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第1篇：農村綜合性改革試點方案范文

1．1高招改革對普通高校高招的影響分析。浙江省一直重視深化高校考試招生制度改革，在2014年的9月省政府正式公布了《浙江省深化高校考試招生制度綜合改革試點方案》。改革的試點方案重點在于，不再分文理考試。而是在語文、數學和英語的3門基礎科目考試基礎上，讓學生選擇選考科目。而且選考科目每年安排兩次進行。改革后，浙江高招按照“專業+學校”志愿，按專業平行投檔;高校確定專業(類)選考科目范圍和其他選拔條件，擇優錄取。這就改變了過去分批次進行錄取的招生方式。高招改革之后，學生的第一志愿非常重要。在這種背景下，好的大學不一定就能招生到好的學生，而相對普通的大學可能因為學生志愿填報而招生到高分學生。高招改革對普通高校招生的影響主要有以下幾個方面。首先，選擇高級職業學院的學生，有了更多的選擇，不必像往常一樣花費巨大的經歷準備高考，而是可以提前學習與自己興趣或未來職業方向相關的職業技能。這給大專學歷的高級職業學院帶來優質的對口生源。第二，平行投檔和不分批次，會導致部分二類本科的錄取線提高，甚至熱門專業超過一類本科。這也會造成一些高分數的學生最終落榜。本文認為，高分學生在二類本科招生后落榜，對于學生和高校招生工作來說，都是需要注意的問題。

1．2普通高校高招營銷的必要性。所謂“高招營銷”，就是高等院校為了保證自己有足夠的生源、并爭取到充分的市場份額，運用一系列市場營銷策略和手段達到自身目的的營銷活動。自從高校擴招以來，各大院校便都開始了招生營銷工作。“酒香不怕巷子深”的道理已經過時，目前普通高校在招生方面面臨著極為白熱化的挑戰，學生對于高校的挑選考慮因素越來越多，包括學校的師資力量、專業排名、學校環境、地理位置、宿舍條件等等。而且隨著網絡的發展，各大學校之間的宣傳方式也更加新奇，更具時效性，促進了各學校之間招生的競爭。在高招改革的背景下，無論是一類本科甚至是985或211這類重點大學，還是二類本科或高職院校，招生營銷都是必要要求。營銷的核心意義，在于讓學生理解本校的特點和優勢，理解本校能夠給學生帶來哪些成長以及可能的未來。其根本需求在于，學生和家長在填報志愿的時候，存在著嚴重的信息不對稱。因此，本文認為，高校招生的營銷與簡單意義的拉生意不同，更多的是解決信息不對稱的需求，這是一項必要的工作。為了吸引優質生源，各個高校都打出了自己的營銷招式。常見的有以下三種方式。第一，是通過高考志愿報名手冊，介紹本學校的特色與專業;第二是通過對高考狀元給予獎勵，例如免學費，給獎學金等形式，吸引最優質的生源，并獲得社會關注;第三是比較隱晦的招生營銷方式，就是全面的展示自己學院的綜合實力，吸引學生和家長選擇。

2．浙江普通高校高招營銷的現狀

浙江地區的普通高校，現在越來越重視自己的招生營銷工作。在傳統的信息基礎上，有以下新的手段加入。首先，利用學校官網和其他友情鏈接，通過網絡推廣學校招生工作。首先，現在的高校越來越重視自己的官網建設，并且把招生工作放在官網的顯眼位置。這樣就便于家長和學生訪問學校的時候，了解學校的情況。另外，也有很多高校，將自己的友情鏈接放在相關行業上。例如放在招生和教育的門戶類網站上，或者放在放在行業門戶網站上，如計算機信息類院校，將自己官網在IT類網站植入。從而獲得更多訪問入口。在官網的基礎上，也有越來越的普通高校建立了微信號，宣傳學校的學術成就和辦學能力。第二點，很多高校開始印制自己單獨的宣傳手冊，讓學生和家長能夠更全面的了解學校。這是高校更加積極主動的進行營銷的表現之一。但是本文也認為，浙江的普通高校在招生營銷方面過于“高冷”，沒有真正的從用戶需求和用戶服務的角度進行招生營銷。這是由于高校自身高端的社會地位和過去計劃經濟遺留的思想造成的。具體表現在以下幾點。首先，高校在進行招生營銷的時候，沒有進行詳細的用戶劃分，進而提供不同的營銷文案。更多的高校是一套文案走天下。但是用戶是不同的，農村的學生，城市的學生，浙江本地的學生與外地的學生，所關注的問題不一樣。一套文案做出的高校介紹，會讓很多學生找不到自己需要的關鍵信息。第二點，在招生營銷的時候，高校雖然會大力宣傳自己的重點專業，但是語言晦澀，往往讓外行家長和對專業一無所知的學生看起來云里霧里，不知道這個專業對自己的具體影響。

3．普通高校高校招生營銷策略研究

高校負責招生宣傳的工作人員，要放下身段，學習營銷知識，意識到高校招生是需要營銷的。然后，本文認為，經典的現代營銷理論4P理論在高校招生中有很多應用空間。首先，4P營銷理論，指的是圍繞營銷主體所具備的Product(產品)、Price(價格)、Place(地點，即分銷，或曰渠道)和Promotion(促銷)4個要素來系統的安排招生營銷工作。

3．1高校的產品。高校的產品，包括高校的專業設置、師資力量，辦學條件以及科研資源等等。那么高校要明白自己的核心優勢與核心專業在哪里。即便是綜合性大學，也有自己最重要的競爭力能夠立足于社會。那么要把這些核心資源用大眾能夠讀懂的語言傳遞出去。例如某所高校在某個專業上擁有院士級別的重量級教授，那么不能僅僅介紹到這里，要介紹目前在這個專業，本校如何領先于全國甚至國際水平。

3．2高校的價格。高校的價格，其實就是高校的學費。對于浙江本地的學生來說，首先因為浙江是經濟發達地區，浙江本地生源家境較好，家長和學生更愿意選擇優質學校。因此，浙江的生源不會特別關注學費的高低，而比較在乎宿舍與校園環境。但是對于外地的學生或者西部農村地區的生源來說，要合理的介紹學費構成，并重點介紹學校的助學獎學能力，例如學校對于品學兼優的貧困生有哪些補貼、獎勵或者勤工儉學機會。

3．3高校招生營銷的地點和渠道。除了要在高三校區進行資料發放和信息介紹外，本文認為高校應該擴大自己的營銷地點。例如通過報紙、地方電視臺，介紹本校的情況，讓更多學生和家長了解高校。

第2篇：農村綜合性改革試點方案范文

一、中國農業投融資現狀分析

(二)中國農業投融資存在的主要問題。雖然經過改革開放后二十多年的發展，我國的農業獲得了較大的發展，但是由于種種原因，導致農業發展銀行，農業銀行、農村信用合作社這三駕支農“馬車”不能很好的發揮作用。在此，我們將從以下幾個方面逐一進行分析。 2. 農業融資渠道單一，嚴重制約農業發展。中國農村金融機構建設不完善，農民貸款極其困難，資金短缺一直是農村經濟發展的瓶頸。首先，我國四大國有商業銀行，因其貸款成本較高，不適合小額貸款的農戶；中小商業銀行由于利益最大化驅使，貸款也多流向中小企業。當年扎根農村的農業銀行逐漸淡出農村市場。2000年到2002年期間在百縣退出和撤并的金融機構共478個，占金融機構總數的25.6％；2002年百縣農業銀行凈增存款116.48億元，凈增貸款30.31億元，只占前者的26.02，凈增農業貸款3.37億元，不足農業銀行凈增存款的3％，僅占凈增貸款總額的11.11％，農村已經成為農業銀行吸收資金而不是投放資金的陣地。其他的國有商業銀行如工行、建行、中行等也大舉撤出農村市場。2000年以來，所調查的百縣中，共減少了工、建、中等國有商業銀行分支機構487個，占其總數的23％，并且這些商業銀行在農村的惜貸現象嚴重。2002年，百縣三大國有銀行當年凈增貸款僅占凈增存款的9.7％。凈增農業貸款僅占凈增存款的0.6％。其次，由于各商業銀行基本退出農業貸款領域，農業貸款基本上來源于農村信用社。農村信用社的資金多源于吸收存款和中國人民銀行的支農再貸款。而農村信用社由于本身存款規模及金融服務水平的限制，支農方面也難有作為。另外，按照有關規定，支農再貸款不得延期，不允許跨年度使用。而農業生產周期長，支農再貸款期限不合理，難以滿足農民調整生產結構的資金需求。再次，農業發展銀行作為唯一的政策性銀行只是在糧、棉、油等商品流通過程發放貸款，且貸款對象為國有企業，在農業貸款中并沒有起到太大的作用，這也就是說，農業發展銀行目前只是在農產品收購力方面發揮著政策性金融組織的作用，而沒有起到對整個農業，農民的政策性金融作用。因此，種種情況勢必造成了農業融資渠道單一和投入資金的缺乏。

二、國外農業投融資模式

經濟發達國家發展農業的經驗也大致如此。經濟發達國家對農業生產大都制定優惠保護政策，政府十分重視對農業的資金投入，不僅注重提高政府預算中對農業的投資，而且還不斷增加支農的信貸規模。其農業投資的明顯特點是財政、信貸等資金在整個農業投資來源中所占的比重越來越大，財政資金與銀行貸款配套投入，分別不同的項目性質和用途進行使用與管理，確保農業綜合開發資金有充足、穩定的投入和優惠的農業綜合開發政策，促進了農業生產要素的優化組合，對實現農業現代化起了重要的作用。

三、對我國農業投融資機制改革的構想

從農業的可持續發展及其與之相對應資金投放與融通的要求出發，要改革農業投融資體制，轉換其運行機制，首先必須突破傳統思維模式，按照市場化，規范化取向來建立其架構。按照發達國家的發展農業的經驗，我們在加大財政支農的力度的同時，大力推進農村金融體系的改革。此外，我們還可以建立農業投資基金，嘗試為農業的發展贏取更多的資金來源。

(一)加大財政支農的力度，改善財政對農業投入的結構，大力建設農村基本設施。雖然近年來國家財政對農業的投入不斷加大，但對于我國農業基礎建設巨大的資金缺口，加之國家財政資金對農業投入結構的不甚合理，使得農村基本設施建設投入不足的問題日益嚴峻。首先，調整財政支農結構，確定支農資金的具體投向。我們嘗試將支農資金具體投向分為三個層次。第一個層次是諸如農村電網，網絡通信、道路、教育、醫療、衛生、生態環境保護以及科技進步等基礎設施建設；第二個層次為發展地方特色的加工業、特色旅游業等建設的投入：第三個層次為為發展小城鎮商業以及為城鎮化而建立的各種市場進行的各項投入。我們在農業投入資金極度有限的情況下，應該依據上面提到的三個層次，由重到輕按比例分配。同時，根據農村基礎設施的不同層次，明確各級政府應承擔的支出范圍。對于外溢性強、覆蓋全國范圍的基礎設施，主要由中央財政承擔：對于受益范圍有限，與本區域內的農業、農村和農民相關的基礎設施，可由地方財政以及農村社區組織、各種合作性的農村社會服務機構或農民提供。其次，穩步加大財政資金對農村基礎設施的提供力度。根據農業的基礎地位和弱質性特征，應明確財政支農的指導思想，轉變財政支農職能，按照公共財政的原則制定財政支農政策，加大財政對農業的投入，提高財政支農比例，確保財政支農總量的穩定增長，提高農業綜合生產能力，從而改善我國農業相對薄弱的狀況，切實的提高農民收入。

(二)大力推進農村金融體系的改革，不僅形成農業資金的健康回流，而且要打破城鄉金融界限，形成良性互動。

1. 發揮農村信用合作社支農主力軍的作用。中國的農村信用合作社是在特殊制度安排下的一種特別的金融機構，國家希望它能夠借鑒西方國家的合作金融制度，成為中國廣大農民的互金融組織，但是，中國農村信用合作社從誕生之日起就從來沒有真正實行過真正的合作制。同時，農行和信用社脫鉤時遺留的不良資產、保值儲蓄的貼補支出以及合作基金會帶進的不良資產，使得農信社這個巨人頑疾纏身。此外，管理體制不順、產權不明晰、歷史包袱過重、地方政府過度干預，直接造成了整個系統高達86％的大面積虧損。根據國務院頒布《深化農村信用社改革試點方案》，按照“明晰產權關系，強化約束機制，增強服務功能，國家適當扶持，地方政府負責”的改革總體要求，牢牢抓住產權制度和管理體制改革兩個重點，因地制宜，深化農村信用社體制改革，發揮農村信用社支農主力軍作用。一是要實行有利于農村信用社發展的財政政策和貨幣政策，如國家給予一定政策扶持，解決保值補貼等問題，中央銀行增加對農村信用社的再貸款，增強其發展后勁。地方政府要重視農村信用社歷史負擔，給予扶持，幫助和解決。二是農村信用社應繼續完善小額信貸機制，擴大農戶小額信用貸款和農戶聯保貸款等各種行之有效的服務方式。三是根據農民和農村經濟發展需要，進一步拓寬服務領域，創新服務品種，增加服務手段，不斷加大資金投放力度。

2. 充分發揮農業發展銀行政策性銀行的作用。要強化政策性金融職能，把農發行辦成為農業和農村經濟發展提供綜合性融資服務的農業政策性銀行。首先要優化農發行服務功能，拓展農發行信貸支農領域。以穩定或提高農業生產能力，增強農民收入為目的，開辦專項農業貸款，逐步增加農田水利道路等基礎設施貸款、機械化生產設施貸款、農業結構調整貸款、與環境保護有益的農業綜合開發貸款，土地改良類貸款、特色農業貸款。其次強化農發行的調控功能，發放儲備貸款和倉儲設施建設貸款，繼續支持國家糧棉油等儲備體系建設。再次發揮農發行誘導功能，擴大金融支農效益。通過對投入大、風險高、收益低的農業基礎設施及綜合開發項目的先期信貸投入，提高商業性金融參與農村投資的力度。加強對農村金融體系的滲透，間接地促進農村經濟發展。如為商業銀行擔保，對農村信用社控股，提供合理資金，幫助降低風險，增強流動性，以鼓勵它們支農的積極性。直接辦理農業政策性保險，逐步引導商業性保險辦理農業保險業務。最后增強農發行的籌資功能，改善農村資金投入缺口。通過發行農業政策性金融債券，從金融市場上籌措資金，要求商業銀行和非銀行金融機構按各自業務量的一定比例購買。通過辦理國際金融機構和國際組織轉貸業務實現籌資，特別是世界銀行、國際開發協會和世行對我國的農業項目貸款和扶貧開發貸款。

3. 調動農業銀行等商業銀行的支農積極性。重新考慮國有商業銀行“撤離農村”的戰略思想，在支持農村經濟發展過程中獲得自身發展。尤其是農業銀行，必須兼顧支持“三農”的服務取向及其商業化的經營取向，發揮其在農村原有的優勢。現在，如果讓各大商業銀行在重新回到農村，設立農村經營網點，顯然是不現實的，也不符合商業銀行的經營原則。但是商業銀行在各縣市均設有網點，可以考慮對該轄區內的一些大型的農業開發項目和較大的農產品企業授信。同時，可以配合農業發展銀行，從其手里購買農業政策性金融債券。

第3篇：農村綜合性改革試點方案范文

關鍵詞： 房產稅；商品房； 調控效果； 對策分析

收稿日期：2013—06—13

作者簡介：鄭俊果，女，中國政法大學民商經濟法學院經濟法研究所副教授，主要研究方向為經濟法基礎理論、企業與公司法、金融法；

劉夢陽，女，北京大學法學院經濟法碩士研究生，主要研究方向為。

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004—1494（2013）05

一、“房產稅”①調控房地產市場的性質分析

房產稅政策可以根據不同地域的地理位置、環境氣候、文化氛圍、經濟發達、人文環境等制定進行商品房市場調控的具體制度規范，避免法律公平的不合理、實現政策的合理又公平。因此，正確、合理使用房產稅政策是對稅法制度追求利益均衡、實質正義目標的充實與豐滿，不是對稅收法律制度的架空。基于我國商品房市場保障自住與投資保值的多元化功能與作用，有關房產稅政策的實施與運用，不能夠僅局限于眼前、暫時的個體利益分析考量，應將其歸為與資本、金融市場運行調控密切相關的，未來、長遠、整體利益進行系統分析。

“新國五條” ②、中〔2013〕17號文③有關房產稅在調控我國商品房市場中調節投資住房需求、抑制炒房交易行為、保障自住需求功能與作用的特殊定位，房產稅征收措施中的征稅對象、計稅依據、稅率等內容的本質，與證券市場發展中證券交易印花稅政策、商業銀行儲蓄中的儲蓄存款利息稅政策具有相同的稅種屬性，具有相同的資金流向調控與降低相關市場交易溫度與交易價格的功能與作用，即基于商品房市場在我國目前的市場經濟體系構成中，屬于與證券市場、銀行儲蓄具有類似功能與作用的投資與投機或儲蓄保值市場、是一種類資本金融市場，因此對房產稅的含義及其在商品房市場的宏觀經濟調控功能與作用的認識與評價，既要注重現代市場經濟發展中稅收具有的優化財政稅收體系、縮小人們財富差距的一般財政來源與二次分配的基本功能，同時還要關注其作為體現政府宏觀經濟調控功能的抑制投資與投機購房需求、穩定商品房市場價格的實踐效果分析。

就重慶與上海向房屋所有人征收房產稅時征稅對象、計稅依據、稅率、房產稅收減免制度等差異性來看，房產稅作為商品房市場價格穩定、抑制炒房的政策性措施，不僅具有體現整體利益基礎的政策性、目標的經濟性，而且更具兼顧未來、長遠利益內容的時空性與實施手段的綜合性。其中：房產稅的經濟性表現為經濟規律的政策化，即房產稅開征的目的是實現商品房市場價格與供求的物質與精神、經濟發展與社會文明利益的兼顧與均衡；房產稅的政策性是指房產稅的開征與具體的稅收制度內容是以國家政策的形式表現出來，與法律或法規、行政規章是由相應的立法機構制定并且具有普適性與穩定性相區別；房產稅的時空性是指房產稅征收過程中征稅對象、計稅依據、稅率、減免稅內容的因人、因時、因地而異性；房產稅的綜合性主要是指房產稅的本質屬性、征收方式與手段的綜合性。如為調節收入分配，引導個人合理住房消費，根據國務院第136次常務會議有關精神，重慶市人民政府決定在部分區域進行對部分個人住房征收房產稅改革試點。

如對普通住宅購買未滿2年（含2年）的房產對外出售營業稅為房價的5.5%，滿2年則免征營業稅；對購買未滿2年（含2年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅；對非普通住宅購買未滿5年（含5年）的房產對外出售營業稅為房價的5.5%，滿5年則征差價的5.5%；對購買未滿2年（含2年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅[1]。現行房產稅征收中的因人、因時、因地而異的政策、時空屬性，是政府兼顧一般與特殊、物質與精神、眼前與長遠、團體與個體利益的均衡，強調因人、因地、因事、因時、因勢、因境、因景而異的公平與合理保護。

二、我國商品房價格攀升的原因與房產稅調控的效果分析

（一）我國商品房價格攀升的原因分析

在我國公有制為基礎的社會主義市場經濟發展中，商品房市場具有保障人們安居樂業的基本功能，同時作為人們投資保值的重要場所，也是政府進行經濟調控的必要手段。我國商品房價格攀升的根本性原因，具體存在于以下三個方面：

1.經濟發展、城市化進程、城市改造拉動住房需求增加、房價上揚與自住保障功能產生沖突。市場經濟發展中房地產業的基礎與支柱性，決定了房地產的城市基礎引領者地位。房地產開發到哪里、城市就延伸到哪里，同時房地產對其他產業、市場的帶動作用意義非凡，現實中交通、教育、建材、家居等相關行業及其服裝、化妝品等專業市場的發展，無不以房地產市場的發展為車輪；中國作為農業大國的城市化進程中，光進城的農民就是住房消費中非常誘人的數字，農村與城市的剪刀差決定了除非城市化進程停滯、農民才不會進城；現實中一線、二線大中城市的規劃、改造，也誘使人們在大拆大建時期小房換大房、普通房換高檔房的需求增加。因此城市擴大與改造中需求大于供給的客觀環境因素，不僅必然導致房價的上升，而且與越來越重要的自住需求保障功能發生沖突。

2.通脹預期、地價猛增、建材價格攀升、房產保值帶動需求增加、房價上漲強化了住房的投資保值功能。在信用經濟、貨幣紙本位條件下的市場經濟運行中，農產品價格屢創新高、油價滾雪球似膨脹、物價指數的走高、CPI的不斷上升，必然帶動房價的上揚，要控制房價就須先穩定CPI；土地資源的稀缺性、地方政府供給的壟斷性、地方財政收入的來源性，不僅使地價象孫悟空翻筋斗似的加速提升、人為炒高，且央企介入房地產開發的資金充裕、政府背景，導致地王頻現、推高房價，使地方政府會有明修棧道暗度陳倉的機會主義行為；同時房地產開發中鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的隱形推手；此時商品房的居住功能已經演變為理想的投資產品、保值增值功能，在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素作用下，房子成了百姓最為理想的保值增值投資產品。中國人想擁有5—10套房子的人并不多，而想擁有2—3套房的人則比比皆是。因此房子超強的增值能力像興奮劑一樣令國人振奮的主觀人為原因，不僅提高了通脹預期并誘使房價上漲。

3.虛榮心強、盲目攀比、奢侈消費、媒體炒作、政府調控失衡助長需求增加、房價飚升，導致其與國家協調經濟發展價值的目標背離。安居樂業的傳統文化、相互攀比的虛榮心理，導致國人在成年后都無畏艱辛地為房而奮斗，通脹的預期心理使得很多人無視自己的支付能力而甘為房奴；加之改革開放先富起來的群體燒錢、比闊、享受意識的加強，開始換房的面積越換越大、檔次越換越高，奢侈消費令世界瞠目結舌；而政界官員、公務員因掌握國家共有資源、職務便利等條件，也加入高檔商品房的需求者行列；加之房價稍有波動媒體就借題發揮、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓對房地產市場的過度關心為房地產商宣傳報道房價上漲的信息刺激購買，另一方面也基于自身的廣告收益為房地產商進行大肆炒作、通過輿論導向為一些房地產商進行樓盤價格的“操縱”；政府面對合理的商品房市場價格波動、百姓對房價過高抱怨，僅是“頭痛醫頭、腳痛醫腳”隔三差五地的臨時調控，最終把房地產從幕后拉到臺前、推向風口浪尖，弄得全民不得不關注房價、討論房價，當一萬、十萬、百萬、千萬、億萬人都在關注房價時，房價能不暴漲嗎？！上述因素是助長房地產市場價格飆升的社會心理因素，不僅無視人們的能力并加劇其不合理的住房需求，而且使得政府的調控措施背離了協調經濟發展的價值取向。

（二）房產稅調控商品房市場的效果分析

我國政府在商品房市場有限的供給、無限的需求，飆升的房價、經濟穩定等問題面前，以支持自住需求、抑制投資性購房、保持房價基本穩定為基本原則，制定的一系列房地產市場調控措施中，第二套商品房購買與交易中提高首付與貸款利率、開征“房產稅”等政策措施的實踐效果，有利有弊，主要表現為以下三個方面：

1.抑制炒房、誘導需求、穩定商品房價格。按財政部財政科學研究所所長賈康的觀點，房產稅理論上按照首套房不征、二套房低稅率征收的原則，不僅可以保障人們基本的住房、換房需求，調節高端收入者的商品房投資需求，而且還可以將對房主炒房行為的抑制結果轉化為增加出租房房源、緩解市場上房屋租賃供需的緊張關系。加之房產稅屬于地方性稅收，隨著營改增的推進和配套建設完備后征稅成本的降低，地方或許將越來越傾向開征房產稅、不排除將適當存量房納入試點的可能。而且上海率先試點房產稅的積極效用之一是，上海房產稅方案中的差別稅率，很好地引導了新買主出手買房的選擇。大量的商品房購買力從浦西被轉移到浦東及其他周邊區域、房價沒有明顯下降而呈現運行平穩，這在一定程度上說明房產稅對高端房成交量產生了一定的抑制、誘導作用，減少了商品房價虛增的泡沫[2]。

2.配套措施不落地、誘發商品房價格上漲。由于“新國五條”推廣房產稅試行范圍地域經濟發達水平不同，各地方政府對商品房市場的投資與投機行為認知不同，如杭州作為浙江省民有經濟較發達、民間借貸盛行、民營金融歷史較長與的城市，市民普遍將商品房市場認同為與證券市場并行的資本投融資市場，導致房產稅開征的“新國五條”配套細則遲遲不能落地。為規避即將開征的房產稅賦導致房地產市場的價格波動加劇，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少開發商加速推盤。4月中旬的一個周末就有20多個樓盤集中開盤；五一小長假前一周有10多個樓盤開；更有3個樓盤在4月26日前夜連夜開盤。2013年4月以來北京房價不僅因為2012年商品住宅用地供應不足而漲價，而且二手房交易開征房產稅使得新房需求量劇增導致供需不平衡，使北五環以內的福熙大道成為僅存的改善性住宅大盤項目，商品房價格進一步攀升。

3.增加不誠信的沉淀成本、造成過度需求心理。二套商品房購買提高首付與貸款利率、交易中按差價開征20%個稅的政策，不僅使得一些多套房產的賣房人為規避房產稅，通過協議離婚使夫妻一方成為只擁有唯一住房的產權人，為騙取二套房首付優惠假離婚的現象增多，導致了家庭變故的沉淀成本。而且商品房購買價格難以確定、賣房人的裝修費等難以確定，誘使一些高端樓盤為分擔房價、減少房產交易稅，做出將精裝標準定在房價的50%以上的不誠信行為。而且政府對商品房市場不當的干預行為，不僅使市場經濟發展中人們合理、適度的二級分化心理承受能力減弱，誘使人們產生了無視自己經濟能力的住房需求欲望，同時對與經濟條件優越者盲目攀比、怨聲載道者的不合理回應，助長了其依賴政府提升自己居住條件的不合理需求。

三、“房產稅”調控商品房市場制度的完善

我國市場經濟發展中土地的公有制、商品房市場功能作用的多元化，決定了我國商品房市場調控措施既要承載滿足自住需求的保障功能，又要兼顧合理的住房與投資保值功能。針對前述房產稅政策在商品房價格調控中出現的推高房價、誘發不誠信、助長不合理住房需求的社會負效應，房產稅政策的實施與運用應從以下三個方面進行完善：

（一）注重房產稅內容制定的時空性

如杭州作為第二批房產稅試點城市，計劃開始征收的房產稅具體細則基本以上海模式進行翻版：人均免稅面積60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。最終的結果是因房產稅在多大范圍征收？如何征收？政府、學界、企業、市民等各方爭議難決，導致杭州版房產稅試點方案推后暫緩[3]。這說明在房產稅的具體開征過程中，一定要正視杭州與上海經濟發展水平、地域文化、投資理念、商品房市場的差異等經濟法時空性，避免盲目照抄相關制度導致立法資源浪費及其不能盡快合理實施，進而又推高房價的社會負效應。杭州作為浙江省民有經濟發達、特殊民間借貸文化盛行的省會城市，其民眾對商品房的民生保障功能與增值保值功能理念，是杭州房產稅確定開征范圍、征收辦法的決定性因素，一定要予以認真對待才能正真發揮房產稅的保障與調控雙重功能。

（二）注重房產稅實施的經濟性

就房產稅征收對象是否包括存量房的交易行為，這不僅關系到房產稅在各地具體實施中的交易價格評估、裝修成本核定等實施成本問題，更是對各地方政府人員既得利益及其早期對帶動商品房地產市場發展有功者既得利益的冒犯與挑戰。筆者認為，本著房產稅對商品房市場雙重功能的兼顧與調控作用的有限性、效率性，不應對存量房交易開征房產稅；就房產稅針對二套房交易征收中誘發的社會綜合治理成本加大的現象來看，基于中國百姓特殊的安居樂業心理與投資保值渠道的有限性，為減少既有制度誘發的離婚率上升、規避法律的社會不誠信行為而增加的社會公共秩序治理成本，房產稅應該針對真正的豪華商品房與擁有第三套以上商品房出賣人進行征收，現實中如果基于孝敬老人而又為免于兄弟姐妹爭遺產的糾紛，以自己名義給父母買的商品房在未來出售時還要被界定為屬于不合理住房需求的行為而被征稅，那社會誠信、尊老愛幼的美德何以彰顯？！

（三）強調商品房價格調控措施的綜合性

針對商品房市場價格攀升的根本原因，在支持商品房自住需求、抑制商品房投資保值需求原則不變的前提下，一方面是制定積極支持商品房自住需求的政策措施，通過增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導企業理性定價、加強市場監管、嚴格執行商品住房限購措施、充分發揮稅收政策的調節作用、以經濟與行政手段對投機行為進行遏制，另一方面是要幫助民眾樹立商品房價格合理性上漲的心理預期、冷靜看待通脹預期與房產保值帶動房價上漲的主觀人為原因、主動反省盲目攀比、奢侈消費、媒體炒作、政府調控助長房價飚升等精神心理因素導致的不當需求及其行為，從根本上形成我國商品房市場的理性供給關系。同時還要注重運用系統思維設計包括短期效應與長期目標的調控制度體系，避免把短期房價的穩定作為調控的主要目標或唯一目標，幫助人們形成合理的房價市場漲落預期、商品房供求的市場調節制度框架，通過綜合性措施、以最小的成本、實現我國商品房市場的調控目標。

注釋：

①房產稅是以房屋的交易、租賃所得為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅。我國2013年“新國五條”中欲擴增的房產稅是指對特殊區域、特殊住宅房屋購買與交易時，向房屋所有人按照一定的征稅對象、計稅依據、稅率征收，在特殊情形下可以減免稅種，具有營業稅與個人所得稅的混合屬性。

②“新國五條”是指，2013年2月20日國務院常務會議確定的，為認真落實中央關于加強房地產市場調控的決策部署取得積極成效，有效抑制投機投資性購房，使房地產市場形勢逐步平穩的五項加強房地產市場調控的政策措施。五項政策措施是：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管。

③〔2013〕17號文是指，2013年2月26日“國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知”中有關：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管和預期管理、加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制等政策調控措施。

參考文獻：

[1]“重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法”、