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第1篇：新土地征收法范文

［關(guān)鍵詞］土地征收;征地補償;趙村鄉(xiāng)

一、農(nóng)村集體土地征收的現(xiàn)狀

2012年河北省定州市在其西北部開始建立唐河循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園，在建設(shè)的過程中逐步對趙村鄉(xiāng)大部分村落的農(nóng)用地和宅基地進(jìn)行征收。趙村鄉(xiāng)下屬村落中趙村、新興莊、新民莊、新合莊、東甘德、西甘德、辛莊子等多個村落的農(nóng)村集體土地已被征收4081畝，農(nóng)民能夠耕種的土地所剩無幾。新興莊、新民莊、新合莊三個村子的全部耕地、宅基地、建設(shè)用地和其他用地已被全部征收，整個村子進(jìn)行了搬遷。趙村鄉(xiāng)農(nóng)村集體土地被征收后大部分的農(nóng)村勞動力處于失業(yè)狀態(tài)。失地農(nóng)民短時間內(nèi)不能轉(zhuǎn)變已經(jīng)失去耕地的心態(tài)，無法改變已經(jīng)習(xí)慣從土地上獲取生活物資和與土地相伴的生活，面對城市生活有著陌生感，無法更好地融入城市生活。土地對于農(nóng)民可以算是其基本生活條件的保障，只有擁有土地才能體會到社會保障的穩(wěn)定性，但是在面對公共利益時，農(nóng)民也無法不做出讓步，因此農(nóng)村集體土地的征收補償和失地農(nóng)民的安置是否合理，對于城市化建設(shè)、社會經(jīng)濟的增長和社會和諧發(fā)展有著重要意義。

二、農(nóng)村土地征收過程中存在的問題

農(nóng)村集體土地征收促進(jìn)了本地經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，但在土地征收過程中卻出現(xiàn)了農(nóng)民利益得不到保障的諸多問題。

(一)土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)不合理

一是補償標(biāo)準(zhǔn)偏低。土地管理法明確指出了補償款的數(shù)額必須根據(jù)“原用途”的數(shù)倍來進(jìn)行規(guī)定，但是該方法并不能完全地體現(xiàn)出該部分土地所具有的價值，除此之外，還給征收土地的農(nóng)民的補償費設(shè)置了上限。該上限便在很大程度上損傷了農(nóng)民的應(yīng)得利益，在社會生活水平與物價都不斷上漲的時代，這個上限完全滿足不了農(nóng)民對生活的需求，加之土地資源的緊缺以及土地價格的上漲，農(nóng)民應(yīng)得的補償款也應(yīng)該得到相應(yīng)增長才顯得合理可靠。二是補償范圍窄。雖然農(nóng)村集體土地征收補嘗包括安置補助費、土地補償費及青苗補償費等等，但存在一定的不足之處，比如殘存地補償、土地可預(yù)期利益補償、臨接地補償與通損地的補償?shù)鹊榷际潜煌耆雎缘模@也屬于農(nóng)民利益的一部分。應(yīng)該讓農(nóng)民分享這種未來的增值收益，這樣才能更好地維護農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。三是一次性補償制度不利于農(nóng)民長遠(yuǎn)發(fā)展。通常情況下，政府一般是通過一次性貨幣的方式來處理征地補償?shù)膯栴}，但隨著當(dāng)前社會整體的發(fā)展，與人民生活水平與物價的上漲情況相比較，補償款的增長則顯得微不足道。農(nóng)村集體土地被征收后，農(nóng)民得到的土地征收補償款花完后，農(nóng)民的就業(yè)問題和社會保障問題就會逐漸表現(xiàn)出來。

(二)土地征收補償落實不到位

由于土地補償款沒有清晰明確的分配辦法，使得鄉(xiāng)政府和村委會手中的權(quán)力很大，土地補償款被逐層克扣后才能發(fā)到農(nóng)民手里。表面上被征收的農(nóng)村集體土地的原使用權(quán)人得到了補償，實際上農(nóng)民最終到手的補償款卻少得可憐。由于失地農(nóng)民沒有確實證據(jù)，也不懂得如何保障自己的合法權(quán)益，無法使得自己的既得利益得到保障。

(三)失地農(nóng)民不能享受完整社會保障

在土地征收之后，農(nóng)民失去了土地，也就失去了基本的生活保障。加上對社會保障的不了解，以及相關(guān)制度的不完善，很多失地農(nóng)民都意識不到要獲取社會保障來維護自身利益，而政府對于該方面的實施也存在極大問題。在這種情況下，失地農(nóng)民處于極大的危害中，相比較其他人群，他們更加需要全面的醫(yī)療、生活等社會保障。社會保障在一定程度上可以緩解失地農(nóng)民的生產(chǎn)生活現(xiàn)狀。

三、農(nóng)村集體土地征收補償?shù)膶Σ呓ㄗh

(一)建立更加合理的土地補償標(biāo)準(zhǔn)

1．具體根據(jù)農(nóng)村土地使用方式進(jìn)行補償。農(nóng)民在正常情況下都享有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，該項權(quán)利的保障對于他們來說是十分重要的，它涉及的內(nèi)容十分廣泛，比如:就業(yè)，經(jīng)濟效益、社會保障等。對農(nóng)民個人的承包經(jīng)營權(quán)的補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該考慮被征收土地的多種因素，并且借鑒已有的土地征收標(biāo)準(zhǔn)最終確定，并且土地承包經(jīng)營權(quán)的補償款應(yīng)該直接發(fā)放到農(nóng)民個人手中。2．對相鄰農(nóng)村土地的損失進(jìn)行補償。通過對當(dāng)今世界有關(guān)土地征收相關(guān)規(guī)定的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，一般政府在補償款的分配上必須將周圍農(nóng)民的補償額考慮進(jìn)去。農(nóng)村集體土地的征收影響了與被征收的農(nóng)村集體土地相鄰?fù)恋氐氖褂茫沟孟噜彽氐睦眯軠p少或者不能使用。而且土地征收后會改變土地的使用方式，新的土地使用方式可能產(chǎn)生的噪音污染及廢水、廢氣等環(huán)境污染會造成農(nóng)作物的產(chǎn)量大量減少，而這些農(nóng)作物產(chǎn)量的損失是由于農(nóng)村集體土地征收造成的，因此農(nóng)村集體土地征收單位應(yīng)該對殘留地使用權(quán)人進(jìn)行賠償，而且賠償不能因為農(nóng)村土地的征收導(dǎo)致的殘留地收益減少使得賠償減少。

(二)完善土地征收補償制度

我國當(dāng)前現(xiàn)有的有關(guān)土地征收制度還相當(dāng)不健全，特別是在補償款的相關(guān)規(guī)定上尤為欠缺，政府宣傳不到位，農(nóng)民無法切實了解其補償款的分配與設(shè)定，導(dǎo)致很多時候農(nóng)民都得不到其應(yīng)有的金額。為了解決此問題，政府必須加快完善相關(guān)法律法規(guī)，同時綜合各方面因素與現(xiàn)存問題來制定更為健全的方式，使補償款有序合理地分配下去。1．完善土地征收補償體系。應(yīng)該匯聚之前散亂的各種條文，形成系統(tǒng)的制度，使得土地征收的補償標(biāo)準(zhǔn)具體化、明確化，補償形式合理化，從而讓農(nóng)民得到足夠的補償款，至少不會低于其未來收益。除此之外，對于其余方面的補償政府也要涉及到。目前，有關(guān)土地征收都是通過當(dāng)?shù)貑挝粊頉Q定的，所以在補償款的發(fā)放上必須加強管理，以避免農(nóng)民利益受到傷害。加強監(jiān)管措施可以通過審批、聽證等方式來進(jìn)行，從而防止出現(xiàn)補償款減少、農(nóng)民保障受損等現(xiàn)象。2．完善土地征收補償監(jiān)督體系。在完善土地征收補償監(jiān)督體系時，必須將農(nóng)民、集體與其他人的利益都考量進(jìn)去，讓他們之間的法律聯(lián)系得到明顯闡述。農(nóng)村集體土地征收的進(jìn)行會給鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級和村集體的干部帶來巨大的利益驅(qū)使，對農(nóng)民的侵害已經(jīng)不僅僅是土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)低的問題了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級和村集體干部的違法行為使得農(nóng)村集體土地的征收補償不能對農(nóng)民形成有效的保護。因此，對各級政府官員在農(nóng)村集體土地征收過程中的行為和對補償款落實到位的監(jiān)管就顯得尤為重要了。在相關(guān)補償制度完善健全后，政府還要確保該制度的有序進(jìn)行，否則都是紙上談兵。該制度將會對涉及的每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，確保農(nóng)民的權(quán)益不會受到損害，確保農(nóng)民應(yīng)該得到的補償款不會因為某些官員的貪贓枉法而不能拿到手。具體的監(jiān)督可以是地方人大切實履行監(jiān)管職能，加強土地征收補償款的分配，重視監(jiān)督職能的作用等。3．完善土地征收補償制度，合理分配。農(nóng)村集體土地被征收后土地補償款的合理分配是保證農(nóng)村集體土地被征收的農(nóng)村及農(nóng)民穩(wěn)定的關(guān)鍵。由于我國的特殊國情，集體土地對于農(nóng)民來說是就業(yè)、生活和社會保障的根本。因此，農(nóng)村集體土地被征收后對于農(nóng)民的影響是致命的，可以說農(nóng)村集體土地被征收后他們失去了生活的根本，但農(nóng)村集體土地被征收后對于農(nóng)村集體的影響卻沒有那么大。所以，在開展補償款分配的過程中，需要根據(jù)相應(yīng)的原則進(jìn)行分配，比如增加對失地的農(nóng)民補償?shù)谋壤Ｏ碌男〔糠植艢w于集體，而且用法律明確規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所得份額專款專用，應(yīng)用于本集體經(jīng)濟組織，具體方面可以通過為農(nóng)民興修農(nóng)田水利建設(shè)、引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)、跟新品種等等提高農(nóng)民生活保障。

第2篇：新土地征收法范文

物權(quán)法 規(guī)范 土地征收 探析

【中圖分類號】DG22.39文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B文章編號：1673-8005（2013）02-0042-01

1物權(quán)法中土地征收制度的進(jìn)步性

1.1強調(diào)了土地征收的公益性

土地征收權(quán)的行使是對土地所有權(quán)的一種剝奪，是對所有權(quán)規(guī)則的一種破壞，只有出于公益目的才叫合理。商業(yè)性用地原則上是不應(yīng)列入此范圍的。《物權(quán)法》則于第四十三條規(guī)定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。”明確土地征收必須是為滿足公共利益的需要，指明了土地征收的前提條件。

1.2明確了財產(chǎn)所有權(quán)平等保護的理念

《物權(quán)法》明確規(guī)定，國家所有財產(chǎn)、集體所有財產(chǎn)、私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。這就表明《物權(quán)法》強調(diào)平等保護國家、集體和私人的物權(quán)。平等保護意味著物權(quán)的主體在法律地位上是平等的不能認(rèn)為為了國家取得財產(chǎn)所有權(quán)而犧牲集體物權(quán)利益是理所當(dāng)然。這一點是我們探索中國土地征收制度時應(yīng)具有的前提理念。

1.3補償范圍有所擴大

我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，物權(quán)法第四十二條關(guān)于補償范圍的規(guī)定中除了土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等《土地管理法》已經(jīng)強調(diào)的補償外，還增加了安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，以保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。對農(nóng)民來說，“家”就是一個生長在土地里的概念，目前仍有很多地區(qū)的農(nóng)民以務(wù)農(nóng)為主要謀生渠道。當(dāng)逐漸失去土地，當(dāng)腳邊的田地產(chǎn)量日益減少，由于缺少技術(shù)和學(xué)識，他們面臨的將是失地又失業(yè)的困境。而一次到位的補償金只能讓他們坐吃山空，并非長遠(yuǎn)之計。

1.4強調(diào)對土地承包經(jīng)營權(quán)的保護

《物權(quán)法》第一百二十一條規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。”第一百三十二條規(guī)定：“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。”物權(quán)法的這一規(guī)定開辟了土地征收物權(quán)保護的新領(lǐng)域，彌補了《土地管理法》在用益物權(quán)保護上的空白。物權(quán)法作為基本法將土地承包經(jīng)營權(quán)放在用益物權(quán)中的首位，強化對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的保護，是眾望所歸。

2我國土地征收制度中存在的問題

2.1土地征收中的利益沖突

土地征收制度往往與房屋拆遷，以及其它地上物征收交織在一起，有著很大的復(fù)雜性。近年來我國關(guān)于土地征收的糾紛不在少數(shù)，不但造成官民之間關(guān)系緊張，還容易引起群眾事件，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。特別是城鎮(zhèn)化大步向前的今天，土地征收中涉及到政府、用地人、被征收人三方的利益需求。在實踐中產(chǎn)生了以下矛盾：政府以公共利益為由將集體土地予以征收，又以不符合法律規(guī)定的劃撥公益條件為由對該土地實行有償出讓，盡享其中的差額利益。對被征收人而言，當(dāng)土地被征收時，就住宅及其相應(yīng)的宅基地使用權(quán)而言實質(zhì)上都被一起“征收”了。他們失地失家又失業(yè)并意識到轉(zhuǎn)變土地所有權(quán)能產(chǎn)生更大收益時，自然也要求享受這部分利益。三方的利益沖突共同影響了國家土地征收制度的實施，并導(dǎo)致了一系列問題的產(chǎn)生。

2.2回避公共利益的界定

“公共利益”這一詞，在憲法以及其他法律法規(guī)中出現(xiàn)頻率很高，但是沒有一條規(guī)定可以告訴我們究竟什么是“公共利益”。如今，萬眾矚目下的《物權(quán)法》仍未對其所強調(diào)的公共利益給予明確的解釋。有學(xué)者反對將公共利益的內(nèi)涵在物權(quán)法中加以界定，因為公共利益有很大的不確定性和復(fù)雜性。但是，我們無法忽視現(xiàn)實中，很多的違法占地就是打著“公共利益”的幌子在光天化日之下進(jìn)行的。法律都是在實踐中摸索檢驗、不斷試驗、不斷弘揚才成功的，因噎廢食的回避主義只能使頂風(fēng)作案的人更加得意放肆，不知這樣下去，有一天“公共利益”這個詞會不會變成一種諷刺。

2.3土地征收補償?shù)姆秶?biāo)準(zhǔn)和分配情況不盡人意

關(guān)于補償標(biāo)準(zhǔn)，《土地管理法》用各種數(shù)字和公式以土地的產(chǎn)值為基礎(chǔ)去規(guī)定耕地征收補償?shù)南薅龋纯紤]土地被征收再出讓后市場價格上漲的因素。《物權(quán)法》對原有法律的死標(biāo)準(zhǔn)采取了默認(rèn)態(tài)度，在考慮農(nóng)民的損失時，只規(guī)定了對直接損失的補償，間接損失原則上不予考慮。有時，一些地方以發(fā)展地方經(jīng)濟和公益事業(yè)、解決工作經(jīng)費為由，層層截留或挪作它用，真正到農(nóng)民手中的更寥寥無幾了。這種計算標(biāo)準(zhǔn)還完全抹煞了農(nóng)用地變?yōu)榉寝r(nóng)用地的價值變化，對被征收人是極不公平的。關(guān)于補償范圍，《物權(quán)法》雖加入了被征地農(nóng)民的社會保障費用，但是現(xiàn)實中能對此貫徹執(zhí)行的并不多。其實，即使是部分失地，很多情況下農(nóng)戶會被征收大半的土地，殘地?zé)o法實現(xiàn)原有的土地功能。

2.4土地征收的救濟不充分

在土地征收過程中，如果被征收人對于政府執(zhí)行中不公開等程序上的不公正有異議怎么辦？對于不服補償標(biāo)準(zhǔn)實體上的爭議又如何解決？一旦是違法征收又如何挽回農(nóng)民的損失？實踐中我們還不能找出一個準(zhǔn)確有力的答案。有權(quán)利就要有救濟，在土地征收中的救濟卻姍姍來遲。《土地管理法》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院。” 究竟是什么處理決定？是否包括土地補償標(biāo)準(zhǔn)的爭議？我們不得而知。至于是按民事訴訟處理還是按行政訴訟處理更是無處參照。現(xiàn)實中，被征收人尋求司法救濟時，民庭認(rèn)為一方當(dāng)事人是國家機關(guān)，無權(quán)受理；行政庭也以補償標(biāo)準(zhǔn)是雙方協(xié)商，應(yīng)屬民事訴訟為由，不予受理。被征收人狀告無門后，往往以上訪、纏訟等極端方式尋求一個說法。不過該法對政府的裁決權(quán)卻有很清晰的規(guī)定。我們知道，在征收過程中，政府的角色確實應(yīng)該是中立的，但事實上，很多地方政府并沒有站在一個超脫的地位，反而經(jīng)常是其中的一個利益相關(guān)人，這樣的規(guī)定恰恰使政府成了自己的法官。我們寄予希望的《物權(quán)法》對此繼續(xù)“保持沉默”，只規(guī)定土地征收的物權(quán)內(nèi)容和少許規(guī)則，至于如何救濟只字未提，讓被征收人的物權(quán)利益形同虛設(shè)，成了沒有盔甲的戰(zhàn)士。

在現(xiàn)實生活中，社會要和諧發(fā)展，土地征收制度就要在法律的規(guī)范下，配合政策的合理制定和實施，隨著實踐中發(fā)現(xiàn)的一些新問題，不斷加以完善，從民生角度最大限度的維護被征收者的利益。

參考文獻(xiàn)

第3篇：新土地征收法范文

 

根據(jù)全旗發(fā)展規(guī)劃和校園發(fā)展建設(shè)需求，克旗經(jīng)棚一中風(fēng)雨足球館項目已于2016年立項，擬選址于克旗陽光熱力第四供熱站所在區(qū)域，根據(jù)學(xué)校師生體育鍛煉需要和新高考改革實際需求，選址于供熱站所在區(qū)域?qū)畲笙薅确奖銕熒鷱氖麦w育教學(xué)和體育鍛煉，豐富業(yè)余文體生活，并在校園形成教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、運動區(qū)科學(xué)布局，助力提升學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《赤峰市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》規(guī)定，結(jié)合經(jīng)棚一中實際，制定本實施方案。

一、征收主體、征收部門及實施單位

征收主體：克什克騰旗人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全旗房屋征收與補償工作

征收部門：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為征收部門

征收實施單位：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托旗城市建設(shè)服務(wù)中心為房屋征收實施單位

二、征收范圍

克什克騰旗經(jīng)棚鎮(zhèn)陽光熱力四站。

三、補償方式

依據(jù)有資質(zhì)的評估機構(gòu)確定的評估價格予以貨幣補償。

四、補償標(biāo)準(zhǔn)

非住宅房屋征收有兩種補償核算辦法，供被征收人自主選擇。

（一）按土地市場價、房屋成本價補償核算。

1.土地補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）出讓用地的補償標(biāo)準(zhǔn)按其所在地區(qū)域我旗現(xiàn)行基準(zhǔn)地價及相應(yīng)土地級別，由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

（2）劃撥用地的補償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

2.房屋補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）有證房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（二）按土地成本價、房屋市場價補償核算。

    1.房屋補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）有證房屋按決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

    2.土地補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）對以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補償包括：

①取得此宗土地使用權(quán)時向出讓方實際支付的款項；

②辦理用地手續(xù)時所交的稅費；

③以上兩項費用合計截至目前的同期銀行貸款利息；

④土地治理費（每平方米30元）。

（2）對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補償為土地治理費補償（每平方米30元）。

（三）對土地、房屋以外其它資產(chǎn)的補償。

由具有資質(zhì)的資產(chǎn)評估公司對不可移動類資產(chǎn)按其重置成本扣除折舊后的價值補償，可移動類資產(chǎn)補償其拆裝費評估確定。

五、搬遷費補償

被征收房屋為生產(chǎn)用房的，搬遷費補償標(biāo)準(zhǔn)為房屋評估金額的2.5%；對其它非住宅房屋的搬遷費用，搬遷費補償標(biāo)準(zhǔn)為房屋評估金額的1.5%。

六、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋價值的3%。

被征收人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過依照前款規(guī)定計算的補償費的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人共同委托依法設(shè)立的評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果支付補償費。

被征收人不能提供上述相關(guān)證明材料的，按其被征收房屋價值的3%執(zhí)行。

七、簽約期限

自征收決定作出，被征收房屋評估結(jié)果公示結(jié)束之日起30日內(nèi)。

八、搬遷期限

    簽訂征收補償協(xié)議后，自征收部門通知搬遷之日起15日內(nèi)。

九、本方案由旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋

 

第4篇：新土地征收法范文

由于現(xiàn)行征收土地補償?shù)牟煌耆院头枪叫裕喈?dāng)程度上造成和加劇了濫用征收土地權(quán)，侵犯土地權(quán)利人合法權(quán)益，危及國家糧食安全、土地合理利用以及社會安定和諧等一系列問題。為了解決上述問題，充分發(fā)揮土地資源的經(jīng)濟效益和社會效益，征收土地補償制度引入成本效益分析，確立合理的市場補償制度，對于保護農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府征收土地行為、優(yōu)化土地資源利用、維護社會穩(wěn)定等均具有顯著地經(jīng)濟效益和社會效益。因此。提出構(gòu)建具有中國特色征收土地公平補償制度的建議。

【關(guān)鍵詞】征收土地土地補償制度設(shè)計效益分析

我國現(xiàn)行土地補償采用不完全補償原則，與公平補償相距甚遠(yuǎn)。這其實是剝奪了失地農(nóng)民分享工業(yè)化和城鎮(zhèn)化成果的機會，嚴(yán)重威脅社會主義新農(nóng)村的建設(shè)和和諧社會的構(gòu)建；同時刺激了政府過度征地，導(dǎo)致農(nóng)地資源嚴(yán)重浪費，威脅國家糧食安全。因此，為了統(tǒng)籌國家、農(nóng)村集體和農(nóng)民個人三者利益，確保全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)，我國應(yīng)盡快確立公平補償原則，并在此基礎(chǔ)上，借鑒它國經(jīng)驗，漸進(jìn)地構(gòu)建起具有中國特色的征收土地公平補償制度。

一、現(xiàn)行征收土地補償制度

我國關(guān)于征收土地補償?shù)姆尚詶l款，最早見于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中，之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例》、1982年的《國家建設(shè)征用土地條例》都對征收土地補償?shù)膯栴}做了或多或少的規(guī)定，1986年《中華人民共和國土地管理法》頒布后以耕地前三年平均年產(chǎn)值為征地補償制度正式法律化被固定下來，該法隨經(jīng)幾次修改，但該制度一直延續(xù)至今。目前，征收土地補償制度設(shè)計法律條款體現(xiàn)在《中華人民共和國土地管理法》第47條中，該條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。”依據(jù)該法條規(guī)定征收土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費三項內(nèi)容。二六年四月十日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)勞動保障部關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作指導(dǎo)意見的通知([2006]29號)明確提出：“各地要從實際出發(fā)，采取多種方式保障被征地農(nóng)民的基本生活和長遠(yuǎn)生計。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和被征地農(nóng)民不同年齡段，制定保持基本生活水平不下降的辦法和養(yǎng)老保障辦法。對符合享受城市居民最低生活保障條件的，應(yīng)按規(guī)定納入城市居民最低生活保障范圍。已開展城市醫(yī)療救助制度試點的地區(qū)，對符合醫(yī)療救助條件的要按規(guī)定納入救助范圍。有條件的地區(qū)可將被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險參保范圍，通過現(xiàn)行城鎮(zhèn)社會保障體系解決其基本生活保障問題。對城市規(guī)劃區(qū)外的被征地農(nóng)民，凡已經(jīng)建立農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度、開展新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度試點和實行農(nóng)村最低生活保障制度的地區(qū)，要按有關(guān)規(guī)定將其納入相應(yīng)的保障范圍。沒有建立上述制度的地區(qū)，可由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)實際情況采取多種形式保障被征地農(nóng)民的基本生活，提供必要的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)，并將符合條件的人員納入當(dāng)?shù)氐纳鐣戎秶！?006年8月31日，國務(wù)院下達(dá)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）第二條規(guī)定：切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，征地補償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障為原則。社會保障費用不落實的不得批準(zhǔn)征地。“上述規(guī)定征收土地還應(yīng)給予農(nóng)民社保補償，從而使征收土地補償項目增加為四項。

土地補償費和安置補助費的補償標(biāo)準(zhǔn)按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)進(jìn)行確定，總和不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍；被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，則由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。從法律的規(guī)定和征地實踐來看，這種以產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)確定補償?shù)闹贫龋瑢嶋H是在計劃經(jīng)濟體制下的經(jīng)濟補償，而對與被征收土地因市場供求關(guān)系形成的土地收益毫無關(guān)系。

二、現(xiàn)行征收土地補償制度設(shè)計成本大于效率

現(xiàn)行征收土地補償制度設(shè)計屬于不完全補償制度設(shè)計，與當(dāng)今社會主義市場經(jīng)濟運行體制不能匹配，以耕地產(chǎn)值確定補償標(biāo)準(zhǔn)不能反映現(xiàn)實農(nóng)村土地實際收益。在86年計劃經(jīng)濟體制下的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，是以單一種植為主，而今在市場經(jīng)濟體制下的農(nóng)民家庭土地承包經(jīng)營體制是以土地為主的多種經(jīng)營，完全參與了市場競爭；耕地年產(chǎn)值已經(jīng)不能完全的反映農(nóng)民土地的實際收益價值，耕地年產(chǎn)值只是農(nóng)作物產(chǎn)量與價格的函數(shù)，其高低與被征土地地區(qū)的建設(shè)用地土地供求關(guān)系、城市等級、土地利用、被征土地位置、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況、土地供應(yīng)市場價格等眾多因素?zé)o關(guān)；農(nóng)產(chǎn)品的市場供求價格與建設(shè)用地供求市場價格沒有必然的聯(lián)系，且是不穩(wěn)定的指標(biāo)，兩個價格的市場溢價也沒有必然聯(lián)系。耕地年產(chǎn)量受自然界因素影響較大，如果前三年連續(xù)遇到自然災(zāi)害，顆粒無收年產(chǎn)量必將為零或下降，從而直接影響產(chǎn)值，如果此時被征收補償豈不是為零嗎？實踐中按年產(chǎn)值計算出來的補償標(biāo)準(zhǔn)根本不能解決失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。從理論上講，土地補償標(biāo)準(zhǔn)的確定很大程度上與被征地所處的區(qū)位、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件等緊密相關(guān)，而與土地年產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)性并不明顯。概括的說，現(xiàn)行征地補償制度游離于土地市場價格之外，已產(chǎn)生較大的社會負(fù)面影響。嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民權(quán)益。建立市場補償制度，不僅要補償所征收土地本身的通常價值，還必須補償其“特別價值”（1794年《普魯士一般邦法》）以減輕日益加重的政治的、社會的、經(jīng)濟的成本。

年產(chǎn)值是農(nóng)作物產(chǎn)量與價格的函數(shù)，其高低受所處地區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和社會經(jīng)濟條件的影響，與被征地的區(qū)位等地價因素?zé)o關(guān)。農(nóng)產(chǎn)品價格是不穩(wěn)定的指標(biāo)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然界因素影響較大，前三年中如果遇到自然災(zāi)害年產(chǎn)量下降直接影響產(chǎn)值。實踐中按年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)計算出來的補償標(biāo)準(zhǔn)根本不能解決失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。從理論上講，土地補償費的確定很大程度上與被征地所處的區(qū)位、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件等緊密相關(guān)，而與土地年產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)性并不明顯。概括的說，現(xiàn)行法定的征地補償標(biāo)準(zhǔn)游離于土地市場價格之外，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民權(quán)益。

隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，征收土地補償制度設(shè)計滯后，許多地方掀起了以興建經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)為名義的轟轟烈烈的“圈地運動”，大量的農(nóng)村土地被征收用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民集體土地加劇流失，大量失地農(nóng)民生存狀況急劇惡化。據(jù)統(tǒng)計，每年我國因征收土地征用約近30余萬農(nóng)民失去土地，農(nóng)民土地權(quán)益損失近20000億元。在眾多的上訪案件中，近三分之二的案件是由征收土地征用而引發(fā)的。由于征地補償制度設(shè)計不合理，政府以十分低廉的補償費就買斷了他們祖祖輩輩賴以生存的土地，從而倒手出讓給開發(fā)商換取高額的土地出讓金，農(nóng)民喪失土地就意味著喪失了生存的基礎(chǔ)。對于很多年齡偏大、文化程度不高、缺乏就業(yè)技能及喪失勞動能力的農(nóng)民來說，在當(dāng)下嚴(yán)峻的勞動就業(yè)形勢下明顯處于弱勢地位，難以謀求新的職業(yè)。而且許多地方的失地農(nóng)民并未獲得必要的醫(yī)療、養(yǎng)老保險、失業(yè)保障等社會保障，于是成了“種地?zé)o田、上班無崗、社保無份”的三無人員。加之對征地糾紛的處理、征地執(zhí)行等，法律規(guī)定遠(yuǎn)不完善，農(nóng)民的利益受到損害時，缺乏及時有效的法律救濟，難免產(chǎn)生憤懣怨恨對立情緒。在長期的二元社會結(jié)構(gòu)下，至今存在歧視、輕視、忽視農(nóng)民的現(xiàn)象，缺乏自覺維護農(nóng)民權(quán)益的觀念。因此，造成征收土地社會效益低下，形成成本高于效率的被動局面。

三、構(gòu)建具有中國特色的征收土地補償制度

《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。這是我國第一次在憲法層面上明確肯定了國家動用征收土地權(quán)時的補償義務(wù)，意義重大。但遺憾的是《憲法》未就征收土地補償原則做出明確的規(guī)定。《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）等相關(guān)法律均采用了相同的立法技巧，即在有意無意之間回避了征收土地補償制度的設(shè)計修改或重新確立。

我認(rèn)為：應(yīng)盡快確立征收土地市場補償制度，從根本上改革我國現(xiàn)行征收土地補償以年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)的補償制度設(shè)計，構(gòu)建具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制下的征收土地公平補償制度。

一是摒棄“產(chǎn)值倍數(shù)法”，建立與市場相聯(lián)系的征收土地補償機制，確保農(nóng)民分享土地增值收益。無論是征收耕地、園地、林地還是建設(shè)用地均將土地所有權(quán)補償、土地承包經(jīng)營權(quán)補償、殘余地補償、地上附著物補償統(tǒng)一采用市場定價補償制度。

二是確立以被征地土地的市場交易價格為征地補償參考值，在確定補償比例來確定征地補償標(biāo)準(zhǔn)的市場補償制度。我們可以通過改革征收程序，即先行組卷上報審批—批準(zhǔn)征收后組織土地評估上市掛牌交易—交易成功收取土地出讓費—按法定比例支付補償費—交付土地。根據(jù)地塊所處的位置、所征地塊的用途、基礎(chǔ)設(shè)施條件及相同水平地塊的使用權(quán)出讓價格等因素，得出征收土地補償?shù)膮⒖純r格。

三是把征收土地補償制度與社會保障制度相分離，針對農(nóng)民失地后生活沒有保障，工作很難落實的現(xiàn)狀，不少學(xué)者提出建立失地農(nóng)民基本生活保障制度并逐步與城鎮(zhèn)社會保障并軌是失地農(nóng)民問題的最終解決之道，并提出從提高的征地補償或出讓收益金中提取部分資金作為社保資金，用于失地農(nóng)民的社會保障。從形式上看，這種思路似乎是在解決農(nóng)民的國民待遇問題，把農(nóng)民也納入社會保障體系。事實上，農(nóng)民和城市人一樣，都應(yīng)當(dāng)享受同等的待遇和保護，無論是失地農(nóng)民，還是沒有失地的農(nóng)民，都應(yīng)當(dāng)享受社會建立的保障制度，而不能拿農(nóng)民的土地補償金建立所謂的社會保障制度。因此，必須扭轉(zhuǎn)觀念，逐步建立農(nóng)村的社會保障制度，實現(xiàn)征地補償和社會保障制度的分離。

四是豐富補償方式，征收補償市場化后，征收土地補償方式的豐富不失為一種可行的保護失地農(nóng)民合法權(quán)益的方法，因為它可以多角度、多方面對農(nóng)民遭受的損失進(jìn)行切實補償，避免使其因此無法生活或者生活水平下降。

建國以來，我國征地補償制度大致經(jīng)歷了重安置輕補償——招工安置與貨幣補償并重——單一貨幣補償?shù)淖冞w過程{18}。近年來我國雖然提高了征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)，但是由于單一的貨幣補償方式不能很好地解決失地農(nóng)民就業(yè)、住房和保障等問題，引發(fā)了一系列嚴(yán)重社會問題。因此，在新形勢下我們必須對征收土地補償方式進(jìn)行新的探索。2004年10月21日國務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和國土資源部2004年11月的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》已經(jīng)為這種探索指出了方向。實踐中也有極大的嘗試和創(chuàng)新，如蘇州工業(yè)園區(qū)以公寓房作為對失地農(nóng)民的補償，通過發(fā)展“房東經(jīng)濟”解決失地農(nóng)民的后顧之憂，還有的將征地費入股收紅利，有的政府留地安置收益歸農(nóng)民，改變了過去那種貨幣支付的一次性補償方式，較好地解決了農(nóng)民生活來源和長遠(yuǎn)的發(fā)展問題，值得肯定和推廣。

四、結(jié)論

征收土地市場補償公平補償制度，因其契合所有權(quán)社會理性規(guī)則，促進(jìn)公共利益和私人利益的雙贏，為眾多發(fā)達(dá)國家普遍接受。而我國征收土地固守前三年平均年產(chǎn)值的不完全補償原則，它導(dǎo)致國家、農(nóng)村集體和農(nóng)民個人三者之間利益分配格局的混亂，不利于我國土地資源保護、糧食安全和社會穩(wěn)定，已嚴(yán)重威脅到和諧社會的構(gòu)建和全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)。我國應(yīng)立足于國情，借鑒國際經(jīng)驗，逐步、漸進(jìn)地構(gòu)建起有中國特色的征收土地市場補償制度，減輕征收土地成本，提高征收土地的社會效益和經(jīng)濟效益。

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第5篇：新土地征收法范文

【關(guān)鍵詞】 法律經(jīng)濟學(xué) 效率 土地征收制度 公共利益

一、前言

土地征收作為一種基本的土地法律制度，普遍存在于各國的法律之中。綜觀各國法律，土地征收制度的內(nèi)容基本上是一致的，即：國家或政府為了公共目的而強制將私有土地收為國有并給予補償?shù)姆芍贫取＝▏詠恚覈饾u形成土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種所有權(quán)形式。鑒于征收制度自所有權(quán)制度產(chǎn)生時起就作為對所有權(quán)的一種限制一直存在，它與所有權(quán)制度一起發(fā)展，并在社會所有權(quán)的觀念下覓得其存在的合理性。本文論述的我國土地征收制度主要是指國家對集體所有土地的征收。

在方法論上，法律經(jīng)濟學(xué)別具一格，它運用經(jīng)濟學(xué)尤其是微觀經(jīng)濟學(xué)的理論和方法來對法律進(jìn)行分析，具有明顯的定量分析的優(yōu)勢。經(jīng)濟學(xué)的優(yōu)勢在于它是一種事前分析，而法律僅僅是一種事后的“補救措施”。法律經(jīng)濟學(xué)將事前分析的方法引入法學(xué)研究，可以對新法的制定或法律的修改后果進(jìn)行事前分析，預(yù)防或避免法律制定的重大失誤。作為以經(jīng)濟學(xué)的理論和方法來研究法律的成長、結(jié)構(gòu)、效益及創(chuàng)新的學(xué)說，法律經(jīng)濟學(xué)的核心思想是“效益”。即要求任何法律的制定和執(zhí)行都要有利于資源配置的效益并促使其最大化，以最有效地利用資源，最大限度地增加社會財富。而土地征收制度作為一種剝奪所有權(quán)的制度，必須具備“公共目的性”和“補償性”的條件，從而實現(xiàn)土地資源配置的效率最大化。這正是應(yīng)用法律經(jīng)濟學(xué)對我國土地征收制度分析的重大意義所在。

二、法律經(jīng)濟學(xué)視野下我國土地征收制度的缺失

法律經(jīng)濟學(xué)研究的基本方法在于分析財產(chǎn)制度是否符合經(jīng)濟規(guī)律以及怎樣促進(jìn)資源向更高的使用方式轉(zhuǎn)移。征收制度作為財產(chǎn)法中一種十分特殊的制度，引起了法律經(jīng)濟學(xué)者極大的興趣。在法律經(jīng)濟學(xué)的視野下，我國土地征收制度至少存在以下問題。

1、對法律的經(jīng)濟分析就是通過法律促進(jìn)稀缺資源的有效配置，實現(xiàn)效益并以效益為目標(biāo)(或稱之為進(jìn)行制度創(chuàng)新)。即所有的法律活動都要以資源的有效配置和利用、以社會效用的增加為目的。而現(xiàn)行的土地征收法律規(guī)定與“公共利益”的目的存在矛盾，導(dǎo)致 “公共利益”的范圍規(guī)定得不夠明確，不能使土地資源在征收過程中得到有效配置和利用。

（1）立法上的缺失。《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，該條第2款同時規(guī)定“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”按照該條規(guī)定，單位和個人進(jìn)行建設(shè)可以申請使用原來屬于國家所有的土地，也不排除申請使用國家征收的土地的可能。如果是這樣，就嚴(yán)重違背了“公共利益”的目的。法律中出現(xiàn)這種矛盾之處是因為立法者在立法時沒有區(qū)分開公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，以至于土地征收與建設(shè)用地籠統(tǒng)地被規(guī)定在一塊。因此，在土地征收的立法中，我國只是原則性的規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”，但具體什么事業(yè)符合“公共利益”卻沒有明確的規(guī)定。

（2）實踐中的困境。雖然立法者對征地目的有著更為嚴(yán)格的限制的意圖，但是我國有關(guān)土地征收目的的規(guī)定依然不夠具體、規(guī)范，實踐中依然不能很好地防止土地征收的濫用。立法上，我國的《土地管理法》只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，對被征收人認(rèn)為土地征收目的不符合法律規(guī)定時的救濟機制卻沒有任何規(guī)定。但由于我國行政機關(guān)現(xiàn)在的工作水平和透明度還不能完全令人滿意，因此，過于原則性的規(guī)定不利于約束行政機關(guān)嚴(yán)格依法實施土地征收。

2、法律經(jīng)濟學(xué)的核心思想是求任何法律的制定和執(zhí)行都要有利于資源配置的效益并促使其最大化，以最有效地利用資源，最大限度地增加社會財富。我國補償?shù)捻椖枯^少，遠(yuǎn)不能覆蓋被征地人所有的損失，這是我國土地征收補償制度的主要缺陷之一。

（1）補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，而且以地平均年產(chǎn)值作為補償標(biāo)準(zhǔn)極不科學(xué)。雖然1998年《土地管理法》已經(jīng)大幅提高了征地補償標(biāo)準(zhǔn)，但這樣的補償標(biāo)準(zhǔn)在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)與土地的市場價格相比還是偏低。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，對土地的補償和對農(nóng)民的安置總計為該耕地在征地前三年平均產(chǎn)值的10~16倍，最多不超過30倍。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，以現(xiàn)金形式的補償通常都在每畝1.5~3.5萬元。實踐中，不少地區(qū)征地時僅以法律規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)計算補償額，被征地方獲得的補償是相當(dāng)?shù)偷摹?/p>

同時，根據(jù)政治經(jīng)濟學(xué)的原理，級差地租是由經(jīng)營較優(yōu)土地獲得的、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有的一部分超額利潤，由個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格部分的差額構(gòu)成。在市場經(jīng)濟和土地所有權(quán)存在的條件下，優(yōu)等地、中等地上的超額利潤，最后會通過土地所有者與租地經(jīng)營者之間的競爭，轉(zhuǎn)化為土地所有者占有的級差地租。所以，土地所有權(quán)是使超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租的原因，而同級差地租的形成沒有關(guān)系。不難看出，土地生產(chǎn)條件的差別是級差地租產(chǎn)生的物質(zhì)條件。土地的有限性和以此為前提的土地經(jīng)營的壟斷，是級差地租產(chǎn)生的社會經(jīng)濟原因。而我國在土地征收的補償上采用平均年產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)，從法律設(shè)置上忽視了土地征收過程中級差地租存在的這一經(jīng)濟現(xiàn)實。

（2）征收補償中存在的一個重大問題在于農(nóng)民不能從土地增值中分享利益。政府往往以較低補償費獲得土地，再以很高的出讓金轉(zhuǎn)入市場，實踐中，這部分的增值額是非常大的。這些增值額實際上是土地從農(nóng)用地變?yōu)槌鞘杏玫禺a(chǎn)生的級差地租。但是，國家對征地過程中的這部分增值額不予確認(rèn)，也沒有讓失地的集體組織或農(nóng)民從增值額中獲利。農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過程，應(yīng)當(dāng)是農(nóng)民分享城市化和工業(yè)化成果的過程，應(yīng)當(dāng)有利于縮小城鄉(xiāng)差距而不是擴大城鄉(xiāng)差距，因此，應(yīng)解決土地增值分配不合理的問題。

（3）補償發(fā)放和補償方式存在缺陷。首先是土地補償費用收益主體不夠明確。由于歷史遺留的因素，土地在國家和集體土地所有權(quán)之間的權(quán)屬界定并不非常清晰，不同所有權(quán)主體的土地經(jīng)常交錯在一塊。眾所周知，征收土地與征用土地是不同的，前者改變的是所有權(quán)，后者改變的是使用權(quán)。在存在土地承包經(jīng)營權(quán)的情況下，如果征收土地就涉及到對兩個主體進(jìn)行補償?shù)膯栴}：一是對所有者即農(nóng)民集體進(jìn)行補償；二是對土地所有權(quán)上依法設(shè)立了承包經(jīng)營權(quán)的使用權(quán)人進(jìn)行補償；三是如果上面附著物另為他人所有的，還涉及到第三人補償，如果土地使用權(quán)上設(shè)定了抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人，以保障擔(dān)保物權(quán)人的利益。但是，我國現(xiàn)行的土地管理法是怎么規(guī)定的呢？只通知和公告農(nóng)民集體和農(nóng)民，而土地管理法實施條例竟規(guī)定，土地補償只歸農(nóng)民集體經(jīng)濟組織，那征收的土地承包經(jīng)營權(quán)的補償費到哪里去了呢？顯然，土地法沒有考慮到我國土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)已流轉(zhuǎn)的法律現(xiàn)實。這給確定土地補償費用收益主體帶來了困難。

其次是土地補償方式不夠靈活，安置方法過于簡單，無法解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題。我國現(xiàn)行法律中規(guī)定勞動力安置是主要實行貨幣化安置的方式。計劃經(jīng)濟時代，勞動力的就業(yè)安置是確保農(nóng)民生活水平不下降的有效措施。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立和戶籍制度、勞動用工制度的改革，原有的勞動力安置辦法和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”等辦法，在實踐中很少使用，已失去意義。安置費和土地補償費、青苗補償費一并計算補償給集體糾紛組織，對農(nóng)民安置問題不再考慮。而我國現(xiàn)在征地補償?shù)睦脵C制還不是很成熟。補償費用有時就直接發(fā)到農(nóng)民手上，出現(xiàn)農(nóng)民坐吃山空的現(xiàn)象。農(nóng)民失地后很難再獲得較好的工作機會，缺乏長遠(yuǎn)的生活保障。

三、完善土地征收制度缺失的法律經(jīng)濟學(xué)分析

法律經(jīng)濟學(xué)者認(rèn)為，征收制度的潛在無效率是可以被潛在效率抵消的。法律經(jīng)濟學(xué)者對此的解釋是，政府征收所涉及的項目一般都是巨大的，牽涉到與許多私人財產(chǎn)所有者的交易，這些復(fù)合交易的談判成本是很高的。原因有二：一是因為政府在規(guī)劃確定以后放棄原來的購買計劃而購買其他土地的成本巨大，私人所有者知道這點后會提出高昂的收購價格；二是因為每一位所有者都希望自己成為最后一個出售者以獲得最大的利益，勢必影響收購的進(jìn)度。如果征收者承擔(dān)了巨大成本，只能提高服務(wù)價格，把成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，這樣消費者和征收者雙方都不能獲益。此外，鑒于征收成本巨大，征收者也可能會采取其他措施替代征收他們計劃內(nèi)的土地，結(jié)果這些土地就不能轉(zhuǎn)到使用效率更高的征收者手中。因此，對于土地征收制度的完善，從法律經(jīng)濟學(xué)的角度應(yīng)當(dāng)做如下分析。

1、明確規(guī)定“公共利益”的范圍，以法律的形式確定土地征收制度的目的。

（1）在制定土地征收的法律制度過程中應(yīng)如何理解要符合“公共利益需要”呢？法律經(jīng)濟學(xué)者運用有關(guān)公共產(chǎn)品的理論予以回答。根據(jù)該理論，對抗性和排他性的私人產(chǎn)品應(yīng)由私人所有和提供，具有非對抗性和排他性的公共產(chǎn)品（如國防）則應(yīng)該由公共所有，政府提供這些公共產(chǎn)品是更有效率的。由于政府提供公共產(chǎn)品時的高效率，因此，政府在供應(yīng)公共產(chǎn)品時征收私人財產(chǎn)才是正當(dāng)?shù)模粗疄榱斯?yīng)私人產(chǎn)品而征收私人財產(chǎn)則是不正當(dāng)?shù)摹９?yīng)公共產(chǎn)品也就要求政府的征收符合“公共利益需要”的要求。因此，我國應(yīng)采取為世界上多數(shù)國家所采用的概述加列舉式的立法方式，除了保留現(xiàn)有“公共利益”的原則性規(guī)定外，還應(yīng)明確規(guī)定“公共利益”的范圍。我國以劃撥方式取得土地使用權(quán)的項目范圍與世界各國關(guān)于“公共利益”的規(guī)定是基本一致的。我國可以將這條規(guī)定作為確定我國土地征收的“公共利益”的范圍基礎(chǔ)，同時將教育、衛(wèi)生、環(huán)境保護等項目明確列入“公共利益”的范圍之中。此外，我國還應(yīng)加強與“公共利益”有關(guān)的各項事業(yè)的立法，建立我國完整的公益事業(yè)法立法體系，具體規(guī)定各項公共事業(yè)中的哪些建筑、設(shè)施可以適用土地征收。

（2）應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》中的土地征收審批制度，區(qū)分公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，將土地征收嚴(yán)格限制在公益性建設(shè)用地內(nèi)。國務(wù)院或省級人民政府應(yīng)加強對土地征收目的合法性的事前審查和事后審查。在申報征地過程中，由指定的機構(gòu)審核該項目是否符合“公共利益用途”。根據(jù)我國的實際情況，以各級人大來審核較為可行，只有經(jīng)審核符合公共利益用途，方可核準(zhǔn)征地。

2、至于為什么要“給予公平合理的補償”，法律經(jīng)濟學(xué)者給予的最簡單的解釋是，它能預(yù)防政府過度使用征收權(quán)。如果不存在公平賠償規(guī)定，政府很可能就會積極的征收更多的土地以降低自己的投入成本，而這種做法對整個社會來講往往是浪費資源和低效的。征收補償至少部分是為了強迫政府將征收的成本內(nèi)部化，從而使社會資源配置達(dá)到經(jīng)濟學(xué)意義上的最佳點。顯然，征收行為不僅具有管理成本，而且具有昂貴的機會成本：一旦財產(chǎn)被政府征收，它就不可能再被任何私人使用。如果政府不需要給予補償，即不需要花錢就可征收財產(chǎn)，那么政府可能會受到“財政錯覺”影響，也就是政府官員將誤以為所征收的資源沒有機會成本或機會成本很低，從而作出非理性決策。其結(jié)果必然導(dǎo)致政府過度征收，進(jìn)而導(dǎo)致資源的錯誤配置和浪費。為了避免發(fā)生財政錯覺，憲法要求政府給予完全補償或賠償，迫使政府比較征收的機會成本和征收后的財產(chǎn)價值。因此，在現(xiàn)階段我國對土地承包關(guān)系定位尚未明確的情況下，要完善土地征收的補償制度。

（1）擴大征地補償范圍，提高征收補償標(biāo)準(zhǔn)。征收條款與補償條款在法治國家被視為“唇齒條款”，不可分離。土地征收是對集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。現(xiàn)行法律中規(guī)定的征地補償范圍無法補償因征地給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民帶來的損失。我國在第四次憲法修正案中明確規(guī)定了補償?shù)膬?nèi)容，這是立法上的一個巨大進(jìn)步，為征用、征收補償立法和實施征用、征收補償活動提供了憲法依據(jù)。立法中應(yīng)通過對土地所處的地理位置、種植種類和地上建筑物、構(gòu)筑物、地上作物、農(nóng)民房屋等補償予以明確，對相鄰?fù)恋氐膿p害補償也應(yīng)予規(guī)定，不斷擴大征地的補償范圍。

（2）國家需要承認(rèn)征地帶來的土地增值效益，并使農(nóng)民從土地增值效益中分享利益。當(dāng)然，土地征收造成的土地增值很大程度上是由政府開發(fā)建設(shè)帶來的，需要政府投入大量的資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，征地后的土地增值也應(yīng)該有一部分為政府獲得。政府可以通過開征土地增值稅獲得此部分的份額。對被征收土地上的農(nóng)民進(jìn)行妥善安置，是征地制度改革能否成功的關(guān)鍵。安置工作應(yīng)當(dāng)實行由“以安排勞動力就業(yè)為主”轉(zhuǎn)向“以市場為導(dǎo)向的多種途徑安置”的原則，拓寬安置渠道。可以考慮以土地補償費為主，采用以下補償方式：貨幣安置；地價款入股安置；社會保險安置；留地安置；用地單位安置；農(nóng)業(yè)安置；土地開發(fā)整理安置等等安置途徑。但不管采取何種途徑，應(yīng)堅持“保護農(nóng)民的合法利益”的原則，使農(nóng)民在失去土地后還能保證其生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 楊松齡:兩岸土地征收法制比較研究.天津大學(xué)出版社，2001.

第6篇：新土地征收法范文

一、日本憲法29條3項「正當(dāng)補償之內(nèi)容

日本憲法29條3項規(guī)定，「私有財產(chǎn)，在有正當(dāng)補償之下，可供公共所使用。根據(jù)此一憲法條文，作為有關(guān)以公共為目的所為土地征收之一般法的土地收用法在1995年被制定；該法就損失補償設(shè)有相關(guān)規(guī)定。因公共目的有興辦事業(yè)之必要，并基于該必要性而擬征收土地之場合，成為征收對象之土地或建筑物上所存在的所有權(quán)或租借權(quán)等，將因公共利益而從己身所有土地上被剝奪。原本，在利益為社會全體所共享之場合，本即應(yīng)當(dāng)由社會全體平等負(fù)擔(dān)之；但實際上，某特定人因特定事業(yè)而需用土地之場合，卻不得不讓土地所有人負(fù)擔(dān)該需用土地，而將之充作公共事業(yè)之用。此雖然是現(xiàn)實（實際）情況，但是本來應(yīng)由社會全體分擔(dān)的負(fù)擔(dān)，卻由該土地被征收者個人所承擔(dān)者，乃是不平等之負(fù)擔(dān)；因此為將此不平等負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)由社會全體負(fù)擔(dān)而被承認(rèn)的制度，即為損失補償制度。因此，日本憲法29條3項所規(guī)定的「正當(dāng)補償，若舉土地征收的案例來說，在對照私有財產(chǎn)權(quán)的旨趣及平等原則之同時，因土地征收乃是個別且屬偶發(fā)地剝奪土地所有權(quán)之故，對其補償必須是完全補償；而如此一想法正是議論學(xué)說或判例之出發(fā)奌.

二、土地征收法之程序及征收補償?shù)戎畠?nèi)容

簡單就土地征收法所規(guī)定的程序流程作一介紹，之后再對征收補償?shù)冗M(jìn)行說明。1．土地征收法之程序（1）土地征收之當(dāng)事人土地征收程序之當(dāng)事人有「為公共利益興辦事業(yè)之事業(yè)主〈起業(yè)者、土收3條〉以及土地所有人或關(guān)系人。所謂關(guān)系人，是指土地所有人以外之權(quán)利人〈土收8條〉。（2）土地征收程序—事業(yè)認(rèn)定及征收裁決—土地收用法所規(guī)定之征收程序的流程可以加以圖示化，如圖1所示；而征收程序，可大致區(qū)分為①關(guān)于事業(yè)認(rèn)定階段以及②關(guān)于征收裁決階段。所謂事業(yè)認(rèn)定，是在確認(rèn)具體的起業(yè)者或事業(yè)計劃，并判斷是否該當(dāng)土地征收要件之后，對于起業(yè)者賦與征收土地權(quán)利之行政行為。而所謂征收裁決，是由征收委員會站在第三人的立場，確定起業(yè)者的權(quán)利內(nèi)容，在調(diào)整起業(yè)者和被征收人間的紛爭同時，并確定權(quán)利關(guān)系，以尋求實現(xiàn)征收權(quán)之行政行為。事業(yè)認(rèn)定是由國土交通大臣或都道府縣知事所作成〈土收17條〉，而②階段之征收裁決則是由設(shè)置在都道府縣下的征收委員會為之。又、關(guān)于事業(yè)認(rèn)定或征收裁決，因一旦作出認(rèn)定或裁決后，則該被征收土地之利用或權(quán)利將單方地（權(quán)力的）被限制并同時被消滅；因此上述兩者均被理解為行政行為，而成為抗告訴訟的對象。此外，關(guān)于后面將再討論的土地收用法上所定補償金額之計算時奌，現(xiàn)存有「事業(yè)認(rèn)定公告時以及「征收裁決時此兩對立見解。（3）裁決裁決程序是透過起業(yè)者之申請而開始的，基本上于征收委員會作出裁決后程序終了。裁決可區(qū)分為駁回裁決〈土收47條〉以及征收裁決；而征收裁決是由權(quán)利取得裁決和交付裁決所構(gòu)成〈土收47條之2〉。是以權(quán)利取得裁決來決定被征收土地之區(qū)域、權(quán)利取得或消滅的時間奌以及有關(guān)對權(quán)利之損失補償?shù)仁乱隧棧欢妻D(zhuǎn)費用等應(yīng)依據(jù)權(quán)利取得裁決決定之事項外，對于損失之補償或土地之移轉(zhuǎn)時間等是由交付裁決來決定〈土收49條〉。2．損失補償（征收補償?shù)龋┲瓌t（特別是金錢補償原則）及補償之內(nèi)容等（1）金錢補償原則日本土地收用法是以金錢補償為原則〈土收70條〉。但是在有關(guān)提供換地、作成住宅用地、替代進(jìn)行建筑工程等情形下，例外地承認(rèn)現(xiàn)物補償〈土收82條-86條〉。唯，此情形終究是例外。（2）損失補償?shù)膬?nèi)容〈種類〉①對于土地等之補償土地征收之補償之核心，在于對被征收土地其本身作出補償。因?qū)儆趯?quán)利本體的補償，所以又被稱之為權(quán)利補償。又此一補償必須是「完全補償。②通損補償〈亦稱為通常所生之補償、附隨性損失之補償〉土地收用法對于因征收所生的通常損失亦予以補償。具體來說，例如對象移轉(zhuǎn)費用之補償、營業(yè)上的損失補償、離作費用之補償?shù)取赐潦?7條、88條〉。雖然對于這些費用之補償是否包括在「完全補償里，尚有疑問；但是已包括其中的見解則已逐漸確定下來。③溝渠圍丬之補償損失補償被認(rèn)為是以因征收而直接受到土地被剝奪等不利益者為對象。因為間接性不利益并不被認(rèn)為是權(quán)利遭受侵害，只不過是事實上的侵害而已。但是，作為此一想法的例外，在日本土地收用法上承認(rèn)「溝渠圍丬之補償〈土收93條〉。例如，某人的土地被征收的詰果，有必要新蓋溝渠或圍丬的場合，則承認(rèn)對其補償。因為對于被征收人以外的第三人亦承認(rèn)對其補償，因此也可以將之歸類為對第三人補償?shù)囊环N。又，依據(jù)土地收用法所受的第三人補償只限于「溝渠圍丬之補償而已；但是依據(jù)政府的內(nèi)部基準(zhǔn)「因供公共用地所生損失補償基準(zhǔn)要綱〈以下稱「損失補償基準(zhǔn)要綱〉，則對于少數(shù)殘存補償或離職者補償?shù)龋嘤兴?guī)定。以上為損失補償?shù)膬?nèi)容，但是對于補償?shù)挠嬎惴椒ā⒀a償范圍有無擴大到上述補償之外等，尚有問題或課題存在；以下將針對此些問題的所在說明于后。

三、損失（征收）補償相關(guān)問題（課題）

關(guān)于日本損失補償?shù)膯栴}（課題），可整理為以下4奌：亦即①「完全補償金額及其計算方法與基準(zhǔn)，②土地價格的計算和客覌主義，③第三者補償，以及④生活補償。1．「完全補償金額及其計算方法與基準(zhǔn)如前所述，土地征收的補償必須是「完全補償。對于計算此「完全補償金額的時間奌，有學(xué)說主張應(yīng)該以事業(yè)認(rèn)定時為基準(zhǔn)，亦有學(xué)說認(rèn)為應(yīng)該以裁決時為基準(zhǔn)〈另有對此些學(xué)說的修正〉。關(guān)于此些學(xué)說的對立，在此暫予省略。就計算時間奌，土地收用法于第71條有如下的規(guī)定。「對于被征收土地及有關(guān)該土地所有權(quán)以外權(quán)利之補償金之金額，是將以考慮鄰近類似土地而算出公告事業(yè)認(rèn)定時之一定價格，再乘上對照至裁決時為止之物價變動的修正系數(shù)所得出之金額。基本上，系以事業(yè)認(rèn)定時為基礎(chǔ)，在此一基礎(chǔ)上，采取納入若干裁決時想法的形式來考慮物價變動等來計算補償金額。此一規(guī)定在于予測征收后的事業(yè)以避免投機性地價高漲而導(dǎo)致影響補償金額；但是問題并未被解決。因為地價變動在與物價變動產(chǎn)生明顯落差時，問題才會被顯現(xiàn)出來。而地價轎一般物價高漲時，此一部分因被認(rèn)為是被征收人的予期外利益〈ごねどく〉而不予補償；但是站在完全補償?shù)牧觯瑒t存有疑問。又如地價下跌的情形，則有過度補償?shù)膯栴}。換言之，上述問題均是起因于固定價格一事上。關(guān)于此問題奌，依據(jù)日本法院的見解，雖然地方法院判決認(rèn)為土地收用法71條違反日本國憲法29條3項的規(guī)定〈廣島地裁昭和49年5月15日判時762號22頁〉，但是最高法院卻作出合憲判決〈平成14年6月11日民集65卷958頁〉2．土地價格之計算及客覌主義關(guān)于土地收用法第71條，根據(jù)實務(wù)專家的著作〈參考文獻(xiàn)④參照〉，有如下之?dāng)⑹觯骸竿恋貎r格應(yīng)以客觀價值來計算，因此在評定價格的時，應(yīng)該統(tǒng)一以一般交易價格為基礎(chǔ)。所謂一般交易價格，是指在鄰近類似土地有交易價格存在的場合，就以該價格為基準(zhǔn)；如交易價格不存在的情形，就以鄰近土地或類似土地的正常價格、收益還原價格等為基準(zhǔn)，并就該土地之位置、形狀、環(huán)境等綜合考慮后評價之。〈解說19頁〉扼要說明此一主張的話，就是土地價格的計算，應(yīng)該依據(jù)客觀價值來決定，而其客觀性取決于交易價格。進(jìn)而導(dǎo)出，對于予期利益﹝逸失利益﹞〈假設(shè)該土地若未被征收，今后可必然可以得到的利益〉或精神上的痛苦，不給予補償?shù)脑懻摗Ｈ欢绱耸欠裢桩?dāng)，尚有疑問；亦即，關(guān)于予期利益應(yīng)否被包括在通損補償中處理，縱使是對于精神上的痛苦，學(xué)說上亦嘗試朝向承認(rèn)補償方向解釋。關(guān)于土地收用法的客觀主義，有下述說服的說法。「對于人來說，如因征收而導(dǎo)致土地被剝奪，只要能得到財產(chǎn)損失的補償?shù)脑挘蜎]有精神上的痛苦，又，即是以能憑藉一己之力維持向來的生活此種人生觀為前提的。〈參考文獻(xiàn)①參照〉但是在此應(yīng)附帶一提者是，日本亦存有修正上述人生觀的動向。3．第三者補償在日本，伴隨土地征收而來的損失補償，應(yīng)該以直接被征收的被征收者為實施對象，除「溝渠圍丬補償之外，原則上第三人非屬損失補償對象所及。但是，因貫徹此一原則所衍生的問題，已被提出。例如，在興辦大規(guī)模公共工程的場合，因該事業(yè)的實施導(dǎo)致該土地被征收人以外的第三人〈附近住民〉亦遭受損失的情況。此可說是伴隨公共工程所経常發(fā)生的現(xiàn)象；但是對于此類所謂「事業(yè)損失的問題，該采取如何因應(yīng)方式，已成為問題。對此，日本土地收用法并無相關(guān)規(guī)定；但透過為施行「損失補償基準(zhǔn)要綱的閣議了解，如事業(yè)損失超過一般社會通念的忍受程度，且其發(fā)生被視為當(dāng)然者，則對其賠償，已被承認(rèn)〈參考文獻(xiàn)②④228頁參照〉。4．生活權(quán)補償所謂生活權(quán)保障，是指為保障生活或生存權(quán)而被承認(rèn)的補償。舉日本國憲法來說，一般是將其根據(jù)求諸于憲法25條以及14條。在過去，損失補償是出自于保障財產(chǎn)權(quán)的觀點，故因土地征收所生補償?shù)膽?yīng)有方式，基本上是金銭補償。本文前述的強烈近代生活觀，乃是其前提。相對于此一思考方式，在日本學(xué)說或?qū)崉?wù)上存有部分修正。具體來說，成為問題的有：①狹義的生活補償，②生活重建措施，③少數(shù)殘存者補償，④離職者補償。關(guān)于②和③，透過「損失補償基準(zhǔn)要綱，已被承認(rèn)；但是①則不被承認(rèn)。再者，此生活權(quán)補償如果沒有法律規(guī)定，僅是依據(jù)其為「損失補償基準(zhǔn)要綱所承認(rèn)的關(guān)連，對于國民能否作為向行政或法院提出請求的權(quán)利，又其根據(jù)為何，均尚有議論之余地。學(xué)說雖主張可由憲法導(dǎo)出，但是裁判例卻是呈現(xiàn)消亟見解〈東京高裁平成5年8月30日〉。而此一問題確可說是日本損失補償?shù)闹匾n題。

結(jié)語

以上為本人的報告。總之，日本的損失（征收）補償，是以所有權(quán)（權(quán)利）及其它權(quán)利的歸屬者為對象所架構(gòu)起來的損失補償。而補償金額是基于客觀主義根據(jù)交易價格所確定的這種想法，乃是運用的基礎(chǔ)；但是，對于此一運用，仍存有許多問題及課題被指摘出來，因此，對于此些問題的因應(yīng)，乃是目前必須面對的課題。

注釋：

徳田博人：琉球大學(xué)教授

參考文獻(xiàn)

①芝池義一[行政救済法講義﹝第3版﹞]〈有斐閣、2006年〉205-225頁。

②室井力編[新現(xiàn)代行政法入門﹝2﹞]〈法律文化社、2004年〉176頁以下﹝安本典夫執(zhí)筆﹞.

第7篇：新土地征收法范文

各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈與稅相聯(lián)系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。

（二）稅種設(shè)置

各國對土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動產(chǎn)都屬于財產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財產(chǎn)合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財產(chǎn)稅是對有選擇的幾類財產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產(chǎn)稅，把土地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動產(chǎn)稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。法國不動產(chǎn)稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動產(chǎn)稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人課征。

（3）合并在財產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財產(chǎn)凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產(chǎn)的凈值。財產(chǎn)凈值是從財產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個稅種是對土地與其他不動產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產(chǎn)稅。印度的州政府對農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺灣地區(qū)有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計稅依據(jù)

各國土地稅的計稅依據(jù)，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。

從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。

從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關(guān)鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價課征，也有少數(shù)國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機構(gòu)確定的“估定價”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國的應(yīng)稅財產(chǎn)價值也是根據(jù)“估價法”確定。瑞典財產(chǎn)凈值稅中土地等不動產(chǎn)的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區(qū)的土地估價由地方政府負(fù)責(zé)實施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務(wù)機關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價格。

（四）稅率設(shè)計

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國家對農(nóng)業(yè)土地實行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區(qū)，對不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區(qū)地價稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內(nèi)的一般財產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。

4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區(qū)對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。

發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因為累進(jìn)稅率對限制私人占有土地數(shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區(qū)的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進(jìn)起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點地價的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產(chǎn)稅的一個組成部分，而財產(chǎn)稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣粍赢a(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較

對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動產(chǎn)增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動產(chǎn)增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對土地轉(zhuǎn)移時發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業(yè)稅和個人居民稅3個稅種構(gòu)成；對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個稅種構(gòu)成。

（二）課征方式

許多國家對土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強化了對法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。

（三）計稅基礎(chǔ)

土地增值稅的計稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權(quán)的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報納稅。對不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項成本費用。

（四）稅率設(shè)計

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。

2．累進(jìn)稅率。

有些國家和地區(qū)按照土地價格增長幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時，不論土地面積大小，漲價數(shù)額多少，一律以超過原價倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數(shù)實行3級超額累，進(jìn)稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規(guī)。定地價或前次轉(zhuǎn)移時申報現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉(zhuǎn)移時申報的土地現(xiàn)值，都按物價指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準(zhǔn)價格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較

土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產(chǎn)等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅兩種情況。

（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅

韓國對購置不動產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動產(chǎn)購置稅，按所購項目價值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產(chǎn)取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產(chǎn)的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產(chǎn)取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時的價格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時，按土地的轉(zhuǎn)讓價格計算納稅。有些國家和地區(qū)對土地等不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對不動產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅

對土地等財產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時課征的稅，稱為財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對財產(chǎn)繼承者繼承的財產(chǎn)課征的稅和對死者遺留的財產(chǎn)課征的稅。贈與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補充稅種。遺產(chǎn)稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合

1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產(chǎn)除按年或按次課征贈與稅外，在財產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計稅率，實行超額累進(jìn)稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設(shè)計稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。

（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。

第8篇：新土地征收法范文

本市延平區(qū)范圍內(nèi)因建設(shè)發(fā)展需要征收集體土地上房屋的，適用本規(guī)定。

二、征收組織方式

市國土資源局負(fù)責(zé)延平區(qū)集體土地上房屋征收補償管理工作。集體土地上房屋征收補償工作由延平區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織實施。市住建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法局應(yīng)根據(jù)各自職責(zé)，積極配合。

三、征收程序

（一）征收集體土地涉及房屋征收補償?shù)模身椖繕I(yè)主向延平區(qū)人民政府提出申請,并提交建設(shè)項目可行性報告或批準(zhǔn)文件、建設(shè)項目規(guī)劃選址紅線圖等材料。

（二）市國土資源局征地告知書時，應(yīng)明確告知征地范圍內(nèi)的房屋征收補償方案由延平區(qū)人民政府負(fù)責(zé)。征地告知書后，延平區(qū)人民政府可委托房屋征收實施單位組織開展征地范圍內(nèi)房屋摸底、調(diào)查，通過選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，參照現(xiàn)行集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)擬定房屋征收補償方案，并在擬征收范圍內(nèi)公示，公示期限不少于15日。公示期滿后，房屋征收補償方案報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

（三）集體土地征收獲批后，征收土地公告應(yīng)明確征地范圍內(nèi)的房屋同時征收。房屋征收公告由延平區(qū)人民政府公布，房屋征收公告應(yīng)包括房屋征收部門、征收實施單位、征地方案批準(zhǔn)文件、征收范圍、征收期限、補償方案等有關(guān)情況。

（四）被征收人或者其他權(quán)利人對房屋征收補償方案有異議的，應(yīng)在房屋征收補償方案公示期限內(nèi)向延平區(qū)人民政府提出書面申請。延平區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)研究被征收人對房屋征收補償方案的不同意見，當(dāng)事人申請舉行聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證，并根據(jù)聽證意見，對確需修改房屋征收補償方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行修改。

（五）征收產(chǎn)權(quán)不明確的房屋或征收補償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成一致意見的，方案實施征收前，延平區(qū)人民政府就被征收房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

（六）在房屋征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)，被征收人與征收部門（或受委托的征收實施單位）達(dá)不成補償協(xié)議的，在房屋貨幣補償金額到位或提權(quán)調(diào)換房屋（周轉(zhuǎn)房）的地點和面積后，由市國土資源局責(zé)令限期交地。逾期仍未交地的，由市國土資源局依法向延平區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行。

四、集體土地上房屋征收的補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。特殊情況，經(jīng)區(qū)人民政府報市人民政府批準(zhǔn)，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，可以采用集中自建的補償方式。

第9篇：新土地征收法范文

一、房屋征收搬遷類型與協(xié)議搬遷的定義

《憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

土地的所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用者只享有土地使用權(quán)，這是我國土地制度的基本特征。對于國有土地上的房屋征收，《征收條例》作了明確的規(guī)定，而集體土地上房屋搬遷目前沒有專門的法律規(guī)定，只是土地管理方面的法律規(guī)定了屬于集體土地征地過程中涉及房屋及地上附著物的補償。

從實踐來看，房屋征收搬遷主要有三種類型：一是政府依法組織實施國有土地上房屋征收。在《征收條例》出臺前，適用《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱《拆遷條例》），在對房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行補償安置后實施房屋拆遷。2011年《征收條例》施行后，拆遷為征收所取代，對于因公共利益需要征收房屋的，由市縣級人民政府作出征收決定實施征收，對房屋所有權(quán)人進(jìn)行補償和安置，土地使用權(quán)同時收回。二是集體土地征地過程中，按照法律規(guī)定對使用集體所有土地的集體經(jīng)濟組織成員和建設(shè)用地使用人的房地產(chǎn)實施評估補償。三是國有土地上非征收項目和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物搬遷。本文所指主要是第三種情形。因此，協(xié)議搬遷方式可定義為：為了項目建設(shè)需要，對國有土地上的非征收項目的房屋和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物，根據(jù)民事自治的原則，通過協(xié)商簽訂補償安置協(xié)議，給予房地產(chǎn)所有權(quán)人合理補償和安置，實現(xiàn)房屋搬遷的方式。協(xié)議搬遷方式所涉及土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移需依法辦理相關(guān)手續(xù)。

二、當(dāng)前房屋征收搬遷現(xiàn)狀與原因分析

我國的房屋征收拆遷制度經(jīng)歷了政府拆遷-市場化拆遷-政府征收的轉(zhuǎn)變過程。由于拆遷制度目的是為項目建設(shè)需要，與《憲法》和《物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的精神相悖，所以出臺了《征收條例》。《征收條例》已經(jīng)施行4年多時間，對市縣級人民政府組織實施的國有土地上房屋征收行政行為作了許多程序性規(guī)定，其實施要比拆遷規(guī)范嚴(yán)格得多。但由于《征收條例》限定征收的范圍須是為了公共利益需要，比過去縮小很多，而城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟社會發(fā)展（包括項目建設(shè)、城中村改造等）對土地的需求并沒有減少，因而出現(xiàn)了以民事的方式解決困局而打“球”的現(xiàn)象。

據(jù)筆者調(diào)查，《征收條例》實施后征收拆遷的主要特點呈現(xiàn)為：房屋征收項目少，一般城市由政府作出征收決定的項目只占三分之一左右，有些小城市和縣城城區(qū)甚至沒有征收項目。以鹽城市區(qū)為例，今年以來實施征收項目（含上年結(jié)轉(zhuǎn)）30個，占征收搬遷項目總數(shù)的26%。11個縣（市、區(qū)）有7個沒有新的征收項目。協(xié)商搬遷比例大，一般城市征地拆遷和協(xié)商搬遷占三分之二以上，甚至更多。鹽城市區(qū)今年前三個季度實施114個征收搬遷項目，其中協(xié)商搬遷項目84個、占74%，完成面積占58.6%。搬遷項目矛盾多。《征收條例》實施后征地拆遷引發(fā)的矛盾總體呈現(xiàn)下降趨勢，但是因過去拆遷遺留問題和協(xié)議搬遷糾紛引發(fā)的呈上升勢頭。有些已經(jīng)拆遷5年、10年，甚至更長時間的遺留問題，仍在不斷和訴訟之中。協(xié)議搬遷項目一般沒有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，信息公開不夠，尺度把握上區(qū)域之間差異較大，導(dǎo)致被搬遷人訴訟和比較多。分析出現(xiàn)當(dāng)前現(xiàn)狀的原因主要有兩個方面：

一是經(jīng)濟發(fā)展的需求與集約節(jié)約用地、建設(shè)用地規(guī)模從嚴(yán)控制的矛盾。城市要擴張、項目要實施，受制于老城區(qū)存量國有土地開發(fā)成本高，新征集體土地指標(biāo)緊、難度大、周期長等，基礎(chǔ)設(shè)施、項目建設(shè)、城中村改造等“邊用邊征”“先用后征”“先租后征”等現(xiàn)象比較普遍。由于土地性質(zhì)所限無法實施房屋征收，征地手續(xù)難到位難以實施征地拆遷，只能采取協(xié)議搬遷的方法解決問題。

二是城市擴張的需求與法定征收程序要求嚴(yán)、法律規(guī)范不完善的矛盾。城市擴張和更新改造必然要實施舊城區(qū)和城中村改造，歷史原因形成了國有土地和集體土地混雜交錯的狀況，按照房屋征收的程序難以進(jìn)行，采用協(xié)議搬遷方法處理比較簡單。城鄉(xiāng)結(jié)合部、各類園區(qū)建設(shè)、城市新區(qū)建設(shè)土地性質(zhì)一般仍為集體，國家層面的《集體土地上房屋征收與補償條例》尚未出臺，現(xiàn)行征地過程中對于農(nóng)民宅基地上的房屋和集體建設(shè)用地上的房屋補償沒有頂層的法律規(guī)定，在征地過程中一般也不作處理，而是留給用地過程中參照征收處理。最高法2005年曾經(jīng)有答復(fù)，行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。這也是造成協(xié)議搬遷比例大的原因。

三、協(xié)議搬遷房屋涉及的法律問題與思考

協(xié)議搬遷方式從法理上分析應(yīng)當(dāng)屬于民事行為。根據(jù)民法意思自治的原則，簽訂協(xié)議只要體現(xiàn)當(dāng)事人的真實意圖在法律上就應(yīng)當(dāng)予以支持。協(xié)議搬遷房屋涉及以下幾個法律問題需要研究。

一是政府和基層組織在協(xié)議搬遷過程中的角色問題。在實際操作中，協(xié)議搬遷方式離不開基層組織的推進(jìn)，項目建設(shè)同樣為政府行為，這就導(dǎo)致被搬遷人對將協(xié)議搬遷定義為民事行為的不認(rèn)可。筆者認(rèn)為，協(xié)議搬遷方案以村集體經(jīng)濟組織或其他經(jīng)濟組織為實施主體，更能體現(xiàn)民事的性質(zhì)。政府或者基層組織可以作為組織者和推動者的角色，這樣可以規(guī)避行政復(fù)議和行政訴訟的風(fēng)險。