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第1篇：城中村改造優勢范文

【關鍵詞】　城中村；土地利用；南昌；解決措施

中圖分類號：TU98文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-078-01

一、南昌城中村土地利用的主要問題

（一）土地資源利用粗放，沒有合理配置資源

在南昌大部分城中村中，因為城中村在土地管理方面，沿襲了以往的集體管理，沒有統一的規劃限定，建筑基本處于自由散漫式發展的狀態。集體中不同的利益個體有著不同的利用方式，導致城中村的土地利用沒有最優利用，集約化發展。

（二）人口構成復雜，土地開發開展困難

城中村人口構成復雜，大致分為四種類型：常住本地的村民、常住本鄉地域的租房戶、非本鄉村民在本鄉用地建(購)房戶、短居住本村的租房戶。復雜的人口構成，不僅是在城中村治安等方面的管理問題，對后期的土地開發保證開發的均衡性，無疑將帶來很大的壓力。

（三）巨大的低質廉價住房需求刺激著城中村的違法建設

外來務工人員的不斷增加，形成了對低質廉價住房的巨大需求市場。因為城中村租房的起點低、花費少，許多外來務工人員首選在城中村中租房，加之農村基層組織的管理不到位，對違法建設處理的不力，巨大需求刺激著城中村農民不顧一切地大量的進行違法建設，任意侵占公共空間和道路，市政設施無人顧及，導致城中村土地利用的進一步混亂。在建設的過程中，因為沒有統一的規劃和要求，村民往往只是以自家的利益為衡量準繩進行建設，建筑擠占道路和公共空間。村里缺乏防火防災等方面的考慮，具有嚴重的安全隱患。

（四）土地權屬復雜,用地界線模糊

城中村土地權屬不清,許多土地已經變相賣出或被長期租用,而又沒有土地轉讓證或土地出租證,造成在土地統計時權屬不清。與此同時,在村屯土地中部分企事業單位、市政用地界限模糊,僅靠“手指口說”來描述大致邊界,無法確切劃定界限，以后的土地利用中劃分存在一定的困難。

二、城中村改造土地開發主要措施

（一）科學編制規劃，正確指導城中村發展

城中村的發展要堅持以城市規劃為主導，按城市規劃的要求，合理調整城中村用地布局，對城中村目前還屬于集體所有的土地全部統一征為國有，解決城中村二元土地管理體制的問題。政府制定南昌城中村改制改造的政府規章，規范城中村改制和改造行為，明確城中村改造的各種政策。鑒于城中村改制和改造的復雜性，應組織發改委、規劃、土地、社保、公安、民政等部門聯合制定一個詳細的、可操作的政府規章，明確規定城中村改制與改造的各項政策操作程序以及各種問題的處置辦法等，確保對城中村的進一步工作有章可循。

編制城中村的規劃，根據規劃改造發展目標，進一步確定用地布局結構，確定合理的道路交通系統，綠地系統及居住社區結構，完善公共設施、市政設施和道路交通設施的配套，制定開發改造建設方案，從制度上和方法上引導城中村的健康發展。

（二）遏制違規建筑，改善內部環境

建立專門的隊伍，加強規劃管理，遏止違章、違法建筑，堅決撤除臨時建筑和違章、違法建，筑鼓勵農村集體統一按多層公寓式住宅模式建設農民住宅區。停止城中村一切建設用地和農宅審批，為城中村改造與整治創造條件。

在凍結城中村的建設活動，查處違規建筑的同時，還要穩步推進城中村的改造，通過改善居住環境，加強基礎設施建設等方式，使城中村向著更為和諧的方向發展。

（三）充分挖掘優勢，建立合理開發模式

前面提到，城中村多是處于發達地區的周圍，區域優勢顯著，隨著城市的發展用地已嵌入城市之中，周邊多數用地已被開發，能夠較好地進行地塊整體開發。結合各個城中村的具體優勢，制定合適的開發模式。由于涉及村民的安置、商業地塊開發、配套公共設施建設，故在城中村的土地開發過程中存在很到的協調問題，需要一個各個利益團體都能夠接受的開發模式。比如威海市的城中村建設中采用的集體開發模式。因為土地的收歸國有存在著資金、社會影響等方面的障礙。威海市在進行城中村改造的過程中就結合實際狀況，將集體土地建成系統的出租房和商場等建筑，不用于出售，僅用于出租，收益按照一定的標準進行分配。這不僅僅是增加了村名收入，規范了城中村房屋出租的活動，還從根本上改善了城中村的居住環境，這種結合實際情況創新開發模式的做法值得借鑒。

三、結語

總之，城中村的改造和發展對城市的健康發展及競爭力的提升具有重要的意義。目前南昌市轄區范圍內存在著較多的城中村，應結合各個城中村的具體情況，對城中村進行改造規劃。對于土地利用問題，從宏觀上進行規劃控制，微觀上進行技術方法指導，將改造前，改造進行，改造后的一系列問題納入考慮范疇，是城中村改造工作順利進行，最終使城中村的轉變與城市的發展接軌，使居民受益。南昌市的城中村工作剛剛起步，現實情況存在著的用地零散、土地使用效率低下、人口流動量大等一系列的實際問題，在后期工作中應當提出更多有針對性的解決方案與決策為江西其他城市的城中村改造建設提供參考。

參考文獻:

[1]謝志巋.化解城市化進程中的“城中村”問題 [J].特區理論與實踐, 2003,(8).

[2] 袁春薌.南昌市城中村問題調查研究一一以青山湖區為例[D].南昌，2008.

第2篇：城中村改造優勢范文

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實行分步改造原則。

 

2、實行區塊改造自求平衡原則。

 

3、尊重絕大多數被改造戶意愿的原則。

 

4、實行補償價格與市場接軌原則。

 

5、實行政策平衡原則。

 

6、實行產權調換安置與貨幣安置自由選擇原則。

 

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設為主原則

 

8、實行產權調換拆遷戶本區塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

(一)實施城中村改造的優勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優勢：一是區位優勢，二是思想優勢，三是政策優勢。

一、良好的區位優勢

1、優越的地理位置。周塘東村居住區東靠趙家河江，緊臨興園路工業區和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區、曙光社區、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規劃，易于設計規劃。

 

2、良好的商業價值。新江路本村域長達0.89公里，除協和醫院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區域長0.55公里，除已建設開發的區域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設新江路、宗興路特色商業街。本村周邊已有曙光社區、玲瓏小區、香溢美墅等居住小區，容易形成連片居住小區，具有較高商業價值。

 

二、逐步轉變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設、東小路拓寬、教育園區建設、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規劃面積較小，老居住區規劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

 

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區購買和居住套房，轉變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

 

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎。

 

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學習政策，召開座談會、摸底調查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

 

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發展具有戰略性的意義。從近三十年周塘東村的發展歷史來看，周塘東村的發展經歷了三波：第一波發展是，實行第一輪土地承包，農民的生產力得到全面解放，農民發家致富;第二波發展是，98-XX年興園路工業區、市教育園區、相關企業、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領到的土地征用補償款建造住房或進行

二、三產投資，但這雖然是發展的，但同時也是村莊發展潛力耗竭最快的一個時期;第三波發展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發展最可利用優勢。

 

從周塘東村發展的現狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發展村莊，已經不太可能。周塘東村作為傳統意義的農村也已經從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農房兩改”專項資金、中心城區自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

(二)推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉制、規劃設計、資金籌集等問題;小的方面涉及到農民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

 

2、農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環境和社會關系中生活不能適應。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

 

4、對兌現改造承諾的擔憂阻礙簽約決心。有些村民擔心政府、村的改造承諾不能完全兌現，擔心城中村改造半途而廢，擔心改造達不到預期的經濟、社會目標。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業保障的任務也心存疑慮。

5、少數村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題;甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。

 

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調整的問題。主要表現為：

1、土地、房產利益分配錯綜復雜。隨著城市的發展，“城中村”及其周邊地區的基礎設施以及商業環境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關系。此外，還存在著村民、集體、(開發商)、政府以及全社會的利益協調問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環節的公平公正問題。

 

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質上是農民發財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學就業轉居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

 

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們如果啟動了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現狀又這樣復雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

 

2、改造建設成本高昂影響財務平衡。長期來，由于土地規劃滯后，以宅基地為基礎所形成的用地布局雜亂無序，土地權屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規劃控制過長，違章建筑過多，現有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

 

3、改造經驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協調和城中村住戶間巨大經濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。由于缺乏現成的城中村改造政策體系與推進機制經驗，摸著石頭過河，容易出現偏差。

 

(三)城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導、激發村民改造積極性，廣泛發動村民深入參與，來促進“村民自愿”氛圍的形成;三是堅持規劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經濟社會保障，來真正實現“村民得益”的改造目標;四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發模式，來營造多方共贏的良好局面;

一、統一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學、勇于擔當。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當的勇氣，也要有科學決策、按規律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業心，來投身于城中村改造工作之中。

 

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學、完整的改造規劃。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓;對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。

 

3、協同配合，構建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業和社會保障等各個領域。政府在城中村改造中，做好領導和服務，為每個城中村設計好未來遠景，做好指導、規劃、宣傳、聯系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設行為。改造過程成為在街道的統一領導和精心組織下，協同配合，高效推進的行為。同時強化各環節的監督和制約，確保改造的公平效益。

 

二、觀念引導、激發村民積極參與

1、做好居住理念、生活環境、經濟效益、政策發展四方面的引導。一是從居住理念上引導。建設多高層公寓、走向集聚居住，是對農民延續數千年傳統生活方式的全面革新。針對部分農民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現狀。要做好前瞻性的引導和教育，全面宣傳現代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉變。根據實際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環境上引導。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現狀，徹底整治農村“臟、亂、差”環境，杜絕農民濫建出租房導致社會治安惡化的現狀。三是從經濟上引導。通過算經濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經濟收入將持續穩定增長，集體經濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發展上引導。本著群眾得益的原則，進一步創新相關政策，強化推進城中村改造的政策導向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創新思路，在街道指導下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

 

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導下，由村為主體的村民自治建設行為。縱觀各地的經驗可以發現，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規律。城中村改造，我們應當充分發揮村民代表、黨員、回村大學生、社會賢達、企業主等引領作用，充分發揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據城市規劃和確定的用地性質，討論明確開發強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質和容積率，將來自己的居住條件和居住環境將會是一個什么樣的狀態。再次，要幫助農民算好經濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發建設，自己的居住環境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態勢，讓改造成為民眾自發的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

 

三、規劃先行，強化政策保障

1、嚴格規劃控制，引導城中村良性演變。嚴格規劃控制，控制城中村現有的規模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質和控制主干道兩側重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。

 

2、高起點編制城市規劃，做到控制性規劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規劃應充分考慮城市功能、基礎設施的發展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎設施布局和建設開發時序，在宏觀層次上發揮對城市未來整體地價、房價的引領作用。優先做出控制性詳細規劃，確定用地性質、建筑密度、容積率等規劃控制要求，形成規劃圖則和文本，為改造提供科學規范的依據。

 

3、要注重提升建設的質量和品位，提高規劃、設計、建筑水平。根據“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設計，根據本村緊臨滸山核心城區，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔心拆除房屋后無收入來源等現狀，制訂個性化的改造方案。在開發中適當增加路網密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業集聚區，安置家庭作坊，保證村民收入。

 

4、完善和落實各項保障措施。“以人為本”是科學發展觀的核心;時刻關心群眾生產生活，是我們一切工作的出發點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。首先推行農村經濟合作社股份制改造，保留村民在集體經濟組織中的分配權，解除農民城中村改造的后顧之憂。在此基礎上，要完善和落實經濟政策保障措施，推進農民“四金”化發展。一是全力打造“薪金農民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務中心的硬件建設，發揮培訓和就業指導功能，利用城中村改造契機，實現(土地流轉與)就業安置同步進行，最大程度解決農民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農民”，完成失地農民的養老、醫保等社會保障工作;三是全力打造“租金農民”，要精心做好商業設施的規劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農民”，要引導廣大農民積極走強強聯合之路，組建新型經濟實體。

 

四、因地制宜，選擇合理開發模式。

開發模式的選擇，直接關系到城中村改造的成敗。

1、開發模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發建設模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發建設。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發。這種模式既有利于調動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經驗和眼界的問題，開發建設水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發企業獨資或者由開發企業和農村集體經濟組織合資合作進行城中村改造。開發企業通過毛地招拍掛拍獲得土地開發權，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協議，開發的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發企業急于回收拆遷安置成本，往往強調將拆遷安置和開發建設控制在比較短的周期內，為避免在房地產市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構實施拆遷，實際由土地儲備機構委托開發企業墊資拆遷，開發企業、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發企業墊付的資金，獲得土地使用權的新開發企業自行組織開發建設。此種模式，由于環節眾多，極易出現合同糾紛。

 

2、我們可以選擇“自力更生，政府推動”的開發模式。根據村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結合的方式，自主實施改造。同時由政府在基礎設施、公共設施及資金等方面提供較大支持力度。

第3篇：城中村改造優勢范文

關鍵詞：城中村；現代化改造；城市化

“穩增長”作為當前經濟政策的核心出發點，受到我國政府的高度重視。投資是拉動經濟的主要手段，對實現我國經濟持續穩定增長的目標，具有至關重要的作用。新一輪投資將更加注重選擇那些在短期內能起到拉動投資和經濟增長作用同時，又能在長期優化經濟結構的領域，比如棚戶區改造和市政基礎設施等。城市化的高速發展，使得城市的規模越來越大，城市人口比重不斷提高，然而很多城市問題也在不斷地涌現出來，“城中村”就是這些問題中的典型，如果政府不能妥善處理這些城市問題，將會使得居民的生活水平下降，同時制約著城市的和諧發展。對棚戶區改造和市政基礎設施建設的投資有利于緩解“城中村”等典型城市問題。本文就以西安市城中村為例，探究城中村的現代化改造對城市化建設的影響，并針對西安市城中村的具體問題提出相關的建議與措施。

一、相關概念

1.城中村

城中村是城市化發展階段不可跨越的產物，也是城市建設急劇膨脹作用下的結果。國內學者一般從城鄉二元結構的角度來對城中村進行定義。所謂“城中村”，又稱“都市里的村莊”，它是指在城市化建設進程中，由于農村土地被征用，農民的身份由農民轉變為居民，但他們仍居住在由原村改造成的居民區里，這樣一個由改造區聚集而成的區域，我們通常稱為“城中村”。

2.城中村的現代化改造

所謂城中村的“現代化改造”是指，在城市化建設中運用現代先進的科學技術對城中村進行改造，并與當地居民合理協商，以“以人為本”為宗旨，爭取和諧改造城中村，以達到雙贏的目的。不僅使城中村和城市環境得到改造和美化，還使得城中村的居民能享受到政策優惠，積極配合城中村的改造。

二、西安市城中村的現狀

1.西安市城中村的經濟現狀

由于原有土地被征用，農民不能再靠原有的農田生活，現在他們的收入主要靠出租屋房租、個體經營、外出務工等幾個方面，其中出租房屋是他們主要的收入來源。隨著西安市城市經濟的快速發展，大量的外來人口不斷涌入西安就業，然而因為一般住房租金太高，所以大部分外來人口會選擇租金較低的城中村居住，并且城中村處于市區內，交通便利、離工作地點也近，這些優勢條件使得城中村成了他們暫居的第一選擇[2]。然而，這種靠出租屋來獲取收入的方式，也帶來了一些問題。很多村民以出租房屋為其唯一的生計，不愿參與市場經濟活動，隨著時間的推移，村民們將漸漸形成一種不勞而獲的思想，這對村民素質的提高有很大的影響。

2.西安市城中村的社會現狀

（1）人口狀況

本地村民一般很少，主要是城中村中流動性很大的外來人口，人口結構相當復雜，來源非常廣泛。由于村民大多依靠出租屋生存，村民基本上都是坐享其成，所以其文化水平普遍偏低，這就和附近的城市人口格格不入，使得提高村民的文化素質也顯得越來越緊迫。

（2）治安狀況

城中村人口結構復雜，來源非常廣泛，這樣的人口狀況決定了村里存在的嚴重的治安問題。而在城中村管制力度也很薄弱，所以各種違法犯罪活動也是層出不窮，屢禁不止。例如，在西安市城中村里我們可以看到許多發廊和美容屋，而且這些面店已經超出了正常的供需比例；此外，城中村的松散環境也成為了交易的罪惡溫床，這一系列的治安問題也不是一時半會兒能根除的，所以需要政府實施強有力的手段以此堅決打擊違法犯罪活動，加強執法力度與監督，不斷改造城中村。

（3）社會保障

城中村村民的社會保障來源于房屋出租，而且他們的福利保障都是村集體承擔，所以村民擔心城中村改造后會失去原有的這些福利保障，致使自己的生活沒有著落。具體來說，在城中村改造的過程中，村民們不得不面臨著“進退兩難”的境況，他們由村民身份變成了居民身份，失去了其賴以生存的土地，與此同時他們又沒有享受到城市居民所擁有的社會保障[3]，所以他們有后顧之憂，這一定程度上就對城中村改造帶來了很大的阻力。

三、西安市城中村改造中面臨的問題

1.兩個中心難題

通過分析西安市城中村的經濟和社會現狀問題，可見改造城中村已勢在必行，但是在改造過程其困難程度可想而知，通過進一步分析我們可以總結出要進行改造主要面對的兩個中心難題：

（1）城中村一般占地面積較大，政府暫時還不能承受起收購城中村所支付給村民的巨額資金或者說還不能一次性支付這筆巨款。

（2）村民們通過出租房屋等方式利用城中村土地能獲得巨大的利益，所以他們不會輕易放棄城中村土地。

這兩個難題，從本質上來說，就是如何處理好城中村問題涉及的兩個利益主體――政府和農民之間關系的問題[4]。只有處理好了這個問題，才能從根本解決城中村問題，促進城市化發展。

2.城中村改造缺乏國家政策支持

到目前為止，國家還沒有一部明確的關于城中村改造的法規文件，在國家出臺的現有法規文件里也不易找出能針對性指導城中村改造的條目。地方各市雖也有根據各自的實際狀況制定的相關法規，但是其政策的完善程度還不足，在實際的改造過程中可能會因為缺乏依據而出現一些偏差，從而影響城中村改造的順利進行。

第4篇：城中村改造優勢范文

關鍵詞：城中村；城市化；改造策略；社會功能；城鄉二元制結構

Abstract:VIC (“village in city”) is a particular phenomenon in the process of urbanization within our country. For this phenomenon, we need to start from its historical origin, look at the positive as well as negative effect it has during the urbanization process, and explore the special city and social function VIC has assumed. Only then can we find the strategies of improvement. On analyzing the VIC phenomenon, this essay aims to change the traditional views, make scientific plans, give advice and guidance, and examine as well as adjust the strategies regarding to the adjustment and reformation of VIC in adapting the social needs of urban space during the transitional period.

Keywords:village in city；urbanization；strategies of improvement；social functions；urban-rural dual system

中圖分類號：TU-098.1

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422（2011）05-0062-02

1前言

隨著我國城市化進程的加快和區域經濟的激烈競爭，逐漸出現了一種很特殊的城市包圍農村的現象，逐漸將一部分村落包圍在建成區內。這些村落起初位于城市郊區，進而位于城鄉結合部，隨著城市范圍的持續擴張，最終蛻變為城中村。而這種現象將成為各個城市不得不面對的必然事情。

2 城中村的形成原因、演變過程

從城中村的歷史變遷中不難發現，城中村形成的主要原因可以分成主觀與客觀兩個部分，其中客觀原因是我國城市化進程快速發展的結果。改革開放以來，城市化進程速度增加，城市的快速發展需要通過征收周邊農村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了，當地的農民卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。村莊進入城市，形成了城中村。從主觀上來說，是我國城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。

城中村的演變過程可以分成三個階段：第一階段為村落自然形成階段，此階段城市尚未擴展到農村，此時農村只是單純的農民聚居點；第二階段為城中村形成階段，農村靠近城市一側的土地大部或全部被城市征用，然后伴隨城市規模的進一步擴大，農村周邊土地完全被城市征用，只剩下被城市建成區完全包圍的村落，這時，就完全形成了城中村；第三階段為城中村消失階段，隨著城市文明的不斷滲透，城市建設和管理水平的不斷提高，通過大規模的舊城改造項目及相關配套設施項目，城中村將被完全拆遷，城中村的居民轉為城市居民，從此城中村將完全消失。

3 城中村的功能分析

隨著城市化進程的快速推進，大量的外來人口涌入城市就業，但因為城市商品房居住成本較高，而廉租房數量少且難以獲得購買資格，所以一般的外來人口只能選擇城中村的住房。城中村更像是事實上的超級城市特區，白手起家的創業者，依靠城中村廉價的房租從而降低經營門檻。城中村成了低起點創業的孵化器；農民工和低收入者從事的多為社會低端服務業，不僅需要能滿足低消費的生活空間，還必須靠近需要這種服務的外部環境。農民工轉化為城市市民需要工作方式和生活方式的雙重轉化，而城中村就是他們完成不確定過渡期的場所；城中村起到了城市“廉租房”的作用，有助于外來人口融入城市社會，在一定程度上滿足住房需求，實現住房公平，維護社會的穩定。

另外，城中村中數量很多的一類是以租給高校學生為主的。這些城中村在空間上與高校或相鄰或接近，由于在高等教育規模化發展的過程中，高校教學管理與生活管理逐步分離，原來單位體制下由高校承擔的各種生活服務功能，轉向由高校后勤及社會周邊地區承擔。這也使得鄰校村與高校之間的互相影響日益加深。從上述觀點看，城中村以其廉價的房租和生活生產成本等優勢，可以說具有控制城市的營商成本、降低產業和人才進入門檻的功用。

此外，城中村還豐富了城市多元化的生活方式，城市生活方式有以下8 個特點：①復雜的社會分工、社會分層和職業結構；②人際關系由血緣關系和地緣關系向業緣關系轉化，③社會流動性大，個人地位和角色變化快，社區構成要素的異質性強；④生活質量高，消費水平高，消費方式多樣化；⑤閑暇時間多，個人社會化程度高；⑥生活節奏快，緊張壓迫感強，文化生活豐富多彩；⑦現代民主意識、參政意識強；⑧信仰、道德標準等多樣化。這些特征貫穿了現代城市生活方式的所有部分。而這種生活方式從社會的發展歷程和現狀來看，是存在諸多的弊端和問題的。而城中村那種城鄉交融的“低消費、地緣聯系緊密、慢節奏、高可入性”的生活方式使城市更加多元化的同時，實現了有益的補充。

4困擾城市城中村健康發展的難點

由于一些城中村長期處于缺乏監管，導致了大多數城中村建設缺乏統一的規劃，原來作為村莊聚落時就缺少供水供電等市政設施，演變為城中村時市政管線僅作了粗糙的配套，導致城中村市政管線無法和市政管網連接成系統，嚴重影響了市民的生活質量，同時也有礙于城市的現代化形象。

此外，城中村土地處置政策存在較大掣肘。按照有關規定，有農用地的，在建設前應先行辦理農用地轉用、征收審批手續，而每年給城市的農用地轉用指標較少。同時，集體土地轉國有土地審批程序繁瑣、周期長，也在一定程度上影響了城中村改造工作的推進。

再者，城中村“集體經濟組織”建設滯后。可以說，村集體經濟基本均是以土地與物業收益為主，不可否認具有一定“寄生性”；城中村大量的外來人口則多是自食其力，主要從事門檻、層次較低的非正規行業。從城中村經濟的組織架構看，村民大多各自為戰，多數城中村集體經濟改制還未展開，難以形成合力和一體化行動。諸如此類問題如何解決，將直接影響改制工作及村民利益保障。

最重要的一點是，城中村村民社會保障存在體制缺陷。城中村改造后，“村改居”人員要求納入城鎮企業職工基本養老保險體系。但由于現行城鎮企業職工基本養老保險是省級統籌，受現行養老保險政策限制，“村改居”時已達到和超過退休年齡的人員和繳費年限不足15 年的人員難以參保和享受待遇。此類問題不解決，將影響到村民參與改造的積極性，給城中村改造工作帶來阻力。

5城中村改造規劃策略調整

進行城中村改造之前，有必要首先理清三點認識：①城中村改造是一個長期過程，不可能一蹴而就；②城中村并非一無是處，其有存在的合理性和社會積極意義；③不能簡單地將中國的城中村視為外國高速城市化過程中形成的貧民窟，不能簡單地采用西方國家曾經的“貧民窟清理”政策，要從各個層次上“消滅”城中村。應該認識到城中村的形成其實是在我國特殊的城鄉二元體制下，原住民進行“理性選擇”的必然結果，城中村有其存在和延續的歷史緣由和未來價值。

城中村改造內容可以分成有形改造和無形改造。有形改造是指將城中村中原有建筑物全部拆除后，重新修建新的建筑物，集中安置原有村民，以保障村民的生產生活，使城中村舊貌換新顏。而無形改造是指農業戶口轉為居民戶口，集體經濟轉為股份制經濟，撤村建社區，集體土地轉為國有土地。通過無形改造徹底消除城中村的二元管理體制，使村民納入到城市就業和社會保障體系中，其生活方式、思想觀念和意識形態得以轉變，讓廣大村民從生活形態到思想意識真正融入到現代城市文明當中。

對城中村進行的改造不是簡單的拆舊建新，而是有形與無形改造同步推進，實現徹底意義上的城中村改造，有形改造是基礎，無形改造是目的。

城中村改造首先要進行合理的規劃，這是城市建設的龍頭，在城中村改造中應堅持規劃引導的原則，做好城中村改造規劃與城市總體規劃、控制性詳細規劃等的銜接。立足于建構更為完整、全面意義上的綜合發展政策，在給予城中村充分自主發展空間、滿足其合理發展訴求的同時，要求其承擔必要的城市社會發展義務。

其次，應該解構疏導，改變城中村形態。不僅改造其居住形態，更要改造其社會形態。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農村社區的地緣結構和社會結構。只要原地緣結構和社會結構沒有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。從目前城中村改造的做法看，大多特別重視城中村的居住形態改造，而忽視城中村社會形態的改造。在城中村改造過程中，應當盡量避免這種誤區。

此外，還需要通過政策保障，架構系統化的城中村改造政策體系，解決因體制問題產生的城中村問題，需要政府政策的推動、扶持和保障。應本著“以人為本、多予少取”的原則，要求城市各部門盡快出臺包括“城中村改造模式”“城中村土地處置”“村集體經濟改制”“農轉非”“規費減免”“教育、就業低保”等一系列配套政策法規，保證城中村改造有良好的政策環境。

城市化轉型期需要城市有過渡性轉型空間，城市空間形態也總是要反映其所處社會經濟發展時期的特征，并適應其需要。因此，城中村改造規劃的主要導向應為保質、有序更具活力的轉型式復合空間形態。具體操作則應在符合城市總體規劃前提下，以現行城中村空間區位特征為依據，以現行工程技術規范為準繩，以多部門協同合作為管理支撐要件，創造出既符合轉型期特征，又豐富多樣、易居易業的新型城市社區。

城中村改造模式的無外乎三種：以政府為主導、以村集體為主和以社會力量為主。一般認為，政府為主導的改造適宜于涉及到社會公益性目的的項目建設。依靠政府的行政力量，進行統一規劃，實現較理想的整體效應；如果未涉及到社會公益項目，則以村集體為主的改造更可行。通過土地和房產所有人――村民的直接參與，產權的重新劃分由村集體內部協調，既能充分體現村民利益，又可避免村民與政府間的博弈與摩擦，使城中村改造在自組織中完成。然而，現實中這兩種改造模式的成功案例極少，相反，越來越多的城市正以社會力量為主、市場化為導向的城中村改造模式作為主流改造方式。究其原因，多數情況下前兩種模式往往難以承擔改造所需的巨額資金，充分運用市場機制配置城中村改造的各項資源，被認為是一種在現實中最具效率的城中村改造模式。

市場化改造是以“誰投資，誰受益”為準則，因此現行較成熟的改造模式都特別注意兩類相關者的利益保證：改造資金投入者和村民的利益。而改造中影響面最廣、規模最大的群體――租戶則成為被完全忽視的對象。他們之中有相當一部分人長期租住于此，并為當地城市付出自己的勞動與貢獻。此外，多數城中村改造還是強調物質環境的改變，即以高檔商品房代替村民們低廉的私房，當土地競租價格得以充分顯化的同時，弱勢群體的房價“濾出效應”也被徹底顯化。一方面，弱勢群體因房價造成的空間邊緣化不僅將增加其謀生成本，如交通成本上升、就業機會減少，還會導致該群體進一步被社會邊緣化，并持續加深不同階層的分隔與對立；另一方面，對城市多樣性空間形態的破壞，也意味著城市兼容并蓄、和諧發展的文化氛圍的消失，城市活力受損、城市可持續發展受損。

6結語

城中村是我國快速城市化發展中出現的現象，根據以上分析，個人認為，城中村現象本身并無對錯，城中村更像一把“雙刃劍”，順勢而為、處理得當，對城市發展會產生事半功倍的效果，會加速城市現代化進程，豐富城市生活，達到共贏甚至多贏的局面；處理不當則會事倍功半，甚至滯緩城市現代化建設的步伐。

參考文獻：

[1]劉靜．衡陽市城市化進程中“城中村”問題解讀[J].中外建筑，2009，(1)．

[2]李培林.村落的終結―羊城村的故事[M].北京：商務印書館，2004．

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[4]張京祥，趙偉.二元規制環境中城中村發展及其意義的分析[J]．城市規劃，2007，(1).

[5]陳潔.城中村改造的模式與對策初探[J].江蘇城市規劃，2009，(3)．

[6]謝志巋.村落向城市社區的轉型―制度、政策與中國城市化進程中城中村問題研究[M].北京：中國社會科學出版社，2005．

[7]陳柳欽.“城中村”：城市化健康發展必須破解的難題[J].重慶工商大學學報(社會科學版)，2009，(2).

[8] 新華網.城中村改造需要 2000億廉價出租屋將變得高級[EB/OL].2007-01-24.

第5篇：城中村改造優勢范文

關鍵詞:高度城市化;全面改造;公共基金;利益均衡

中圖分類號:F12文獻標識碼:A

一、引言

我國改革開放30年,經濟和社會都發生了深刻變革,城市發展已進入高速城市化階段。高度城市化地區在面臨土地與空間難以為繼、環境承載力難以為繼的歷史條件下,城中村改造與城市土地集約利用、空間演化、經濟結構調整、環境改善關系緊密,將成為未來城市發展的核心問題之一。目前,高度城市化地區舊城改造出現的普遍問題在于舊改資金不足、開發商與被拆遷人矛盾突出、土地超強度開發、中心區空心化、全面改造與綜合改造不協調等。研究高度城市化地區城中村全面改造模式是解決舊城改造難題的關鍵,對快速城市化地區制定政策和創新體制有重要借鑒意義。

二、快速城市化與城鄉二元結構導致城中村的形成

上世紀九十年代中后期,城市規模迅速擴張和郊區大量農村土地被征收征用,由于未開發建設用地開發成本和開發效率遠低于和優于已建成區更新改造,同時農村經濟發展和基礎設施建設上遠落后于快速擴張的城市地區,因此造成城市包圍農村的獨特現象。

從根本上看,城中村的形成源于外在的快速城市化和內在的城鄉二元結構。快速城市化使得區域經濟發展不均衡形成城中村淪陷,成為外來勞動力廉價聚集的“貧民窟”;城鄉二元結構使城市的近郊區的政府不愿意放棄對這些行政村莊的管理權,而城市的政府部門因城中村改造資金、規劃、社會保障等一系列問題對城中村開發建設和管理沒有熱情。最終形成在建筑景觀、人口構成、經濟特征、行政管理、生活方式等方面與城市社區有著明顯的差異,成了城市中的“孤島”。

三、高度城市化地區城中村建設問題

高度城市化地區城中村在城市經濟發展中扮演著非常重要的角色,一方面解決城市外來人口的居住問題,一方面作為歷史遺留問題,成為城市發展“儲備用地”。城中村建設的核心問題在于利益的非均衡分配,具體表現在以下幾個方面:

1、社會資源分配的非均衡性。城中村以其廉價私房為外來人口提供居住場所,但城中村在基礎設施投入和城市建設管理方面存在嚴重不足,存在嚴重的消防、治安隱患,使外來人口的生存條件極其惡劣。

2、城市改造投資分配的非均衡性。舊村區位條件好的一般實行全面改造,開發利潤較高,是城市房地產開發商的新寵;而區位條件較差的因可開發性較弱,改造意愿不足。城中村改造的不均衡導致城市發展新的歷史遺留問題。

3、改造主體利益分配的非均衡性。城中村改造成本高、相關者利益復雜,各方利益博弈盲目追求相關者利益造成舊村改造對城市土地的高強度開發和高密度開發,忽略城市生態和文化在內的整體理性,破壞城市整體功能結構,城市空間環境品質和歷史文化遭到嚴重破壞,城市布局形成新的紊亂,阻礙城市發展。

四、城中村改造土地價值超額提升與改造主體利益博弈研究

1、城中村改造土地價值超額提升內涵。城中村是高速城市化過程中產生的特殊現象。而城中村土地價值因快速城市化和城鄉二元結構進入土地價值“洼地”。城中村改造的實質是對城中村土地價值的釋放。城中村改造土地產出投入比遠大于一般狀況下的土地產出投入比,其原因,一方面在于周邊成熟土地價值對城中村土地價值具有支撐作用;另一方面在于城中村分享城市價值提升的結果。

馬克思地租理論級差地租Ⅱ表明土地價值與對土地投入有關。在現代城市建設中,基礎設施建設、公共配套設施完善和生態環境改善等土地開發投入促使土地價值不斷提高;而城中村土地因缺少投入,土地利用條件相對較差,因此土地價值較低。但土地的替代性決定了土地價值具有連續性,城中村土地價值會受到周邊土地價值提升的支撐而自然提升。同時,區位價值取決于整個片區的區位價值和周邊區位發展狀況,具有協同的和共振的特征,相鄰區位土地價值具有乘數效應;另一方面城市價值是有形價值與無形價值的統一,是基礎設施、自然環境、文化教育、經濟、社會諸方面價值的統一,是歷史價值、現實價值與未來預期價值的統一。城中村作為被包含在城市空間內的單元之一,與外界不可能孤立存在,相反會以其特殊條件為城市發展提供相應的功能,分享城市價值提升的收益。因此,城中村土地價值超額提升的內涵就在于城市整體價值提升。

2、舊城改造主體利益分配的非均衡性研究。高度城市化地區城中村改造的模式主要市場化的改造模式(即開發商或開發商+股份公司改造模式),涉及主體有政府、開發商、被拆遷人,其利益分配分別表現為土地出讓金、開發利潤和安置補償,但存在利益不均衡性。

(1)政府公共管理角色與公共利益湮滅。政府在城市經濟發展中,是公共管理者,對城市建設具有不可推卸的責任。在我國舊城改造中城市政府卻存在顯著的角色錯位、缺位和越位等偏差,釘子戶、補償不到位、安置房質量差等問題都體現了政府公共管理職能缺失;另一方面城中村改造土地出讓金只實現國家投入成本的回收,但城市價值提升帶來土地超額升值部分并未轉化成公共收益。

(2)開發商的中介特征與超額收益。開發商在土地開發中以其資本優勢取得土地進行開發,而開發的房地產真正的產權人將是業主,所以,開發商在房地產開發過程中真正承擔的是中介角色,提供墊付資金和組織建設。但其地產開發的大部分資金來源于銀行信貸,銀行利息遠低于房地產投資收益,所以銀行資本利息以外的收益被開發商占有,也占有了政府忽略的那部分超額提升價值。

(3)被拆遷人的安置補償超額實現其財產損失。在城中村改造中,安置補償是對被拆遷人財產損失的一種補償行為。而在高度城市化地區,城中村村民借助城市經濟繁榮,違法占有宅基地或增加私宅面積進行出租經營,同時相對區位條件較差的地區拆遷補償標準更高,致使在改造時對村民安置補償額度巨大,一夜暴富成為舊改安置補償的代名詞。

五、基于利益均衡的城中村全面改造模式:公共基金+項目管理公司

1、“公共基金+項目管理公司”改造模式的特點。基于當前高度城市化區城中村改造利益分配的均衡性,筆者提出公共基金投資與項目管理公司開發運行的改造模式,該改造模式特點如下:

第一,公共基金收益將城中村改造土地超額收益轉化為全社會利益所得。舊改公共基金主要引入社保基金、住房公積金和政府舊改投資債券等,投資收益將用于社會公共福利,取代開發商借用銀行信貸資金獲得超額投資收益,將城中村土地價值超額升值部分轉化成公共利益。

第二,項目管理公司還原開發商的中介本質降低城市價值的耗散。項目管理公司以管理費用取代房地產開發商的開發利潤,減少城市價值向社會利益轉化的損失。

第三,該改造模式能綜合發揮政府公共執行力和項目管理公司經濟技術管理能力。該改造模式實質是政府主導,項目管理公司的一種改造形式,在改造中,政府能有效控制城中村改造的開發強度,切實使城中村改造按照城市發展規劃科學進行;另一方面在稅收、地價、被拆遷人安置等優惠政策上具有統籌安排的優勢。

2、“公共基金+項目管理公司”改造模式運行機制建議。首先,規定投資基準收益,加強政府對資金運作監督審核力度。規定公共基金基準收益,保障公民財產的穩定增值;另一方面公共基金關乎社會安全,公共基金利用也具有利弊兩面性,具有較大風險,因此在公共基金投資中應加強資金運用的監督與審核力度,防止公共財產的損失。其次,采取項目管理公司信用審核和準備金制度。高度城市化地區城中村改造關系復雜,任務艱巨,利用公共基金進行城中村改造具有一定風險,因此改造主體須具備相當的資金實力和技術管理水平以及良好的信用水平,為保證公共基金的安全性和城中村改造的順利實施,必須實施項目管理公司信用審核和準備金制度。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]周新宏.城中村問題:形成、存續與改造的經濟學分析.復旦大學,2007年博士論文.

第6篇：城中村改造優勢范文

今天會議的主要任務是，進一步貫徹落實全市“城中村”改社區工作會議精神，安排部署我區“城中村”改社區工作。下面，我講兩點意見：

隨著城市建設步伐加快，“城中村”成為不得不面對的問題。

“城中村”充分發揮區位優勢和資源優勢，在經濟建設、社會管理等方面取得了很大成績，為全區改革發展穩定大局做出了重要貢獻。但是，“城中村”本質還是農村社區，城鄉二元結構是其基本特征，之所以稱之為“村”，就是因為它在城市中卻依然保留著農村的特點，無論從生活習慣、人際關系、社會保障等方面都與城市發展格格不入。從我們謝橋新區來看，“城中村”與它外部的城市環境是兩重天：“城中村”外建筑規劃有序、道路寬闊暢通、綠樹成蔭，各功能區互不干擾；“城中村”內家家戶戶亂搭亂建，藍棚棚整的像軍事基地，村內建筑間距過小，采光、通風不足，危房、“一線天”、“握手樓”比比皆是，缺乏綠地和公共活動空間。“城中村”改社區，是破解城鄉二元結構、加快城市化進程、改善人居環境和城市品位的重要舉措，也是市政府安排的硬性任務。今年，市下達我區“城中村”改社區的任務是謝橋街道的謝橋村、楚溪村和唐家寨村，其中：謝橋村改社區試點要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社區要在11月底前完成。大家要高度重視，充分認識“城中村”改社區的責任感和緊迫感，采取有力措施，確保市下達任務全面完成。

按照國內“城中村”改社區的普遍做法，這項工作主要分為三個層面：一是物質層面上的改造，主要包括“城中村”的規劃建設、集體資產和集體土地處置；二是制度層面上的改造，主要包括“城中村”戶籍改革、社區建設和運行模式改革、居民和社會保障、社會事務等；三是精神或文化層面上的改造，主要包括“城中村”宣傳動員和市民意識培養。剛才，梁巨云同志宣讀的我區實施方案里講的比較詳細，我就不一一介紹。“城中村”改社區面對的最直接、最困難的問題，就是第一個層面的問題。物質層面的改革之所以困難，其原因就在于“城中村”改社區是一個利益博弈的過程，利益無疑成為各方面摩擦的焦點。在改社區過程中，如何平衡各方面利益則成為改造是否得以順利進行的關鍵所在。各有關部門、謝橋街道要統籌兼顧，精密組織，正確處理改革穩定發展關系，確保居民在改社區后利益不缺失、生活有保障、發展更迅速、社會更和諧。要重點把握兩點：

第7篇：城中村改造優勢范文

關鍵詞: 城市化;城中村;金融服務

一、城中村的定義與分類

所謂“城中村”是指在城市規劃建設范圍以內,仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的農村社區。從廣義上講,城中村主要包括以下三類:

(一)A類城中村

A類城中村雖然仍保留和實行農村集體所有制,但由于城市的發展已征用村中農民原先生存的基礎―土地,因此村中農民已沒有土地從事第一產業。這類城中村散布于大中城市的主城區,與城市建設用地相互交錯,其中居住的農民也已被城市生活逐漸同化,貼近于城市居民的生活方式,特別是年青一代,大多數已接受良好的教育,易于接受城市文明。

A類城中村的建筑景觀,大多已通過商業化運作手法改造,以多層與低層為主,與城市相融度較高,但就周邊環境而言,土地利用價值利用并不充分,因此面臨著二次改造的問題。

(二)B類城中村

B類城中村仍有少量的農用地,多處于城鄉結合部或城市近期建設將要影響的地區。由于具有一定數量的農用地,因此少數居民仍從事農業,而多數人尤其是青壯年都外出務工。

這類城中村的建筑景觀較差,新舊建筑都有,且多以低矮為主,沒有經過統一規劃,建筑布局混亂,市政基礎設施嚴重短缺。

(三)C類城中村

C類城中村主要分布在城市繞城公路之外,其建筑、人口和景觀仍保留著濃重的鄉村形態。

城中村是我國現代化和城市化過程中的一個特有的現象:城市包圍了農村但沒有及時消化吸收農村的生產與生活方式;城市建起了高樓大廈,但其周邊卻存在著破舊的居民區。這使得城中村逐漸成為城市中的一座座“孤島”,在建筑景觀、人口構成、經濟特征、行政管理、生活方式等方面與城市社區存在著明顯的差異。

二、城中村對金融服務需求的特征分析

(一)城中村居民的生活、就業、創業需要金融支持

首先,城中村聚集著大量的外來務工人員,一般屬于人口的高密度區,例如深圳城中村人口高達560萬,占深圳總人口的一半。這大量的外來人口必定會產生大量的存取款以及匯款等金融服務需求。

其次,A類和B類城中村的村民相對富庶,村民的征地補償款、房屋租金加上進城務工收入十分可觀,因而其理財需求較為迫切。

最后,城中村在發展過程中,出現了一批依托低地租等特殊優勢成長起來的集體企業,這些企業在創業期、成長期以及成熟期都存在著資金需求。例如典型的杭州四季青服裝市場、深圳石碑電腦城等,在創業期都是從當地農村信用聯社取得融資支持,并與農信系統建立了較密切的關系,當然隨著這些集體企業的發展成熟,其資金需求量越來越大。

(二)城中村改造過程中存在對金融服務的需求。

城中村的出現及存在帶來了許多問題,一方面影響了城市總體布局規劃,影響了城市形象,另一方面制約了城市發展的步伐和全面建設小康社會的進程。因此,目前許多城市都在進行城中村的改造。然而改造是一項復雜的系統工程,需要大量的資金,包括對村民的拆遷補助資金、改造重建資金等等,可以說這巨額的資金需求僅僅依靠政府和開發商的投入是遠遠不夠的。政府應通過多種渠道、多種手段,組織動員各種社會資金和社會力量參與城中村的改造工作,并創建一個保證參與各方利益的多贏機制。在這一機制中,銀行的參與是必不可少的,銀行可以為拆遷、重建提供資金支持,而且這種資金支持一般都是巨額貸款,例如,石家莊市的城中村改造,僅2009年以來,就從中國農業銀行取得300億元的貸款授信額度支持;從中國銀行取得在未來3年內提供500億元的貸款的承諾。

另外,在拆遷補償過程中,不少城中村的村民可以獲得數額不少的拆遷補償費,以杭州機場路一帶為例,一個五口之家(兩老人、兩夫妻、獨生子女)可以按照周邊平均房價獲得近400萬補償。這突然而來的巨額資金必然會帶來理財的需求,以尋求合適的收益率。

(三)城中村改造之后居民生活與金融服務更是密不可分。

首先,在城中村改造完成后,農村成為城區,農民身份成為城市市民,原有的生活方式也發生改變,開始向城市生活方式靠攏。這些改變使得金融服務的需求越來越大,例如水電費的代收代繳,以及居民消費觀念改變,開始采用信用卡提前消費等。其次,城中村經改造后,交通便利、基礎設施完善,本地以及外來的投資創業必定增多,這更需要金融的配套服務,包括資金的借貸、存取、匯兌等等。

三、農村信用社在城中村的業務拓展

從上述分析中,我們可以看出無論是改造前的還是改造中和改造后的城中村,都存在數目不小的金融服務需求,涵蓋個人、企業和一些大型改造項目。隨著時間的推移,城中村最終是要走向消亡,但是金融需求是不會消失的,反而會慢慢變大。因此,處于變革中的城中村其實蘊藏著一股潛在的金融需求,這股金融需求或許可以使作為國家扶持“三農”重要窗口的農村信用社有所作為。但是,隨著城中村改造的逐步推進,許多城中村在改造后成為環境舒適、交通便利、設施完備的現代住宅小區,這使得其他商業銀行逐漸將觸角伸到這些他們原本遺忘或是不重視的城市角落,從而使得農村信用社面臨的競爭加劇。

與商業銀行相比,農村信用社網點在經營機制、業務品種、資產質量等方面還存在不小的差距,在金融工具和中間業務方面,仍處于明顯的競爭劣勢。因此,為守住陣地,提高效益,也為更好地為城中村提供全方位的金融服務,農村信用社必須在以下方面積極拓展:

(一)完善農村信用社的經營理念,作為國家扶持“三農”的重要窗口,農村信用社一直是以“服務農業、服務農村、服務農民”為經營理念,在新形勢下,面對城中村這種特殊形態,農村信用社可以將經營理念完善為服務“城市農村、城市農業、城市農民”。在此理念的引導下,農村信用社必定能夠與時俱進、為城中村量體裁衣,打造出適合城中村的金融產品和金融服務,一方面滿足城中村的金融需求,另一方面提升自身的收益。

(二)針對城中村人口集中、金融服務需求量大、金融機構營業網點不足的特點,農村信用社可以在城中村設置數量適宜的營業網點。城中村人口主要是農民和外來務工人員,其金融服務需求一般比較單一,主要是存取款和匯款。因此,一般的營業網點足可滿足這些金融需求,并不需要復雜的金融工具和業務品種,農信社可以保持較低的運營成本。另外,農村信用社通過提供這種便利、優質的服務,可以加強與當地政府、居民的聯系,提高客戶忠誠度,從而在以后該地區金融需求上升時,能夠更容易獲取業務,提高效益。

(三)針對政府對城中村的改造提供金融服務。

首先,農村信用社可以參與城中村改造、重建的信貸服務。在拆遷、改造過程中,需要大量的資金支持,信用社可以在合適的項目中提供貸款,一方面緩解政府壓力,另一方面獲取收益。

其次,積極配合政府完成補償給予農戶的拆遷、安置資金。政府補償給農戶的拆遷、安置資金,按片區匯入農信社的指定賬戶,農信社應根據社區提供的補償、安置資金的明細,通過自身的業務系統存入農戶存折上,以使補償金及時、準確、安全分配到每一位農戶手中。

最后,農村信用社可以為居民提供回遷時的住房、商鋪按揭貸款服務。在房地產開發商所開發的城中村房地產項目取得《房屋預售許可證》的前提條件下,農村信用社可以按照國家有關住房按揭信貸政策的規定開辦回遷戶的住戶、商鋪按揭貸款,信用社可以辦理按揭貸款的各個品種來滿足居民的各種貸款需要。

(四)針對改造后的城中村提供金融服務。城中村在改造后金融服務的需求激增,但與此同時農村信用社面臨的競爭也加劇。因此,農信社更應完善經營機制、創新服務手段、大力拓展市場。

首先,應推出合適的金融產品和服務,滿足回遷居民日常生活中的金融需求。城中村改造完成后,居民身份以及生活方式都發生了改變,信用社的金融服務必須與時俱進,包括及時推出代收代繳水電費的服務;也包括提供小額貸款滿足年輕人提前消費的需要。

其次,加強對回遷居民自主創業以及外來投資的金融支持力度。城中村改造后,居民一般需要重新就業或是自主創業;另外由于交通等基礎設施的完善,使得外來投資的企業增加。這些創業或投資在初期一般都需要金融服務的支持,信用社應把握機遇,對市場準入的企業,要積極主動搞好服務,對符合貸款標準的企業應提供信貸支持。

最后,應對企業日常經營提供優質的金融服務。信用社要提供快速、便捷的結算服務,開通各種稅費代扣、代繳業務,與稅務部門簽訂代扣、代繳業務協議,為企業日常經營提供便捷的金融服務。

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第8篇：城中村改造優勢范文

關鍵詞：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理論框架(theory framework)；意義(significance)

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A 文章編號：

城中村，從廣義上講是指被城市建設用地包圍或納入城市建設用地范圍的原有農村聚落――城市轉型不完全的、具有明顯城鄉二元結構的地域實體。簡而言之,就是 “都市里的村莊”。隨著城市化，城中村作為歷史遺存，日漸脫離主流社會，以一種落后的經濟模式和生活方式直接影響了村民的人居環境、收入水平和生活質量。因此各省政府因地制宜方案指導城市舊城區和城中村改造，進一步提升城市發展品質和改善人居環境，有序推進城市空間拓展。

本文對城中村改造提出一個理論框架，以廓清認識，為改造實踐指明著力的方向，從規劃設計層面上就城中村改造的進行探討。并結合一個案例陳莊村，對城中村改造的意義進行總結。

一、城中村改造的理論框架1、城市政體理論(Urban Regime Theory)――城中村改造的理論基礎。張庭偉先生的城市政體理論(Urban Regime Theory)從政治經濟學的角度出發，對城市發展的動力――市政府(所謂“政府的力量”)，工商業及金融集團(“市場的力量”)和社區(“社會的力量”)三者的關系，以及這些關系對城市空間的構筑和變化所起的影響，提出了一個理論框架。由斯通(Stone)、羅根(Logan)和莫羅奇(Molotch)所創建的政體理論是從發達國家中城市政策的演變分析中得出的。該理論認為，城市空間的變化是政體變遷的物質反映。誰是“政體”的成員，誰是“政體”的主導者，會引起城市空間結構的不同變化。城中村改造實質上反映的也是政體力量的對比：當政府力量在從中占據主導地位時，政府主導的改造拆遷就成為必然選擇；當企業（市場）力量占據主導地位時，城中村改造就會朝著企業的意愿發展；當業主（社會）力量足夠強大時，城中村改造就會最大限度地滿足業主的利益。城中村改造的關鍵就是協調好各種政體力量的利益關系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、業主與改造單位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它兩方代表各自的利益，城中村改造的實質是調節三者之間的相互關系以達到利益均衡。

（1）政府與改造單位的關系。該關系主要涉及規劃與地價兩方面問題。規劃方面主要考慮的問題是，政府在確保達到城市發展要求的前提下，兼顧改造單位的利益，確定適當的開發強度，分擔合理的市政配套設施。地價方面主要考慮政府如何采取地價優惠或補貼的方式，給開發建設單位讓利，確保改造項目得以進行。因此，確定合適的開發強度與地價就成為平衡二者關系的焦點。（2）政府與業主的關系。該關系主要涉及房地產權確認及保護小業主利益問題。與一般國有土地不同，城中村因土地產權不清晰而產生了大量違法建筑，給城中村改造帶來很大障礙。因此，解決改造前后房地產權確認問題是處理政府和業主之間關系的主要內容。當然，通過完善改造政策、采取措施以防止出現樓房爛尾、業主無法回遷等問題，也是政府的職責所在。（3）改造單位與業主的關系。該關系涉及拆遷安置補償，主要考慮改造單位以何種方式、標準對業主進行安置補償的問題。該關系很大程度上是個市場問題，政府不宜直接介入。總而言之，解決土地產權問題是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的規劃設計須把握幾個原則性問題除產權、規劃、地價及拆遷補償安置外，具體到特定的城中村改造項目，還須解決要不要改造、改造主體、改造目標和改造模式等原則性問題。這些原則性問題是解決產權、規劃、地價及拆遷補償安置等的前提和基礎，決定了后者的方式和內容。（1）正確判斷要不要改造。一個城中村要不要改造，不僅僅取決于其物質環境狀況，更要考慮其背后種種復雜的社會經濟形勢，特別要與所在城市的房地產市場形勢、經濟結構及人口結構相適應。

（2）明確改造的主體。一般來說，政府、企業、業主都可以成為改造主體。具體到特定項目，這取決于三者的意愿和彼此力量的對比。一般說來，如果涉及市政基礎設施等公共利益，由政府為主改造就比較合適；如果是純粹的經營性項目，則由企業為主可能就比較合適；如果業主是一個具有足夠開發實力和資質的法人，由業主組織改造也是理想選擇。當然，各方之間進行合作也是一個改造途徑。（3）制定切合實際的改造目標。改造目標既要符合城市規劃標準，又要切合實際情況。改造目標很大程度上取決于城中村的現狀情況。

（4）確定合理的改造模式。針對不同的改造目標和現狀情況，有不同的改造模式可供選擇。

二、 陳莊溝城中村改造案例

1、為什么要對進行改造

陳莊溝城中村由于歷史和管理體制等原因，布局結構混亂，基礎設施缺失，環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。為了改善人居環境、提升城市品味，對其進行改造已成為必經之路，這是以人為本、科學發展、構建和諧社會的民心工程。

2、造后將會給村民帶來的好處

本小區規劃總用地面積176690，總建筑面積561806。其中地上面積489636，地下70320，多層住宅144574 ，高層294162，商鋪46300，幼兒園3600，社區服務用房1000，容積率2.38，建筑密度28%，綠地率40%, 建成以后將會帶來以下變化。

（1）、環境的改變：陳莊溝城中村的規劃和建設兼具了居住與商業辦公功能，各種市政配套設施齊全，營造了一個綠色、經濟實用的良好居住環境。

（2）、住房條件的改變：舊房換成采光充足、通風良好、結構合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設施齊全的新房。個性化和實用性兼具的原則，把建筑的空間藝術展現得淋漓盡致，舒適兩房、溫馨三房、奢華四房，凸顯了社區生活。設計上巧妙的減少室內交通面積，增加客廳面積，將寬敞式大客廳搬入居室；起居室與客廳比例適宜，空間劃分合理；大飄窗的開闊視野，空氣清新流暢，光線充足。

（3）、房產價值的改變：村民住宅轉變為證件齊全的商品房。這些房產可以進行租賃、自住或出售，提高經濟收入。

（4）、村民個人收入的改變：城中村改變后將成為功能齊全的綜合區域，蘊含著巨大商機，將會給安置在該區域內的村民提供大量的就業崗位，同時為村民從事第三產業提供良好的區位優勢，村民個人收入將大大提高。

由于環境的改變、住房條件的改變、區域優勢及房產價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習慣、文化層次和經營方式得到改變，從而使村民的經濟收入、文明程度、生活質量得到提高。

3、改造后達到的效果

規劃布局合理，外觀新穎，小區內道路主干相接，環繞相連，花壇、草坪、花園分布合理，綠化面積、容積率、密度等各項技術指標均滿足規劃要求。小區內還設有大型超市、幼兒園、公用車棚、公用停車場及老人活動中心、社區醫療服務機構、物業管理、體育健身器材的完備，營造一個以人為本的和諧、健康、優美現代生活氛圍濃厚的花園式小區。 一是進一步改善群眾居住環境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發展和文明進步成果，積極建設文明和諧社區。二是進一步推進全市“四城同創”，增強城市生機與活力，強勁城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力。三是進一步解決城鄉并存的二元結構，促進城市的全面和諧發展。四是進一步深化經濟體制改革，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，提高居民經濟收入。五是進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫療 、教育、社保等保障問題。

三、結束語

在城市化大潮中，對在城市建成區內以原農村居民點為依托形成的與周邊城市環境構成鮮明反差的以原農村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區――城中村的改造工作是以改善城市環境、提升城市品質、美化城市形象為目標的。在重視城市利益的同時也要重視村民的利益，通過產權、規劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡好政府、業主與改造單位三者之間的利益。

參考文獻

[1]毛麗芳.“二元”： 國家之痛 [J].城鎮聚焦2002（3）

第9篇：城中村改造優勢范文

關鍵詞:城中村;改造;文化融合

中圖分類號:F291.3 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)26-0043-03

改革開放以來,我國地域空間格局發生了急劇變化,城市化進程迅速推進,城市規模不斷擴大。隨著城市建設的擴展,越來越多的城郊村莊完成了非農化轉變。這些村莊在城市發展的帶動與影響下,在產業結構、建設景觀等多方面逐漸與傳統農村相區別。但因土地、戶籍等城鄉二元體制因素影響,它們又沒有真正納入城市的統一規劃建設與管理,在生產方式、生活方式及社區管理等方面仍然保留和實行農村集體管理體制,形成了“城中村”這一獨特地域現象,它的出現及引發的各種社會問題越來越引起政府和學者的廣泛關注。筆者以分析城中村產生機制作為切入點,從“文化融合”角度探討“城中村”的改造及其城鄉關系協調發展問題,推動“城中村”走物質、社會、文化綜合改造的內涵式城市化道路。

一、城中村的亞文化特性

作為農村―城市的不完全轉型產物,“城中村”居民形成了獨特的群體心理、價值觀念和生活方式,產生了與城市主流文化不同的亞文化,并與城市主流文化不可避免地產生碰撞和沖突,從文化的來源和類型看,主要表現為傳統農村文化與現代都市文化的沖突。

(一)心理認同差異

從心理認同角度看,城市居民的關系以業緣和契緣為主,感情居次要地位。人們在行為選擇上明顯傾向于理性地選擇自己的行為方式、生活方式和社會環境,其心理體現了理性化和現代化的融合,它使得城市人更重視知識的積累,更注重效率和效益,更愿意廣泛地參與社會事務,更愿意接受新鮮事物,互相之間更講究平等和規范等等。而在以血緣和地緣關系為主要紐帶的城中村,村民世代居住在同一地方,在處理人際關系及日常事務時,感情占主要地位,但又不同于傳統的農村,雖然基本脫離了農業關系,但卻沒有被城市完全接納,成為城市中的邊緣性群體,形成了獨特的邊緣性心理。在實際調研過程中,許多城中村村民言語中流露出羨慕城里人、與城里人有所區別的一面,這表明盡管城中村已被納人城市范圍,甚至一些已處于市區中心地段,但在心理上城中村村民還習慣把自己看做農村人,與城里人區別對待。

(二)價值觀念差異

在價值觀念上,城市居民不墨守成規,思想開放,十分注重生活質量的提高和實現自身再發展等。愿意在不斷的工作當中尋找進步,追求物質與精神上的雙重滿足。城中村居民的價值觀突出地體現在兩個方面:一是對土地的極大依賴及其所表現出來的濃厚鄉土情結。由于土地的不可移動性,使得城中村形成了一個相對封閉的小社會,形成了城中村居民求穩怕亂、小富即安、不思進取的人格特質,對物質利益和眼前利益較為偏重,價值取向具有群體性特征,據作者在濟南城中村的調研發現,許多村民一天的主要活動就是打理房子、收取租金、挨家串門。面對外面的世界,村民更愿意于以集體行動來共同抵御外部的干擾與風險壓力。

(三)生活方式差異

在生活方式上,城市與城中村截然不同。城市中龐大的科層組織、工作機構、社會設置、制度規范等,對在城市工作生活的人們產生了無所不在的影響,這一影響要求他們適應城市里的一切,要求他們同城市里快節奏的工作方式相適應。因此,城市居民追求生活方式上的獨立、舒適,在消費觀念上比較超前,接受新鮮事物的速度非常快。在城中村,村民生活聯系主要局限于血緣和地緣范疇內,社會交往面較窄,比較注重傳統,生活方式較為單調和保守,其生活習慣自由散漫,不習慣于城市的生活方式,完全適應城市生活還需要一個過程。

二、城中村亞文化對城市發展的影響

城中村的亞文化特性使其難以較快融入城市文明,成為城市管理的“真空”地帶,一直處于混亂狀態,嚴重破壞城市形象,危害城市公共安全,已成為影響城市經濟社會發展的制約因素,筆者對濟南市中心城區二環路以內城中村進行了實際調研,以其為例具體表述。濟南市中心城區二環路范圍內共有城中村77個,涉及常住人口戶數約6.5萬戶;占地總面積約6.5萬畝(43.3平方公里),建筑面積約1 670萬平方米。

(一)違法建設現象普遍

以舊村改造名義進行違法房地產開發建設現象普遍,據調查統計,中心城區二環路以內56個城中村80個項目屬違法舊村改造,建筑面積達220萬平方米,占全市違法項目的48%,建筑面積的22%。二環路以內地段位置優越的城中村在靠近道路兩側違法建設各類市場、展廳、廠房、庫房等面積超過上百萬平方米。居民違法加建成風,濟南市中心城區二環路以內城中村居民違法加建面積超過300萬平方米,有的村居戶戶加建,幾乎每幢房屋都在三層以上,還有不少房子甚至加蓋至六、七層,還有的在樓旁、路邊、河道、橋下搭蓋簡易房。

(二)人居環境質量差

城中村供水、供電、供氣、供暖、排水、道路等市政基礎設施建設滯后,轄區內教育、文體和幼兒園、敬老院以及公共綠地、居民活動場所等服務設施嚴重匱乏,直接影響了轄區居民的日常生活。環境衛生基礎設施短缺,公共廁所和垃圾收集設施嚴重不足,生活垃圾和污水得不到有效處理,不少街巷垃圾遍地,污水橫流,蚊蠅滋生,夏季臭氣熏天,冬季路面結冰,臟亂差現象十分突出,成為城市最大的衛生死角,群眾生活環境質量很差。

(三)公共安全隱患大

中心城區二環路以內城中村的房屋結構和裝修大多不符合消防安全要求。有的出租房屋樓上住人樓下是簡陋的生產車間,有的出租房屋被用作存放易燃易爆化學物品的庫房,發生火災或爆炸的隱患很大。城中村道路狹窄,許多房屋之間只有一、二米寬的通道,多數街巷進不去消防車和救護車,且沒有消防設施,一旦發生火災等災害,無法進行有效救援。城中村的許多房屋是在一層平房的地基上,隨意加蓋成三、四層高的樓房;有的樓梯未加護欄,十分危險;有的在二層以上向外探出十幾平方米的面積,整個樓體頭重腳輕,一旦地基沉降或發生地震,后果將不堪設想。

(四)社會治安問題突出

城中村價格低廉的出租房屋吸引了大量低收入或無固定收入的外來人員居住。據濟南市內五區調查統計,目前,租住在城中村的外來人口數量是城中村常住人口總數的2倍,占全市二環路以內外來暫住人口總數的70%以上。這些人員成分極為復雜,加之城中村社會管理薄弱,極易藏污納垢,成為黃賭毒等社會丑惡現象的滋生地和治安事件的高發區。近年來,外來人員違法犯罪占全市違法犯罪總數的50%以上,成為社會治安的最大疾患。

三、城中村亞文化的形成根源

從形成根源來看,城中村是中國特有的土地制度、戶籍制度、經濟制度和管理制度城鄉二元化的產物,其造成了傳統村落文化與現代都市文化的碰撞沖突,由此形成城中村與城市其他地域的強烈落差,成為城市高異質性區域。

(一)城鄉二元體制是造成城中村的根本原因

一方面從制度建設講,土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件,土地集體所有和宅基地政策,把村民捆在一起,形成了一個基于土地的利益共同體,難以分化;另一方面,從社會發展講,農村宗族和地緣觀念很強,安土重遷,這種居住觀念構成了城中村存續的社會心理條件;同時隨著城市化的推進和社會經濟的發展,土地增值,外來人口急增,使得私房出租成為一個利益豐厚的產業,這是城中村得以發展的社會條件。從濟南市來看,隨著城市化的快速發展,中心城區二環路以內的許多農村已改為城市社區,然而其居民社保、醫療、就業、教育等方面還沒有完全享受與城市居民同等公共服務的待遇,社區基礎設施沒有納入城市統一規劃建設,街巷環衛保潔大多仍由社區自己承擔,在一定程度上仍然延續著城鄉二元結構的差別。這些置身于城區中的居民,絕大多數文化水平低、專業技能差,難以找到新的就業門路,在原賴以生存的土地被征用后,只能把眼光轉向建房出租,變種地為“種房”,把租房作為主要的生活來源。

(二)經濟利益驅動是維持其存在的關鍵原因

由于城中村特殊的區位優勢,其土地不斷升值,房租價格不斷上漲,許多單位、集體和個人在利益驅動下,大肆違法建房。濟南市中心城區二環路以內的許多城中村居民,在自家原有房屋基礎上,蓋起了三層以上的樓房,建筑面積一般都在300―500平方米,最多的超過1 000平方米,每戶平均年房租收入多達萬元,最多的可達十幾萬元,成為新生的“食租群體”。另外,隨著征地和拆遷補償標準的不斷提高,城中村出現了許多發“拆遷財”的專業戶,這些人蓋樓的主要目的就是為獲得拆遷補償。據調查,目前濟南市城中村自建房屋成本約為300元/平方米,而拆遷補償一般在1 700元/平方米,高于建房成本的數倍以上。按照加建300平方米的房屋計算,拆遷補償費可達50多萬元,這種“蓋起樓來等著拆”的現象,在城中村中比較普遍。

(三)管理失控是城中村產生問題的重要原因

一是在城中村土地權屬和使用上,存在著國有和集體兩種不同的管理模式,相互交織,錯綜復雜。許多已轉為國有的土地,沒有隨之進行城市功能布局調整和安置新的產業項目,仍由村(居)集體管理使用,這些沒有改變用途的國有土地和集體土地長期處于粗放管理的狀態,導致非法出租、轉讓、倒賣,問題十分突出,農民住宅私自轉讓、出租土地使用權、不辦理農地轉讓手續擅自改變用途等現象普遍。二是在城中村規劃控制和管理上,由于相關法規政策不完善,始終沒有形成有效的規劃管理體制,致使規劃編制滯后、控制不嚴的問題比較突出。三是在城中村社會管理和服務上,重點和難點是對外來人口的管理。城中村的外來人口數量大大高出常住人口,雖然許多村早已改為社區,但實質上還是原村委會的管理模式,只管理原村居民。外來人口管理涉及公安、工商、勞動、稅務、民政、執法、計劃生育等部門的管理職能,實際工作中部門之間缺乏溝通和配合,管理水平已遠遠不能適應城市發展的需要。

四、基于文化融化的城中村改造路徑

城中村不是單一的物質體系,而是以人為核心的物質體系、經濟體系、文化體系的綜合體。城中村村民雖然完成了從農村到城市的空間轉移,但其社會心理、價值觀念、生活方式等方面仍然保留和具有濃厚的農村色彩。因此,城中村的改造不是簡單的物質形態轉變過程,而是物質、社會、文化多元轉變過程的統一。只有將社會文化形態的改造與物質形態的改造相結合,從文化整合的思路中尋找突破口,為村民提供更多的就業機會和社會福利,才能解決目前單純物質形態城中村改造難以推進的問題,改變村民落后的文化素質和思想意識,使其在社會文化、行為方式、價值觀念等方面發生根本轉變,成為真正的城市居民,最終實現城市化。

(一)充分發揮政府的引導作用

政府作為城市的管理者,首先要進一步認識到城中村問題的嚴重性和改造的復雜性,改變以往“重物質改造、輕文化改造”的片面認識和工作傾向,積極推進城中村物質、經濟和文化的綜合改造,把城中村綜合改造納入經濟和社會發展規劃,切實加強對城中村改造工作的領導。健全完善城中村綜合改造管理辦法、實施細則及相關優惠政策,不與城中村居民爭利益,把最大限度提高城中村居民福利作為城中村綜合改造的根本出發點。針對城中村地理位置、客觀環境、人口結構等各不相同的特點,堅持“典型引路,有序推進”的原則,采取先易后難的辦法推進,通過抓好典型,總結經驗,在完善政策的基礎上逐步推開,確保成熟一個改造一個,改造一個成功一個。同時建立城中村綜合改造工作的監督機制,加強對城中村改造過程中規劃、建設、安置、就業、培訓、文物保護等各個環節的監督管理。

(二)積極發揮村民的參與作用

城中村改造的成功與否,在很大程度上取決于城中村村民的認識態度和配合程度,因而了解民意、增強居民參與是實施改造的重要前提。過去城中村改造中出現的許多群體性矛盾,歸根到底在于群眾缺少足夠的知情權與參與權。因此,政府在改造前要充分了解公眾對改造的態度和要求,特別是城中村村民對本身利益的合理要求,對改造的意義和積極效應要加大宣傳力度,對可能造成的負面影響要加強防范,堅持在村民自愿的基礎上,履行民主決策程序,改造的整個過程必須做到公開、公平、公正,切實保障城中村村民的合法權利,使他們在城中村改造中真正受益。

(三)建設新型的社區文化

城中村改造不是對舊村的簡單鏟平和重建,而是要在改造過程中逐步提高村民的城市意識和文化素質。政府應充分注重物質形態改造過程中的城中村社區文化教育建設與現代生活方式、思想觀念的傳播宣傳,改變村民傳統的居住模式,積極推進農村居住環境小區化,以健康向上的文化主題塑造住區的文化氛圍,通過均衡配置教育文化資源,營造良好的文化養育環境,充實和豐富村民的業余文化生活,使之具有好的精神面貌,引導村民自尊、自立、自強,鼓勵人們關愛他人、關心社會,重視城中村下一代的培育和成長,促進城中村的健康城市化。

(四)加快完善村民生活和社會保障

在城中村改造中,拿出一部分區位較好的土地作為村民生活保障用地和集體經濟發展用地,并盡可能將留用地集中布置,以便發揮集聚效應,最大限度地提高效益,保持城中村出租屋經濟和集體物業的獲利空間,增強集體經濟實力,確保在城中村改造后村民每年有一定的房租收入。抓住城中村改造后產業調整的契機,關注村民由農村就業轉為城市就業的心理需求,大力扶持第三產業和服務業,為村民提供更加廣闊的就業機會和高質量的崗位,同時加強就業指導和就業培訓,提高他們的就業競爭力,使他們能徹底改變對房租的依賴,提高他們的生活質量。依照國家有關規定,盡快將城中村村民的社會保障與城市居民的社會保障接軌,實現同城同待遇。通過城中村改造,實現村民有養老金、就業工資、集體分紅、房租四個方面的穩定收入,提高村民融入城市生活的積極性。

城中村是中國城鄉二元化的產物,其造成了獨特的傳統村落文化與現代都市文化的碰撞沖突,引發了一系列問題。城中村的城市化不是簡單的物質形態轉變過程,而是經濟、社會、文化、景觀等多元轉變的綜合過程。只有改變以往“重物質改造、輕文化改造”的片面傾向,通過政府引導、村民參與、社區文化建設、村民生活和社會保障完善等路徑,才能使城中村真正融入城市。

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