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第1篇：集體土地征收及補償條例范文

論文關鍵詞：集體土地征收；征收程序；所有權變更時間

因筆者工作原因，近階段受某區政府委托協助其為實施農村集體土地征收工作提供法律咨詢，就在筆者對相關理論問題及司法實踐進行研究時，發現就我國目前來講，盡管已有《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《實施條例》）以及各省出臺的土地管理方面的地方性文件作為征地指導性規范，但對一些關鍵性的問題仍缺少明確的法律規定。本文在此僅提出一個在農村集體土地征收實施前期所出現的有關集體所有土地被征收時所有權轉移時間的法律問題，以期為我國已經展開的《土地管理法》的修改及《農村集體土地征收補償條例》的出臺有所裨益。

一、問題的提出

筆者在中國裁判文書網查詢與農村集體土地征收相關的案例時，查找到一份由吉林省吉林市中級人民法院于2014年10月10日作出的劉某與吉林市豐滿區人民政府房屋征收補償行政糾紛一案的二審行政判決書。[1]筆者認為此案單就國有土地上房屋征收與補償程序來講，征收部門的做法的確合法合規，但筆者同時也在此份判決中發現了一個似乎值得懷疑的觀點，那就是被上訴人和二審法院均認為集體所有的土地從吉林省政府批準征收并由吉林省國土資源廳下發相關批復的那個時間點開始，所有權性質就發生了轉變，變為國有土地了。也正是基于這種觀點，接下來的地上房屋征收才適用的是國有土地上房屋征收與補償程序。

對集體所有土地被征收時所有權轉移的時間點的認定對下列問題都有著極其重要的影響：首先，就我國目前對農村集體土地征收的啟動程序來看，村集體缺少參與權及話語權，特別是針對征地是否符合公共利益這點。如果將所有權轉移的時間點認定為從批準征地文件出臺時即轉移，那村集體及村民對于已屬于國家所有的土地就更是無從發表任何意見了。其次，根據目前的立法現狀，征收人可以說是既做“裁判員”又做“運動員”——說其作為裁判員是因為與征地相關的一切進程都是由其主導的，例如聽證后是否修改征地方案的決定權、是否作出責令交出土地的決定權、是否申請法院強制執行的決定權等都握在征收人手中；而說其是運動員，則在于就土地所有權性質轉移的結果來看，征收人與被征收人的關系實則是農村集體土地的買方與賣方，雙方地位平等，否則就違反了《中華人民共和國憲法》對私有財產的保護。如果將所有權轉移的時間點認定為從批準征地文件出臺時即轉移，顯然是剝奪了被征收人可作為所有權人與征收人討價還價的權利。再次，如果所有權轉移的時間點不明，則對被征收土地上附著物的補償標準的適用也會因此不明，如從征地批準文件出臺時轉移，則固然應適用國有土地上征收與補償的相關規定，如從整個征地程序完成時才算所有權轉移，則仍應適用《土地管理法》等作為補償標準，目前司法實踐中已出現類似矛盾。[2]

二、對農村集體土地所有權變更時間的立法現狀

我國目前對農村集體土地征收具有指導意義的立法主要包括《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）、《土地管理法》、《實施條例》、各地方政府的規范性文件以及最高人民法院頒布的相關司法解釋，但這些法律規范對集體土地被征收時所有權何時轉移這一問題均無規定。

首先，《物權法》在我國是明確物的歸屬的基本法。鑒于本文討論重點是農村集體土地的所有權轉移問題，故在此只考察《物權法》對不動產變動方面的相關規范。這些規范主要體現在第六、九、十四條之中，其核心內容為不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，經依法登記，發生效力，未經依法登記，不發生效力；不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記，自記載于不動產登記簿時發生效力。通過上述規定可知，農村集體所有的土地如被征收為國有，至少應在履行完畢權屬變更登記手續后才轉移，而絕不是僅憑征地批準機關的批準文件就發生所有權轉移的法律效力。

其次，《土地管理法》及《實施條例》中也均有對農村集體土地征收程序及補償標準方面的規范，其中，從《土地管理法》第四十六條第二款和《實施條例》第二十三條第四項可推斷出在征地方案公告后，土地所有權并未立即轉移，土地權屬證書也尚未辦理變更登記，因此所有權人仍為證書上登記的主體，并非已變為國有。

再次，既然此文源起于劉某某案，那么以《吉林省土地管理條例》為例，其中第二十五至二十八條規定了征地程序及補償標準，只要征收人依法履行了征地審批程序后，就可將已轉為建設用地并且已征收的土地進行劃撥、出讓、作價出資等行為，但問題的關鍵正在于國家是從何時作為所有權人才有權以劃撥、出讓或作價出資等形式處理土地的，目前來看仍無明確答案。

三、問題的解決——集體土地所有權變更時間的認定

鑒于我國目前土地所有制除農民集體所有外即歸國家所有，故筆者認為只要完成集體所有土地的征收程序土地即歸國家所有，無需額外辦理所有權憑證，那么認定集體土地所有權變更時間的關鍵即在于判斷征地程序何時完成。征地程序一般從擬征地通知書開始，經過辦理農用地轉用和征地審批、進行征地方案和安置補償方案公告、簽訂補償協議，到最后交出土地。

第2篇：集體土地征收及補償條例范文

關鍵字：集體土地土地征收征收補償

中圖分類號： F301.2 文獻標識碼： A

一、我國集體土地征收補償制度存在的問題

（一）法律對“公共利益”具體范圍規定不明確

無論是《憲法》、《土地管理法》還是《物權法》，至今都沒有給出具體的界定。2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺，明確了國有土地上房屋征收中“公共利益”的具體含義，但有關集體土地征收的相關法規并沒有出臺，集體土地征收中“公共利益”是否按照此原則執行并沒有相關法規對此作出說明。這使得在征地中公共利益的界定很模糊，在實際征地工作中一些地方政府打著“公共利益”的幌子征收集體土地，導致大量集體土地被征收，征收后的土地不僅包括了公益性用地，還包括了經營性用地如工業用地、商業用地等，這在極大程度上損害了農民的權益。

（二）補償范圍與補償標準不合理

1．補償范圍過窄

按照現行法的規定，征地補償費主要包括土地補償費、地上附著物及青苗補償費 、安置補助費。由此可看出補償范圍僅限于與土地有關的直接損失，土地承包經營權損失，相鄰土地的損失和其他間接損失沒有列入。土地承包經營權損失是指承包集體土地的單位或個人在承包權因征地終止而帶來的損失。土地征收中實際被征收的土地可能對沒有被征收的相鄰土地的使用造成比較大的損失，這在土地征收中是一個比較普遍的情況，而法律沒有規定，這對因為被征地者使自己利益受損的相鄰土地所有者并不公平。

2．補償標準過低

征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。地上附著物和青苗的補助費標準由省、自治區、直轄市規定。從上述規定可見，我國目前對被征收集體土地的補償標準為原農業利用方式下的年產值，再以該產值乘以若干倍數來確定最終的補償數額。這種補償確定方式在實踐中被稱為“產值倍數法”，根據《土地管理法》確定的補償標準明顯偏低。

（三）補償安置方式單一

2004年我國出臺了《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規定了被征地農民的安置途徑其中包括入股分紅安置、異地移民安置、重新擇業安置和農業生產安置。其中人股分紅安置在實踐中的補償非常低。且具有一定的風險度，一旦項目經營虧損，對農民將面臨沉重的經濟危機，此外，由于農民并不能直接參與到項目經營中，經營虧損后經營方式也將成為糾紛的焦點。異地移民安置方式是一種創新，也是一種無奈之舉，它保障了被征地農民多渠道的補償方式，但它使得被征地農戶背井離鄉，移民后期的一些問題不可避免。

（四）補償款分配制度不規范

補償款分配制度上存在的問題主要體現在二個方面，一是補償款受益主體不明確。村集體認為既然土地補償費歸集體經濟組織所有，“分不分”和 “給誰分”由村集體決定，而農戶則認為其喪失了土地承包經營權就有權分到土地補償費。這種經濟權利上的沖突極易引起補償款分配糾紛；二是法律上對如何確定農村集體經濟組織的成員資格并未明確規定，但法律卻規定了，征地補償方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，可以要求分配相應土地補償款。某些村民因戶籍、居住地 、婚姻等原因成為特殊群體，包括戶口未遷入、也未分到承包地但長期在集體組織內生產生活；戶口已遷入，但沒有在集體經濟組織內生產生活或時間較短；長期在外打工或經商但戶口未遷出；人贅到女方集體經濟組織且將戶口遷入等等。

二、我國集體土地征收補償制度的完善建議

（一）明確界定土地征收中的“公共利益”的具體范圍

土地征收必須是出于公共利益的需要。對公共利益的界定，向來有列舉式和概括式兩種模式，我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條，采用了概括式的方式，將“公共利益”限定在固定的范圍內，使其在征收實踐中有明確的依據。對于“公共利益”的界定，筆者認為，可以借鑒臺灣地區的立法模式，采用列舉及概括的混合模式，通過列舉模式詳細準確的界定公共利益，使實際操作中真正做到有法可依，規范土地征收行為；通過概括模式增強公益內容的靈活性以適應形勢迅速發展的需要。可在立法中明確規定以下事項為出于公共利益的需要：一國防事業；二交通事業；三水利事業；四公共衛生及環境保護事業；五教育、學術及文化事業；六社會福利事業；七國營事業；八根據其他法律可以征用集體土地的事業。

（二）適當拓寬補償范圍，提高補償標準

1.拓寬補償范圍

結合我國的實際情況，土地征收補償范圍除了包括現行法律規定的土地補償費、地上附著物及青苗補助費之外，還應該包括土地承包經營權損失補償，相鄰土地損害補償、殘余地損失補償以及其他各種因征地所致的必要費用等可以確定的、可量化的財產損失補償。其中，土地承包經營權的損失補償，不僅要包括承包者未收回的初始投資，還應包括對未來可能產生的經濟收益的補償。

2.提高補償標準

在補償標準上，應當遵循市場化的原則，確定征地補償標準時，既要考慮土地的生產收益，也要考慮土地的非生產性收益，不能只按照土地“原用途”給予補償。應充分考慮被征地農民因土地所造成的各項損失進行市場估價，按價補償。同時還應參照征地周邊的整體經濟發展水平，在一定合理年限內給予征地農民補償。補償標準的計算應當是逐年遞增的，而且一般不應低于國家統計部門近年內公布的經濟增長比例。失去土地的農民在再就業問題上應當得到政府有效的扶持，并享有當地城市居民享有的所有失業、醫療、養老保險等同等待遇。

（三）補償安置方式多元化

我國在征地補償安置上往往采用貨幣補償這一單一方式。由于我國各地區經濟發展的不平衡。客觀上應采用切合實際的補償安置模式。淡化傳統的貨幣安置補償，強化農民身份轉變后的生存與發展需求。可以借鑒其他國家的經驗，采用實物補償或其他方式的補償，如宅地開發、工程代辦補償等相結合。還可以采用技術培訓方式，建立社會保險方式等，這樣可以避免相對人在征地過程中只能獲得一次性補償，而不能在土地流轉過程中獲得持續的回報，從而有效保障和維護被征地農民的切身利益。近年來，有些地區開始探索實施組合式的安置方式。如上海浦東新區實施的“貨幣補償+社會保障+就業服務”安置模式。這些組合式的安置模式滿足了失地農民的實際需要確保了失地后生活水平不降低，既能分享土地增值和改革帶來的收益，又能融入城市生活，完成從農民到市民的轉變。

（四）完善補償款分配制度，確保個體農民利益

完善補償款的分配制度，首先應明確農民為集體土地征收補償的主體，社會實踐中，將征收補償 的主體錯位為虛化的“農民集體”已衍生出很多社會問題。集體土地征收補償的主體應為農民個體；村民委員會僅是接洽和聯系的中間機構，至多只能為其提供的公共服務收取管理費，而不能成為實際的補償主體。其次應當制定全國統一的集體成員資格認定依據。集體成員資格的認定依據的不明確、不統一，是集體成員民主決議的分配方案侵害特殊群體合法財產權以及土地補償款分配糾紛日益增多的一個主要因素，完善集體成員資格的認定依據尤為重要。

集體土地征收補償作為集體土地征收的核心問題牽動著各方利益，關系著社會穩定和經濟的健康發展。因此急需建立一套完整規范且行之有效法律體系，切實保障個體農民的合法權益。

參考文獻：

第3篇：集體土地征收及補償條例范文

關鍵詞：土地征收；管理制度；工作建議

一、經驗總結

（一）要堅持嚴格的審批制度。為了防止，違規操作的現象發生，堅持三級審核制度，即：房屋現狀鎖定由所在居委會干部、有關部門、項目點業務人員和負責人集體會審后報征收中心審核按程序通過后作為房屋征收和結算依據；資金支付由居委會、項目點業務人員和負責人、征收中心共5人以上審簽后通過銀行直轉到被征收人帳戶。

（二）實行單位、部門掛包制。政府組織實施的項目，涉及人數多，戶數廣，面積大的，一般組建攻堅團隊，發揮大兵團作戰的方針，同時把任務按照被征收人的情況、分解到相關的部門，進行任務分解，緩解壓力，逐層消化矛盾。

（三）舊城改造推行“模擬征收”。按照兩個“三分之二”原則，實行舊城區改建，應當尊重房屋所有權人的意愿，達到兩個“三分之二”，即房屋所有權面積超過三分之二且總戶數超過三分之二的房屋所有權人明確同意改建的，方可納入舊城區改建范圍。

（四）推行貨幣化安置。大膽探索貨幣化安置政策。根據《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》和《住房城鄉建設部國家開發銀行關于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》等相關規定，結合棚戶區改造情況，對被搬遷房屋實行貨幣化安置。被搬遷人選擇貨幣化安置的，在縣城規劃區內已取得商品房預售許可證的商品房開發樓盤中現有房源選擇購房安置。

二、存在的問題

（一）政策要素配套不齊。《國有土地上房屋征收與補償條例》及《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》出臺后，我市至還沒出臺相關配套法規，各縣、區補償都是參照其市場行為制定補償標準，不具有權威性和法律性，加之集體土地上征收參照《土地管理法》的標準進行補償，與《國有土地上房屋征收與補償條例》失去連貫性，政策的不統一，在執行政策的過程中，我們只能“摸著石頭過河、拆東補西”，由此給被征收人提供了“欲望空間”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依據上有過于“絕對”的地方。如《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等進行調查登記。第十四條，征收已經登記的房屋，其性質和建筑面積以房屋權屬證書或者房屋登記薄的記載為準，作為征收補償的依據。但在實際工作中，由于過去房屋權屬登記部門管理體制的不完善，產權證書登記的與實物不相符的將如何處理？如房屋產權證上登記的房屋用途是住宅，而實際修建的房屋現狀是經營性用房。

（三）違法、違規建筑等行為缺乏制約手段和強制措施，實際工作中房屋認定和處置上非常棘手。征收實施單位無權認定該類建筑是否是違法、違規建筑，比如未經規劃批準私自搭建的彩鋼棚、樹脂瓦等其他臨時性建筑，在處理過程中沒有，統一的標準和強制措施。我縣的一般做法：如有全封閉維護結構，裝修且正在居住，視其裝修程度按其面積5-8折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修且居住視其裝修程度按其面積3-5折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修未居住按附屬物補償標準補償。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏準確定性。在國有土地上進行征收補償的項目中涉及到集體土地的，其政策補償依據不一致，補償標準不一樣。被征收人有的要求按國有土地上的補償標準進行補償，有的要求按集體土地上的補償標準進行補償，很難統一。我縣的一般做法：因地制宜制定，根據兩種不同的補償標準與被征收人進行算賬，按照“就搞不就低”的原則，哪一種方式對被征收利益更大，我們就采取哪種方式。

在房屋征收工作中出現“住改商”的現象也非常普遍，即房屋產權證上記載的是住宅，而實際在按經營性用房使用。如此類情形也按照條例的進行補償，顯得有失公平。我縣的一般做法：根據“住改商”的具體情形如該經營行為有合法的工商營業執照、有連續完稅憑證且正在經營的，給予其原住宅房屋評估價20%――30%一次性經營補貼；如該經營行為沒有合法的工商營業執照、連續完稅憑證，但正在經營的給予其原住宅房屋評估價10%――20%一次性經營補貼；如沒有合法的工商營業執照、連續完稅憑證且已沒有經營的，只按照附屬物作裝飾裝修補償。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的問題。在與被征收人進行產權調換結算時，如產權調換房屋面積超過原征收面積，超出部分以產權調換房屋的期房價進行結算；如原征收面積超過產權調換房屋面積，超出部分以被征收房屋的評估價進行結算；評估價與安置房評估價之間存在的差價，被征收人不予接受；被征收人欲望絕大多數高于擬定的房屋征收標準。我縣的一般做法：實行產權調換的，產權調換房屋面積超過原征收面積，超出部分在5――10平米內按照產權調換房屋的成本價進行結算；超出部分在10平米上，再超的面積按照產權調換房屋的期房價進行結算。

（六）工作經費保障上的問題。《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第五條房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收與補償所需工作經費由市、縣級人民政府予以保障，不得在房屋征收補償費用中列支。我縣征收補償工作經費未納入財政預算管理；也未出臺房屋征收補償工作經費管理規范性文件。

三、工作建議

（一）對房屋性質和實際使用用途不一致的處理建議：由房屋征收部門組織國土、住建、房管等相關部門進行核實確認，并出具核實認定通知書，通知征收實施單位進行相應業務處理。

第4篇：集體土地征收及補償條例范文

一、基本情況

近三年來，我縣累計實施城市重點工程近30個。全縣征收農村集體土地較多，拆遷房屋1400余棟(總面積達34，3萬1112)，90％以上為集體土地上的房屋拆遷。做好農村集體土地征地拆遷工作，在一定程度上優化了城鄉發展的空間布局，提高了農村土地利用效率。但是，土地征收拆遷對農民群眾的影響也較為明顯，為此，我縣主要從以下幾個方面開展工作。

1、完善征收工作制度。在工作規范上，為使集體土地征地拆遷工作始終在科學規范的原則下開展，我縣早在2008年就分別出臺了《興國縣縣城規劃區拆遷補償、安置實施方案》、《興國縣縣城規劃區內預留土地管理暫行辦法》等規范性文件，對集體土地征地拆遷工作環節、預留土地、補償標準、計算方式進行了明確分解和細化。其中，明確了村集體預留土地的標準，用于村民建房、公共設施建設和生產經營。但鑒于城市規劃管理、杜絕私搭濫建的需要，實際落實的預留地面積不多。特別是在2011年6月份全市開展集中整治違法違章建筑工作以來，興國縣委、縣政府明規定不再執行預留地政策。同時，針對實際工作中因通貨膨脹、物價上漲導致原有拆遷補償標準現難以被群眾接受的現狀，我縣目前正在積極組織調研，近期將在廣泛征求意見的基礎上，對原補償標準進行合理調整。在隊伍建設上，專門成立了興國縣城市建設征地拆遷協調辦公室，專職負責縣城規劃區內征地拆遷協調、實施工作，單位性質為縣政府直屬正科級事業單位，現配備有正科級常務副主任一名，副主任一名，在編干部6名，借調人員近20名，三年來共提拔重用參與征地拆遷干部22人。

2、落實補償安置措施。征地補償方面，嚴格執行《土地管理法》和《關于公布全省新征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》規定標準，把土地補償、安置補助費和青苗補償費直接撥入村開設的征地補償專戶，依法發放和使用。拆遷安置方面，我縣對征地拆遷(含國有、集體土地)對象，實行產權調換、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在對拆遷房屋按重置成本進行貨幣補償后再按主體房占地1：1返宅基地安置，目前全縣使用土地安置面積600余畝。2011年6月以后，為提高土地利用效率，杜絕私下非法交易土地，我縣明確縣城規劃區內新征地項目不再設立宅基地安置區，土地房屋征收過程中所涉房產一律實行實物或貨幣安置。房屋征收原則上以政府統建房或貨幣安置為主，對農民強烈要求以宅基地安置的，按規定安排在縣城規劃區以外異地安置，并按程序報批。社會保障方面，嚴格按照《關于被征地農民養老保險試點工作指導意見的通知》(贛府廳發[2008]82號文件)和《關于印發興國縣被征地農民養老保險實施辦法》(興府辦發[2009]14號)規定，對符合人均耕地低于0.3畝以下標準的失地農民，由鄉、村、組登記造冊報縣農業局審核后納入社會保障體系。目前我縣已經發放失地農民證4900本，辦理被征地農民養老保險4400人，辦理被征地農民低保1500人。

3、嚴格規范工作程序。一是按程序組織征地。即按照縣政府項目批復或發改委立項批復一征地公告一組織現場調查一擬定補償安置方案一進行實地丈量登記到戶一組織聽證一與村、組簽訂征地協議一征地補償安置方案公告一資金發放支付登記一組織材料依法報批一依法供地程序進行征地工作。真正做到征地工作公開透明，主動接受群眾監督。二是按程序組織聽證。每次征地均由縣國土部門按規定組織補償安置方案公開聽證會，參加人員包括鄉村組干部、征地農戶代表、項目指揮部工作人員、社保局、民政局等，認真聽取群眾的意見和建議，對群眾的合理意見、訴求盡量予以采納和滿足。三是按程序組織拆遷。按照“拆遷方案公開、拆遷數據公開、補償安置公開”的原則，堅決做到依法按程序組織拆遷工作，在依法辦理項目用地的征地拆遷合法手續后，由縣拆遷辦負責組織協調有關部門、中介機構做好土地、房屋及地上附著物的現場勘測調查、登記、丈量、評估等工作，協調各重點工程建設指揮部以合法的征地拆遷主體名義與被征地拆遷單位、個人簽訂征地拆遷補償協議書，嚴格落實縣城規劃區征地拆遷工作方案。2008年起至今，共拆遷房屋1400余棟，其中依法33棟。

4、依法打擊違章建房。自2011年8月起，全縣展開了聲勢浩大、效果明顯的違法用地、違法違章建筑集中整治行動。明確整治范圍，依法將全縣所有未取得規劃、用地、建設等許可證，非法侵占國有、集體土地或在自有土地上未經批準擅自開工建設(加層)的違法違章建設行為全部列入整治范圍，并將黨員、領導干部、公職人員作為打擊整治重點。強勢推進整治，從紀檢、國土、城建、城管、房管等部門抽調專門工作人員，并由縣財政撥出專款，成立了興國縣城市綜合行政執法辦公室，專司拆違的組織協調工作。對違法違章建筑采取限期自拆、相結合的辦法，強勢推進集中整治工作。至2011年底，共拆除違章建筑271戶、4.2萬平方米。

二、存在問題

我縣集體土地征地拆遷工作雖然取得了一定成效，為加速新型城鎮化奠定了一定基礎，但從總體上看，仍然存在一些亟待解決的問題。

1、制度設計存在缺陷。《憲法》和《土地管理法》明確規定為了“公共利益”的需要，可以依法對土地房屋實行征收或者征用并給予補償。也就是說，國家實施土地征收必須是“為了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以實施的前提條件，如不存在公共利益的需要則無土地征收可言，但對“公共利益的需要”法律卻缺乏明確的界定，使得基層在實際操作過程中對“公共利益的需要”的界定很難把握。在為一些重點工業項目、城市建設項目實施集體土地征地拆遷過程中，較難拿出比較直觀、可以使群眾立即接受的征收理由。

2、征地拆遷難度加大。2011年，國家頒布實施了《國有土地上房屋征收補償條例》，隨著新條例的實施，過去征地拆遷過程中可以采用的行政手段受到限制，新條例也更加著眼群眾權益，群眾對房屋征收拆遷的利益期待隨之提高。與此同時，集體土地上房屋征收拆遷問題尚無專門的法律法規可資適用，征收補償工作難度加大。具體到我縣來看，已啟動拆遷的各重點工程建設范圍內，還有近百棟房屋未拆遷到位，大部分拆遷戶因拆遷安置補償標準問題拒絕簽署補償安置協議，其中有些拆遷戶的違法拒征行為已經嚴重影響了工程建設進度。

3、保障措施急需完善。對失地農民來說，農村集體土地具有雙重性質，不光是生產資料，還是農民群眾的社會保障基礎。從被征地農民的角度出發，其考慮的著眼點首先是眼前利益；由于自身素質的局限性，失地農民也不能對失地后的生活作出較好的安排。我縣雖然針對失地農民采取了諸如辦理養老保險、低保等安置措施，但這些安置措施能起到的實際作用非常有限，大多數失地農民都是領到一次性貨幣補償費后自謀出路，很多人拿著征地補償費坐吃山空后生活陷入困境。

三、幾點思考

集體土地征地拆遷是一項涉及面較廣、群眾關注度較高的工作。要做好這項工作，不僅需要完善的政策法律體系，還需要有高度負責的工作態度，更需要在推動城鎮化進程與維護社會和諧穩定之間掌握好平衡。

1、完善政策法規體系。就集體土地征收工作而言，《憲法》第10條和《土地管理法》第2條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”但是國家法律至今尚未對“公共利益的需要”的法律內涵與外延作出相應的規定。因此，從長遠來看，應對“公共利益的需要”進行法律解釋或界定，以便于基層在實際操作中確定啟動征地程序的合法理由。就集體土地上的房屋拆遷而言，應當參照《國有土地上房屋征收補償條例》出臺相應的法規，在國家、省級層面一時難以出臺法規之前，建議市政府出臺一套適宜贛州本地操作的拆遷工作規程，讓各縣市在工作中有權威性依據。

2、建立風險評估機制。實行評估前置，科學設定評估標準，可以考慮在啟動重大項目征地拆遷工作之前，對工作中可能遇到的風險、難點及容易引發的隱性矛盾，委托獨立的第三方評估機構進行系統性評估。實行風險預警，對未經風險評估，或風險評估結果顯示存在重大問題的項目，風險評估機構可以向相關單位提出征地拆遷風險預警，相關單位依據評估結果對項目的可行性再次確認，并調整相關措施方案，做足做好突況應急準備，必要時應當對項目進行重新規劃設計。

3、擴大群眾參與深度。嘗試建立公眾(被征地農民)參與、公開查詢、申訴舉報等制度，加強全社會對土地征用過程的監督，確保在征地補償中農民的話語權得以實現，農民的真實意愿能夠得到表達。這樣不僅可以增加征收補償制度的透明性，減少征地過程中的糾紛，更有利于保護農民的合法權益。同時，要著力在聽證環節上做文章，現行的集體土地征收程序雖然設置了聽證環節，但是群眾表達訴求的途徑依然不夠暢通。因此，要提高被征收人在土地征收實施中的參與度，必要時可以將聽證前移至需征地項目啟動實施之前。同時，在確定參與聽證的人員時可以嘗試適當擴大范圍，除必須納入的群眾代表、職能部門和項目主管單位人員外，將人大代表、政協委員、相關專家納入聽證參與范圍，起到廣泛收集民意的效果。

第5篇：集體土地征收及補償條例范文

關鍵詞：集體土地征收；現狀；征地程序；補償制度

由于現行集體土地征收的法律和政策規定等制度缺陷及政府在征地實踐中的弊端，導致農民土地權益頻繁受損。失去土地的同時，農民失去了基本生活保障，社會身份無所依托，就會成為一個就業困難、沒有保障的社會新群體，這將是社會穩定的巨大隱患和經濟發展的重大難題，這一現象必須引起我們的重視和關注。

一、農村集體土地征收機制的現狀分析

近年來集體土地征收中暴露出來的矛盾和問題越來越多，保護耕地與非農建設占地的矛盾日益突出，因征地引發的居高不下，時有發生，成為影響社會穩定的一個重要因素。這些都暴露出我國集體土地征收上制度性的缺陷，有關法規規定嚴重滯后于現實需要。以下就來分析一下我國集體土地征收及補償安置制度所存在的問題。

（一）法律中“公共利益需要”缺乏明確界定

我國只是原則性地規定了集體土地征收必須符合“公共利益”，但具體什么事業符合“公共利益”卻沒有明確的規定，這就導致實踐中政府借“公共利益”之名濫用土地征收權的現象時有發生。

（二）集體土地征收程序缺乏具體規定

土地征收應該具有嚴格的法律操作程序，但我國憲法中雖規定征收是依“法律規定”進行，《土地管理法》及其實施條例中有關土地征收程序的規定更是簡單、粗糙，土地征收程序在法規中與農用地轉用審批程序、建設用地審批程序等其他內容混雜在一塊，缺乏條理性和清晰度。由于法律上缺乏明晰規定，導致政府在決定土地規劃和征收時，缺乏公開的聽證程序；在確定征收補償時，缺乏中立的評估機構，補償價格都是政府單方面決定的；征收及利益分配機制還缺乏應有的司法救濟程序，很有可能損害農民的土地權益。正是由于法律程序的缺位，導致在集體土地征收的過程中嚴重剝奪了被征農民的知情權、參加權、申訴權，這就難免導致糾紛的發生。

（三）集體土地征收補償標準過低

根據《土地管理法》的規定，土地補償費以征地年產值為標準。因我國農業粗放經營、農業效率不高，以年產值為標準的補償費用必定偏低。這也是導致集體土地征收過程中征收方與被征收方矛盾尖銳的主要原因，農民對過低的征地補償難以理解。而與此相對比的是，集體土地被低價征收后，土地出讓收益則高出很多。這種不平衡造就了土地補償費與土地出讓收益之間的巨大差距，巨大的差距也就意味著政府所能獲得的巨大利益，政府對“土地財政”的依賴性一定程度上形成了政府與民爭利的現象。

（四）政府在征收程序中權力集中，暗箱操作，腐敗滋生

政府在征收過程中集眾多角色與一身，既是征收決定者，又是補償標準制定者，還是正義的裁決者，由于法律、法規的不完善導致土地征收過程中政府的征收權得不到程序的制約，權力容易被濫用。在完全市場化的土地出讓市場，通過出讓土地能夠獲得巨大利益，這就驅動了一些地方政府為賣地而征地的行為。地方政府成為“賣地財政”。政府官員與開發商“共同運作”使許多非公益目的的用地以公益目的的名義被征收。在利益面前不少官員鋌而走險收受賄賂，為違法的征收行為保駕護航，部分政府將土地以低廉的價格用來招商引資以實現自己的政績。

二、對完善土地征收制度的一些建議

土地征收所造成的矛盾，既有其歷史客觀原因，也有其現實的利益因素驅導，這是社會主義現代化建設過程中難以避免的問題。現階段的任務是盡可能多地發現存在問題，并著手去應對解決，在保持社會和諧、經濟穩定高速發展的情況下完善土地征收制度。

（一）提升農民的法制觀念及了解政策的意識

在現實中了解到，因為農民的法制意識薄弱或者對國家相關的征地及征地補償制度不了解，雖然覺得征地的程序或者補償不合理，可往往拿不出相關知識出來而蒙受損失。這就不僅需要農民自己主動去了解國家的一些切實關乎自身利益的法規政策，而且，各級政府應該將國家頒布的相關法規政策及時宣傳到位，提升村民的法律意識，避免在征地過程中出現不和諧的事件發生。

（二）制定《土地利用規劃法》，明確土地用途規劃的產生和變更程序

土地用途管制是指國家為保證土地資源的合理利用，經濟、社會和環境的協調發展，通過編制土地利用規劃，劃定土地用途區，確定土地使用限制條件，并要求土地的所有者、使用者嚴格按照國家規定的土地用途利用土地的制度。雖然中國土地管理法也確立了相應的土地用途管制制度，但是對于土地用途規劃的制定、變更程序以及用途規劃變更的附隨補償義務等都缺乏具有可操作性的規定。因此，中國應盡快制定土地利用規劃法，完善土地用途的產生和變更程序，明確用途規劃變更的補償義務。

（三）制定《土地征收法》，確立科學合理的集體土地征收制度

必須由法律來規定按市場價格為補償計算標準的制度，同時要實現安置方式的多樣化。世界各國的土地征收補償均以土地的市場價值為補償的計算標準，并且同時也建立了完善的市場價格評估機制。中國承認農民對土地的完整轉讓權后，必然建立與之對應的以土地市場價值為補償基準的補償標準。此外，還應當實現土地征收補償方式的多樣化。從中國目前各地的實際做法來看，留地補償是一種非常受歡迎的補償安置方式。因此，中國應當確立多元化的征地補償安置方式。

（四）公平合理地進行土地征收補償

為確保被征收者在因征收而受到權益侵害時可以獲得補償，法律必須規定補償的范圍、標準、種類等條款。為了更好地維護農民權益，首先，對于土地征收的補償標準而言，應采公平補償方式，由被征地方與用地方以平等主體的方式對土地價格、地上物價值、搬遷費用等進行一系列的要約與承諾來完成，這種方式也最能充分體現土地所有者及使用者的權能，也很好地維護了談判雙方的利益。其次，法律應該明確土地征收補償的范圍，不僅包括土地的價格，而且青苗及附著物補償費、新菜地開發建設、移民安置補助費等都應包括在補償的范圍內。再次，明確土地征收補償的發放主體，盡管土地的所有權為農民集體組織所有，但土地征收也損害了農民的土地使用權，所以，土地補償費用也應該分配給農民一部分，針對出現的農民坐吃山空的現象，農民此部分的收益可以通過社會保障的形式實現。集體土地征收對于農民而言，最根本的影響在于其失去了賴以為生的基本生產資料，而非簡單的財產權益喪失。其對于農民長遠的生產生活有根本性的改變效果。因此，集體土地征收補償不僅要考慮農民喪失的集體土地自身的價值，更應當從農民日后生計的維護和可持續發展角度為農民的長遠利益提供保障。而地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有就自不待言。最后，土地征收補償費用的發放方式也鼓勵創新，我國主要實行貨幣化的安置方式，但由于現在農民未納入社會保障體系，為了保證社會的安定以及農民個體的長遠利益，在符合法律規定和適應本地實際情況的前提下，鼓勵多種模式的補償辦法。

（五）提高征地程序的透明度，完善征地聽證制度

第6篇：集體土地征收及補償條例范文

圍繞征地及征地拆遷過程中信息、資金監管、搬遷安置和補償等關鍵環節，通過專項治理的方式，加強對市、縣級人民政府和相關部門執行《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收與補償條例》)等征地拆遷法律法規的監管，堅決制止并嚴厲查處各類違法違規強制征地拆遷行為和暴力征地拆遷行為。

二、對象與內容

對各縣(市、區)人民政府、市直各相關部門，是否合法、合規實施了土地征收、占用及房屋征收與補償進行監督。重點對有無下列情況進行檢查：

(一)土地征收方面

1、是否按照要求履行聽證程序;

2、是否在地類、權屬、面積認定時征求過被征地農民意見;

3、是否與被征地集體經濟組織簽訂征地補償協議;

4、是否按照要求進行征收決定公告和補償決定公告;

5、是否存在行政機關在征收土地過程中，批準低于法定標準的征收補償方案的行為;

6、是否按期足額支付征地補償費用;

7、是否違反規定侵占、截留、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用;

8、是否存在行政機關及其公務員在辦理農轉用或者土地征收上報、報批等過程中，有謊報、瞞報用地位置、地類、面積等弄虛作假行為;

9、是否存在在征地過程中，未按照《土地管理法》有關規定，濫用權力，曲解套用“公共利益”概念，隨意擴大征地范圍，損害農民利益的行為;

10、農村集體土地征地補償安置方案是否經鄉(鎮)政府和縣級農業部門審核;

11、農村集體土地征地補償費分配使用是否及時合理;

12、是否存在非法征收集體土地行為;

13、對征收后地上附著物拆遷，是否按照法定程序實施;

14、其他違法違規征地拆遷行為。

(二)房屋征收與補償方面

1、房屋征收與補償行為是否由市、縣級人民政府及其房屋征收部門實施;

2、市、縣級人民政府及其房屋征收部門委托其他單位承擔房屋征收與補償的具體工作的，受委托單位是否存在以營利為目的的情況;

3、市、縣級人民政府是否因公共利益的需要作出房屋征收決定;

4、確需征收房屋的各項建設活動，是否符合相應的國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。其中保障性安居工程建設、舊城區改造是否已納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃;

5、征收補償方案是否進行了公布，并征求公眾意見30日以上;

6、因舊城區改造征收房屋的，政府是否在多數被征收人提出異議的情況下召開聽證會，修改征收補償方案;

7、政府征收決定前是否按照有關規定進行了社會穩定風險評估;

8、對于涉及被征收人數量較多的房屋征收決定，是否經過政府常務會議討論決定;

9、房屋征收決定前，征收費用是否足額到位、專戶存儲、專款專用;

10、征收決定是否及時進行了公告;

11、征收調查的結果是否按照規定進行了公布;

12、房屋征收范圍確定后，房屋征收部門通知房產管理部門停止辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途手續的時間是否超過一年;

13、是否依法訂立補償協議;

14、各類補償款的計算是否符合法定要求;

15、房地產價格評估機構的選取過程是否合法;

16、房地產評估機構的評估過程是否獨立、客觀、公正;

17、被征收房屋價值的補償、因征收造成的搬遷安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償，以及政府發放的補助和獎勵資金，是否均同時、足額發放;

18、征收補償決定的做出是否符合法定程序，是否及時依法進行了公告;

19、有無采取行政強拆行為的;

20、有無建設單位違規參與搬遷活動的;

21、有無動用公安人員執行搬遷行為的;

22、有無派遣行政機關人員參與人民法院強制搬遷行為的;

23、有無采取暴力、脅迫行為，以及違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行，設置噪音污染、空氣污染等非法方式迫使被征收人搬遷的;

24、房屋征收部門是否依法建立了房屋征收補償檔案;

25、其他違法違規行為。

三、方法與步驟

成立由市監察局、市發改委、市住建委、市國土資源局、市農委、市財政局、市審計局、市政府糾風辦等部門共同組成的市違法違規征地拆遷專項治理工作領導小組。具體安排如下：

(一)自查自糾階段(11月上旬至11月中旬)

由各縣(市、區)人民政府、市直各相關部門按照專項治理對象和內容要求，認真組織開展自查自糾工作，并形成書面自查報告。自查報告應包括自查情況、存在問題、原因分析、整改措施及有關建議等，于11月20日前報市紀委糾風室。

(二)重點抽查階段(11月下旬至12月上旬)

由專項治理工作領導小組抽調人員組成檢查組，通過聽匯報、查資料、實地察看等方式，對各縣(市、區)人民政府落實《國有土地上房屋征收與補償條例》情況進行檢查，重點抽查有無實施方案中所列舉的各類違法違規情況。市直各相關部門的抽查工作，由市監察局、市政府糾風辦組織實施。

(三)整改落實階段(12月中旬至12月底)

對自查自糾及重點抽查中發現的問題，各縣(市、區)人民政府、市直各相關部門要迅速進行整改，并形成整改報告，上報專項治理工作領導小組。對自查自糾不認真，提供虛假報告，以及整改不力或問題較多的地區和部門，市紀委、市監察局、市政府糾風辦要進行重點督察，并對相關領導干部進行問責。

四、工作要求

(一)要加強組織領導。各地區、各部門要充分認識做好違法違規征地拆遷專項治理工作的重要意義，加強領導，真抓實干，堅決糾正各類違法違規征地拆遷行為。各縣(市、區)要迅速成立專項治理領導機構，加強組織領導和工作協調;市直各相關部門要結合具體工作，細化分工，明確責任，加強部門間的協調配合。各地區、各部門在做好自查自糾的同時，要認真做好迎接省里抽查的準備，切實把專項治理工作抓實抓好。

第7篇：集體土地征收及補償條例范文

【關鍵詞】 農民財產權 土地征收補償 公共利益 司法救濟

隨著社會的不斷發展，城市規模的不斷擴大和公共設施的增多，土地征收越來越不可避免。在土地征收中，牽涉的權益很多，權益之間的沖突也很大。土地征收補償便是協調、平衡和解決這些權益沖突的一項重要法律制度，同時，也是一項極其復雜的系統工程。作為農村集體經濟組織成員，農民在農村土地上享有法定的集體成員權，并以土地集體所有權、法定承包經營權和宅基地使用權的物權形式擁有土地財產權。征地受補償權和安置權是保護農民土地財產權的重要形式。土地不僅是農民生產經營的物質基礎，而且是農民情感和心理上的歸宿和寄托。然而，我國現行土體征收補償制度未給予農民財產權充分保障。

一、我國土地征收制度的立法不足

1、“公共利益”邊界界定不明

土地征收的啟動必須以公共利益的存在為前提。公共利益在本質上揭示出征地權存在的合法性基礎，也是規制征地權的首要因素。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”《物權法》規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”《土地管理法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。土地征收的法律基礎是公共利益高于個體利益，個體利益必須服從公共利益的需要，因而，“為了公共利益的需要”便成了國家對農村集體土地進行征收的唯一理由。

在計劃經濟時期，我國未區分公共利益和非公共利益，國家利益、集體利益和公共利益幾乎被等同起來;隨著市場經濟體制的確立，政府控制逐漸被市場引導所取代，行政命令和法律手段成為市場機制的補充和保障機制，為適應市場經濟的發展，明確“公共利益”的內涵變得很有必要。然而，我國的土地立法一直采用高度概括的方式對“公共利益”加以概括，并未對“公共利益”的具體邊界作出介紹。再加上缺少相應的制約和監督機制，實踐中，“公共利益”在征收過程中總是被擴大解釋并在最廣泛的意義上使用，致使不少出于經濟目的的用地也時常混雜其中，冒充公共利益，國家征收土地的初衷也往往被曲解甚至歪曲。在這些場合，政府理所當然地成為“公共利益”的化身，所有的征地行為都可以先入為主地推定為基于公共利益之目的。

2、征收利益分配失衡

（1）補償標準過低，測算依據不合理，補償范圍過窄。根據《土地管理法》第47條的規定，我國補償標準為農用地被征用前三年的平均產值，補償范圍包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，同時規定了前兩項總和不得超過土地征用前三年平均年產值的30倍征收。補償費僅考慮被征土地的原用途和原產值，不考慮土地本身的價值，更不考慮土地的預期收益，沒有將土地作為資產處置。而且，土地補償費、安置補助費總和不得超過土地征收前三年平均年產值的30倍（《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》中將原來補償標準提高了10倍）。從上述標準可以看出，我國土地征收補償的基本原則是按照被征用土地的原有用途進行補償，實踐中，政府對土地低價征收，高價賣出，整個過程產生了土地流轉后的高額地租，然而，這一巨額收入被政府收歸地方財政，被征地農民被排斥在外。此外，我國征地補償僅僅規定了對現有損失的補償，對預期利益不作補償，對承包經營權等財產權利也不作補償。在現行的城鄉二元體制下，土地對農民來說不僅是一種財產權，它還承擔著農民的就業和社會保障的功能，現行的征地補償制度未起到明顯作用。

（2）征地拆遷補償制度缺失。我國長期的城鄉二元結構以城市優先發展為價值取向，導致農村及農民在資源及權利的配置上長期處于弱勢，城鄉存在雙重標準。城市房屋具有明確的權利屬性及權利主體，在拆遷補償方面能夠得到具體落實;農村房屋存在權利屬性的混合以及權利主體的虛置，即：集體土地財產權受到法律限制較多，處于事實上的不平等狀態，集體土地產權殘缺，且國有與集體土地財產權缺乏統一的價格評估體系，導致集體土地所有權被征收的補償款遠遠低于鄰近市區拆遷土地使用權被征收的補償，土地增值利益沒有在合理補償中體現，進一步加大了城鄉收入差距。這一點王淑華（2011）已經有所論證。雖然一些地方針對性地出臺了農村征地拆遷補償的辦法，但是一般僅限于文件和政策，效力層次過低，不具有權威性。

（3）補償方式單一，安置責任不明確。我國農村土地征收補償方式只有貨幣補償和勞動力安置兩種方式。由于我國企業勞動用工制度的改革及企業生產經營的現狀，勞動力安置的補償方式難以實現，因此許多地方均采取貨幣補償安置的方式。雖然貨幣補償是最重要的一種補償方式，但是單純的金錢補償無法使失地農民真正獲得安置、重新就業。就前所述，土地不僅僅是重要的生產資料，還起到保障農民基本生活的功能。農民失地后大量涌入城市，由于缺乏技能和知識，無法在城市激烈的競爭環境中生存下去。當僅有的一點補償金額用完后，失地農民就徹底失去了生存的依靠。因此，只有解決了農民的就業安置問題，才是對農民最有效的補償。此外，《土地管理法》也沒有明確規定哪個組織來負責對失地農民的安置。實踐中，房地產開發商和政府土地管理部門對此常常踢皮球，互相推卸責任。

（4）補償金分配不到位。按照《土地管理法實施條例》的規定，土地補償費歸集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補助費歸地上附著物和青苗的所有者所有。安置補助費支付給負責安置的單位（通常為農村集體經濟組織）或個人，由其管理和使用。這樣籠統的規定，實際上造成了農村土地所有權主體的缺位。同“公共利益”一樣，“農村集體經濟組織”也沒有確切的內涵，這些法律概念的不確定性造成了對村委會或村民小組作為集團土地所有權主體地位的模糊，村委會、村民小組和村民之間之間的法律主體地位存在著交叉，導致利益關系錯綜復雜，造成土地補償費被層層克扣，鄉、村干部支配大部分征地補償費用，最終導致大量的補償費無法為農民所掌握，嚴重損害了農民的利益，使廣大農民在土地征收補償上的權利得不到保障。此外，中央與地方在土地征收利益配置上的失衡，進一步刺激了盲目征地與濫征土地的普遍發生。

3、征收正當程序匱乏

根據《中華人民共和國土地管理法》第46條之規定，“征收農村土地的決定做出后，由縣級以上政府予以公告并組織實施。土地權利人在公告規定期間持土地權屬證書到土地行政主管部門辦理征地補償登記。”以及“被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10日內向土地行政主管部門提出。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。”不難看出，我國現行的土體征收補償程序規定都比較原則和空洞，雖有公告和聽證的規定，但缺乏農民實際參與聽證的保障渠道，實踐中缺乏可操作性。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定，補償方案制定后才公告告知農民，對農民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農民的參與權。在救濟方式的選擇上，若農民對土地征收補償方案存在異議，根據相關法律規定，其只能申請行政復議，缺乏司法救濟程序。

二、國外土地征收制度的借鑒

世界大多數國家和地區都建立了土地征收補償制度，其不屬于一般的土地交易范疇，而是政府的強制購買。土地征收補償是國家或政府為了公共目的而強制取得私有土地而給予的補償行為。西方國家和我國港臺地區大都承認土地私有制。營利性的建設開發基本上都是通過土地交易市場完成，土地征收被嚴格限制在公共利益需要的范圍內。同時，土地作為最重要的私有財產，一直受到法律最為嚴密的保護。從域外土地征收補償制度的立法及實踐來看，成功的經驗主要有以下幾個方面。

1、“公共利益”界定合理化

國外對“公用利益”界定的不同情況。例如，英國從目的性方面對公共利益進行界定。如1965年生效的《土地征收條例》規定，只有為公用目的出發而利用土地的，才具有公益性，符合征收的實質要件。美國對公共利益的理解比英國規定的寬泛，不僅包括征收行為的目的，而且對征收行為后果涉及權利人之外的多數人的都認為符合公共利益目的。《法國民法典》將“公共需要”擴大至社會經濟生活的各個領域，不僅包括公共大眾的直接需要，而且還包括間接滿足公共需要的領域，以及行政主體執行公務和政府進行宏觀調控的需要，在1977年，衛生健康、社會行動、文體、經濟、城市規劃等方面內容也納入公共需要范圍。德國對“公共利益”的界定使用“社會福利”一詞，由各邦自行界定“公共利益”的范圍。總的說來，大陸法系國家通常采用立法的方式對“公共利益”作出解釋，而英美法系國家則在司法過程中由法官結合具體的案情，對抽象的“公共利益”進行具體解釋。

2、補償標準和補償范圍科學化

世界上大多數國家都采用了市場價格法進行征收。英國的基準價格是被征收人受損利益的市價，在實務中，被征收人往往還能得到10%的額外補償。德國也是以被征收土地損失的市場價格為準，即通常情況下的交易價格。法國也是以市場價格為基準，通常由專職的的公用征收法官裁定。日本的《土地征用法》規定以公平合理的交易價格為準。

在補償范圍上，美國站在充分保障公民財產權的高度，對直接的、現實的損失和有證據證明的可預期利益的損失都作出充分評估，主體方面同時考慮財產所有權人和財產利益相關人。日本征收補償包括直接損失和部分間接損失;種類包括所有物資損失和特定的精神損失。此外，對未來不確定的損失也在合理考慮范圍內。臺灣地區的《土地征收條例》也對損失的類型的進行了專門的規定，主要包括：一是對土地被征收的直接損失;二是征地帶來的建筑改良物及農作物的損失;三是征地造成的土地改良物的損失;四是合法的營業損失。

3、補償方式多樣化

國外各國在補償方式的選擇上，除了貨幣補償，會根據具體情況輔以其他的補償方式。例如，德國根據被征收人的申請，可以給予現物補償，主要適用于重置生活的需要，如替代地補償、同等條件住宅補償等。法國法律根據征收對象的不同，規定了給予實物補償的三種特殊情況，包括對商鋪、生活用房、家庭耕作土地的征收”。日本的實物補償規定了替代地補償，具體種類包括耕地開發補償、宅地開發補償、遷移代辦補償和工程代辦補償、現物給付等形式。既滿足了土地整體規劃利用的需求，有最大限度地保障了被征收人的原有生活方式。我國臺灣則規定了在特殊情況下，可以搭發土地債券或者發給抵押地的方式給予補償。

在商品經濟社會，貨幣補償是最有效、最具有普遍適應性的補償方式，但是，隨著社會發展的多樣化與復雜化，單一的貨幣補償已無法滿足被征地人未來生產生活的需要。因此，各國普遍采用了貨幣補償為主，實物、股本、債券等補償方式為輔的多元化補償模式，從而充分保障了被征收人的各項權益。

4、征收程序正當化

在美國，征收中確立了被征收土地權利人廣泛與平等參與的程序，并賦予了權利人行政與司法的雙重救濟手段。政府有披露義務，被征收人享有質詢權。法國制定的《公用征收法典》可以對被征收人給予事前補償，體現了法國對財產權的高度重視。另外，還具體區分為行政階段和司法階段：前者審批公用征收的目的，確定可以轉讓的不動產;后者解決所有權的轉移和補償金的確定。加拿大專門制定了《征收法》，以公共利益、公平補償和正當程序為必備要素。我國臺灣地區制定的《土地征收條例》包含了實體法與程序法，區分公用征收和區段征收。前者以“公共利益”為目的進行征收，后者則更多采取政府與被征收人平等協商、互利共贏的合作方式展開。境內外立法都強調了被征收人的參與權，要求政府與被征收人進行平等協商，其次區分了行政、司法的權責，重視正當程序的重要性，在權利救濟方面，也進行了詳細的規定。

三、我國土地征收制度的立法完善

1、采用“概括+排除”的方法界定“公共利益”

“公共利益”是政府征收行為正當性的標準。如果對“公共利益”作任意曲解，將導致政府濫用土地征收權力。我國目前采用概括式的立法模式，但是由此導致法律法規極為簡陋，使得法官和當事人都無所適從。在“公共利益”界定方式的選擇上，理論界主要存在概括法、列舉法、概括法+列舉法三種方法，多數學者建議采取第三種方法對公共利益進行界定。而劉國臻教授則在《論我國土地征收收益分配制度改革》一文中建議采取列舉+排除法對其進行界定。通常認為，第一種模式彈性較大，不易操作，但具有相當的靈活性，賦予地方政府對“公共利益”范圍以很大的自由裁量權，導致土地征收權的濫用;第二種模式缺乏靈活性，但容易操作，有利于防止土地征收權的濫用，然而法律具有滯后性，隨著社會經濟的發展，采用列舉法將難以滿足“公共利益”形式的多樣化;第三種模式，具有上述兩種模式的優點，既易于操作，又具有靈活性。然而，筆者認為，第三種模式都是從正面去描述“公共利益”的范圍，一個籠統，一個缺乏伸縮性，二者結合的可能成為缺點的結合。對此，我國“公共利益”界定的方式，筆者贊成概括加排除的方法，從一正一反兩個方面將其限制到合理范圍內。從定性方面，主要的“公共利益”可以包括：國防設施;交通事業;公用事業;水利事業;公共事業;行政機關、地方自治機構及其他公共建筑;教育、衛生及慈善事業;經過法定程序決定的城鄉規劃，包括舊城區改造;其他由政府興辦，以公共利益為目的事業。從定性方面，建議采取比例原則，對機會成本進行比較：當公益大于私益、成本小于支出時候，則推定符合“公共利益”之目的。

2、平衡征收利益分配

只有先確立了一個科學、合理、公平的補償范圍，再輔以合理的補償標準與恰當的補償方式，才能最終保證補償的公正性，平衡征收利益的分配。

（1）擴展補償范圍。根據我國《土地管理法》第47條規定，現行的補償范圍僅僅是土地征收造成被征收人（通常指農民，下同）的直接損失和物質損失。法治精神與公平正義的缺位，直接導致了在土地征收過程中公民對國家、政府的不信任乃至敵對情緒。因此，應當確立以直接損失和物質損失補償為主，兼顧可預期利益損失與間接損失補償，精神損失補償為補充的補償范圍。首先，受償主體應當從被征收人擴展至相關權利人，例如承租人、承包人等。在市場經濟下，所有權與使用權、收益權分離的現象普遍存在，因為土地征收不僅僅只給所有權人帶來損失，同時也會給用益權人造成損失。其次，補償范圍可參照國外實踐操作，由直接、物質損失的補償擴展至對可預期利益的損失與間接損失的補償。包括長遠投資帶來的損失、重新就業所產生的培訓費、獲得生存保障所提交的社會保障費用、遷徙所帶來的適應新環境產生的額外費用等。由于精神損失具有主觀性和不可復制性，因此，應當根據具體情況，將其作為補充。

（2）提高補償標準。政府在土地征收補償過程中所制定的補償標準過低一直為學界所詬病，這也是引發政府與農民之間沖突的直接導火索。按照目前的《土地管理法》，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。這樣的規定意味著農民所得的補償總和遠遠不能反映出土地的市場價值。并且，近幾年，隨著各地城市化進程加快，全國普遍出現了地價、房價飛速增長的局面，讓既定標準在保障農民的合法權益時顯得蒼白無力。因此，在現有的補償標準上，參照各國通行做法，以土地市場價格為基準，進一步提高補償標準，加大補償力度，完善農民的利益保障，使其分享土地征收帶來的利益，才有助于化解社會矛盾，實現社會公平、正義，促進社會和諧。可考慮引進中立第三方對土地價值進行估算，以起到平衡與救濟的作用。

（3）豐富補償方式。雖然貨幣補償方式具有不可替代的重要作用，但是我國現行的補償方式過于機械。參照各國通行做法，結合我國具體國情，建議引進實物、技術、就業培訓、就業機會和股本的補償方式。實物補償通常用于農民的重要生活資料安排。例如許多地方實踐中采用的建造安居房、經濟適用房等廉價房，對失地農民進行妥善安置。不僅有效避免了由于城市房價過高導致農民無力購房的情況，政府也由于集中安置降低了成本。而技術和就業培訓、就業機會則是對失地農民實現再就業、職業轉型提供了幫助。將土地折算成股份作為補償，雖然尚未有成熟的做法，但是土地承包經營權入股在學術界也已引起了激烈的討論。在此就不再展開。除此之外，政府還應當考慮到農民由于身份的轉變帶來了諸如子女教育、醫療養老等社會保障問題，對其基本生活作出保障，有利于失地農民進行角色的轉換，保障其在新環境中安居樂業。

3、引入司法救濟，充分保障土地權利人的參與權

我國現行征收程序具有政府主導、農民參與的特點，政府在征收過程中既當運動員，又作裁判員，強調國家意志和公共利益優先，具有很大的局限性，因此，司法部分作為獨立的第三方，能夠有效地協調各方權利、利益的關系，使其目標導向實體正義，具有客觀性、公正性、中立性與正當性。征收過程中所產生的矛盾，可以通過行政訴訟和民事訴訟進行解決。在征地過程中，要充分保障農民的知情權和參與權。分配土地補償金時，要明確集體成員間的分配程序，保障質詢權。一般認為，因土地征收及補償引發的訴訟既包括行政訴訟，也包括民事訴訟。土地征收行為通常是國家基于“公共利益”之目的而為之，具有強制性，雙方主體不平等，屬于行政行為，由此引發的訴訟屬于行政訴訟;而因征地補償分配引起的糾紛，是征收人與被征收人之間由于協商不成尋求中立第三方解決，二者是平等主體，應當適用民事訴訟。民事訴訟是平等主體之間的訴訟，當前征收程序缺乏正當性恰巧是政府和公民之間地位不平等導致的，因此，將土地征收補償引起的糾紛納入民事訴訟更能使被征收權利人的合法權利得到有效保障。

四、小結

土地征收是國家出于“公共利益”的需要，依法將土地收歸國有并給予補償的行政行為。土地征收關系到公共利益與個人利益的平衡，土地作為農民最重要的生存基礎和生產資料，其承載的權利應當得到充分保護，當農民集體所有的土地被征收后，應當對其進行充分、公平和合理的補償。具體而言，在符合“公共利益”范圍的征地項目中，制定公平合理的補償標準，擴展補償范圍，豐富補償方式，對集體土地所有權和農民的土地使用權足額補償。同時，建立健全社會保障體系，保障農民的生存發展權。在程序方面，保障失地農民的充分參與權，引入司法裁判。

【參考文獻】

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[2] 吉朝瓏：農民權益保障視野下的農村土地征收制度重構[J].河北法學，2008（9）.

[3] 薛剛凌、王霽霞：土地征收補償制度研究[J].政法論壇（中國政法大學學報），2005（2）.

[4] 季金華、徐駿：土地征收法律問題研究[M].山東人民出版社，2011.

第8篇：集體土地征收及補償條例范文

第一條為規范征收集體土地房屋拆遷安置工作，合理調整被拆遷人與拆遷人利益關系，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省實施〈土地管理法〉辦法》和《*縣征地拆遷補償安置暫行辦法》等有關法律、法規和政策規定，結合我縣實際，制定本實施細則。

第二條在縣城規劃區內因征收集體土地而拆遷房屋及其附屬物，需要對被征收人補償、安置的，適用本實施細則。

第三條縣征地拆遷工作機構（縣征地拆遷事務所）負責集體土地房屋拆遷、安置工作的組織實施。

鄉鎮政府負責具體落實征地拆遷補償安置工作。

被拆遷房屋所在地的社區（街道辦事處）、村應當協助做好集體土地房屋的拆遷安置工作。

第四條本實施細則所稱的被征收人是指被拆遷房屋及其附屬物的所有權人。

本實施細則所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本實施細則所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬物以外的房屋。

本實施細則所稱的附屬物是指住宅用房附屬的經認定合法的畜舍、門斗及建于房屋以外的廁所等設施。

第二章拆遷管理

第五條集體土地征收方案經依法批準并公告后，縣有關部門和所在鄉鎮、社區（村）在拆遷范圍內不得辦理房屋新建、擴建、改建審查、批準手續，不得核發營業執照，不得辦理房屋和土地用途變更手續。

第六條集體土地征收方案經依法批準并公告后，在拆遷范圍內有下列情形的，房屋拆遷時不作為補償安置的依據：

（一）未依法辦理的入戶和分戶；

（二）轉移房屋所有權和宅基地使用權；

（三）改變房屋結構、使用性質和土地用途；

（四）房屋、土地出租；

（五）其他依法不予補償的情形。

第七條縣征地拆遷工作機構應當依據依法批準的征收集體土地方案、拆遷規劃紅線圖和本實施細則有關規定，制定集體土地房屋拆遷實施方案，經縣國土資源部門會同縣建設、房產等部門審核后報縣政府批準。

集體土地房屋拆遷實施方案的內容應當包括：拆遷范圍、補償安置的對象和條件、不予補償安置的情形、補償安置的方式和標準、補償安置資金預算和落實、安置用房的安排、搬遷期限等。

前款規定的補償安置資金應當根據資金預算專戶存儲、專款專用，安置用房可以折價計入，任何單位和個人不得挪用。補償安置資金使用由縣國土資源、財政部門監督，縣征地拆遷工作機構負責管理。

第八條縣征地拆遷工作機構應當在集體土地房屋拆遷實施方案批準之日起5日內公告，公布建設項目名稱、拆遷范圍、補償安置的方式和標準、搬遷期限、救濟途徑等事項；并做好宣傳、解釋工作。

第九條縣征地拆遷工作機構應與被征收人簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償標準和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

第十條當事人對被征收房屋及附屬物補償標準有爭議的，自縣政府批準的拆遷補償、安置方案公告之日起30日內，向縣政府申請協調。

縣政府自收到申請之日起60日內協調完畢。協調達不成協議的，應告知當事人申請裁決的途徑和期限。逾期不申請的或當事人逾期拒不履行裁決確定義務的，縣國土資源部門申請人民法院強制執行。

實施強制執行前，縣國土資源部門應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。

第十一條拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提訟。

第十二條拆遷有產權糾紛或產權不明的房屋，在搬遷期限內未能解決糾紛或確認產權的，由縣征地拆遷工作機構提出補償安置方案，報縣國土資源部門批準后依法實施拆遷。縣征地拆遷工作機構應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。

第十三條縣征地拆遷工作機構應當建立和健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理，并建立信息公開制度，將土地征收的批準文件、房屋拆遷實施方案的有關情況等予以公開，接受公眾查詢。

第三章房屋拆遷補償安置

第十四條拆遷被征收人的房屋及其附屬物應當按照本實施細則的規定給予補償安置。

拆遷未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。

拆遷范圍內未取得合法的集體土地使用權證或房屋權屬來源證明文件，有關部門又不能認定的建筑和超過批準期限的臨時建筑，被征收人必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。

第十五條被拆除房屋的使用性質以房屋權屬來源證明文件和有關部門認定文件為準；房屋權屬來源證明文件無記載的，以房屋權屬來源證明文件檔案上的記載為準；以上均無記載的，以有關部門現場確認的意見為準。

房屋實際建筑面積與房屋權屬來源證明文件上的面積不相符合，拆遷當事人雙方未能協商一致的，向有資質的房地產測繪機構申請測繪，以測繪結果為準。拆遷住宅用房有效面積為人均50平方米，不足部分由被拆遷人按100元/平方米補齊，予以安置；超出部分為無效面積，不予補償安置。

第十六條拆遷被征收人住宅用房可以選擇統建安置或貨幣化補償。

第十七條被征收人選擇統建安置的，按照建筑面積35平方米的人均標準安置面積安置，其補償安置適用下列規定：

（一）拆遷住宅用房有效建筑面積與人均標準安置面積相等的部分，按重置價結合結構、成新結算。

（二）拆遷住宅用房有效建筑面積多于人均標準安置面積的部分，按重置價格結合成新予以補償。

（三）每戶增購建筑面積10平方米以內的部分，按房屋重置價的1.5倍結算。

（四）超過戶增購建筑面積10平方米以上的部分，按拆遷時商品房市場價格結算。

（五）領取獨生子女光榮證戶照顧增購10平方米，按房屋重置價1.5倍結算。

第十八條統建安置的戶型根據被征收人人均標準安置建筑面積和需求狀況確定，應當符合國家有關規定。

統建安置房的戶型選擇按人均標準安置建筑面積就近確定。

第十九條選擇貨幣補償的，按人均有效面積結合房屋重置價、成新結算。

第二十條需要評估的，縣征地拆遷工作機構應當提前將勘測現場時間告之被征收人；被征收人應當配合估價人員進行實地查勘，并提供相關權屬證明文件和房屋使用狀況材料。因被征收人原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘，按有關部門確認的房屋結構、使用性質、面積進行評估，并在報告中予以說明。

房屋評估初步結果向被征收人公示7日。公示內容應當包括被征收人的姓名、評估因素、評估依據、房屋結構、成新、評估價格等主要情況。

第二十一條被拆遷住房的安置人口按照下列條件確認：

（一）祖居常住農戶中直系農業人口（不含人口界定前死亡人口）。

（二）19*年前戶口遷入的，取得二輪承包土地，有合法住宅用房的常住農戶中直系農業人口。

（三）被征收人家庭成員雖無常住戶口但有承包地和合法住宅用房屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：

1、原常住戶口在被拆遷地的符合規定的現役軍人；

2、原常住戶口在被拆遷地的大中專院校在校學生和2000年以后畢業的未在國家機關、事業單位、國有企業工作的大中專院校畢業生；

3、原常住戶口在被拆遷地的勞動教養、監獄服刑人員；

4、根據當時政策捐資農轉非戶口，現繼續居住在被拆遷地的。

（四）被征收人家庭成員雖無承包地，但有合法住宅用房，在征地公告前已登記結婚并遷入戶口的配偶及其新生子女。

第二十二條屬下列情形之一的，不計入安置人口：

（一）寄居、寄養、寄讀及空掛戶的人員；

（二）因婚嫁離開本集體經濟組織，雖戶口未遷出但不常住在原村組的人員。

第二十三條對符合以上條件的被征收人，由所在村（社區）進行一榜公示征求意見；一榜確認的，由所在鄉鎮政府進行二榜公示征求意見；二榜確認的，由縣征地拆遷工作機構進行三榜公示征求意見，三榜公示無異議的確定為安置人口。

第二十四條拆遷非住宅用房，對被征收人實行貨幣安置，根據本實施細則第十五條規定確認的被拆遷房屋補償面積和使用性質，并按房屋重置價結合區位、成新、使用功能系數給予補償。

第二十五條對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動一年以上并持有工商營業執照和交納稅款的，縣征地拆遷工作機構除按照本章的規定予以補償安置外，并適當補償停產、停業的經濟損失。

第二十六條房屋重置價由縣國土資源、建設、房產和物價行政主管部門根據房屋的用途相似、地段相近、結構相同的原則，按照房屋重置價構成的因素確定，經縣政府批準并報市政府備案后公布實施。

第二十七條房屋的區位系數、使用功能系數、成新系數由縣國土資源、建設、房產和物價行政主管部門參照房地產市場情況和土地等級確定，經縣政府批準并報市政府備案后公布實施。

第二十八條房屋的附屬物、零星樹林、室內裝璜等補償標準和搬遷補助費、臨時安置補助費、停業停產損失補助費標準由縣國土資源、建設、房產和物價行政主管部門根據前一年市場情況確定，經縣政府批準并報市政府備案后公布實施。

第二十九條拆遷住宅用房，被征收人選擇統建安置且需要臨時過渡的，拆遷協議中應當明確過渡期限和過渡方式，協議約定的過渡期限不得超過18個月。

第三十條拆遷非住宅房屋造成被征收人停產、停業以及搬遷、過渡的，應當根據被拆遷房屋的建筑面積和第二十八條確定的補助標準一次性予以經濟補助。

對被拆遷房屋中無法恢復使用的設備、設施費用，在評估機構按照重置價格結合成新進行評估后予以補償。

第三十一條凡未規定的設備、設施搬遷、安裝等費用，以實際發生額據實支付；雙方對支付費用存在爭議的，由縣征地拆遷工作機構負責實施搬遷、安裝，費用由縣征地拆遷工作機構承擔。

第9篇：集體土地征收及補償條例范文

〔2021〕年第2號

2021年1月15日，河南省人民政府根據《中華人民共和國土地管理法》第46條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條和《河南省土地管理法實施辦法》的有關規定，以豫政土〔2021〕第134號批準征收集體土地1.1657公頃。現將經河南省人民政府批準的《征收土地方案》內容和有關事項公告如下：

 

一、建設用地項目名稱：濟源市愚公（王屋）220千伏輸變電工程項目建設用地

 

二、征收土地位置：王屋鎮棗園村、柏木凹村、和溝村

 

三、被征地村（居委會、組）及面積：

 

1、王屋鎮棗園村    1.0001公頃     其中耕地0.8681公頃

2、王屋鎮柏木凹村     0.1422公頃     其中耕地0.1234公頃

3、王屋鎮和溝村    0.0234公頃     其中耕地0.0203公頃

 

四、土地補償安置標準：

 

（一）征地補償安置費和社保費標準

 

被征地村（居委會、組）

面積

（公頃）

補償安置費標準

社保費標準

王屋鎮棗園村

1.0001

58.5萬元/公頃

66.45萬元/公頃

王屋鎮柏木凹村

0.1422

58.5萬元/公頃

66.45萬元/公頃

王屋鎮和溝村

0.0234

58.5萬元/公頃

66.45萬元/公頃

 

（二）地上附著物補償標準：按照濟政〔2016〕51號文件規定的標準執行。

 

（三）青苗補償標準：1.8萬元/公頃

 

五、被征收土地所涉及的農業人員安置辦法：1、貨幣安置；2、農業安置；3、社保安置；4、就業安置。

 

六、被征收土地四至范圍內的土地所有權人、使用權人在本公告公布之日起10日內持土地權屬證書或其它有關證明材料到示范區自然資源和規劃局辦理征地土地補償登記，請互相轉告。

 

凡從自然資源和規劃局現場調查之日起，搶建、搶種的地上附著物不予辦理補償登記。

 

七、土地所有權人、使用權人在2月10日之前不辦理征地補償登記將被視為放棄應有的權益。

 

特此公告

 

 

 

濟源市人民政府