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第1篇：房地產計劃經濟范文

關鍵詞：園林；景觀設計；方案

Abstract: with the increase of knowledge, real estate landscape will become an important part of the development of quality indispensable. In this paper the ecological attributes of landscape design and the basic requirements, focusing on the implementation of real estate development and landscape design.

Keywords: landscape; landscape design; scheme

中圖分類號： P901 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

1園林景觀設計的生態屬性

園林景觀設計是在傳統園林發展理論的基礎上發展起來,是具有美學、文學與建筑學等相關知識的人對自然環境所進行的有意識改造的策劃過程。具體分析園林景觀設計主要是指在一定的地域范疇內,采用園林藝術對地形種植植物進行特定改造,并營造建筑物等的途徑與方法。園林景觀的生態屬性主要是從人的角度分析,通過在景觀的創意、內涵、視覺方面形成獨特的展現形式與特點,以滿足人們的心理需求。在城市生態系統中,既要有對自然要素的概括,又要突出人工化的要素,只有園林系統可以實現。園林景觀在維護城市整體生態平衡、美化城市景觀方面發揮著重要作用。園林景觀設計的主要目的在于為人類提供理想的生活家園,借助大自然的優勢來實現自我控制與調節。近年來,園林景觀在規劃與設計的過程中,更多的考慮了園林的生態屬性,展現了與大自然和諧共生的基本理念,形成了一種和諧穩定的立體園林群落。

2園林景觀設計的基本要求

園林景觀的設計要注意動靜的統一,這種處理主要表現在水景上,一般水景是作為第四代建筑基本設計理念,已經得到建筑設計單位的認可,并深受居民的喜愛,因此,在居住區綠地規劃與設計的過程中,要突出水景的設計,強調水質與水形,保證居住區內水流的暢通,也就是所謂的活水。這要求設計者在設計水景的過程中,對水的補充、循環、排泄與凈化等問題進行綜合考慮,以保證水景的生態屬性最好以涌泉或者瀑布作為動力,創造水位的高差感,讓水體呈現自然的循環流動,產生涓流或者跌水等動態的水景效果,也可以增加水體與沙石的接觸,以提高水的含氧量。另外,在不同的水體環境中,也可以布置不同的植物和構筑物,比如,蓮花、蘆葦、石頭、長廊、小亭子、花草樹木等,以多種形式來點綴水體,加大景觀的層次性與深度,凸顯出水的靈性與建筑物的韻律,實現人與自然和諧共生的美感屬性。

3地產園林項目設計方案的問題

3.1審視園林景觀方案是否具有良好的整體布局

園林景觀設計單位提交景觀概念性方案或深化方案后,房地產公司有關技術部門應組織資深的專業技術人員對方案進行評審。①最為重要的是要注重園林景觀方案的整體布局,注意其功能分區是否明確合理,項目布局規劃是否滿足市場定位和業主需。②考慮小區整體地形地貌,包括建筑物的造型及地形的高低起伏狀況。③消防路線是否滿足消防驗收要求,景觀路線是否分級處理、合理布局,并滿足居民使用要求。軟景植物和硬景比例是否符合景觀設計任務書的要求。景點分布是否有主次之分,還是平鋪直敘毫無重點。

另外,景觀均好性也是地產景觀設計中不容忽視的布局原則,因為客觀因素的存在,會導致部分樓宇的朝向、方位和環境相對較差,如果不能在布局上做到均好性,就不利于整體布局的安排。

3.2設計是否滿足經濟性原則

房地產景觀建設的投入一方面是為了滿足未來業主的需求；另一方面是為提升樓盤的品質,提高銷售價格。對于是開發商的房地產公司而言,更是注重景觀給他們帶來的經濟效。因此,經濟性原則是成為衡量園林景觀方案是否合理的一個重要標準；也是控制“過度”設計的重要手段。

3.2.1充分利用當地材料。設計師應該充分挖掘該地區的優秀材料,最大限度地將本土化的材料應用于景觀項目之中。本土材料既能降低成本,又盡量避免使用“泊來品”帶來的“水土不服”同時,利用本土材料既能體現當地地域特色和地區風格,又是挖掘當地材料的一項舉措。

3.2.2適度地使用“昂貴”材料。當然,這里說“經濟性原則”指導下的園林景觀設計并非一味地限制、甚至拒絕高檔材料的使用。在那些高消費類別性質的項目及普通項目中的某些重要部位,適當地使用甚至是大量地使用高級材料亦是有必要的。所以,我們應把握整體的設計原則,恰當地使用特定的材料,運用如局部的搭配等手法,真正做到對材料使用的合理性把握。

3.2.3對天然石材和木材控制使用。石材、木材等天然材料是現今廣泛使用的景觀建筑材料。而恰恰因為“天然”,所以此類材料多為綠色環保之無污染材料,但是我們切不可忽視這樣一個原則,即天然材料的資源,如石礦、森林等,由于其形成周期極長,需要的條件亦非常特殊,故而此類資源對人類說來是極其有限的,所以我們對寶貴的自然資源的使用,應采取控制使用的原則,極其小心地限制使用。另外,天然石材和木材的價格也相對比較昂貴,大量使用無疑增加景觀建造的成本,同時也會降低樓盤產品的性價比。而使用一些替代材料也能達到同樣的功能和視覺效果。譬如,用塑木替代天然防腐木,既節約維護成本,又符合生態規律。

3.3設計是否真正貫徹所提出的理念

設計概念的炒作,近幾年已成為許多設計單位及設計師慣用的技倆, 把所謂的概念作為純粹的嘩眾取寵的工具,而概念本身與設計的實際內涵毫無關系也就是說,設計和概念脫節是時有發生的事。因此,技術部門在進行方案評審時要注意這種情況的發生。

3.3.1植物配置方向。在居住區的植物景觀設計中,生態概念是設計師常常提的一個概念,即所謂的生態設計。植物配置設計應充分尊重場地的自然特性,秉承生態優先的原則,避免按“如畫”原則配置的高低錯落的植物群落按“如畫” 配置的植物群落,因為符合大眾對自然的印象,所以被認為是生態的。然而,這種看起來很豐富的人工植物群落很多都不是真正的生態。自然界中植物群落的演替都有其自身的規律。特定的地區都有自己特定自然植物群落。以美學原則為主導來選擇植物、來判斷哪些植物應該在一起,往往容易違背自然和生態規律,隨著時間的推移,其中有些植物會慢慢衰落,或者需要大量的養護成本來維護這種效果。生態主義不能停留在表面的形式和概念上應該是人為過程與自然過程相協調,起到對環境的生態保護作用。

3.3.2硬質景觀方面。硬質景觀一般是指園林建筑和小品等景觀要素。園林建筑與小品應該是觀賞與適用相結合,然而,很多設計師只注重形式上的美觀。很多小品應該強調美觀與功能相結合,這樣才能構筑具有人性化的居住景觀環境。很多設計師為追求大氣、好看、氣派( 如大廣場、大人工湖等),只注重表面形式的美觀而忽視景觀小品或建筑的使用功能“地產景觀”是為小區居民服務的,不能只圖一時的好看、氣派而忽略用戶的真正需要。忽略人性化的景觀不能長久,且消費者欣賞水平越來越高,更多的是強調觀賞性與實用性相結合的景觀。這需要設計師對市場不同人群的需要有充分的了解。星河灣沒有大廣場、大湖泊,雖然水景很多,但采用的是點式水景設計,分布均勻且結合各種使用功能一起設計,投入不多,但處處是景,美觀且實用,充分體現人性化設計原則。地產景觀與自然景觀城市景觀不同,它更多的是服務于小區人群,如果景觀功能只是停留在觀賞層面是不夠的,還應該滿足人群對景觀空間的參與要求,即景觀與人的互動。還有一種現象是景觀建筑和小品過分承擔文化宣傳的歷史責任,背離其作為一種功能性空間營造手段的基本屬性。特別是小區雕塑和景墻(如浮雕景墻),這種情況也需要避免。因為地產景觀環境的服務對象是該小區居民,更多的是要滿足其使用要求和舒適性。

4施工圖的審查

園林景觀設計單位提交施工圖后,房產公司技術部門應當組織相關專業的工程師,對施工圖進行審查。施工圖會審首先從成本角度審查施工圖設計是否合理。筆者曾經審查很多施工圖,發現很多設計單位對施工圖設計存在著不合理的地方。譬如,將一般的小區人行路的路面的基層做成300厚C30標號的混凝土,這是施工圖方面典型的過度設計,造成很不必要的浪費。園林景觀中存在大量管線各類管線,比如,給水、消防、排污、雨水、暖氣、天然氣、強電、弱電等管線。審查這類問題時,主要看各種管線交叉部位是否能布置合理,各種管線是否發生沖突。設計管線找坡、建筑找坡與實際情況是否能夠滿足要求,管線施工完成后,對周邊相應的功能區間的合理使用是否有影響、各類管線的管徑都超大使用等。

5結語

景觀設計需要與地產樓盤的整體規劃、建筑物的基本風格,以及企業文化進行配合使用。景觀設計的宗旨與目標在于實現人與自然的和諧共生,同時,也能夠較好地促進生態平衡。因此,在地產園林景觀方案設計的過程中,要充分突出人與自然的和諧關系,為人們營造一種綠色生態的居住空間,更好的展現出“以人為本”的綠色環保設計理念。

參考文獻

[1]姬曉娜；城市生物多樣性保護的景觀規劃途徑[J]；城市問題；2006年06期

第2篇：房地產計劃經濟范文

關鍵詞：房地產；園林景觀工程；規劃；設計

中圖分類號：K928.73 文獻標識碼：A

前言

房地產開發，特別是商業住宅的開發，已經成為我國目前經濟發展中及至今后的一大熱點。商業住宅開發對于社會和人民來說，具有積極的意義。中國的住宅開發經歷了幾個截然不同的發展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個經歷與西方國家的住宅發展相比，具有很大的差異，真正的商業住宅區的開發，是在改革開放之后，住宅進入商品化階段的產物，因此時間相當短暫，在發展水平上與西方國家，特別是房地產業已經發展到高度成熟階段的美國這類國家之間存在著一定的差距。

根據對景觀設計的界定，居住區景觀設計可分成二種:一種在建筑設計之前直接參與居住區的景觀規劃設計，以景觀的方式對居住區規劃起到一定的限定，為之后的建筑設計，具體的景觀設計起到統一協調的作用;另一種，也是當前比較普遍的一種，景觀設計師進行居住區景觀設計時，規劃與建筑已經定稿，可改變的東西已經很少，景觀設計只是在限定的空間中發揮。

1 居住區規劃設計的重要技術經濟指標

解讀居住區規劃設計一般需掌控以下幾項技術經濟指標:小區總規劃用地面積；居住戶數；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會所、居委會及物業管理用房；住宅層數；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地；綠地率:居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率(%)；汽車泊位數:室內、室外；戶均汽車泊位數；自行車停車位；日照間距系數:根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問題

園林設計的創意在房地產項目的開發過程中是至關重要的，一個好的創意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術壽命。因此，我們在房地產項目中做園林設計方案時，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區明確，根據項目的市場定位、業主的需求取向進行布局規劃。把外部空間環境劃分成不同的區域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區領域空間、鄰里領域空間、小組人群領域空間、家庭領域空間、個人領域空間等，由此呈現出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內、由表及里、由動到靜、由公共性質向私有性質漸進的過程：其次，要考慮小區整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉曲勝直，以及廣場易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區居民們能更好地享受環境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時可以制約外界的穿越性活動，保證小區住戶生活環境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區的規劃布局，應綜合考慮路網結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統及空間環境的內在聯系，構成一個完善的相對獨立的有機整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規模相對應的公共活動中心，方便經營、使用和社會化服務，合理組織人流、車流，有利安全防衛，構思新穎，體現地方特色。

3.2 幼兒園及中小學校布置應保證學生就近上學，不應穿越鐵路于線、廠礦生產區、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時減少學校本身對居民的影響。托幼一般宜獨立設置在靠近綠地，環境安靜，接送方便。

3.3 空間環境中建筑應體現地方風格，突出個性，群體建筑與空間層次應在協調中求變化。合理設置公共服務設施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾，精心設置建筑小品，豐富與美化環境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結合安排，公共活動空間的環境設計，應處理好建筑道路、廣場院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關系。

4 園林植物景觀配置問題

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應該凸顯出其中蘊藏的具有統一主題的深刻的文化內涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當地鄉土樹種，突出當地特有的植物景觀，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當地樹種，適應性強，便于后期管理，減少維護成本。

5 住宅景觀的未來發展

人類的需求是多方面和復雜的.根據社會發展的不同水平，人類需求的重點也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環境加重了人們生理和心理上的負擔，以自然美為主要的塑造對象的園林藝術，也自然地順應了這一潮流。這種情況造成了發達國家和發展中國家在住宅區的開發需求上的差異，根據瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級的自尊需求和自我需求發展，發達國家地區人口的需求已經完成了基本的需求，在住宅方面轉為注重交往，自尊和自我實現層面，而大部分的發展中國家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國作為一個經濟高速發展的發展中國家，住宅規劃的需求開始從發展中國家的模型開始向發達國家的模型轉化。

結束語

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設計則必須一絲不茍、有條有理地進行。對于住戶，住宅區景觀環境首先是一處可供使用的公共場所。這種公共場所既可向住戶提供開放的公共活動場地，也可滿足住戶個人的私密空間需求。住區公共場所不僅可以通過綠化的環境、美化小品設施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設施齊備的軟質和硬質活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創造和諧融洽的社區氛圍。

參考文獻

[1]李征.園林設計[M].氣象出版社，1999.

第3篇：房地產計劃經濟范文

其實，虛擬經濟和泡沫經濟這兩者在市場經濟條件下都是不可避免的現象。只要我們搞市場經濟，虛擬經濟就必然要有一定的發展，其中最典型的是股票溢價發行。溢價正常可以支持真實經濟發展，保護投資人利益；溢價過高必然會導致過高的經濟風險。只要出現經濟結構失衡的可能性，某些部門有過高的盈利水平或者預期，在逐利的現代金融工具的支持下，資源就會過多地涌入這些部門，從而經濟泡沫就有可能出現。如前些年社會資源都被房地產部門的高盈利預期所吸引，現代制造活動和服務業反而因為盈利預期過低而缺少投入的動力。

去杠桿化

破除壟斷倡導實體經濟競爭

為了把從房地產為主的虛擬經濟中轉移出來的社會資源尤其是資金，通過政策措施引導到實體經濟領域，堅定地發展有市場需求的先進制造業和現代服務業，堅定地支持解決社會就業的中堅力量即“中小微”企業的發展，我們首先需要把握的是如何界定“實體經濟”的內含和邊界問題。

什么是實體經濟？實體經濟不是傳統上僅僅指物質的、精神的產品和服務的生產、流通等經濟活動，即不完全是包括農業、工業、交通通信業、商業服務業、建筑業等物質生產和服務部門（如教育、文化、知識、信息、藝術、體育等精神產品的生產和服務部門）。相對應的，虛擬經濟也不是僅僅集中在人們通常理解的金融業，包括房地產業、體育經濟、藝術和耐用品收藏業等在內的一切可以用于炒作的經濟活動特征，雖然并不簡單地表現為以錢生錢，但它們也不能完全歸入實體經濟范疇。即便是金融業，像直接為商品和服務生產活動提供支持的低負債的金融活動，也不能歸入虛擬經濟。

所謂實體經濟，就是“杠桿率”（即負債與資本之比率）較低的經濟活動。堅決地發展實體經濟，就是要抑制那種“杠桿率”過高的經濟活動，尤其是要抑制那種原本從事“杠桿率”較低的經濟活動部門，如制造業企業在高利潤誘惑下從事高風險虛擬經濟活動的行為。在“去杠桿”的前提下，讓更多的創業者和企業家專注于為人類提供有效商品和服務，以他們的勤勞和智慧，以及相應的金融支持，創造財富、吸納就業、貢獻社會。

現在很多人認為發展實業就是工業，實體經濟就是制造業，因此必須反對發展無形態的服務業。其實這是嚴重錯誤的。產出的有形性還是無形性，并不能是區分實業和非實業的標準，關鍵是要看其產出能否或是否在較高的“杠桿率”支持下進行炒作：如果產出作為投資品在較高的“杠桿率”下進行炒作，如房地產、金融衍生產品、藝術品等，這種活動就是虛擬經濟，就是非實業性質；但是如果去除了它們內含的“杠桿化”投資功能，這些產出也只是一種普通的消費品或者服務品，其本身就是具有實業性質和實體經濟活動，如房地產的居住功能，金融對生產的支持功能，藝術品的欣賞功能等。就此而言，我國這一輪對房地產活動的宏觀調控，不是今后不要搞房地產，而是要消除其虛擬經濟功能，抑制投機和炒作，讓其回歸消費本性，造福普通人民的民生。

最后應該指出，發展實業和鼓勵實體經濟活動，并不是說我們可以無節制地發展傳統低效率的制造業，更不是說可以大量投資發展市場過剩的制造業。無論是金融部門還是非金融部門，無論是發展制造業還是發展服務業，無論其先進性和現代性如何，如果這些經濟活動自身脫離了市場需求，企業和機構過度負債，都會陷入泡沫經濟和虛擬經濟的巢穴，都會據此產生金融和經濟危機。眾所周知的是，1929-1933年的世界經濟危機，并不是金融導致的，而是制造業生產過剩導致的；2008年的美國金融危機，直接起源于現代服務業發展中的金融過度化；而最近的歐債危機雖然具有更加復雜的社會、政治和經濟背景，但是也離不開一條直接的原因，那就是整個國家借助于高“杠桿率”的金融工具，使國家陷入空前的金融風險。

因此我們需要進一步強調指出，夯實“穩中求進”的基礎，就是要最大限度地抑制經濟泡沫，就是要大力發展那種具有低“杠桿率”特征的實體經濟。具體來說，就是要通過政策鼓勵經濟結構的市場化調整，通過破除壟斷和提倡經濟競爭，通過企業不斷的進入和退出活動，均衡產業間利潤水平和盈利預期。產業間大致均衡的利潤水平，會引導資源在產業間適度的配置，從而避免出現經濟運行風險，即膨脹的經濟泡沫與不斷萎縮的實體經濟并存的不良現象。

抑高房價

轉方式穩增長重構支柱產業

經濟政策抑制以房地產為主的經濟泡沫，主要是為了保證未來一個時期經濟發展的“穩中求進”。因為，房地產業目前已經成為影響我國經濟發展“不穩定、不協調、不可持續”的主要因素之一。可以這樣說，只有堅決地發展實體經濟，堅決地抑制目前以房地產為主的經濟泡沫，才有可能達到“穩”的目標，即保持物價總水平基本穩定，保持經濟平穩較快地發展，保持社會大局穩定；才有可能達到求“進”的目標，即在轉變發展方式上取得新進展，在改善民生上取得新成就，在改革開放方面取得新突破。這是因為：

當前我國經濟失衡的重要表現，是在信貸過度擴張的支持下，房地產價格過快過猛的增長。高房價引起的生活成本提高，直接和間接地向整個社會傳導和蔓延，導致我國這一輪通脹的特征是供過于求的成本推動型通脹，表現為什么東西都過剩，但是什么東西都漲價。作為應對，宏觀經濟政策被迫采取實質上是以偏緊為內容的穩健的貨幣政策，不僅連續上調銀行利率，而且把存款準備金率提高到了“天花板”水平。在世界經濟下行風險的共同作用下，這種被迫的宏觀經濟政策取向直接導致了我國經濟增速的下降。今后很長的一個時期中，我們都既要直面高通脹的威脅，更要防止經濟運行進入下行通道，也就是說，未來經濟運行將不斷地面對高通脹和低增長的“滯漲”格局。

堅決地發展實體經濟，堅決地抑制目前以房地產為主的經濟泡沫，既是保持金融、經濟和社會大局穩定的主要內容，也是在轉變發展方式上取得新進展的主要舉措之一。一方面，過高的房價廣泛地吸收和引導了社會資源的不適當的流入，使其占據了中國廣泛的社會資本、金融資本，土地資源和有著最具競爭力的人力資本。“百業興衰皆地產”的惡果表現之一就是，原來專心做實業的許多制造企業，也開始大量地涉及房地產。例如，原為中國實業先鋒的溫州資本，現在已經淪為只能依靠民間借貸、炒房、炒農產品生存的“寄生者”。而在更多的地區，房地產因暴利而吞噬了應流入實業和中小企業的資金。因此，中央經濟工作會議要求“牢牢把握發展實體經濟這一堅實基礎”的表述，可能就是為了抑制制造業過快進入房地產業的趨勢。另一方面，我們過去的發展方式對以房地產為主的投資驅動型經濟依賴過重，來自房地產業的投資、稅費及其關聯效應，對現實的經濟增長起著舉足輕重的作用。如今國家對房地產進行最嚴厲的宏觀調控，意味著經濟發展進入了“后土地經濟時代”，房地產今后再也不能成為國民經濟支柱產業。這本身并不是難以判斷的問題，問題是由誰來代替這個舊的經濟支柱？中國經濟如何既不減速又能順利實現支柱產業轉換？根據地方政府在經濟發展中的主體地位，我還是認為應該通過啟動中央與地方的分稅制改革，鼓勵地方堅決地發展實體經濟，尤其是要大力發展戰略性新興產業和現代服務業。這是轉變發展方式取得新進展的主要內容之一。

堅決地抑制目前以房地產為主的經濟泡沫，也是保持社會大局穩定的重要舉措之一。房地產的健康發展對改善民生具有舉足輕重的作用，在改善民生方面取得新成就，重要的是必須抑制現今民生不可忍受的高房價。可以這樣說，高價房地產是中國民生社會建設的主要障礙之一；是毀壞中國青年的創新精神的主要鴉片之一；是影響中國經濟社會穩定的一顆主要的“定時炸彈”；是在屢次調控中越調越高從而導致中央政府政策信用度降低的主要因素之一。現在有人根據房地產價格下跌影響“穩增長”目標實現的理由，主張國家目前需要的不是壓房價而是挺房價。這是站不住腳的。因為，高房價已扼住了中國經濟的喉嚨，高房價拉大了貧富差距，富人更富窮人更窮，高房價撕裂了年輕人的希望和前景。保持社會大局穩定的重要舉措，就是要毫不猶豫地抑制高房價。更何況，穩增長的目標，在短期內可以通過擴大內需尤其是消費需求來實現，如中央經濟工作會議所提出的改善和保障民生、發展現代服務業和提高居民收入等多種途徑來實現，在中長期中則可以通過塑造制造強國和服務大國的地位來實現，不一定非要通過強化經濟體系對房地產的依靠來實現。

破除“土地財政”

長周期中緩慢刺破地產泡沫

如果說，地方政府之間的競爭或競賽是中國經濟增長的動力機制，地方政府間的競爭形成了“中國經濟奇跡”，那么我們可以十分準確地說，這種發展和奇跡很大一部分歸結于我們對房地產這一財政支柱的積極利用，地方政府基于“土地財政”對地區基礎設施進行了大量的投資，對區域內社會、經濟、文化和環境的發展支出了大量的資源。進入后土地經濟時代，在堅定不移地抑制高房價的同時，我們應該指出的是，對房地產這根事實上的國民經濟支柱，不能猛然推倒，而需要運用智慧去逐步實現，否則我們在對房地產支柱進行更換的過程中，經濟運行將陷入動力不足的猛烈下跌險境。

我們可以比照過去的國有企業改革方式來更換經濟運行的動力系統和支柱體系：這就是，我們可以在房地產支柱邊上重新建立一個新支柱，讓其逐步成為地方政府的新的財政的主要來源，最后再逐步推倒房地產支柱。這根新支柱就是戰略性新興產業和現代服務業。因此，大力發展戰略性新興產業和現代服務業，不僅是立足當前經濟危機渡難關的短期選擇，而且是著眼長遠提升發展水平、轉換發展方式的重大戰略選擇；不僅是對過去以投資驅動型經濟中高投入、高消耗和高排放發展方式的否定，而且是為了更換經濟發展的動力機制，解除房地產業對中國經濟的“綁架”；不僅是為了應對世界經濟危機選擇其為走向全面復蘇所做的積極準備，而且是為了應對在即將來臨的后全球經濟危機時代，全球競爭平臺重塑的新的競爭格局變化。

第4篇：房地產計劃經濟范文

關鍵詞：房地產；園林；綠化；造景；施工；管理

1 房地產園林綠化工程的造景設計

1.1 要在統一當中尋求變化

在房地產園林綠化造景設計的時候，在樹形、色彩、線條以及比例等等方面都應該要存在一定的差異以及變化，來把植物配置的韻律感體現出來；在進行植物的栽植的時候，要做到疏密有致，盡可能的讓人產生一種動感，但是，在存在一些差異及變化的前提下，要變化有度，切不可盲目設計，而導致視覺效果的雜亂無章。

1.2 要體現觀賞性和實用性的有機結合

在對景觀設計和規劃的時候，要遵守保持現有的地質環境的原則，充分利用地貌特征的同時，要盡可能的體現人工環境與自然環境的有機結合，從而形成極富個性的特色景觀。此外，景觀的設計不僅要求體現美感，還強調體現它的功能性和參與性，言簡意賅，就是力求園林綠化的多功能：即觀賞與游玩兩不誤，從而把園林的人性化展現的淋漓盡致。

1.3 要體現綠化和建筑物的和諧統一

對于小區來講，它主要是由兩個部分組成的，也就是建筑和景觀，這兩者之間是不能夠分開來的，必須要做到兩者之間的協調統一，在規劃的時候要把兩者作為一個整體來進行。

1.4 要體現出經濟合理性

在綠化方面，要把綠化的季節性變化進行充分的考慮；在水景設計方面，要對水泵的運行以及關閉這兩種狀態之下所產生的不一樣的視覺效果予以充分的考慮；在水景以及雕塑等等的設計方面，要遵循精而少的原則。

2 強化房地產園林綠化工程施工管理的措施

2.1 加強對管理人員的培訓，提升管理素質

那么，首先，就是要把企業管理人員的專業知識培訓力度予以強化，可以再管理人員當中開展實踐經驗交流活動，讓每一個管理人員在這一活動當中把自己的管理經驗和其他管理者進行交流和分享，從而來把其素質提高。其次，就是要把對管理人員的綠化養護技術培訓予以加強，這一措施的主要目的就是要把園林植物的成活率、利用來以及觀賞價值得到最大限度的提升，要把專業人員自身的一個審美觀念提升，從而來保證園林景觀以及園林植物之間形成合理的色彩藝術效果。第三，就是要在景觀設計師和施工管理人員之間形成密切配合的關系，我們都知道，對于一個優秀的景觀作品來講，它定然是離不開設計和施工的緊密配合，所以，和現場施工管理人員進行密切的配合，是景觀設計師不能忽略的一點。只有這樣才能夠深入現場，指導園林綠化工程的樹種配置，為優質園林景觀的形成提供有力的保障。

2.2 嚴把苗木質量規格關，保證苗木質量和規范要求相符合

相關人員要嚴格把好苗木的規格管理、苗木的栽植管理以及苗木的養護管理質量關，那么，把好這一關，就需要對施工進行嚴格的規范，切不可隨便對苗木的規格數量進行增減，切不可用不好的苗木來充當好的苗木，切不可把景觀設計的立體感以及密度感破壞掉。盡可能的把這一關把好，從而來避免景觀設計的效果不理想，進而損壞工程的形象這樣的現象產生。

2.3 地方政府要及時制定出園林綠化的地方標準

不斷高速發展的園林事業，對園林綠化實行一個統一的專業標準成為發展的必然趨勢，那么，在這種趨勢之下，地方政府要及時制定出可行性把標準，通過這一標準，使得園林的施工、監理以及驗收工作有據可依；通過這一標準，對設計師、項目經理以及施工隊伍這三者之間的關系加以明確，并明確這三者之間的職責和分工。只有把這三者之間的關系協調好，才能夠使園林綠化項目更好的得到完成，才能夠使園林景觀的效果得到提升，才能夠使得后期的維護難度得到降低。

2.4 提升開發商對園林綠化工程的認識

在園林綠化工程當中，開發商必須要能夠有一個清晰的認識，在園林綠化工程前期進行具體的方案設計以及招投標等等的工作中，必須要配備專業的技術人員來介入進來，并有這一專業的技術人員來對施工單位的一個真實的情況進行詳細的摸底，讓其對自己平時所掌握有的一些施工單位的資質以及實力等等的情況進行一個詳細的了解。另外，要認真的貫徹和落實《工程建設項目施工招投標辦法》，從而來確保選擇具有很強實力的施工單位，且具有高素質的施工人員。還要求專業技術人員能制定出一些如考勤制度以及獎罰條款的現場管理的方法，來確保施工取得更好的效益。

3 結語

總之，在進行房地產園林路變化工程造景設計的時候，必須要把開發商、設計公司以及施工單位等等的意見進行充分的融合，集集體的智慧來創造出完美的作品；在進行施工管理的時候，充分認識自身存在的不足以外，還應在此基礎上不斷的改進和完善，從而把房地產園林綠化工程造景設計以及施工管理工作做到井然有序。

參考文獻

第5篇：房地產計劃經濟范文

關鍵詞:經營預算 財務預算 預算編制 房地產企業

一、房地產企業投資經營預算管理特點

房地產是特殊行業，與政策和經濟形勢有非常密切的關系。在投資經營預算的整個管理過程中，必須準確把握這些特征，才能做出正確的管理決策。

(一)投資經營預算是房地產企業持久發展的保障

房地產開發企業的每一個項目投入的資金都比較多, 利益關系復雜，影響較大，甚至關系國計民生。而且建設周期長, 必然承擔更多的市場風險。所以在做房地產企業的投資經營預算時考慮的東西更全面，不僅涉及傳統預算內容，更重要的是涉及項目預算，對各個開發項目進行科學的分析與市場定位，按照投資與成本費用進行準確估算,保證項目預算的前瞻性，密切關注行業政策動向等宏觀經濟影響，充分考慮即將制定的投資經營預算方案對公司當前和未來產生的微觀影響，從而為企業籌集建設資金提供科學合理的依據，也為企業規避市場經營風險和財務風險，為企業的長期發展保駕護航。

(二)投資經營預算管理難度大

房地產企業在規劃投資經營預算時，不僅考慮的因素比一般企業多，項目工程復雜，而且出現的問題也比較棘手。最典型的就是兩大矛盾和差異的處理。一是工程項目剛性支出與軟性收入的矛盾。與工業企業“以銷定產”和商業企業“根據市場組織貨源”的經營策略不同，房地產企業在經營過程中無法實現收入與支出的同步與協調。因為工程項目工期長、資金規模大，一旦合作多方確定開發項目后，按照合同一般必須隨工程進度支付工程款，以保證工程項目的順利進行，支出呈現出明顯的剛性。但經營收入卻不能保證，分期付款、長期借貸是房地產經營項目收款的主要方式。因此收入的軟性特征與支出的剛性就會出現很多矛盾，在成本費用與收入的匹配上也存在很多特殊問題需要處理，能否既保證企業定期收到經營收入，又可以保證前期工程項目的開發支出是投資經營預算必須考慮的重要方面。二是利潤表體現的經營利潤與企業實際控制的現金流之間存在矛盾與差異。為順利實現銷售業務，一般房地產企業采取預售方式，與購買者達成雙方互利的協議。之后房地產企業再根據收入確認原則，待開發產品竣工驗收并與客戶辦理移交手續后，可確認該部分房產的銷售收入。但問題是，因為房地產開發周期長，會計核算期間與項目開發周期一般都無法達到一致，這樣當期利潤表體現的利潤與企業實際現金流量就會有差異，雖然這屬于可以解決的時間性差異，但是利潤表與現金流量表所反應的不同的企業經營現狀，將不利于經營管理者做出正確的經營決策，也無法明確的顯示企業當前的實力，增加了管理難度。

二、房地產企業在規劃投資經營預算時存在的問題

當前我國很多房地產企業都將精力集中于項目開發與后期的銷售，對除開發與銷售之外的管理支撐工作關注不多。對與企業經營成效關系密切的投資經營預算更采取的態度是可有可無，導致很多企業都時刻面臨預算缺失帶來的經營風險危機。

(一)對投資經營預算管理的重要性認識不足

很多房地產企業財務預算管理定位都不準確，忙于市場開拓和營銷，將預算管理的考核結果直接與開發成本費用的節約或超支掛鉤，任何獎懲與該指標結合，雖然做到了縮小開支、節約資金，但是目光短淺、缺乏科學的價值管理和系統的財務管理觀念。無法為企業持久發展提供前瞻性的建議與策略。在機構設置和人員安排上，也未顯示出投資經營預算管理的重要性，僅安排財務部門負責該部分管理工作，其它銷售、研發等相關部門很少直接參與預算編制工作，缺乏信息共享與統籌全局思路指導下的預算往往缺乏可操作性，對企業的經營與發展沒有實質性的積極作用。

(二)投資預算管理缺乏戰略性眼光

很多房地產企業也意識到應該借助投資經營預算提高經營決策的科學性和企業的市場競爭力，但是制定的投資經營預算與企業的戰略目標嚴重脫節。尤其是投資預算，倉促地確定開發項目后就急于籌措資金已滿足項目開發需求。預算管理不夠系統和全面，漏洞較多。而且偏向于重年度預算，輕項目預算。當工程開展后，對市場條件變化引起的宏微觀影響可能僅由決策層做出直接的調整計劃，而未結合企業的預算方案進行修訂，視野比較狹窄，而且方案的實效性也將喪失。在年度決算時，當初制定的預算方案已經與實際經營情況嚴重脫離。長此以往，給企業帶來錯誤的管理思想導向，越來越放棄投資經營預算的編制，對整個企業的發展是極不利的。

(三)缺乏完善的預算管理機制，預算方案編制不科學

房地產行業有極其特殊的行業性，出于成本-利益匹配的考慮，其項目工程一般會采用出包方式經營。在此需要由承包單位出具項目預算。這種項目預算涉及的企業主體較多，屬于典型的跨企業預算編制，在信息匯總整合、預算編制、預算執行與考核方面存在諸多不便。而且很多實行出包方式經營項目的企業自身的預算管理就是不規范的，整個操作流程缺乏系統的規范文件，編制的方法也比較落后，未充分收集到預算數據之后就急于估計下期財務數據，預算方案的科學性不足。在處理跨企業項目預算時更是松散型的，上出包方與承包方之間缺乏緊密的聯系和實質性信息數據交流，預算編制更多的是按比例推算和主觀估計，證據較匱乏，編制出的預算方案很難充分發揮預算管理的作用。

(四)預算管理執行缺乏有效的監督與激勵機制

有些企業做到了對預算編制的高度重視，成立了專職的預算職能部門進行預算編制。但同時給予預算方案過多的權威性，不允許中途有任何的經營背離，而且一旦制定只允許調整企業經營策略而不是根據實際情況的改變調整預算方案，這種本末倒置的管理思路同樣無法發揮預算管理的作用。此外，很多房地產開發企業存在的普遍問題是未建立預算執行的監督與激勵機制。預算方案的執行沒有及時地進行考核與評價，無論是預算方案中值得進一步繼承的效率環節還是有待繼續修正的缺陷都不能及時發現，預算方案沒有靈活性與適應性，效果大減。

三、房地產企業投資經營預算編制的具體操作

(一)樹立正確的投資經營預算管理理念

房地產企業的管理者首先應形成正確的認識，領悟投資經營預算管理的重要性，確定預算管理的目標導向，提升自己的領導能力帶領企業進行科學的預算管理。其次，在組織機構的建設上，必須保證分配有勝任能力的員工在該預算管理崗位上，并建立房地產企業全面預算管理三級組織機構，借助董事會的權威性提高預算管理的嚴肅性，由全面預算管理委員會下達具體的管理要求和預算標準，預算管理辦公室則負責執行與考核。保證預算管理的實質性開展。

(二)建立完整的投資經營預算程序，采用科學的編制方法

房地產企業應該借鑒和學習其他企業在投資經營預算中的先進管理經驗，結合企業自身的發展戰略要求和項目特點制定恰當的投資經營預算管理流程。從預算方案編制的前期的市場調研與數據收集，到項目開發過程中的實行監控、立項銷售的績效考核都是需要規范的重點環節。而且房地產企業也應該選擇適合企業特點和需要的預算管理模式。投資預算需要以投資為起點，重點是現金流預算管理，相關的考慮因素就應該結合與現金流有關的數據來源。而經營預算則是以銷售為起點，需要以目標利潤的實現為宗旨，控制成本等各項影響因素。所以企業需要對癥下藥，選擇恰當的編制方法編制科學的預算方案。可以采取滾動預算的測算方法，設計和建立多層次的表格體系，用于滿足不同開發項目、不同層次預算編制要求。并保持投資經營預算的連續性和動態性，根據預算執行的考核及時反映資本市場的變動，不斷地調整和更新預算方案，幫助管理者對未來的生產經營活動做出周詳的計劃，贏得市場競爭優勢。

(三)健全房地產全面預算考核體系，強化預算管理

在房地產企業管理中，鑒于開發項目的特殊性，無論是投資還是經營，決策的正確性與政策執行力度都直接影響企業的利潤。所以企業不能止步于投資經營預算方案的編制與規劃，對預算執行的監督與考核同樣是必須的管理工作。本文認為在考核預算指標執行情況時，可以采用關鍵業績指標等方法，針對不同的管理和運營部門制定不同的指標權重體系，客觀、恰當地評價各部門工作，以期對后期的工作給予正確的修正意見，保證企業的投資經營目標順利實現。

參考文獻:

[1]邵偉.關于施工企業實行全面預算管理問題的探討——三航寧波分公司全面預算管理的實踐.管理觀察,2008

第6篇：房地產計劃經濟范文

二、 房地產企業多元化投資的風險

1.規模風險

房地產企業投資規模多元化投資規模大小直接影響到房地產企業的預期收益，投資規模越大，收益越高，同時伴隨而來的還有投資風險。多元化投資意味著把資金投入到不同領域里，對新領域的可行性研究本身就具有風險性，投入資金過大，嚴重影響房地產企業資金周轉，不能提高投資效率，若是投資太少，不利于新項目的開展，在市場競爭中處于劣勢，最終影響投資收益。

2.市場風險

商品市場變化莫測，產品的供給量受需求量的影響，供不應求產品市場前景好，投資回報大，供過于求，產品滯銷，價格的變動也是市場風險中直接影響投資回報的關鍵因素。房地產企業多元化投資必然面臨市場變動帶來的風險。

3.外部環境風險

房地產企業多元化投資受到經濟環境，國家宏觀調控政策等外部因素的制約，外部環境的動態變化直接影響多元化投資的成敗，風險隨之而來。

4.資金、管理、技術風險

房地產企業多元化投資在經營過程中的每個環節都有相應的風險存在，管理不到位直接影響企業有效運營，技術水平低影響產品質量和價格，資金運轉異常直接影響企業的日常發展，這些都是在多元化投資過程中必然存在的風險。

三、 房地產企業多元化投資風險的成因

1.市場因素

市場是客觀存在的伴隨著物品交易而產生的，市場交易受供求關系的影響，在日益激烈的市場競爭中供求關系變化多端，市場環境變化莫測，房地產企業多元化投資勢必受市場因素的制約，市場風險是首要面對的風險。

2.內外環境因素

國家宏觀調控，企業內部管理層的決策都是影響房地產企業多元化投資的因素。國家政策的變動，企業高層管理的投資決策相互制約著多元化投資能否順利進行，對應的風險也是存在的。

四、 房地產企業投資多元化策略

1. 量力而行，規避風險

房地產企業多元化經營多是出于利用閑置資金，獲得更大的投資回報，提高企業效益。一個企業發展到一定規模后資金充足，閑置的資金就成了企業向多元化發展的一個合理動機，但是同時也為過度投資提供了機會，過度的多元化投資并不能提高企業的效益，反而增大了企業的經營風險。過多的占用閑置資金，會影響企業的資金流轉，影響企業的正常運轉，房地產企業是資金密集型企業，沒有足夠的資金支撐會帶來毀滅性的打擊。因此房地產企業應該根據自身的能力和資產實力來進行多元化發展，不可盲目投資。

市場經濟本身就具有風險的特性，投資行為就是在風險中進行，一個企業在經營活動中有一項活動內容可能出現多種結果，風險性隨之加大，反之風險減小。風險的不確定性和多變性給投資行為帶來了大的變數，變數越大，風險越大，因此房地產企業多元化投資應該做到控制風險，風險的客觀存在決定了對風險評估的重要性。鑒于本文對房地產企業多元化投資風險的分析，房地產企業應當建立完善的內控體系，尤其是跨行業的投資，由于跨行業受制于合作方的技術和資源優勢，在合作過程中難免被別人牽著鼻子走，所以跨行業投資應充分考慮投資的風險因素以及自身企業承受風險的能力，而不能一味被利潤吸引盲目投資。內控體系在多元化投資的整個過程中都應做到監督、及時反饋的工作，為房地產企業規避風險提供依據。

2.多元化投資謹慎選擇投資領域和行業

房地產企業多元化投資在領域選擇中應當謹慎選擇，無關聯跨領域行業投資風險大，雖然可以分散風險，但是由于缺乏對行業信息的了解和經驗投資風險很大，在跨領域投資中一定注意不可過度投資，顧此失彼，既牽絆了主業的發展又分散了跨領域行業的投資精力，投資過度時欲重操舊業時機喪失，所以房地產企不可盲目投資多元化，在投資領域選擇上慎之又慎，以下是幾點建議。

（1）選擇競爭少的壟斷行業投資

在多元化投資選擇上應當充分考慮市場的競爭風險，如果投資的領域市場飽和度高，競爭對手多市場占有率高時投資風險很大，應當考慮放棄比行業的投資，反之選擇技術含量高專利型產業投資，此行業在市場因技術優勢涉足企業少，市場競爭小，具有市場壟斷性是個不錯的投資選擇。

（2）選擇房地產上下游產業鏈投資，排斥反應小

跨領域多元化投資選擇上下游產業投資可以減少跨領域行業業務不熟練帶來的風險，房地產企業上下游業務有很多，上游的建材供應，建筑行業，下游的物業，裝修行業都是不錯的選擇，并且房地產企業與這些企業的業務往來頻道，對業務熟悉，行業隔閡小，在這些領域投資可以形成一條完整的產業鏈，保證房地產企業的質量和服務水準，提高品牌效應。其次這些上下游產業與房產企業聯系緊密，企業文化相近，投資合作排斥反應小，能很快融入新行業，投資效益回報時間縮短。

3.避免盲目擴大業務數量

多元化發展不是越多越收益高，即便是投資效益高的行業也不可投資過度，根據企業自身的能力來投資，不能被高收益沖昏頭腦，盲目過大過度投資。可以嘗試性投資，獲得預期收益后逐漸加大投資力度，循序進行，這樣才能確保房地產企業多元化投資的順利進行，順利收回資金取得回報。

其次房地產企業多元化投資可以采取短期投資，快速收回資金和利潤。在一個新興行業的初期，物以稀為貴市場需求大，可以適當做投資，待行業發展到一定規模后撤回投資，可以獲得較高的回報。或者在一個行業的黃金發展期缺乏資金的時候注入資金，會獲得不錯的收益和現金流，當然這些投資風險性大，稍有疏忽投資血本無歸，應當充分考慮到風險，評估風險與收益的比例，若收益明顯大于投資風險時可以入注資金，若風險明顯大于收益時，暫時收緊投資。

4.實行財務彈性制度

房地產企業多元化投資可以為房地產企業經營防范風險，對企業的可持續發展提供機會，多元化投資在財務管理上實行彈性制度可以有效減少投資風險。彈性財務制度可以為企業保留一定的周轉資金來應對企業的日常運作和資金需求，房產企業的每個部門都設立彈性財務目標，經過財務人員的分析敲定最終需求，可以達到資金的合理分配，對房地產企業多元化投資可持續發展有很重要作用。

第7篇：房地產計劃經濟范文

[關鍵詞]房地產經紀實務 改革 目標 內容

[中圖分類號] G710 [文獻標識碼] A [文章編號] 2095-3437（2013）012-0062-02

一、房地產經紀實務課程改革背景

（一）行業背景

中國房地產經紀行業是房地產業的重要組成部分之一。2007年底以來，受房地產市場固有規律和宏觀調控政策的影響，我國房地產市場出現購房者持幣觀望、買賣成交量持續萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化，房地產經紀行業進入調整發展時期，面對政策的調控、市場的變化，經紀機構也進入洗牌階段，能否在調整階段保住市場甚至擴大規模，很大程度有賴于員工的專業性與穩定性。為給市場輸送專業化經紀人才，在傳統知識灌輸基礎上進行課程改革，以崗位工作流程為主線進行培養，提高準員工技能水平。

（二）專業背景

房地產經營與估價專業是以市場為導向，主要培養適應現代化建設服務需要，具有良好職業素養，掌握房地產基本理論知識，熟悉房地產行業基本制度和政策，在房地產生產、流通、消費領域，企業一線崗位，熟練掌握房地產經紀、估價、物業管理等業務實操能力的高素質高技能型人才。本專業通過市場調研了解專業面向崗位，通過崗位工作流程分析完成行動領域分析，在工作核心任務分析基礎上完成學習領域課程體系構建。調研發現房地產經紀人崗位為主要需求崗位，為提高學生專業技能水平和就業能力，進行房地產經紀實務課程改革。

三、房地產經紀實務課程改革目標

房地產經紀實務課程改革通過知識講授讓學生了解房地產經紀行業三大業務：咨詢、和居間；通過案例分析讓學生掌握開發房源、尋找客戶、接待客戶、經紀洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易、售后服務等業務流程及技巧，基本上做到在房地產經紀人的指導下完成房地產經紀工作。具體實現目標如下：

（一）知識目標

1.掌握房地產經紀三大業務內容；2.掌握房地產經紀業務的基本流程；3.掌握房源、客源搜集方法；4.掌握客戶接待禮儀；5.掌握房地產經紀業務促成的流程和技巧；6.熟悉房地產經紀業務中涉及的合同內容。

（二）能力目標

1.能夠通過網絡、媒體、實地查看等途徑收集房源和尋找客源；2.能夠設計路線并帶客看房，進行房屋推介與異議處理；3.能夠邀約買賣雙方談判并控制談判進度與氣氛；4.能夠進行業務洽談，并促成交易實現；5.能夠向客戶進行合同解釋，并簽訂合同；6.能夠針對不同交易類型解釋稅費繳納及稅費計算。

（三）職業素質目標

1.培養熱情、樂觀和沉著的職業素養；2.培養耐心細致、積極主動的工作態度；3.培養風險防范意識、團隊合作精神及應變和抗壓能力。

四、房地產經紀實務課程改革內容

（一）教學設計改革

為突出工作任務與知識的聯系，讓學生在職業實踐活動的基礎上掌握知識，增強課程內容與職業崗位能力要求的相關性，提高學生的就業能力，課程設計時以經紀工作過程為主線。房地產經紀實務課程改革將整個工作流程分解為3個項目、18項任務，編排依據是該職業所特有的工作任務和邏輯關系，使工作任務具體化。在具體設計中，以杭州市在售二手房為經紀對象，讓學生進行房源客源開發、模擬客戶接待，設計看房路線并模擬帶客看房、業務磋商、促成交易并售后服務，鍛煉學生實際操作能力。讓學生在真實的交易、真實的環境中，用真實的材料學習房地產經紀工作流程及技巧。

（二）教學內容改革

以崗位內容和要求為出發點的教學內容改革，主要安排3個項目，分別是咨詢、和居間，在3個項目基礎上以業務量多少劃分主次，分解出18項任務，分別是咨詢中的二手房售價咨詢、個人住房貸款咨詢、稅費咨詢和置業投資咨詢，中的新建商品房、二手房買賣，居間中的開發房源、尋找客戶、接待客戶、經紀洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易和售后服務。在具體任務學習過程中，以流程、技巧、問題處理為主要學習內容，例如帶客看房，能夠在房源客源匹配基礎上，為了提高交易保障性，說服客戶簽訂看房協議書，掌握預約客戶看房技巧，設計看房路線，提高帶看成功率。

（三）教學方式改革

為實現學生“學了能用”的目標，在理實一體化課程改革中，按照“教、學、做、評、思”的步驟開展教學。每堂課開始時，教師會下發準備好的該堂課對應的實訓單，然后以任務為出發點提出教學目標，并通過一個導入任務讓學生了解具體實現教學目標后能解決什么問題，在明確教學目標后圍繞需要解決的問題進行知識點講授，教師通過案例示范知識的應用，學生通過學習和觀察掌握知識與技能，依據任務不同個人或小組練習并匯報成果，教師對學生成果進行評價，學生反思并總結，完成實訓單。

（四）考核方案改革

房地產經紀實務課程考核以過程性考核為主，期末試卷考核為輔。過程性考核以能力和知識應用考核為主，考核內容分為三個部分：課堂表現、個人作業和小組展示。課堂表現以是否認真聽講、積極回答問題和參與教學組織活動為主；個人作業以每堂課下發的實訓單為檢查依據；小組展示主要有二手房買賣流程展示、客戶接待展示、房屋推介展示、組織談判展示和跟蹤回訪展示。期末考核以知識點考核為主，考核房地產經紀三大業務內容、房地產經紀業務流程、房地產交易合同內容和房地產經紀人職業道德與素養。具體考核標準見表1。

四、結語

為實現高端技能型房地產經紀人才培養，通過理實一體化改革，房地產經紀實務教學以經紀業務流程為主線，以促成經紀業務各工作任務為載體實施項目教學。在具體教學中，以工作任務為教學內容，以工作目標為考核目標，以真實在售房源為學習對象，校內教師與企業專家合作授課。校內教師負責各具體流程內容及技巧講解部分，企業專家負責利用12課時用真實案例進行總體經紀技巧總結和風險控制總結，讓學生整體把握經紀業務促成注意事項，避免學生在校學習與企業工作脫節的問題出現，實現上崗即能勝任崗位工作的培養目標。

[ 參 考 文 獻 ]

[1] 應佐萍.探索人才培養與市場需求的無縫接軌――房地產專業“工學結合、校企合作”的研究與實踐[J].現代科學與技術，2009，（4）.

[2] 鄭曉俐.高職房地產經紀人才培養途徑研究與實踐[J]，江蘇建筑職業技術學院學報，2012，（2）.

[3] 鄭曉俐.房地產經紀行業從業人員穩定性提高對策淺析[J].生產力研究，2012，（8）.

第8篇：房地產計劃經濟范文

——御景花園項目為例

魏圣堯 西安建筑科技大學

摘要：近年來，房地產業已成為推動我國國民經濟和社會發展重要推動力量。由于我國房地產市場的發展時間還比較短，房地產

市場尚未成熟，我國學界和商界對房地產商品及其市場的仍有待加分析深。本文以洛陽市區域房地產為例系統的分析了房地產商品價

格決定機制、影響因素，旨在為房地產項目的評估提供分析模型，為政府的宏觀調控，銀行的項目決策提供參考。

關鍵詞：房地產商品；形成機制；影響因素；評估；研究分析

1.研究的目的意義

近年來，房地產業已成為推動我國國民經濟和社會發展重要

推動力量。然而我們房地產項目的經濟分析和評估缺乏經驗指

導，并且由于缺少對市場變化的追蹤，致使我們在決策方面缺乏

還沒有形成科學的決策機制，而這種現狀必然會影響商業銀行的

信貸投放行為。因此，政府開發企業無論是還是商業銀行在決策

之前都需要參考差別化的專門研究。本文通過收集整理分析國內

外相關資料，從理論上分析了影響房地產商品價格的因素、房地

產價格形成機制以及國內外對房地產商品及市場的研究現狀。并

以洛陽市區域房地產市場為中心，以御景花園項目的貸款評估為

例，在系統分析的分析了房地產價格形成機制，探索了商業銀行

房地產項目評估的分析框架及評估方法，這既為商業銀行房地產

項目評估提供經濟分析思路和研究模型，又為房地產企業項目決

策提供依據， 同時， 某種程度上可以為政府的宏觀調控提供參考。

具有比較重要的理論和實際意義。

2.房地產行業影響因素的研究

（1）洛陽市房地產市場供求分析及價格形成機制

對于洛陽房地產市場來說市場供給基本上是平衡，房地產市

場供給的主要是住宅、辦公樓以及商業用房，其中住宅市場在房

地產市場中所占的比重最大，但是由于市場需求的高速增長，市

場上商業用房存在較為嚴重的供求矛盾。自 20 世紀 90 年代以來，

個人消費以成為市場的主體，但是由于房地產價格與居民的收入

相比價格偏高，房地產控制總量還比較大。

關于房地產價格的形成機制，存在兩種理論，一種是生產價

格機制理論，認為，房地產的開發成本和開發商利潤房組成了地

產價格，另一種市場供求價格機制理論則認為，房地產的市場價

格是在房地產供、求雙方相互影響的過程中形成的。

（2）房地產行業影響因素的研究

關于房地產行業的影響因素已經有了深入研究。多數研究認

為，供求關系是房地產行業主要影響因素。但由于土地供應對房

價的影響的復雜性，研究對象不同可能造成的影響力和作用機制

的不同。至今為止關于地價與房價兩者之間關系結論尚未統一。

另有一些學者也通過采各種方法從不同角度對房地產行業的影

響因素研究和分析認為地價與房價高度是相關的。

（3）房地產項目價格形成機制分析

生產價格機制理論與供求價格機制理論在研究房地產價格

形成機制上是最主要的兩個理論，它們在不同的角度上對房地產

價格的運動過程進行了解釋。生產價格機制理論是房地產價格形

成機制的基本因素是價格決定，而市場供求機制理論是決定價格

的變動的決定因素。由于供求的變化及決定供求的因素是不斷變

化的，所以從短期來看房地產價格是可以偏離生產價格的。但是

對于我國國情來說用生產價格機制論來解釋房地產價格的形成，

而供求價格機制理論可以比較好的解釋我國房地產市場的現狀，

因此供求價格機制理論在我國得到了廣泛應用。

3.洛陽銀行評估房地產項目的模型構建

（1）評估框架分析

銀行對房地產項目的評估是銀行貸款項目決定的直接參考，

不論是對銀行房地產項目的決策還是對項目貸款的續管理管理

都十分重要。并且在我國由于信譽制度不完善，及房地產項目對

銀行的高度依賴，銀行對房地產投資信貸活動勢必會存在一定的

風險，因此對房地產項目的評價是至關重要的。

洛陽銀行對房地產項目的評價主要有以下幾個方面：

第一，借款人的相關的資料信息、貸款方式；

第二，房地產項目的概況；

第三，項目的市場情況；

第四，投資估算、財務效益、投資的綜合效益；

第五，投資的風險。

（2）指標體系的構建

近年來，關于風險防范的研究一直是銀行工作的重點。但是

雖然銀行對項目的評估已經比較全面但是由于房地產市場的復

雜性，房地產商品本身的特殊性，銀行對房地產項目的評估缺乏

整體性，致使房地產項目風險等級及評價指標體系尚未形成。

（3）主成份分析

在我國宏觀政策的調控、政府政策的頻繁出臺，給銀行對房

地產項目的投貸帶來了很大的風險，因此，對項目風險的評估是

銀行對房地產項目的評估主要工作。信貸活動的風險度是指：銀

行在信貸業務中，承擔風險的愿望和能力。對項目風險的分析有

廣義和狹義兩方面，狹義上講，是指在識別項目風險的基礎上描

述并量化風險變量的概率分布及其影響程度。廣義的分析則是在

狹義分析基礎之上進行風險規劃，風險辨別，并制定相應的風險

管理方案。

4.御景花園實證研究

（1）御景花園項目概況

在附近區域與御景花園的競爭對手較少御景花園的定位屬

中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業，且需求量較大項目擁

有較好的周邊環境，項目所處地塊的發展前景較好。

（2）宏觀經濟與區域市場分析

國民經濟的較好發展，住房制度改革的深入以及政府對開發

本項目的大力支持，為御景花園項目提供了一個較好的投資環境

與機遇。

市場分析：

①房地產開發投資仍在繼續增長，增幅小幅回落；

②房地產開發資金平穩增長；

③房屋建設增長平穩；

④銷售面積及銷售額增幅在持續增長。

（3）項目成本分析及成本導向定價

項目成本主要集中在土地成本，建設費用，以及其他費用，

其中不可見費用約占項目的 1.2%左右。

（4）項目綜合經濟分析

御景花園項目是小面積、小規模開發項目。開發過程中資金

周轉量小、周轉周期比較短，因此，只要在實施的全過程進行科

學決策控制，應該可以獲得穩定的收益。

5.結論與對策建議

綜上可知，房地產具有經濟泡沫性。因此，政府要宏觀調控

房地產產業并且要出臺相關法律針對性地進行政策干預與調控。

但是由于我國以住宅為主的房地產市場起步比較晚，我們對房地

產商品價格影響因素及形成機制認識還不夠深刻，在政策決策上

缺乏科學的決策機制。這就要求我們不斷深入對房地商品的研

究，不斷對市場變化的進行追蹤，通過研究分析，逐漸形成統一

科學的決策機制。

參考文獻：

[1]檀景順.房地產開發與住房信貸[M].甘肅人民出版社， 1993.

[2]李限.中國房地產市場與金融市場關系的實證分析[D].廈

門大學碩士學位論文，2006.

[3]黃忠華，杜雪君，吳次芳.房價與宏觀經濟研究綜述[J].中

國土地科學，2009

第9篇：房地產計劃經濟范文

《有機化學》課程是一門以基礎知識為起步，涉及有機化學操作技術的實用型課程。《有機化學》課程研究的內容包括有機化合物的來源、制備、結構、性質、應用以及相關理論和方法學問題等。

隨著科學技術的發展，社會對專業管理和技術人員的要求越來越高。培養能夠滿足生產、建設、服務與管理一線需要的高端技能型人才，為地方經濟發展服務是高等職業教育的歷史使命。為此，課程組結合《有機化學》課程建設，對課程如何進行產學研合作，服務區域經濟發展進行了探索與實踐。通過貫徹“產學結合，優化教學模式；學研結合，培養學生能力；產研結合，促進企業發展”的“三贏思想”，以課程改革為抓手，以師資隊伍培養為依托，以促進地方經濟發展為目標，全面優化了《有機化學》課程內容，建立了企業技術服務機制，為社會培養了學以致用的實用人才，促進了區域經濟發展，取得了良好的效果。

1、產學結合，優化教學模式

高等職業教育培養的是面向生產、建設、管理、服務第一線的高端技能型人才，因此高職課程的基點應該是實際生產中的工作任務和工作崗位。課程組依據企業生產需要，確定教學內容；模擬企業生產，進行一體化教學；進行工學結合，鍛煉學生實踐能力。通過（生）產（教）學結合，優化了課程的教學模式，為企業培養了實用的技能型人才，服務了區域經濟的發展。

1.1依據企業生產實際，確定課程內容

在不同類型的化工企業就業，對于《有機化學》課程學習內容的側重點也就不同，為了改善《有機化學》課程的教學現狀，課題組將《有機化學》課程的教學內容分為基礎模塊和拓展模塊，基礎模塊學內容，拓展模塊則根據在相關化工企業調研的結果，針對專業方向、就業傾向的不同，對教學內容進行不同的選擇性組合，以適應不同的工作崗位任務要求。

1.2模擬企業生產，進行一體化教學

課程組在課程建設顧問的指導下，按照企業實際生產過程開發《有機化學》課程體系，以知識應用為中心，將理論與實踐相互貫穿，將課程內容設計成融“教、學、做”為一體的教學項目，模擬企業實際生產進行一體化教學，探索學校學習與企業生產的一致性，課堂與車間的一致性，體現高等職業教育的特色。

1.3堅持工學結合，理論聯系實際

在教學過程中，課程組很重視工學結合，理論聯系實際，通過在企業參加實踐，將學到的知識應用于工業生產，鍛煉學生的實踐能力。學生以化工企業真實生產場景為學習氛圍，以真實產品生產過程為學習內容，由學校指導教師、外聘企業教師共同進行指導。在企業實習期間，學生以新員工身份參與企業生產全過程，企業把學生當員工來管理，實現課堂與車間、學校與企業的零距離對接。

2、學研結合，培養學生能力

與本科院校學生相比，高職院校學生的創新研究能力在很多方面還存在著不足，高職院校必須采取有效措施，利用多種途徑，培養適合經濟和社會發展需要的創新型高端技能型人才。課程組通過在教學內容中滲透科技前沿知識，將研究型實驗引入實踐教學，培養學生的研究性學習能力等方面積極進行學（習）研（究）結合探索，鍛煉學生的實踐能力。

2.1在教學內容中滲透科技前沿知識

高等教育的任務是培養具有創新精神和實踐能力的高級專門人才。近年來，無論是政府，還是高校，都十分重視培養大學生的自主創新意識和創新能力，并取得了顯著的成效。課程組將與教學內容有關的、適應區域經濟發展需要的科技前沿知識滲透進日常教學，讓學生真正認識到“科學技術是第一生產力”，企業只有不斷依靠科技進步、進行技術革新，才能在經濟發展的大潮中，立于不敗之地。

2.2將研究型實驗引入實踐教學

通過減少演示性、驗證性實驗，增加設計性、工藝性、探索性實驗，培養學生獨立思考、獨立操作、獨立分析的能力。特別是將教師主持的科研項目轉化為學生實驗，這種近距離對接，不僅有效鍛煉了學生的實踐能力，更從科研精神方面對學生產生了積極的影響。通過開放有機化學實驗室，讓學生在自主創新中體驗成功的喜悅，為社會培養勇于探索、不畏失敗、追求真理的實踐型人才。

2.3培養學生的研究性學習能力

通過鼓勵學生參與由教師負責的企業技術革新項目，申報國家專利；鼓勵學生參與由教師主持的科學研究項目，；鼓勵學生結合生活生產實際，自主創新完成小發明、小創造，鍛煉學生的創新素質，為社會經濟發展培養具有創新精神和實踐能力的高級專門人才。

3、產研結合，促進企業發展

科學研究和社會服務是高校基本職能，高校教師的科技研發可以有力的促進企業生產技術提升和地方產業經濟發展。課程組響應學校號召，與區域化工企業開展技術對接，進行（生）產（科）研結合，服務區域經濟發展。

3.1將企業生產難題轉化為教師科研項目

與地方小型化工企業相比，化工行業特色鮮明的職業技術院校在智力資源、科研條件方面有明顯優勢。為地方小型化工企業提供智力支持和技術服務，可以實現校企合作，互惠互利。對小型企業來說，依靠自身能力無法獨立完成的技術改造項目，可以委托為高職院校教師的橫向科研項目，借助高職院校教師聯合攻關來完成。同時高職院校教師還可以為企業提供技術咨詢、文獻查找、樣品分析測試、專利申報、技術資料撰寫等服務。

3.2利用教師研究成果提升企業生產能力

來自企業實際需求的橫向課題，通過教師攻關研發，獲得研究成果，進而又應用于企業生產，可以有效提升企業的技術水平，促進企業發展。對學校來說，通過教師承擔企業委托的橫向科研項目，擴大了學校影響，鍛煉了教師的技術開發能力，有效的培養了教師的雙師素質。

4、產學研合作取得的成效

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通過產、學、研結合，課程組在《有機化學》課程建設方面取得了優異的成績。學生的培養質量顯著提高，師資隊伍實力不斷增強，科技服務企業機制得到完善，實現了產學研結合的良性循環。

4.1學生的培養質量顯著提高

課程建設促進了學生培養質量的顯著提高。渭南海泰新型電子材料有限公司總經理王小偉高級工程師這樣評價，近年來，我公司每年暑假都接收來自陜西國防工業職業技術學院化學工程系的生產實習學生45-90人，并且每年都留下部分優秀實習學生在我公司就業。這些學生動手能力強，來公司后很快就能承擔起有機合成操作等崗位工作，說明了學校教學和就業崗位的對接良好。一部分優秀畢業生已經成為公司的業務骨干或班組長，正在發揮著骨干帶頭作用。《有機化學》課程組老師教學經驗豐富，經常深入企業調研，在保證理論知識必需、夠用的基礎上，很重視學生操作技能訓練和理論聯系實際能力的培養。

4.2教師隊伍的實力不斷增強

課程組教師在圓滿完成教學任務的同時，積極申報教研、科研課題，進行學術研究，參加企業技術改造，進行產學研結合。近年來，主持省級、校級教學科研項目8項，完成西安凱潔精細化工制造有限公司、延長油田集團有限責任公司子北采油廠橫向委托技術改造項目2項，發表教學、科研論文50余篇，申請國家專利8項，獲得授權6項，獲陜西省科學技術成果登記1項。研究制作的部分教學模型、儀器產品投入教學使用，提高了教學效果，推廣至附近學校，取得了良好的社會效益。孫賓賓老師的部分科研成果被收錄在科學出版社出版的《有機化學中的螺共軛效應和異頭效應》一書中，轉化為教學資料。孫賓賓老師為西安凱潔精細化工制造有限公司橫向開發的部分技術成果被企業采用，為企業創造了經濟效益。

4.3產學研結合實現良性循環

如何能夠與企業建立穩定、深層次的合作關系，實現互惠互利，是高職院校面臨的一個大問題。在眾多合作企業中，課程組與西安凱潔精細化工制造有限責任公司建立了深度產學研合作關系。該公司距離我校2公里左右，是一家地方小型精細化工生產企業，主要從事各種精細有機化學產品的生產。2007年初課程組和該企業合作開始，目前合作關系進一步深化。課程組為企業提供無償技術咨詢、無償方案設計、有償產品研發服務；企業為學生提供無償短期見習、無償生產實習等服務。雙方通過為對方提供服務，產學研合作的積極性不斷增強。