺(jué)走廊”，再現(xiàn)中國(guó)《桃花源記》的風(fēng)骨和神采。在社區(qū)規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃理念、物業(yè)管理等方面，創(chuàng)造性地營(yíng)造一種社區(qū)養(yǎng)老新模式。

（三）六個(gè)風(fēng)格各異的開(kāi)方式建筑組團(tuán)散布于森林、河湖以及綠地之中，賦予社區(qū)鮮明、獨(dú)特的療養(yǎng)特質(zhì)。

1、專家療養(yǎng)區(qū)的金色年華別墅的裝飾美在這有合乎情，止乎禮的度。豐富多彩的壁畫(huà)、掛畫(huà)、雕塑,舒緩的屋頂,挺拔的壁爐,曲曲彎彎的小徑,以及自然原始狀態(tài)的粗獷的石材,所體現(xiàn)出的對(duì)人的敬重與體貼,富有裝飾效果的線條，以及各色各樣的藝術(shù)陳列品讓人目不暇接,喚起人們思緒飛揚(yáng)。合院別墅，精雕細(xì)琢的屋檐，層層疊疊的廊柱，紫紅的和璽彩繪，那隱藏在平靜的外表下的深深淺淺的悲歡，都在一高一低，一左一右的節(jié)奏中涵養(yǎng)了無(wú)數(shù)輝煌與滄桑。

2、醫(yī)療保健和康復(fù)養(yǎng)生區(qū)的國(guó)醫(yī)堂、養(yǎng)生齋和保健中心，在3-4層的建筑單體的層面上，采用逐步退層的手法，將美好的節(jié)奏通過(guò)設(shè)計(jì)者的精美構(gòu)思而得以實(shí)現(xiàn)，在那一層一層的節(jié)奏當(dāng)中，你可以體會(huì)到生活在這韻律中翩翩起舞的情致。而思緒，會(huì)隨著有韻的律動(dòng)，變得充實(shí)與突出，或高亢，或細(xì)雨呢喃，恰似地上那一潭朦朧的香雪湖上的波光，如枕邊吹拂臉頰的香發(fā)，于是建筑也變得靈動(dòng)起來(lái)，而節(jié)奏變得更加豐富而有生機(jī)。湖體的堤岸，局部設(shè)計(jì)有親水景觀區(qū)，中間部位還有石橋溪流區(qū)，為社區(qū)居民提供親近自然，放松身心的空間。

3、養(yǎng)老助老、生態(tài)休閑區(qū)的集合式老年公寓、郵政代辦中心、銀行購(gòu)物中心、劇院、老年大學(xué)和俱樂(lè)部等建筑具有詩(shī)意的美，主要體現(xiàn)在建筑與環(huán)境的關(guān)系之中。長(zhǎng)期生活在農(nóng)業(yè)社會(huì)的中國(guó)人，向來(lái)就醉心于田園的風(fēng)味和情調(diào)，在建筑環(huán)境的營(yíng)造中講究“風(fēng)水”。 群山環(huán)抱、負(fù)陰抱陽(yáng)、背山面水。“得景隨行”、“巧于因借，精在體宜”，就是因景制宜，強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的關(guān)系，追求建筑的詩(shī)意美。

4、山地公園規(guī)劃重點(diǎn)以森林景觀建設(shè)為主，不但將形成水景、堤景、橋景、場(chǎng)景和塔景等“五景”，還有濕地園、生態(tài)園、野生動(dòng)物園、體育休閑園“四園”，以及休憩療養(yǎng)區(qū)、郊野觀光區(qū)和遠(yuǎn)景發(fā)展區(qū)“三區(qū)”。鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部、茶坊、咖啡吧、怡生園國(guó)際會(huì)議中心等建筑的美不僅表現(xiàn)在外部造型，而且也表現(xiàn)在內(nèi)部空間。在這里，技術(shù)與藝術(shù)完美的結(jié)合，力學(xué)與美學(xué)難解難分，在建筑上不多見(jiàn)，在小區(qū)成片開(kāi)發(fā)中尤為稀少，因此，更顯得彌足珍貴。

5、總體規(guī)劃和單體建筑設(shè)計(jì)有各種宜老設(shè)施。具體包括建筑的醒目立面色彩標(biāo)識(shí)，風(fēng)雨連廊，各種無(wú)障礙設(shè)施、高低扶手欄桿、輪椅通道等，整個(gè)社區(qū)從進(jìn)入大門以后，所有的地區(qū)和空間都可無(wú)障礙地通行，地面防滑處理，通道不設(shè)門檻，內(nèi)門預(yù)留寬度均為1米；長(zhǎng)柄門鎖，便于使用，在臥室和浴室裝有紅外線感應(yīng)裝置，還建有智能化總控中心，：電子安防系統(tǒng)與戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)；紅外無(wú)線安防、水源、地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品，應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。低按鍵、高插座等，人性化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)處不在。

6、綠色生態(tài)設(shè)計(jì)：綠化和水體不僅是景觀要素，也是環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)的重要組成部分。這一系統(tǒng)包括雨水管理系統(tǒng)，廢水處理系統(tǒng)，利用植物調(diào)節(jié)改善氣候條件，通過(guò)水體幫助創(chuàng)造舒適的小氣候以及清潔能源的利用等。生態(tài)設(shè)計(jì)理念的實(shí)施得益于一系列新技術(shù)的采用。如環(huán)保生態(tài)的雨污水處理系統(tǒng)。東方太陽(yáng)城在整理、平整基址時(shí)，利用現(xiàn)狀地貌自然形成約16萬(wàn)平米人工水體，通過(guò)水體達(dá)成雨水收集、防洪調(diào)蓄、改善小氣候的作用，取消了慣常采用的管道雨水系統(tǒng)，節(jié)省了投資；雨水流入水體后受水生植物的作用得到凈化，而雨水的注入又能防止水體變質(zhì)。污水處理加入了中水系統(tǒng)，處理后的中水用于綠地澆灌和水體補(bǔ)水。采暖方式以水源熱泵為主，獨(dú)立住宅中使用了地源熱泵，使用中除系統(tǒng)運(yùn)行的電能外，其余能源均從地下采集，不需另外經(jīng)濟(jì)投入。這些新技術(shù)的采用有效地提高了老年社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)并降低了社區(qū)運(yùn)營(yíng)成本。生態(tài)園林的規(guī)劃，在保證生物多樣性的基礎(chǔ)上，選用大量適宜當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)的殺菌、防風(fēng)品種，讓它們起到凈化空氣的作用；區(qū)內(nèi)各具特色的水系還為老年人提供了豐富的水上活動(dòng)機(jī)會(huì)，如游泳、泛舟、釣魚(yú)……

7、系統(tǒng)的景觀設(shè)計(jì)。景觀系統(tǒng)是使各類景觀要素交織在一起共同作用的有機(jī)體系。在這一系統(tǒng)中，有利用基地保留植被形成的防風(fēng)林和果園；有高爾夫練習(xí)球場(chǎng)以及使之與社區(qū)有所分離的自然樹(shù)林；有各種形式的親水空間，當(dāng)水體融合在社區(qū)之內(nèi)時(shí)，采用比較規(guī)則的幾何池岸、鋪裝和種植方案，當(dāng)水體不與居住和公共建筑直接相鄰時(shí)，其形式上的自然特性得到加強(qiáng)；有不同主題的社區(qū)公園，它們空間形態(tài)各有差異，植物配種富于特色，為人們提供了形式多樣的娛樂(lè)和社交場(chǎng)所，并有利于增強(qiáng)可識(shí)別性；有鄰里間的小花園和庭院，在這些地方，遮蔭樹(shù)、修剪灌木、花圃和室外家具限定了由公共領(lǐng)域進(jìn)入私密空間的過(guò)渡地帶。景觀設(shè)計(jì)不僅有形態(tài)上的系統(tǒng)考慮，在空間序列上也加以著意安排，重點(diǎn)在于主要出入口和干道沿線，通過(guò)空間收放、引導(dǎo)、屏蔽以及水體空間的穿插、特色花卉樹(shù)木的栽植形成一系列富有變化、令人愉悅的景觀走廊。以主干道景觀設(shè)計(jì)為例，當(dāng)人們來(lái)到入口廣場(chǎng)前可以看到主入口掩映在一片油松林下，左出右進(jìn)，中間是標(biāo)志墻，形式相對(duì)封閉。進(jìn)入主入口，空間頓覺(jué)開(kāi)敞，迎面是飛過(guò)水面的一座虹橋。往前來(lái)到來(lái)訪中心的迎賓花園，這兒鮮花盛開(kāi)，綠草如茵。隨后，街道一邊是高爾夫球場(chǎng)一邊是自然樹(shù)林，跨過(guò)池塘，沿著居住社區(qū)邊緣蜿蜒前行，時(shí)而松林夾道而立，時(shí)而道路分置兩邊把樹(shù)林夾在中間。最后來(lái)到北入口，是一片爛漫桃林，喻示人們由此口穿出即為洞天之外。

五、老年公寓特點(diǎn)

私密性：老年人需要一個(gè)屬于自己，不擾的空間；

社會(huì)交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會(huì)交往的公共空間；

可選擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力；

標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動(dòng)上的方便；

安全感和安全性：為活動(dòng)能力減退的老年人提供活動(dòng)的安全性，使他們有安全感；

可達(dá)性和易操作：供老年人活動(dòng)的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無(wú)障礙）。常用設(shè)施（如門、窗、家電）應(yīng)易于操作；

適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)常活動(dòng)；

適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽(tīng)力已經(jīng)減退的老年人的活動(dòng)；

環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)有一定的地域風(fēng)情，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生；

尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

六、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施

住宅區(qū)和活動(dòng)區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；

建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；

居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音少；

設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；

處理好合設(shè)或鄰近的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活；

基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；

醫(yī)療保健中心應(yīng)有一定規(guī)模力量，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。

七、老年住宅公共交往空間

第8篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

一、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園與公共

文化服務(wù)融合發(fā)展可行性分析

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)期以來(lái)被認(rèn)為是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚地，是促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推力，是經(jīng)濟(jì)價(jià)值生產(chǎn)的地方。而公共文化服務(wù)在一般的概念中是由政府推行的、公益的、供民眾免費(fèi)享用的文化生產(chǎn)。兩者似乎沒(méi)有必然聯(lián)系，但是在理論和實(shí)踐的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園作為城市新興空間，不同于一般產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的空間性質(zhì)，以及公共文化服務(wù)領(lǐng)域的空間轉(zhuǎn)向都為二者的互融提供了具有可行性的基礎(chǔ)。

（一）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園具有經(jīng)濟(jì)和文化雙重屬性

我國(guó)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)端于2003年的文化體制改革，通過(guò)將文化區(qū)分為公益性文化事業(yè)和經(jīng)營(yíng)性文化產(chǎn)業(yè)，厘清了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新經(jīng)濟(jì)門類的發(fā)展制度和認(rèn)識(shí)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園萌芽，主要是一種自發(fā)性的藝術(shù)家群體和創(chuàng)意工作者的群體集聚，一般是對(duì)廢棄的舊工業(yè)廠房或臨近街區(qū)進(jìn)行改造，變成工作室和住處，別樣的空間氛圍和藝術(shù)氣息不但吸引了圈內(nèi)的同伴，更吸引了不少市民和游客，形成獨(dú)特的空間樣態(tài)。如北京的798和上海的田子坊等。此后，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量和產(chǎn)值獲得了極大的提升，全國(guó)各地文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）建設(shè)數(shù)量從2008年的586個(gè)猛增到2012年的1167個(gè)，產(chǎn)值從1700億元增長(zhǎng)到3800億元。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園有助于企業(yè)之間形成互動(dòng)，促進(jìn)信息和知識(shí)的交換，激發(fā)創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)，降低中小企業(yè)進(jìn)入門檻，從而增進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力和活力。但是在過(guò)于重視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)濟(jì)功能的時(shí)候，往往會(huì)忽視一個(gè)事實(shí)，那就是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個(gè)創(chuàng)意工作者和藝術(shù)家群體聚集之地，同樣具有一種獨(dú)特的文化氛圍，而這正是創(chuàng)意生產(chǎn)不可或缺的。因此文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間性質(zhì)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)既具有經(jīng)濟(jì)屬性，又具有文化屬性。

（二）公共文化服務(wù)空間轉(zhuǎn)向

黨的十提出我國(guó)到2020年基本建成公共文化服務(wù)體系的戰(zhàn)略目標(biāo)。公共文化服務(wù)體系建設(shè)水平已經(jīng)成為衡量中國(guó)小康社會(huì)的重要標(biāo)志，構(gòu)建現(xiàn)代公共文化服務(wù)體系是深化改革的重要內(nèi)容。

傳統(tǒng)上公共文化服務(wù)的供給都來(lái)自于國(guó)家文化事業(yè)單位，在特定的公共文化空間中進(jìn)行文化生產(chǎn)，再由市民主動(dòng)到這些空間中來(lái)消費(fèi)這些文化資源和文化產(chǎn)品。圖書(shū)館、博物館、美術(shù)館、科技館、文化館正是承擔(dān)這樣一個(gè)公共文化產(chǎn)品生產(chǎn)和享受的傳統(tǒng)空間。整體來(lái)看，經(jīng)過(guò)10來(lái)年的發(fā)展，基本公共文化服務(wù)設(shè)施已經(jīng)有了一定的規(guī)模，服務(wù)水平也有了較大的提高，但公共文化服務(wù)體系建設(shè)還處于起步階段，特別是公共文化服務(wù)內(nèi)容還不夠豐富，管理模式和產(chǎn)品還缺乏系統(tǒng)化的創(chuàng)新機(jī)制和手段。與此同時(shí)，人們對(duì)以文化為代表的精神文明的要求更為多元，對(duì)公共文化服務(wù)的要求越來(lái)越高，這就需要政府管理者擁有更廣闊的理論視野和大膽創(chuàng)新的實(shí)驗(yàn)精神。

公共文化服務(wù)具體落地，還涉及市民社會(huì)文化生活和城市文化空間拓展的問(wèn)題。傳統(tǒng)的公共文化活動(dòng)空間已經(jīng)越來(lái)越難以滿足大眾的需求，必須尋找或重建新的文化空間。這種文化空間重建的前提正是基于公私界限重新勘定、分隔的總體事實(shí)；重建的條件是空間功能的重新定位，即文化空間的“中心”，應(yīng)該從國(guó)家權(quán)力全面支配的單一形式轉(zhuǎn)向國(guó)家、社會(huì)、市場(chǎng)、個(gè)體多中心主體。近年來(lái)，我國(guó)城市公共文化服務(wù)建設(shè)的重心逐步下移，更加重視面向社區(qū)、面向文化資源共建和共享。以著名的空間研究思想家列斐伏爾的理論來(lái)看，“空間生產(chǎn)”的本質(zhì)是一種社會(huì)關(guān)系的再生產(chǎn)，當(dāng)社會(huì)關(guān)系的再生產(chǎn)出現(xiàn)一種多元主體協(xié)作的模式趨向時(shí)，也必將生產(chǎn)出新的空間。從這個(gè)意義上看，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園正是一種政府、市場(chǎng)、企業(yè)、社區(qū)民眾等多元主體充分互動(dòng)、博弈的獨(dú)特城市空間，可以進(jìn)行公共文化的生產(chǎn)及實(shí)踐。

二、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和公共文化

服務(wù)互融發(fā)展機(jī)遇

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和公共文化服務(wù)互融發(fā)展是建立在當(dāng)下多學(xué)科學(xué)術(shù)研究前沿成果之上的創(chuàng)新路徑，其機(jī)遇和可能性來(lái)自于對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園上一個(gè)發(fā)展階段產(chǎn)生問(wèn)題的反思，以及公共文化服務(wù)體系建設(shè)進(jìn)入深化階段，對(duì)新的城市文化空間和新的公共文化服務(wù)產(chǎn)品需求的尋求和滿足。

（一）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園單一的地產(chǎn)租賃經(jīng)濟(jì)模式難以為繼

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)由于牽涉到用地審批或土地性質(zhì)變更，因此通常與政府推動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力和決心息息相關(guān)。為了吸引開(kāi)發(fā)商投資園區(qū)建設(shè)，往往存在一定程度上的土地租賃優(yōu)惠政策。這個(gè)由政府補(bǔ)貼而讓渡的地租價(jià)差，往往成為短期盈利導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)商借以牟利的投資動(dòng)機(jī)。這就造成在全國(guó)出現(xiàn)了大量跟風(fēng)建設(shè)的文化創(chuàng)意園。其投資者和經(jīng)營(yíng)者很多并不具備文化創(chuàng)意企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，也沒(méi)有相關(guān)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，或者根本就是將其作為一個(gè)商業(yè)租賃地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行操作。這也正是業(yè)界和學(xué)界對(duì)大多數(shù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園集聚效應(yīng)缺失、商業(yè)導(dǎo)向嚴(yán)重等問(wèn)題進(jìn)行批判的來(lái)由。

隨著問(wèn)題的顯現(xiàn)和反思聲音的擴(kuò)大，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園慢慢回歸到理性期，政府對(duì)園區(qū)的認(rèn)定越來(lái)越嚴(yán)格，而不斷跟進(jìn)的理論研究也使得社會(huì)對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的理解趨于深化，開(kāi)始思考如何在簡(jiǎn)單的物業(yè)出租之外真正激活“集聚”效應(yīng)，在園區(qū)運(yùn)營(yíng)中通過(guò)主動(dòng)營(yíng)造創(chuàng)意生態(tài)獲得可持續(xù)發(fā)展途徑。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，開(kāi)始更加重視自身的文化創(chuàng)意氛圍建設(shè)，注重創(chuàng)意生態(tài)和創(chuàng)意網(wǎng)絡(luò)的營(yíng)造。根據(jù)對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律的深化認(rèn)識(shí)，不僅考慮創(chuàng)意生產(chǎn)者的集聚問(wèn)題，更考慮創(chuàng)意產(chǎn)品的受眾集聚問(wèn)題。這就使得園區(qū)的經(jīng)營(yíng)者需要重新明確和定位自己的工作目標(biāo)，即一方面需要為入駐企業(yè)做好服務(wù)，另一方面需要以城市為目標(biāo)，為市民或者潛在的消費(fèi)者做好服務(wù)。就目前園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，大多數(shù)園區(qū)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到園區(qū)作為創(chuàng)意企業(yè)的集聚地，除了具有物理空間上臨近的優(yōu)勢(shì)之外，更應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)上重新思考。越來(lái)越多園區(qū)運(yùn)營(yíng)者開(kāi)始將自己視為一個(gè)平臺(tái)，為企業(yè)提供孵化、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、投融資輔導(dǎo)等增值服務(wù)，而把園區(qū)作為城市公共文化空間來(lái)認(rèn)知的還不多。隨著后工業(yè)時(shí)代消費(fèi)者與生產(chǎn)者之間關(guān)系的不斷演進(jìn)，消費(fèi)者作為生產(chǎn)者的角色日益凸顯，公共文化服務(wù)將成為園區(qū)提升知名度，增進(jìn)消費(fèi)與生產(chǎn)循環(huán)、互促活力的重要路徑。

（二）公共文化服務(wù)體系的深化也需要新的文化空間

新的文化產(chǎn)品創(chuàng)作和供給，離不開(kāi)新的文化活動(dòng)空間。尤其是納入市場(chǎng)和社會(huì)的公共文化生產(chǎn)主體之后，原有公共文化空間的意涵和概念有了突破。公共文化服務(wù)的深化來(lái)自于人們對(duì)多樣性文化產(chǎn)品的需求。目前中國(guó)傳統(tǒng)意義上的公共文化場(chǎng)館和公共文化機(jī)構(gòu)建制于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代文化事業(yè)建設(shè)的語(yǔ)境，立足點(diǎn)還是為市民提供滿足基本需要的公共文化產(chǎn)品和服務(wù)，具有主流性和經(jīng)典性的特征，多樣性和時(shí)代性較為欠缺。隨著時(shí)代的發(fā)展和認(rèn)識(shí)的提升，從“文化經(jīng)濟(jì)”的“文化屬性”入手，公共文化服務(wù)依托文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)特空間發(fā)展新的形式則成為可能。另外，從文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物理空間來(lái)看，其文化屬性則表現(xiàn)得更為直觀。舊廠區(qū)依附型、舊城改造型、大學(xué)依托型、新區(qū)依附型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園都具有獨(dú)特的氣質(zhì)，往往帶有城市文化的記憶，建筑和街道肌理都具有獨(dú)特的文化內(nèi)涵，它們?cè)诳臻g形態(tài)的文化屬性本身就強(qiáng)烈吸引著后工業(yè)城市的市民和消費(fèi)者。大學(xué)依托型和新區(qū)依附型的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，則體現(xiàn)著強(qiáng)烈的創(chuàng)新文化特質(zhì)。在公共文化服務(wù)體系深化建設(shè)的語(yǔ)境下，善加利用此空間的公共文化服務(wù)生產(chǎn)功能，將成為新的路徑。

三、政策建議

從全球最新的研究成果和國(guó)際共識(shí)來(lái)重新審視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將其看作是后工業(yè)城市新興的經(jīng)濟(jì)空間和文化空間，為我們重新理解文化經(jīng)濟(jì)、公共文化服務(wù)打開(kāi)了思路。而這種新思路恰好也因應(yīng)了公共文化事業(yè)發(fā)展多方參與模式的新趨勢(shì)。那么，在這樣一個(gè)新的歷史轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)上，政府可以采取哪些措施來(lái)主動(dòng)激勵(lì)這種融合發(fā)展呢？

一是鼓勵(lì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)專門的公共文化空間，打造獨(dú)特的園區(qū)文化生態(tài)，促進(jìn)城市物理空間重構(gòu)。文化經(jīng)濟(jì)是一種非常特殊的經(jīng)濟(jì)樣態(tài)，不是簡(jiǎn)單的空間地理上的聚合，就能產(chǎn)生創(chuàng)意，也不是簡(jiǎn)單地給予地租補(bǔ)貼就能夠幫助到創(chuàng)意企業(yè)的存活、發(fā)展。事實(shí)上，文化經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)跟人的體驗(yàn)、情緒和主觀感受密切相關(guān)的后工業(yè)經(jīng)濟(jì)樣態(tài)。因此，在園區(qū)中鼓勵(lì)建設(shè)有特色的公共文化空間，看起來(lái)不是直接的經(jīng)濟(jì)行為，但卻是符合文化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)規(guī)律的空間生產(chǎn)機(jī)制。在國(guó)外關(guān)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚的研究當(dāng)中，園區(qū)中文化生態(tài)的營(yíng)造是一個(gè)非常重要的促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的手段。而文化生態(tài)的建構(gòu)要求多元主體均能在園區(qū)當(dāng)中形成某種聯(lián)結(jié)和互動(dòng)。公共文化空間的有意打造，對(duì)于園區(qū)來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)文化生態(tài)的涵養(yǎng)池，它以看上去與市場(chǎng)交換無(wú)關(guān)的公共文化產(chǎn)品的生產(chǎn)，吸引了更多的人群聚集到文化園區(qū)，增強(qiáng)了文創(chuàng)企業(yè)與民眾的互動(dòng)，涵養(yǎng)了園區(qū)的文化氛圍，從而也將吸引更多的文創(chuàng)企業(yè)和創(chuàng)意社群來(lái)到園區(qū)，增強(qiáng)園區(qū)持續(xù)發(fā)展的活力。

而從城市物理空間的重塑來(lái)看，文化創(chuàng)意園區(qū)的特色公共文化空間是原來(lái)傳統(tǒng)的工業(yè)城市所不具備的空間形態(tài)。這種新的空間形態(tài)的生產(chǎn)將重塑城市的物理空間。政府鼓勵(lì)文創(chuàng)園區(qū)進(jìn)行特色公共文化空間的營(yíng)造也將是創(chuàng)意城市建設(shè)的重要途徑和手段。例如深圳華僑城OCT-LOFT中將舊倉(cāng)庫(kù)改造的OCAT當(dāng)代藝術(shù)館長(zhǎng)年面向公眾舉辦高學(xué)術(shù)性、純公益性的展覽，一方面對(duì)國(guó)內(nèi)藝術(shù)社群形成磁吸力和影響力，另一方面也塑造了園區(qū)高端文化品格的品牌，持續(xù)吸引更多業(yè)界有影響力的文創(chuàng)企業(yè)入駐，甚至在這里誕生了中國(guó)著名的創(chuàng)客空間“柴火空間”；吸引了深港城市＼建筑雙城雙年展總策展人的目光，園區(qū)接連成為第一、第二屆雙年展的主展場(chǎng)。不僅宣傳了園區(qū)空間構(gòu)造的獨(dú)特性，也為深圳創(chuàng)意城市的建設(shè)奠定了重要的基礎(chǔ)。

二是政府應(yīng)鼓勵(lì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)文化節(jié)慶活動(dòng)，豐富公共文化活動(dòng)產(chǎn)品的同時(shí)促進(jìn)市民文化消費(fèi)和企業(yè)的創(chuàng)意迭代。舉辦公共文化活動(dòng)，對(duì)于營(yíng)造人流、提升知名度、聚集人氣、建構(gòu)生產(chǎn)和消費(fèi)密切互動(dòng)的生態(tài)鏈都極為重要。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可展示創(chuàng)意產(chǎn)品，讓創(chuàng)意者與居民、消費(fèi)者互動(dòng)，通過(guò)話題關(guān)注，文化主題聚集，吸引民眾逛創(chuàng)意市集和參觀園區(qū)中的畫(huà)廊、展覽，在園區(qū)中進(jìn)行餐飲消費(fèi)、文創(chuàng)產(chǎn)品消費(fèi)、手工體驗(yàn)消費(fèi)，增進(jìn)消費(fèi)者與創(chuàng)意工作者的交流，促進(jìn)其優(yōu)秀創(chuàng)意品牌得到成本很低而效果直接的推廣。

三是以融合發(fā)展的思路，鼓勵(lì)主題性或由工業(yè)遺址改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為城市新型文化地標(biāo)，促進(jìn)旅游和休閑經(jīng)濟(jì)的同時(shí)重塑文化身份與認(rèn)同。以一種融合發(fā)展的眼光，鼓勵(lì)支持由歷史工業(yè)遺址改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展為城市文化地標(biāo)，從文化觀光休閑的角度促使園區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)化的空間設(shè)計(jì)、旅游導(dǎo)覽設(shè)計(jì)，吸引大量文化旅游的觀光客、消費(fèi)者，提供一個(gè)新型文化休閑的去處，提升園區(qū)的知名度，帶動(dòng)城市旅游經(jīng)濟(jì)，為城市在全球競(jìng)爭(zhēng)的“文化轉(zhuǎn)向”時(shí)代，重塑文化身份，增進(jìn)市民的文化認(rèn)同奠定基礎(chǔ)。為此，政府應(yīng)該首先對(duì)具備這種文化觀光旅游潛力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)做好摸底調(diào)查，對(duì)于那些有多重旅游資源優(yōu)勢(shì)的，例如位于市中心、交通要道、有海港水域資源等地域便利的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，要做好文化觀光服務(wù)的輔導(dǎo)、補(bǔ)助、補(bǔ)貼，鼓勵(lì)它們舉辦更多吸引民眾和游客的公共文化活動(dòng)。

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第9篇：物業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)范文

數(shù)百萬(wàn)中外游客云集洛陽(yáng)，讓這座“千年”更顯繁華。而位于該市e河區(qū)啟明北路和310國(guó)道交叉處的洛陽(yáng)通河農(nóng)副產(chǎn)品物流園區(qū)（簡(jiǎn)稱通河園區(qū)）的熱鬧景象卻也不輸于市區(qū)。前來(lái)交易的車輛排成了長(zhǎng)龍，堆得小山樣的冬瓜在明媚的陽(yáng)光下泛著白光，青翠碧綠的黃瓜使人垂涎欲滴，瑪瑙般的西紅柿玲瓏剔透……

園區(qū)總經(jīng)理閆安徽對(duì)記者說(shuō)，通河園區(qū)是南菜北調(diào)、東菜西輸?shù)闹匾⒌兀竭@里經(jīng)營(yíng)的客商來(lái)自山東、安徽、四川、陜西、山西、河北、內(nèi)蒙古、甘肅、湖北、海南、浙江、云南、上海等省（市、區(qū)）以及河南本省的鄭州、焦作、三門峽、平頂山、南陽(yáng)、濟(jì)源、周口等城市。

洛陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄭金丁就是一個(gè)典型的代表人物，他系河南省南陽(yáng)市鎮(zhèn)平縣侯集鎮(zhèn)人，從1992年起就在洛陽(yáng)經(jīng)營(yíng)蔬菜。他一開(kāi)始在洛陽(yáng)市西工蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，1996年西工蔬菜批發(fā)市場(chǎng)被取締后，轉(zhuǎn)入中原蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。2013年，中原蔬菜批發(fā)市場(chǎng)被取締，他才來(lái)到通河園區(qū)發(fā)展。他經(jīng)營(yíng)的蔬菜有100多個(gè)品種，是洛陽(yáng)市蔬菜品種最全、交易數(shù)量最大的批發(fā)商戶之一，年交易額達(dá)到3000萬(wàn)元左右，日交易量最大時(shí)達(dá)到54萬(wàn)元。像鄭金丁這樣的大戶在通河有10多家，分別來(lái)自河南的南陽(yáng)、平頂山、洛陽(yáng)市洛龍區(qū)的李樓鄉(xiāng)以及安徽等處。鄭金丁一年四季都有蔬菜經(jīng)營(yíng)，他在山東、云南、四川、海南、內(nèi)蒙古、陜西、山西、甘肅等省份都派人常年駐扎進(jìn)行聯(lián)系，以精、細(xì)、特菜和反季節(jié)蔬菜經(jīng)營(yíng)為主。除此之外，鄭金丁還在通河園區(qū)經(jīng)營(yíng)一個(gè)干果調(diào)味品商行和一個(gè)凍品海鮮商行。他告訴記者說(shuō)：“我從事蔬菜經(jīng)營(yíng)以來(lái)，從未做過(guò)坑害消費(fèi)者的事。蔬菜關(guān)乎人們餐桌上的安全，作為一個(gè)商人，我們不僅要講誠(chéng)信，更要憑良心！”

金老三，安徽省阜陽(yáng)市臨泉縣崔寨鄉(xiāng)人。通河園區(qū)自開(kāi)業(yè)以來(lái)，他就帶著全家7口人來(lái)這里經(jīng)營(yíng)蔬菜。他有兩輛卡車，每年經(jīng)營(yíng)蔬菜3000余噸。他的經(jīng)營(yíng)模式是從產(chǎn)地運(yùn)過(guò)來(lái)直銷，一般都從湖北、安徽、山東、山西、河北等省份拉菜。

李前進(jìn)，河南焦作孟州市城伯鄉(xiāng)人，系城伯鄉(xiāng)人吳寨村前進(jìn)蔬菜專業(yè)合作社的社長(zhǎng)。社內(nèi)有村民70余戶，土地300多畝，用來(lái)種植苦瓜、黃瓜、西紅柿、絲瓜等無(wú)公害大棚蔬菜。他每天都要向通河園區(qū)運(yùn)送蔬菜300多箱，16000斤左右，價(jià)值2萬(wàn)多元。合作社的村民每戶年收入都在6萬(wàn)元以上。他對(duì)記者說(shuō)：“通河市場(chǎng)環(huán)境非常好，沒(méi)有人亂收費(fèi)，沒(méi)有人故意刁難，更沒(méi)有人克扣我們的錢財(cái)！”

在通河園區(qū)，李前進(jìn)只是一個(gè)縮影，像他這樣的商戶比比皆是。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，有近千名附近的村民在通河發(fā)了蔬菜財(cái)。

張開(kāi)臣，洛陽(yáng)市e河區(qū)東關(guān)人，專門在通河市場(chǎng)做土豆與洋蔥生意，每年?duì)I業(yè)額達(dá)7000萬(wàn)元。

李長(zhǎng)運(yùn)，今年38歲，安徽省阜陽(yáng)市臨泉縣高塘鄉(xiāng)李大寨村人。他于20年前來(lái)洛陽(yáng)做蔬菜批發(fā)生意，先后在洛陽(yáng)的中原菜市場(chǎng)、李樓菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)大蒜與生姜，通河園區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)他帶領(lǐng)4個(gè)孩子和老婆過(guò)來(lái)了。李長(zhǎng)運(yùn)的生意做得風(fēng)生水起，平均每天賣出大蒜3噸，交易額1.2萬(wàn)元；生姜5噸，交易額3萬(wàn)元。目前，他不但買了汽車，還在洛陽(yáng)市買了兩套房子。在通河市場(chǎng)，像李長(zhǎng)運(yùn)這樣的安徽臨泉縣老板還有20多個(gè)。

河南省汝州市民王玉現(xiàn)在通河園區(qū)開(kāi)業(yè)初期就來(lái)了，他以經(jīng)營(yíng)雜菜為主。4月21日下午，記者在通河園區(qū)采訪時(shí)，王玉現(xiàn)的5000斤蔬菜已經(jīng)賣了大半，車上只剩下大蔥、蒜苗和香菜和菠菜四個(gè)品種。當(dāng)天上午因?yàn)橄掠辏藘r(jià)遛了下來(lái)，頭天還是1.8元一斤的大蔥，當(dāng)天成了1.5元一斤，頭天還是1.2元一斤的蒜苗，當(dāng)天成了1元一斤。他說(shuō)，菠菜在幾天前還是1.3元一斤，當(dāng)天成了0.5元一斤。

記者在通河園區(qū)西頭采訪，發(fā)現(xiàn)一位50多歲的安姓大姐買了一三輪車的蔬菜準(zhǔn)備離去。記者上前詢問(wèn)她，這些是批發(fā)回去賣的還是自己用的。她笑著說(shuō)，她是洛陽(yáng)市東花壇君河灣建筑工地的廚師，每天都要來(lái)這里購(gòu)買200多斤蔬菜回去做菜使用。記者問(wèn)：“工地附近還有沒(méi)有蔬菜批發(fā)市場(chǎng)？”她說(shuō)：“有是有，但我不愿意到那些地方去買。因?yàn)橥ê訄@區(qū)的蔬菜品種多，價(jià)格便宜，綠色環(huán)保，買了放心！”

位于通河市場(chǎng)A區(qū)11排1號(hào)的洛陽(yáng)信譽(yù)雜糧大米批發(fā)中心也是個(gè)洛陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。老板叫丁建立，是洛陽(yáng)本地人。該中心成立于20年前，雖然其先后在洛陽(yáng)的東花壇和中原蔬菜批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年，但其經(jīng)營(yíng)的雜糧品種也只有6個(gè)。自從該中心搬到通河后，生意如朝陽(yáng)東升，紅紅火火，雜糧以及大米的品種猛增到100多個(gè)，僅豆類就有30多個(gè)品種，日交易額由原來(lái)的不足2萬(wàn)元增加到10多萬(wàn)元。

洛陽(yáng)大張盛德美、丹尼斯、西城量販等連鎖超市，每天都要從通河市場(chǎng)批發(fā)蔬菜10多萬(wàn)斤，以供應(yīng)洛陽(yáng)市民。

洛陽(yáng)市及其周邊地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，但由于缺乏有效的冷藏體系和銷售網(wǎng)絡(luò)以及便捷的配送服務(wù)，全市農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)一直受到制約。通河物流園區(qū)由此應(yīng)運(yùn)而生，旨在打造中原首席、豫西北地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品集散地，提高農(nóng)產(chǎn)品物流效率，保障優(yōu)化生產(chǎn)供應(yīng)，拉動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其主管單位是洛陽(yáng)通河農(nóng)副產(chǎn)品有限公司，該公司于2010年5月10日成立，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元人民幣。董事長(zhǎng)劉長(zhǎng)河先生是洛陽(yáng)有名的實(shí)力派企業(yè)家，市人大代表。通河物流園區(qū)是洛陽(yáng)市人民政府為整合農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)而批準(zhǔn)引進(jìn)的大型農(nóng)批項(xiàng)目，占地556畝，規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平米，總投資約12億元人民幣，2011年列入河南省農(nóng)副產(chǎn)品戰(zhàn)列儲(chǔ)備重點(diǎn)工程，同年列為洛陽(yáng)市“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目。其規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施有三層商鋪1800套，24座交易大棚，10萬(wàn)平方米配套倉(cāng)庫(kù)，4萬(wàn)噸冷庫(kù)。與其配套的設(shè)施有電子商務(wù)中心、電子結(jié)算中心、物流配送中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、監(jiān)控中心、商住酒店、綜合辦公樓等。通河園區(qū)是一個(gè)集市場(chǎng)、水果、水產(chǎn)、凍品、糧油、副食、調(diào)味、干貨等“業(yè)態(tài)”，和市場(chǎng)交易、冷凍倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、食品加工、檢驗(yàn)檢疫、電子結(jié)算、遠(yuǎn)程商務(wù)、物業(yè)服務(wù)等“功能”于一身的綜合性、一站式、現(xiàn)代化、信息化的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。

通河園區(qū)遠(yuǎn)離工業(yè)集聚地和城市密集圈，緊臨二廣高速及310國(guó)道，距洛陽(yáng)邙山飛機(jī)場(chǎng)不足十分鐘路程，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。

通河園區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)分為三期完成。目前，一、二期工程已經(jīng)竣工并投入使用，主要基礎(chǔ)設(shè)施有三層商鋪420套，交易大棚20座，服務(wù)區(qū)商鋪39間，配套倉(cāng)庫(kù)3萬(wàn)平方米，恒溫冷庫(kù)5000平方米，小型冷庫(kù)75個(gè)，道路硬化4.5萬(wàn)平方米，以及配套的電子商務(wù)中心、電子結(jié)算中心、物流配送中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、監(jiān)控中心、綜合辦公樓等，已經(jīng)初步形成較為完備的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理體系。該市場(chǎng)的三期工程已經(jīng)于2014年3月動(dòng)工，預(yù)計(jì)在2015年12月竣工。

劉長(zhǎng)河先生告訴記者，通河園區(qū)自2013年1月試營(yíng)業(yè)以來(lái)，已經(jīng)入駐商戶1100余家，入住率為98%，日市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)量為2000余噸，日均交易額為1500萬(wàn)元人民幣，年吞吐量為150萬(wàn)噸。

通河公司于2013年成為全國(guó)城市農(nóng)貿(mào)中心聯(lián)合會(huì)的“常務(wù)理事”單位后，先后榮獲全國(guó)農(nóng)批市場(chǎng)行業(yè)“百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)”、全國(guó)綜合類農(nóng)批市場(chǎng)“五十強(qiáng)市場(chǎng)”和“保障城鄉(xiāng)供應(yīng)全國(guó)優(yōu)秀市場(chǎng)”稱號(hào)；2014年被河南省授予“十強(qiáng)市場(chǎng)”、“文明誠(chéng)信市場(chǎng)”稱號(hào)；2013年春被洛陽(yáng)市授予“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)”，2014年又榮獲洛陽(yáng)市“文明誠(chéng)信市場(chǎng)”稱號(hào)；2013年12月被河南省列為“農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”、“批零對(duì)接”與“電子商務(wù)創(chuàng)新”項(xiàng)目試點(diǎn)單位；2014年3月當(dāng)選為洛陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位。

通河公司為構(gòu)筑豫西地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品安全穩(wěn)定工業(yè)的“護(hù)城河”，借助“三個(gè)試點(diǎn)”的有利契機(jī)，投資5700萬(wàn)元完善市場(chǎng)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展“電子商務(wù)、電子結(jié)算、批零對(duì)接（公益配送）和檢驗(yàn)檢測(cè)”戰(zhàn)略。如今，該公司正式開(kāi)通了“通河商務(wù)網(wǎng)站”和“400免費(fèi)訂購(gòu)熱線”，實(shí)現(xiàn)了資源共享，近遠(yuǎn)程配送，網(wǎng)上交易；完成了銀行卡與通河會(huì)員卡聯(lián)網(wǎng)結(jié)算系統(tǒng)對(duì)接。市場(chǎng)業(yè)務(wù)正在穩(wěn)步向生產(chǎn)源頭和零售終端同步延伸，先后與當(dāng)?shù)?0家農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)合作社與基地建立了供銷關(guān)系，在洛陽(yáng)市區(qū)內(nèi)建立了20家便民菜店，先期訂購(gòu)便民直通車30輛，有效平抑了市場(chǎng)物價(jià)，方便了社區(qū)市民消費(fèi)。該公司在洛陽(yáng)市農(nóng)業(yè)局地指導(dǎo)下，成立了檢驗(yàn)檢測(cè)中心，對(duì)進(jìn)出市場(chǎng)的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量全程實(shí)施監(jiān)控，完善了貨源追溯功能機(jī)制，有效地保障了豫西地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的安全供應(yīng)。提前進(jìn)入現(xiàn)代化、信息化、規(guī)范化、規(guī)模化運(yùn)營(yíng)之列，為實(shí)現(xiàn)年交易額120億元、利稅1億元、企業(yè)利潤(rùn)3.5億元的目標(biāo)創(chuàng)造了條件。

通河園區(qū)成立以來(lái)，堅(jiān)持“讓商戶發(fā)財(cái)、求生存發(fā)展”的宗旨，以“服務(wù)洛陽(yáng)、服務(wù)三農(nóng)”為己任，堅(jiān)持以道德和責(zé)任做好農(nóng)產(chǎn)品安全供應(yīng)這個(gè)天大的事情；講良心，守誠(chéng)信，為百姓，承擔(dān)了洛陽(yáng)及周邊地區(qū)70%以上的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，交易量、交易額連續(xù)兩年雙居洛陽(yáng)第一。市場(chǎng)內(nèi)匯聚了全國(guó)23個(gè)省（市）、自治區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品，業(yè)務(wù)輻射整個(gè)豫西地區(qū)并進(jìn)入到山西、陜西境內(nèi)，是豫西北地區(qū)名符其實(shí)的“菜籃子”、“米袋子”。

通河園區(qū)上線的蔬菜品種近2000個(gè)，服務(wù)家庭1200余戶，服務(wù)企事業(yè)單位20個(gè)，服務(wù)部隊(duì)3個(gè)、院校3個(gè)，供應(yīng)餐飲企業(yè)16家，擁有三級(jí)批發(fā)商戶21家，通河配送真正走進(jìn)了千家萬(wàn)戶。通河物流有三個(gè)特點(diǎn)，一是更惠民：因?yàn)榕c種植基地、供銷社簽約直供，減少了流通環(huán)節(jié)及損耗、降低了成本――通河的產(chǎn)品以低于其他農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市10%-15%的價(jià)格供應(yīng)市民；二是便民：市民只要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或者400免費(fèi)電話訂購(gòu)，電子商務(wù)信息平臺(tái)會(huì)根據(jù)訂購(gòu)信息自動(dòng)生成采購(gòu)配送指令，通過(guò)集約化分時(shí)配送系統(tǒng)，將農(nóng)產(chǎn)品及時(shí)配送到社區(qū)門店或客戶指定地點(diǎn)；三是更安全：利用冷鏈運(yùn)輸技術(shù)、完善門店網(wǎng)絡(luò)與配送體系，擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品的新鮮周期，憑借園區(qū)對(duì)配送農(nóng)產(chǎn)品的溯源管理全覆蓋和二次檢驗(yàn)檢測(cè)，可做到質(zhì)量追蹤。

劉長(zhǎng)河董事長(zhǎng)信心十足地告訴記者：“洛陽(yáng)通河農(nóng)副產(chǎn)品物流園區(qū)全部建成后，不僅成為帶動(dòng)豫西北地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品大流通的超級(jí)綠色航母，而且在直接或者間接帶動(dòng)周邊地區(qū)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)與食品加工業(yè)發(fā)展的同時(shí)，可安置10萬(wàn)農(nóng)民就業(yè)。屆時(shí)，將會(huì)為服務(wù)洛陽(yáng)百姓、繁榮洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)、維護(hù)洛陽(yáng)穩(wěn)定、促進(jìn)三農(nóng)增收、解決農(nóng)民就業(yè)等作出重要貢獻(xiàn)！”