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第1篇：農村宅基地確權法范文

關鍵字：RTK 技術；宅基地登記發證；測量；應用

中圖分類號： P22 文獻標識碼： A 文章編號：

1. GPS-RTK 技術介紹

GPS是由美國陸海空三軍聯合研制的衛星導航系統，是以衛星為基礎的無線電導航定位系統，具有全能性、全球性、全天候、連續性和實時性的導航、定位和定時功能，可以為各種需求的用戶提供全天候、連續、實時、高精度的三維坐標、速度和時間信息。

RTK 定位技術是基于載波相位觀測值的實時動態定位技術，它能夠實時地提供測站點在指定坐標系中的三維定位結果。在RTK 作業模式下，基準站通過數據鏈將其觀測值和測站坐標信息一起傳送給流動站。流動站不僅通過數據鏈接收來自基準站的數據，還要采集GPS觀測數據，并在系統內組成差分觀測值進行實時處理，同時給出厘米級定位結果。

RTK的測量距離一般不超過10km。各等級測量要求可按4.1的測量計算某個測區的最長流動站距離。但在中小比例尺測圖時，在等高距大于2米時，可將測距放寬至不大于15km。當等高距小于2米時，應不大于10公里。由于基準站電臺天線發射UHF波段差分信號電波，天線的高度對RTK測量距離影響很大，天線高與作用距離服從于下列公式：

傳輸距離（公里）=4.24×（+）

2. RTK 技術在宅基地所有權登記發證中的應用

宅基地所有權測量主要應用GPS-RTK 的兩大功能：靜態功能和動態功能。靜態功能是通過布設GPS 控制網，為測量工作做好前期的準備；動態功能主要是實地采集界址點及相關點的準確坐標，為內業成圖及數據庫建庫工作提供充足的數據資料。集體土地所有權發證是以2011年全國土地利用變更調查數據庫為基礎，是國土資源數字化管理的進一步細化成果，由于集體土地在測量實施中都會存在工作量大，時間緊的問題，采用GPS-RTK 技術成為必然趨勢。根據轄區實際地物地貌情況，我們在組織實施中按照《農村集體土地確權登記發證技術規程》進行GPS 控制網布設及細部測量。

2.1 布設GPS 控制網中的應用

控制網點的精度和密度，主要是為滿足土地權屬范圍的特征點，即界址點服務。根據國家頒布的《農村集體土地確權登記發證技術規程》要求，地籍平面控制網可布設為二、三、四等三角網、三邊網及邊角網，一、二級小三角網，鎖入一、二級導線網及相應等級的GPS 網，并且各等級地籍宇面控制網點，根據城鎮規模均可作為首級控制。四等網中最弱相鄰點的相對點位中誤差及四等以下網最弱點的點位中誤差不得超過5cm。利用GPS 技術進行地籍控制，沒有常規三角網（鎖）布設時要求近似等邊及精度估算偏低時應加測對角線或增設起始邊等繁鎖要求，只要使用的GPS 儀器精度與等級控制精度匹配，控制點位的選取符合GPS 點位選取要求，那么所布設的GPS 網精度就完全能夠滿足地籍規程要求。

在GPS 觀測中，基線觀測向量是不受通視條件限制的，由此為GPS 網的優化設計提供了切實可行的條件。粗差、系統誤差等模型誤差是GPS網的主要誤差源，而精度和可靠性是衡量GPS 網的坐標參數估值受觀測偶然誤差影響與辯識、抵制GPS 網模型誤差影響能力的二個重要指標。所以，在GPS 網優化設計時，應考慮到規程要求精度、控制網的可靠性準則、預支成本費用等條件，可采用機助模擬法對GPS 網的圖形結構、觀測量的增減進行優化設計。優化設計后的GPS 測繪，更能顯示出GPS 衛星定位技術的高精度與高效益，并在后續測量中發揮重大作用。

2.2 GPS-RTK 在集體土地所有權登記發證細部測量中的組織實施

2.2.1 基準站的選定和建立

在實踐工作當中，想要順利的進行RTK測量的關鍵點是安置基準站，所以筆者進過分析認為在選擇站址的時候，應當注意以下三點情況：

首先，針對無線電以及高壓電等地區，因為這些地方受到的干擾比較強烈，所以在選擇上需要盡量的給予避免；其次，針對基準站站址以及數據鏈電臺發射天線，在建設的時候需要有一定的高度；最后，為了能夠有效的避免數據出現丟失現象，以及受到多路徑效應的負面影響，所以就應當有力的保證GPS周圍沒有信號衍射物。

2.2.2 外業施測

由于測量任務涉及范圍大，根據時間要求，我區測量任務由四個作業組同時進行，為節省人力物力，我們將全區分為兩大測區，每一測區選一基準站架設儀器，兩個流動站同時連接該基準站進行界址點測量。作業人員在存取界址點數據時應盡量穩住對中桿，同時畫出草圖，便于內業數據整理.具體測量方法如右圖。在外業測量時，有很多干擾因素是我們無法在現場發現的，所以應間隔一段時間，對流動站在就近控制點上進行一次檢查，這樣可以及時發現外業采集的數據有沒有問題，如果出現問題，可在現場提出數據，查找錯誤原因。

2.3 GPS-RTK 技術在應用中的缺點及應對措施

2．3．1 受大氣電離層影響

距離地面一百公里以上的打起非常的稀薄，當收到太陽或者宇宙線的輻射之后，氣體分子將會產生電離，從而形成電離層。打起電離層能夠導致電磁波出現折射或者反射以及吸收等情況，這樣對于微波通信將會產生極大的負面影響。通常情況中，如果氣溫較高，那么電離層相對比較活躍，RTK精度就顯得比較低，因此在實踐工作當中我們應當避免在高溫環境中進行測量。

2．3．2 環境干擾

微波的自身特性導致其易受相關環境干擾，如磁場，同頻噪音等，因此在利用RTK 技術施測時，應避免在高壓線、無線電臺、電視信號發射塔、移動通信基站、大型金屬建筑物，強能量噪聲源等附近，同時也要保證施測點位周圍垂直角15 度以上天空無障礙物。

2．3．3 衛星狀況限制

地平線以上任何地方任何時間都能接收到4顆GPS衛星發送出的信號，但接受衛星信號少的地方不適宜采用GPS技術。GPS技術在應用中的缺點是在高山峽谷深處、密集森林區及城市高樓密布區等，所以GPS使用時要注意地勢。在信號接受不好的地方不建議使用GPS 技術測量。

【總結】：總而言之，GPRS-RTK在實踐運用過程當中，其具有非常高的測量精確度，在測量技術中可稱之為是一項革命性的創新，能夠為項目提供更加快捷以及準確的測量方法，其在國土資源數字化管理工作中有著極其重要的作用，我們在今后的工作當中需要進一步的加以全面重視。

參考文獻：

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第2篇：農村宅基地確權法范文

【關鍵詞】宅基地使用權；宅基地隱形市場；物權法

我國約有4億畝農村宅基地，宅基地使用權流轉問題關系著億萬農民的切身利益與社會安定。宅基地使用權流轉問題一直是理論界和實務界激烈討論的問題。《物權法》雖用了專門一章對“宅基地使用權”做出規定，但并未對已有的法律和規定做出實質性的突破，也沒有對宅基地使用權流轉這一熱點問題做出明確規定，僅僅規定“適用土地管理法等法律和國家有關規定”。而原有的法律和規定已不能適應我國城市化和市場化進程。進行農村宅基地使用權流轉的法律規制勢在必行。

一、批判中繼承――放寬農村宅基地使用權的流轉

在理論和實務界，宅基地使用權的流轉問題一直有很大爭議，代表性的主要有自由流轉說和限制流轉說。自由流轉說認為農村集體所有的土地與國有土地都是我國土地的組成部分，既然國有土地使用權可以自由流轉，則限制農村集體土地使用權的流轉是對農村集體土地使用權法律地位的歧視，是不公平的。宅基地使用權作為農村集體土地使用權的重要組成部分，理應與國有土地使用權一樣可以自由流轉，包括向農村集體經濟組織之外的主體流轉。限制流轉說則認為宅基地使用權具有生活保障功能，是由農民從農村集體經濟組織無償取得，農民基于各種原因遷出本集體經濟組織，就不再是其成員，也就不能再享有這種具有生活保障功能的宅基地使用權，應歸還其所在的集體經濟組織，其原宅基地上的房屋不能轉讓給該組織以外的人員，可以在集體經濟組織內部轉讓。

以上兩種學說的分歧在于允許宅基地使用權流轉的程度不同，都有合理的一面，也都有不足之處。對于自由流轉說，宅基地使用權的自由流轉“便于發揮農村閑置房屋價值，便于實現法律關系的穩定，便于順應城鄉一體趨勢”。筆者認為，宅基地使用權的流轉還應受到一定限制，因為我國宅基地使用權具有生活保障功能，這一功能在短時間內還無法完全拋棄。對于限制流轉說，筆者認為此學說近乎絕對禁止宅基地使用權流轉，是不可取的。這會造成宅基地地下交易的泛濫，日后給交易雙方留下隱患，影響社會的穩定。“禁止城鎮居民在農村購置宅基地，就是不許城鎮居民到農村居住，這是行不通的。”所以對于宅基地使用權的流轉對象不應當做出太多限制。目前，完全放開或過多地限制宅基地使用權的流轉都不可取，應該放寬宅基地使用權流轉，有條件地允許宅基地使用權自由流轉，適度擴大農民住宅的受讓群體，允許其他經濟組織成員以及符合條件的城鎮居民通過購買民房取得房屋的所有權和宅基地使用權。理由如下：一是放寬宅基地使用權流轉符合物權法“物盡其用”的基本價值取向，提高土地利用效率，滿足市場經濟發展的要求，有效地防止“空心村”等浪費宅基地現象。二是放寬宅基地使用權流轉有利于城鄉一體化建設，加快我國城市化進程。三是放寬宅基地使用權流轉有助于拓寬農民的融資渠道，加快農村產業結構調整，提高農民收入水平。

二、農村宅基地使用權流轉的立法現狀及缺陷

我國農村宅基地使用權流轉方面的立法是立法缺位領域，2007年施行的《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利”，第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”物權法雖然把“宅基地使用權”這一權利置于很高的地位，但并沒有對宅基地使用權流轉這一熱點問題作出可行的規定，僅僅規定“適用土地管理法等法律和國家有關規定”。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從以上法律可以看出我國立法對農村宅基地使用權流轉采取嚴格限制的態度，這些立法曝露出很多缺陷，具體如下：

（一）農村房屋交易糾紛頻繁發生

目前我國立法嚴格限制宅基地使用權的流轉，并沒有禁止農房交易，有相當數量的農村房屋交易都會涉及到房屋產權和土地使用權交易的不同法律評價，最高人民法院對這種現象一直也沒有出臺司法解釋，這種情況下各級法院在審理這一類案件的時侯沒有統一可行性的指導性文件，類似案件在不同的法院甚至同一法院的不同法官進行審理時結果卻有很大的差異，嚴重影響了司法的統一性，我國目前對宅基地使用權的流轉相關的立法和司法實踐致使農房交易主體對其行為缺乏預見性，農村房屋交易糾紛頻頻發生。

（二）農村出現大量“空心村”

隨著經濟的迅速發展和城市化進程的加快，大量農民進城購房和居住，成為城市居民，他們遺留在農村的宅基地，由于受法律的限制，不能轉讓給本集體組織以外的成員，村集體組織又無權收回或處置，因為這些閑置不用的宅基地都是根據法律規定無償取得的。這樣年復一年，致使不用的宅基地越來越多，導致了很多農房沒人居住，出現“空心村”現象。隨著城市化進程的加快，越來越多的農民進入城市，“空心村”現象越來越多，宅基地閑置問題更加突出。

（三）宅基地地下交易盛行

目前的立法嚴格限制宅基地使用權流轉，但是在現實生活中存在著非常巨大流轉需求，使得農房暗中交易頻頻發生，宅基地地下交易盛行，愈演愈烈。發生糾紛后權益很難得到保護。這種地下交易一方面會導致房地產市場秩序混亂，不利于社會的穩定；另一方面地下交易將完全違背立法目的，嚴格限制宅基地使用權的流轉的立法目的之一就是保障農民生活、防止農村土地流失，但是宅基地地下交易使得本屬于集體所有的土地收益流入違法交易者手中。

（四）城鄉統籌協調發展難以實現

現行法律嚴格限制農村宅基地使用權的流轉，實質上是對農村集體土地的歧視。同樣是房產，與城鎮居民相對應的是商品房和建設用地，而與農民相對應的是宅基地和民房，根據現行法律規定商品房和建設用地使用權能夠通過市場自由交易，而民房和宅基地使用權卻不能夠在市場交易，只能在村集體內部流轉，不允許城鎮居民或本集體經濟組織之外的人員購買本村的民房，這就明顯地體現出城鄉之間的差距和城鄉分割，不利于實現城鄉統籌協調發展。

三、完善農村宅基地使用權流轉的立法建議

我國的宅基地使用權法律制度為發揮居住保障功能為目的而建立，這種以宅基地保障功能為基礎的制度曾經起到過非常重要的作用，但是隨著社會的發展，現行的以居住保障為基礎的宅基地使用法律制度已經不符合時代的要求。為了充分發揮農村宅基地應有的價值，必須進一步完善農村宅基地使用權法律制度，為此筆者提出如下建議：

1．完善宅基地使用權登記制度。確權是宅基地使用權流轉的前提，農村宅基地確權方面還有很多問題有待解決。這些問題出現的最終原因就是農村宅基地使用權的登記制度不夠完善，最新實施的《物權法》對此也缺少可行性的規定。筆者認為，應當建立并完善宅基地使用權登記制度。對閑置或浪費宅基地等行為加以規制，對一戶多宅、宅基地面積超標等做出明確的規定。這樣可以有效地解決宅基地閑置或浪費問題。

2．建立合理的宅基地使用權流轉收益分配機制。政府、集體土地所有權人、宅基地使用權人是宅基地使用權流轉收益分配的主體。平衡好三者的利益，才能使宅基地使用權流轉沿著科學的軌道發展。筆者認為宅基地使用權流轉中收益的初次分配是基于產權，由此而獲得的收益應歸集體土地所有權人；由政府因投資各類公共基礎設施等產生的土地增值應當歸政府所有，政府可以以土地交易稅等稅收形式來收取；收益再次分配應歸宅基地使用權人，用于對地上房屋投資的補償。

3．放寬對宅基地使用權流轉的限制。房屋所有權屬于農民的私有財產權，從理論上是可以自由處分的；同樣城鎮居民也可以自由購買農民所有的房屋。但就我國的目前實際而言，農村經濟發展不平衡、社會保障不完善，宅基地使用權流轉如果完全放開將會產生很大的社會風險。應該放寬并逐步放開對宅基地使用權流轉的限制，并逐步取消宅基地使用權這種社會保障功能，使農村宅基地使用權真正成為一項獨立的物權并能夠自由流轉。不允許農民對其宅基地使用權進行流轉，使得宅基地成了“死產”，違背了市場經濟自由、開放的基本原則，既嚴重限制了農民的投融資途徑，又嚴重阻礙了農村經濟的發展。因此，必須對農民開放其宅基地商業化利用途徑和規則。

4．確立宅基地收回與補償制度。法律應明確規定以下情況可以將宅基地收回并給予補償：首先因集體成員資格的喪失，農村房屋所有權人因出嫁、死亡、遷出等原因離開本集體經濟組織，此時農村集體可以收回其所有的房屋及相應的宅基地使用權，并對其所有的房屋給予適當補償；其次，因公共利益需要征收，可以收回所有權人的房屋及相應的宅基地使用權并對房屋所有權人給予補償，其補償標準可以參照城市房屋拆遷安置標準。這種有效的農村宅基地使用權收回與補償制度可以提高土地的利用效率，并為農村宅基地流轉打下良好的基礎。

參考文獻

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第3篇：農村宅基地確權法范文

包括宅基地在內的農村土地管理制度，由于受當初立法時我國經濟發展水平和農村經濟社會發展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關農村土地管理的規定已經難以適應和滿足現今農村經濟社會發展的需求，在農村宅基地及農民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規范等諸多方面都需要調整修改補充，尤其在農民住房、宅基地的法定內涵上加以一一界定。

一是準確界定宅基地物權和用益物權的內涵。在宅基地完整物權和用益物權上，盡快修改和完善有關宅基地相應的法律法規，清理有關宅基地的政策規定，與《物權法》將農民宅基地定為“物權”的法律相一致；突破法律對宅基地完整物權的限制，宅基地在集體土地所有權性質不變的情況下，將宅基地所有權、使用權、發展權“三權”相剝離，使宅基地真正體現出應有的完整物權性質。

二是準確界定宅基地“一戶一宅”和住房建設的法定內涵。“一戶一宅”是宅基地審批、分配、使用和管理的重要內容和前置條件，根據農村“一戶”居民的要求，嚴格宅基地申請人的資格和條件，設定一戶中的戶籍人口數，一戶家庭現有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶而申請宅基地。宅基地申請制度與計劃生育政策銜接起來，對符合條件但為超計劃生育的，在申請宅基地應繳納一定數額的宅基地使用費。從法律上賦予農民住房財產權的完整產權，盡快結束現行法律限定農民宅基地“一戶一宅”、轉讓只限于本村的半商品化狀態，真正賦予農民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財產權，賦予農民占有、使用、收益、轉讓、抵押的完整權利。

三是適時修改《物權法》賦予農民對宅基地的收益權和轉讓權，允許宅基地進入市場自由流轉。加快宅基地、農民住房管理和流轉的單獨專門立法，進行法律的專門界定，從法律層面賦予和保障農民對宅基地的完整物權，對農民住房的完整產權，使農民住房與宅基地上的農民住房名正言順地成為農民的合法財產。

四是通過立法來規范宅基地及其住房流轉的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉后土地產權關系調整等事宜。按照《物權法》第一百五十五條規定，制訂和明確宅基地登記確權轉讓發證的實施細則和實施條例，規范和完善宅基地的產權關系，解決宅基地抵押貸款流轉方面及宅基地用益物權屬性不明的問題。

五是突破和修改《擔保法》《土地管理法》等法規關于農村宅基地使用權不能抵押的限制。允許宅基地使用權上設立抵押權，賦予宅基地地上房屋抵押權及宅基地使用權連帶抵押的權利，允許農民通過宅基地使用權抵押等流轉的方式獲得其物權帶來的合法權益。同時，發放統一的，并同城市國有土地上房屋一樣的、有法律效力的農村宅基地使用權證和宅基地房屋產權證。

二、從產權確權來看，加快農民住房、宅基地確權賦能、產權重構

加快確權賦能，還原農村產權真實價值，把產權權能賦予農村產權，真正賦予農民宅基地完整使用權與農民房屋財產權權能。明確規范農民對宅基地擁有排他的使用權、收益權、轉讓權、處置權、抵押權、擔保權、傳承權，有原則、有條件、有范圍地放開農戶流轉。打破宅基地使用權、農民房屋所有權的村社邊界限制，改變宅基地、農民房屋的有限產權，逐步實現農民對宅基地的完整用益物權。

一是在宅基地占有權利方面，可根據宅基地使用權獲得途徑方法以及時間的不同，實行差別化、多樣化的賦權。其一，對于歷史上形成的、基于集體經濟組織成員權而依法免費申請所獲得的宅基地原始使用權，應依據有關政策規定，賦予其較為充分、較為完整的權能，可賦予其70年的宅基地使用權排他性控制和支配的權利。其二，對通過各種流轉方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權，應根據政策規定和流轉次數給予其相對有限的權能，即賦予其宅基地地上房屋所有權期限內的排他性控制和支配的權利，其期限不得超過宅基地使用權最先原始獲得的剩余使用期。

二是在宅基地使用權能方面，主要分兩種情況：其一，對基于集體經濟組織成員免費申請的宅基地最先原始使用權，按照省、市、縣、規劃建設容積率規定，并已相應取得城鎮規劃部門頒發的規劃許可證和建設部門的建設開工許要證的條件下，可維護、改造、翻新宅基地上的現有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設住房。其二，對符合國家規定，通過二、三手流轉方式所獲得的宅基地繼受使用權，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設房屋，但可以繼續使用和維護宅基地上的現有舊房，規劃、建設部門和鎮（村）有關部門要嚴格把關。

三是在收益權方面，要確保農民住房、宅基地使用權的合法收益，既賦予農民對宅基地的收益權，又賦予農民對宅基地的轉讓權，在賦予農民合法獲得宅基地及其住房收益權后，可以開征宅基地及其住房相應稅收。主要掌握兩種情況：其一，對基于農村集體經濟組織成員而通過免費申請所獲得的首次原始宅基地使用權，并通過農民自愿有償流轉宅基地使用權而獲取收益，改革的重點在于包括宅基地在內的集體土地同城市國有土地一樣，同權、同價、同市場、同等入市，按市場價值給予宅基地、農民住房財產權完整的補償。其二，對通過流轉方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權，則不能產生任何收益。

四是在處分權能方面，確保農民處分宅基地使用權和住房的權利。一般掌握兩種情況：其一，對基于農村集體經濟組織成員權免費申請所獲得的宅基地首次原始使用權，根據宅基地無償取得、有償退出的有關規定，采取自愿原則，農民個人有償退回集體經濟組織，而隨宅基地使用權一并退回的地上房屋，依據當地同區域房屋市場價值給予補償，宅基地院落的配套設施則給予適當的補償。其二，對通過轉讓、流轉方式所獲得的宅基地繼受使用權，允許隨地上住房財產權一并抵押、擔保、轉讓，但宅基地不得單獨抵押、擔保、轉讓。

三、從運行平臺來看，設計建設統一規范的交易市場，使農民住房、宅基地資產有一個合法實現財產價值的平臺和渠道

賦予農民的宅基地、住房財產權，必須搭建農村產權交易平臺，通過公開、透明、規范的市場交易，發現和確立價格、提高農村資源配置效率，實現農村產權資源要素高效、陽光、合理、順暢轉讓流轉。

一是建立農村產權流轉交易市場不僅是健全我國現代產權制度的重要舉措。而且通過交易平臺，可以有效實現賦予包括農民住房、宅基地在內的農民更多財產權利的需要；還可以通過產權交易平臺，使農村農民手中的宅基地、住房資本在交易市場流轉中自我實現、自我增值，并通過相關的市場制度，為農村產權流轉交易提供有力保障。同時，農村集體資產進入市場公開交易，其交易平臺本身所具有的公開、公正等特點，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農民的合法權益。

二是全面推進做好包括宅基地、農民住房在內的各類農民產權的確權登記頒證工作，為農村產權流轉交易打下堅實的權證憑證基礎。按照農村不同的產權類別，加快推進、統籌規劃落實各類農村產權的確權登記頒證工作，做到心中有數、統一規范、權利清晰、登記入冊、頒證到戶，為建立統一的農村產權交易市場奠定扎實的權證基礎。

三是明確、規范政府與市場在農村產權交易市場的各自作用和職責，政府和市場都有不同的職責和作用。從政府來說，主要包括政策法律制度規章制訂和咨詢、產權確權審查登記、變更登記、他項登記、抵押登記，以及糾紛處理和產權仲裁等。從市場機制來說，主要包括資產評估、交易信息、交易、價格發現、金融保險服務、組織產權交易、買賣雙方對接、談判、簽約、交付、執行圍繞產權交易各個環節等。

隨著交易市場的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢、資產評估、產權抵押質押等部分準公共服務項目，則由社會中介機構承擔。而培育市場化中介服務體系作為農村產權流轉交易市場建設的關鍵環節，又是政府公益平臺之外不可或缺的服務內容，應予以重點關注培育和推進。

四、從評估體系來看，加快農村土地、房屋評估機構和體系建設

近年來，我國先后啟動并完成了農用地分等評價、全國農用土地區分地價等基礎性工作，但由于未能從農村土地資源資產化的角度來進行評價，而難以適應農村宅基地農民住房等農村土地房屋權能的抵押、擔保、轉讓的要求。

一是農村宅基地等土地權能的抵押，必須在規范和完善原有的農村土地價值評價體系、評價方法、評價制度的基礎上，從農村土地分層資源資產化的角度，建立一系列農村土地分層價值評估制度體系和建立全國一體化的農村土地價值監測評價體系，以滿足農村土地抵押、擔保、轉讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農業產權評估的行業標準及實施細則，加強農業評估機構和人員的建設，采取優惠政策，吸收、鼓勵城市評估機構和人員到農村從事農村住房、宅基地評估業務。同時，引導評估機構提升服務質量，降低評估費用，簡化評估手續，降低農民住房、宅基地產權交易的成本。

二是引進擔保公司，為農民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時提供有效擔保。通過引入擔保公司的方式，借助擔保手段和現代的擔保方法、程序，向宅基地業主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權能的農民想要獲得銀行貸款，由擔保公司出面擔保，農民則將宅基地抵押給擔保公司，即宅基地使用權及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔保公司，分擔和減少風險。

三是規范擔保公司的形式和內容。引入擔保公司可采取三種形式：第一種，以鄉（鎮）、村為單位，成立擔保公司，在現行法律框架內，對村集體所有的集體土地進行集中分類評估，由金融機構和鄉（鎮）、村評出每個農戶的信用等級和信用度，采取村或村民小組為單位進行聯保的方式，操作農地、農房和宅基地使用權抵押貸款；第二種，政府主導，各級財政注資，成立縣級政策性擔保公司，為農戶宅基地抵押貸款提供全程全額擔保，省財政對貸款全程全額貼息，并負責風險兜底，實現財政資金與信貸資金的有機結合，體現農民、政府、銀行的多方共贏；第三種，選擇社會上有擔保資質、擔保信用度高的機構，操作農地、宅基地使用權及房屋的抵押貸款。對到期還不上貸款的村民，可依據《土地管理法》第十四條“在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準”的規定，由村級集體經濟組織收回和調整村民的承包地，使銀行信貸風險到最低。

五、從保障機制來看，加快建設和完善各種社保體系建設

一是審慎對待和預估農民住房、宅基地使用權抵押、擔保、轉讓可能出現的問題和風險。加強農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的科學論證和政策法規規范，既要積極改革創新宅基地抵押、擔保、轉讓的法律政策，又要審慎預防可能出現的風險問題；既要不斷完善農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的方法規程，又要加強和健全宅基地抵押、擔保、轉讓的規范和規劃；既要做到農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關的一系列配套政策措施實施細則。

二是在充分考慮社會風險、農民家庭風險、農民個人風險的基礎上，不斷強化風險控制措施，正確論證政策規范和土地利用規劃，并在具有相對充分的把握以后，適時慎重出臺有關農民住房、宅基地抵押、擔保、轉讓、交易的政策。同時，高度關注創新改革農民住房、宅基地抵押貸款可能產生的金融風險，通過完善監管法規，發展風險預測、衡量和控制技術，加快信息系統的建設，加強治理結構和內部控制，防止風險失控和擴散。而對村民必要的宅基地居住用房和農村“五保戶”村民住房不要納入抵押、擔保、轉讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進行宅基地和農民房屋抵押、擔保、轉讓，做到村民與各方“雙贏”。

第4篇：農村宅基地確權法范文

關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；現狀；弊端

本文系河北省社科聯項目“河北省農村宅基地使用權流轉問題調查研究”（項目編號：201303187）的階段性成果

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A

原標題：農村宅基地使用權流轉現狀及存在的問題分析

收錄日期：2013年9月30日

宅基地使用權制度是我國特有的一項用益物權制度，宅基地作為中國農民的社會福利保障，是農村穩定的基礎支撐之一。由于宅基地使用權具有無償性和無期限性的特點，國家規定了宅基地使用權的一戶一宅制度。然而，隨著城鄉一體化進程的加快，外出務工農民逐漸增多，出現大量閑置住房和“空心村”，這些閑置住房催生了宅基地流轉的隱形市場。但是，受我國現有法律、法規的約束，農村宅基地使用權交易市場尚未形成，農民擁有的宅基地無法進行合法流轉。與此同時，農村宅基地占地面積逐漸增加，一戶多宅、超標占地現象相當普遍，許多宅基地沒有合法的確權證書，加上宅基地分配及置換過程中的違規操作，引發的矛盾日益增多。農村宅基地使用權流轉的立法與現實間存在著很大的分歧，隱形市場大量的宅基地非法交易帶來了種種社會隱患。

一、宅基地使用權立法現狀

宅基地使用權流轉制度散見于《憲法》、《土地管理法》、《物權法》、《擔保法》、《土地管理法實施條例》等，具體涉及到農村宅基地使用權流轉的法律和政策較少，并且大多只作原則性規定，其內容籠統模糊，存在不少法律空白和缺位，缺乏可操作性。

首先，根據我國《憲法》規定，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。也就是說，根據我國憲法精神，宅基地的所有權歸集體所有，農民私有住房是依附在集體所有的宅基地上，其房屋的轉讓必然會受到宅基地轉讓的制約。

其次，《物權法》規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”這無疑給今后宅基地使用權制度改革預留了空間。

再次，《土地管理法》明確了“一戶一宅”制度，《土地管理法》規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”，實行一戶一宅，是從保護耕地、抑制土地投機的角度考量，同時也是宅基地公有制性質的體現。該法還規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。對于該規定，有學者認為，本條的本意是為了限制宅基地的買賣和出租，并非從法律上允許農民出賣出租宅基地。大部分學者認為，根據該規定農民可以出賣、出租宅基地，但是僅限于在城鎮居民之外的主體間流轉。在具體實踐中，由于理解上的不同，各地對于宅基地出賣、出租對象的規定也是不盡相同的，有的允許針對所在鄉鎮范圍內的農民，有的僅允許是本村村民。

此外，《擔保法》第37條規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”，從而否定了農民對宅基地享有的抵押權。其本意是為了維護農村土地集體所有的性質，維護農民合法權益。避免農民抵押自有住房后因無力償債而失去容身之所。然而，這在一定程度上削弱了農民的融資能力，限制了農村經濟的發展。

二、宅基地使用現狀

1、農村宅基地空置率較高。近年來，隨著經濟的不斷發展，許多富裕起來的農民尤其是市郊的農民改變了世世代代務農的習慣遷居到了城市并購置了商品房，他們留在農村的宅基地，不能通過合法途徑流轉，集體組織也沒有權力回收，因此就閑置了下來。

農村宅基地一直是村集體以戶為標準無償劃撥給農村使用，農村子女長大后會分戶生活，產生的新戶就將分到新的宅基地，而父母去世后這些子女還可以繼承父母留下的宅基地，自然形成了一戶多宅、部分宅基地空置的現象。同時，由于宅基地管理混亂，審批手續不嚴格，造成超標占地、一戶多宅。

2、存在空心村現象。隨著新農村建設的不斷深入，加之農民對路邊房屋價值的認識增強，農村住房向村外擴張現象愈來愈嚴重，村民花錢在公路沿線和村莊購買了宅基地，導致村內的宅基地空置，這就形成了內空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”。一方面村莊內這些空置房長期沒人居住，缺少管理、年久失修，日曬雨淋后大多變為危房，成為危機群眾自身安全的一大隱患；另一方面由于新增宅基地來源多為村莊耕地，村莊內卻存在大量空閑宅基地，造成了土地的雙重浪費。

三、宅基地使用權流轉現狀

由于現有法律對農村宅基地使用權流轉持限制或禁止態度，而農民又有宅基地流轉的意向和需求，因此宅基地流轉大多呈現地下隱形流轉，暗中交易。并且農村房屋流轉的形式多種多樣。位于市郊或城中村的宅基地使用權流轉比較活躍，以出租、買賣方式居多，在較為發達的地區，也有以自有房屋入股參與經營；有以自有房屋抵押進行融資，等等。位于遠離市區的農村宅基地，以空閑空置發生轉讓居多。轉讓有的以書面合同方式，有的僅有口頭合約；在證明方式上，有的通過中間人證明，有的通過村委會備案；在流轉主體上，雙方為熟人或者經過中間人介紹進行交易的居多。大部分農村宅基地使用權流轉都處于暗箱操作狀態，流轉往往是私下交易，土地管理部門很難掌握具體交易底數，國家對農村房屋流轉的掌控處于失位狀態，由于缺乏監管，往往留下許多矛盾和后遺癥，也會使大量的土地資源得不到合理利用，造成資源的流失與浪費。

四、現行宅基地流轉制度的弊端

1、因買賣拆遷私下流轉產生的社會矛盾日益增多。由于宅基地使用權流轉隱形市場存在，私下交易的現象時常發生，這樣就出現一些突破法律底線的流轉，不受法律的保護，而交易的產權不明確從而導致市場混亂；其次，由于修路、拆遷、房價快速上漲等產生的利益落差，導致交易一方對原先的交易行為產生悔意，產生背信行為，到法院要求法院確認房屋交易行為無效，而相關法律的缺失，導致矛盾不能得到有效解決，產生社會隱患。

2、阻礙城鄉一體化進程。法律對農村宅基地流轉的限制，無疑客觀上隔絕了城鄉一體化，使這種法律的約束成為城鄉一體化發展的瓶頸之一。現在的農民可以進城買房，而城市人就不可以到農村買一塊地建房，這無疑是與城鄉一體化相違背的。另外，由于空置宅基地不能通過合法途徑買賣，農民在城市另行購置房產較為困難，因此往往是城市中賺來的錢帶回農村建房，這種將農民綁定在土地上的政策，阻礙了其向城市永久性遷移，使城鎮化進程受阻。

3、削弱農民融資能力。隨著農村經濟的發展，許多農民在脫貧致富，擴大生產規模時，遇到資金短缺的問題，不得不向親朋好友借款或向銀行貸款，而貸款最有效的辦法就是用不動產抵押貸款。由于法律對宅基地抵押進行了限制性規定，所以大部分金融機構不愿意設定農村住房抵押貸款，嚴重削弱了農民的融資能力。

4、不利于村莊整體規劃。由于大量閑置和空置的宅基地不能流轉和有償使用，而這些宅基地又是通過合法途徑得到的，村集體組織也無權收回進行處置，形成空心村。村集體對這些宅基地束手無策，村莊規劃的實施無法有效開展，也就不能促進農村住宅產業化，也使村莊建設喪失有利時機。由于空心村的存在，以及村民對公路沿線房屋價值意識的增強，新的宅基地不斷向村莊擴張，住宅分布比較零散，宅基地與農用地雜亂分布，宅基地形成不了規模，用地浪費較多。不利于村莊的政體規劃、布局。這與推進社會主義新農村建設背道而馳。

5、造成耕地的浪費。閑置宅基地以及“空心村”的大量存在，造成了土地資源的極大浪費。一方面是農民閑置住宅不能轉讓、集體組織也不能回收和復墾，造成土地大量閑置；另一方面由于農村子女長大后要和父母分戶，分戶后就會產生新的宅基地需求，宅基地需求不斷增加，許多村莊出現無處建房現象，土地管理部門被迫在有限的耕地指標中切出一部分來解決缺房戶的建房問題。此外，由于一些村莊宅基地無限度地向發展，沒有統一規劃，宅基地資源很難集約化利用，造成宅基地利用率不高。

五、結語

對宅基地使用權流轉的限制性規定在一定時期內對保障農民居者有其屋、保持農村穩定、鞏固農村基層政權起了不可低估的歷史性作用。然而，當前農村住房及宅基地的財產功能已經遠遠超過其社會保障功能。農村宅基地使用權流轉的隱形市場的客觀存在，是我們不應當躲避的問題，與其遮遮掩掩，不如將其納入規范化、制度化軌道，進行科學的疏導和規范，使之健康發展。

主要參考文獻：

[1]孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論，2005.4.

第5篇：農村宅基地確權法范文

（一）宅基地使用權資本化的必要性

第一，我國農村宅基地呈現出人減房增的逆向發展趨勢。隨著不斷加強的城鎮一體化建設以及提出的一系列土地整治制度，我國農村人口從2000年的80837萬人下降到2012年的64222萬人，農業人口占總人口的比例從63.78%下降到47.43%，減少了16.35%，但是我國農村宅基地人均擁有量隨著時間的推進而在逐年增大，全國農村新增住宅面積從2000年的7.97億平方米上漲到2012年的9.51億平方米，新增農村宅基地面積增長了19.32%《[中國統計年鑒》（2000—2013）數據進行統計所得結果]。不難看出，從2000年到2012年的十幾年期間，農民總人口數和農村住房總面積發展趨勢相當不協調，宅基地總面積擴大趨勢明顯，資源浪費非但沒有得到遏制，反而更加嚴重。第二，忽略農民對宅基地的利益追求。雖然我國農村居民家庭人均住房面積有每年不斷上漲的趨勢，從2000年的人均24.82平方米到2005年的29.68平方米再到2012的37.09平方米，但是其價格只是從2000年農村住宅全國每平方米101.64元上漲到2012年681.9元每平方米，而城市住房價格由2000年的2058元每平方米上漲到2012年的5791元每平方米[《中國統計年鑒》（2000—2013）數據進行統計所得結果]。可以看出，相比較城市而言，農村住房面積增長與住房價值增長不相契合。當然，城鄉差距的不斷擴大和城鄉房屋所處的地理位置、交通便利、供需要求有著緊密的聯系，但并不能否認農民作為所有者對提高自身財產價值的利益追求，農民同樣期望在自己的財產之上創造更多財富，而現有農村宅基地恰恰達不到此種職能，迫使農民以其他“非法”方式追求價值最大化。第三，非法交易大量產生，利益糾紛劇增。法律對宅基地資本職能的不合理限制，一個直接后果就是農村宅基地自發交易、變賣、流轉的非法行為屢禁不止。根據調研，北京近郊不少農村宅基地空置率約為30%—40%，甚至更高；邊遠山區農村宅基地空置率達到10%；全市平均約為20%[1]。另一個直接后果是全國房屋宅基地糾紛大量出現，2011年到2012年期間全國調解房屋宅基地糾紛的數量由614109件上升為626444件，僅僅一年就增加了12335件。此外，我國農民的財產收入普遍不高，原因是多方面的，而當前能夠增加農民收入的方式并不多，除了農民工外出打工所帶來的財產收入，其他在原有土地之上務農的農民增加財產收入的最好途徑就是土地。通過現有農村土地制度改革，雖然可以發揮土地的使用價值，體現宅基地財產價值，但我國當前宅基地的利用和價值是完全不對等的，創新宅基地使用權運行機制，提高宅基地的資本屬性是政策需求，也是尋求制度與法律充分結合的必要舉措。

（二）宅基地使用權資本化的理論基礎

從法學視角出發，那么就應當引入權利這個基本范疇，然而多數人們在追求權利的過程中，并不了解法律所確定的權利原則是正義、公平而高效的。在法律和法學文獻中沒有一個詞比權利更加含混不清[2]。而我國宅基地使用權的現狀恰恰印證了此種觀點。當然，宅基地使用權的相關法律規定是否在權利追求過程中符合正義、公平和高效原則，應當結合實踐及理論需求予以探討。首先，雖然我國法律已經將宅基地使用權物權化、私權化，但我國《物權法》針對宅基地使用權規定并沒有遵循平等保護的原則，且缺少一定的使用權能，如流轉權等，從而導致農民的權利在行使過程中受到極大約束。其次，我國農村人口占據總人口的一半，農民的宅基地應當與城市的房屋一樣，具有高度的經濟價值，然而《土地管理法》等法律法規明確限定了土地的使用方式及主體范圍等，這些規定都損害了宅基地使用權所應當包含的公平正義原則。從實踐發展可以看出，對其使用權過大的限制是沒有必要的，農村宅基地使用權資本化能使農村土地得到與城市土地相當的平等對待，這能夠有效縮小城鄉差距。再次，我國宅基地使用權受到主體、客體、內容和權力行使上的各種限制，使宅基地使用權不能進入市場配置，這與我國的經濟體制改革中優化市場資源配置的要求是相脫離，導致宅基地遠離市場，這損害了宅基地使用權的效率原則。農村宅基地使用權資本化，除了使農民理解土地價值和珍惜土地之外，還增加了權利的轉讓，極大地提高了農村宅基地土地利用效率。誠然，現在土地制度給與了農民最低居住生活保障，并且無償永久享有使用權，然而過多的束縛，恰恰使得農村宅基地喪失了成為更高更優化生活保障的潛力。

二、宅基地使用權資本化困境的法學分析

我國農村宅基地制度從解放初期的農民私有發展到現在的集體所有、農民使用，其歷史意義是深刻的，法律將我國宅基地的社會保障功能作為首要追求目標導致了宅基地的非資本化，但《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》等法律法規關于農村宅基地的流轉、抵押、開發等規定已經不能適應當前發展需求，使得宅基地制度備受詬病。我國當前宅基地制度全方位改革是極其必要的，順應經濟社會發展方向使其價值最大化應當是我國宅基地資本化發展的基本導向，而我國宅基地使用權資本化道路充滿諸多困境。

（一）從實踐角度看宅基地使用權資本化困境

就法律制度實踐而言，《物權法》視角下的財產權應當包括占有、使用、收益和處分的權利，從而也就具有抵押、擔保、轉讓、贈與等權能，而實際上我國現行宅基地使用權的財產權是不完整的，如《擔保法》第37條、《物權法》第184條均對宅基地使用權的抵押設置了嚴格的約束規范，使宅基地基本喪失流動抵押的可能。我國很多地區的農村宅基地及其房屋缺少產權登記證明，其直接后果是當農民與其他主體發生財產糾紛時，缺少予以抗爭的基礎。又如，依據《土地管理法》的規定，我國房屋財產權流轉必須在本集體經濟組織成員之內，并且每戶農民只能擁有一處宅基地，我國法律對宅基地使用權流動范圍限制，完全約束了農村的經濟發展，使得宅基地使用權資本化在法律制度上變得無法可依。就市場經濟條件下的社會生活而言，市場自由是最基本的，主體的獨立自主和交易的平等自愿是第一位的，宏觀調控和政府規制建立在市場發揮基礎性作用的基礎之上。以上文數據可知，“看不見的手”主導下的市場理念并不占據主導作用，而政府的宏觀調整往往解決不了實踐中復雜問題，例如法律雖然規定了每戶農民只能擁有一處宅基地，然而我國農村中除了存在大量閑置宅基地，一戶多宅的現象也較為普遍，法律政策在實踐中很難得到貫徹實施，不能解決宅基地資源配置低等問題。此外，我國現行制度沒有完善的宅基地退出補償機制，補償標準依據法律規定而不是自由協商，使補償標準與市場價值想脫離，導致農民對于宅基地退出缺乏基本動力，況且散布的宅基地即使收回，集體也難以得到很好的收益，導致集體對宅基地退出同樣缺乏熱情。最終后果是既違背了農民意愿，也使市場調節功能和政府干預功能雙向失靈，這是對農民宅基地財產權的損害，也是對農民權利自由行使的侵害。

（二）從理論角度看宅基地使用權資本化困境

法律政策作為調整社會生活的規范體系，從終極的意義上來說，它的存在本身并不是目的，而是實現一定價值的手段，因而需要對我國的現行宅基地制度的非資本化規定進行價值分析。法學視角下的價值分析需從價值認知和價值評價兩個方面出發。從價值認知層面而言，一項權利的關鍵不光在于是否擁有該種權利，而更重要的是在于是否可以行使，宅基地使用權作為法律明文規定的權利，是歷史的必然產物，其內容設定包括兩項：社會保障價值和資本價值。任何土地資源都具有社會保障價值和資本價值，宅基地也不例外，現行宅基地使用權制度強調土地的社會保障價值的同時，而抹滅了它的資本價值，而實踐需求表明，對于土地基本價值應當根據土地的資源需求來予以配置。一項土地資產所體現的土地權利只有自由行使才能體現價值，離開了權利的自由處分，就喪失了對權利的實際擁有，法律的價值追求就屬于空談。一項財產只有經過交易及其自由競爭才能顯現市場價值，受到嚴重束縛的宅基地使用權已經不符合當前階層利益分配標準和價值觀念。就價值評價層面而言，就要從一定的利益和需求出發，按照一定的價值標準、價值準則對現有宅基地制度進行判斷。在經濟社會轉型中，土地資產的增值動力始終是農村經濟社會發展的原動力，其財產功能的現代特征日益彰顯。農村改革如火如荼促進了農民工的大量產生，現有宅基地制度與城市的高集中化高現代化之間的矛盾彰顯，是宅基地資本化的困境之一。家庭承包為基礎，統分結合的雙層經營體制難以實現土地的規模化經營，導致整個農業生產力低下，宅基地作為重要一環，理應成為農業規模化的一部分。城市化的深入也改變了農民的土地資本觀念，農民不再僅僅只想擁有宅基地，而且期望宅基地的利益升值。廣東省調研的308戶農戶（占總數的73.68%）愿意流轉自家多余的宅基地，其中出租意愿最高，占28.71%；抵押意愿其次，占14.59%；出售意愿占13.64；置換意愿占8.85%。據統計廣東省73.68%的農戶愿意宅基地使用權流轉。以上數據表明，農民對宅基地的價值觀念發生了重大轉變，農民對宅基地使用權有了更多利益追求，但法律的非資本化規定卻使得農民在追求權利價值最大化的過程中喪失了無數機會。法的價值的好壞、有無都是不以人的意志為轉移的，這就是法的價值的客觀性。土地與財富息息相關，不切客觀實際的規定，剝奪了農民權利的財產屬性，損害了農民利益。提高市場效率要求在權利、義務及制度構建過程中，付出最低而收效最大，如果在等量利益狀態的情況下，多方利益參與人都能夠自愿投入，那么為實現權利的花費將是最小的，基于此，宅基地使用權資本化應當以農民自愿，政府指導，農民與需求方平等協商，收益均衡，才能夠很好的實現宅基地資本化運作。

三、實現資本化運行機制的制度構建

第6篇：農村宅基地確權法范文

關鍵詞：貸款難;農村三權抵押貸款;林權;農村宅基地使用權;農村土地承包經營權

中圖分類號：F830.91 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2015）02-0077-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.02.18

長期以來，農民貸款難、貸款貴一直是困擾農村金融與經濟發展的瓶頸問題。難就難在農民手中沒有銀行認可、方便流轉的抵押物，貴是銀行需要提高利率彌補因發放信用貸款或信用擔保貸款導致的風險和損失，關鍵還是抵押物缺失問題。為了破解這一難題，需要賦予農民更多財產權，把農民手中擁有的林地、承包地、宅基地和房屋等資源變成可抵押可流轉的資產，使其能向銀行申請貸款，為農業增產、農民增收和農村經濟發展提供資金支持。黨的十八屆三中全會也明確提出“賦予農民更多財產權利”，作為農民手中最大財富的林地、承包地、宅基地和房屋將真正發揮融資抵押物的作用。國內浙江、重慶、遼寧、江西、陜西等地已就農村“三權”抵押貸款①先行開展試點，為解決“三農”資金需求進行了有益探索，有許多經驗可供借鑒[1]。

一、浙江麗水及重慶永川開展農村“三權”抵押貸款情況

（一）發展概況

1.浙江麗水農村“三權”抵押貸款發展情況。麗水早于上世紀90年代便探索開辦農房抵押貸款業務，2006年和2013年分別開始開展林權抵押貸款和農村土地流轉經營權抵押貸款。截至2014年第一季度末，麗水農村“三權”抵押貸款余額合計為45.5億元，不良率為0.2%。其中，累計發放林權抵押貸款11.24萬筆、94.3億元，剩余3.31萬筆、36.2億元，不良率為0.15%;累計發放農房抵押貸款1.21萬筆、26.2億元，剩余2499筆、9.2億元，不良率為0.4%;農村土地流轉經營權抵押貸款是2013年末剛發放的，目前僅有7筆，金額及余額均為1298萬元，沒有發生不良。

2.重慶永川農村“三權”抵押貸款發展情況。根據重慶市政府的工作部署，永川區于2011年制訂具體實施方案，開始在轄區組織開展農村“三權”抵押貸款工作。截至2014年4月30日，永川農村“三權”抵押貸款余額合計為9.4億元，不良率為0.3%。其中，累計發放林權抵押貸款23筆、10.6億元，剩余18筆、7.1億元，不良率為0.1%;累計發放農房抵押貸款873筆、3.1億元，剩余408筆、1.5億元，不良率為1%;累計發放農村土地承包經營權抵押貸款121筆、3.4億元，剩余121筆、8570萬元，不良率為1%。

（二）好的經驗及做法

1.政府強力推動。一是以市政府名義出臺“三權”抵押貸款管理辦法及實施意見，明確確權登記部門，規范了抵押、登記、轉讓、處置等程序。二是成立由市政府主要領導任組長，金融辦、農業、林業、國土、住建、人行、銀監等相關單位主要負責人任成員的工作領導小組，并建立定期聯席會議制度，負責推動農村“三權”抵押貸款工作。三是對工作目標進行量化分解落實，相關工作納入政府目標考核，并指定牽頭單位負責農村“三權”抵押貸款工作的督促、檢查及考核工作。四是出臺獎懲激勵措施。比如麗水將考核情況與村兩委的工資報酬掛鉤，對成效顯著的單位和個人給予表彰獎勵。麗水財政還按每年抵押貸款新增額的2‰用于獎勵銀行或擔保機構。重慶市直接下達行政命令分配任務，永川區每年表彰農村“三權”融資工作先進單位，按貸款發生額獎勵相關部門1‰的工作經費，鎮街1%的工作經費;而對工作任務完成不好的則給予通報。

2.引入擔保、保險、財政扶持等風險分擔和補償機制。一是積極發揮擔保機構的作用。麗水及永川均重視發揮擔保機構對于緩釋風險的作用，有助于打消銀行方面的顧慮，幫助農戶順利獲取貸款資金。重慶市政府全額出資30億元成立了興農融資擔保公司，專門為“三權”抵押貸款提供擔保。永川區政府也成立自己的中小企業擔保有限公司，近6成“三權”抵押貸款均由擔保公司負責擔保，再由農戶向擔保公司提供反擔保。麗水也在大力發展各種形式的擔保機構，包括加快發展政府財政出資控股或參股設立的政策性信用擔保機構，商業性信用擔保機構、中小企業擔保公司、互會員制信用擔保機構以及再擔保機構等。二是引入保險保障。麗水不僅實現了水稻、油菜、森林、農房、自然災害公眾責任險全覆蓋，還開展了食用菌保險、小額貸款信用保證保險等險種的試點工作，首創“政銀保”扶持低收入農戶發展的貸款模式，在保險創新和服務民生方面走在全國前列。三是出臺財政補償政策。重慶市、區縣兩級財政出資7億元，設立風險補償專項資金，對金融機構產生的損失進行補償。補償比例為35%，其中市級承擔20%、區縣承擔15%。除此之外，永川區財政還另外投入1500萬元設立“三權”抵押貸款風險補償金，把對金融機構的補償比例由全市的35%提高到50%。麗水財政則按貸款余額5‰的比例建立貸款風險補償基金，用于銀行或擔保機構在抵押資產追償后仍形成本金損失的部分進行一定補償。

3.加強宣傳引導工作。麗水在全市范圍設立了2114個農村金融服務站，為村民提供小額取現、理財咨詢、金融知識宣傳、協辦農戶貸款等服務，并將貸款的品種、條件、流程等相關內容在宣傳欄上，方便村民在家門口查閱相關知識，獲取金融服務。永川通過各種渠道廣泛宣傳農村“三權”抵押貸款：一是在《永川日報》和手機短信上通過“答記者問”的形式宣傳開展“三權”抵押貸款的重要意義、主要工作內容和具體辦理流程;二是每天12次在永川電視臺四個頻道滾動播放宣傳“三權”抵押貸款及咨詢電話;三是通過各鎮街廣播站每日播放“三權”抵押貸款辦理流程;四是印制近10萬份通俗易懂的宣傳單分發至各鎮街;五是會同區農委、國房局、林業局、區財政局組織區內各涉農金融機構與農業產業化龍頭企業、農民專業合作社、種養殖大戶進行貸款對接，現場講解貸款政策，解答業務辦理疑問;六是結合“送金融知識下鄉”宣講活動，深入鎮街、村社、企業，大力宣傳農村“三權”抵押貸款政策及辦理流程。

（三）存在的難點

1.法律限制。我國現行的《擔保法》、《物權法》、《農村土地承包法》等法律法規并未明確規定農村“三權”可以進行抵押或是通過抵押方式進行流轉，更多的是隱含的限制。《擔保法》第37條、《物權法》第184條規定耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權不允許抵押。盡管各地為開展農村“三權”抵押貸款制訂了一些地方法規，提供了一定的司法支持，但其效力低于國家法律。如果農村“三權”抵押貸款業務發生糾紛并訴諸法律，可能面臨法律風險，因此銀行及擔保機構在開展業務過程中存在不少顧慮和擔憂[2]。

2.價值評估難。農村“三權”由于長期沒有進行有效流轉及買賣，其價值評估缺少經驗及標準。加之農業生產面臨自然和市場兩個風險，對評估人員的專業性、全面性要求較高，導致這方面的評估人才較為缺乏。比如林權評估，相同樹種不同年齡價值不等，相同年齡不同樹種價值也不同，人工林和原始林價值差異也很大。評估人員不僅要懂得林木價值評估知識，也要熟知土地評估知識。目前，各地尚未對農村“三權”建立統一的資產價值評估標準以及操作程序，銀行認可的專業評估機構數量少，評估費用高且存在道德風險，可能損害農戶利益。比如重慶有一客戶申請林權抵押貸款100萬元，光是評估費就得2萬元。重慶永川部分業主甚至由于無法承受高額的評估費用而放棄申請貸款。

3.流轉處置難。這是農村“三權”抵押貸款業務面臨的最大難題。尤其是農村宅基地（房屋）使用權和農村土地承包經營權抵押貸款，一旦形成不良，資產處置變現將遭遇諸多難題。一是現行法律規定農村土地承包經營權、農村土地房屋轉讓原則上只能在同一集體經濟組織之內進行，限制了抵押物流轉與處置變現。比如重慶市原計劃出臺農村“三權”不良資產處置辦法，但將近4年過去了還一直擱置著，足見其面臨的法律障礙實難逾越。二是目前各地尚未建立起全面、完善的農村資產流轉體系及交易平臺。比如麗水和重慶均設有林權交易中心，但其余的農村產權交易平臺至今尚未建立，直接影響農村“三權”抵押物的流轉和銀行債權的實現。三是處置農村產權還面臨人情世故的問題。主要原因是集體土地只能在本村的農民中流轉，但同村人一般礙于面子沒人愿意接手，因此這些房產在處置時一般難以實現，對銀行而言存在較大的風險。

二、海南省三亞市農村“三權”抵押貸款工作現狀

迄今為止，海南省三亞市尚未開辦農村“三權”抵押貸款業務，但相關準備工作譬如確權工作已先期開展，其中林權抵押貸款工作有望率先開始實施。

（一）林權抵押貸款情況

2013年7月，銀監會及國家林業局聯合出臺了《關于林權抵押貸款的實施意見》（銀監發〔2013〕32號）;2014年3月21日，海南省三亞市出臺了《三亞市森林資源資產抵押登記管理辦法》（三府〔2014〕52號），從國家到地方層面的法規準備已基本到位。目前海南省三亞市也已經完成全市20萬畝林權的確權工作，除了市林業局尚未配置專門機構及人員負責該項工作外，海南省三亞市已初步具備開展林權抵押貸款業務的條件。

（二）農村宅基地（房屋）使用權抵押貸款情況

根據海南省三亞市住建局反饋的情況，海南省三亞市農村宅基地（房屋）確權工作已于2012年12月基本完成，共確權42753戶，面積361萬平方米。但目前我市并未在完成確權工作的基礎上研究出臺農村宅基地（房屋）抵押貸款的相關登記、管理、處置等辦法。

（三）農村土地承包經營權抵押貸款情況

海南省三亞市農業局正在組織開展農村土地承包經營權確權工作。目前已完成所有約20萬畝承包地的測量工作，頒發了新的農村土地承包經營權證2.2萬本，占應確權總量的50%，預計2014年末將完成海南省三亞市所有農村土地承包經營權的確權頒證工作。與農村宅基地（房屋）使用權抵押貸款工作情況相似，海南省三亞市農村土地承包經營權抵押貸款的相關登記、管理、處置等辦法仍未出臺，開展農村土地承包經營權抵押貸款工作仍任重而道遠。

三、在海南省三亞開展農村“三權”抵押貸款業務的建議

（一）加強組織領導，完善組織架構

一是成立由市政府主要領導任組長，其他相關單位主要負責人任成員的工作領導小組，負責推動農村“三權”抵押貸款工作。二是要制定工作計劃及目標，明確職責分工，確保各項措施及時執行到位。三是完善牽頭協作機制，指定牽頭單位統一協調各部門分工，統一負責督促、檢查及考核工作，杜絕職責不清、推諉扯皮現象的發生。四是加強政府、銀行及法院的協調配合，充分發揮各方力量，確保“銀行愿貸款、農戶能融資、處置有保障”，推動農村“三權”抵押貸款業務順利開展。

（二）整章建制，出臺登記、處置、財政扶持、風險補償等系列政策

國內一些地區先行開展農村“三權”抵押貸款業務已有數年，在制度建設與實踐方面積累了許多寶貴經驗及做法。我們應整合參照浙江、重慶等地的制度，以市政府名義出臺實施意見，各職能部門相應出臺實施細則，對確權登記、業務辦理、擔保評估、流轉處置、稅費減免、財政扶持等政策進行統一規定，并結合發展趨勢大膽創新，確保農村“三權”抵押貸款業務有法可依、有章可循，做好制度保障工作。

（三）集中力量完成“三權”確權頒證工作

根據有關部門的反饋，林權及農村宅基地（房屋）使用權的確權頒證工作已基本完成，農村土地承包經營權確權頒證工作預計今年完成。為了及時滿足農民資金需求，在制度、組織架構等相關配套措施保障下，可以對需要辦理抵押貸款業務的農村“三權”進行優先確權頒證。

（四）建立產權交易市場、評估機構及資產管理公司

參照麗水“三中心一機構”①的模式搭建農村資源流轉平臺，把農村“三權”均納入該平臺，實現機構編制、人員、資金三到位，把登記、交易、評估、處置各環節統一規范起來。由于是政府成立的評估機構，不僅可以降低評估費用減輕農戶負擔，而且評估的權威性也容易被銀行認可，有利于農村“三權”抵押貸款業務順利開展。

（五）引入擔保、保險及高管激勵機制，提高銀行業金融機構開展業務的積極性

為了提高銀行業金融機構開展農村“三權”抵押貸款業務的主動性和積極性，需要引入擔保、保險、財政扶持及高管激勵等風險分擔和補償機制，使之吃上“定心丸”。一是注重發揮擔保機構的作用。從浙江麗水及重慶永川的經驗看，由財政出資設立的擔保機構承擔著行業標桿的作用，為打消銀行顧慮，確保農戶順利獲得貸款起到了關鍵作用。目前我市由財政出資設立的中小企業信用擔保投資有限公司注冊資本金1億元，對外擔保額可達10億元，已越過各大型銀行對于“銀擔合作”的門檻，可指定為我市農村“三權”抵押貸款業務提供擔保服務。二是探索發展涉農保險。由于海南省三亞市農業生產風險高，涉農保險項目遲遲未能發展，只能由易及難，先從風險較小的農房和林權抵押貸款保證保險做起，逐漸健全涉農保險體系。三是實施高管激勵，通過管好人來做好事。對于開展農村“三權”抵押貸款業務成效顯著的機構高管，可由政府出面對其給予表彰獎勵。另外銀監部門在高管持續履職評價中相應給予好評，并將根據其具體表現，在其職務調動、晉升等方面給予積極支持。

（六）加強宣傳引導及教育培訓工作

一是綜合利用電視、廣播、報刊、互聯網、宣傳冊、宣傳欄、手機短信等多種手段，引導各部門、銀行及廣大農民群眾正確認識農村“三權”抵押貸款業務的意義，了解貸款條件和業務流程，使該業務得到廣泛認知及迅速推廣。二是加強對相關工作人員的業務培訓，切實提高服務效率。三是堅持實事求是原則，防止盲目設定目標，防止金融風險聚集，促進農村“三權”抵押貸款工作可持續健康發展。

參考文獻：

第7篇：農村宅基地確權法范文

[關鍵詞]產權；宅基地使用權；流轉；規制

[中圖分類號]F321.1

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002-736X（2012）06-0082-04

我國人口眾多且集中在農村，致使農村宅基地占地量并非少數，加之現行法律對其流轉施加嚴格限制，隨之而來的是違法審批和占用耕地的膨脹，如此種種因素導致農村宅基地占地數量驚人。由于宅基地已經審批確定便具有永久性，很難隨外遷居住、生老病死等情景變化進行及時的效用性調整，使許多宅基地處于閑置狀態。隨著土地資源的日益稀缺，宅基地的處分利用可在一定程度上緩解人多地少的矛盾，化解經濟發展對土地需求的危機。如何使現有宅基地資源被充分利用，涉及許多政策和措施，其中深化農村宅基地使用權之流轉不失為當前行之有效之舉。

一、農村宅基地使用權流轉實踐之探索及放寬流轉之功用考察

隨著對現有土地資源的珍視，受實現其價值的強烈愿望所驅使，盡管沒有國家的統一號召，但各地紛紛展開了宅基地使用權流轉的實踐探索，出現眾多不同模式。如2008年浙江嘉興市委、市政府結合實際，以打造城鄉一體化先行地為目標，啟動展開了以“宅基地與承包地分開、搬遷地與土地流轉分開，以宅基地置換城鎮房產、土地承包經營權指揮社會保障”為主要內容的“兩分兩換”試點工作。其他宅基地流轉模式為天津的“宅基地換房模式”、重慶“雙換模式”以及其他地區適用的“填實插建”、“部分搬遷”、“整體搬遷”等模式。另外，根據2009年對全國4省（貴州、湖北、山東、黑龍江）480戶農民的調查表明，把宅基地轉讓給城鎮居民的比例為13，8%，贊成轉讓的受訪農民在2009年的調查中所占比例為32，9%，把宅基地轉作他用的情況也較為普遍，受訪農民認為宅基地可以專門用作住房以外的經營性用途的占38，02%。這些實踐探索和調查資料表明：市場經濟的深入發展已產生巨大動力，并促使各項制度規定必須適應現實需要，否則，這些制度就會在一定程度上阻礙實踐發展，而且實踐也會突破這些規定，創設新的發展模式。同時，這些宅基地使用權流轉時間也折射出放寬農村宅基地使用權流轉具有盤活土地資源存量，發揮資源合理配置之功用，具體表現為以下三點。

（一）實現土地用益物權之功用

物權的收益之功用實現需要物權主體充分行使其所享之權，使用方式表現為轉讓、出租、抵押等。宅基地使用權作為一種用益物權要實現其收益功用，也需采用這些流轉方式和途徑，而流轉的自由程度對宅基地使用權的實現具有很強的關聯性。原因在于：一方面，使宅基地使用權的相關主體獲得很大解放，引發社會進步之動力，這些主體的主動性、創造性大大增強；另一方面，由于宅基地使用權之流轉，不僅可實現土地資源之收益，還可發揮土地所附之物之效益，使客體物的價值在流轉中得以展現。

（二）使國家所有權和集體所有權趨向平等

我國土地所有權分為國家所有權和集體土地所有權。當今，國家土地所有權可在法定范圍內采用抵押、出租等較為自由的方式流轉，而集體土地所有權的流轉相對受限，如家庭土地承包經營權不準抵押、農村宅基地使用權禁止轉讓給本集體組織之外成員。這些法律規定使國有土地所有權和集體土地所有權的實現方式差異很大，由此導致集體土地所有權的價值無法實現。另外，這些流轉差異之規定并沒有阻止市場經濟背景下集體土地使用權的違規交易，加之管制不夠規范，致使集體土地所有權在私下交易中濫用權利、侵權現象不時發生，不僅浪費了部分土地資源，同時損害了相關集體和農民的合法權益。

（三）保護耕地，實現土地資源的充分利用

隨著城市化發展步伐的加快，對土地資源的需求相對增加，現有農村建設用地量難以適應經濟發展要求，許多耕地被侵占，甚至一些地方連基本農田都被破壞。另外，由于農村人口增加，致使農村居民住宅建設大幅度增加，且僅僅利用地面空間。此種情勢下，許多耕地被違法批為宅基地使用。同時，一些農民進城購置樓房之后，原有的宅基地就處于閑置狀態，其數量巨大，導致土地資源的浪費，這一現象在一定程度上可歸因于宅基地使用權不能自由流轉所至。若農村宅基地使用權能像國有土地那樣自由流轉，一方面，可大大減少新宅基地之審批，減少對耕地的侵占；另一方面，現有宅基地經過不同方式流轉后可騰出更多土地，以補償農村建設用地和耕地之用。

二、現行法律對宅基地使用權流轉之限制所導致的沖突

對比現行法律規定和實踐需求，現行宅基地使用權流轉之規定具有以下缺陷。一是國家法律與地方性法規的沖突。為指導現實的宅基地使用權流轉實踐，一些地方政府頒布了突破現行法律規定的地方性法規。如2005年10月，廣東省政府了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，其中規定：集體建設用地使用權與國有土地使用權同權、同價，可以進入土地一級市場流轉。這是全國首個在全省進行集體建設用地流轉規范化管理的省份。2010年7月，重慶市頒布了《重慶市統籌城鄉戶籍制度改革意見》，確立農民工轉戶進城、宅基地可換城鎮住房的宅基地使用權流轉模式。地方性法規的突破性規定反映了市場實踐的需求和廣大農民的心愿。二是宅基地繼承與一戶一宅的沖突。現行法律制度承認房屋的所有權轉移和地隨房走之做法，故而出現已經擁有一處宅基地使用權的人，會因房屋買賣、繼承而獲得兩處以上宅基地使用權。這與我國現行《土地管理法》第62條第l款規定的“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不能超過省、自治區、直轄市規定的標準”相矛盾。三是宅基地使用權有限流轉與用益物權性質的不相符。1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（[1999]39號）中規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農村集體土地建住宅。另外，2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和2004年國土資源部頒布的《關于加強農村宅基地管理的意見》都規定：嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地。這種制度造成農村宅基地使用權只能在本集體組織內部而不能跨區和在城鄉之間流轉，影響了土地使用價值的發揮。另外，我國的《擔保法》和《物權法》明確規定宅基地不能用于抵押。這些規定與宅基地使用權作為用益物權的性質存在沖突。用益物權是指對他人所有的財產依法所享有的占有、使用和收益的權利。宅基地使用權是集體組織成員在本集體土地所有權上繼受取得的用益物權，本應享有占有、使用和收益三項權能，但由于宅基地使用權流轉的限制，致使其通過轉讓而獲得收益權能缺乏真正的意義。

三、現行宅基地使用權流轉制度所引發的現實問題

（一）嚴重浪費土地資源

隨著科技的發展，農業生產日益現代化，農村勞動力出現大量剩余，紛紛涌向城市發展，一些發展好的務工人員在城市購置了房產，因而使其在農村的宅基地和房屋閑置。再者，國家30年土地承包期不變的政策，除部分村委自行調整土地承包之外，導致許多農戶人口增加或減少，而承包地的數量卻沒有變化，使得許多農村集體組織的村民擁有的土地出現嚴重不均，有的家庭人均幾畝之多，而有的家庭人均不足1畝；也導致部分村民因進城上班或務工離開原集體之后卻還擁有承包地之現象。這種現象致使一些土地不能得到很好耕種，一定程度上出現土地資源的浪費，難以實現物盡其用的功能。

（二）引發私下宅基地使用權流轉

現代社會的競爭發展機制引發了人們對發展資源的格外重視，其中包括土地資源。國家基于保障農民利益的考慮做出了禁止宅基地自由流轉的規定，使得宅基地使用權具有鮮明的社會福利和社會保障性質。這阻礙了部分農民欲實現其多余土地資源效益的愿望。一旦具有發展動力和土地資源效益愿望的雙方產生契合，他們就會規避國家的監管，私下進行土地使用權交易，或者變相進行交易。這種私下混易現象不僅不利于集體，也不利于農民利益，同時造成國家法律制度的破壞。

（三）不利于農民融資發展

改革開放和市場經濟政策給農民提供了廣闊的自由發展空間，造成發展方式和收益方式多樣化。同時，預防和減少風險的心理促使他們采取合伙、合資等融資發展模式。作為資金來源渠道較少的農民迫切想利用有限的部分土地資源。在國家法律明確禁止抵押的情況下，農民利用土地使用權進行融資發展的愿望受到遏制。

（四）減緩城鄉一體化發展的步伐

農村宅基地使用權流轉受限與城市土地交易自由化形成了鮮明對比，造成農民不能利用土地資源獲得最大收益，壓制了農村發展的部分動力，這在很大程度上造成城市發展快，而農村發展慢，城鄉分化嚴重，使本來發展不平衡之現象更加嚴重。而且，這種制度形成城鄉居民遷徙之障礙，影響城鄉一體化的發展。

四、農村宅基地使用權流轉應堅持的基本原則和具體的完善建議

快速發展的社會現實對現行農村宅基地使用權流轉制度提出拷問和嚴峻的挑戰，許多地方根據黨的十七大關于深化的精神，在宅基地使用權流轉方面進行了積極探索。總結有益經驗，完善現行立法進一步規范土地流轉實踐、保護農民利益是當務之急。

（一）農村宅基地使用權流轉應堅持的原則

1 以農民利用為出發點，兼顧集體利益。在我國十多億人口中，八億農民切除了一些承包地之外無更多財產。因此，宅基地使用權流轉制度應更多反映農民的愿望和要求。同時，對作為土地所有權主體的集體應給予考慮，以維護體所有制的基礎。在處理宅基地使用權流轉的利益分配關系時，應優先保護農民的利益。同時，對作為土地所有者的集體也應予以兼顧。對實際占用土地面積超過標準的部分的流轉收益應全部上繳，以保護集體利益，從而防止個別農民利用宅基地使用權流轉損害集體利益。

2 土地使用權制度改革應遵循相應法理和實踐要求。土地使用權作為一種用益物權，應充分體現他物權的原理。因此，土地使用權制度的改革應重點放在與土地他物權相關聯的產權交易上，充分實現個人權利最大自由化，以促進土地使用權制度與其他物權制度的深度結合，探索和發展土地公有制條件下的多種實現形式。另外，部分地方政府和農民個人根據本地實際情況推行的宅基地使用權流轉創新實踐對現行法律規定提出嚴峻挑戰，要求立法做出回應，以便宅基地使用權流轉的規范運行。

3 根據農村社會保障完善程度確定宅基地使用權的流轉自由度。農村社會保障體系不健全時，依據身份分配的宅基地具有一定社會保障功能。然而，目前這種保障方式卻限制了宅基地使用權的流轉，影響到其使用價值的充分實現，造成部分宅基地閑置、私下流轉和農民融資困難等弊病。宅基地使用權流轉受限與現代物權制度的發展趨勢不相協調。基于此，我國的現行宅基地使用權流轉制度應隨著農村社會保障體系的完善狀況作相應調整，適度放寬以發揮土地資源的效益。

（二）農村宅基地使用權流轉的完善設想

1 宅基地使用權流轉主體應擴大。現行法律將宅基地使用權的流轉主體限制在本集體組織成員之間，既不利于宅基地使用權的流轉，有時也會造成宅基地主體身份的沖突。為此。宅基地使用權流轉受讓人的主體資格不應以本集體成員為限，應作放寬處理，可包括本集體組織以外的人，既包括其他集體組織的成員，也包括城鎮居民。至于宅基地使用權的流轉是否必須征得集體所有權人的同意，學界有不同建議。我們認為，若未來法律規定集體組織有權從宅基地使用權的流轉中獲得利益時，應取得宅基地所有權人的同意，但不應干涉過多，以集體組織和其成員的利益不受損害為限。

2 宅基地使用權流轉方式應多樣化。根據物權及其流轉法理，宅基地使用權屬于他物權，理應允許采取租賃、抵押等多種流轉方式。但同時應體現宅基地使用權的特殊性，其流轉方式的多樣化不應造成土地使用權的濫用和亂轉。無論是宅基地使用權單獨轉讓或是宅基地使用權隨同房屋一起轉讓，轉讓宅基地農民不允許再分配宅基地。

3 實行宅基地使用權有償和有期制度。按現行法律規定，宅基地使用權實行的是無償、無期限制度。這種制度保障了農民的利益，但在土地利用方式多元化的今天，日益暴露出很多弊端，如一戶多宅、耕地大量被占等。這不利于總體上維護集體組織的利益。因此，為保證宅基地的合理利用，宅基地使用權應實行有償和限定期限制度。此種制度的實行可帶來相應好處：一方面，可提高土地使用效率，避免宅基地多占濫用；另一方面，可發揮土地的市場價值，盤活農民的房產價值。0這符合他物權有期限限制的法理。借鑒城市住宅用地使用權為70年的規定，可規定宅基地使用權的有效期為70年，期間屆滿是否可以續期及續期次數應根據其他國家的通常做法明確做出法律規定。

五、促進宅基地使用權流轉之配套制度建設

（一）強化宅基地使用權及房屋產權的登記制度

根據物權的基本原理，產權明晰是進行規范流轉的前提。由于過去行政干預和法制不健全，宅基地使用權和房屋的產權登記工作很不到位，基本適應了過去宅基地使用權流轉較少流轉的狀況。當今，各地已出現更多土地流轉現象，物權法也對不動產的變更登記提出嚴格要求，如我國《物權法》第10條、第14條、第155條對不動產的設立、變更、轉讓和消滅事項做出了明確規定。同時，現行不動產交易的復雜性也對宅基地使用權和房屋產權變更登記工作提出了更為嚴格的要求。為此，為使宅基地使用權交易中少出風險和差錯以及便于糾紛出現后快速、公平地處理，就必須強化宅基地使用權及房屋產權的登記制度的實施。

（二）規范宅基地使用權收回制度

對于出賣、出租住房后，再申請宅基地的農民，堅決不予審批；審批后，查證確實存在損害集體利益之情況時，應堅決予以收回。對因繼承引起的一戶多宅現象，可由集體組織決定收回統一安排使用。對其宅基地上所附物，應給予適當補償。對宅基地超過標準面積的部分應實行有償使用。宅基地收回后應及時注銷。另外，對舉家遷出本集體組織超過一定年限的（可考慮10年期限），住宅沒有被繼承的和房屋坍塌、拆除兩年以上仍閑置的宅基地也可實行收回制度。通過這種制度的實行以促進宅基地使用權流轉的深入發展。

（三）著力培育宅基地交易市場

相對完善的土地交易市場體系可為宅基地使用權交易提供及時的便利條件，引導土地使用權流轉向縱深發展，并保證公平、合理。基于當前土地流轉的需要，許多地方自發形成的一些不太規范的市場，難以保證土地流轉的有序合理發展。為此，應對土地流轉效果反映良好的一些地方做法及時總結經驗，詳加研究，讓其擴大推廣。如成都市農村產權交易所建成后，以市場為導向，采取“確權、流轉、收益、掛鉤置換、耕地保護”的方案，通過“還權賦能”的手段，為農村產權流轉和農業產業化項目投融資提供服務。

第8篇：農村宅基地確權法范文

開展農村集體土地確權和登記發證工作是貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，依法保護農村集體土地權利人合法權益的重要措施，是加強農村集體土地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統一登記的重要基礎和保障。通過開展農村集體土地確權和登記發證工作，可以明晰農村集體土地產權的狀況，維護農村社會的和諧與穩定；可以有效規范農村建設用地管理，防止亂占濫用耕地。

全面開展農村集體土地確權和登記發證工作是貫徹落實科學發展觀、切實保護廣大農民群眾合法權益的需要，必須充分認識其重要意義，要把這項工作作為惠及農民千家萬戶的一項民生工程來實施，采取多種形式，加大宣傳和工作力度，爭取廣大農民群眾和社會各界的理解和支持，集中力量，克服困難，確保中心城區集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權登記發證工作分別在**年底、**年上半年和**年底前基本完成。

二、成立組織

市中心城區成立農村集體土地確權和登記發證工作領導組，下設辦公室（具體名單附后）。領導組的主要任務是協調各部門的工作關系，解決土地登記中遇到的重大土地權屬糾紛和政策問題，統一組織指揮協調；辦公室的主要任務是負責集體土地確權和登記發證工作的宣傳、培訓、權屬審核、登記注冊等工作。

**區各鎮政府要成立相應的集體土地確權和登記發證工作領導小組，主要負責資料收集、地籍調查、權屬調解、權屬審核、宅基地審查和組織各村權屬界線的指界等工作。各行政村或村民小組指定專人負責集體土地確權和登記發證工作，協助開展宣傳、資料收集、審核等工作。

為便于集體土地確權和登記發證工作的開展，分別在**區三個國土資源管理所設立屯光、陽湖、黎陽3個農村集體土地登記站，登記站負責受理農村集體土地登記的申請資料，進行初步審核、地籍調查、政府批準后頒發證書等日常事務工作。

地籍測繪委托具有地籍測繪資質的測繪部門承擔。

三、嚴格把握政策界限，依法辦理登記

（一）集體土地所有權和集體建設用地使用權

集體土地所有權確權登記，依據《土地管理法》、《物權法》、《土地管理實施條例》以及《確定土地所有權和使用權若干規定》等規定執行。屬于村民小組所有的集體土地在土地證書所有者一欄填寫村內各村民小組農民集體的名稱，并注明分別由各村民組農民集體所有。采取“組有村管”的方式將集體土地所有權證（復印件）發放到村，由村委會代管，待條件成熟時，再分發到各村民小組。證書原件由鄉鎮國土資源管理所代為保管。

對于村改居后的社區，人均農用地低于0.3畝的，該社區暫不發放集體土地所有權證。

集體建設用地使用權由經依法批準的鄉鎮村企業或農村集體經濟組織、農村集體經濟組織依法設立的公益性組織和集體經濟組織與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業等集體建設用地使用權人申請辦理集體建設用地使用證。

（二）宅基地使用權

宅基地是指經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設用地。城鎮居民不得在農村購買宅基地和違法建設住宅。宅基地在數量、面積以及轉讓等方面受法律法規的限制。

1．對1999年前原有的登記資料進行認真整理和核實，凡原登記的內容未發生變化的，原登記發證結果繼續有效；凡原登記內容部分發生變化的，要辦理變更登記手續；凡原登記內容全部發生變化或登記客體滅失的，應申請重新登記或按規定進行注銷登記。1999年以前依法取得宅基地使用權未進行土地登記的按照本方案申請初始登記。

2．1999年以后拆舊建新的或使用村內空閑地和其他建設用地的，既符合土地利用總體規劃和城鄉規劃又符合建房條件的，經所在村民小組、村委會、鎮政府、所轄國土所審查后，報**區城建辦審核。經審核，對符合登記條件的，以村民小組為單位予以公示，公示期滿無異議的，由市政府授權**區政府審批。占用耕地或基本農田建房的，不予登記。

3．對于因城市建設的需要，農民原有住房拆遷后，政府統一安置到安置區（集體土地）的住戶，以宅基地形式安置的，經依法批準后，農村村民憑相關的拆遷安置協議等資料申請辦理宅基地使用權登記，予以登記發證。

4．嚴格落實城鎮居民不能在農村購買和違法建設住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。農村非本集體經濟組織成員購買宅基地建房的，不予受理。

5．凡擁有宅基地的以戶為單元，每宗地填報一份農村宅基地使用權申請登記表，并提供宅基地合法的權屬證據、證明、戶口簿。一處宅基地中有幾戶共用，且難以劃分使用范圍，可作為共有土地使用權宗地處理。各戶可先自行協議分攤面積，無法分攤的按共同共有處理。

6．嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。戶口以公安部門的戶籍證明為依據。凡將原有住房出賣、出租、改變使用性質或者贈與他人的，或在拆遷和原住宅依法征用時，已實行市場價補償的，不得再申請建住宅或申請農民安置區內住房。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。

7．中心城區以下區域已列入近期城市建設范圍，暫緩登記：

（1）黎陽老街拆遷改造區域

（2）奕棋**機場擴建區域

（3）新潭經濟開發區建設區域、齊云大道以南、新潭村小溪以東區域

（4）屯光江北片：污水處理廠以西皖贛鐵路以南區域；江南片：新安江以南尤留公路以北區域

（5）徽杭高速公路（陽湖段）以北區域

8．嚴格執行宅基地面積標準。《**省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的農村村民宅基地面積標準是：山區和丘陵地區，每戶不得超過160平方米；利用荒山、荒地建房的，每戶不得超過300平方米。對原有宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

（1）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的,可以按現有實際使用面積進行登記。

（2）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過規定面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

（3）1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理,并按照規定的面積標準重新進行登記。

四、登記的有關費用

嚴格執行**省農村集體宅基地使用權登記發證收費標準，即每宗土地只收取工本費5元，集體土地所有權和其它建設用地按有關規定執行。不得通過農村土地確權和登記發證收費增加農民的經濟負擔，所需經費全部列入財政預算，必要時可從收取的土地收益中列支。

**市中心城區農村集體土地確權和登記發證工作領導組成員和辦公室人員名單

領導組：

組長：市委常委、市政府副市長

副組長：市國土資源局局長

成員：市農業委員會主任

市建設委員會主任

市財政局局長

市民政局局長

市司法局局長

市林業局局長

市城市規劃局局長

市房地產管理局局長

市公安局副局長

**區政府副區長

領導組下設辦公室：

主任市國土資源局局長

副主任：**區副區長

市國土資源局副局長

辦公室成員：**區公安分局局長

**區民政局局長

**區財政局局長

**區司法局局長

**區農業委員會主任

**區林業局局長

第9篇：農村宅基地確權法范文

【關鍵詞】小產權房； 原因； 現狀； 解決。

1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業繪畫。經人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經歷的藝術家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。

于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規定不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責令李某一家在法院判決生效 90 天內騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。

我國小產權房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產權房案件的典型代表。隨著我國新農村建設，土地經營權流轉和城市化進程的快速發展，越來越多的農村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產權房變得炙手可熱。然而現階段我國的小產權房還存在諸多問題亟待解決。

一、小產權房概述。

（ 一） 小產權房的概念。

所謂小產權房（ 又叫鄉產權房） ，是指在農民集體所有的土地上開發建設用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉政府或村政府頒發而不是由國家房管部門頒發。小產權房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。

（ 二） 小產權房的分類。

第一種小產權房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規劃的用途開發或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產權糾紛可能的房屋。

第二種小產權房： 在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。

第三種小產權房： 占用集體土地或耕地違法建設在農民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。

（ 三） 小產權房的現狀和國家的相關政策。

我國各地都存在小產權房，在建的已建的不計其數。根據相關機構調查顯示，北京、上海和一些珠三角地區城市的小產權房所占比例驚人。其中深圳的小產權房面積占城市住房總面積高達 40% － 50%，而廣州的小產權房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。

國家相關部門近些年相繼了有關小產權房的各項政策，但各地小產權房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼嚴禁違規開發小產權房和購買小產權房的“風險提示”； 2008 年，國土資源部發出的通知中明確表明不允許任何機關為小產權房辦理任何產權證明； 2009年，國土資源部下發的通知中仍然重申堅決叫停各種小產權房； 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括重點處理小產權房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產權房。

二、小產權房興起的原因。

（ 一） 城鄉二元土地制度的影響。

我國對城市國有土地和農村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農村集體建設用地的土地使用權流轉和價格機制尚未形成。國有土地建設用地使用權的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標等方式取得，而農村村民宅基地使用權的取得是有集體經濟組織依法無償分配的。

（ 二） 居高不下的商品房價格。

近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經十分普遍，但仍有許多人無力承擔如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產權房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產權房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% － 60%。一時間小產權房熱銷起來。

（ 三） 相關法律規定的欠缺和漏洞。

我國法律雖規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規定，中間有許多法律空白或缺陷。根據現行的法律原理，法無明文規定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權法》并沒有限制農村集體土地使用權的流轉，也沒有規定禁止小產權房。

（ 四） 小產權房的出現有利于抑制商品房房價和保障住房需要。

小產權房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發商調整相關政策。目前市面上小產權房數量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產權房有了其存在的價值。

三、購買風險。

（ 一） 小產權房沒有國家房管部門頒發的房產證。

因為小產權房是在集體土地上建設的，而我國法律規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產權房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權發證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。

（ 二） 安全沒有保證、配套設施不全面。

由于小產權房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關部門檢驗和監督，大多會因偷工減料或技術不佳、材料質量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關配套設施比如車庫、天然氣和物業管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆遷補償。

小產權房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當作政府規定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。

四、小產權房的解決建議。

（ 一） 解決城鄉二元土地制度和農村集體土地使用權流轉制度。

城鄉二元土地制度是小產權房產生的主要原因之一，雖然現狀是我國法律限制或禁止農村集體土地用于非農建設用地，但是眼下隨著城市化和新農村建設的進行，城市國有土地已經滿足不了建設和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產開發商進行建設。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉的過程更加復雜，而農民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉的基礎上，繼續探尋統一城鄉土地制度的路子，讓農村集體土地和城市國有土地統一市場，同地同價，解決小產權房與商品房的價格差異。

（ 二） 完善相關立法和集體土地登記管理制度。

首先應該出臺一些整治和規范小產權房的專門性法律法規，具體規定小產權房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產權房的治理態度和政策。其次應該修改相關法律。雖然規定農村集體土地不能用于非農建設，農民對集體土地有宅基地使用權和土地承包經營權，享有占有、使用、收益的權利，但是沒有處分權，只能在集體組織成員內部流通，這樣使得集體土地上建設的房屋不能充分流通無法實現土地資源價值、房屋價值和農民利益的最大化。因此，相關法律可以修訂為： 對在集體土地上建設的房屋銷售轉讓時，將該房屋下的土地使用權一并轉讓，這樣就有利于保障房屋的產權。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。

（ 三） 針對不同情況，具體問題具體分析。

在不違反國家規劃的地區，對小產權房在實行補交土地出讓金的相關手續后，按經濟適用房的相關政策確權發證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產權房只要不是在耕地上建設的，可以讓開發商或買房人補交土地出讓金或相關土地價款，完成征地過程后可發給相關產權證。

五、結語。

面對我國小產權房的現狀，要全面分析其利與弊，慎重權衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。

參考文獻：

［1］梁慧星。 民法總論［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［2］梁慧星，陳華彬。 物權法［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［3］王澤鑒。 民法物權（ 通則 － 所有權） ［M］。 北京： 中國政法大學出版社，2001.

［4］梁慧星主編。 民商法論叢（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.