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第1篇：城中村建設方案范文

關鍵字建筑工程隊伍建設主要問題解決方案

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國經濟的快速發展，特別是進入21世紀以后，建筑行業發生了巨大的變化，經濟的發展為建筑企業的發展帶來了巨大的機遇，也給建筑工程隊伍的建設帶來了許多難題，建筑工程的隊伍建設直接決定了建筑企業的發展，良好的建筑隊伍建設是企業快速發展的保障。

加強建筑工程隊伍建設的必要性

現代建筑企業管理制度要求企業加強隊伍人才建設，隨著建筑行業的改革和市場經濟的發展，企業越來越需要專業的建筑工程隊伍，以便于進一步的增強企業的核心競爭力。

企業的轉型發展要求建筑工程加強隊伍建設，隨著我國城市化進程的不斷加快以及建筑工程的改革持續推進，建筑工程必須加強自身的結構調整，努力創建高素質的建筑工程隊伍，實現企業向新方向不斷轉型。

要想提高企業的核心競爭力，就必須加強建筑工程隊伍的建設，隨著建筑市場競爭的日漸激烈，企業要想在激烈的競爭中占據優勢就必須掌握先進的技術，要想擁有發先進的建筑技術，就必須加強企業的整體素質建設。

二、建筑工程隊伍建設過程中存在的主要問題

建筑工程隊伍的高層次和技術型人員依然存在不足

隨著建筑工程的快速發展，建筑企業對高層次的技術人才需求越來越大，受到許多因素的制約，建筑工程隊伍難以引進大量的技術型人才，特別是部分企業的人才保障機制不完善，企業引進的人才難以參加建筑工程的社會實踐活動，技術人員很難進一步的提升自我能力，造成大量的建筑型人才流失。

部分施工單位難以吸引高層次的建筑技術人才

通過調查發現，部分企業由于經營狀況不佳，導致許多的高學歷高素質匱乏嚴重，當前，許多的大學畢業生在找工作時往往首先考慮工作的薪酬，未來發展情況等，在這種情況下，經營情況一般的企業很難受到畢業生的親睞，有些企業即使招聘了部分建筑技術人員，但是由于能夠提供的建筑實踐較少，畢業生因為企業給自己的發展的機會有限，往往工作一段時間以后選擇跳槽。由于建筑行業國際化發展進程越來越快，部分建筑企業自身資源有限，在激烈的人才市場中很難取得優勢，對于技術型人才只能望塵莫及。

企業綜合管理隊伍的整體素質不高

相當一部分建筑企業的管理者對于企業戰略性目標不明確，不具備現代企業運行的專業知識，難以適應經濟發展要求的超高管理能力、扎實的理論功底、開闊的國際視野、豐富的實踐經驗。部分建筑企業只注重對人才的招聘，輕視對招聘人才的后期培養和管理，導致企業在發展的過程中缺乏充足的后背力量，嚴重的影響企業的長遠發展。

4.部分建筑工程隊伍建設體質嚴重落后

不完善的建筑工程隊伍體質嚴重的制約了企業向前的快速發展，企業對部分體質的完善和改革存在嚴重的滯后性，建筑隊伍的體質難以提高員工的積極性，起不到激勵的作用，阻礙了建筑企業的發展。

5.建筑工程企業對隊伍建設沒有足夠的重視

部分建筑施工企業不注重隊伍員工的思想政治工作，沒有定期開展隊伍思想教育活動，員工思想的松懈直接影響了施工的質量進而影響企業的發展，建筑質量的優劣是建立在施工隊伍的態度之上的，建筑施工隊伍深入的認識到自身工作的重要性是建筑物能夠良好發展的基礎和保障。

6.建筑技術人員缺失嚴重

傳統觀念認為只有高校畢業的專業型技術人員才叫人才，事實上，設計再優秀的作品也需要經過高素質的技術員工進行打磨以后才能變得完美，隨著建筑行業的快速發展，建筑企業大量需求職業技術型人才，對于這類人才的需求量甚至超過了專業型人才，但是我國目前建筑工程隊伍中有一半以上屬于民工，大多數的建筑工人由于沒有經過專業的培訓，所以很難承擔大型建筑物的工程建造。

三、對建筑工程隊伍建設的幾點建議

全面的分析我國建筑工程行業現狀后發現，許多建筑工程企業都存在專業結構失衡，人才結構不合理的現象，企業的層次結構跨度較大，激烈的市場競爭更加暴露了建筑工程人才缺失的劣勢，因此，建筑企業必須加強隊伍的全面建設，主要從以下六個方面入手。

建筑企業的管理人員和企業的所有者需要加強自身全面素質

建筑企業管理人員和決策者是企業發展的“領頭羊”和“風向標”，企業的發展是建立在優秀的領導前提下。因此，企業的管理人員要加強對于建筑工程的學習，明確自我職責，準確定位自己在企業發展中的重要性，全面提高自身的整體素質，以世界頂級的企業家為目標，不斷地激勵自己，充分的發揮領導才能，最終建立一群優秀的企業家隊伍，為企業的發展制定正確的方向。

建立知識性多樣型的專業工程隊伍

要想建筑企業更好的發展，建筑隊伍就必須有技術型人才支持，企業需要有一批專業化和善于經營的人才，企業除了招聘高技術型人才以外還需要在企業內部進行挖掘培養，企業要想在激烈的競爭中保持優勢，就必須加強內部后備力量培養，加強對企業技術人員的科研創新和研發能力，建立知識多樣性和專業型隊伍。各個建筑企業也可以加強技術人才的交流，不同企業可以定期輸送不同的人才進行參觀學習。

建立善于管理，實戰能力突出的建筑工程隊伍

目前建筑工程企業最缺的就是預決算人員和優秀建造師，因此企業要加大對這類人員的培訓力度，增加對這兩方面人才的培養比重，配備相應的績效考核體系和數據庫，對培訓人員進行動態的管理，選拔成績顯著、工作能力突出的人員進行重用，最終建立起實戰能力突出的建筑工程隊伍。

4.建立技術精湛、訓練有素的技術操作型人才隊伍

對技術型操作人才嚴格按照“先培訓，后上崗”的原則，既要培養建筑操作人員的新技能、新工藝，也要加強對員工的職業道德素養培訓，制定相應的培訓計劃，精細化培訓內容，確保培訓質量。企業要營造和諧積極的文化氛圍，讓員工可以深切的體會帶企業帶來的歸屬感，提高隊伍的整體工作積極性，促進企業的發展。

5.加強對建筑工程隊伍的思想培訓工作，對員工的專業素質不斷提高

不斷地提高建筑員工的學習意識，企業的所有技術員工都要樹立終身學習的觀念，建筑行業技術更新較為頻繁，企業的技術員工只有不斷地學習，才能了解并掌握先進的建筑知識和技巧，企業才能避免在激烈的競爭中被淘汰的尷尬局面。

6.建筑企業要加強對人才選拔機制的創新，加強隊伍的競爭力

傳統的建筑人才招聘已經不能完全適應新時代企業的要求，建筑企業要對人才選拔機制不斷進行創新，例如，在對人才進行招聘時，除了要留意畢業生的在校情況以外，還要觀察應招人員是否在專業上取得過榮譽，對所有人員進行專業知識的考核，對通過考核的人進一步的在實踐中進行選拔，確保最終留下的都是優秀的建筑技術人才，嚴格按照相關流程和規定，杜絕“鉆空子、走后門”等情況發生，確保建筑工程隊伍的專業性。

建筑工程隊伍建設是一項長期復雜的工作，建筑企業要充分認識到建筑工程隊伍建設的必要性和重要性，對于工程人才隊伍建設存在的問題要及時的發現，采取必要的措施，確保建筑工程隊伍整體素質的提高。

參考文獻

[1]朱明星.建筑工程安全管理中存在的問題及解決方法[J]，城市建設理論研究，2012，（29）.

[2]魏軍.建筑電氣施工過程中存在的質量通病及解決方案[J]，城市建設理論研究，2012，（10）.

第2篇：城中村建設方案范文

關鍵詞：高層剪力墻；結構設計；問題

近年來，高層建筑的建設量不斷的增加，剪力墻結構在高層建筑中也得到廣泛的應用，剪力墻結構設計的安全性、合理性得到人們的重視。理論與實踐之間存在的差異性在剪力墻結構設計中也同樣存在。施工中對構造的不同處理，會對剪力墻的墻截面與配筋產生巨大的差別，導致設計與施工之間形成較大的沖突。

1 高層剪力墻的布置問題

1.1 高層建筑剪力墻的布置原則

在高層建筑的結構設計中，建筑空間工作性能的好壞是一個重要指標。剪力墻的布設好壞對建筑空間工作性能具有重要影響。剪力墻布設忌單向布置，要求進行雙向布置，并且要求兩個方向抵抗水平載荷引起側移量的能力要相接近。雙向布置剪力墻的同時應使用輕質材料來減輕結構的自重，有利于拓展建筑的空間結構。另外，剪力墻在豎直方向如果不連續，會造成結構在豎直方向剛度的突變，影響建筑的穩定性。因此，剪力墻在布置的時候，為確保剪力墻的抗側移能力隨建筑高度的增加而減少，要根據標高對剪力墻墻體的厚度進行調節。由于高層建筑需要具備相應的抗風、抗震能力，因此，建筑的結構要具有一定的延性，避免結構的脆性斷裂，所有，剪力墻的設計應該盡可能的采用延性彎曲型設計。

1.2 剪力墻加強部位高度

在建筑的抗震設計中，對于塑性鉸的部位必須采取相應的措施進行強化。為了使塑性鉸區別于收縮、溫度等加強措施，不應該對剪力墻頂層進行加強。塑性鉸的出現對剪力墻的延性具有嚴重的影響，為保證剪力墻結構的延性，剪力墻底部出現的塑性鉸應該有規律可循，同時為了保障建筑的安全，塑性鉸的加強范圍可以適當的擴大。為使剪力墻滿足抗震的要求，要通過比較1/18的墻肢總高度與底部兩者之間的大小，取較大值來確定剪力墻結構底部加強區的高度。如果剪力墻的高度超過150m，為防止加強區的高度過大，宜根據1/10的墻肢高度來設計加強部位高度。

2 選擇剪力墻的墻體配筋率問題

墻體的鋼筋分布分為豎向和水平兩個方向。國家對墻體兩個方向的最小配筋率進行了規定，如下表1。

在剪力墻墻體中設置水平鋼筋是為了抵抗溫度引起的內應力，防止砼出現裂痕，防止墻體出現斜裂縫時產生脆性剪切破壞。在進行建筑結構設計的時候，在使用框剪結構或者建筑物較長較高的時候，配筋率應該進行適當的增加，尤其是在剛度變化、溫度變化比較敏感的部位以及連梁部位都應該適當的增加配筋率，以保證高層剪力墻結構的穩定性。設置豎向鋼筋的目的是為了加強墻體的抗彎能力。豎向分布鋼筋的最小配筋率應該包含邊緣構件中的鋼筋，鋼筋之間的間距應該控制在300mm以下，同時應該防止豎直鋼筋過多，要讓橫向配筋大于豎向配筋，保證墻體抗彎能力小于抗剪能力，有利于提高建筑的抗震能力。

3 確定剪力墻厚度的問題

在震害或者風力的作用下，墻體會遭受偏心載荷的作用，為了防止墻體外平面因為剛度的不足，導致剪力墻結構失穩，根據抗震規范可以知道，8級震區的剪力墻結構的抗震等級至少應該為二級。根據現行的高層建筑剪力墻厚度取值相關規定可知，底部加強部位具有抗一、二級地震時的剪力墻墻厚不應小于200mm，并且墻底加強部位的厚度要大于樓層高度的1/16。然而，這些規定對于八級震區的多層和底高層剪力墻結構的合理性不足。例如，對于5～15成的剪力墻結構，墻肢軸壓比通常都小于0.2，但是建筑底部要求層高為3.9米，那么前后就需要240mm。一旦業主要求室內視野要廣闊的話，那么當層高3>5～4.2m時，剪力墻墻厚就需要達到320～350mm，相當不合理。因此，在這類較為特殊低多層建筑的剪力墻結構設計時要學會變通，不能死摳規范。應該采用概念設計進行相關的分析，合理控制墻肢軸壓比，適當的增加配筋，再進行墻體強度、截面條件以及穩定性驗算，可以減少墻厚。

4 超長剪力墻結構中伸縮縫問題

目前，大部分高層建筑混凝土剪力墻結構之中的伸縮縫已超過了相關規范的設定值，在超長結構下設計人員設計的伸縮縫間距也變得越來越大。當遇到超長結構的時候，要設置溫度伸縮縫，并且盡量遵循相關規定中限定的數值進行設計。高層建筑使用的混凝土的收縮量從300με增長到400με，混凝土收縮量不斷增加，而且高層建筑在泵送混凝土的過程中，難以避免的增加了水泥的用量，進一步的增加了剪力墻結構的收縮量，收縮量的增加使得超長剪力墻結構出現裂痕的幾率激增。另外高層建筑的剪力墻結構龐大，造成裂痕和結構變形的因素本身就有很多，當遇到超長剪力墻結構時，當溫度變化較大時，剪力墻墻體就會引起較大收縮或者膨脹，引起剪力墻結構發生變形，甚至會使墻體出現裂痕，而設置溫度伸縮縫能夠起到降低墻體開裂和大面積變形的效果。因此，設計者當遇到超長剪力墻結構的時候，要合理地設置溫度伸縮縫，保證剪力墻結構的穩定性。

5 結語

總之，目前高層建筑已成為建筑的主流，剪力墻結構設計對提升高層建筑的穩定性、抗震性具有重要意義。進行高層剪力墻結構設計的時候要合理地布置剪力墻的位置，強化剪力墻的薄弱環節，選擇合適的配筋率。遇到超長結構時要合理地設置溫度伸縮縫。

參考文獻

[1] 辛海虹.結構設計優化技術與其在房屋結構設計中的應用[J].價值工程，2011，7（27）.

[2] 汪建設.剪力墻結構在建筑結構設計中的應用探究[J].門窗，2013， 4（09）.

第3篇：城中村建設方案范文

【關鍵詞】城中村 微小設備 光纖分布系統

[Abstract] To resolve the conflicts between the urgent demand of the indoor depth coverage and the lack of speed of its construction， problems and challenges of TD-LTE network depth coverage and construction in urban village were analyzed， new solutions were studied， and the segmentation application scenarios and typical cases of engineering application were discussed. Study showed that urban village TD-LTE network coverage had to meet user business need， and to take various actual problems into consideration， to make unified plans， and to adopt various innovative technology， products and overall resolutions.

[Key words]urban village micro device optical fiber distribution system

1 引言

隨著城市建設的快速發展，城中村已成為一個普遍現象，其網絡建設成為當前TD-LTE網絡深度覆蓋工作中的重要組成部分。然而，城中村物業敏感度高、選址困難、覆蓋場景復雜等，制約著其網絡的建設與發展。由于制式和頻段方面的差異，TD-LTE無線網絡與2G/3G網絡相比，頻段較高，呈現了“大帶寬、小覆蓋”的特點，容易造成深度覆蓋不足。室分深度覆蓋的迫切需求同室分建設難以加快之間的矛盾日趨顯現。

2 城中村場景深度覆蓋面臨的挑戰

城中村、低矮高密度小區中樓間距小；部分城中村的數據業務需求大，對容量要求高；傳統的建設宏站方式難以實現城中村的深度覆蓋；基于城中村場景的網絡深度覆蓋面臨諸多挑戰。

站址選擇困難：城中村居民的輻射環保意識強，傳統的宏站新增站點難以在城中村落地；無線環境復雜：城中村無統一規劃，建設無序；電磁波損耗大，很難實現深度覆蓋；傳輸資源獲取困難：城中村公共區域少，能用于鋪設光纜等傳輸資源的區域少。

城中村的這些特點，其TD-LTE網絡深度覆蓋需要基于更加豐富的設備類型，采用靈活多變的分場景多形態設備整體解決方案。

3 城中村場景新技術深度覆蓋解決方案

為解決城中村場景網絡深度覆蓋建設中面臨的問題和挑戰，可采用現已涌現出的多種新技術、新產品及其整體解決方案，包括微小基站覆蓋技術、基于射頻的光纖分布系統、基于基帶的光纖分布系統等。

3.1 微小基站覆蓋技術

微小設備集成度高、體積小、重量輕；配套建設需求少、安裝工程量小；隱蔽性強，可實現快速建站。通過宏、微結合可有效解決宏站建設普遍存在的選址難、施工難、建站周期長等問題，達到快速建網的目的。

常用的微小設備有：1）一體化微站：BBU、RRU、天線集成；2）微RRU：RRU和天線集成；3）中繼站Relay：無線回傳。

根據城中村的樓宇特點及覆蓋區域特點，微小站應用可采用不同的建設方案：1）城中村的路燈桿、水泥桿、監控桿、電線桿等市政資源可充分利用，有效解決微站的選址問題，用于對城中村建筑物及道路的深度覆蓋；2）安裝在樓頂，用于對城中村建筑的深度覆蓋；3）安裝在樓體中間層，用于對建筑物高層、中層、低層的室內深度覆蓋；4）對于有線傳輸無法達到的場景，可采用Relay進行補盲、覆蓋延伸，實現快速部署。

3.2 基于射頻的光纖分布系統

基于射頻的光纖分布系統MDAS采用三級架構，由射頻接入單元MAU、擴展單元MEU和遠端單元MRU組成；傳輸介質以光纖、五類線為主。射頻接入單元與擴展單元之間采用光纖連接，擴展單元與遠端單元之間采用光纖或網線連接。其系統框圖如圖1所示。

基于射頻的光纖分布系統隱蔽性強，方便物業協調；更易實現深入覆蓋場景區域，達到深度覆蓋目的；方案設計簡單，端到端設計無需鏈路預算；微功率輸出，基本不使用無源器件，互調干擾小；支持遠程集中供電，便于靈活構建較大規模的分布系統；端到端全系統監控；擴容、優化簡單，適合網絡分步建設。

該系統方案最大的特點在于系統可通過配置、耦合2G、3G和TD-LTE多種制式，實現多網協同；其缺點是不具備容量功能，易引起上行底噪抬升。

3.3 基于基帶的光線分布系統

基于基帶的光線分布系統技術，采用光纖/網線部署，無需饋線、天線，簡化施工，隱蔽性高，利于快速部署。系統各設備之間傳送的均為基帶信號，最后通過pRRU發射射頻信號進行覆蓋。其系統框圖如圖2所示。

該系統方案隱蔽性強，方便物業協調；方案設計簡單，端到端設計無需鏈路預算；支持遠程集中供電，便于靈活構建較大規模的分布系統；基本不使用無源器件、互調干擾小；端到端全系統監控；支持LTE MIMO，單路線纜即可實現LTE MIMO性能，天線口功率自適應平衡，有效保障覆蓋和容量，也支持外接MIMO天線。

該系統方案不僅具備信號深度覆蓋優勢，而且具有容量優勢，特別適于大型及超大場景，可做為大型城中村的網絡容量及深度覆蓋整體解決方案。

3.4 技術方案特性對比及應用場景

從不同維度對各深度覆蓋技術方案進行性能特點分析，建議應用場景如表1所示：

4 典型應用案例

4.1 微小基站應用案例

東莞白濠向東村為典型的城中村，周邊高樓林立，人員密集，對4G網絡覆蓋及用戶感知的要求很高；城中村周邊已建有多個宏站，主要有東莞白濠路口D-HLH站點，距離東莞白濠向東村為421.15 m；東莞白濠天橋D-HLH站點，距離東莞白濠向東村為483.93 m。受城中村密集建筑影響，宏站信號遮擋嚴重，城中村內部道路及建筑物覆蓋較差。

經運營商網優路測分析，發現白濠中心街附近路段TD-LTE信號存在200～300 m范圍的弱覆蓋現象；對周邊可用建站資源勘察，白濠中心街有路燈桿，高8 m，特別適于采用微小基站進行精細化補點的方案。經評估確定，采用基于華為微RRU建站方案，BBU型號為DBBP530，RRU型號為AAU3240，天線方案采用AAU3240一體化設備天線，抱箍安裝在路燈桿上，小區覆蓋方向為30°/150°；傳輸采用光纖拉遠方式建設；電力方案采用就近取路燈燈桿220 V交流電。

設備開通后，通過對原弱覆蓋區域進行RSRP值測試，該區域弱覆蓋現象得到明顯改善，覆蓋指標滿足移動相關規范要求。

4.2 基于射頻的光纖分布系統應用案例

潮州市潮安區安埠鎮霞露村屬城中村，村中基本為3～4層房屋建筑，建筑密集，共有16條小巷子組成，巷子縱深較大，覆蓋面積達到108 000 m2，周邊有龍溪中學教學樓6樓宏基站，基站距離霞露村170 m左右，受建筑阻擋，周邊基站信號很難覆蓋到城中村內部，基本為弱區和盲區。考慮到周邊已有GSM及TD-LTE宏站，該城中村對容量需求不大，同時充分考慮多業務發展及多網協同發展需求。經評估確定，采用基于多制式的射頻光纖分布系統對霞露村的16條巷子的1F～4F進行深度覆蓋。

現場MDAS部署2套MAU、21套MEU、99套室外型MRU，2G信源利舊機房現有宏站信源；TD-LTE信源新增1套BBU、2套RRU。新增BBU安裝在機房原有LTE機柜內，利舊原機柜內DCDU；RRU、MAU掛墻安裝在機房；MEU、MRU采用城中村建筑物掛墻安裝；MRU采用一體化設備，天線集成在MRU內部，通過POE遠程供電，輸出功率為23 dBm。施工現場采用網線走線，不使用饋線、無源器件及天線，無需物業協調，系統在現場得以快速部署。系統開通后，測試現場TD-LTE信號RSRP、SINR均滿足指標要求，效果良好。

基于基帶的光纖分布系統，相比基于射頻的光纖分布系統增加了容量功能，更適用于有大容量需求的城中村場景，其應用案例不贅述。

5 結束語

TD-LTE網絡特點要求以宏覆蓋、線覆蓋、點覆蓋構建整體立體網絡。通過本文分析可知，城中村場景做為典型覆蓋場景，需根據不同城中村場景特點，結合用戶業務需求，考慮物業協調困難、建設困難、無線環境復雜等實際問題，做好城中村網絡系統覆蓋的統一規劃，采用微小設備、光纖分布系統等新技術、新產品及其整體解決方案進行網絡深度覆蓋，實現無線設備及資源的精準投放，減少網絡干擾和降低網絡建設成本。

參考文獻：

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[8] 劉遠高，張磊，蔣曉虞. 微基站在4G網絡中的應用[J]. 電信快報， 2014（8）： 14-16.

第4篇：城中村建設方案范文

一、總體目標

新城規劃設計范圍的“城中村”（范圍涉及滄聯、南崗、沙步、夏園、南灣、廟頭、雙沙、文沖等8個項目）按區城改辦《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》要求，完成基礎數據及經濟平衡測算等工作，為濱江新城城市設計及控規編制提供基礎數據。

二、方法步驟

（一）宣傳發動階段（10月17日-10月31日）。

1.召開動員大會（10月17日）；

2.各改造主體制定專項工作方案、倒排時間表，落實分管領導和具體經辦人，工作方案及聯系人名單于10月24日前報區城改辦（10月17日-10月24日）；

3.各經聯社對是否啟動城中村改造及改造模式進行表決，并明確啟動時序，于10月28日前函報區城改辦相關情況（10月17日-10月28日）；

4.落實經費（各經聯社落實包括現狀建筑測量、現狀地形、勘測定界、方案編制等經費；區財政局保障相關專項工作經費；10月17日-10月31日）。

（二）前期準備階段（11月1日-11月30日）。

1.啟動改造的城中村項目。

（1）確定測量和編制單位（11月1日-11月6日）；

（2）確定改造范圍（11月7日-11月18日）；

（3）開展現狀摸查（全面掌握每宗用地的土地、房屋、人口、文物、歷史文化街區、有保留價值的建筑、古樹名木等現狀，留用地指標落實情況，明確需要完善手續的各類歷史用地情況，分類列表造冊、落圖標注。掌握用地的城市規劃、土地利用總體規劃及產業規劃等資料；11月7日-11月30日）。

2.暫不啟動城中村改造的經聯社完成改造范圍確定、提供改造范圍內的人口情況和二調數據收集等工作（11月1日-11月21日）。

（三）數據審核及經濟平衡測算階段（12月1日-12月31）。

1.數據審核。

區各職能部門按職責分工對基礎數據進行審查及出具相關證明材料（12月1日-12月9日）；

2.經濟平衡測算工作（12月1日-12月31日）。

（1）對于暫不啟動改造的城中村，國土部門協助提供二調數據交區城改辦，區城改辦匯總后統一提供給濱江新城編制單位，在編制濱江新城控規時進行初步的經濟平衡測算，城改、規劃等相關職能部門對測算進行指導和協助；

（2）對于有意向啟動但尚未有改造方案的城中村，經聯社會同編制單位對改造地塊進行初步的經濟平衡測算，城改、規劃等相關職能部門對測算進行指導和協助；

（3）對于已啟動并編制改造方案的城中村，上報改造方案，區城改辦初審后，將經濟平衡測算成果統一轉交黃埔規劃分局提供給規劃編制單位，作為調整用地性質、容積率等指標的重要參考；

（4）對于已明確改造模式為綜合整治的城中村，黃埔規劃分局指導規劃編制單位原則上不大幅提高規劃容積率。

三、職責分工

（一）區委辦區政府辦：負責濱江新城涉及“城中村”改造重大事項的綜合協調和督辦落實。

（二）區監察局：負責監督檢查各有關單位“城中村”改造工作，查處工作中的違法違紀行為。

（三）區國土房管分局：負責做好擬改造濱江新城“城中村”的以下工作：

1.協助區城改辦核定改造范圍；

2.現狀數據方面：

（1）對于啟動改造并開展現狀測量的城中村，按照《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》，對已辦理產權登記的現狀建筑，區國土房管分局根據區城改辦的來函直接予以確認；沒有產權登記或證載面積與現狀面積不相符的，社區將現狀測量成果分類造冊，并對現狀建筑情況和建造年份提出意見，經街道審核后報區城改辦，由城改辦發函至黃埔規劃分局審查并出具審查意見；區城改辦根據黃埔規劃分局的審查意見，發函至區國土房管分局，區國土房管分局給予確認；

（2）對于暫不啟動改造的城中村，協助提供該改造范圍內現狀建筑的二調測量數據；

3.受理各項目申請的改造范圍內勘測定界工作，按時完成，并對用地權屬情況進行審核；

4.核定留用地指標落實情況；

5.提供最新的土地利用總體規劃；

6.提供2006年及二調的土地利用現狀圖。

（四）區公安分局：協調提供擬改造范圍內常住人口、戶籍的現狀情況。

（五）區財政局：1.保障本項工作區財政所需各相關專項工作經費；2.負責相關財政資金劃撥和使用監督工作。

（六）區城管局：負責做好濱江新城“城中村”改造“兩違”和搶建行為的監管及服務工作。

（七）區城改辦：負責濱江新城“城中村”改造的指導、協調、督辦、服務工作。具體工作如下：

1.核準改造范圍；

2.核查擬改造村標圖建庫情況；

3.審核各“城中村”改造方案；

4.指導和協助濱江新城編制單位的經濟測算。

（八）黃埔規劃分局：負責協助做好改造濱江新城“城中村”的以下工作：

1.協助區城改辦核定改造范圍；

2.按照《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》，配合區國土房管分局對啟動改造的城中村改造范圍內現狀建設量進行確認；

3.積極協助推進濱江新城規劃范圍內城中村改造規劃的相關工作，做好規劃服務與指導，及時將國土部門提供的二調數據及經政府、城改辦等部門審核確認的改造方案提供給規劃編制單位，爭取在濱江新城規劃中為城中村改造預留適當的空間。

（九）區教育局、區文廣新局、區體育局、區衛生局、區民政局、區水務局、區經貿局、區環保局：根據各自職責權限負責濱江新城“城中村”改造中涉及教育、文化、體育、衛生和社區管理服務等公共配套設施設置，以及河涌、交通、環境保護等專業管理事項的規劃、管理和服務工作。

（十）相關街道：履行屬地管理職責，按照《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》，對改造范圍內現狀建設量、人口戶籍和改造方案進行審核，協助、督促轄區內濱江新城“城中村”改造項目按計劃推進。

（十一）相關“城中村”改造主體：負責完成改造范圍內的

現狀測量及統計、勘測定界、選定編制單位、協助編制單位編制改造方案、完成經濟平衡測算等涉及改造方案上報的各相關工作。

四、工作要求

（一）任務重大、時間緊迫，各有關單位思想上要高度重視；各相關單位要立即行動，解決工作經費，組織力量，共同推進。

（二）區相關職能部門按照各自的職能分工，前瞻性地為“城中村”改造項目主體做好統籌、協調、服務等工作。

第5篇：城中村建設方案范文

*前大家的工作都很繁忙，之所以還要開這個會，是因為城中村改造工作意義重大，工作難度大，市委、市政府對這項工作要求高。通過這次經驗交流會，主要是貫徹落實市委五屆九次全體（擴大）會議精神，對*年城中村改造工作進行回顧總結，對09年的工作進行安排部署，進一步統一思想，提高認識，明確目標任務，加大工作力度，加快推進城中村改造工作。剛才，縣（市、區）的分管同志分別匯報了城中村改造工作完成情況，介紹了經驗和做法，講得都很好。市規劃、國土、財政、建委、人防等7個相關部門針對縣（市、區）反映的具體問題和困難，現場進行解答，不僅說清了政策規定，而且提出了具體的指導性意見，希望縣（市、區）和部門經常面對面溝通聯系共同推動工作開展。下面，我結合*年試點工作開展情況和09年的工作任務，講三點意見：

一、肯定成績，正視問題

*年初，省委、省政府提出用三年的時間完成“城中村”改造任務，加快全省城鎮化進程。按照省委、省政府的工作部署，我市成立了“城中村”改造協調小組，下發了指導性文件，制定了“城中村”改造三年計劃；各縣（市、區）也都建立健全了組織機構，研究制定相關政策。從*年2月份全市“城中村”改造全面啟動以來，各級政府以解放思想為契機、心往一處想、勁往一處使、破解難題、搞好服務、提高效率，經過近一年的努力，我市的城中村改造工作取得了實質性進展。禹州市啟動了4個城中村改造，累計投資2960萬元；長葛市啟動了坡楊村改造，已完成投資2000萬元；許昌縣啟動了武店、鄧莊2個城中村改造，完成投資4100萬元；鄢陵縣完成了8個城中村的控制性詳細規劃審批，啟動了5個城中村改造，完成拆遷面積5萬m2，開工建設3萬m2，累計投資1.2億元；襄城縣啟動了3個城中村改造，完成拆遷面積6.02萬m2，完成投資4259萬元；魏都區啟動了俎莊、洞上2個城中村改造，俎莊安置房已開工建設，洞上已與投資商簽訂了合作協議；經濟開發區啟動了屯北城中村改造，已與外商簽訂了開發協議，正在編制修建性詳細規劃；東城區完成了9個城中村改造的控制性詳細規劃審批，啟動了三里橋、大坑李、十里廟、唐崗、半截河、趙灣6個城中村改造，已完成拆遷面積58.6萬m2，完成投資5.38億元。截止目前，全市共完成城中村改造房屋拆遷面積70多萬m2，開工建設面積52.9萬m2，累計完成投資8.2億元。對許昌而言，大規模地對城中村進行改造是一項新的工作，可以說沒有成功的經驗可遵循，外地的一些做法也僅僅是一種借鑒，大家在這種情況下，勇于創新，大膽實踐，探索了不少好的做法和經驗。概括起來，主要有以下五個方面的特點：

一是堅持規劃引領。各縣（市、區）嚴格按照《許昌市區城中村改造工作的意見》要求，堅持規劃先行、城鄉一體、充分對接、選好切點，努力從“四個有利于”（即有利于城市總體規劃實施、有利于提升城市整體功能、有利于堅持集約、節約利用土地、有利于改善市區居住環境）出發進行規劃。如長葛市樹立“大統籌、大集中、大規劃”的理念，對推進區內19個行政村統籌規劃，將19個行政村合并建設成10個集中居住區,居民可達2萬人。通過統籌規劃，既節約了土地資源和基礎設施建設投入，擴大了社區規模和人口,改善了農民生活環境，同時也更好地實現了推進區與城市總體規劃的銜接。二是堅持試點先行。去年，我們在市區和推進區范圍內共確定了7個市級試點城中村。目前，7個市級試點村探索形成了一些好的改造模式和工作經驗：如許昌縣武店村采取“村企共建”的模式，由瑞貝卡公司投資8000萬元對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業發展。目前，武店“城中村”改造完成投資3600萬元，一期16幢安置房已開工建設。魏都區俎莊城中村采取市場運作的模式，引進開發商進行投資改造，長葛坡楊村則采取政府貸款的模式進行改造，都取得較好的成效。三是堅持政府主導。各縣（市、區）政府在城中村改造中積極發揮主導作用，如在招商方面，充分利用第八屆中原花木交易博覽會這個平臺，布置展臺，發放招商文件，開展項目推介，取得了明顯成效。在拆遷補償、群眾安置方面，堅持群眾利益最大化原則，規定先安置群眾，后開發建設。東城區采取“以民為本，和諧拆遷安置”的模式，由區、鄉（辦）、村（社區）共同委托具有國家資質的評估公司對“城中村”改造拆遷房屋進行市場評估，把市場評估與評估有機結合起來，確保了拆遷補償過程的公開公正、陽光透明。在此基礎上，深入村組進行調查研究，較好地解決了“閨女戶”、“外來戶”、“困難戶”等特殊對象安置問題，合理的安置辦法充分調動了群眾參與“城中村”改造的積極性。在建設用地上，各地都堅持以“招、拍、掛”方式供應，陽光操作。由于政府主導作用發揮得好，促進了城中村改造工作的健康、良性發展，促進了社會穩定。四是堅持兼顧各方利益。各地按照政府、業主、群眾“三滿意”的原則，維護好各方利益。各地在維護政府和社會公共利益的前提下，在法律法規政策許可的范圍內，各盡所能地出臺了優惠政策，對開發商給予讓利。如東城區提出根據不同項目，對開發企業實行財政補貼，保證投資商合理的回報率，以消除其后顧之憂。五是堅持機制保障。經過一年多的運行，全市上下形成了一套系統協調的城中村改造運行機制。第一，建立了領導機制。各縣（市、區）都成立了“城中村”改造領導小組或指揮部，下設辦公室。主要領導親自掛帥，許昌縣王堃書記親自擔任政委，王民生縣長任指揮長，實行四大班子領導分包制，提供了組織保證。第二，建立了督查機制。市經營辦建立了“日督查”、“兩周一通報”的制度，根據工作進展情況、現存問題，每兩周編發一期督查通報，上報市有關領導，并把下兩周需要完成的工作，以通報形式下發給有關單位，限期完成。第三，實行考評機制。市經營辦下發了《許昌市“城中村”改造考評辦法》，每兩個月對全市“城中村”進展情況進展進行一次排名，最后一名在創建新聞會上作表態發言，有利地促進了我市“城中村”改造工作。第四，堅持方案評審機制。為了妥善解決實施方案的編制和評審，解決好村民安置、改造開發中的問題，市國土局蘇曉局長和城中村改造辦公室的同志根據工作需要，經常召開“城中村”改造聯席辦公會議，與建設、規劃、財政等部門反復溝通協商，提出解決問題的意見和措施，指導和推動了城中村改造工作順利進行。

在充分肯定成績的同時，我們也要清醒地看到*年城中村改造存在的問題和不足。就全市而言，縣（市、區）發展不平衡，個別地方工作推進不力，成效不明顯。就許昌市區來講，截止目前，7個試點村仍有4個沒有開工，年度計劃完成投資4.6億元，實際完成0.7億元，僅占年度計劃的15%，無論從形象進度還是投資完成額度，都與省委、省政府、市委、市政府的要求和全市廣大人民群眾的期盼還有相當大的差距，分析原因，主要有以下幾個方面：一是受國家宏觀政策和市場經濟形勢影響，開發商對城中村改造投資熱情不高。去年上半年國家實行緊縮性財政政策，下半年暴發的全球性金融危機對我國宏觀經濟形成沖擊，房地產市場迅速下滑，開發商資金緊張，這在客觀上影響了投資商參與城中村改造的熱情，各地普遍出現城中村改造招商引資難的問題，有的協議已簽訂又臨時退出，致使個別項目不能按時開工建設。二是開拓創新意識不強。一些地方認為城中村改造是一項長期工作，上級提出的改造時間太緊、任務太重，自給的少，畏難情緒大，工作不好推進；城中村改造的路子不多，方法不活，在破解資金難題、調動農民積極性等方面還需要進一步解放思想。三是開發商要求調整用地規劃，打亂了原有布局。由于目前房地產低迷，部分開發商認為按照原計劃用于打捆開發的經營性用地較少，贏利難以消化安置房費用，堅持要求調整用地計劃，擴大經營性用地面積，原有布局被打亂。四是前期工作滯后，影響了整體工作進度。由于投資商確定難，資金到位慢，造成城中村改造項目前期工作滯后，修建性詳細規劃編制難、編制慢，規劃審批、招商引資、拆遷安置、開發建設等相關工作不能協調推進，影響了城中村改造工作的整體進度。對于上述問題，各縣（市、區）和市直有關部門一定要高度重視，認真研究，剛才各部門初步提出了一些意見，下來后要繼續溝通，采取切實有效措施加以解決。對于已開工建設的，要在去年工作基礎上，加快進度，全面鋪開，嚴格按照控制性詳規和修建性詳規的要求，把好建設質量關，把好公建工程關。對于沒有開工建設的各縣（市、區）政府要進一步加強組織領導，抓緊完成前期工作，盡快開工建設，對建設臺帳要進行調整，科學安排施工計劃，爭取把前期耽誤的時間在后期工程建設中趕出來，確保按照原定竣工時間按時完工。

二、提高認識，增強信心

城中村改造是改善人居環境、提升城市品位、推進城鎮化的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發展、構建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。各級、各部門在思想認識上需要從四個方面進一步提高：

首先，要從擴內需、保增長的經濟形勢出發,進一步增強城中村改造的緊迫感。對于今年經濟形勢的嚴峻性和復雜性，大家都有了一定的了解和認識，目前中央總的判斷是，受金融危機影響，我國經濟社會運行的不確定因素和潛在風險可能還會增加，經濟下滑還未“見底”，今年很可能是新世紀以來經濟發展最困難的一年。我市同全國、全省一樣，經濟運行基本面保持良好，但也存在經濟下行壓力明顯加大、企業經營困難逐步加劇等問題，保持經濟平穩較快增長已經成為09年經濟工作的首要任務。要保持全市經濟平穩較快增長，當前情況下最有效最直接的措施就是加大投資力度，尤其是加大公共基礎設施的投入。城中村改造項目產業關聯性強，對建材、運輸、房地產等行業拉動作用十分明顯。當前，國家明確提出要保增長、擴內需、調結構，強調出手要快、出拳要重，并且陸續出臺了加大信貸、鼓勵投資的一系列刺激經濟的措施，根據以往經驗判斷，我們可以抓住的建設和機遇也就是一兩年時間，隨著經濟趨熱，又將開始新一輪防過熱、防通漲，到那時國家政策口子收緊，我們就會痛失機遇。因此，要切實增強緊迫感，抓住當前鼓勵投資的良好環境，推動我市的城中村改造工作再上新臺階。

其次，要從加快推進城鎮化進程的高度出發,進一步增強城中村改造的責任感。黨的*大報告指出，要堅定不移地走中國特色城鎮化道路。中國特色的城鎮化道路，就是城鄉統籌發展，實現城鄉一體化。許昌市城鎮化的發展模式是“帶狀城市，組團發展”，發展的目標是“一個中心，五個片區”，即以“三區一縣”（魏都區、東城區、開發區和許昌縣城區）為中心，禹州市、長葛市、許昌縣新城區、鄢陵縣、襄城縣為五個片區。要實現這一目標，就要加快城中村改造步伐。在推進城鎮化進程中既要擴大城市規模，擴大城區面積，外延式發展，更要提升城市內涵，建設緊湊型的城市。目前，全國、全省各地都在搶抓機遇，大規模、大力度進行老城區和“城中村”改造。許昌市外環路以內城中村有61個、人口13.7萬人，推進區內的城中村61個,人口9.5萬人，兩者相加有122個城中村，人口21萬人，占地5萬畝，安置用地2萬畝，可以騰出3萬畝建設用地，13.7萬人能夠通過身份置換轉變為城市居民；禹州市、鄢陵縣、襄城縣計劃三年改造29個行政村，人口8.1萬，占地1.68萬畝，可騰出土地3700畝，轉換城市居民8萬多人。其中，禹州市計劃改造12個，人口3.3萬人，占地6900畝，可騰出土地1500畝；鄢陵縣計劃改造6個，人口近3萬人，占地2200畝，可騰出土地1300畝；襄城縣計劃改造10個，人口近1.8萬人，占地7800畝，可騰出土地900畝。由此可以看出，通過城中村改造可以集約、節約用地，騰出寶貴土地去進行大項目的開發建設，進而強化城市的產業支撐。

第三，要從順應廣大群眾的迫切愿望出發，堅定“城中村”改造的信心和決心。“城中村”改造符合我市城市發展的實際需要，更符合人民群眾的愿望要求。隨著我市城鎮化進程的不斷加快，廣大群眾看到了城市日新月異的新面貌，更希望享受到城市發展帶來的實惠，因此對城中村改造更加關注，更加支持，更加期盼。近年來，不斷有市民群眾通過寫信或市長信箱等多種方式強烈要求加快城中村改造改善居住環境。這些情況都充分說明加快城中村改造步伐，符合民意，順應民心。這項工作既有政策機遇，又有群眾支持，可謂天時、地利、人和。我們一定要抓住機遇，堅定信心，毫不動搖地把這項工作一抓到底，抓出成效。

第四，要從實踐科學發展觀出發，在不斷解放思想中增強“城中村”改造工作的動力。各縣（市、區）要堅持從實踐科學發展觀出發，深刻認識城中村改造對于推進我市“四城同創”，確保土地集約、節約利用，實現我市經濟“新跨越、新崛起”的重要意義，進一步解放思想，與時俱進，在城中村改造資金、土地、拆遷等“瓶頸”問題上，吃透上情、吃透外情、吃透下情、研究政策，借鑒經驗，順應民意，選準平衡點，抓好結合點，難中求解，創造性地開展工作，推進“城中村”改造工作順利進行。

三、精心組織，有序推進

2009年是市委、市政府確定的“項目建設推進年”。市委毛書記提出要著力在老城區和“三村”改造上實現突破，李市長要求以完善城市功能和老城區及“三村”改造為重點，加大城市建設力度，完成年度計劃投資。今年市區共確定了19個城中村和舊城區改造項目，計劃完成投資26.9億元。這19個城中村和舊城區改造項目對推動全市經濟又好又快發展具有重要意義，市委常委會議、市政府常務會議專門進行研究部署，市政府先后召開了項目協調會和前期工作對接會，對城中村改造工作提出了明確要求。總體要求是：堅定信心，規劃引領，因村制宜，破解瓶頸，全面加快城中村改造工作進度。具體工作強調6點意見：

一是明確目標任務,落實工作責任。禹州市、襄城縣、鄢陵縣要按照省政府的要求，精心謀劃，科學安排，確保三年完成城中村改造任務。許昌縣、長葛市、魏都區、開發區、東城區要在三年內完成市區和推進區的城中村改造任務。市區和推進區各責任單位要按照《許昌市2009年城建重點項目及城中村和舊城區改造項目計劃》確定的城中村改造目標任務,層層細化分解,明確工作時限,建立工作臺帳,抓好工作落實。對城中村改造項目建設實行主要領導負責制,各責任單位主要領導負總責,分管領導具體負責抓落實。各縣（市、區）和有關單位要切實增強責任主體意識,加強協調配合,采取切實有效措施,確保2009年城中村改造項目及早見效、及早惠及民眾。

二是抓住關鍵環節,做好前期工作。要認真按照市政府規定的“十個程序、九個規范性動作”要求，扎實做好前期工作，確保項目有序推進。第一，要積極發揮規劃的引領作用。各縣（市、區）要堅持把規劃作為“城中村”改造建設的“龍頭”，用規劃引領改造，用規劃控制建設。要吃透情況，充分論證，認真扎實地做好前期工作，決不能大而化之，搪塞應付，要把先進的理念、外地的經驗、當地的特點融入規劃之中，高標準、高起點做好做實各項規劃。市規劃局要督促相關責任單位及早委托有資質的規劃設計單位高標準編制修建性詳細規劃和施工圖設計。第二，優先保障用地，探索新的用地政策和方式。市國土局要在國家土地政策趨緊的情況下,積極調整用地指標,優先保證城中村和舊城區改造項目建設用地。要認真落實*屆三中全會精神，積極探索農村土地制度改革，推進集體建設用地流轉，為城中村改造用地探索新模式、新方法。各縣市（區）要在城中村改造中堅持走集約、節約用地的路子，積極在存量建設用地上做文章，堅決杜絕占用基本農田搞改造，盡量不占或少占一般耕地。嚴禁借城中村改造的名義非法開發房地產，形成新的“小產權房”，要依法嚴查違法違規用地行為，做到既處理事，又處理人。第三，多方籌集資金。要堅持政府主導,市場運作,多方籌措建設資金。需要相關縣(市、區)承擔的,要克服困難,想方設法予以保障;需要業主投資的,要搞好引導,加強督促,確保到位。第四，依法和諧拆遷。要認真執行拆遷政策,在兼顧各方利益的前提下,及早考慮、及早實施、爭取主動。要依法拆遷，有情操作，讓群眾充分了解政策，參與政策，充分尊重民意，做到透明、公開、公正、合情、合理、合法。各縣（市、區）要加強協調，做好涉及群眾過渡期生活安置和群眾拆遷補償工作；要優先建設群眾安置住房，確保群眾按時回遷后再進行經營性開發。

三是創新工作機制,破解籌資難題。要加大項目推介力度，吸引業主投資。各縣（市、區）要認真組織編制招商文件，利用中央、省、市三級媒體進行大張旗鼓地宣傳，要突出本地特色，講清區域優勢，講明優惠政策，吸引全國各地有實力、信譽好的開發商關注許昌、投資許昌。要精心組織推介活動。起點要高，規模要大，效果要好，各縣（市、區）可以分散搞，也可以聯手搞。要制定優惠政策，讓利投資業主。目前，受經濟下滑影響，房地產市場低迷，房地產開發商對城中村改造這種投資大、回報周期長的項目投資熱情不高。各地要借鑒珠海、合肥、鄭州、臨沂等地的成功經驗，因地制宜地制定優惠政策，需要政府給的政策一定要給足，政府已有的優惠政策要用好，積極引進市內外有實力的業主參與城中村改造。要堅持多策并舉，確保資金供應。各地要結合實際，積極探索多元化投資模式。可以采取政府統征儲備、市場開發運作、社區自主改造、“村企共建”、“村園共建”、“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”等多種模式。總之，各地要多動腦筋，多想辦法，因地制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化上找出路，著力破解城中村改造融資難的問題。

四是溝通協調,做好改造方案評審。全市所有的城中村改造，都要在完成控制性詳細規劃編制與審批、確定投資商的基礎上，抓緊做好實施方案的編制和評審。各個縣（市、區）一定要重視方案的評審論證工作，編制好方案。市規劃、土地、財政、建委四個部門要依據國家有關法律、法規政策和各個村的具體情況，因村制宜，一村一案地進行評審。四個部門要主動搞好服務，各個縣（市、區）要主動溝通對接，共同搞好評審工作。

五是及時查處違章建筑，降低改造成本。近期私搭亂建的歪風越刮越烈，聽說哪里的城中村要改造，就有人在那里搞違章建筑，不僅影響惡劣，而且給改造工作帶來了很大的阻力和難度，增加了改造成本。市規劃局要切實發揮牽頭部門作用，依照職能加大對違章建筑的查處力度，要抓緊制定完善制止私搭亂建的長效機制和實施細則。各縣（市、區）要加強監管，對違章建筑要做到及時發現、及時立案、及時拆除，為我市的城中村改造創造最低的改造成本，最佳的改造環境。

第6篇：城中村建設方案范文

【關鍵詞】城中村；城市；經濟發展

近年來，隨著城市經濟的發展，城市化進程的加快，很多原來的城郊村變成了城中村，隨著城市經濟的發展，很多城中村迫切要求改變現狀，改善人居環境，以城中村改造為契機，整合城市資源，已經成為很多城市促進經濟發展，加快城市化進程的一種模式。

一、城中村改造的出現

20世紀八九十年代，城市人口日趨膨脹，隨著城市經濟的迅速發展，很多城市迅速向外擴張，擴大城市規模，建設新區。城市在發展的過程中多是跳過城市邊緣區的村莊，在建設城市新區，這符合城市發展的一般規律，因為城市邊緣區村莊由于土地價格偏高，而且由于村莊搬遷補償等問題的存在，很多城市都是選擇在村莊以外的地區發展，在新城形成一定的規模，具有一定的城市功能后，原來的城市邊緣區就會成為城中村，城中村在景觀、功能上都是與城市不協調的區域，在城市發展到一定的階段后，城中村的城中村改造就會被提上日程。

二、城中村改造的可行性分析

在城市發展過程中出現城中村是必然的，隨著經濟的發展，城中村的城中村改造也將是必然的。

1.城中村在景觀、功能上都是與城市不協調的區域。

在城市發展過程中，城中村村民成為了城市的特殊組成部分，這些城中村村民已經慢慢融入了城市的生活習慣中，享受著城市發展帶來的物質文明，與城市居民有區別的僅僅是身份和居住環境。城中村基礎設施條件落后，基本上不能承擔城市功能，在景觀上與城市面貌極不和諧，突現出強烈的城鄉二元結構，成為城市發展中的“瘤”，為了實現城市的可持續、和諧發展，對城中村進行城中村改造是城市發展必然的趨勢。

2.經濟發展，條件成熟。

進行城中村改造，沒有強大資金的支持，只能是紙上談兵，隨著城市經濟的發展，城市財富的積累，村集體經濟的發展，村民財富的增加，城中村的改造就會有財富作為后盾。在條件成熟的情況下城中村的改造就會是順其自然的事情，否則在條件不成熟、資金不充足的情況下進行城中村改造，其結果只能是差強人意、半途而廢，激發社會矛盾。

3.村民要求進行改造的愿望

隨著城市的發展，城中村的村民在意識、行為上已經成為了城市人，已經具備了城市人所具備的素質，但是在身份上還是村民，在居住環境上與城市居民存在明顯差距，這就使得很多村民想改善居住環境，改善周邊基礎設施條件，過上真正的城市人的生活，所以這部分人是愿意進行城中村改造的，也是村莊改造的動力。

三、城中村改造促進城市經濟發展

城中村由于其歷史原因的復雜性和區位條件的特殊性，在進行城中村改造的過程中，優勢條件和劣勢條件同時存在。城中村由于基礎設施條件差，建筑結構密集、混亂等原因，在拆除新建時會有很大的困難，而且由于其在城市區域內，拆除成本會很高，但同樣如果改建好，由于其明顯的區位優勢，開發商就會獲得很大的利潤，村民在拆遷的過程中會獲得高額的土地補償金，這些補償金可以用來發展村集體經濟或用于村民養老、教育、醫療、就業等各項社會保障，以改善村民的生活待遇。同時為了改善城市面貌，加快城市經濟發展，當地政府也會大力支持進行城中村改造，會出臺各種相應的優惠政策，鼓勵村莊進行城中村改造。

進行城中村改造可為村民、為城市帶來很多的益處。一是可以改變原來與城市極不和諧的村莊現狀，改善城市面貌，提高城市化水平；二是在城中村改造過程中進行統籌規劃，在房屋改造、道路建設、地下管線鋪設等方面按照城市建設的需要進行有計劃的建設，避免了今天建一點，明天修一點的建設模式，很大程度上避免了重復建設；三是可以改善村莊的人居環境，使村莊人居環境得到很大的改善，提高村民的生活水平，使得他們成為真正的市民；四是在滿足村民自己用房的同時，也可以將剩余住房出售，此時政府可以采用宏觀調控的方式，按照農民經濟適用房的銷售模式在一定范圍內進行銷售，以解決部分中低收入家庭住房緊張的情況；五是通過城中村改造，村集體可以獲得部分土地出讓資金用于村民的社會保障體系建設，提高村民的生活水平。

四、城中村改造的實行

1.規劃先行的原則

城中村改造必須堅持規劃先行的原則，高起點、該標準制定城中村改造規劃，在規劃中，盡可能最大限度的滿足村民的意愿。

2.加大宣傳力度，耐心說服群眾。

在進行城中村改造的過程中，多多少少會有一部分人不愿意進行拆遷，這些人或者是安于現狀，對現在的居住環境有著深厚的感情，不愿意改變，或者是對拆遷安置補償辦法不滿意。所以在進行城中村改造的過程中，首先要做的就是要宣傳到位，向村民說明城中村改造的必要性，從大局出發，對村民進行耐心細致的說服，這是一個在城中村改造中最艱苦的工作。有好多的拆遷改造往往會因為一個、兩個人的阻止而多年不得實施，對這些人除了進行耐心的說服外，必要時可采取法律手段，但不可粗暴拆遷，野蠻拆遷，避免引發社會矛盾。

3.制定周詳的拆遷安置方案

在進行城中村改造的過程中，必須制定周詳的拆遷安置補償方案，盡最大可能的滿足村民的愿望，嚴格按照國家、省、市有關拆遷安置補償法律、法規執行，必要時可以對率先同意拆遷的城中村進行獎勵。在城中村改造過程中必須采取先安置后拆遷的原則，安置時可采取發放租房補貼或建設臨時安置用房的辦法進行安置，讓村民自己選擇。

4.在進行城中村改造的過程中，與市有關部門協調，爭取財政支持，爭取減免有些行政收費，盡最大可能降低成本，這樣在最終銷售時，村民可獲得最大利益。

第7篇：城中村建設方案范文

關鍵詞：快速城市化；城中村；城市規劃；管理；對策

城市規劃、建設與管理是一個密切關聯的完整系統，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規劃管理者加強城市規劃建設與管理指導，這是一項重要而迫切的任務。要實現城市的發展與繁榮，必須正確處理城中村的規劃管理，以長遠的、高品位的規劃來體現整個城市建設的高規格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。對此，筆者針對當前城中村規劃管理問題，從三方面論述快速城市化進程中的城中村規劃管理。

一、目前城中村規劃管理的現狀

城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉二元化的管理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區，在戶籍、土地、規劃、建設、融資、就業、醫療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達到70％以上，甚至達到90％；城中村暫住人口過多、構成復雜，社會治安混亂；城中村的公共服務設施和市政設施欠缺，環境衛生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。

而以上諸多問題的產生，正是由于我國正處于快速城市化時期，大量農村剩余勞動力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規劃問題導致了城中村問題的產生。如：城市規劃與土地利用總體規劃編制不完善、不銜接造成城中村建設無據可依；城鄉發展缺乏統籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節省開發建設成本，只征用農用地，繞開現有農村居民點；城鄉二元化分割造成城中村規劃管理缺位、違法建設行為查處不力。

城中村改造應結合城市建設和發展的總體規劃，科學制定各村的總體規劃和詳細規劃，實現總體規劃和詳細規劃的全覆蓋；按照“一步規劃到位，分期分批實施”的原則要求分步開展，使各項建設有據可依，不要讓今天的規劃成為明天發展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現象發生；規劃編制完成后，應按照“規劃一張圖，審批一支筆，建設一盤棋，一張藍圖繪到底”的要求，對建設項目進行嚴格控制，嚴禁一切違章行為發生。此外，城中村改造后其城市管理體制應在現有城市管理方式的基礎上進行改革，全程加強新型社區的規劃、建設和管理。

二、城中村規劃管理的原則與模式

城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規劃管理是實現城市規劃目標的過程，是對城市建設活動的組織和控制。要想把城市規劃好、建設好、管理好、規劃藍圖能否實現，關鍵是規劃管理。但是在我國城市化快速發展的同時，城中村的規劃管理面臨以上諸多嚴峻問題，及時解決城中村規劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。

要充分認識快速城市化進程中老城區更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規劃先行、合理布局，政府主導、社會參與、經濟平衡，多輪驅動、點面并進，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環境、優化功能的思路，切實改善城中村的人居環境。科學、合理、有序、快速地推進城中村改造工作，需遵循六個方面原則：1、政府主導，市場運作。實行市、區、村聯動，探索市場機制為基礎的多元化整治改造模式；2、規劃統籌，配套建設。著力解決城鄉二元割裂問題，深化“城中村”社會公共管理體制改革，促進城鄉和諧發展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進制度、機制和方法創新；5、依法安置，合理補償。緊緊圍繞城市建設的總體要求，通過整治改造帶動產業結構升級和城市功能轉型；6、分類指導，穩步推進。要注重方案的可操作性，著力強調工作的實效性。

城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設施改善、公共配套設施改善和道路交通設施改善。解決安全隱患和市政基礎設施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態和居住環境，原則上改造必須滿足城市規劃和建設標準，改造后按照相關規定可以取得完全產權，且城中村空間形態基本上和城市一般社區相同。城中村改造通過改變物質空間形態的方式促進城中村社會組織形態等各方面的徹底改變，達到城中村與城市全面融合的目標。

三、城中村改造規劃的對策實踐分析

一是將城中村改造納入城市總體規劃。將城中村改造作為城市總體規劃的重要專題內容之一，要綜合考慮城市規劃區范圍內城中村的現狀、農用地和集體建設用地的土地產權屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區和城中村地區的建設做到統一規劃管理，妥善安排城中村改造項目的時序和規模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設。

二是明確城中村改造相關需求內容。出臺城中村調查的要求，明確調查的具體內容，制定城中村改造規劃及計劃的編制技術規范：具體包括：城中村現狀、問題及成因、村民改造的意愿、運作模式、資金籌集、拆遷補償、改造方式、建筑功能和空間結構、改造后的用地結構、實施時序安排、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。同時，需要規范城中村改造計劃和專項規劃的編制與審批流程。

三是規范城中村改造項目的實施。城市政府應對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發機構的資質做出具體規定；城中村改造項目可逐步推行招投標方式確定開發機構；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴格追究違約責任；監察部門對項目涉及公共利益的環節實施全程監督，確保國家、集體和村民的利益；加強規劃監督力度，對納入改造計劃和范圍內的城中村，按城鄉規劃建設統一管理的要求，實現城中村建設活動按《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設項目選址意見書》審核管理、建設項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。

第8篇：城中村建設方案范文

根據《市人民政府關于進一步加強城中村和舊城改造等工作的通知》要求和全市城中村改造工作會議精神，為進一步加快我區城中村改造還建房建設，保障工程質量，維護人民群眾切身利益，經區人民政府同意，現就加強全區城中村綜合改造還建房建設管理工作有關事項通知如下：

一、明確管理范圍，落實工作目標

(一)加強對全區各城中村改造還建房建設的管理，對已建成完工項目、在建項目、新報建項目全面進行清查、規范。

(二)城中村改造還建房建設和管理工作事關城市建設大局和社會和諧穩定，做好這項工作是提升城市形象、促進經濟社會全面發展、維護人民群眾切身利益的客觀要求。要通過對城中村改造還建房建設工作的管理，使全區還建房建設達到依法推進、規范有序、安全宜居的工作目標。

二、強化工作程序，嚴格建設行為

(三)由各街道辦事處負責對本轄區各城中村還建房建設(包括產業用地開發)，按照已建成完工項目、在建項目、新報建項目，組織對規劃用地手續辦理及建設情況進行全面自查清理，并形成自查報告。

(四)由區政府辦、區城改辦牽頭，會同區監察局、區發改委、區建設局、區房管局、區環保局、區城管局、國土規劃分局、區建管站、消防大隊及相關街道辦事處等部門和單位成立全區城中村改造還建房清查專班。在各街自查的基礎上，組織對全區還建和產業項目建設情況進行全面清查，對整理出的問題進行綜合分析，提出還建項目的處理意見，健全完善還建房辦理程序，加強監管工作。

(五)規范報建程序，依法推進還建房建設工作。新報建的還建房項目開工必須遵守下列工作程序：

1、各村城中村綜合改造規劃經市規劃部門批準后，由村委會或改制后的股份制公司(以下稱建設單位)報經所在街鄉批復同意后，委托具有相應資質的設計部門，按照改造規劃批復的的規劃要求，編制還建用地項目設計方案，并報區規劃部門審核。

建設單位委托具有相應資質的機構編制立項、環評報告，向區發改委提出申請。如無違法及不當情況，區發改委可以先行批復，再由相關部門辦理規劃、國土、環保等手續，相關手續完備后由區發改委審核并下達項目計劃。

2、還建房建設項目經區發改委批復，方案經規劃部門審核后，由建設單位向規劃部門申請辦理《建設用地規劃許可證》及“方案批準意見書”。

建設單位已經取得“一書一證”的，按照“一書一證”批準的用地范圍及要求，委托具有資質的規劃設計機構編制建設工程設計方案，并持相關資料向區規劃部門申請辦理《建設工程規劃許可證》、《選址意見書》及“方案批準意見書”。

3、建設單位取得“方案批準意見書”后，報消防、環保、園林等部門進行協審，并取得協審意見。

4、建設單位持協審意見到區規劃部門辦理核位紅線、核發《建設工程規劃許可證》等手續。

5、發改、規劃、建管、園林、消防、環保等部門要積極提前介入，做好提前服務，提高審批效率和服務質量。

(六)明確處置意見，嚴格加強整改。對已完工項目、在建項目總體處理原則為：

1、關于已完工項目的處理。一是在核準的還建規模內且符合規劃要求的，經區政府研究認定后抓緊辦理完善相關手續。二是超建但符合規劃條件的根據文件精神，超建部分嚴格依據市人民政府相關文件規定進行處置。三是超建且嚴重影響規劃部分經區清查專班核準后，責令相關部門和街道辦事處組織整改或拆除。

2、關于在建項目的處理。未完善規劃手續的在建項目，由區城管局、國土規劃分局聯合下達停工通知;對符合規劃條件要求的，要求取得《建設工程規劃許可證》后再按照要求復工建設。同時，對于已超過審批規模的在建項目，按已完工項目的處理意見執行。

三、依法加強管理，確保質量安全

(七)各街道辦事處、鄉人民政府負責指導、督促各城中村依法依規開展還建房建設工作，對未辦理合法手續的督促其立即停工整改;

各城中村要及時對新開工的還建房項目辦理相關規劃和建管手續，嚴禁未辦手續即開工的行為。凡新開工的還建房項目，必須取得《建設工程規劃許可證》及立項、環評、建管等手續后才能開工建設。

(八)各相關部門對還建房項目應簡化審批程序，提高辦事效率，開辟綠色通道，實行并聯審批及限時辦結，切實加快還建房建設各項審批工作。

(九)嚴厲整治違法建設行為。對未取得合法手續的違法建設行為，一是由區城管局、規劃國土分局立即下達停工通知，督促其停止建設行為;二是由發改、環保、建管等部門停止辦理相關手續;三是由區城改辦與供電、供水、燃氣等單位聯系，中止其水、電、氣的配套建設及手續辦理;四是由區人民政府致函市重點辦及市規劃局等相關單位，停止其開發項目等配套用地的手續辦理工作。

(十)文明施工，確保還建房建設的質量與安全。

區建設、城管等部門要對全區城中村改造還建房建設加強檢查與管理，督促其文明施工、規范操作。

第9篇：城中村建設方案范文

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實行分步改造原則。

2、實行區塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數被改造戶意愿的原則。

4、實行補償價格與市場接軌原則。

5、實行政策平衡原則。

6、實行產權調換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設為主原則

8、實行產權調換拆遷戶本區塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

（一）實施城中村改造的優勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優勢：一是區位優勢，二是思想優勢，三是政策優勢。

一、良好的區位優勢

1、優越的地理位置。周塘東村居住區東靠趙家河江，緊臨興園路工業區和滸崇公路，與古塘街道接壤；北靠市教育園區、曙光社區、星光家園；西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規劃，易于設計規劃。

2、良好的商業價值。新江路本村域長達0.89公里，除協和醫院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區域長0.55公里，除已建設開發的區域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設新江路、宗興路特色商業街。本村周邊已有曙光社區、玲瓏小區、香溢美墅等居住小區，容易形成連片居住小區，具有較高商業價值。

二、逐步轉變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設、東小路拓寬、教育園區建設、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規劃面積較小，老居住區規劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區購買和居住套房，轉變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎。

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學習政策，召開座談會、摸底調查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發展具有戰略性的意義。從近三十年周塘東村的發展歷史來看，周塘東村的發展經歷了三波：第一波發展是，實行第一輪土地承包，農民的生產力得到全面解放，農民發家致富；第二波發展是，98-XX年興園路工業區、市教育園區、相關企業、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領到的土地征用補償款建造住房或進行二、三產投資，但這雖然是發展的，但同時也是村莊發展潛力耗竭最快的一個時期；第三波發展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發展最可利用優勢。

從周塘東村發展的現狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發展村莊，已經不太可能。周塘東村作為傳統意義的農村也已經從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農房兩改”專項資金、中心城區自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

（二）推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉制、規劃設計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題；涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

2、農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理；害怕在新的居住環境和社會關系中生活不能適應。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

3、對改造后生活缺乏保障的擔憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現在三輪車、電瓶車以及就業勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔心自己的就業，更擔憂以后的經濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔心：本村區域內的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間（大多是違章建筑），平均每戶2.5間。現有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。

4、對兌現改造承諾的擔憂阻礙簽約決心。有些村民擔心政府、村的改造承諾不能完全兌現，擔心城中村改造半途而廢，擔心改造達不到預期的經濟、社會目標。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業保障的任務也心存疑慮。

5、少數村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題；甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調整的問題。主要表現為：

1、土地、房產利益分配錯綜復雜。隨著城市的發展，“城中村”及其周邊地區的基礎設施以及商業環境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關系。此外，還存在著村民、集體、（開發商)、政府以及全社會的利益協調問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環節的公平公正問題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質上是農民發財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學就業轉居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們如果啟動了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現狀又這樣復雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

2、改造建設成本高昂影響財務平衡。長期來，由于土地規劃滯后，以宅基地為基礎所形成的用地布局雜亂無序，土地權屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規劃控制過長，違章建筑過多，現有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

3、改造經驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協調和城中村住戶間巨大經濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。由于缺乏現成的城中村改造政策體系與推進機制經驗，摸著石頭過河，容易出現偏差。

（三）城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導、激發村民改造積極性，廣泛發動村民深入參與，來促進“村民自愿”氛圍的形成；三是堅持規劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經濟社會保障，來真正實現 “村民得益”的改造目標；四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發模式，來營造多方共贏的良好局面；

一、統一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學、勇于擔當。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當的勇氣，也要有科學決策、按規律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學、完整的改造規劃。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓；對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。

3、協同配合，構建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業和社會保障等各個領域。政府在城中村改造中，做好領導和服務，為每個城中村設計好未來遠景，做好指導、規劃、宣傳、聯系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設行為。改造過程成為在街道的統一領導和精心組織下，協同配合，高效推進的行為。同時強化各環節的監督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導、激發村民積極參與

1、做好居住理念、生活環境、經濟效益、政策發展四方面的引導。一是從居住理念上引導。建設多高層公寓、走向集聚居住，是對農民延續數千年傳統生活方式的全面革新。針對部分農民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現狀。要做好前瞻性的引導和教育，全面宣傳現代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉變。根據實際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環境上引導。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現狀，徹底整治農村“臟、亂、差”環境，杜絕農民濫建出租房導致社會治安惡化的現狀。三是從經濟上引導。通過算經濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經濟收入將持續穩定增長，集體經濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發展上引導。本著群眾得益的原則，進一步創新相關政策，強化推進城中村改造的政策導向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創新思路，在街道指導下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導下，由村為主體的村民自治建設行為。縱觀各地的經驗可以發現，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規律。城中村改造，我們應當充分發揮村民代表、黨員、回村大學生、社會賢達、企業主等引領作用，充分發揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據城市規劃和確定的用地性質，討論明確開發強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質和容積率，將來自己的居住條件和居住環境將會是一個什么樣的狀態。 再次，要幫助農民算好經濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發建設，自己的居住環境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態勢，讓改造成為民眾自發的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

三、規劃先行，強化政策保障

1、嚴格規劃控制，引導城中村良性演變。嚴格規劃控制，控制城中村現有的規模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質和控制主干道兩側重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。

2、高起點編制城市規劃，做到控制性規劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規劃應充分考慮城市功能、基礎設施的發展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎設施布局和建設開發時序，在宏觀層次上發揮對城市未來整體地價、房價的引領作用。優先做出控制性詳細規劃，確定用地性質、建筑密度、容積率等規劃控制要求，形成規劃圖則和文本，為改造提供科學規范的依據。

3、要注重提升建設的質量和品位，提高規劃、設計、建筑水平。根據“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設計，根據本村緊臨滸山核心城區，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔心拆除房屋后無收入來源等現狀，制訂個性化的改造方案。在開發中適當增加路網密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業集聚區，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實各項保障措施。“以人為本”是科學發展觀的核心；時刻關心群眾生產生活，是我們一切工作的出發點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。首先推行農村經濟合作社股份制改造，保留村民在集體經濟組織中的分配權，解除農民城中村改造的后顧之憂。在此基礎上，要完善和落實經濟政策保障措施，推進農民“四金”化發展。一是全力打造“薪金農民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務中心的硬件建設，發揮培訓和就業指導功能，利用城中村改造契機，實現(土地流轉與)就業安置同步進行，最大程度解決農民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農民”，完成失地農民的養老、醫保等社會保障工作；三是全力打造“租金農民”，要精心做好商業設施的規劃和招商選商工作；四是全力打造“股金農民”，要引導廣大農民積極走強強聯合之路，組建新型經濟實體。

四、因地制宜，選擇合理開發模式。

開發模式的選擇，直接關系到城中村改造的成敗。

1、開發模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發建設模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發建設。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發。這種模式既有利于調動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經驗和眼界的問題，開發建設水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發企業獨資或者由開發企業和農村集體經濟組織合資合作進行城中村改造。開發企業通過毛地招拍掛拍獲得土地開發權，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協議，開發的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發企業急于回收拆遷安置成本，往往強調將拆遷安置和開發建設控制在比較短的周期內，為避免在房地產市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構實施拆遷，實際由土地儲備機構委托開發企業墊資拆遷，開發企業、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發企業墊付的資金，獲得土地使用權的新開發企業自行組織開發建設。此種模式，由于環節眾多，極易出現合同糾紛。