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第1篇：商業地產行業現狀及發展范文

關鍵詞：三線城市；商業地產企業；融資現狀

在拉動國民經濟快速發展的動力來源上，商業地產行業所做出的貢獻是不可忽視的。伴隨著我國城鎮化建設步伐的加快，大量的商業地產企業迎來了發展的重要契機，一些商業地產商迅速崛起。但是，隨著商業地產企業的井噴式的發展，企業的資金周轉遇到了現實的困境。為了解決資金方面的問題，拓展融資渠道，贏得更多的市場發展的血液和動力成為了很多商業地產企業面臨的主要發展問題。筆者著重從三線城市的融資現狀入手，探究其在融資進程中出現的問題及今后的改進和提升的策略。

一、我國三線城市商業地產企業融資現狀

1.資金來源渠道

信任融資渠道具有悠久的傳統歷史，在很多三線城市商業地產企業中依然比較流行。一旦商業地產企業無法如實還款，那么企業的經營者的口碑將會降到一個比較低的水平。因為這一傳統的融資渠道的主要對象都是和商業地產企業經營者有著一定關系的親戚或者朋友。

第二個渠道是商業貸款，因為貸款方是商業銀行，所以無論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對商業地產企業提出了比較高的要求。一些商業地產企業因為不符合銀行的發放貸款的標準，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場壓力的商業地產企業，在不得已的情況下，開始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質審核方面的要求相對比較低，但是對于抵押物品的商業價值與貸款實際數額之間的差額比較大。同時，一些民間信貸的年率相當高。

2.資金來源總量

當前，三線城市的商業地產開發尚處在一個初級的階段。這種發展的現實環境，一方面為其市場的占領和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線、二線城市的商業地產開發體系及工程的相繼完善，一些大型的商業地產企業也開始逐漸將發展的重心向中國的三線城市遷移。在僧多粥少的市場環境體系下，三線城市所面臨的市場融資空間將會被壓縮。根據國家權威部門的市場調查結果表明，當前，在我國三線城市的市場融資中，一個突出的問題是資金來源總量無法滿足當下商業地產企業的市場運營資金的需求。這種供需不平衡的發展現狀，在一定程度上影響和制約了三線城市市場規模的擴大和進一步的拓展。同時，需要強調的是，三線城市從地理位置及經濟發展水平等層面，與一線重點城市相比存在著一定的差距。在2012年三線城市商業地產企業經營報告中顯示，有接近一半的商業地產企業由于發展中資金的短缺而宣布停產或者破產。目前商業地產企業在融資過程中，呈現出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問題，特別是三線城市商業地產企業在申請商業貸款時的成功率一直處在一個比較低的水平。我國央行在2010年曾經做過一項針對三線城市商業地產企業貸款情況的調查。這一調查顯示：在我國三線城市商業地產企業的外緣貸款98%是來自商業銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國的長江流域，珠江流域，很多三線城市商業地產企業都在面臨著融資難的問題。因此，三線城市商業地產企業資金層面上的不足，在很大層面上是對當地經濟發展水平和市場運營環境的一個折射。

3.資金來源結構

在三線城市商業地產企業的資金來源結構體系中，根據時間的長短，可以從整體上將其劃分為短期資金來源和長期資金來源。但是，從目前所掌握的情況來看，我國三線城市商業地產企業在短期資金來源的比例是比較大的。一旦，金融風險事件發生，或者國內金融秩序出現波動，出現了比較嚴重的通貨膨脹，那么三線城市商業地產企業所面臨的資金壓力就會很大。很多商業地產企業如果在資金來源結構體系中，短期資金來源的比例達到了半數以上，那么對企業資金結構的運營安全將會構成一個比較大的威脅。從商業地產企業發展和運營的情況來看，在符合企業的負債承受能力基礎上，所承擔的負債對于企業的發展是具有一定的利好促進作用的。商業地產企業的負債水平處在一個平衡的發展狀態，將會助力企業更好的發揮好企業資產所具有的杠桿功能。作為企業生產發展的重要催化劑，可以幫助企業釋放出更大的市場潛力，進而在市場競爭激烈的大環境中，贏得更大的發展的主動權。

總之，在現在統計在冊的商業地產企業中，有近半數以上的企業處于所謂的負債經營的階段。其中，有很大一部分商業地產企業所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發展中，如何從當前商業地產企業發展的現狀出發，改善其融資的現狀是整個商業地產企業發展進程中的一個重要的研究重點與方向。

二、我國三線城市商業地產業融資面臨的問題

1.國家宏觀調控，增大融資難度

國家會根據市場運行的整體情況，通過銀行的商業貸款的利率及居民購房貸款政策的調整等手段，來對整體的商業地產行業進行宏觀調控。當前，我國的商業地產行業出現了增速過快的現象，大量的樓盤被開發后因為市場需求環境不旺而導致資源的擱置和浪費。同時，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業地產行業的整體運營和發展。因此，國家通過限制購房及落實房產管理相關制度等方面，來調控商業地產的整體走向。這一點對于三線城市的商業地產企業而言是一個發展中的重要難題與挑戰。

2.融資渠道單一，金融市場結構不健全

當前的市場融資環境中，三線城市的商業地產企業由于自身運營規模及市場發展形勢等主客觀原因，在融資渠道上呈現出了很大的單一性。按照目前的三線城市商業地產企業的融資比例來看，其商業貸款的比例和數量占據了其整個融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線城市中具有一定規模的商業地產企業，通過金融市場等資金運作媒介來提供資金的保值與增值。但是，在當前的國內金融市場發展體系還不是很完善的情況下，其市場的發展和收益效果并沒有達到商業地產企業理想的預期水平。基于此，今后的三線城市的商業地產企業在融資渠道等方面還要面臨著很長的一段路要走。

3.間接融資過多，投資增長過快

基于自身運營與發展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，商業地產市場的整體運營與管理程式中，本身就會存在著一定的風險。另一方面，在間接融資中，商業地產企業所要承擔的還款壓力也會相對比較大。但是，對于一些經濟發展基礎還處在一個較為初級階段的三線城市的商業地產企業而言，投資就會必然意味著一定層面的風險，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，企業的投資，尤其是過快和過于著急和追逐利益的投資將會在很大幾率上給企業的發展帶來諸多的負面的影響，嚴重地還會導致企業無法及時的收回投資而導致企業資金周轉鏈條的斷裂，最后造成重大的經濟損失和發展的困境。

結合上文，筆者分析了當前三線城市房地產企業在融資層面出現的問題以及背后問題產生的原因。當然，關于融資現狀不盡樂觀的原因還有很多層面，例如，三線城市商業地產企業自身的信用建設水平還需要提高。金融機構在扶持和助力企業市場拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門在企業招商引資層面的力度和政策并沒有在三線城市商業地產企業的發展中得到更多的落地與展開。

三、發展我國三線城市商業地產融資渠道的對策和建議

1.建立多層次商業地產融資體系

當前，在我國三線城市商業地產企業的商業貸款的申請的對象主要是各大商業銀行。從目前的市場需求來看，商業銀行的貸款提供額度和數量與三線城市商業地產企業的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業銀行在進行貸款發放的時候會根據企業的實力與規模做出一定的傾向，這些都影響著三線城市商業地產企業融資問題的順利解決。商業地產融資體系，依照市場營銷學的角度來看，可以經由主要的兩個維度來實現。初步階段，要從商業地產企業的內部程序入手，進步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業的商業地產融資體系的維護與市場的成長有效地連系在一起。所以，通過整合企業發展的內外資源可以更好的實現商業地產企業融資體系的經濟效益。

所以，三線城市商業地產企業在融資的過程中，應該在政府相關政策主管部門的引導下，開展多渠道的融資。國家相關政策職能部門要通過制定相應的政策法規來為三線城市商業地產企業多渠道融資保駕護航。同時，政府還應該積極地做好三線城市商業地產企業與各類金融機構的對接工作，在貸款申請政策上予以更多的照顧和扶持。

2.適度調整發展戰略

目前，在三線城市商業地產企業中，存在的一個比較突出的問題是發展戰略目標的不明確。可以說，一個企業在的工作中缺少具體的、明確的發展戰略目標則很容易在發展的道路上迷失方向。同時，一個缺乏明確發展戰略目標的企業管理和發展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線城市商業地產公司在2011年起開始進軍高端商業地產市場，由于缺乏統一的規劃與發展方案，公司資金周轉一度處于很大的被動局面。這種境況的出現在某種程度上就是對公司領導缺乏相應的發展戰略目標而造成的。企業長遠的發展戰略與發展規劃與企業的融資安全之間有著非常緊密的聯系。例如通過降低采購費用的方式來降低項目在初始階段的費用支出，以及在建筑過程中通過各種具有一定潛在風險系數的方式來實現成本的管理，因為，一旦在運營中出現了注入經營不善等問題將會在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發展。

3.慎重選擇開發項目

按照當前的市場運行模式很多開發商要承擔著先行墊付相關人員及物料成本的費用。同時，國家出于社會穩定發展的角度對工人工資拖欠問題也已經通過一系列的法律和政策來進行了強制性的規定。這些都在客觀層面上加大了三線城市在進行房產項目的選擇中一定要從政策和法律及相關的市場環境等層面進行全面了解和掌控，爭取將項目的選擇層面的風險系數降低。例如，某一三線城市的房產企業，在進行項目施工中，由于對項目的選址的科學性進行論證，最后因為與市政的整體規劃發生了嚴重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財產損失。這些都是三線城市商業地產企業在今后的項目選擇中要加以注意的重要方面。

4.采取適當銷售策略

商業地產企業進行樓盤開發的最后落腳點是通過市場銷售的手段將投資收回并且獲得預期的收益。大量的已經竣工的樓盤由于銷路受阻而導致資金周轉不暢而影響了下一步的投資和及時的還款。因此，三線城市商業地產企業應該結合所在城市的市場購買需求及購買力等實際情況。通過完善的房產售后服務來提升房產的美譽度。本土化銷售是企業發展的重要實現路徑，在這一行銷策略的指引下，企業在產品研發，產能提升以及競爭力的提升等諸多方面都會大有提高。在當前的市場發展環境下，通過良好的企業運營策略實施，可以有效地規避或者降低企業在市場中所存在的風險。通過這些系列的營銷策略及手段來構建一個立體的高效的商業地產行銷體系及框架。經過科學合理的規劃和發展為企業資金層面的盤活及今后的市場拓展奠定重要的基礎。

5.開發適銷對路產品

無論是生產型企業還是服務型企業，其在整個運營策略的實施中，都需要經由創新的運營和生產模式來為企業的發展謀求更大的生產和發展動力。一旦在企業的運營中所出現的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場經濟形勢的波動，則企業將會面臨著非常大的市場挑戰。三線城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線城市存在著一定的差距。一方面，在商業地產的價格層面，三線城市由于地理區位及經濟發展等層面的原因，是處在一個較低的層面的。因此，三線商業地產企業在進行房產產品的開發和市場銷售的價格制定層面要與當地的經濟發展水平和大眾的購買力實現一個良好的對接。另一方面，在房產產品的規格和樣式上，應該在不增加相應的生產成本的基礎上，從戶型到結構等諸多層面照顧到所在地區和城市的大眾審美和居住習慣。這種行銷對路的房產產品會在客觀上為其房產銷路的打開提供應有的助力。當然，由于三線城市各自存在著自身的差異，因此在進行產品的開發和設計的層面應該更多的發揮出本地化的發展策略的優勢。

6.加緊開發商業地產金融投資產品

隨著三線城市商業地產企業規模的不斷擴大，其市場資金的需求也會呈現出不斷上升的態勢。因此，商業地產企業應該在立足原本行業發展的基礎上，加大力度來實施多元化的運營策略，從而多方向的轉移企業在融資和運營層面存在的壓力。其中一個比較符合眾多三線城市商業地產企業未來發展方向的是地產金融投資產品的開發與投資。這種利用資產杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業的融資渠道，為企業的市場發展增加新的動力。企業在進行此類產品的開發中，也要將風險的防范置于一個突出的位置。總之，從根源上來講，商業地產企業在嘗試進行金融投資產品開發的那一刻，其所面臨的風險壓力就已經客觀存在。相反的，經由科學的統籌和計算，將金融投資產品風險與自身的經營進行一個有效的對接，其所產生的市場效應還是非常利于企業的發展和市場運營規模的擴大。但是，拋開，其基本的前期的計算，如何從過程中，將金融投資產品可能產生的風險控制在一個較為理想的狀態，或者將其納入到一個科學的，系統的風險預警和監控體系之中，其所面臨的壓力會得到有效的控制。

商業地產融資渠道的多元化是一個系統的工程，需要包括企業，政府及金融機構在內的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發展中，三線商業地產企業應該在借鑒相關的科學發展理論的基礎上，將企業的融資渠道的多元化發展進行逐一的完善。當然，這一完善并不是直接的抄襲現有的別的企業融資模式，而是應該在借鑒和參考的基礎上，將這一制度和企業自身所在的行業發展環境以及企業發展的諸多實際情況來進行對應的調整。

四、結語

三線城市商業地產企業面臨著巨大的市場發展機遇，同時其在融資層面所遇到的問題也是現在眾多領域企業發展中的一個共性問題。本文分析了其融資的現狀及今后的改進策略希望能起到一定的借鑒和參考價值。

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第2篇：商業地產行業現狀及發展范文

關鍵詞：新常態；我國商業地產；存在問題；可持續發展；方法

進入到21世紀之后，我國的經濟獲得了快速發展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國的商業地產在推動經濟發展與社會進步中起到了重要的作用。而商業地產也成為了我國經濟中一個重要的支柱產業。但是，自從2009年全球性經濟危機爆發以來，我國的經濟也受到了嚴重影響。同時，房價的過高、供需關系明顯失衡、人民購買力的薄弱等等因素都使得我國的商業地產處在發展轉型的十字關口。因此，我們需要對于新常態下我國商業地產發展中存在的問題、可持續發展的方法問題進行全面性的分析與研究工作，提高我國商業地產的質量與水平，推動其發展與變革，使其在未來我國經濟發展與社會進步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態下我國商業地產發展中存在的問題

1.產業規劃不科學

產業規劃的不科學是我國商業地產中存在的一個嚴重問題。比如：我們從中國商業房地產總體規劃的布局中就可以發現此種問題。北京、上海、廣州、深圳等一線城市早已被商業房地產項目嚴重的影響，許多的企業盲目投入到商業類型房地產項目的開發中，導致房地產行業的虛假繁榮，房價虛高。比如：眾多的企業從銀行中進行大額款項的借貸投入到房地產項目中，與消費者、政府在進行房地產價格的博弈。而一些我國的二、三線城市也被房地產行業的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產的盲目投資、追求大而全的商業理念、忽視了當地實際經濟發展的水平、更忽視了當地人民生活的水平與消費的實力。最終導致，后續發展與經營階段出現了種種的問題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設問題為例子進行具體的說明。北京、上海、沈陽等城市中許多商圈地產項目在后續的開發與經營中存在著大量商鋪閑置的問題。這主要是由于兩個方面的原因導致的。商鋪價格過高、一般的經營者無法負擔起高額的租金。商圈規劃的不合理，周圍沒有大量的消費者或者是商品價格過高消費者負擔不起。這種類型的商業地產項目開發一方面導致了建設資源與土地資源的浪費，另一方面導致了商業地產的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開發與關聯性行業的發展。但是，從經濟發展與社會進步的角度來看，這種模式存在嚴重的弊病。

2.開發周期時間長

開發周圍時間長是我國商業地產發展中一個重要的問題，嚴重制約了我國經濟的可持續發展。投資額度大、開發應用時間長等方面的特點導致商業地產發展存在較大的風險。比如：通過銀行信貸或者是其它融資方式進行開發建設資金的籌集是其重要的資本應用方法。但是，商業地產發展后續會面臨著許多的問題。比如：施工建設、開發與管理、未來經營的策略等等。其中，任何一個環節出現問題，就會導致商業地產項目陷入到困境中。

3.定位水平的不準確

我國的政府沒有對于商業地產進行科學的定位，片面的應用房地產項目刺激經濟發展，帶動有關行業的進步。事實表明，這種片面發展的模式存在重要的問題。比如：忽視當地實際經濟發展的情況、忽視當地人們的購買力與生活水平等等、最終制約了當地商業地產與經濟的整體發展。

二、新常態下我國商業地產可持續發展的方法

1.我國的政府需要加大商業地產宏觀調控力度

從政府的角度來講，需要其加大對于商業地產項目的宏觀調控力度，使得商業地產發展規劃更加的合理、建設水平與投資消費更加的協調、商業地產項目的建設質量與水平得到提高、使得我國的商業地產可以進行持續性的發展，使其對促進經濟發展與社會進步做出更大的貢獻。具體來講，第一，政府需要充分的發揮出經濟杠桿的優勢，從銀行信貸的角度入手，使其對于各個城市房地產開發的企業進行嚴格的資質審核，有利于保障商業地產項目開發工作的安全與質量，使得眾多的資質企業無法進行有關的開發，有利于保障我國商業地產發展的良好環境。第二，各個城市房地產項目開發主管部門需要充分發揮出自己的職責，對于商業地產項目開發與建設工作中不合理的地方進行及時的糾正，有利于保障開發與建設工程的安全與效率，使其對于促進當地經濟發展發揮出積極的影響。第三，政府需要對于當地的經濟發展進行長期的規劃，開展多種發展經營理念的并用，比如：汽車產業、科技產業、制造業等等，而不是過多依賴商業地產。第四，進行有關商業項目開發，需要充分的考慮到當地實際經濟發展水平以及人們的購買力，避免面積工程。

2.政府與企業都需要做好商業地產的遠景規劃

政府與企業都需要做好商業地產的遠景規劃，以便于更好的進行當地經濟發展的總規劃，有利于當地企業市場競爭力的提高，商業價值的充分實現。從政府的角度來講，進行商業地產的遠景規劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對于當地實際的經濟水平以及人民的消費能力進行科學評估、而從制定出專業性與科學性的商業地產開發計劃，在今后的工作中嚴格執行此計劃。其次，政府需要通過經濟方式與行政方式并用，對于本地的商業地產企業進行科學的重組與整合，使它們可以在今后的商業地產開發中充分的應用好有關的資源，為提高本地商業地產實力，促進當地經濟發展做出新的貢獻。從商業地產企業自身來講，它們需要在今后的發展中從眾多的方面入手，使其在今后的經濟發展中獲得進步。比如：第一，充分進行資源的整合、樹立起品牌經營的戰略，通過資源共享與品牌聯合實現企業競爭力的提升。第二，樹立起科學規劃與持續經營發展的理念，注重商業地產項目后期的服務與經營，充分發掘商業地產項目市場中存在的價值，使得企業在激烈的市場競爭中不斷的發展與進步，創造出屬于自己的價值與空間。

3.重視商業地產項目后期的運營與管理

商業地產企業需要注重商業項目后期的運營與管理，最終可以提升企業經營管理的水平與市場發展的潛能。具體的發展方針有以下幾種舉措。第一，商業地產企業需要與有關的項目運營商等進行聯合性的開發與管理，通過充分發掘商業地產項目市場價值的舉措來提升自己的商業利益，有利于自己今后的發展。比如：聯合性的開發、聯合性的經營、對于開發中的商鋪進行有效的出售、租賃等，在周邊的商業區中可以脫穎而出。第二，商業地產企業需要對于開發環境周邊情況進行充分的市場調研，進行項目持續性的開發與管理。萬達、華潤等商業地產企業就是進行這種持續性開發與管理模式的典型，取得了非常好的經濟效益與社會效益。第三，商業地產企業需要進行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復制它人的商業地產開發與經營模式。否則，必然會在有限的市場中形成強有力的不合理與不公平的競爭，而優勢性的企業會占據競爭的主動權。這種模式不利于后來者的發展與成長，也在一定程度上造成了資源的浪費與建設的重復。

三、結論

對于新常態下我國商業地產可持續發展問題進行科學分析與研究，有利于我國的政府與各個商業地產企業應用科學的發展規劃方法全面提升發展的水平與質量，保障我國商業地產的可持續性進步，使得我國的經濟與社會穩步前進。

參考文獻：

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第3篇：商業地產行業現狀及發展范文

關鍵詞：商業地產；體驗營銷；問題；策略

商業地產體驗營銷作為一種新型的商業地產營銷模式，伴隨著樓盤產品的逐步細化以及購房置業心理和行為的不斷成熟商業地產，體驗營銷應運而生。相比起傳統的商業地產營銷模式來說，商業地產體驗營銷更注重挖掘內涵、更具深層次、更有感染力它能更好地把握消費者的購買行為特征。在盡量滿足消費者心理需求和溝通需要的同時，提供更為優質的產品和服務，在一定程度上有助于企業在消費者心中樹立一個良好的形象，提高消費者對企業提供的產品及服務的認可度，也能實現企業銷售額以及客戶價值的增長。

一、商業地產體驗營銷定義

商業地產體驗營銷，是指商業地產的營銷者以消費者的需求為出發點，將顧客在商業地產消費的全過程體驗視為整體，通過把一切影響客戶在情感、思考、感覺、行動等方面體驗的內外部資源有目的地整合起來，為客戶創造出一種美好的消費體驗，以此來使客戶購買目的得到全面的實現，從而完成企業的營銷目標。相較于傳統營銷，商業地產體驗營銷有了很大程度上的進步，比如，將客戶在消費過程中的情感精神滿足作為更加關注的重點，使住宅產品和服務實體價值得以保證的前提下，客戶又能夠有一次舒心愉悅的消費體驗，這便使得營銷的價值實現的更加全面了，同時商業地產在營銷的過程中給予了客戶的愉悅的消費體驗，在一定程度上也促進了企業客戶價值的實現。

二、商業地產體驗營銷存在的問題

1.忽視了產品質量，空談營銷體驗

目前有不少企業采用體驗營銷模式容易片面地去追求體驗制造，認為在初期階段是營銷體驗的載體，而高級階段的營銷體驗則可以獨立于營銷實體之上，因而大大忽視了產品的質量，體驗也就變成了空談。在營銷中，樓盤的實際品質和服務才是客戶最為關心和在意的，售樓部的裝修好壞只是客戶們在感性層面上的一種感知而已，適當的裝修即可，過分鋪張只會顯得浪費和華而不實。在營銷過程中，體驗營銷應將客戶的心理需要和物質需要放在同等的位置進行對待，不光將客戶在消費中的體驗作為重視的關鍵，還要以產品本身質量和品質為基礎，使客戶能夠獲得長期的體驗效果。

2.客戶的參與程度仍然較低

目前商業地產企業的營銷重點大多放在銷售終端的環境設計和活動安排上。在實際商業地產營銷的過程中卻沒能讓消費者真正的體驗、參與到產品的設計與建設中。雖然有的企業己開始注意到體驗消費這一版塊，樣板房、小區實景、試住等主要的客戶體驗活動也在銷售過程中進行著，但是客戶的參與程度仍然處于相對較低的層次上，因此擁有較高的客戶參與度和接觸度的體驗營銷也就越來越被商業地產企業所青睞了。

3.缺乏對客戶的心理模式研究

在體驗營銷模式中，體驗屬于感性的東西，存在較大的不確定性和差異性，不同的人在不同的時間和地點對同一事物所產生的體驗都將不同。因此，想要體驗營銷的實施獲得成功，企業在針對影響目標消費者感性體驗因素的行為研究的方面就顯得異常的迫切和重要。

4.顧客接觸點有待挖掘

客戶在經歷從開始到結束的整個消費體驗過程中，其中所遇到的點點滴滴都成為了一系列的接觸點。在實踐中，客戶除了能夠體驗到售樓大廳、樣板房和樣板區的裝修和參觀路線的特色外，其他與產品相關的道具可用作體驗的則少得可憐。因此商業地產企業在營銷的過程中可以通過完整的分析和研究客戶在體驗營銷中的接觸點的方式，來豐富商業地產體驗營銷的道具。

5.對客戶的小眾傳播渠道單一

目前，商業地產營銷過程中，除了上、下半年的房展會外，報紙、雜志、廣播、電視一直是大眾傳媒的重要工具，而且網絡廣告的精準化程度相對偏低，也僅能作為大眾傳播工具的一種而存在。在另一方面，商業地產對客戶小眾傳播渠道的掌握不足，目前僅有定點短信發送、DM派送、特殊場所海報擺放、會員直郵等幾種小眾傳播渠道。這使得商業地產無法對客戶的信息進行全面的掌握，進而導致商業地產的銷售的效果往往也不盡人意。所以在商業地產傳播渠道方面，尤其是小眾傳播渠道，通過分析目標客戶的行為以及生活方式的方法來挖掘商業地產傳播渠道已刻不容緩。

三、商業地產體驗營銷策略探析

商業地產體驗營銷的最終目的便是在以客戶參與為核心的前提下為客戶創造全方位的消費體驗。因此，商業地產企業在營銷過程中注重與客戶的雙向溝通尤為必要，為客戶搭建起一個可以展示自我個性的平臺，通過站在客戶的角度去發覺他們內心不同的理性和感性消費渴求，不斷地審視和改進自己的產品和服務，努力提升客戶在體驗營銷中的滿意度和品牌忠誠度。

1.服務體驗策略

隨著經濟時代的不斷發展進步，各行業在服務方面的競爭便顯得尤為激烈。為了使客戶在消費中有一個滿意又記憶深刻的感官體驗，企業除了做好售前、售中和售后等最基本的服務外，個性化、特色化、品牌化的服務內容在商業地產體驗營銷中是不容忽視的重要內容。

（1）基本服務方面。在體驗營銷過程中，有客戶對所購產品產生疑問和困難需要幫助時，迅速快捷、準確無誤的建議和回答以及細致、周到的服務和業主入住后的熱情、齊全的物業管理將會使客戶獲得非常滿意的服務體驗，從而能夠為企業在行業內塑造一個良好形象，為今后的營銷工作奠定良好的基礎。除此之外，社區“客戶服務中心”的設立也是企業良好服務的表現之一，企業可以通過此“中心”與所有客戶保持溝通和聯系，及時的了解到客戶的需求和想法，還可以不時地提供一些VIP卡、免費會刊和其他等與生活相關的回饋，將優質服務進行到底，在居住者與企業之間形成一個親密社區。

（2）物業服務方面。一種全新的體驗式物業服務，是客戶在擁有臻品私屬空間的同時，還擁有一位專業的貼身管家。為了使客戶能夠擁有一套真正舒適安逸的住宅，體驗式物業服務在強調服務環境和氣氛的營造之余，還為客戶提供親身體驗的服務，讓他們親自參與到服務過程中去獲得自己想要的各種信息。同時，客戶得到最快的速度和最專業的技巧的周到而滿意的服務，從而從真正意義上去信賴和依靠企業所提供的體驗式物業服務，將其當作自己最為貼心的助理管家。因此，商業地產在其發展的過程中，應將體驗服務的思想落實，使消費者能通過設施設備、社區活動以及相關的營銷人員和傳播信息等，體驗到企業合符人性、親情又個性化的服務。

2.關系體驗策略

企業在營銷過程中，除了要不斷爭取客戶外，與客戶之間建立起和諧互利的合作關系也顯得尤為重要。企業實施關系體驗的策略，就是以客戶關系管理為基礎，將客戶作為企業服務的中心，分析和了解客戶，并圍繞著客戶展開一切的活動和流程，通過與客戶間建立起的長期信賴關系，以贏得客戶對企業的忠誠，提高企業在行業間的競爭力，并使企業的自身建設得到發展，最終實現體驗營銷的價值。同時，企業還應設立相關的客戶關系管理機構，選派業務能力強的人員專門從事顧客關系管理機構的工作，將每位顧客在初次購房或服務時的信息進行儲存并建立檔案，形成一個專屬企業的客戶數據庫，如此便能在需要尋找目標客戶時更加的快捷和準確。除此之外，在企業與客戶進行每一次的接觸時，都應該制定一個良好的計劃，以便在與客戶進行溝通和交流的過程中能夠更深的挖掘出客戶的潛在需求，方便給予客戶更為完善周到的服務，提升客戶的滿意度。企業還可以時常為客戶提供一些與生活相關的獎品和優惠活動，以此來穩固企業與老客戶之間的關系，畢竟留住老顧客比爭取新顧客更為容易與劃算。

3.感官體驗策略

企業在房產銷售中往往以人體的感官知覺來開展體驗式情景銷售形成感官體驗營銷模式。通過將人體的視覺、嗅覺、聽覺、味覺、觸覺進行整合成為“感官體驗營銷體系”，為客戶創造知覺體驗，有效的讓客戶參與其中，將其購買欲望調動起來。“感官體驗營銷體系”這一特殊的營銷體系不僅能為企業節約相應的成本，營銷效果也非常明顯，其在體驗營銷中的最大作用便是刺激客戶的消費欲望。在人體的各項感官中，眼球的信息來源占到了80%，是最能夠刺激到客戶的消費欲望的。在房產銷售方面，客戶最為關心的第一是外觀，第二是結構，第三是地理位置。因此，為了能夠更好的抓住客戶的消費眼球，商業地產企業可以通過在產品的外觀、服務、以及產品的環境設置等做功課，比如使用客戶較為親近以及認可度較高的語言等。極盡可能的向消費者表現出企業的品牌思想和特色，使企業所推出的產品獲得消費者和市場的接受。當然，優美動聽的音樂和產品完美的結合起來，形成一道賞心悅目的聽覺盛宴也使體驗營銷策略中被慣用的手段之一，達到的一種獨特營銷效果也是不少企業所鐘愛的。體驗式住宅能夠讓客戶在通過感官的體驗之后，清晰的了解到自身的購買期望如何，提前滿足了人們購買房產的需求和欲望，這對消費者有極大的幫助，同時也為自身的銷售增添了優勢。

4.品牌體驗策略

所謂品牌體驗，就是在體驗營銷過程中，客戶對某個品牌在經歷了“認識―選擇―購買―售后”整個過程后的認知與感受。每一次的購物消費都反映了客戶對某品牌產品的價值和情感認可，使得原有的消費行為得到相應的改變和或強化。企業應當對客戶的消費期望作出更多地了解，積極開發和創造出滿足消費者需求的品牌，實現客戶的品牌體驗價值。為此，企業在進行體驗營銷的過程中，為客戶資源數據庫識別和選擇出最有價值的客戶，通過雙方的溝通和交流，為其提供最為優質的產品與服務，達到客戶的滿意度，建立起企業與客戶間的忠誠，使企業獲得最大的利益。同時，為企業吸引和留住優秀的員工也是品牌體驗中尤為重要的一環，長期的員工必定對企業的客戶和業務更為熟悉了解，因此在客戶的體驗服務上也會更加的貼心到位。企業還可以設立專門品牌體驗管理部門，專門負責客戶的品牌體驗管理，讓企業的全體員工都參與到其中去，研究和分析營銷過程中所出現的相關問題，打破常規思維模式，將企業各部門的服務活動進行協調管理，以實現品牌體驗在體驗營銷中的價值。

四、結語

商業地產體驗，究其目的是房地產企業為了滿足客戶在消費上的情感需要的同時，給客戶留下極其深刻的心靈震撼，而設計和提供相應的感知體驗，以便客戶能夠肯定產品的價值，這對商業地產樹立一個良好的品牌形象具有重要的意義。促進企業的品牌建設和發展。在體驗營銷的過程中，客戶帶著明確的主觀動機和期望參與到各個階段的體驗活動中去，通過對每階段的各個點進行接觸后，得到相應的不同體驗感受和結果，而商業地產企業通過對所得到的相關效果反饋加以分析，研究出了影響客戶體驗差異的客體元素，并且得出相應的營銷策略，在通過對這些營銷策略進行組合操作后，形成了一套更為完善可行的營銷模式，從而實現相應的銷售目的。這便使得企業與客戶形成了雙向溝通，同時也達到了二者雙贏的目的。

參考文獻：

[1]易飛.體驗營銷在房地產銷售中的實踐探索[J].知識經濟，2013（21）.

[2]謝桂花.體驗營銷―創新型房地產營銷策略分析[J].中國電子商務，2010（6）.

[3]李瑋娜.淺析房地產體驗營銷的現狀及發展趨勢[J].商場現代化，2009（8）.

第4篇：商業地產行業現狀及發展范文

在需求和資金的現實情況來看，養老地產具有巨大的發展空間。分析人士認為，中國養生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經看到這個商機并有所行動，萬科、綠城、保利等房企先后加速布局養老地產。

養老地產吸引眾多商家眼光

據第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國已成為世界上唯一一個60歲以上老年人口數接近2億大關的國家，我國通常所說的空巢老人也達到了6200萬。隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產業”——養老地產在房地產調控似乎遠看不到頭的當下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調查發現，作為未來房地產企業獲得盈利的新渠道，部分開發商已嗅到了養老地產的商機

據了解，早在2010年，地產大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。

今年8月13日，萬科又與長春市政府簽署戰略合作協議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。這并非萬科首次涉足養老地產。

無獨有偶，正在熱銷的遠洋天著也推出了養老地產，其中規劃了6000多平米的高端養老項目。今年9月22日，遠洋地產總裁李明更與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行洽談，就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通。遠洋地產相關人士公開表示，養老地產作為新的戰略業務板塊已正式納入公司開發日程，未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍數擴大，并成為公司的全新核心業務增長點。

9月10日，綠城中國董事局主席宋衛平公開表示，將試水養老地產。“養老地產的運營難度大，利潤可能只是普通地產的二分之一”，不過，宋衛平非常看好這一領域的未來發展前景。

此外，包括保利、首創置業、華潤置業等房企，也一直在探索養老地產。據不完全統計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。有業內人士指出，隨著地產調控不斷深入，傳統的單一住宅開發模式已經面臨經營困境，房企開始謀求在文化、養老等新型地產業務上的突破，養老地產成為房企關注的新戰場。

同時，中國人口老齡化趨勢吸引了諸多商家的眼球。而保險企業涉足房地產就是一個鮮明的例子。中國平安保險計劃投資170億元建設首個“養生養老綜合服務社區”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區”；泰康人壽正式推出了國內第+保險產品與養老社區相結合的綜合養老計劃——“幸福有約終身養老計劃”……險企涉足房地產行業，顯而易見的是他們的資金優勢，這也無形中催生了養老地產熱，使得更多的商家對房地產行業躍躍欲試。近3年來險企共投資了500多億進入養老地產行業。

養老地產市場前景廣闊

養老地產的存在有其必要性，其中原因有：根據聯合國規定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統的養老模式面臨挑戰，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方4位老人，撫養1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會出現兩代老人，贍養數量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養者的老齡化，將導致低齡老人供養高齡老人的局面產生。還有重要原因是，有調查顯示，21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養老的困難。現代化生產節奏不斷加快也給養老帶來不小的影響，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起的老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

除此之外，國內的養老設施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長李立國說，目前，城鄉空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達到70%；農村留守老人約4000萬，占農村老年人口的37%，城鄉家庭養老條件明顯缺失。目前，中國共有各類養老機構38060個，床位266.2萬張，收養各類人員210.9萬人。但是專業人士分析說，養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發達國家5%至7%的比例，也低于一些發展中國家2%至3%的水平。

關于養老地產的前景，有業內人士表示：“未來中國的養老產業肯定是一個非常有效益的產業。”實際上，養老地產是房地產市場發展到一定階段的產物，和商業地產、旅游地產、養生地產等主題地產一樣，都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。但房企在進入之前，一定要做足珈果，做好市場調研和專業準備，這一點非常重要。

發展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為“摸著石頭過河”。

“老地產的配套是個相當龐大的體系，配套問題由開發公司自己解決，確實有點為難，其醫療行業應該由解決配套方管理。”談到目前養老地產市場面臨的風險與瓶頸，一開發商如是說，養老地產與養老產業完全是兩回事。靠開發公司配置全部配套，也是難為開發公司了！只有險資等單位開發養老產業才有先天優勢。現在的問題是養老產業建設，多頭管理，包括養老專業人員的培訓與標準確定，幾個部門都在爭奪。醫療產業，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問題更是影響養老地產發展的大障礙。近年來，地價漲幅驚人，而商業型養老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規劃領域中沒有“養老產業用地”這一土地用途，多數養老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導致前期投入中的土地成本非常高。有開發商表示，土地的價格是養老地產發展的瓶頸。

從事研究養老地產多年的人士指出，用地成本高、用地性質不明確是社會資本進入養老地產業的一道高門檻。養老地產的用地性質一直沒有明確規定，開發企業通常以住宅用地、醫療衛生用地或工業用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業用地沒有區別，可是養老地產的投資回報周期一般都要7至10年，是商業地產的兩倍，投資高、回報低讓很多投資企業心有余而力不足。

高土地成本的養老項目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養老地產的企業要做醫院，還要做養老的配套設施，且價錢不能太高，導致經營壓力加大，持續發展也面臨問題。

由于目前沒有養老產業用地政策，一直以來，業內人士不斷呼吁制定養老機構拿地的相關優惠政策。然而，因擔心養老項目成為拿地的幌子，政府的養老產業用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵民間資本進入養老行業，一方面又要預防企業以養老的幌子拿地搞商業地產。”國內某養老雜志的人士表示，一些開發商以養老產業為由獲取土地，卻以商業地產的模式營運，將建好的房屋出售的情況也確實存在。

第5篇：商業地產行業現狀及發展范文

關鍵詞：房地產企業；融資；創新；研究

引言：房地產企業是我國國民經濟的重要的產業，也是我國資金密集型的重要的產業，房地產企業在完成房地產項目所需的資金多數是外部融資，因此融資在房地產企業具體的資金流通運作過程中具有重要作用。但是目前我國房地產企業的融資多數是依靠銀行貸款，但是這種傳統的融資方式已經不能滿足企業發展的需要，因此在新形勢下創新房地產企業融資是丞待解決的問題。

一、新時期我國房地產企業的融資方式

1、上市融資

新時期房地產企業上市融資主要是將經營的資本進行等額劃分，并表現為股票的形式，經過批準后進行公開發行，然后由投資者直接進行購買，這樣在短期內也能夠籌集到巨額資金。并且對于房地產企業所有者也可以出讓部分的股換取企業需要的資金，以促進房地產企業項目的開發。其中房地產企業上市融資可以分為兩種：國內上市和境外上市[1]。新形勢下房地產企業融資實施這種方式的目的主要是為了能夠提高股權的流通性、并且采用這種方式對于建立品牌和提高公眾認知度也具有重要的意義和價值。但是這種融資方式的初期成本高，并且上市手續復雜，進而造成其受到一定的限制。

2、金融機構貸款

新形勢下，對于房地產企業來說，商業銀行貸款主要有商業用戶貸款、經濟適用房貸款、住房開發貸款和其他房地產開發所配套的設施建設貸款等。房地產企業融資采用這種方式具有以下優點：（1）房地產企業貸款不受到外債額度的限制，（2）不存在利息預提所得稅，（3）貸款的利息費用可以在所得稅和土地增值稅前據實扣除[2]。雖然這種融資有很多的優點，但是這種融資方式銀行也具有很多的限制條件：（1）房地產企業必須支付貸款的利息和費用，（2）具有嚴格的貸款期限，（3）貸款不能用于儲備土地項目，（4）如果房地產企業逾期不歸則銀行將采取強制性的措施。

二、新形勢下房地產企業融資出現的問題

1、融資渠道單一

房地產企業最為顯著的特點主要是資金密集，房地產企業對于資金需求量也是最大的，所以在房地產企業開發的過程中資金是最重要的。但是目前由于我國房地產在融資的結構上比較單一，間接融資所占的比重比較大，并且目前房地產企業有60%的資金需要向銀行貸款，這種情況造成房地產企業對銀行貸款過于依賴，一旦銀行出現新的政策，將會對房地產企業造成嚴重的損傷，導致房地產企業資金斷裂。并且由于銀行很容易受到國家政策的影響，銀行為了規避金融危機的影響，連續出臺了幾項相關的政策，而國家為了防止房地產企業不出現經濟泡沫的風險，而實施相關的政策對房地產企業的投資進行抑制，進一步加強了對銀行風險的控制[3]。而對于房地產企業來說，這些政策的實施無疑是對其的重大的挑戰。

2、資金鏈管理不善

目前，我國房地產企業在開發經營上的模式主要是置地、構建和銷售，這種模式造成諸多的房地產項目在工程結算中存在不確定性的現象，所以造成房地產企業很難預測盈利，也無法對資金進行預測，進而導致房地產企業在融資的過程中忽視自身的能力，導致最后無法向銀行還貸，從而對企業今后的融資造成影響。

三、新形勢下房地產企業融資創新分析

1、創新融資渠道

目前，隨著市場經濟的快速發展，銀行貸款的融資方式已經不能滿足新時期房地產企業融資的需求，房地產企業只有尋求新的融資途徑才能實現房地產企業的發展。如聯合開發融資方式，這種融資方式主要是房地產開發商和經營商之間以合作的形式對房地產項目進行開發的一種融資方式。新形勢下房地產企業實施這種融資方式不僅能夠有效降低房地產企業的投資風險，而且對商業網點和商業地產的開發也具有重要的作用，房地產經營商和開發商實現統籌協調、聯盟合作的，使房地產企業獲得穩定的現金流，通過品牌的組合產生經營優勢，從而能夠有效的提升商業地產的租售狀況，吸引客流，營造商業氣氛得到保證[4]。

還可以通過信托實施房地產企業融資。信托是一種特殊的融資手段，它是委托人出于對于受委托人的充分信任而將其名下的合法財產轉交給受委托人并由受委托人以自己的名義、根據自己的意愿進行財產權益的管理和使用分配的融資行為。信托的形式多種多樣，它最大的特點就是可以不受行政區劃、部門行業的拘泥而靈活多變的進行融資，因而它既可以為生產、分配、流通部門提供服務又可以為基礎建設部門提供服務。從信托所從事的業務種類來看既有買賣證券、代辦保管、資金首付等特殊性質的金融服務業務又有委托存貸款、信托存貸款等一般性的金融服務業務。保理是與銀行密切相關的一種融資手段，它是指銀行與企業簽訂一項協議，這項協議規定了企業的某些義務，即企業如果想要獲得銀行的金融服務就必須將其與第三者或者其他經濟實體合作所訂立的銷售合同而得到的賬款轉讓給銀行[5]。企業通過利用保理業務能夠快速獲得銀行提供的貸款從而緩解暫時的資金運作困境、提高資金的流通率。當然此種方式的一大弊端就是融資成本較高，然而有經驗的企業家會通過加速資金周轉速度來彌補這項虧損從而既獲得了企業發展所需要的資金又通過重新融資使得價值升值。

2、科學管理企業資金鏈，提高房地產企業開發能力

在新時期房地產企業發展的過程中構建科學合理的資金管理模式是房地產企業發展的重要的任務，并且房地產企業還應該對項目基礎數據進行科學準確的分析和預測，房地產企業開發融資中必須以項目建設為主要的依據，對企業資金鏈進行合理的管理。然后企業還應該科學制定融資計劃，在進行確定融資計劃時，房地產企業應該對資金需求的數量和時間上一致，并且在企業融資計劃中，還應該充分結合籌資的方式進行選擇，在不同的時期選擇不同的融資方式，再次，企業也應該充分發揮自己的創造能力，更新思想，創造出新的產品需求，以達到提高企業核心競爭力的目標，促進房地產企業健康持續的發展[6]。

3、設立創業型基金，構建多層次的資本市場

隨著我國資本市場不斷的改革開放，在此過程中我們為中小型房地產企業留有足夠的發展空間，建立多層次的資本市場，并設立創業基金，以能夠最大限度的為中小型房地產企業提供融資服務，并且政府也加大對中小型企業融資的扶持，構建多層次的資本市場，從而為中小型房地產企業的融資提供優質的服務。

并且隨著十的召開，使我國經濟發展的主要道路更加明確，并為經濟的發展建立了大的框架，想要使我國經濟發展更上一個臺階，不能全部依靠政府，但是也不能全部依靠市場，政府只能提供諸如稅收和法律等相關的政策，而對于市場來說，中小型企業規模小，風險高的特點也使市場難以承受。因此將政府和市場的的結合是促進經濟發展的重要的措施，并且對于中小型房地產企業也需要提高資金利用效率，及時了解政策，以更好促進企業的發展。

參考文獻：

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[2]吳永茂.淺談房地產企業融資的方式[J].中國鄉鎮企業會計，2012（04）：56-58.

[3]何瑤.我國房地產上市公司發展現狀及風險分析[J].行政事業資產與財務，2011（06）：150-152.

[4]倪雅波.試論房地產企業資本運營的現狀與創新[J].財經界（學術版），2010（12）：34-35.

第6篇：商業地產行業現狀及發展范文

[關鍵詞]物流地產；物流園區；運營模式

[中圖分類號]F259 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）27-0013-04

1 引 言

物流地產，是開發商以贏利為目的，根據客戶需求，選擇合適的地點，投資、建設所需的物流設施設備，在合適的時間，通過產權轉讓、出售、出租和物業服務等方式為客戶提供專業化物流設施不動產，包括與物流業務相關的房地產以及配套物業設施，與客戶建立密切的關系，供客戶開展物流業務。常見的物流地產開發商涉及房地產企業、物流企業、物流投資基金等，客戶主要包括制造企業、商貿企業、物流企業及其配套服務企業如國際貨代企業、報關報檢企業等。物流地產開發商投資開發建設的物流設施主要包括物流園區、物流基地、物流中心、配送中心、分撥中心、倉儲中心等形態。物流地產是由美國普洛斯公司20世紀80年代提出來的，我國物流地產2002年起步于長江三角洲和珠江三角洲。2003年，美國普洛斯公司挺進中國市場后，我國物流地產市場發展加速，呈現迅速發展態勢。

目前，涉及物流地產相關業務領域的有商貿物流開發區、物流聚集區、物流園區等，名詞層出不窮，但我國物流地產尚沒有規范的統計標準和統計報告。根據2012年中國物流與采購協會的第三次全國物流園區調查，全國共有754家物流園區，其中：已經運營的348家，占46%；正在建設的241家，占32%；處于規劃中的165家，占22%。從物流園區的區域分布看，長江中游經濟區最多，為139 家，然后依次是北部沿海經濟區128 家、西南經濟區98 家、黃河中游經濟區93 家、東部沿海經濟區93 家、南部沿海經濟區84 家、西北經濟區63 家、東北經濟區56 家。2013年《全國物流園區發展規劃》將物流園區布局城市分為三級，確定一級物流園區布局城市29個，二級物流園區布局城市70個。

關于我國物流地產的研究主要涉及如下幾個方面。韓煒比較物流地產同商業地產、工業地產之異同，探討物流地產的內涵，分析普洛斯的物流地產運作模式及物流地產的價值創新戰略。孟玉飛在介紹我國物流地產和國外物流地產的發展狀況基礎上，對比國內外物流地產發展特點，提出我國物流地產發展過程中需要注意的問題。陳建校和方靜認為高標準專業化物流設施的市場需求，使得物流地產成為我國物流基礎設施的投資熱點，進而在介紹物流地產的內涵與運營模式的基礎上，分析物流地產現狀及其問題，提出對策建議。薛東、孫玉梅、許炳恩根據經濟發展形勢，提出影響物流地產市場需求主要因素。目前，物流地產開發商由外資為引導，部分國企物流公司、民營地產公司和電商企業開始積極介入該市場，市場發展空間大，呈現群雄逐鹿的局面。

2 物流地產的特點

2.1 物流地產市場需求旺盛

隨著工業化、城鎮化、信息化的加速推進和大流通體系建設發展，物流地產需求旺盛。一方面，跨國公司深入中國發展，對物流設施設備的需求推動物流市場的發展，對物流地產的需求迫切，如精密儀器行業、進口汽車及其配件行業、藥品及食品、品牌服裝和鞋包行業等。另一方面，中國經濟持續發展，推動國企和民企的采購量持續走高，加之國內快速消費品城市配送、家居和家用電器等行業的發展，對標準化、規范化的物流地產及其物流設施設備提出新需求。

2.2 多種所有制企業紛紛跑馬圈地

物流地產，土地是核心。自普洛斯2003年進入中國物流地產市場，國外物流地產投資商在我國發展迅速。澳大利亞麥格理集團的中國策略涉及物流中心項目，新加坡豐樹信托投資基金已經在無錫、天津、上海等地開發建立物流地產項目，美國安博置業有限公司在中國已經啟動物流地產投資活動。2012年10月25日，澳大利亞最大的工業地產商、全球最大的上市工商業地產基金管理公司之一的嘉民集團（Goodman）宣布，旗下物流地產基金收購上海外高橋保稅區的一座雙層坡道式倉儲設施，該設施占地約75000平方米，提供可供租賃總面積為76425平方米的倉儲空間。到2013年6月30日，嘉民基金在上海、北京、天津、昆山、成都、蘇州及嘉興等7個市場投資17個物流項目，出租率達98.2%。同時，中外運、中遠、中儲、中鐵以及傳化、林安、安得、淮礦等國企和民企加速布局，形成錯綜復雜的競爭態勢。

2.3 電商與房地產商分庭對抗

隨著互聯網和電子商務發展，電子商務和物流業加速融合，2009年京東商城自購1450畝土地建設物流中心，2012年阿里巴巴聯合多家企業斥巨資成立菜鳥公司打造物流網絡。與此同時，房地產開發商不甘落后，一些房地產開發商如珠江、華南城、寶灣等對物流地產由興趣轉變為實施。電商大佬與房地產巨頭一方諳熟物流倉儲的管理，一方擅長地產建設的開發，各自擁有著不可替代的專長，形成兩股勢力分庭對抗的局面。

3 物流地產的運營模式

目前，物流地產的運營模式主要有四種。

3.1 地產企業主導型運營模式

地產企業主導型運營模式，是指房地產企業特別是一些工業地產商作為物流地產投資的開發主體，根據客戶的物流設施需求，在選址、取得土地并設計、開發建設完成相關物流設施，或者按照客戶的具體要求購買、改造既有的物流設施后，再長期出租給客戶，通過專業團隊為客戶提供物業管理服務。典型代表如普洛斯、AMB（安博公司）等。他們在全球范圍內投資建設物流倉儲設施，出租給客戶并提供物業管理服務，但不參與客戶的日常物流業務經營。截至2013年6月，普洛斯已進入中國29個主要樞紐城市，主導和參與的物流園區數量達103個，租賃面積超過1150萬平方米。

地產企業主導型運營模式的優點是：地產企業在進行物流地產開發的前期，憑借自身優勢進行市場規劃、資源整合和開發建設，能有效幫助物流企業節約開發建設成本。缺點是：地產公司缺乏物流專業知識和物流運作經驗，面對競爭加劇的物流環境，可能出現定位不準、地產營銷不利現象。特別地，若小規模地產企業想利用此模式，可能難以承擔過高成本。

3.2 物流企業主導型運營模式

物流企業主導型運營模式，是指物流企業是物流設施投資建設的主體，結合自身物流業務的需要，根據物流設施市場需求，進行設施規劃、選址、設計、開發建設活動，擁有并運營物流地產設施，一部分留作自用滿足自身物流業務需要，其余部分采用租賃合同方式為其他企業提供物流設施租賃和物業管理服務。國內大多數物流企業采用該模式，如上海百聯集團、大商集團等。其中，上海百聯（集團）有限公司于2003年4月24日正式揭牌開業，由上海一百（集團）有限公司、華聯（集團）有限公司、上海友誼（集團）有限公司、上海物資（集團）總公司歸并而成。百聯集團以商業地產和物流作為集團的支撐業務，實行“集團總部―事業部―經營公司”三層次的、以戰略管控為主的管理模式，設立八個事業部四個中心，以增強管理的有效性。

物流企業主導型運營模式的優點是：物流企業進行物流地產開發時，具有較豐富的物流專業知識和物流運作經驗，可以解決物流企業運營中出現的問題，且能獲得物業折舊費享受稅收減免的好處。缺點是：在市場規劃時缺乏經驗，資源整合和開發建設不足，非專業化管理導致水平較低，開發建設成本偏高。

3.3 地產企業與物流企業直接合作型運營模式

地產企業與物流企業合作型運營模式，是指地產企業與物流企業通過合作協議等契約方式成立物流地產項目公司，共同出資，合作經營，發揮各自所在領域的比較優勢，根據客戶的物流設施需求提供一系列的物流設施咨詢、租賃和物業管理等服務，按照協議進行項目收益與風險分配。典型代表如華南城投資開發的合肥華南城等。合肥華南城與乾龍物流有限公司運用該種模式，由乾龍物流有限公司專門組織全國、省內多條貨運專線、多家快件、物流公司，共同搭建起高效、快速、完善的倉儲物流網絡，為入駐華南城的商戶服務，主要功能包括公共倉庫群、加工倉儲區、綜合性貨運市場等。

地產企業與物流企業直接合作型運營模式的優點是：二者的結合使得物流地產既具地產企業開發的優勢、又具物流企業運營的好處，有利于面對復雜的物流市場環境。缺點是：合作前期可能出現信用風險，合作企業因利益較勁，在物流地產運營后期，出現利益糾紛，難以長期維持繼續合作的局面。

3.4 第三方牽頭，聯系物流商和地產商的間接合作型運營模式

通過第三方將物流商和地產商各自的資源進行整合，對物流商和地產商的資格、實力進行審查，實現聯合。物業建成后由第三方中介組織負責招商和管理，開發建設和運營收益也由第三方代為審查且根據協議分配。典型代表如中國騰輝控股集團投資參與建設的合肥商貿物流開發區項目。中國騰輝控股集團是集企業控股、投資管理、建設工程、地產物流、傳媒貿易等多元化項目的經營與管理的集團公司，下設六家控股子公司，以江浙滬為營運中心，開展全國性業務。

第三方牽頭，聯系物流商和地產商的間接合作型運營模式的優點是：兩個企業可以省去尋找合作伙伴的時間，兩個企業的合作既具市場規劃、資源整合、開發建設的優勢，也具有較豐富的物流專業知識和物流運作經驗。缺點是：兩個企業的合作，對第三方提出嚴格的要求，第三方必須充分了解兩個企業，客觀公正協調兩個企業合作利益，才能確保有效運行。

3.5 物流地產運營模式比較

結合上述四種模式，比較四種模式如下表所示。可見，物流企業主導型運營模式、物流商和地產商合作運營模式（無論是直接合作還是通過第三方牽頭），他們具有物流專業知識和物流運作經驗。物流商和地產商合作運營模式、地產企業主導型運營模式在市場規劃、資源整合和項目開發建設方面，具有經驗。

物流企業主導型運營模式與地產企業主導型運營模式各具優勢，而物流商與地產商合作模式，最大的不同是前期存在信用風險，后期又可能出現利益糾紛。第三方模式引導解決物流商與地產商間的風險問題，自身可能承擔巨大的責任。

4 我國物流地產發展面臨的焦點問題

4.1 物流地產與物流園區概念混淆

物流地產2002年開始在中國興起，而中國物流園區最早于1998 年出現于深圳平湖物流基地。由于物流業造詞運動此起彼伏，致使物流地產與物流園區等術語的概念、性質混為一談，如物流地產是不是物流園區所占的土地？物流園區是不是比物流地產的占地面積大？物流地產和物流園區是不是同一種實體的不同說法？由于概念的混淆，政府管理和服務缺乏針對性，導致促進物流業發展的相關政策難以落實，部分企業處于觀望狀態，出現難以抉擇等問題。

4.2 物流地產市場需求供給不匹配

物流地產開發商在對物流地產進行定位時，可能出于以下種種原因，致使地產發展定位不明確：一是利益導向，物流地產商為了追逐滿足市場發展迅速行業的倉儲需求，盲目追求土地面積大小。二是缺乏詳細市場調研，不同城市的人口數量、產業結構、消費結構、市政建設規劃不同，部分地區某類物流地產達到飽和狀態，部分地區急需某種行業的物流地產，還有部分地區出現某種行業的物流地產過剩，但因對市場實際物流需求不明確，加劇項目決策風險。三是缺乏與城市規劃有效銜接，致使交通線路銜接不暢、倉儲類型配套設施不全、運輸效率較低、中轉聯運難以實現等。

4.3 外資企業加劇國內的企業競爭壓力

目前，亞洲最大的工業及物流基礎設施提供商和服務商普洛斯、全球最大“物流地產開發商”之一的美國安博地產、澳大利亞最大的工業房地產投資信托公司之一同時又是全球最大的工業地產基金管理人之一的嘉民集團、因地制宜地推出高性價比倡導持續性環保理念的蓋世理公司等外資企業，紛紛進入中國市場，與央企、地方國企、民企同臺共舞，人力資源、資金實力、物流地產經驗和經營理念不同的各種物流地產主體相互交織，加劇競爭態勢。

4.4 企業對土地占而不建或擅自改變用途

自2001年來，中央政府和地方政府紛紛出臺不同程度扶持物流業發展的政策措施，但是地方政府和企業在實際執行實施中往往偏離既定的途徑。例如，根據《財政部 國家稅務總局關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》（財稅〔2012〕13號）第一條規定：“自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅”及其他優惠相關政策。很多企業以獲取優惠為目的，進軍物流地產，一旦獲得土地使用權，卻采取占而不建的圈地行為，等到土地升值，再變賣出去，從中獲得高額利潤；或者企業占有土地后再想方設法改變土地用途，將獲得的物流用地轉向純商業地產和房地產方向，使物流業政策大打折扣。

4.5 物流地產缺乏人才

隨著物流地產的發展，物流地產人才短缺顯得緊迫，同時伴隨著中級和初級的物流工程師和技術人才匱乏。目前尚沒有專門的物流地產方面專業書籍，也沒有高校專門開設物流地產課程，嚴重阻礙物流地產的健康發展。

5 促進物流地產健康發展的應對之道

5.1 明確界定和規范使用物流地產與物流園區等術語

物流園區是為滿足貨物轉運、產業發展和居民消費等規模化物流需求，依托區位交通條件，與城市綜合功能和產業體系相配套的公共性物流基礎設施群，是由統一運營主體管理、眾多物流業者經營的物流運作集結地，是布局集中、用地節約、企業集聚、經營集約的物流功能集聚區[12]。物流地產與物流園區存在的區別是：一是物流園區更多是政府規劃建設，或政府給予支持，而物流地產主要是企業主導規劃建設多；二是物流園區比物流地產更傾向于注重城市綜合發展，物流園區的規劃設計結合市場需求，考慮城市發展，如《全國物流園區發展規劃》是物流園區的政策綱領性文件，而物流地產尚無此待遇。國家應標準明確界定物流園區、物流地產、物流基地、物流中心等相關概念術語，政府官方文件以國家標準術語界定進行使用，防止概念不清，引發不必要的爭議。

5.2 廣泛吸收消化物流地產的經驗為我所用

學習國外巨頭開發物流地產的方法和經驗，洋為中用，先為后用，選擇性地學習和借鑒，如沃爾瑪子公司蓋世理公司推出高性價比可持續性措施的環保理念應用于物流地產項目。中國物流地產商應積極從環境角度實踐物流地產，倡導“綠色物流地產”、“可持續物流地產”等，同時努力應用大數據、云計算、物聯網以及智能技術于物流地產項目，走有中國特色的物流地產之路。

5.3 強化物流地產發展的政策支持

2001年至今，我國頒發和實施的涉及物流業的政策文件有《關于加快我國現代物流發展的若干意見》（國經貿運行〔2001〕189號）、《關于開展試點設立外商投資物流企業工作的有關問題的通知》（外經貿資一函〔2002〕615號）、《關于促進我國物流業發展的意見》（發改運行〔2004〕1617號）、《關于加強流通法律工作的若干意見》（商法發〔2005〕400號）、《商務部關于加快我國流通領域現代化物流發展的指導意見》（商改發〔2008〕53號）、《物流業調整和振興規劃》（國發〔2009〕8號）、《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》（財稅〔2012〕13號）等，但專門涉及物流地產方面卻很少。政府應在物流地產的定位、規劃、設計、開發、建設、招商、運營等多方面進行綜合性研究，擬定具有操作性、規范性政策，防止地產商單純圈地造勢、圈而不開、開而不發現象，強化對專業性領域強、富有代表性的物流地產項目進行監督與考核，促進物流地產的有序開發和健康發展。

5.4 確保物流地產規劃開發建設緊扣市場需求

地產商開發物流地產時，應充分進行市場調研和預測，結合地域特征和市場物流需求，選擇既滿足市場需求，又能充分利用地域優勢和機會的定位，千方百計避免重復建設、資源浪費，提升物流地產等級層次。各級政府應結合五年和中長期國民經濟和社會發展規劃，制定和實施物流業發展規劃，并將物流地產納入其中，使物流地產規劃既著眼未來，又面向現實需求，優化物流地產結構，整合物流地產資源，發揮市場機制，實現物流地產的升級換代。

5.5 加快物流地產人才培養

目前我國有許多高等學校開辦物流管理專業和物流工程專業，還有許多專業開設物流類課程，但幾乎沒有涉及物流地產的內容，或者說物流地產知識微乎其微。因此，積極探討物流地產人才開發，優化物流專業和課程內容體系，將物流地產內容充實其中，通過采用多種形式對物流地產人才進行培養，促進物流地產人才成長。同時，針對物流地產開發、建設和運營績效的提升需求，完善物流地產企業的規范考核，利用倒逼機制，對物流地產商的在職人力資源，推拉結合，通過“引進來”和“走出去”方式，開展定期和不定期的培訓活動，提升能力，為物流地產健康發展提供人才保障。

參考文獻：

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第7篇：商業地產行業現狀及發展范文

關鍵詞:房地產投資信托基金;制度障礙;房地產融資

中圖分類號:F830.8 文獻標識碼:B文章編號:1007-4392(2007)02-0050-04

房地產投資信托基金以其賦稅優惠､稅務透明､可以提供高于一般證券的收益以及方便套現房地產等優勢在歐美房地產金融市場穩步發展,亞太地區的市場開拓也在積極展開｡中國的不動產業由于受到國家宏觀調控的影響,融資渠道單一､融資困難的局面一直沒能得以改變｡雖然房地產行業本身對于房地產投資信托的前景較為樂觀,但由于受到相關制度方面的約束,使得我國房地產信托業的發展相對于其他金融部門的發展大大滯后｡本文試圖分析天津房地產金融市場的基本狀況,就房地產信托基金業務開展的制度障礙展開討論,并提出改進建議｡

一､天津房地產金融市場的整體分析

目前,房地產開發投資資金仍以銀行貸款､自有資金和其他資金為主,其中銀行貸款占絕對比例｡雖然資金結構發生了一些變化,但其固有模式并未改變｡就開發企業而言,約有70%的資金來自于銀行貸款,這不僅使得房地產企業直接融資比例過小,而且還使企業被動依賴于銀行,一旦出現國家金融政策的調整,融資渠道狹窄的房地產企業就將面臨資金危機｡資料顯示,從1997年-2005年,天津市商業銀行投向房地產行業的貸款逐年增加,自2002年起,增幅明顯加快,年增額近20億元人民幣,增幅均在四分之一強,這一方面說明銀行對房地產行業發展的大力支持,另一方面也顯示出房地產業對資金的強烈需求(見表一)｡

如表二所示,與銀行貸款額的持續增加相對應的是,天津市的房地產投資額占全市固定資產投資額的比重維持在一個相對穩定的水平上,約在20%左右｡(表二)

二､發展房地產投資信托基金的制度障礙

影響房地產信托業發展的因素有很多,但其中最為核心的是制度因素,或者稱為相關立法｡任何好的金融產品,如果沒有相關立法予以約束,健康的發展幾乎是不可能的｡考察歐美房地產金融市場發展的歷程不難發現,立法先行幾乎是一個普遍的特征,尤其是對于房地產投資信托基金這種對稅收優惠要求較高的金融產品而言,完善的法律規章無疑是產品順利推向市場的有利保障｡目前,在天津發展房地產投資信托基金的主要制度障礙表現在以下幾方面:

(一)信托產品的規模限制

我國目前尚未出臺《產業基金法》,而按照現行的《信托法》規定,信托投資公司發行的信托計劃每項不得超過200份信托合同,每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣｡就房地產投資所需資金而言,200份的規模顯然是太低了｡天津市房地產市場的投資規模占整個固定資產投資規模的比重居高不下,房地產投資對于資金量的需求是巨大的,受到信托規模的限制,實際上每份信托合同要求的最低金額往往超出5萬元的幾十倍,在上市房地產公司方面,又有對外投資不得超過公司凈資產50%的規定｡而對于普通投資者而言,即便可以看到這是一項非常好的投資品種,由于受到個人可支配資金的制約,可投資的選擇余地非常之小,這也直接導致了相關信托產品在發行方面出現困難｡

經過修改的《信托投資公司房地產投資信托管理暫行辦法》已經有條件地突破了200份的限制,并且擴大了信托資金的使用范圍｡

(二)產權登記制度的制約

按照現行政策,對抵押或證券化的不動產產權進行轉移時,在產權登記機關只能以備案的形式出現,這意味著所謂的產權轉移并不具有相應的法律效力,一旦發生糾紛,投資者的權益難以得到保護｡房地產投資信托基金更傾向于解決已建成物業投資資金迅速變現的問題,投資的對象大多為有穩定現金流的物業,并非建設期的物業,前期投入資金依然需要開發商自己解決,以在建物業作為抵押取得銀行貸款是較為常見的做法,而基金的操作要求投資物業產權干凈明晰,以便更好的保護投資者的利益｡

(三)稅收制度的制約

我國目前現行的法律尚未對信托投資基金收益的納稅做出明確規定,操作中存在雙重征稅的問題,這大大提高了信托公司的經營成本,壓縮了投資者的收益空間,制度的缺失導致了發展的遲緩｡如果考慮國內物業海外上市,即海外基金通過境內公司持有物業,需要繳納33%的企業所得稅,而通過海外公司自己持有物業,則需要繳納10%的預提稅｡如果是以公司收購的方式發行REITs,雙重征稅將難以避免｡稅收成本增加,要求的回報率也將有所增加,天津的物業目前還難以達到這一水平｡就基金較為青睞的商業物業而言,目前在天津市場上平均的收益率為8%,較之北京､上海､廣州等一線城市略低一些｡一般的情形是,因為稅收成本的增加,對REITs回報率要求將增加0.5%～0.6%,以前回報率達到7%就可以發行,但是稅收成本增加后,收益率必須達到7.5%以上｡交易成本的大幅增加,對于開發商來說意味著融資時間加長,融資成本增大,而獲利空間更為狹小｡

(四)流通機制的制約

如果采用信托的方式推出房地產投資基金,則由于目前我國在信托產品的轉讓方面缺乏交易細則,使得大額信托合同的轉讓難以操作｡信托合同只能整體轉讓,不能分割,對于房地產信托產品而言,單個信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束),搜尋交易對手的成本大大增加｡房地產投資信托計劃所發行的信托受益權憑證是采用一對一簽訂信托合同的方式,未做到標準化,信托受益權憑證的證券屬性不明,降低了流動性｡《信托法》第48條規定受益人可以依法轉讓和繼承信托受益權,說明信托受益權可以流動｡但是,信托受益權的流動和轉讓只能通過相關當事人個別變更信托合同的方式實現,而缺乏公開的流通轉讓場所,也沒有公開的交易場所,也無法形成市場化的交易價格,這大大增加了流通轉讓的成本,降低了轉讓效率｡

(五)評級體系缺乏的制約

完善的資本市場,成熟的金融中介機構,極具市場公信力的評級體系,這些是保證基金順利運作的基礎｡房地產投資信托基金為公募金融產品,要求產品具有較高的市場透明度,在信息披露､產品轉讓渠道､政府監管等方面都應完備而健全,目前國內的資本市場在這些方面還是較為欠缺的｡

(六)匹配物業市場的制約

實際上,發達國家的房地產投資信托基金大多選擇建成后已經營3―5年,被市場檢驗已經具備穩定現金流的物業,因為基金投資收益的90%用作分配紅利,因此市場的認可度較高｡對物業的選擇也不僅僅局限于商業物業,其他如公寓､工業廠房等等也都有涉及｡但從市場的運行效率來看,集中投資于同一種物業類型有助于提升基金的市場價值｡而且基金的規模越大,規模經濟效應越明顯｡目前國內的開發商急于變現所持物業,不愿長期持有,而且在建設階段就出現了資金方面的問題,在資金需求的時間上與基金投資的意愿是存在距離的,天津市場也不例外｡此外,基金選擇的投資對象多為資源整合較好的整體物業,這與開發商零散出租或出售的模式也是不相匹配的｡

(七)團隊組合機制的制約

成功的房地產投資信托基金要求基金管理與物業管理分工清晰,而目前正在運作的基金卻出現了地產公司介入的現象,這與基金正常運作所要求的團隊組合是矛盾的｡商無論是在資金實力還是角色利益沖突方面都存在不可回避的現實問題｡

盡管障礙重重,天津市場還是做出了有力的探索,這將非常有助于標準房地產投資信托基金在天津市場的成長｡

三､試運行的天津“準房地產投資信托基金”

國內首只房地產投資信托基金(REITS)運作公司――天津市房地產基金管理公司已經成立并開始運作,同時也已報備銀監會,正在等待最后的審批｡建立基金管理公司并將部分資產打包上市的融資模式在中國國內尚屬首例｡若通過銀監會的審批,基金管理公司會將資產的30%拿出來實現海外上市,以此來達到募集資金的目的｡由于缺乏產業基金法,現行法律又存在諸多限制,所以該公司首先在天津成立基金管理公司,然后輻射京津地區｡基金管理公司主要由十家地產公司投資成立,股本金在1億元左右｡該基金的投資方可以是工商聯､信托投資機構､非銀行金融機構､企業商家,關注其發展計劃的基金等｡同時,公司還會面向津京地區吸引一些信托公司投資,目前主要是天津的北方信托和北京的中誠信托｡信托計劃方面主要面向津京地區,實行發行和股東非同一信托機構,以此避免發行上的關聯交易｡從未來發展空間上來看,該公司將先成立一個區域性組織,然后再成立一個專門的管理公司,與國外的投資銀行､會計事務所､審計所､律師行等實現嫁接,運作REITs部分基金實現海外上市,借此來達到募集資金的目的,并為資金募集開拓更大的空間｡對于上市資產,將優先選擇優質資產,無論資產類型如何｡與以往房地產信托計劃所不同的是,該基金在發行上沒有具體項目,而是面對一個產業｡在具體操作模式上,公司謀求為資產尋找資金與為資金找項目同時進行｡但因為目前基金發行缺乏法律支持,因此,該公司利用的法律依據依然是信托所適用的一法兩規,因此從外部看來,這依然只是一個房地產產業信托投資計劃,但實質卻是產業投資基金,其運作也是按照產業基金的模式推進的｡由于此信托計劃依然屬于私募基金,因此離真正意義上的產業基金尚存距離｡

四､改進路徑

針對以上存在的制約因素,要在天津市場上盡快推進房地產投資信托基金的建設,主要應從以下幾方面著手:

在國家現行稅收制度框架下,盡可能地推出地方稅收優惠及減免手段,鼓勵基金的運作｡當然,市場都在等待國家的產業基金法盡快出臺,有關稅收方面的安排也在其中｡2006年3月財政部､國家稅務總局聯合通知,對外公布了針對信貸資產證券化產品的印花稅､營業稅和所得稅等三項稅收政策｡信貸資產證券化的全部環節暫免征收印花稅,營業稅較之以前沒有增加規定,所得稅方面,對在當年取得､向機構投資者分配的信托項目收益部分,在信托環節暫不征收企業所得稅｡從總體來看,稅收優惠的意圖是較為顯著的,作為參照,這將有助于針對房地產投資信托基金的稅收改革｡

積極探求適合天津市場的房地產融資模式｡銀行貸款是主流,這在相當長的一段時期內不會改變,但在今后,銀行貸款的比例將會逐步下降,比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式,這一模式是否適合天津房地產市場還有待檢驗｡作為沿海開放城市,天津房地產市場,尤其是商業不動產市場發展迅速,但在投資回報方面并不盡如人意,這也是海外基金遲遲不予動作的主要原因之一｡如何整合現有不動產資源,鼓勵房地產開發企業持有物業并作長期規劃,進一步推動天津市場的商業繁榮,這是發展REITs的前提｡

培育和扶植成熟型的物業｡前面已經提到,REITs的投資對象為具有穩定現金流的成熟物業,在物業建設階段通常不會介入,這要求房地產開發企業在前期擁有較為雄厚的資金實力或者其他融資渠道,在短期可以應對資金方面的壓力,這需要地方政府給予恰當的金融支持｡規范金融中介機構的行為｡對投資銀行､信托公司､評級機構給予嚴格的執業監管,避免出現前期國內信托機構違規操作的混亂局面｡建立合乎規范的評級體系,并給予評級機構充分而獨立的運行空間,以保證基金信息披露的完整和真實｡

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第8篇：商業地產行業現狀及發展范文

中國的“奧萊”風，從北京燕莎開始刮起來后，就再也沒有停下來。

自2002年燕莎奧特萊斯開業至今，在短短的10年時間里，奧特萊斯趨熱已成為焦點。

但奧特萊斯究竟是另辟蹊徑的新業態？還是以“奧萊”之名拿地進行商業、住宅地產的開發？更現實地說，目前中國的奧特萊斯到底是一種什么樣的生存狀況，這恐怕是一個不好解答的問題。

熱情就像一把火

國際名牌、真品購物、休閑服務、餐飲娛樂……每一次奧特萊斯“出沒”，基本上都會留下這些烙印。目前，中國的“奧萊風”，已經從沿海刮到內地，從大城市刮入小城鎮。

位于上海市楊浦區國權路上的綠色米蘭廣場將被打造成上海第一家以意大利特色為主、具有歐洲風情的城市奧特萊斯，據悉，綠色米蘭廣場將于今年年底前開業迎客。

9月初，占地面積達11.省略擁有1300萬會員，年銷售額逾11億歐元；在美國，創立于2007年年末的去年營收已達2.7億美元，預計今年將突破5億美元。

上海市場研究機構Data Driven Marketing Asia統計顯示，去年中國線上商品銷售額增長了95%，達到820億美元。中國現在大約有1/3的互聯網用戶(約1.4億)在網上購物，而奢侈品網購是其中漸熱的趨勢之一，雖然其網絡銷售額目前只占到行業總量的5%左右，但未來的潛力不可估量。“奢侈品限時特價模式供應鏈循環更快，在國外已經是非常成熟的商業模式。在中國市場，想像空間更大。”

除了電子商務市場的沖擊外，中國高額的進口關稅也一度讓奧特萊斯的未來蒙上陰影。

中國尚無專門針對奧特萊斯的關稅體系，按一般進口商品定稅，關稅最高可達30%。這使得進口折扣商品在價格上毫無優勢。

如今，摻雜著各相關部委利益的“擴進口”戰略還未能在調整奢侈品關稅上找到突破口，奢侈品及化妝品等進口關稅的降低似乎還看不到曙光。

中國商業聯合會副會長、燕莎奧特萊斯開創者萬文英透露，自己曾考慮過打通國外的進貨渠道，與海關協商特定的關稅政策，但最終沒有成功。

“海關擔心主力店的商品會通過折扣渠道進口逃稅。奧特萊斯想成為一個獨立的商業業態，改革關稅首當其沖。”奧特萊斯（中國）投資有限公司總裁林卓延稱。

未來不是夢

在中國商業地產現狀及趨勢專家研討會上，針對目前出現的奧特萊斯開發熱，中國購物中心產業咨詢中心主任郭增利表示：奧特萊斯這種產品確實存在市場空間，但并不能說其在中國的北京、天津、長三角等地區同樣能獲得很好的市場反響。

“奧特萊斯熱到底能持續多久？我們拭目以待吧。”郭增利建議開發商在打造奧特萊斯產品時注意定位不夠精確的問題，注意科學合理的外部分析和內部分析，“國外奧特萊斯的分布基本上是城市有一個，社區中心有50個，但是中國的奧特萊斯80%是在城市，我們需要對開發模式和定位進行反思。”

業內人士還有這樣的擔憂：目前中國的大部分人根本不了解什么是奧特萊斯，單純性用折扣店或購物中心來詮釋這個業態的是非常普遍的現象。當消費者和從業者在意識層面對某種業態都還完全不清晰的時候，就進行大規模開發與普及，勢必導致整個行業未來堪憂。

賈玉鵬則表示，目前部分國際一線品牌及大量國際中檔品牌是由商經營運作，與公司直營相比，商存在更高的進貨成本，且品牌越高端通常商的成本越高，所以，即使他們入駐奧特萊斯，也難以提供富有吸引力的更低折扣，而這種制度下的高成本便為城市奧萊的運作制造了更大挑戰。

因此，要成功經營奧萊，張家鵬認為首先是選址。“位于重要交通干線、臨近人口聚集的大城市、臨高速路交會點、靠近著名旅游目的地都是重要有利條件；同時，由于奧特萊斯也會是外來到訪旅客的重要目的地，所以臨近機場也是奧萊的利好優勢。”

此外，“品牌+實惠”是奧特萊斯業態最核心的經營本質。建設奧特萊斯，最重要的就是經營者要有能力引進足夠多的、得到當地消費者認可的名牌打折銷售。

奧特萊斯商城

“奧特萊斯” 最早誕生于美國，是英文OUTLETS的直譯。原意是“出口、出路、排出口”，專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。號稱已有近100年的歷史，但真正有規模的發展是從1970年左右開始的。

1970年-1987年，一些大型服裝工廠開始在他們的倉庫建立起Outlet Store，基本上是一家工廠一個Outlet Store。1988年-1996年，Factory Outlet開始繁榮起來并有大的發展，逐步在全美國形成了320家工廠直銷購物中心。這時的購物中心一般都是真正的“工廠直銷”，離城市較遠，一般在100-150公里左右。1997年-2001年，全美的Factory Outlet縮減到275家，但更漂亮，離城市更近了。同時不少“工廠直銷中心”逐步演變為購物中心或Mall，并逐漸發展成為一個獨立的零售業態。

相關分析：

目前，已開業的奧特萊斯項目經營的癥結就在于 “三低”：品牌集合率低、商品豐滿度低、折扣幅度低。

品牌集合率低，特別是國際一線、二線品牌到位難，除去燕莎、賽特、百聯這樣具有多年與國際品牌正價店合作基礎的連鎖商業集團開設的奧特萊斯購物中心，國際一線、二線品牌到位率較高外；很多二、三線城市的奧萊項目，甚至是到國外掃貨打包采購國際一線、二線品牌商品以撐門面，貨源、品質、款式很難保障。

商品豐滿度低，奧萊業態自身由于以銷售庫存及尾貨為主，有過季和斷碼因素干擾，其購買成功率本就低于百貨等零售業態。如果商品不夠豐滿和專門生產線支撐，必將嚴重影響店面的銷售業績。據悉在歐美，12家正價店的尾貨保障供應一家奧特萊斯，但在中國，奢侈品的主力店開業的速度無法趕上“奧萊熱”的速度。道理很簡單，品牌經營者怎么會在還沒有開設正價店的區域，先開始本品牌折扣店面、提供的折扣商品呢？這背離了品牌經營的理念。所以業內有“一個城市只有一家奧特萊斯”之說。

第9篇：商業地產行業現狀及發展范文

一、上海地鐵商業現狀及存在問題

(一)　地鐵商業發展潛力巨大

與國外發達城市相比，我國地鐵建設起步較晚，但發展速度卻是最快的，目前上海、北京地鐵運營里程數均進入了世界前十行列，其中上海市只有15年的發展歷程，就已經成為世界地鐵運營里程排名第二，可見發展速度之快。

(二)　地下空間民事權屬的立法欠缺，制約了地鐵商業的發展

由于我國沒有制定《民法典物權編》，使地下空間開發利用的民事基礎權利沒有得到法律確認。民事基本法的缺乏導致公共地下空間開發利用者無法取得相關的產權，由此引發一系列問題。無法獲取地下空間投資工程的權屬證明，因此投資者不能以此向銀行抵押貸款、無法進行相關的轉讓(租賃限制較少)，致使地下空間開發利用絕大多數只能由政府進行，民間投資者相對較少，即使由于市場需求旺盛的原因，能夠進行投資，由于融資、稅收、地鐵沿線捆綁開發等制度缺乏，相關權益保障仍然欠缺。

(三)　地鐵站點商業開發率低，地鐵商業價值沒有充分挖掘

從上海己開通的地鐵運營情況看，一條地鐵線站點數一般在20個左右，但真正有地鐵商業專題：商業地產的發展與探索的站點不多。地鐵的開通只實現了其運輸的功能，潛在的商業價值卻沒有得到充分挖掘。

比較一些城市地鐵商業發展，多集中在城市原有的商圈內，商圈帶動地鐵商業共同繁榮，地鐵拉動沿線商業發展的作用還沒有充分顯現，地鐵帶動城市商業發展形成新商圈的不多。

(四)　地鐵商業大多為大眾化的消費和服務類的低檔商業

地鐵商業依附于地鐵所帶來人流的特點，決定了其商業的定位是大眾化、非高檔、時尚化。過去人們是為消費而出行，現在變成因出行而購物，在地鐵商業中人們的消費習慣也發生了變化。

從我國目前地鐵商業經營范圍看，地下商業經營范圍一般分為四大類：第一類是即時性消費商品，包括報刊雜志、點心飲品等；第二類是便利性商品或服務，包括沖印店、沈衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機、MP3、CD、VGD碟、流行軟件等電子類消費品以及服裝飾物等類別；第四類是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等。

(五)　站廳零星網點、地下商場或商業街、地鐵出入口商業是我國地鐵商業發展的主要形式

從上海地鐵商業發展形式看，主要有三大類型。一是地鐵站廳內部零星的商業網點，面積小，以即時性消費商品和專業服務為主；面積較大的站廳內部商業設施，以便利性食品和服務以及流行性商品為主。二是地鐵的地下商場或商業街，一般經營流行性服飾、皮具和其他中低檔商品，目標消費人群通常可以確定為大中學生以及追求時尚的年輕一族，比如迪美廣場“香港名店街”等。三是拓展地鐵連線優勢打造大型商業項目。這類商業大多通過一層樓面直接與地鐵通道相連接，使出入地鐵站的客流可以直接通過專用通道進入購物中心。

二、上海地鐵商業發展趨勢及前景分析

(一)　城市化進程的加速推動地鐵建設發展，地鐵商業迎來發展良機

中國城市化水平的逐年提高直接帶動了各個領域的發展，包括軌道交通。未來一個時期，大城市的交通擁堵會進一步凸顯，并向中等城市蔓延；交通基礎設施投融資體制將繼續深化改革、放寬準入限制，在穩定財政性融資基礎上，市場化融資渠道不斷拓寬，促進交通基礎設施建設的資金會持續增加。這將有利于加快地鐵的建設與發展。

為此，全國各地具備規模經濟的相關城市，對軌道交通的建設進行了規劃。現有北京、上海、廣州、重慶、武漢、沈陽、成都、杭州、西安、蘇州等大中城市，規劃建設軌道交通線路50多條，匡算總長度1697公里，約需要各種軌道交通車輛8000～10000輛，總投資額5786億元。我國將成為世界上最大的軌道交通建設市場，如此大的地鐵建設規模，帶來的商業發展潛力是非常龐大的。

至目前，全國獲得批準和己作出規劃建設軌道交通的城市共計達32個。己作規劃但未確定建設數量的城市有：合肥、濟南、南昌、長沙、福州、昆明、常州、無錫、廈門、寧波、青島，共計11個城市。

(二)　地鐵沿線形成新的城市中心，推動城市商圈升級

1.地鐵帶動站點周邊商業、商務、居住、娛樂設施集中，形成新城市中心

地鐵在改變人們出行方式的同時，也帶動了站點周邊商業的不斷擴大，帶動城市生活、商務、商業、娛樂設施向軌道站點集中，在站點周邊形成以居住為主，商業、辦公、娛樂等配套齊全的新城市中心。在國外，幾乎所有區域化商業中心都依托軌道交通而建，因為軌道交通能帶來巨大而穩定的人流。通過軌道交通的樞紐地位形成新城市中心，刺激區域發展。在我國的上海、北京、深圳等大城市，隨著中心城區人口的不斷增多，依托軌道交通，將發展更多的衛星新城。以上海為例，2020年基本建成如松江新城、嘉定汽車城、南匯海港城、浦東機場空港城等11個新城和朱家角、新場、浦江、安亭、楓涇等22個中心鎮。

2.地鐵建設帶動大型購物中心沿線聚集發展

據統計，城市地鐵沿線經過商業中心、居住社區等各功能區域，無論處于哪類區域的購物中心，只要與地鐵接壤，都能夠呈現區域商業中心的繁榮景象，地鐵帶動購物中心發展己成為不爭的事實。

在國外，幾乎所有區域化購物中心都必須依托地鐵而建，因為地鐵司以聚集人流量。如紐約的曼哈頓、東京的銀座、巴黎的香榭麗舍大街、倫敦的牛津街等；國內如上海新客站、人民廣場、陜西南路、徐家匯等四大有名的地鐵商圈，其“國際核心地鐵商城”之稱長盛不衰。香港沿著地鐵網絡分布的大約30個購物中心，約占香港購物中心總數的五分之三，此結果充分顯示出香港地鐵對購物中心開發的影響，地鐵成為了香港購物中心項目不可或缺的元素。

3.地鐵促進城市商圈升級，形成地鐵商圈

軌道交通所帶來的聚和擴散功能，以地鐵為中心，周邊必將聚集一系列的諸如餐飲、購物、休閑等商業業態，并且隨著商業體量的不斷擴大，形成衛星城，并逐步形成了特色鮮明的軌道商業圈。以上海為例，上海地鐵商圈引導時尚潮流“地下經濟”發源于1993年的徐家匯地鐵站。一個小小的服飾店曾創下超過8000元的單日營業額紀錄。隨著地鐵1號線逐漸成為上海交通的主動脈，地鐵商場也沿著地鐵站點的延伸向四處蔓延，并形成了四大有名的地下商圈。

(三)　發展地上物業，與地下商業聯動開發，未來投資潛力巨大

1.地下、地上商業互補經營，形成餐飲、娛樂、購物一站式消費

作為世界上不多的幾條盈利地鐵之一，香港地鐵立體化的開發模式是其成功的一個主要因素。香港地鐵不但實現了站與站的無縫對接，更

實現了站與“商”的無縫對接。香港地鐵與商場的連接非常緊密，如銅鑼灣的地鐵站就連接了站口的幾大商場，而青衣站的站口更是一座商業聯體，充分利用地下空間，可謂是上三層、下三層，餐飲、購物、娛樂都能在地鐵站里完成。

在一些城市新規劃的地鐵項目中，通過合理利用地下空間，建造地下步行街、商業街和多功能地下廣場，就近滿足城市人口出行、商業活動和娛樂休閑。位于北京崇文門商圈的國瑞城崇外購物中心途經崇文門地鐵5號線，再加上原有的地鐵2號線，優越的地理位置對商家來講可謂炙手可熱。由于商場大部分置于地下，所以將使用大量的鮮明顏色作為招牌激發顧客購物的激情，地下與地上形成了很好的互動發展。

2.地鐵運營商參與地鐵上蓋物業開發，挖掘地鐵商業最大價值

香港軌道交通是全世界惟一賺錢的，其成功就在于地鐵的建設與地下商業開發緊密聯系在一起形成共贏，沿線的地產開發、物業開發支撐了地鐵本身的營運。每開一條新建線路，香港地鐵公司都首先向政府取得發展車站上層空間的權利，之后與發展商共同開發車站及上蓋空間，根據不同條件興建大型住宅、寫字樓或商場，出售物業所得利潤，由地鐵公司與發展商共享。香港地鐵大大改善了沿線的交通，新城區不斷出現，沿線地塊價格一路飄紅，地產不斷增值。這種綜合開發模式使得香港地鐵成為世界地鐵行業中少有的盈利案例之一。

反觀國內地鐵發展模式，以往地鐵建成后，開發商都會蜂擁而至在周邊各自進行土地開發，他們獲得了巨大的利益空間，而地鐵運營公司卻是虧本經營。上海軌道交通未來的建設有望改變以往的開發模式，項目公司除擁有軌道建設的市政用地開發權外，還可能獲得地鐵沿線商業用地的物業開發權。上海市軌道11號線已經確定采用這種開發模式。11號線貫穿嘉定區發展戰略規劃中的“四大板塊”，被稱作嘉定新一輪發展的生命線。嘉定區計劃在11號線9個站點區域共開發133.44公頃的土地面積，建設229.3萬平方米的住宅、商業和公共建筑，將地鐵沿線土地的物業開發經營權與軌道建設的開發權賦予同一個項目公司運作，以發展地上物業帶來的巨大商業利潤彌補地鐵項目運營的虧損。

3.地鐵帶動沿線物業升值，地鐵商業將成新的黃金投資熱點

以上海、北京、廣州和深圳為核心的長三角、珠三角以及環渤海城市群構成了中國房地產市場的主體。迅猛推進的城市化進程中，城市的中心區、老城區往往人口密集，交通便利，商業物業面臨一地難求的格局。以上海為例，外環以內的600平方公里城區已經處于人口過度飽和需要向城郊擴散的狀態。經濟可以持續增長，外環以內的商業物業卻難以增長，這就意味著市場的緊缺。然而地面建筑已經飽和，商業物業只好向地下空間發展。在這一背景下，伴隨著地鐵建設的突飛猛進以及城市功能的日趨完善，地下商業迎來了前所未有的大發展。在住宅投資受到抑制下，商業地產成為關注的重要產品，作為地下商業的投資，未來一段時間里，可以有效的實現保值增值的目的。

三、上海地鐵商業綜合開發的政策措施建議

(一)　利用地鐵客流合理開發商業功能，使之與交通功能有機結合

地鐵大運量的特性給地鐵站點帶來了大量的交通客流。軌道交通站點地下空間開發必然應突出交通功能，以地鐵站點為城市交通連接點，合理組織引導人流，與公交、出租、步行等各種交通方式相銜接，形成地下和地面相互聯系的便捷的交通體系，緩解日益突出的地面交通壓力。在突出交通功能的同時，利用地鐵客流合理開發商業功能，使之與交通功能有機結合。交通和商業活動的交疊帶來的活力，可使地下空間的利用呈現豐富性和適宜性，提高地下空間的使用效率和開發效益。

(二)　借鑒城市設計的各種手法，地下空間商業開發應體現人性化

成功的地下空間商業開發應該是一個吸引人的、使人愿意逗留的空間。地下空間開發中應體現以人為本的原則，借鑒城市設計的各種手法，創造人性化的空間。在空間處理上應考慮同地面空間的銜接，把地下空間融入整個城市空間中去。如采用下沉式廣場建立地下空間與地面之間的有機聯系，使之成為地面開放空間的延續，將地下采光中庭與地面建筑中庭連為一體成為敞開式地下空間等。

(三)　統一協調相關部門，建立有效的地下空間開發管理機制

開發利用地鐵地下空間是一項復雜的系統工程，涉及面廣，綜合性強，需要各相關部門密切配合。應成立有相關部門參加的地下空間開發指導委員會，制定地下空間利用的基本方針、基本任務、實施布驟和政策措施，明確各部門的職責，加強地下空間需求的預測，編制城市軌道交通地下空間總體規劃并提出切實可行的方案。