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第1篇：商業業態規劃分析范文

關鍵詞：業態、氛圍、輻射

社區，以人群聚集為首要特征。商業，從事商品流通的行業。社區商業，是以一定地域居住區為載體，以區域內社區群眾為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質量和提高社區歸屬感為目標，通過各種商業業態、商業業種和商業功能的集聚，提供日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業。

首先是商業建筑的分類，按照商住比指標分類，分為輻射型、中間型、內向型。輻射型，占5%—11%，商業體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業氛圍要求較高。中間型，占2%—5%，主要依賴于本社區居民需求，兼顧周邊。內向型，占2%，基本不考慮社區商業的對外性，完全依賴本社區居民的需求，商業規模的大小可以根據社區人口規模而變化，一般情況下本社區人口規模足以支撐商業的正常營業。按照服務的規模分類，分為便利級商業、鄰里級商業、社區級商業。便利級商業，面積一般在3000㎡以下，由一個小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性銷售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般3000人以下。鄰里級商業，面積一般在3000㎡—20000㎡，以超市為主力店，包括便利性銷售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般3000—50000人。社區級商業，面積一般在20000㎡—50000㎡，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其他專賣、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般50000—150000人。按照載體建筑形式分類，分為底商型商業、裙房型商業、獨立型商業。按照布局分類，分為散點式商業、商業街商業、購物中心型商業。

第二是社區商業的特征，社區商業的特性決定了它的角色。分別是顧客屬地性、業種配套性、日常便利性、服務親和性、贏利穩定性、需求依賴性、商圈擴展性。社區商業與住宅的關系，從整個社區的綜合價值提升的角度來看，商業服從于社區，同時商業又能提高社區住宅的價值。

第三是社區商業的定位，首先要做市場分析，然后做定位策劃。市場分析的分析內容包括周邊人口統計、周邊消費特征分析、競爭對手分析、周邊人車流量統計分析、周邊市政規劃分析、商業物業條件分析。項目周邊環境調研分析也很重要，要考察項目1.5公里半徑周邊商家和機構的分布。還有項目周邊未來有哪些20000㎡以上商業規劃和在建項目。做項目商圈調查與分析，分別0.5、1、1.5公里半徑居住人口數、人口結構、家庭收入水平。流動人口調研分析（數量、構成、職業、年齡、收入水平、消費特點），項目周邊交通設施圖示及主要客流對象及走向。還有一些特別調研項目，典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調研分析。社區商業定位策劃，包括市場定位、顧客定位、規模定位、主題定位。市場定位包括，功能定位，按社區輻射程度分為輻射型社區商業、中間型社區商業、內部型社區商業。業態類型，日常生活消費、社區配套、餐飲、休閑、娛樂、專業市場等，但社區商業中定位為專業市場的商業較少。形象定位，低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔。顧客定位，包括顧客是誰、顧客規模、顧客特征。規模定位，包括商業規模是確定社區商業類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業面積的項目來說，規模的定位更是重中之重，適中的商業規模才能有利于項目的整體發展。商業規模的大小在一定程度上決定著社區商業的性質，一般情況下，社區商業的規模越大，人均商業面積越高，其商業的對外經營性質越強，呈現出正相關的關系。規模定位中主要考慮的因素有區域的商業市場容量、商場整體租售狀況對項目規模的影響、項目的商業屬性（輻射型、中間型或內向型）、主力店的帶動效應、競爭性項目對項目規模的影響、市政規劃對項目片區商業規模的影響、項目自身條件對規模的影響等、顧客規模、顧客特征。主題定位，是住宅樓盤的整體風格、項目片區的整體氛圍、主題營造的可實現性等。

第四是社區商業業態組合，生活百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、家居服飾、兒童業態、生活家居和休閑九大類業態構成了社區商業的基礎業態。業態組合原則，社區商業基本特點是超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態。租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態。是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況。能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍。

符合商鋪建筑設計技術指標。

第五是社區商業的布局，分為底商滿布型、入口商街型、入口集中型、散點列布型。底商滿布型的優點是商業體量可以較大限度的擴大，展示面積較長，可視性好，能有效的吸引外部消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業的銷售。缺點是商業的規模較大，不利于業態的控制，如果出現街鋪空置的情況，對社區的負面影響較大。入口商街型得優點是有利于社區居民的購物消費，街鋪的商業價值較高。

缺點是在一定程度上限制了商業的規模擴大，切展示面不長，可視性差。入口集中型得優點是將商業獨立于住宅區，減少商業對居住的影響，同時在一定程度上利于商業規模的擴大，易于形成規模效應，代旺整個社區商業。缺點是商業較集中，弱化了社區商業的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。散點列布型得優點是商業較分散，易于居民購物。缺點是商業較分散，難以形成規模效應。各業態布局的特點，從方便居民及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有一下幾的方面。

第六是建筑單體鋪位面積及面積比、內部設計。硬件規劃設計如果不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此硬件規劃是商業能否良好經營的重要環節。每種業態對硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也有所不同，結合社區商業各業態面積需求，經鋪位面積區間分為“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五種面積區間。內部設計上首先首層層高3.6-4.8米，以有利于業主或使用者在其中另隔一層。柱網6×6-8×8并無明顯剪力墻，（超市部分柱距至少8×8）柱網小于5×5的商鋪很難成為購買主體。內部隔墻盡可能少地采用承重墻，以保證使用面積的靈活性和主動性。

兩層或以上的店鋪要預留室內樓梯，以實現層與層之間的靈活貫通。

第2篇：商業業態規劃分析范文

關鍵詞：城市社區；城市社區商業綜合體；影響因素

中圖分類號：TU3文獻標識碼：A文章編號：

當前我國的經濟形勢愈發轉好，城市化的水平正在逐步提升，商業化設施在這良好的時機下得到了快速的發展，有些大城市的中心商業區建設也有了世界知名的水平。但是隨著城市人口增多，人們的消費觀念發生變化，各地不斷建設新的居民小區，這些都需要配套的商業設施。而我國現有的城市社區商業未能跟得上社區的發展，社區商業設施不足、布局不盡合理、服務單調等造成城市居民的基本消費和提高生活質量的需求無法得到滿足，也制約了城市化的發展。所以要大力支持城市社區商業，以達到滿足城市居民消費的基本目標，同時也是改變城市面貌、增加勞動就業、提升我國城市商業現代化和綜合競爭力、發展現代服務業等我國城市化進程中面臨的不足和缺憾的解決之道。

一、我國社區商業綜合體發展中的問題

改革開放之后我國的城市化水平才在不斷提高，但社區商業綜合體的建設還很滯后，而現在城市人口增加，更多的小區不斷建設，現有的商業設施已不能滿足人們的需求，要有大量新的社區商業才能提升人民生活水平。因此社區商業綜合體也引起了開發商的重視，北上廣等國際化城市及一些經濟發達地區，社區商業綜合體已經有了很好的發展，有了實效，可以為其他社區商業綜合體的建設提供經驗。總體而言，目前我國建設和管理社區商業綜合體也有一些不容忽視的問題。

1、規劃重視不足。以社區及周邊居民為主要消費人群的社區商業綜合體是新的社區商業形式。當前我國大多城市在城市化進程中更為重視的是中心城區的商業發展，而社區的商業沒有得到相關部門的重視，對于中心城區的商業綜合體建設管理很多城市政府都有清晰詳細的規劃，而社區商業綜合體的建設管理缺乏政府部門的整體規劃，很多的新建小區及改造小區商業綜合體建設沒有政府的重視，其建設和管理都處在無序的狀態下。甚至某些地區政府及相關主管部門沒有足夠的認識，對于社區商業綜合體的建設僅僅看到了企業的開發，把問題放給市場解決，更有甚者對于建設布局聽之任之，致使其建設出現“投資商/開發商積極性高于政府，社區聚集區的開發建設快于政府、先于政府”，更是造成了這些地區社區商業綜合體商業結構無序，布局錯亂等現象。這些地區社區商業建設管理沒有有關機構的指導，粗放發展，有的還是采用沿街布點、商住混雜的落后方式，既對居住環境造成了很大的影響，又難以滿足新時期的消費需求，更是對以后社區商業綜合體的管理建設造成了許多不必要的問題。

2、社區商業綜合體建設后以出售為主，層次不高。從當前已經開發的社區商業綜合體項目來看，更多的開發商在開發后都是直接出售，開發商固然是為了賺錢，這樣能夠更快的回籠資金。而一旦售出商鋪，開發商不干預購買者的活動，僅只有物業部門的日常統一維護管理。購買商鋪的投資者各自為營，使社區商業綜合體內商業業態規劃不能做到統一，而各個投資者對于商業業態要求不統一，業主都是自由招商，誰出錢高，就租給哪個商家，大家各搞個的，無法統一管理，造成整個社區商業綜合體業態雜亂，更是降低了社區商業的綜合品質。

3、業態配置不合理，強度需求業態的占份額太小。社區商業綜合體做的成功失敗不是看規模大小，要注重質量，小沒問題，但是一定要是精品。社區商業綜合體要提供給居民合理的業態搭配，小有小的好，和大型商業賣場錯位經營、優勢互補，亮點是方便，零售和服務意識要有，這樣可以做成自己的特色，規模也就起來了。不同的人消費需求也不同，社區商業綜合體應該依據居民對不同商業配套設施的需求強度來合理組合商業業態，這樣將商業業態設施分為強度需求商業設施、中度需求商業設施和弱需求商業設施三個層次。在這搭配中，強度需求商業設施，包含綜合市場、銀行金融服務等要占至少50%的份額；中度需求商業設施，比如說飯店、物流服務、診所、藥店、美容美發、幼兒園、書店等要占到10%～50%；弱需求商業設施相對來說消費需求就少，比如茶館、電影院、花店、寵物醫院等等，自然可以只分配不到10%的份額。但是我國現有的一些地區的社區商業綜合體的商業業態組合不合理，過于追求中度需求和弱需求的商業設施，忽略大眾的強度需求商業設施的需求，例如大多社區商業綜合體認為菜市場臟亂差，為了圖方便，就不建設這些居民都需要的商業設施。那么他們的綜合體有名無實，服務單一，并不能全方位的滿足社區居民的生活需求，這些社區商業綜合體的商業業態配置近似，也不會有自己與眾不同的特點。

4、缺乏公共平臺，無法滿足公眾的精神需求。社區商業綜合體不能只提供居民的物質需求，它還應擁有自己的交流平臺，居民可以在這里相互認識了解，他們可以在這里求助，得到認同。唯有居民在這里有家的感覺，即對社區商業綜合體有心理依賴和歸屬感，這里才算是成為了社區的真正中心，開發的這個社區商業綜合體項目才能算是成功。然而，真正建設時，因為社區商業綜合體是以特定范圍內居民為消費群體的商業形態，它業態配置要求高，日常便利性要求強，盈利回報周期長，這一系列特征讓它并不受歡迎，開發商很難去認真做這么一個利潤空間不大的項目。而場地小和經驗不足等因素更是壓制了開發商的熱情，那么社區公共交流平臺的建設就很難再社區商業綜合體中得到體現。

二、社區商業綜合體開發和運營影響因素

1、合理區位選擇。社區商業綜合體成功的一個重要基礎就是區位的選擇，項目區位的選擇直接影響社區商業項目的成功與否，選擇了正確的區位就是所說區域內在現在或是短時間內將會有充足的消費力，又有完善的配套設施，那么在開頭，就打了勝仗。若是選擇了偏僻的區域，人口稀少，難以形成持續的購買力，顯然，這個開發成功的希望就不會太大。而在選擇時，社區商業要考慮到該地的規劃交通等事宜，這樣才能是一個完善的設計方案。第一，項目所在地的區域規劃決定著當地的發展方向，因此項目所面對的消費人群的收入水平也就確定，那么未來社區商業綜合體將會吸引多少的購買力就知道了，那么作為影響綜合體運營的消費水平可以預估。第二，綜合體周圍的交通狀況也能極大的影響項目的成敗，對于社區商業而言，交通情況也是有著不容忽視的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一個便利的交通狀況，比如說靠近公路的干道或是有公交站，那么該社區周圍的流動人口就會增多，人流也會被社區的商業綜合體所吸引，保證了社區商業綜合體的可達性。除此之外，交通的便利還能增加臨近地區的潛在顧客，次商圈和邊緣商圈的消費者也能夠來這里消費。

2、功能比例協調。要保證社區商業綜合體的成功，綜合體的功能設置要合理。作為一種屬地型商業，社區商業大體有購物、餐飲、娛樂休閑和服務等功能。購物方面要能夠提供給居民各種日常生活用品、便利品等等，這些都是使用頻率高、購買量小的商品；餐飲的話要提供有三餐，這是基礎，還有訂餐、外賣等服務，而主要的餐廳類型是早餐店、甜品或快餐店等等；娛樂休閑上要有茶館、電影院健身房這些；服務功能則是提供日常和公共類服務，診所、藥店、銀行、郵政、電信、美容美發等是必不可少的，總之社區商業綜合體應該具有的四項基本功能要有合適的比例。

3、豐富業態組合。社區商業綜合體能夠成功的重要機制是豐富的業態組合。可以將社區居民的需求層次劃分為三層，第一是超市和菜市場（生鮮類），這是和社區居民的日常生活密切相關的，不可或缺，它們既能滿足人們日常的基本生活需求又可以增加人氣；第二是生活服務類，這些業態的存在可以讓社區的居民生活更加方便以及提供一些社會服務；第三是零售購物類（除去超市、菜市場）和娛樂休閑類，這一類的商業設施配置要以居民的消費需求為主導，從而進行綜合體商業業態配置。根據八個典型案例的調查研究，這些成功的社區商業綜合體都是考慮到了各種業態的租金收益、社區居民生活需求及各業種租戶的需求等各方面的綜合，以及社區商業綜合體應該具有的社會責任功能之后才做出商業業態規劃，然后進行開發，它們達到了開發商、經營者和消費者之間的三贏。

4、產業集中。集中各種產業方便社區商業綜合體的經營管理。從調查來看，社區商業綜合體的運營管理模式分為開發商自持、租售結合和完全出售等三種。八個經典案例的調查顯示，更多的開發商傾向于自持物業的產權集中式統一管理模式，一共有5個開發的項目；租售結合的有兩個，只有一個項目采用完全出售的方式。開發商自持物業這種運營管理模式有能使開發商獲取長久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項目完整舒適的良好結果。

三、對我國城市社區商業綜合體發展的對策及建議

我國現在的社區商業綜合體開發的時間很短，缺乏經驗，一切都要慢慢摸索，而我國的城市化進程還有很大的上升空間，房地產開發方式轉變，城市居民的消費觀念也在逐漸改變，在我國發展社區商業綜合體將會有很好的前景。而從現階段我國社區商業綜合體的基本狀況來看，問題和缺陷還有很多，從國內各地區發展社區商業綜合體的經驗教訓中，可以得到很多可以借鑒的，本文主要從政府方面提出建議。

1、規劃工作。政府應有專門的針對社區商業綜合體開發的規劃工作。從國外的社區商業發展經驗可以看到社區商業綜合體是商業未來發展的重中之重，政府部門必須針對這一項目有預期的針對性合理規劃，如此才不會在今后發展社區商業是遇到無可解決的困難和混亂。然而我國目前的城市建設規劃體系中，更多的是城市發展總體規劃和控制性詳細規劃，而專項的規劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒有商業領域的專業規劃，這對于商業的健康繁榮發展是極為不利的。從我國商業發展的現狀來看，因為商業網點的布置沒有詳細規劃，一些地區商業發展滯后，無法適應人民日益增長的消費需求，另一些地區則盲目開發商業項目，競爭過度。所以政府要在制定商業專項規劃上加快腳步，并且與城市總體規劃相結合，相互照應，能夠優化資源配置避免浪費。整合零散的店鋪，來對商業業態合理布置，這樣社區商業的實用便捷會進一步加強，方便了人們的生活。

2、加快社區商業綜合體規范和標準的制定。政府要重視對社區商業綜合體的研究，吸收國外在發展社區商業上的經驗，在加上我國在這方面已經做了的摸索和得到的教訓，要能夠制定社區商業綜合體建設的標準規范，來高屋建瓴的指導我國社區商業綜合體的建設。例如新加坡社區商業的規定就可以借用一部分，各種類型的社區商業應該有一個分類，然后對各自的建設規模和商業業態配置建立一個標準。

3、政策支持。政府要敢于給建設社區商業綜合體的主體單位一定的政策支持，通過政策手段激勵有實力的連鎖企業參與開發建設，比如說只要在社區設立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網點的企業，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對于各類有能力的單位個人從多方面鼓勵其參與綜合體的開發建設，而那些和居民生活密切關聯的商業設施的建設主體會有稅收等方面的優惠政策，讓企業敢于參加社區商業綜合體的開發，最終給群眾帶來方便。而且要發揮各個政府部門的主觀能動性，商貿、建設、財政、勞動、工商、民政、稅務等有關部門分工協作，街道辦、居委會、物業等基層管理部門和連鎖企業要發揮自身優勢，積極合作，建立起一個長效協調工作機制，進一步加快社區商業綜合體開發建設的步伐。

4、優秀社區商業綜合體建設推廣示范。商業部現在正在制定我國的社區商業建設標準，來指導全面工作，各地主管商務部門也要因地制宜，明確重點。比如說一個城市的老區要充分利用現有的商業網點，健全的商業設施要發揮其輻射作用，惠及更大地區；而新建社區，已經預留了服務網點空間的要進一步完善，提高服務水平；尚未開發的，對于總體規劃要做到位，要合理預估今后的發展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區，然后研究總結這些成功的社區商業綜合體的經驗，再來推廣，然后擴大示范區域，進一步就能做到為全國的社區商業綜合體發展做出表率，推動全國的發展。

5、對社區商業綜合體的經營者培訓。主要是通過租賃運營，社區商業才能獲得長期的回報，那么后續的經營收益價值就顯示了開發商的收益。所以，僅僅開發商業地產是不夠的，這只是實現商業地產價值的基礎，緊接著的商業運營方才能提升整個開發的全面價值。而我國目前的狀況是開發社區商業的主要是房地產商，而他們作為社區商業的經營管理的主體是能力欠缺的“家庭團隊”。所以，政府職能部門不僅應該規劃設計，還要對于社區商業綜合體的建設和經營提供一些必要的指導，以及培育引導專業開發社區商業和經營的房產開發商。作為開發商，若是集開發和經營于一體，那么他們在設計規劃社區商業綜合體時就會考慮到招商和居民的消費需求等一系列以后運營中的問題，這樣就能使社區商業綜合體的建設開發更容易走上正軌。政府還要培育有社區商業經營經驗的連鎖機構，這樣社區商業的經營管理人員就能最大化利用各種有效資源，提供更好的產品和服務居民。

參考文獻

[1]乜標 魯敏;轉型中的中國城市社區商業發展問題研究――基于浙江省城市社區商業的思考[J];北京工商大學學報(社會科學版);2009年01期

[2]鄭光財;淺議評價社區商業建設水平的指標體系[J];北方經濟;2010年16期

第3篇：商業業態規劃分析范文

關鍵詞：商業地產；投資風險；經營模式；合作共贏

中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：

商業地產通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業步行街，商業地產的形式多種多樣，規模有大有小。大的商業地產項目，規模可達幾十萬平方米，規模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經營形式而言，規模大的多采用整體開發、統一招商、統一經營、統一管理；規模小的大多采用在統一經營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規模的商業地產項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業地產項目和各類商業街則多采用商鋪出售、零散經營的模式。

商業地產不同于住宅地產，住宅地產的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業地產的市場定位、目標客戶群的選擇、開發的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經營管理、良好的外部環境、優質的物管服務，才能保證其地段價值不斷提升，商業物業不斷升值，商業業態的可持續發展。現代商業地產更加強調和注重的是商業的市場定位、市場的前景和商業業態組合，它是為了滿足商業用途而進行的有計劃、有組織地進行開發和經營的產品。追求的是開發商、投資商與經營者三者之間的合作共贏。

1 地產投資風險分析

1.1行業本身存在的風險

從商業地產行業本身來看，一是商業地產發展前期是先天不足，后期商業地產開發無序發展；二是商業地產在開發中存在過分炒作行為；三是商業地產要價過高；四是商業產權過于多樣化；五是經營定位和區域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業地產發展中，還存在一系列的認識誤區和偏差。主要有三大誤區：一是投資商業地產必賺錢；二是投資商業地產可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業地產發展中的一系列偏差和誤區。一是完全套用住宅地產的開發模式是商業地產公司經常犯的錯誤。二是經營者在經營思路上存在偏差。三是商業地產開發資金過分依賴銀行貸款。四是商業地產開發中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業地產項目較其他地產項目風險更大，因而必須對商業地產項目在投資決策過程中的風險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規避。

1.2政策法規風險

一個商業地產項目要取得成功，必須具備四個關鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現象，這樣的項目開發都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規要求的話，永遠等于零，所以政策法規風險永遠是第一的。政策法規風險就是指商業地產項目在投資決策開發之前要對在城市規劃、商業網點規劃、交通、環境、建筑指標、其他地方性的法規等各個方面是否存在風險進行綜合分析研究。

城市總體規劃決定了城市未來的發展方向以及區域經濟發展的潛力，符合城市總體規劃是對商業地產項目最基本的要求；同樣一個商業地產項目也要符合商業網點規劃的要求，政府為配合商業網點規劃必然要將市政建設向這一區位傾斜，人口規劃、基礎設施建設、交通可達性等都將向這一區位靠攏，一個商業地產項目只有符合商業網點規劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業地產項目地方性政策法規的風險評估就是指對地方政府是否為該商業地產項目的建設、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業地產項目的影響。

1.3 選址風險

一個商業地產項目能否取得成功，除了規劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應考慮客流規律、交通狀況、商業環境、地形特點、符合城市規劃要求外，還應著重研究選址地塊的商圈飽和度指數、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經濟技術指標等一系列內容，他們的每一個方面都對商業地產項目的運營成敗產生影響。

一個商業地產項目經營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業地產項目開發的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規劃設計風險

商業地產項目的成功與否，方向是關鍵。商業地產項目如果要想取得成功，必須要有良好的規劃設計。但是在現階段，我國的商業建筑設計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經營實際需要的現象，這種設計方案就犯了方向上的錯誤，將商業地產項目引上了一條高風險之路。因為規劃設計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續的經營問題。由于規劃設計的不合理，將會直接導致后期的主力店招商不成功、一般店經營不理想、經營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現象，后續的經營管理會出現無數多的問題。甚至一些項目為了節省規劃設計費用，卻導致了建筑設計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設無用工程等等，這些都是商業地產項目在開發決策過程中規劃設計風險。

1.5 銷售風險

商業地產項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風險行業，若物業銷售不力，就會導致資金回收慢、資金成本高、投資風險加大等一系列連鎖反應。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質量忠實永續的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業項目的品質和經營者的利益，因而商業地產的銷售風險也必將是商業地產項目中應著重加以防范的一個重要環節。商業地產的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現開發商、投資商和經營者（商戶）三者之間的一體化合作關系，開發商通過項目運作賺取開發投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經營者賺取經營利潤，物業管理者通過后期的物業管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環節都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風險

商業業態如何劃分、如何組合，租金如何構成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業地產項目投資決策中的招商風險。每一個具體的商業地產項目都應在規劃設計的前期就要考慮引進什么樣的經營業態，據此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業態的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據地塊條件、招商條件系統地對招商工作進行設計，這樣才能為后續的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業地產項目操作中的“短板“。

1.7 經營風險

商業地產項目在開發過程中要解決資金回籠及對項目后續經營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經營帶來了難度，加劇了風險。目前商業地產項目投資開發盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產權，很快收回投資。二是只租不售。產權掌握在開發商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業物業進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業經營，既賺取投資開發利潤又賺取商業經營利潤。不同的經營模式各有各的利弊，各有各的風險，各個不同的商業地產項目要根據各自不同的情況采用不同的經營模式，合理選擇經營模式并加以防范。

1.8 資金風險

第4篇：商業業態規劃分析范文

關鍵詞：商業運營城市綜合體交通策略防火強化措施

中圖分類號：TU2文獻標識碼： A 文章編號：

本文以萬達廣場的開發模式和開發思維，對商業建筑的設計及商業地產的開發進行研究，從運營角度、業態選擇、商業建筑的空間組合關系、規劃定位、交通策略的幾個要素來闡述其對商業項目的影響。從而為商業建筑設計和商業開發提供理論參考。同時建議商業項目預留發展空間為將來商業升級增加競爭力，美化城市做出貢獻

隨著國家經濟的日益發展，商業綜合體越來越多地在各個城市出現，商業綜合體建筑設計的好壞與商業綜合體項目開發成功與否有密不可分的關系。商業綜合體建筑設計應與商業運營招商計劃交叉同步進行，做好商業運營的基礎性工作。

商業地產，廣義來說是指非生產性物業，非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心、及商業服務經營性場所。而狹義按照用途劃分是用于商業用途的物業，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施及各類消費場所。商業形態包括百貨商場、超級市場、大型綜合超市、專業市場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲超市、商業步行街，城市綜合體。城市綜合體是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合。

1 、 商業地產的風險由于近年來國家政策對住宅產業影響很大，在一線及二線城市許多地產靠土地升值來獲取利潤的傳統模式將受到挑戰，只有充分挖掘土地潛力，精心設計創造土地的附加價值來獲取開發利潤。因為商業地產可獲得長期穩定的現金流回報，享受資產升值的雙重利益，不受經濟周期影響，所以許多商家將精力和資金都投向商業地產領域，造成大量商業項目的盲目上馬，忽略了其巨大的風險。只要拿到沿街土地就開發商業項目，從而導致我國商業地產空置率正以每年上升20％以上的速度遞增，商業地產開發領域所積累的各種風險越來越多。

2 、通過對國內商業地產開發中的大量案例進行研究，我們不難發現，大多數開發項目的失敗源于商業運營的缺失或不成熟，無法明確消費者在商業環境的消費心理。從前期選址、定位、規劃布局到中期招商、租售、開業策略，再到后期都需要運營商的深度參與。商業建筑設計要考慮技術對接，首先由戰略合作伙伴（主力店使用單位）提出需求－－使用面積、空間大小、交通體系等，再由設計單位做出方案來認證保證商家的需求，避免商家進場后的改建，減少浪費。

3 、商業業態有機的選擇商業業態的選擇及是否有機對商業地產的經營至關重要，良好的業態圈可以在內部形成造血作用，在一個商圈內，同質商鋪一方面競爭原有的客源，另一方面也為其它商鋪吸引新的客源。而擁有共同消費群的業態關聯度是最高的，他們使整個業態圈之間形成很好的互補。萬達廣場在選擇目標群提出了兩個70％，即每個萬達廣場里70％的商家適合當地70％的消費人群。“兩個70％”的定位，決定了萬達廣場必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。高端客戶雖然消費能力強，但規模小，很難引起社會效應，高端客戶群比較挑剔，對商家的選擇和商場的裝修都有很高的要求，對資金和人力的投入量要大，這不利于快速占領市場，而且高端客戶與普通客戶群對應的業態關聯度較小。某個購物廣場最初在一樓賣高檔產品，二樓以上經營超市，它們的消費人群并不匹配，銷售業績就不很理想，這種業態組合是無效的組合，經過改進后，一層經營個體服裝街，關聯度大大增加，銷售額都有顯著增加。

4、建筑防火設計方案專題論證

1．建筑防火設計方案論證的前提，必須是項目在基本滿足現有規范的條件下，對消防系統設計的安全可靠性問題的討論。

2．在設計中，擬把該商業步行街設計為疏散的準安全區域，步行街兩側商鋪至步行街內的疏散門還不是最終的安全出口，因此對步行街作為安全通道使用的可行性、精品店失火對商業步行街的安全性影響進行評估，商業街是否能作為準安全區域使用是論證的重點。

3．論證的假設模型條件主要方式是模擬精品店鋪內起火，考察設計的排煙是否能滿足排煙需要，若不能滿足，則要求設計方加大排煙量；最后需要考慮的是商業步行街做為安全走道的保障措施，包括疏散引導系統，加強與精品店的防火隔離措施等。

5、規劃與定位

商業建筑的開發要符合城市總體規劃目標，要考慮人口、城市經濟指標、歷史人文、商脈、商圈商業布局，消費層次與消費能力等因素。城市規劃一般會對商業區域進行合理布局，要依據城市發展規劃確定商業項目的選址、定位、規模、檔次等，而不是一味追求高檔大型商業項目開發。

6 、前瞻性的交通策略交通組織的科學性和便利性可以決定商業廣場的成敗，一個好的商業項目必須要有前瞻性的交通策略。目標群的出行方式如何，停車位和購物容納人流量是否匹配？規劃可持續發展的交通系統：外部要組織龐大的人流、車流集散，對接城市公共交通體系。設置通往地鐵、輕軌、BRT和公交站點的防風雨通道，堅持公交優先，減少出行對小汽車的依賴。廣場外可設直接到達商業頂層的快速扶梯，增加商業頂層的人流量。內部建立樹型交通體系，通過地下層、天橋層與城市公共交通體系有機連接，使購物中心內部交通和市政交通一體化。

7 、預留發展空間商業建筑應設置些過渡空間，目前用于休閑、展示功能，滿足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空間。巧妙設置出入口空間、中庭和節點空間。節點空間的結構、形態、色彩的改變，對整個商業氛圍會帶來不一樣的感受。過渡空間的配景選擇、色彩搭配、技術運用給視覺帶來的沖擊力，能使商業建筑保持新鮮感，富有變化。建筑交通空間不能過于簡單，避免一望到底的單調，重視局部和重點，內容要多樣性、可塑性、延續性，便于日后進行局部空間的處理和改建。裝修也要能夠階段性的升級，對自持有型商業購物中心尤為重要。階段性改變展示空間和裝修材質，能夠提升品質，保持良好商業氛圍。這就要求在設計之初就要考慮商業空間和裝修材質的升級，保持商業競爭力。

8、論證防火強化措施

經過設計公司、消防支隊、消防安全性能評估公司，多方進行論證得到以下的結論。針對室內步行街的設計，引入了“亞安全區”和“獨立防火單元”的概念，從可燃物控制、滅火控制、防火分隔、防排煙系統、安全疏散等方面提出要求如下：

1．可燃物控制：（1）在建成后室內步行街走道布置提供給顧客使用的桌椅等公共設施應采用不燃材料制作，如石材、金屬材料等。（2）室內步行街裝修選材采用不燃或者難燃材料，采光頂棚采用不燃或難燃材料制作；同時該區域內的裝飾物也應采用不燃或難燃材料制成品。（3）節假日、各種活動期間的廣告宣傳條幅以及陳設等，應由建筑物業部門統一規劃和管理，當活動結束時應立即拆除廣告條幅和相關陳設物等火災荷載。（4）布置在室內步行街的電氣線路均要求使用低煙無鹵阻燃型電纜并進行漏電保護，避免建筑使用年限增加后由于電氣線路老化等原因引起火災的發生。（5）在日常經營中室內步行街考慮作為禁煙區或單獨設置吸煙區，杜絕由于人為原因引起火災。

2．滅火控制：（1）室內步行街走道部分設置68℃、響應時間指數RTI≤50（m*s）0.5的快速響應噴淋滅火系統。（2）室內步行街中庭設自動水炮系統。（3）室內步行街周圍商業零售餐飲設置58℃動作、響應時間指數RTI≤50（m*s）05的快速響應噴淋滅火系統。

3．防火分隔控制：本工程中室內步行街與兩側商鋪采用了較為新型的“鋼化玻璃+窗噴”防火分隔方式有效防火隔斷時間不得低于1h，鋪與鋪之間隔墻耐火不小于2h，商鋪單元面積不超過300㎡。

4．防排煙系統：（1）室內步行街周圍的防火分區按照規范的規定設置機械排煙系統，盡量將煙氣控制在防火分區內。（2）室內步行街有13個中庭，每個中庭頂部設機械排煙系統，系統的排煙量按《高規》的規定進行計算。

5．步行街寬度：在室內步行街一側商鋪起火以后，另一側的商鋪內受到的熱輻射強度低于引起火災蔓延的臨界熱輻射強度，現有的室內步行街寬度能夠有效起到防止火災蔓延的作用。針對以上策略要求，本報告有針對性地設定火災場景進行了量化分析，

第5篇：商業業態規劃分析范文

關鍵詞 ： 城市綜合體; 業態; 業態組合; 城市發展

中圖分類號：B834.2 文獻標識碼：A

一、 研究背景與意義

中國城市的高速發展正促使城市建筑走向多元化與集約化的時代，城市綜合體改變了我們以往對城市建筑的常規認識 [3] 。 在時間和空間的多維元素介入的基礎上，引導城市建筑步入新的領域與時期。這對居民的生活方式和消費觀念都產生著巨大影響。現如今，在滿足了居民物質文化需求的同時, 越來越多的人正在尋求精神層面的提升。以購物、 休閑、 娛樂、 餐飲等為主, 提供一站式、 體驗式生活服務的商業地產項目應運而生, 諸多大型商業地產項目于城市核心地段孕育而生。一個真正意義上的城市綜合體，對一個區域，甚至整個城市的發展都起到了至關重要的作用。城市綜合體在為當地居民提供都市生活便利的同時，還有效促進了整個城市經濟、文化、娛樂方式的轉變，確立了其城市名片的地位。城市綜合體作為一種新的開發模式, 逐步受到建筑界的關注與重視。

城市綜合體業態組合作為前期定位中極為重要的一環, 起到了非常重要甚至決定性的作用。應考慮如何更好地組織城市綜合體內部的業態組合比例，并在各部分建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

二 、城市綜合體理論與實踐基礎

1、城市綜合體的概念及特點

“城市綜合體”，又被成為“高效之城”。所謂城市綜合體, 西方稱為 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、辦公室 ( Office)、停車場( Parking) 、購物中心( Shopping Mall) 、會所( Congress)、公寓(A partment) 等物業英文首字母的組合, 是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、會議、娛樂等一系列城市生活空間的功能進行組合, 并在各部分間建立起一種共生、互補的能動關系, 從而形成一個多元化、多功能、高效益的優質綜合體[3]。而在我國, 萬達、中糧以及華潤成為較早涉足并且成功運營城市綜合體項目,其分別開發了以萬達廣場、中糧大悅城以及華潤萬象城等一系列的產品。與此同時, 北京的國貿中心、上海的新天地以及深圳的華潤中心也是我國目前運營最成功的綜合性優質城市綜合體。

對于一個城市來說, 成功的城市綜合體的存在意義是顯而易見的, 它在提升城市區域價值及都市圈經濟競爭力, 提倡城市資源高效復合, 合理城市規劃, 引導消費以及在城市居住環境的改善上都有著長遠而實際的意義。

2 、業態組合

城市商業綜合體的功能業態具有多樣性和復雜性特征， 其功能分為主要功能、輔助功能、和配套功能三類，商業、辦公、居住、酒店這四種功能為城市綜合體主要功能，是大部分城市綜合體都基本配置的重要功能，所起的作用具有基礎性和決定性。而餐飲、娛樂、會展等都作為輔助功能出現。其所占比例偏小，配套功能則包括醫療、教育、科研等，但它們圍繞著四大功能來豐富其空間功能，提升活力，增加對消費者的吸引力。只有通過較強的協同作用將其組合在一起，才能有效的發揮出取代它們獨立存在所達到更好的效果。充分實現綜合體的符合價值。

所謂業態的組合就是確定在綜合體中每種業態在其中的分布狀況以及各成分所占比例。具體來說, 業態組合涉及以下三個層面:業態的選擇、配比的確定、分布的規劃 [4]。

因此, 如何對不同的業態進行有效的劃分與組合, 使其產生巨大的連動和需求外部效應, 這不僅關系到項目定位的實現、 人流的共享與停留時間, 更決定了效益的優劣。

三、影響城市綜合體業態選擇及組合比例的因素

眾所周知, 一個成熟優質的城市綜合體是多業態間有機、 互補, 且因差異而共存的關系。因此只有合理地運用影響這些關系之間的因素, 才能使城市綜合體在城市帶來巨大的“蝴蝶效應 ” ，發揮其在城市中強大的輻射作用。影響城市綜合體業態組合的因素很多, 下面主要從業態自身特點及相互聯系、 城市經濟發展水平以及休閑娛樂氛圍三個方面, 分別闡述其對城市綜合體業態組合的影響。

1 . 各業態自身特點及相互關系

首先,商業是集購物、 休閑、 娛樂為一體的一站式消費場所,作為城市綜合體的核心功能，通過其強大的輻射作用成為聚集人氣的保障。其次,辦公作為高端商務人群的工作場所, 則為購物中心和公寓供應了眾多潛在客戶。另外, 住宅是城市綜合體中最基礎的成分, 在實現項目的快速變現的同時, 為購物中心提供最穩定的消費群體。而酒店則是城市綜合體重要的贏利物業, 其增加了流動居住人口的貢獻, 且通過夜間服務, 延續城市活力。最終通過連續的步行商業街將各組成部分功能串聯起來，以滿足人們的各種需求。各業態自身的特點決定了其在城市綜合體中扮演的角色, 而各業態間相互聯系和影響則成為影響城市綜合體業態組合的重要因素。

2 . 城市經濟發展水平

通常, 我們用地區生產總值、 工業生產率、 CPI指數、 PPI 指數、 人口預期壽命、 新生嬰兒死亡率、 識字率等指標來衡量一個城市的經濟發展水平, 城市綜合體的選址和規劃必須與城市經濟、 產業結構、 消費能力等因素相協調。而“ 城市人均 GDP“ ”城市產業結構 “這兩個指標對城市綜合體業態組合具有最為重要的作用 [1-2]。

3 . 休閑娛樂氛圍

隨著人民生活水平的提高, 人們對便捷、舒適、高品質的生活需求愈發強烈, 各界人士也更加青睞于及商業、辦公、餐飲、娛樂等功能為一體的高容積率的綜合建筑群。一種以吸引消費者參與、 互動式的消費方式逐步成為關注的焦點并將必將成為未來的發展趨勢。體驗式城市綜合體從客人的生活與情感出發,通過規劃設計、 情景打造、 業態組合等手段, 營造一種新穎的、 有特色的、 符合當地人文情懷的 消費氛圍, 來發掘顧客內心的渴望和認同。在這樣一個消費過程中, 體驗后的記憶將得以長久地保存, 消費者的精神感受因此得到極大的愉悅。因此, 體驗式城市綜合體不以消費者購物為最終目標, 而是讓消費者在不知不覺中增加停留時間和來往頻率, 提升項目認同感和美譽度。

四、結語

城市綜合體的業態較為綜合，普適性較強。而城市綜合體各業態比例并沒有固定不變的黃金比例, 需要根據項目所在城市經濟發展水平、各業態自身特點及相互關系、開發商自身實力以及休閑娛樂的氛圍等多方面因素共同影響。它能夠在有限的城市空間內高效利用城市各種資源，在較短的時間內將人流、物流、信息流、資金流轉換和利用，有效加快了城市經濟的高速發展。另外，城市商業綜合體業態在城市中的定位非常關鍵；其本身的業態之間的關系以及與周圍社區、寫字樓、商業、會展等外部業態之間的關系也非常重要，其理想的狀態是依據互補、共生的原則來安排的，互惠互利，帶旺整個片區。從而構成一個和諧統一的城市休閑新空間。

總之，在城市商業蓬勃發展，商業業態不斷創新的今天，城市商業綜合體囊括了所有的高檔次的商業內容，把這些各不相同的業態作為一個整體來設計，這是城市商業設計的一個新的趨勢。首先，它能為人們提供一站式的購物、餐飲、休閑、娛樂、居住服務，男女老少都可以在其中找到樂趣，成為城市的商業文化中心，極大地提升區域人氣；其次，它把綜合體交通流線加以整合，將人流、車流、物流進行合理的分流，提高了效率，美化了城市空間，大大提高了建筑在城市中的地標性。

參考文獻：

[1] 葉正綱.購物中心管理模式7--業態組合決策

[2]裴亮. 論業態組合與購物中心的需求外部效應[ J] . 商業時代,2008 ( 9) : 16

第6篇：商業業態規劃分析范文

關鍵詞：商業一體化 軌道交通 商業開發

1 北京軌道交通發展及商業開發概況

長期以來，北京市政府財政壓力巨大，建設資金短缺一直是滯緩北京城市軌道交通發展的一大難題。城市軌道交通建設會促進沿線土地、物業的大幅增值，如何建立土地增值效益返還的激勵相容機制，在實現軌道交通整體效益最大化的同時，有效保障城市軌道交通企業的內部效益，拓寬融資渠道，最大限度的減輕公共財政負擔，最終實現城市軌道交通的良性、快速和可持續發展，越來越受到各界的重視。通過軌道交通一體化商業開發以及物業的持有，來實現軌道交通外部性的內部化，完善軌道交通“自造血”功能，是國內外公認為的可持續發展思路之一。香港地鐵正是通過“軌道+物業”的開發理念，成為世界上唯一盈利的地鐵公司。目前國內多個城市都在積極借鑒“軌道+物業”或者“軌道+土地”的一體化開發模式，來制定軌道建設以及相關商業開發目標。

2 軌道商業的市場效應

香港地鐵總長43.2公里，但它的日客運量達220萬人次，最高達280萬人次，地鐵商鋪2004年到來的經濟收入超過96億港幣。2011年11月，北京地鐵四號線動物園站地鐵商鋪開張營業，地鐵商鋪租金約20-30元/d.m2。上海地鐵地鐵商鋪租金也在47元/d.m2左右。

顯而易見，整個市場對地鐵商業十分熱衷，也正是這種熱度，讓人們相信，只要是地鐵商鋪，一定是旺鋪。但是盲目的追捧，使地鐵商業存在巨大的商業風險。

3 軌道商業的市場特征

雖然，地鐵商業廣受大家熱捧，但軌道交通并不是決定軌道交通商業投資成敗與否的唯一因素，而只是能起到錦上添花的作用。關鍵還是要看軌道周邊的配套商業環境是否成熟。如果周邊本來就是繁華的商業區域，增加了軌道的拉動，生意將會火上加火；如果周邊是非核心區或清冷的遠郊區，那么軌道交通對人流的聚集作用是大打折扣的，大多數人都不會在乘地鐵回家的途中，下車去逛一個孤零零的軌道商業綜合體。

3.1 地段因素。對比分析軌道商業紅火的站點，就會發現一個共性，其他段仍然是軌道商業是否紅火的最核心因素。不管是北京動物園、還是北京西直門綜合換乘大廳，都是位于傳統商業氛圍濃厚，周邊市場商業發達，居民、乘客消費力旺盛的地段。換句話說，在目前的狀況下，在一個偏遠、冷清的地段，軌道商業也同樣很難生存。

3.2 預期因素。對軌道商業的預期是另一個非常重要的影響因素，預期的關鍵在于規劃。如果按照軌道交通TOD模式，在一個片區規劃有大體量的產業、綜合體、居住區等，并通過軌道交通來引導，這種利好預期將顯著提升一體化商業未來的開發價值。

3.3 聚集效應。地下軌道商業應與地上、空中的商業融為一體，形成一個互補的商業業態。南京部分地下商業經營不善就是因為與周邊或相鄰商業脫節，最終導致難以抬頭的尷尬情形。

商業旺盛的重要前提之一就是要有人氣的聚集。軌道交通具有天然的人氣聚集效應，但不能忽視的是軌道也是人氣“疏散”的主要通道。能否留得住人氣，一方面靠軌道商業自身的規劃定位，更重要的是軌道商業地下、地上、周邊能否形成良性互補，形成聚集效應，人氣的聚集最終將成為軌道一體化商業旺盛的根本支撐。

3.4 經營思路因素。目前北京采取的是“整體招商”，又商家同意經營管理等策略。總體而言，散租、散售對未來的商業經營會造成不利影響，而統一經營、統一營銷、統一品牌對軌道商業是有利的。由于人們普遍看好地鐵商業、商鋪，“炒鋪”行為在地鐵商業中會大量存在，這類炒家只是為了囤積套現，并無心把生鋪養成熟鋪，再把熟鋪養成旺鋪，炒鋪行為對軌道商業的長遠發展是不利的，軌道業主需要通過合同、契約等方式來限制炒鋪行為。

3.5 郊區軌道商業。對于遠郊區縣是否開發軌道一體化商業這一理念一直存在分歧。從商業回報的角度考慮，遠郊區縣不滿足商業投資的回報的要求；從軌道交通建設時序上看，如果一體化商業不能同步建成，則后期商業無法實施，工程具有不可逆性。郊區縣軌道商業投資將面臨多年的養商期和虧損，不投資則資源不可再生而被浪費。面對這樣一種矛盾，一方面如果聯合有實力的開發商或投資基金，則可能度過養商期且盤活未來軌道商業；另一種則是不得已的現實選擇：減少商業規模，控制投資，形成部分快速消費的小型軌道商業。

4 開發軌道交通一體化商業的制約因素

目前，國內普遍認為地鐵商業以快速消費、中低端零售為主要業態，如快餐、銀行、蛋糕店、水吧等等，但這種觀念屬于一種過于保守的觀念。例如香港、日本的軌道商業，都是以高端的住宅、辦公、商業一體化的綜合體為主。與日本、香港軌道一體化商業作對比，北京存在較大的軌道商業一體化制約因素。

4.1 綜合規劃開發理念。目前，國內很多城市統一規劃、綜合開發的理念還非常落后，開發實力非常脆弱；同時，國內的政策、體制、土地相關政策，對軌道交通一體化商業開發存在諸多的制約，所以國內的軌道一體化商業目前只能處于初級、摸索階段，我們的商業產品也只能是“小規模、中低端、快速消費類“為主。

4.2 軌道建設與商業開發難以協調。一方面軌道建設的提速以及工期存在壓力，另一方面軌道運營的安全保障也是頭等大事，在這兩大壓力之下，軌道一體化商業開發的生存空間嚴重被擠壓。如前期一體化方案未被重視、商業方案研討的深度遠遠不足、需解決的技術、安全專項課題、一體化開發與軌道建設之間協調困難等問題，導致一體化商業開發的先天不足。

5 軌道商業的市場特征

軌道交通并不是決定軌道交通商業投資成敗與否的唯一因素，而只是能起到錦上添花的作用。關鍵還是要看軌道周邊的配套商業環境是否成熟。如果周邊本來就是繁華的商業區域，增加了軌道的拉動，生意將會火上加火；如果周邊是非核心區或清冷的遠郊區，那么軌道交通對人流的聚集作用是大打折扣的，大多數人都不會在乘地鐵回家的途中，下車去逛一個孤零零的軌道商業綜合體。

5.1 地段因素。對比分析軌道商業紅火的站點，就會發現一個共性，其他段仍然是軌道商業是否紅火的最核心因素。不管是北京動物園、還是北京西直門綜合換乘大廳，都是位于傳統商業氛圍濃厚，周邊市場商業發達，居民、乘客消費力旺盛的地段。換句話說，在目前的狀況下，在一個偏遠、冷清的地段，軌道商業也同樣很難生存。

5.2 預期因素。對軌道商業的預期是另一個非常重要的影響因素，預期的關鍵在于規劃。如果按照軌道交通TOD模式，在一個片區規劃有大體量的產業、綜合體、居住區等，并通過軌道交通來引導，這種利好預期將顯著提升一體化商業未來的開發價值。

5.3 聚集效應。地下軌道商業應與地上、空中的商業融為一體，形成一個互補的商業業態。南京部分地下商業經營不善就是因為與周邊或相鄰商業脫節，最終導致難以抬頭的尷尬情形。

商業旺盛的重要前提之一就是要有人氣的聚集。軌道交通具有天然的人氣聚集效應，但不能忽視的是軌道也是人氣“疏散”的主要通道。能否留得住人氣，一方面靠軌道商業自身的規劃定位，更重要的是軌道商業地下、地上、周邊能否形成良性互補，形成聚集效應，人氣的聚集最終將成為軌道一體化商業旺盛的根本支撐。

5.4 經營思路因素。目前北京采取的是“整體招商”，又商家同意經營管理等策略。總體而言，散租、散售對未來的商業經營會造成不利影響，而統一經營、統一營銷、統一品牌對軌道商業是有利的。由于人們普遍看好地鐵商業、商鋪，“炒鋪”行為在地鐵商業中會大量存在，這類炒家只是為了囤積套現，并無心把生鋪養成熟鋪，再把熟鋪養成旺鋪，炒鋪行為對軌道商業的長遠發展是不利的，軌道業主需要通過合同、契約等方式來限制炒鋪行為。

5.5 郊區軌道商業。對于遠郊區縣是否開發軌道一體化商業這一理念一直存在分歧。從商業回報的角度考慮，遠郊區縣不滿足商業投資的回報的要求；從軌道交通建設時序上看，如果一體化商業不能同步建成，則后期商業無法實施，工程具有不可逆性。郊區縣軌道商業投資將面臨多年的養商期和虧損，不投資則資源不可再生而被浪費。面對這樣一種矛盾，一方面如果聯合有實力的開發商或投資基金，則可能度過養商期且盤活未來軌道商業；另一種則是不得已的現實選擇：減少商業規模，控制投資，形成部分快速消費的小型軌道商業。

6 軌道商業的經營管理模式建議

要進一步提升軌道交通商業的吸引力，提升商業的品質，豐富軌道商業業態類型，需要從軌道一體開發建設的源頭著手，由被動型、附屬型開發，利用現有資源，向主動型、綜合型、多樣型的模式轉型。

根據上述軌道商業的特點及制約因素，提出如下經營建議：利用衍生性非票務資產開展經營，按照業務類別可分為衍生性物業業務、傳媒文化業務、通信信息業務。

衍生性物業資產主要以地鐵配套設施名義開發建設。對目前尚處初步設計前期的軌道線路，通過對站點資源的系統篩查、調研、規劃分析、經濟測算和站點一體化概念設計，作為線路站點初步設計的輸入條件，主動對其進行開發建設。對于在建在施線路，通過跟蹤篩查，采取補救性開發模式。

衍生性物業資產經營管理模式包括合資、協議合作、咨詢服務、自主經營四種。

6.1 大力發展衍生性物業資產，主要以合資、協議合作、咨詢服務、自主經營等形式開展。①合資模式，需要軌道交通業主單位對合作方的控制度較高，需要更多資金投入，并需承擔經營風險。②協議合作，可以降低軌道交通業主單位的經營風險，快速實現穩定收入，但資產價值未被充分挖掘，經營收益有限。該模式適用于由于地鐵特殊性等造成的經營手續較難辦理，且缺乏相關專業人才和經驗的項目，例如橋下空間開發項目，站前廣場的經營項目。③咨詢服務，可以提高與合作方合作的靈活性，但需要承擔完全責任和風險，且不利于人才培養。適用于有專題服務要求的項目。④自主經營，由業主單位或下屬單位自主經營管理物業資產，獨享經營利潤，獨自承擔風險。

6.2 大力發展傳媒文化資產，包括合資、協議合作、自主經營等方式。①合資模式，以合作伙伴為主開發的新型媒體或網絡化媒體。②協議合作，該模式適用于有相關經驗的軌道交通業主單位，可有效利用合作伙伴優勢資源，開展新型媒體開發總等合作。③自主經營，業主單位需要有雄厚的行業資源，開展文化項目，如地鐵車模、報紙等項目。

6.3 與通信運營商合作開展民用通信項目。①借用運營場所，向運營商開放運營場所，依靠軌道交通獨有空間及客流創造價值，幾乎無直接成本投入，有利于集中于軌道交通建設及高價值服務。②借用運營場所加租用設備，軌道交通業務單位向運營商有償開放場所，并對設備設施進行投入，供運營商租賃。

7 結語

軌道商業開發的核心在于“商業”，不取決于軌道。商業開發的成功取決于地段的商業環境、軌道商業一體化規劃、準確的市場定位以及合理的業態設計，抓住商機，實現軌道、乘客、顧客、開發商的多方面共贏。

參考文獻：

[1]北京軌道交通一體化商業的特征規律分析.

第7篇：商業業態規劃分析范文

【關鍵詞】 國際比較 生產業 發展路徑

一、世界范圍內生產業現狀分析

1975年美國經濟學家布朗寧和辛格曼在對服務業進行分類時,最早提出了生產業(Producer Services)的概念。生產業是指為保持工業生產過程的連續性、促進工業技術進步、產業升級和提高生產效率提供保障服務的服務行業。它是與制造業直接相關的配套服務業,是從制造業內部生產服務部門而獨立發展起來的新興產業,我國“十一五”規劃綱要提出的要大力拓展的六種生產業包括:現代物流業、國際貿易業、信息服務業、金融保險業、現代會展業、中介服務業。

以上六類的生產業可以說是生產業的廣義的劃分,從狹義的角度來看,特別是從為制造業提高效率服務來看,從生產業曾經作為制造業內部部門的組成部分這樣的角度來看,現代物流業以及中介服務業應當是生產業的代表,并且應當在現實中作為生產業的主要形態優先發展。其他四類廣義層面的生產業則應當在我們討論服務業發展的時候,作為主要形態加以討論,否則極易混淆生產業與整個服務業之間的關系,特別是在做出一些政策選擇的時候,這樣的籠統稱呼,大而化之的分類,會影響到生產業的正常發展,為生產業的“正名”也就是為產業形態的“正名”,為促進整個服務業發展的“正名”。

作為中間投入,生產業可以影響全社會商品和服務的產出,從而對經濟增長產生舉足輕重的作用。根據發達國家的數據統計,其生產業產出總量及占GDP比例都在不斷增長,而公共服務業總量則在逐漸下降,消費業總量基本保持不變。整體上,無論是發達國家,還是發達的國際大都市,其產業結構都已呈現出服務業占絕對主體地位的格局,發達國家約70%的GDP由服務業創造,其中生產業占總服務業GDP的約70%。所以,世界各國的政府和相關機構對于生產業的重視程度是不言而喻的,對于生產業的定義也是比較明確的,對于生產業與整個服務業間相互促進關系的認識也是很明確的。

隨著市場和生產的全球化,不僅早在19世紀末20世紀初就已經存在的一些中介服務類的生產貿易越發興旺,而且催生出許多新的服務手段,如后臺辦公,客戶互動和技術支持等各種商務服務;計算機及相關服務、通過音頻和視頻方式或者互聯網傳播的教育和培訓服務、與互聯網相關的服務。這一趨勢帶動了當今生產業的主要領域正在從傳統的領域向主要依托信息技術和現代化管理理念發展起來的高附加值、信息和知識相對密集的資金服務、計算機和信息服務以及特許權使用和許可費用等領域轉變,向現代物流為核心的制造業物流體系轉變。

目前,離岸外包已成為生產業國際轉移的重要手段。法律,會計等專業服務為代表的生產業屬于離岸服務中最復雜的領域,受到各國市場準入政策的影響最深,同時由于體現了以人員的移動為表現形式的服務貿易的特點,所以此類生產業的流動性受政策影響面很大,同時政策的效應在此類生產業中的表現也更明顯。以現代物流為代表的生產業與制造業的關系更緊密,物流業中體現的為生產服務的特點更明顯,物流業服務的實體性和虛擬性的界限不如其他服務形態那么的明顯,往往在同一個企業組織內部同時存在著部分的實體性和虛擬性,這為政府監管政策、扶持政策帶來了一定的困擾,因為實體性和虛擬性的交叉往往在現有的稅收目錄和國民經濟統計目錄中找不到相應的規定,給政策的執行帶來了很大的不確定性,人為執法的空間加大,相應的扶持政策的針對性和有效性不足的問題也在物流業中體現得很明顯。

生產業的區位選擇問題存在一定的不確定性,專業性中介服務多集中在大都市內,在那些需要與市場和其他企業頻繁的面對面交流來交換信息的服務企業,為了保證決策的及時性和正確性,企業的相對集聚具有內在動機,尤其是物流服務,其區位布局與制造業的集聚形態是高度相關的。在空間布局上,生產業的集聚和分散也存在著復雜性。從上世紀90年代末開始,都市內部生產者服務業呈現出由核心向邊緣轉移的趨勢。生產業在空間和產業集聚上的特點,決定了生產業的業態劃分不是一種常態的方式,而帶有很大的靈活性,既是自身機制靈活的表現,卻也為產業的細分和邊界的界定帶來了問題。

二、各國發展生產業措施的政策措施

20世紀70至80年代以后,放松管制、鼓勵創新、促進競爭、注重效率成為發達國家促進生產業發展的政策主基調。發達國家廣泛開放保護性或壟斷性的服務行業及業務領域,在生產型服務業發展的起步階段,各國政府都積極出臺一系列扶持引導政策,推動生產型服務業的快速發展。

20世紀80年代初期,美國出臺了專利權保護政策,擴大專利的權利范圍,提高侵權賠償費額,從制度上保證了研發服務的權利,同時從經濟上推動了與服務業相關的研發服務的快速發展。

德國政府長期以來綜合運用財政、金融等經濟手段鼓勵生產業的發展,包括實行優惠稅率或免稅,給予出口津貼,發放出口信貸,建立國家擔保出口的貸款制度,以及對遭遇風險的出口商給予補償,多次運用匯率杠桿促進出口貿易。德國政府還通過建立外貿服務機構,提供貿易咨詢服務等方式來促進服務貿易的發展。20世紀70年代起,德國政府意識到咨詢工作的重要性,建議政府各個部門、各行業、各研究所都建立咨詢部門。此外,政府還資助建立了幾十家技術咨詢機構,,為中小企業提供免費服務。

日本政府通過“關于技術性對外交易所得利潤的特殊稅制”的規定,規定日本企業在國外承接的中介業務,以及使用外幣進行等價交易所得的收益實行優惠。稅制規定,在指定時間內進行技術對外交易時,計算收入的部分金額可按照虧損計算,這樣咨詢企業可以保留一大筆資金,并利用這筆資金用于加強研究開發的基礎設施,完善研究開發的體制,培養優秀人才,從而達到發展中介業的目的。

香港實行低稅率的自由貿易政策和投資政策,帶動了本地物流、金融、商業、咨詢等服務業的發展。香港的稅率屬全球最低之列,扣除各項稅務減免及資產貶值后,實質所繳的稅款更低。香港沒有資本利得稅,對股息及利息亦無預扣稅或社會保障扣款。此外,香港薪俸稅很低,這對于從事中介業務的人員而言是非常難得的經營環境。

法律先行是市場經濟體產業發展的基本模式。許多發達國家生產型服務業起步較早,目前已形成了較為完善的法律法規體系。在現代物流業方面,美國從上世紀70年代開始,陸續出臺《航空規制緩和條款》、《鐵路和汽車運輸的條款》等一系列法規,逐步放寬對公路、鐵路、航空、航海等運輸市場的管制,通過激烈市場競爭使運輸費率下降和服務水平的提高。

從各國的經驗來看,人才體系是生產型服務業發展的重要支撐。生產型服務業是技術密集型行業,服務人員的知識儲備、專業化水平對生產型服務業發展起決定性作用。為此,發達國家都建立了多層次的人才培訓體系和科學的人力資源開發利用體系,以保證為生產型服務業發展提供大量專業人才。

三、上海發展生產業路徑的深入分析

1、生產業業態的精準把握很關鍵。相對于整個服務業的行業業態劃分而言,生產業的業態劃分是比較模糊的,與其他傳統服務業的業態存在模糊的邊界,影響了政府對于生產業的發展和趨勢做出準確的形勢判斷,也導致了一些優惠政策層面的針對性和有效性不強。

2、市場準入的力度需要加強。在明確了生產業的行業業態之后,政府對于一些與上海優先發展的產業相關的生產業必須加大開放的力度,要在工商行政管理方面有所松動,解決一些行業業態的準入問題,同時對于一些企業的所有制問題不應過多地限制,允許比較有市場敏銳性的民營企業涉足生產業,而這也是民營企業擅長的領域。

3、提高生產業從業人員的穩定性。生產業的人員既有高層次的人員,也有從事服務外包的人員,從工作內容和專業機構等方面來看存在著不少差異,對于這些人員的具體生活訴求應當有區別地對待,避免在學歷和戶籍等方面的“學歷偏好”和“地域偏好”,了解他們在稅收政策、社會保障等方面的一些訴求,給予充分的關注。

4、利用好各項優惠政策。從中央到各個部委,對于生產業的發展都有一些促進政策,政策的執行力度和解釋程度決定了生產業的快速發展,上海應當利用浦東特區“先行先試”以及中央給予地方各類服務園區的政策,促進生產業的集聚和發展。

【參考文獻】

[1] 何駿:探索中國生產業集聚區的發展之路――中國生產業集聚區的創新系統與重點模式研究[J].當代經濟管理,2009(4).

[2] 朱勝勇:發達國家生產業發展的影響因素――基于OECD國家生產業的分析[J].城市問題,2010(5).

第8篇：商業業態規劃分析范文

同樣是投資產權式商鋪。一個安然無事、坐等收益，一個卻水深火熱、欲哭無淚，投資命運的不同，反映了投資者在選擇商鋪項目和規避風險方面能力的差異。

黃在投資商鋪之前，非常謹慎地仔細對比分析了幾個商鋪項目，最后才決定選擇一家帶租約型的商鋪。該商鋪總房款為110萬元，貸款66萬元(10年)，月供為6600元／月。44萬元的首付和6600元的月供并不影響其目前的生活水平。按照黃志的計算，假如市場平均投資收益率為10％左右，根據市場平均估價，租金為5．5元／天／平米，年租金收入(約11萬元)減去年供款(7．9萬多元)，年收益為3．1萬元，10年凈收益則為31萬元。10年后資產總額141萬元，毛利潤為97萬元，平均年收益9．7萬元。這樣的話，忽略其它因素，10年后，黃志就會擁有一套110多萬元的商鋪以及97萬元的租金收入。作為一名具有專業知識和實踐經驗的投資者，黃志總結了商鋪特別是產權式商鋪投資的風險及規避之道。

產權商鋪有風險

小產權分割型

小產權分割型的特點在于產權和經營權分離，這意味著投資者在購買商鋪、成為業主之后無需插手商鋪的經營管理或者轉租事宜，只需與發展商簽訂合同，將商鋪交由發展商統一經營管理即可，業主可根據與發展商的合同約定，坐等回報、共擔風險。

小產權分割商鋪在推出之初廣受歡迎，因為開發商一般會打出3～5年內8％～10％的年投資回報率的承諾，以投資回報率10％來計算，大約6～7年可收回投資成本。加上拆分后的單位面積小，投資門檻相對降低，對中小投資者尤其具有吸引力。例如中關村科貿中心開盤的時候，推出了7萬元買5平米商鋪，開發商承諾年返回收益率為8％，5年后回購部分商鋪。這在當時引起了相當的關注度，僅在開盤當天就吸引了上百人到場。

雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產權面積分得越散，后續經營越難以保證，投資風險在無形之中增大了。小產權分割型因為后期不斷引發的經營招商問題，越來越多地被人們所詬病。

僅在京城，商業地產的銷售方式上采用這種模式的項目就有多家，典型的包括韓SHOW、白云市場、中關村科貿中心、第一城、碧溪家居等項目，而遭遇麻煩的項目也不一而足。譬如，第五大道南面不遠處號稱全國首家“體驗式”主題賣場的“巨庫”遭遇了分割出售的負面影響，以致500多個小業主被套，雖投訴開發商也無力挽回危局，張小慧的投資失敗即為一例。

帶租約型

帶租約型實質上是售后返租的改良，開發商按照經營面積將整體商業物業進行劃分，然后先招租招商，繼而根據租金再進行出售。

“相對小產權分割商鋪，帶租約出售商鋪更顯其投資的穩定性，風險相對較小”，作為咨詢師的黃志如是說道。帶租約出售方式的商鋪對業態規劃、業態組織要求較高，由于劃分面積較大，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經營狀況，所以，從經營穩妥性考慮，帶租約出售方式優于小產權分割型。但是并非所有此類商鋪都能穩妥運作，黃志提醒投資者，為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者需要了解這些鋪位是不是已經有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶租金遞增等條款，避免因開發商設陷而蒙受損失。

規避風險有方法

黃志從專家的角度提出了3個規避產權式商鋪投資風險的辦法。

物業條件　投資帶租約出售的商鋪，必須考察它的物業條件。如果單純從經營穩妥性來考察，似乎帶租約出售方式優于小產權分割型，但并非所有此類商鋪都是如此。針對一些商鋪的經營失敗，他認為其更多是源于物業條件的匹配不足，致使很多業態無法進入。所以，對于帶租約出售的商鋪而言，由于租約先行，物業條件顯得至關重要。 尋求擔保引入第三方責任擔保不失為投資者規避風險的較好辦法。目前京城在售的這些產權式商鋪中，比如韓SHOW百貨就通過北京(中國)華海投資擔保有限公司進行合同擔保，百貨經營方支付擔保金，一旦經營出現問題無力兌現合同承諾，則由投資擔保公司進行相應的賠償；第一城則是由擁有138億元總資產的中信國安集團以全部資產承擔連帶責任擔保。有沒有擔保單位以及擔保單位的具體實力是投資者在投資產權式商鋪時需要考慮的重要內容。

第9篇：商業業態規劃分析范文

1.1價值最大化，提高商業空間品質

對建筑本身來說，環境景觀設計很大程度上提升了建筑的品質。商業綜合體因其隸屬城市核心商業組成部分，所以更能凸顯購物環境品質對其產業發展的影響。完整的景觀空間聯系著各業態空間，使得城市商業綜合體為市民創造可以承載社會型交往活動的人性場所，作為商業綜合體較為重要的公共服務功能之一，其景觀空間品質很大程度上決定了整個商業綜合體的附加價值。密集整合而又高效節約是當代城市商業綜合體的建筑空間特點之一，這與傳統商業建筑注重高效性和經濟性是完全不同的，質量上乘的販售、購物、游憩、觀演空間，使其價值得到最大的體現。必須通過科學的分析手段，從外到內逐級分析景觀空間的內在關聯，通過多學科、多方法、多實踐，綜合創構一個景觀多樣化、功能復合、環境舒適的空間，為市民及商家、業主共謀福祉，互惠互利，增值溢價，提高商業綜合體空間品質，實現其價值最大化。

1.2有機融合，提高城市空間品質

城市商業綜合體是城市中多功能、高效率、綜合型建筑的代表，于人們眼前呈現的形象是氣勢磅礴、規模宏大甚至標新立異的形體建筑。大型的城市商業綜合體的建設對該城市的城市空間或功能形態、交通體系及其城市生活品質方面有著深遠的影響。因此，城市商業綜合體環境景觀空間應融合到城市空間中，二者有機結合形成的城市形態有利于最大限度地發揮商業綜合體建筑的空間價值。優秀的商業綜合體景觀環境設計可令人賞心悅目，具有良好的視覺效果，能夠讓消費者在疲憊地購物奔走之余，享受輕松和舒適的休憩；良好的景觀環境效果可以提升商業空間品質，在服務對象心目中樹立很好的品牌形象，幫助企業提高商業品牌影響力。

1.3低碳生態，走可持續發展道路

在高呼“低碳經濟、綠色科技”的今天，只有在城市商業綜合體景觀設計中融入可持續發展的生態規劃理念，才能達到既滿足現代人對環境健康舒適的要求，又維持城市生態系統平衡。對城市來說，城市商業綜合體是城市發展的一個必然產物。城市商業綜合體建設經驗的積累，其景觀設計水平的提升，將是城市商業綜合體發展所必需的過程。

2實例探討———以莆田大唐廣場為例

2.1項目概況

項目用地位于福建省莆田市荔城大道與文獻西路的交接處，北接莆田市人民政府，南接城廂區政府，東呈荔城區政府，位于荔城新區開發區域內，周邊山體資源和水資源豐富，以鳳凰山公園為主，下磨溪、護城河為輔，景觀資源較為齊全，地理位置優越。荔城大道與文獻路作為城市的主干道帶動周邊區域的發展，基地有較大的商業價值。項目規劃場地南北向約130m，東西寬約240m，面積為36012．6m2。該城市商業綜合體包含了商業、辦公、居住、文娛、餐飲等多種復合功能，建筑造型為現代簡約風格，各種經營形式的商業業態讓綜合體景觀環境充滿空間感，擁有優質的商業氛圍和盈利能力。

2.2設計構思

根據建筑現代、大氣的設計風格，運用現代科技，結合景觀造型、鋪裝、綠化、雨水收集及太陽能等清潔資源的利用，創造景觀“鏈”來“鏈接”街道、建筑、人和自然，使用連續的景觀要素來表現獨特的景觀特征，創造值得懷念的意境。在功能布局上突出購物、商業、休閑等功能，打造注重消費者需求的多元性、空間布局的多樣性、文化展示的多樣性、設施功能多選性的新興、科技且生態的商業綜合體景觀。節奏與韻律是園林形式美的重要組成部分，創造獨具節奏感與韻律感的特色景觀空間，讓消費者無論從地面空間或百米塔樓上都能清晰可辨。充分利用場地高差把相應出入口位置梳理在層次分明的豎向空間中，景觀鋪裝肌理把車行流線與人行流線整合在一起連續延伸，猶如音樂般律動幻化，并將繁多的業態功能空間串聯為一個整體，突顯出各種業態的特點和商業空間的典雅時尚氣質。采取不同石材天然色彩與質感產生呼應，在此基礎上將景觀元素張弛有度地陳述展開。此外整合、概括、提煉莆田地域特色，并應用到商業綜合體景觀設計中，在保存地域特色元素的同時，融入新時代的設計表達，使地域符號和現代化的城市空間達到協調與融合，為莆田這座城市賦予新的鮮明個性。

2.3規劃布局

該城市商業綜合體沿莆田文獻西路和荔城大道規劃4個主題入口廣場，作為整個地塊的集散區，為城市商業區提供寶貴的休閑廣場。一條室外步行街將商業區分為4塊區域。其中，綜合商業樓共5層，其余商業樓4層。場地東側與北側的底商裙房上部規劃3棟21層酒店式公寓，另有超高層145m寫字樓布置于場地西面商業裙房之上。

2.4總體景觀設計

2.4.1功能分區

通過對場地的調查和研究，將場地劃分為商業入口廣場區、公寓景觀區、南面形象街道、西面形象街道、高尚辦公景觀區、人氣內街和屋頂花園，滿足使用者進行購物、休閑、游樂、觀賞、交流等行為功能。商業入口廣場區是商業街道的核心區域和商業綜合體的主要活動場所，構成了人行主要流通軸線。公寓區與商業街僅一條馬路之隔，在鋪裝風格上延續商業街的鋪裝設計，運用隔離綠帶和種植池，以經濟性原則處理延展面的景觀。商業綜合體主要入口位于南面形象街道，此街兼具形象展示與駐足停留的雙重功能，同時也是街頭綠地隔離帶。辦公區域主要針對特定人員使用，入口廣場與外部環境適當區隔，提供舒適、高尚、低干擾的辦公環境。商業內街是拉動人氣的主要區域，活躍的零售氛圍與親人的尺度相互協作，使室內外環境零距離轉換。

2.4.2交通組織

設計充分考慮了人車分流的合理性，從時間和空間分流上組織交通，降低各流線間的干擾，保證其安全性和功能性。步行流線的組織著重于人行通道和主要活動區域道路交通分析，從入口到出口的車行和人行交通流線，包含入口（車行、人行、車庫）、道路分級（市政道路、區內車行道、主要人行道等），強調步行路線的合理性和趣味性，在形成完整連續的步行系統的同時，通過高差關系增加步行體驗。將復雜的流線連接到一個特定的節點空間，從而在呈現多層次、立體化景觀空間格局的同時又不失條理，反映景觀節點與節點之間形成的面形態關系以及不同組合所呈現出來的空間美。主要商業人行入口廣場沿文獻西路和荔城大道3個街角布置，提供簡潔、合理和高效的交通流線且保證了人流的快速集散；地塊規劃區內有3個地下車庫出入口，以保證客貨流暢通無阻，適應商業區的客貨停車需求；商業街南側的廣場尺度放大，可有效緩解文獻西路帶來的巨大交通壓力，并滿足自身分布式商業綜合體使用人群的需求。將停車場與相應的交通空間按照技術規范盡量做到集約緊湊，節省出更多的空間給更有商業價值的南北側街道。商業和餐飲消費群體、辦公室工作人員、居民3組使用者入口空間有效區分，避免流線干擾。

2.4.3景點設計

1）商業入口廣場設計

共有4個主要人行入口廣場。西南入口以旱噴雕塑及生態樹陣為主題。西北入口以不規則幾何體造型小品為中心，周圍環繞弧形磚雕藝術景觀墻，形成了廣場進入商場的主要景觀。東南入口以特色旱噴廣場為主，預留足夠的活動空間。東北入口以大樹景觀為特色。鋪裝形式引導行為方向，加強場地聯系。移動的樹池，增添綠色，強化景觀特色。室外茶座及租擺花卉，增添商業氛圍。重要節點處布置特色雕塑，強調主題性和標志性。布置臨時可移動的電商創意小品或展示櫥窗，宣傳商業賣點。適當處擺放導示牌，加強引導性。并設置室外廣告燈箱及路旗，增加地面鋪裝細節及材質對比。輔以旱噴、水景小品，小型局部綠地，樹陣綠化，形成開闊的活動空間。設計強調空間的流動性及導向性，應用街道豐富的曲線景觀層次，重塑直線型街道空間，同時強化中心廣場的凝聚力，將街道空間聯系在一起，增強商業空間整體感。在入口廣場的景觀設計中應用石雕、磚雕及藤編等莆田當地特色形式小品，景觀細節上體現了地域特色在景觀設計中存在的價值，滿足了審美需求。

2）南面形象街道設計

東西入口共同構成了商業街的人行主要流通軸線。設計中希望預留足夠的停留場所，將商業氛圍和城市休閑購物體驗有效結合起來，真正形成現代多樣的新型購物環境。人行道和商業廣場運用綠色植物進行區隔，同時減少主干道車輛噪音對商業的干擾，體現綠色商業的設計意圖。場地從西至東高差6m，在高差處理手法上并沒有采用常規的設計方式，而是呼應建筑形態，層層遞進、起伏錯落，強化韻律感和現代感。

3）西面形象街道設計

與辦公綠地統一設計，通過樹陣將外部環境和內部環境適當區隔，避免干擾，按照設計規范滿足辦公區18個戶外停車位的需求。可停留的綠地型入口區別于其他幾個入口。

4）辦公區設計

辦公區景觀相對商業區景觀而言，由于使用人群的變化，景觀設計上更為特殊。在寫字樓入口設置泊車處和LOGO形象水景。適當區分出戶外休閑區域，供白領交流休息。鋪裝設計統一化，材料的運用和灌木的搭配簡潔明了，提升了辦公空間的環境品質。

5）人氣內街設計

內街及地下商業廣場的主要入口，是商業綜合體景觀中很重要的組成部分，它既擔負著整個綜合體的通行、標識、指引等功能，同時又要滿足人們的情感和審美需求，良好的設計效果能夠達到讓行人印象深刻甚至過目不忘。商業內街的寬度大約為12m，設計中將其作為半室內空間打造，分為上下2層，上層有廊橋連通。主體發光天幕白天收集太陽能，用于夜間街道形成絢爛的燈光效果，聚集人氣。商業內街的入口希望為消費者提供提示服務，通過藝術感十足的公共景觀雕塑，烘托商業氣氛，同時也更易為人們所記憶。

6）屋頂花園設計

順應建筑輪廓線形態，曲折、優雅、靈動的貫穿整個場地。最大化地利用雨水收集和節水功能，將屋頂花園作為緩沖和休息區，在建筑形態和園林景觀特性之間創建一條強有力的紐帶。

2.4.4植物設計

綠地系統主要由2部分組成：沿街綠化帶和內街綠化軸。結合廣場大氣寬敞的特點，植物設計突顯現代、簡潔、干凈的藝術特色，場地中的喬灌木以能夠體現序列感的列植形式為主。主要的商業區沿街綠化以體現四季變化的花草為主，集沿街綠籬綠帶為一體，使建筑從道路兩側的城市道路中解放出來，提高步行環境質量；內街綠化結合特色樹池座椅營造良好的體驗式購物景觀環境。屋頂雨水花園種植若干保護性的灌叢、籬笆，選用根系發達、耐修剪、容易移植、耐粗放管理、耐旱、生長緩慢、抗風、耐高溫的樹種。

3結語