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第1篇：不動產財富管理范文

調查報告顯示，在百強另類投資管理公司中，不動產管理公司管理的資產規模居榜首（占比34%，突破1萬億美元），其后依次為直接私募股權基金管理公司（占比23%，達7170億美元）、直接對沖基金（占比20%，達6120億美元）、私募股權母基金（PEFoF）（占比10%，達3150億美元）、對沖基金母基金（FoHF）（占比6%，達1760億美元）、基礎設施投資（占比4%，達1280億美元）及大宗商品（占比4%，達1180億美元）。調查還列出了各個領域中資產管理規模最大的管理公司。在更為廣泛的調查中，有數據顯示，全球另類資產管理總規模目前已經達到5.1萬億美元，其中各資產類別的占比與百強另類投資管理公司內的比例相似，但有兩個例外，分別是不動產和直接對沖基金，前者的占比降至26%，后者則升至26%。

韜睿惠悅中國區投資咨詢總經理毛曉佟稱：“十年來我們的調研顯示，各個領域的投資者投入另類資產的資金配比幾乎每年都在增長。隨著另類資產吸引力大大增強，保險公司和財富基金紛紛加入，其投資范圍也不再僅限于不動產和私募股權之類，更是增加了直接對沖基金、基礎設施投資及大宗商品。因此，另類資產投資占全球養老基金總額的比例從 15年前的5%上升至19%左右，也不足為奇。近年來，亞洲基金和公共養老基金也開始加大另類資產規模，特別是私募股權和不動產。我們預計，亞洲地區還會涌現出其他的大型機構投資者，為實現資產類別多樣化、獲得更高受益，而增持這兩類資產。”

調查在研究了一系列范圍廣泛的機構投資者后，結果顯示，在百強另類資產管理公司所管理的資產中，養老金資產占到了三分之一強（36%），其后依次為財富管理公司（19%）、保險公司（9%）、財富基金（6%）、銀行（5%）、母基金（3%）及捐贈金與基金會（2%）。

毛曉佟表示：“養老基金一直并將繼續是百強另類投資管理公司的一大客戶群，但未來非養老金投資者（如：保險公司、捐贈金與基金會、財富基金）的需求必將增加。”

研究顯示，百強管理公司會繼續將北美視為另類資本最大的投資目的地（占比46%），唯一例外的是基礎設施投資，這一資產類別更多地投入到了歐洲。整體來看，有37%的另類資產投入到歐洲，10%投入到亞太地區，剩下7%則投入到世界其他地區。

在百強資產管理公司中，養老基金資產規模增長了約8%，達到1.3億萬美元。不動產管理公司所管理的養老基金資產規模仍然最大，達到39%，其后依次是私募股權母基金（20%）、私募股權（14%）、對沖基金（9%）、基礎設施投資（9%）、對沖基金母基金（7%）及大宗商品（1%）。同比來看，基礎設施投資管理公司、私募股權管理公司和私募股權母基金管理公司所管理的養老基金資產分別增加了14%、12%和7%。與此同時，在2012年間，最大的對沖基金母基金管理公司和對沖基金管理公司所管理的養老基金資產分別增加了3%和12%。

2012年，不動產管理公司管理的養老基金資產則下滑3%。

毛曉佟說：“從全球來看，養老基金對另類資產的信心依舊，期望其能幫助整體基金實現更可靠的風險調整后收益，這些增長格外引人注目。他們的資產組合中會增加更多的另類資產，我們預計養老基金將繼續占據較大比重，投資者會以不同的方式持有這些資產。特別是隨著直接投資管理公司的結構不斷完善，我們預計投資者將會繼續選擇通過直投管理公司而非母基金進行投資（尤其是對沖基金和私募股權），這些直投管理公司也被看成是比母基金工具更有效的渠道。”

更廣泛的調查數據顯示，到2012年底，財富管理資產領域排名前25的公司共管理4260億美元，保險資產領域排名前25的公司共管理2440億美元，銀行資產領域排名前25的公司共管理，財富領域排名前25的公司共管理1540億美元，母基金領域排名前25的公司共管理1180億美元，捐贈金與基金會領域排名前25的公司共管理720億美元。

第2篇：不動產財富管理范文

【關鍵詞】不動產登記制度；登記模式；缺陷；完善建議

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-122-01

一、不動產登記制度的概述

不動產登記制度是物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。

物權法是民法的重要組成部分，也是市場經濟法律中不可缺少的部分。而不動產物權法律制度在物權法中占有重要的地位。不動產登記制度是物權法律制度的重要組成部分，建立和完善不動產物權登記側度，對于完善我國物權法律制度有著重要基礎愈義。完善的物權法律制度對明晰財產關系，保護國家、集體和公民個人的財產權益，調動各類市場主體創造財富的積極性，維護財產交易安全和市場經濟秩序，合理利用資源有重要意義。

二、不動產登記制度的缺陷

（一）沒有建立統一的不動產登記體制

我國對不動產登記進行調整的一些規定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現在一些法律法規之中。其次，登記機關不統一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關呈現多方執政的局面。這種局面既不利于當事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當事人進行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發揮，更加不利于交易安全。

（二）不動產登記制度登記審查制度不健全

我國法律法規對不動產登記傾向于實質審查方式。隨著我國不動產交易市場日益昌盛，《物權法》出臺后，不動產登記如何審查申請人提交的資料，檢驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實等，將不動產進行有效的登記。但不動產物權變動數量也日趨增加，相對而言則登記人員數量較少，水平也參差不齊，加之工作任務繁重，不可能對各種登記一一調查取證，一些弊端又顯現出來，實務操作性在審查方式有很大的差距。

（三）異議登記制度不完善

異議登記制度的主要在于提醒物權利害人注意到該物權存在一定的異議，很可能針對該不動產所進行的交易是不受物權法保護的。目前我國物權法針對該制度主要存在以下兩個問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進行該物權處分過程中可能會出現的風險問題，但是如果第三人愿意承擔這種風險，異議登記無法對第三人的處分行為進行阻止。但是這個在物權法上并沒有給出明確的答案，對該效力問題進行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權法上針對異議登記適用條件規定了兩個方面的內容：首先是利害關系人認為不動產物權登記上存在問題；其次原登記權利人不愿意對該權利登記不同意更正。因此在實踐中，最重要是要求原登記權利人不同意對此進行更正，但是這點對于利害關系人而言往往很難確定。

（四）預告登記制度有待進一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》，首次確立了不動產預告登記制度

預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現。但相較而言，我國的預告登記制度的范圍相對狹窄，并且預告登記的效力不明確。

三、不動產登記制度的完善

關于如何完善我國的不動產登記制度，針對登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個方面：

第一，制訂統一使用的不動產登記制度。我國應制定統一的不動產登記制度，改變現有的登記管理制度，對多樣的不動產種類，進行統一的登記管理。第二，統一登記部門，也就是說要建立專門的不動產登記部門，對不動產事務進行統一的管理。第三，統一登記程序，在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記的各個環節作統一規定。這樣有利于提高工作效率，同時起到了方便群眾的作用。

第二，不動產登記制度審查方式的健全。實質審查與形式審查各有利弊，形式審查的優點是登記機關僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權力較少干涉私權利。但是其不涉及實體法律關系的審查，也會導致不動產登記簿所載內容的真實程度降低，影響公信力當事人，還需另外調查，客觀上加大了社會交易成本。而實質審查正好相反；我國制定不動產登記法時采取什么主義，應從我國的實際出發予以考慮。我認為要使登記的內容與實際的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質審查。實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提。

第3篇：不動產財富管理范文

關鍵詞:取得時效 所有權 用益物權

一、 取得時效立法現狀

取得時效源于羅馬法《十二銅表法》,指無權利人以行使所有權或其他財產權的意思,公然、和平地繼續占有他人的所有物,經過法律規定的一定期間,依法取得其財產所有權或者其他財產權的法律制度。此時原權利人喪失權利,而占有人取得權利。這一制度有利于促使當事人積極行使權利,提高社會財富的利用效率,現代大陸法系大多數國家均對這一制度作了明確規定。

從狹義立法而言,我國不存在取得時效制度,但從廣義立法來看,有關司法解釋、部門規章及地方法規等仍反映了取得時效制度的精神。如國家土地管理局1995年頒布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第21條也規定,農民連續使用其他農民集體所有的土地已滿20年的,可視為現使用者所有。此規定也反映了時效取得制度的功能,對于解決農民集體之間的土地權屬糾紛有重要作用。司法實踐中,廣西百色地區國營老山林場與百色地區田林縣周瑤族自治鄉和平村公所渭昔屯土地、林木權屬糾紛一案被學界認為是取得時效在司法實踐中運用的典型案例。①鑒于這一制度的價值,我國應明確規定其適用范圍。

二、 取得時效的適用范圍

綜觀大陸法域各國立法,取得時效適用于以下三種類型:1.所有權,2.所有權及他物權,3.財產權;我國學者對應確立的取得時效制度適用范圍看法不一,主要有以下三種意見:1.以所有權及用益物權為限;2.以物權為限;3.以財產權為限。本文認為從取得時效的立法動機和功能上看,宜以所有權及他物權為限。

a) 所有權

所有權為取得時效的客體為各國立法公認,但值得探討的問題在于:對于不動產,是否只適用于未經登記的部分?學界對此有兩種觀點:一是認為取得時效只限于未經登記的不動產。理由是已經登記的不動產財產秩序具有確定性,不應適用取得時效。②我國臺灣立法便采此說。二是認為取得時效不局限于未經登記的不動產,也應適用于已登記的不動產。理由是不動產一經登記后,若所有權人任其荒蕪不治,而第三人以和平公然持續占有的方法,在相當長一定期間充分予以利用,仍不能取得所有權,不足獎勵勤勞,也不利于尊重占有人及交易第三人揚形成的信賴關系。③日本立法例便采此立場。本文認為,從從社會便利,促進交易角度考量,不動產登記與否不應成為阻礙時效取得的理由。在以下兩種情形下,不動產登記雖經登記仍有適用取得時效的必要:

1、登記錯誤。在我國,不動產登記機關主要采取形式審查方式,在實踐中出現許多登記錯誤的現象;對此,大陸法系一些立法例往往采取登記取得時效制度。登記具有確認或證明財產權屬的效力,如果登記錯誤,不動產受讓人因登記公信力而受保護,如果出現證明雙方的交易基礎無效或可撤銷,則即使受讓人已長期以所有人的名義公然和平占有該不動產,也不能對抗轉讓方要求返還不動產的請求,這對受讓人不公平。為了維護交易的穩定安全,在這種情形下有必要建立取得時效制度以保護受讓人的利益。

2、登記所有者長期棄而不用,他人長期以所有者的身份予以占有使用。此時應允許占有人通過時效取得不動產所有權。不動產占有人在取得時效屆滿后如何取得不動產所有權,各國立法例規定不同,主要有以下三種模式:一是當取得時效期間屆滿后,占有人應先申請公示催告程序以除去他人的所有權,然后才能申請登記自己為所有權人。《德國民法典》采該種模式。二是取得時效完成,則占有人無須登記即取得所有權,但未經登記不得對抗第三人。《日本民法典》采該種立法模式。三是取得時效完成,占有人僅取得請求登記為所有權人資格,只有在辦理了登記手續后才能為所有權人。我國臺灣立法采該種模式。我國未來民法典應采何種所有權取得模式,學界有爭議,尚未定論。《人民大學民法典草案建議稿》采《德國民法典》模式,而《社科院民法典草案建議稿》采我國臺灣立法模式。本文認為根據我國的國情宜采德國立法模式,結合我國國情,占有人在取得時效完成后如果直接向不動產登記部門申請登記,一旦所有人及利害關系人提出異議,不動產登記機關處理后可能還會因為該糾紛引發行政訴訟,最終由法院裁決,因此從立法的效益及社會便利上出發,由法院先行做出結論,再由當事人依此結論去登記機關辦理登記手續,這有利于立法的效益實現。

b) 他物權

他物權根據其所支配的內容可分為用益物權與擔保物權。用益物權包括地上權、地役權、典權、永佃權、土地使用權、農地承包經營權等,擔保物權包括抵押權、質權、留置權等。本文將對這一權利是否適用取得時效制度細述。

1. 用益物權

根據通說,學界公認用益物權適用取得時效制度,理由為:用益物權以占有為要素,用益物權具有轉讓性。但是否所有的用益物權均可適用取得時效?有學者提出,國有土地使用權、典權不能適用取得時效,還有學者提出農地使用權也不能適用取得時效。他們認為一是國有土地使用權的創設方式是出讓和劃撥,其他方式取得國有土地使用權均為非法,二是出于對國有土地使用權的特殊保護。本文認為這兩點理由過于牽強不能成立,根據我國《憲法》第10條第4款的規定,國有土地使用權是可以依法轉讓的。我國《土地管理法》第40條也規定:“開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的,經縣級以上人民政府依法批準,可以確定給開發單位或者個人長期使用”。這些規定表明,國有土地使用權不同于國有土地所有權,且從資源的有效利用上看,為了使閑置的資源能物盡其用,創造更多的社會財富,不應限制國有土地使用權和農地使用權適用取得時效制度。

典權亦可適用時效取得所有權。典權是支付典價,占有他人不動產并對其使用收益的權利。其建立在占有、使用他人的物上,只要典權人在沒有典權的前提下(如原典權契約已經屆期、超出原出典范圍、原典權契約無效)繼續占有、使用出典物,且支付典價(包括提存),則這種長期以典權名義占有、使用出典物的行為必然會在客觀上形成一種穩定的權利外觀,周圍的人均會相信該典權人是真正的典權人。這種已形成的財產秩序應該受到法律的保護,這正是取得時效的立法功能。對于在國有土地使用權、農地使用權及典權中適用取得時效制度《社科院民法典草案建議稿》就采納了這一意見。(參見該建議稿第277條第2款及第278條第2款)。

2. 擔保物權

擔保物權能否適用取得時效,學界對此也有爭論。有人認為擔保物權屬于從物權,不能脫離于主債權單獨轉讓,即擔保物權不具有轉讓性。有人認為擔保物權的抵押權可適用取得時效,還有人認為擔保物權中的質權可適用取得時效。本文認為,從取得時效適用的必要前提是權利的可轉讓性,只有具有可轉讓性的權利才能適用取得時效制度。擔保物權因其從物權的性質,本身不具有可轉讓性,不宜適用時效取得。抵押權不以轉移抵押物的占有為條件,不符合取得時效制度中的“占有他人之物”為要件,不適用取得時效。而留置權與質權,雖均以占有他人之物為要件,但其仍從屬于主債權,如果主債權消滅,作為從屬權的留置權及質權也隨之消滅。因此,擔保物權不宜適用取得時效。

三、 結語

《人民大學民法典草案建議稿》和《社科院民法典草案建議稿》都提出確立取得時效制度,這一制度對完善我國的民事立法意義不言而喻,但草案中對取得時效制度的適用范圍沒有作出明確規定,這是需要完善的地方。資源的稀缺性要求法律合理協調利益的分配,相信確立時效取得能使資源得以重新配置和有效利用,充分利用有限的社會資源能創造更多的社會財富,發展我國的市場經濟。

參考文獻:

[1]葛承書.民法時效―從實證的角度出發[M].北京:法律出版社,2007.

[2]林旭霞.取得時效制度的適用性及其效力分析[J].河南省政法管理干部學院學報,2004,(5)

[3]肖厚國.取得時效的實踐價值.甘肅政法學院學報[J].2005,(7)

第4篇：不動產財富管理范文

內容摘要：2007年3月通過的《物權法》展示了行政權與物權的多重復雜關系，如物權排斥行政權、行政權確認物權、行政權保護物權、行政權消滅物權、行政權創設物權等。文章在對《物權法》中體現的行政權與物權的復雜關系進行全面細致梳理的基礎上，著重探討了其中幾種關系。

關鍵詞：行政權物權物權法保護

2007年3月《中華人民共和國物權法》的通過，不僅是我國民法領域的一件盛事，也是我國行政法領域的一件大事。盡管《物權法》第2條宣稱“因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法”，但是《物權法》中頻繁出現涉及行政權或行政機關的條文，行政權或行政機關通過多種形式和途徑滲透進了物權的設立、變更、轉讓和消滅的全過程。從行政法學的視角來看，哪里有行政權的運作，哪里就應當有行政法的規范，因此，本文將以《物權法》文本為主要分析對象，先梳理《物權法》中行政權或行政機關與物權的復雜關系，然后從行政法的視角對《物權法》中呈現出的行政權或行政機關與物權的復雜關系進行重點探討。

一、《物權法》中行政權與物權關系之梳理

在《物權法》的全部247條中，至少有四十多個條文直接涉及行政機關或行政權。通讀《物權法》全文，可以發現物權與行政權或行政機關的關系極為復雜。本文將《物權法》中物權與行政權或行政機關的關系作了如下梳理：

1.物權排斥行政權。

《物權法》第2條第3款對物權作出了界定，物權是指“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”。物權的該定義至少包含兩層意思：①其一，物權是權利人對特定物的直接支配權，權利人無需借助他人的力量，便可以憑自己的意思和能力實施對特定物的占有、使用、收益和處分，從而實現物的使用價值，滿足權利人對物的需求，也就是說，對特定物的占有、使用、收益和處分是物權人自己能力范圍之內的事情，行政權沒有必要向物權人伸出援助之手；其二，物權是對世權，具有排他性，權利人之外的任何人都是物權的義務人，任何人不得妨礙權利人享有和行使物權，更不得侵犯物權。因此，享有行政權的主于物權排他的“他”的范圍之內，當然負有不得妨礙和侵犯物權的義務。

2.行政權確認物權。

為了穩定不動產物權關系，公示不動產物權信息，進而保障不動產交易安全，不動產物權的變動通常要借助不動產交易雙方之外的權威第三方——行政機關來對物權變動作出確認。在《物權法》中，行政權主要通過以下幾種方式確認物權：（1）以登記作為物權生效的要件。不登記，則物權變動不發生效力。例如，《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第139條規定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。”（2）以登記作為物權買受人對抗善意第三人的要件。不登記不影響物權的生效，但是經過登記確認物權以后，買受人可以憑借登記對抗善意第三人。例如，《物權法》第24條規定：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”第129條規定：“土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”（3）以登記作為優先權的要件。《物權法》第199條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償……抵押權已登記的先于未登記的受償……”。（4）以登記來確認土地承包經營權。例如，《物權法》第127條規定：“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。”

3.行政權保護物權。

集體所有的財產和私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞（《物權法》第63條和第66條）。當物權遭受來自私人或行政機關的侵害時，物權人既可以自力救濟，也可以尋求公力救濟。在公力救濟中，除了傳統的法院救濟外，行政機關的救濟已經日益成為一種重要的救濟方式。《物權法》中涉及物權的行政救濟的情形有：（1）在物權受到侵害時，由行政機關出面調解加害人與受害人之間的糾紛，或者由行政機關對二者之間的糾紛進行裁決。例如，《物權法》第32條規定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。”其中，調解包括行政調解；行政裁決屬于該條尚未列舉出來的一種糾紛解決途徑。（2）當物權的歸屬、內容發生爭議時，由法定的行政機關確認物權的歸屬主體和相應內容。例如，《物權法》第33條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”該條中“請求確認權利”，既可以是向人民法院請求其確認權利，也可以是向法定的行政機關申請確認權利。（3）當物權受到妨害或可能受到妨害時，權利人可以請求法定的行政機關排除妨害或者消除危險。例如，《物權法》第35條規定：“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”在實踐中，經常發生不動產物權人請求行政機關頒發的行政許可不要妨害其相鄰權的情形。（4）公民、法人或其他組織實施的侵害物權的行為，如果違反了行政法的相關規定，則由行政機關對其追究行政責任。例如，《物權法》第38條第2款規定：“侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

4.行政權消滅物權。

導致集體和私人物權消滅的原因有很多，在當下中國，行政權是導致集體和私人物權消滅的一條重要原因。（1）因征收而消滅私人或集體不動產所有權。例如，《物權法》第42條第1款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”（2）因征用而在征用期內消滅私人或集體對物的使用權，同時在征用期內行政機關強制取得被征用物的使用權。例如，《物權法》第44條規定：“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。”（3）因期間屆滿而基于法律規定消滅遺失物的私人或集體所有權，同時相應行政機關代表國家取得遺失物的所有權。此種情形不同于前面的因征收、征用而消滅不動產物權的情形，征收、征用是行政機關依法主動消滅物權，因期間屆滿而消滅物權是行政機關代表國家依法被動取得遺失物的所有權，從而導致原物權消滅。例如，《物權法》第113條規定：“遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。”

5.行政權填補物權損失。

因公共利益需要消滅私人或集體物權時，行政權必須給予原物權人公平補償，以彌補物權人所受的損失。《物權法》中出現的行政權填補物權損失的情形有：（1）補償不動產所有權人因征收而遭受的各種損失。例如，《物權法》第42條第3款規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”（2）補償不動產或動產用益物權人因征收或征用而遭受的損失，例如《物權法》第121條規定：“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。”第132條規定：“承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。”（3）補償所有權人因征用而遭受的損失。例如，《物權法》第44條規定：“……單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。”（4）補償建設用地使用權人因提前收回土地而遭受的損失，例如《物權法》第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”

6.行政機關代表國家行使所有權。

我國實行公有制為主體，多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，國有財產在我國的財產總量中占有相當比重。在《物權法》中，公有制被轉化為國家所有權，而國家所有權又主要授權由最高國家行政機關代表行使。《物權法》關于國家所有權的規定主要有：（1）關于國家所有權的客體。其一，某些物只能由國家享有所有權，禁止國家之外的主體取得這些物的所有權。例如《物權法》第41條規定：“法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。”具體而言，礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源、國防資產等只能由國家享有所有權（《物權法》第46條、第47條、第50條和第52條第1款）。其二，農村和城市郊區的土地，野生動植物資源，文物，鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施等，法律規定屬于國家所有的，屬于國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，除法律規定屬于集體所有的，屬于國家所有（第47條、第48條、第49條、第51條和第52條第2款）。（2）關于國家所有權的代表者。國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定（第45條）。（3）關于行政機關對其直接支配的物的物權。行政機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利（第53條）。（4）關于國家所有權的行使。其一，行政機關可以出資舉辦事業單位或設立企業，國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。（第54條、第55條和第67條）。其二，履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失（第57條）。其三，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益（第118條）。（5）關于國家所有權的促進和保護。其一，國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞（第56條）。其二，履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任（第57條）。其三，違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任（第57條）。其四，國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外（第119條）。其五，用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定（第120條）。

7.行政權限制物權。

盡管物權具有排他性，但是當物權遭遇其它權利或者公共利益時，物權可能需要作出讓步。在現代國家，法律通常授予行政機關在一定條件下限制物權的權力。《物權法》中行政權限制物權的情形如下：（1）為了保護耕地而限制土地用途變更。例如《物權法》第43條規定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。”（2）為了保護相鄰權而限制不動產的使用權。例如，《物權法》第89條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”（3）為了合理利用土地而限制土地用途變更。例如《物權法》第140條規定：“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。”（4）為了保護和合理開發利用自然資源而限制用益物權。例如，《物權法》第120條規定：“用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。”其中，“法律有關保護和合理開發利用資源的規定”主要由相應行政機關負責執行。（5）國務院有權禁止某些物的轉讓或抵押。例如，《物權法》第209條規定：“法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。”（6）為了保護利害關系人的權利而進行異議登記來限制登記簿記載的權利人的權利。例如，《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。”（7）為了保護不動產物權受讓人的權利而進行預告登記來限制出讓人的物權。例如《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

8.行政權或行政機關創設物權。

有了國家所有權，就必然會有在國家所有權之上設立的其它物權。在我國，國家掌握著巨大的物質資源，現實中根據國家所有權產生其它物權的現象比比皆是。具體而言，《物權法》中出現的國家所有權產生其它物權的情形包括：（1）通過舉辦事業單位而使事業單位取得物權，例如，《物權法》第54條規定：“國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。”（2）通過出資設立企業而使企業獲得物權，例如，《物權法》第68條規定：“企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。”（3）代表國家所有權設立不動產用益物權。例如，《物權法》第118條、第122條、第123條、第137條規定的自然資源使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權、捕撈權、建設用地使用權等用益物權都是由行政機關代表國家在不動產的國家所有權基礎上設立的。其中，《物權法》首次將海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權這一系列權利確認為物權，而這些權利此前一直是通過行政機關頒發行政許可（特許）的方式取得的，因此本文將《物權法》把行政許可授予的權利規定為用益物權的現象稱之為特許的物權化。（4）延長林地承包經營權的承包期。《物權法》第126條規定：“……林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。”

9.行政機關指導和協助物權的行使。《物權法》第75條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”城市人口的密集加上城市土地的緊張，導致城市不動產產權的交錯和相互影響。不動產權利人（業主）為了更好的行使物權和保護物權，可以基于各自的不動產物權而進行聯合（設立業主大會，選舉業主委員會）。但是，數量眾多的不動產物權人之間以及物權人與物業管理人之間難免會發生糾紛，而發生的糾紛又不可能都采用訴訟的途徑來解決，這種情況下，由行政機關出面對不動產物權人（業主）行使物權進行指導和協助，將有利于糾紛的及時、有效解決。具體而言，行政機關對業主行使物權進行指導和協助的方式有：開展物權法宣傳和教育、指導選舉、幫助物業小區建立人民調解委員會等。

二、對《物權法》中行政權與物權的幾種關系的探討

通過上文對《物權法》中行政權或行政機關與物權之關系的梳理，可以看出，作為傳統意義上私法的《物權法》其實包含了數量眾多的公法內容，物權與行政權或行政機關之間有著千絲萬縷的聯系。接下來，我們選擇幾個重點問題對《物權法》揭示的行政權或行政機關與物權之間的復雜關系作一番探討。

1.關于物權的自治與他律。

物權排斥行政權體現了物權的自治屬性，同時，行政權消滅、限制物權又體現了物權受到的外部規制，即他律。顯而易見，物權排斥行政權與行政權消滅、限制物權是一對矛盾，但是物權演變的歷史和現狀告訴我們，既自治又他律的矛盾關系真實的反映了物權與行政權之間的關系。

早在17世紀，近代啟蒙思想家們就提出了“天賦人權”或“自然權利”思想，財產權被視為一種天賦人權或自然權利，1789年法國《人權宣言》曾莊嚴宣告：“財產是神圣不可侵犯的權利……”后來，1804年《法國民法典》在“個體本位”理念的指導下確立了近代民法的三大原則——所有權神圣原則、意思自治原則和過失責任原則。其中的所有權神圣原則，也被稱為所有權絕對原則。具體而言，《法國民法典》第544條將所有權界定為“所有權是對于物有絕對無限制地使用，收益及處分的權利……”至此，《法國民法典》以實在法的形式揭示出了所有權的精髓，以所有權為代表的物權的自治屬性流傳至今。

然而，物權與法律對物權的限制是相伴而生的，即使在1789年法國《人權宣言》中，在“財產是神圣不可侵犯的權利”后面還接著一句話，“除非當合法認定的公共需要所顯然必需時，且在公平而預先賠償的條件下，任何人的財產不得受到剝奪”，也就是說，在一定條件下，財產還是可以被剝奪的。1804年《法國民法典》第544條后半部分還規定：“……但法律所禁止的使用不在此限”。1896年《德國民法典》第903條規定：“以不違反法律和第三人的權利為限，物的所有人得隨意處分其物，并排除他人的任何干涉。”1919年德國《魏瑪憲法》更進一步宣稱“所有權負有義務，其行使應同時有益于公共福利”。發展到今天，對所有權的限制比比皆是。②

那么，我們應當如何看待物權與行政權的這種矛盾關系呢？從本質上看，物權仍然是一種純粹的私權，具有自治性和排他性，既不需要行政權提供幫助，又排斥行政權的妨礙和侵犯。甚至可以說，物權本身與行政權無關，沒有行政權，物權人能自己實現權利，沒有行政權，物權還可以減少一個妨礙和侵犯的主體。盡管德國1896年的《德國民法典》將所有權絕對修正為所有權相對，1919年的《魏瑪憲法》宣稱“所有權負有義務，其行使應同時有益于公共福利”，甚至在當代世界，物權（所有權）正受到越來越多的限制，盡管中國《物權法》中呈現出了行政權對物權的多方面限制，但是物權的本質并沒有變化，物權的自治性和排他性依然是物權亙古不變的核心。或者可以說，自治和排他是物權之所以為物權的依托，不自治和不排他，物權將不再是物權。因此，《物權法》第2條第3款對物權的界定準確的揭示了物權的本質，將有利于在全社會樹立和倡導物權排斥行政權的理念。在當下物權頻頻受到行政權侵犯的大背景下，樹立和倡導物權排斥行政權的理念顯得尤為重要。

一言以蔽之，盡管行政權可以在方方面面限制物權，但是在物權排斥行政權和行政權消滅、限制物權這一對矛盾中，物權排斥行政權才是矛盾的主要方面。因此，行政權必須尊重物權。只有在法律有明確規定的條件下，行政權才可以限制或消滅物權。

2.關于行政權創設物權與行政機關直接促進社會物質財富的增加。

在現代國家，除了個人在源源不斷的創造物質財富之外，國家也成為了物質財富的重要創造主體，尤其在國家所有權盛行的國家更是如此。1964年美國學者查爾斯？雷齊提出一個至今仍很著名的觀點，即各種形式的政府贈與物應被看作一種“新的財產”。政府正在源源不斷地創造財富，主要包括：薪水與福利、職業許可、專營許可、政府合同、補貼、公共資源的使用權、勞務等。③在雷齊所說的“新的財產”中，既有德國行政法上講的政府對人民的“生存照顧”，又有我們這里談的政府直接促進社會物質財富的增加。由于政府手中掌握著巨大的物質資源，為了滿足民眾日益增長的物質需求，政府就不僅僅要對民眾進行生存照顧，而且還負有必須利用手中的物質資源來創造更多的物質財富以提高民眾的生活質量的使命。《物權法》主要從兩個方面來推動行政機關直接促進社會物質財富增加：其一，行政機關代表國家出資設立企業，實現國有資產的保值和增值。但是必須指出，設立國企不能妨礙私企創造社會財富，國企應當只存在于非競爭性領域，也就是人們常說的“官不與民爭富”。其二，行政機關在國家享有所有權的土地等自然資源上為申請人設立海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權等用益物權，充分發揮土地等自然資源的效用，創造更多的社會財富。

但是，為了合理的利用土地等自然資源，必須注意以下幾點：（1）行政機關應當對土地等自然資源進行合理規劃，一方面要充分發揮土地等自然資源的使用價值，盡最大可能的在國家所有權之上多設立用益物權，讓土地等自然資源盡可能多的創造物質財富，滿足當代人的需求；另一方面也要重視土地等自然資源的可持續利用，不能對土地等自然資源進行過度開發，危及子孫后代的生存。也就是說，行政機關作為土地等自然資源的國家所有權的行使者，應當明確哪些資源是可以由當代人開發的，哪些資源是應該留給子孫后代開發的。（2）行政機關負有對土地等自然資源的用途進行監管的職責，用益物權人應當按照用益物權的內容開發利用土地等自然資源，如果要變更用途，必須向行政機關申請并獲得行政機關同意。（3）用益物權人負有合理利用土地等自然資源的義務，不得因開發一種自然資源而破壞另外一種自然資源，如不得在采礦時破壞周邊的耕地，也不得因開發而減損甚至毀滅自然資源的使用價值，如不得對水生動物資源進行毀滅性捕撈，使其喪失再生能力。

當然，除了直接促進社會物質財富的增加之外，行政機關作為公共服務的提供者，還借助于提供各式各樣的公共服務來間接的促進社會物質財富的增加。例如，行政機關為勞動者提供技能培訓、為企業提供法律咨詢和指導、向社會通報市場供求信息等，都在不同程度的為社會物質財富的增加創造條件。

3.關于防止國有資產流失。

如何有效防止國有資產流失，是一直以來困擾我國國企監管的一個難題。2003年國務院了《企業國有資產監督管理暫行條例》，同年國務院國有資產監督管理委員會成立。此后，國資委先后了《中央企業投資監督管理暫行辦法》《中央企業重大法律糾紛案件管理暫行辦法》《地方國有資產監管工作指導監督暫行辦法》《國有企業法律顧問管理辦法》《中央企業財務決算報告管理辦法》《中央企業財務預算管理暫行辦法》等規章細化對企業國有資產的監管。《物權法》主要規定了國企的出資人代表、國資監管機構的職責、造成國資損失的各種行為應負的法律責任等內容，這些規定一方面是對國務院和國資委已有監管做法的肯定，另一方面也為將來制定《國有資產監督管理法》奠定了基礎。

4.關于行政許可許的物權化。

《物權法》首次把海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權等依據行政機關頒發的特許獲得的權利確認為用益物權，我們將這種現象稱為特許的物權化。特許的物權化具有以下幾點重要意義：首先，明確了行政許可申請人獲得的特許的物權性質。盡管上述權利是申請人依據公法程序獲得的，但權利來源的公法色彩并不能改變權利本身的私權屬性。其次，為特許的流轉提供了理論基礎。2003年《行政許可法》原則上禁止行政許可的轉讓，只有法律、法規規定依照法定條件和程序可以轉讓的除外。鑒于物權原則上是可以流轉的，因此《物權法》明確特許的用益物權性質，為法律、法規允許特許的轉讓提供了理論準備。再次，特許的物權化增強了被許可人抵御行政機關侵害的能力。物權本身的排他性以及物權所具有的獨立價值將會使行政侵權受到阻擋，并且當物權受到行政機關妨害時，被許可人可以基于物權請求行政機關或法院排除妨害。最后，特許的物權化使得被許可人遭受第三人侵害時，可以尋求民法上的救濟途徑。在特許物權化之前，如果特許受到侵害，被許可人只能尋求行政法上的救濟途徑，而特許成為物權后，被許可人又多了一條民法上的救濟途徑。

5.關于行政權消滅、限制物權與行政法規范行政權。

物權可以被行政權限制或消滅，但是行政權必須受到行政法的規范。行政法規范行政權至少可以從以下幾個方面著手：（1）物權本質上是一種私權，只有在與公共利益或者其它同等重要的權利相權衡，有必要犧牲物權以實現公共利益或者其它同等重要的權利時，物權才可以被行政權限制或消滅。這是必不可少的前提，沒有這個前提，物權就不能被行政權限制和消滅。（2）公共利益必須是客觀存在的。（3）行政權的運作必須遵循正當程序。（4）因征收、征用而限制或消滅物權應當以獲得公平補償為條件。（5）物權人不服，可以尋求公正的行政救濟和司法救濟。

必須指出，除了《物權法》中提到的行政權消滅、限制物權的幾種情形外，在行政法領域還存在多種消滅、限制物權的手段，如罰款、沒收違法所得、沒收非法財物等行政處罰或者查封、扣押等行政強制措施。隨著《物權法》的頒布，物權意識的高漲，我們應當反思上述消滅、限制物權的各種手段。其中，我們尤其應當反思沒收非法財物這種行政處罰。我們認為，應當對“非法財物”作出明確界定，并且明確“沒收決定”與“沒收決定的強制執行”這兩類行為的區別與聯系，以防止任意定性非法財物和恣意動用強制手段損害物權人的物權，尤其是那些本已生活多艱的物權人的物權。

6.保護物權是行政機關的法定職責。

物權既可能受到私人的侵犯，也可能遭受公權力的侵犯。在當下中國，公權力侵犯物權的危害性和嚴重性已經遠遠超過私人侵犯物權。

當物權遇上私人的侵犯時，在政府充當“守夜人”時代，物權主體一般通過向法院提訟，請求法院保護物權。事實上，當時法院稱職的履行著保護私人物權的義務，獨立的承擔了保護私人物權的使命。后來，大約到20世紀初，由于私人之間糾紛的劇烈增加、專業性和技術性糾紛的大量產生、法院訴訟程序的繁復和成本高昂等，一方面法院在解決為數眾多的私人糾紛時越發感覺力不從心，尤其對解決其中一些專業性和技術性日益增強的糾紛感到無能為力；另一方面，民眾也越來越難以忍受法院訴訟成本的高昂和效率的低下。在此背景下，行政機關開始分擔法院解決私人糾紛的沉重壓力，逐步承擔起了解決私人物權糾紛、保護私人物權的責任。

當物權遇上公權力的侵犯時，現代國家已經建立起多元化的糾紛解決方式來為物權主體提供全面的保護。這些糾紛解決方式主要有調解、和解、行政裁決、行政復議、行政訴訟等，行政機關和法院是主持解決公權力侵犯物權的糾紛從而保護物權的兩大主體。物權人可以在上述各種方式中選擇對自己最為有利的糾紛解決方式來平息糾紛、恢復物權。

作為保護物權的兩大主體，相比較而言，行政機關和法院在保護物權時存在以下幾點差異：（1）法院通常只能為物權提供事后保護，而行政機關既能提供事后保護，也能提供事先保護，通過登記來確認物權、在行政程序中設置聽證程序都是行政機關為物權提供事先保護的典型方式；（2）兩大主體對物權的保護還各有特點，行政機關能更及時、廉價的為物權提供保護，而法院的保護雖及時性不如行政機關，但法院的判決具有終局性，能為物權人提供最終的保護；（3）基于行政機關工作人員和法官知識結構的不同，行政機關在解決專業性和技術性的物權糾紛時顯得更加得心應手。因此，與法院相比，行政機關對物權的保護在某些方面更有優勢，而法院對物權的保護在人們心目中的公正性則又優于行政機關。

就《物權法》中保護物權的規定而言，對物權的私法保護和公法保護相互補充、缺一不可。鑒于物權的私法保護通常屬于民法學研究的內容，本文主要探討對物權的公法保護。

首先，保護物權是行政機關的法定職責。除了《物權法》中規定的行政機關保護物權的幾種情形外，其它法律、法規還規定了行政機關保護物權的多種情形。例如，2005年《治安管理處罰法》專門在第三章第三節對“侵犯財產權利的行為和處罰”作出了規定；1999年1月1日起施行的《土地管理法實施條例》第25條規定了專門的征地補償安置爭議裁決制度。鑒于行政機關保護物權具有上文提到的幾種優勢，而且眾多法律紛紛規定了行政機關保護物權的職責，在當今政府職能轉變的大背景下，行政機關應當轉變觀念，樹立保護物權的意識和責任感，清醒的認識到自己負有保護物權的法定職責并積極的履行該職責，堅定不移的為私人物權和集體物權提供強有力的保護。因此，當物權人依法請求行政機關保護其物權或者行政機關發現物權人的權利受到不法侵犯時，行政機關應該啟動行政程序，切實有效的保護物權人的權利。

其次，通過登記來確認物權實際上是對物權的事先保護。從不同主體的角度來看，事先保護具有不同的價值：（1）在登記作為生效要件時，受讓人可以通過登記合法的取得物權，有效防止出讓人在物權轉讓過程中的欺詐行為；（2）在登記作為對抗要件時，受讓人可以憑借登記有效對抗善意第三人；（3）通過登記確認物權并公示物權信息后，任何人都可以放心的從登記權利人處受讓物權。總之，不動產登記的主要作用在于通過確認物權來穩定物權關系，公示物權信息，進而保障不動產交易安全，達到為物權提供事先保護的目的。行政機關在不動產登記過程中，應當牢固樹立服務意識和保護物權的意識，依法全心全意為物權人和物權登記申請人提供服務，落實對物權的事先保護。

再次，私人侵犯物權可能引發行政機關對侵權人的制裁。對侵權人的制裁實際上是對物權的間接保護，通過制裁侵權人可以防止侵權行為的再次發生。一般情況下，私人侵犯物權，產生的是私人之間的民事法律關系，物權人可以尋求行政機關或者法院的救濟來排除私人的妨害或者彌補損失。但是，如果私人侵犯物權的行為同時違反了行政管理規范（事實上，這種侵權行為常常觸及行政機關對經濟和社會共同秩序的維護），那么行政機關出于保護公共利益的目的就應當對該侵權行為實施行政處罰。也就是說，私人的一個侵權行為，可能侵犯兩種不同利益——物權和公共利益，引發兩種不同性質的法律責任——民事法律責任和行政法律責任。例如，在尚不構成犯罪的盜竊案中，侵權人既要向物權人返還原物或者賠償損失，又要接受行政機關的行政處罰。

最后，物權人對行政機關不履行保護物權的法定職責不服或者對行政機關保護物權的效果不滿意時，可以申請行政復議或者提起行政訴訟，要求行政機關履行保護物權的法定職責或者賠償損失。例如，1989年《行政訴訟法》第11條規定：“人民法院受理公民、法人和其他組織對下列具體行政行為不服提起的訴訟……申請行政機關履行保護人身權、財產權的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答復的……”。

①參見張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學出版社2000年10月修訂第三版，第384頁以下。

第5篇：不動產財富管理范文

[關鍵詞]住宅課稅；稅負歸宿；稅負輸出；調節功能；財產稅改革

近幾年，我國對于開征物業稅的研究一直是財產稅制改革的熱點議題，是否對居民住宅課稅和怎樣課稅尤其是物業稅研究的重點內容。綜合起來看，這些研究主要是從物業稅應該具有的收入功能、調節分配差距功能和促進經濟穩定增長的功能人手，分析未來物業稅的定位、稅種設置、課征環節、稅率設計等內容。這些研究都取得了豐碩的成果，但同時，對于居民住宅是否應該課稅的問題也出現頗多爭議。筆者認為，如果從稅負歸宿的視角去研究居民住宅課稅問題，或許不難將各種結論歸于一致。

一、對居民住宅課稅稅負歸宿的一般分析

(一)稅負歸宿——較高收入群體

稅收理論上稅負歸宿是與稅負轉嫁相關聯的概念，傳統的稅負轉嫁理論通常把住宅課稅劃歸于很難實現稅負轉嫁的不動產直接稅。然而從現實經濟運行來看，這種屬性劃分不是絕對的，住宅課稅在一定條件下恰恰可以實現相當程度的稅負轉嫁。這種轉嫁是按照轄區政府的管轄范圍來進行的，如果轄區內住宅課稅的稅負能夠轉嫁到轄區外，就存在住宅課稅的稅負轉嫁和稅負歸宿問題，當稅負歸宿成為轄區非居民，此時對住宅課稅就實現了稅負輸出。顯然，就納稅人而言，轄區政府對其轄區內住宅課稅的稅負歸宿分為兩部分：一是不能實現稅負轉嫁的課稅，其稅負歸宿是轄區居民納稅人；二是能夠實現稅負轉嫁的課稅，其稅負歸宿是轄區非居民納稅人。因此，就住宅課稅的稅收負擔能力和這兩部分稅負歸宿而言，只有對在轄區內擁有超過一定標準的基本必需居住面積以上的住宅部分課稅，才符合稅收的能力原則和公平原則，而顯然只有較高收入群體才有能力和條件作為住宅課稅的稅負歸宿。較高收入群體與第一部分稅負歸宿的關系不難理解，而較高收入群體作為第二部分稅負歸宿則是稅負輸出的結果。以下著重分析住宅課稅稅負歸宿中的稅負輸出問題。

(二)稅負歸宿中稅負輸出與居民住宅課稅的內在聯系

1稅負輸出的內涵及原因簡析。稅負輸出是指轄區政府通過稅負轉嫁對非居民征稅以降低本地居民稅負的行為。顯然，稅負輸出的典型表現特征是轄區的非居民政府承擔了較多的稅收負擔，稅負輸出存在的表象在于轄區內的居民通過稅負轉嫁，使轄區非居民成為稅負歸宿，或者轄區內較高名義稅率下的稅負也能夠轉嫁給名義稅率較低的其他轄區居民承擔。

從表象上看，稅負輸出產生的原因可能很多，但究其根本，稅負輸出則不僅僅是政府作為稅收制度制定者的游戲，而在于多方利益博弈，主要包括轄區政府稅收獲利、資源所有的壟斷租金、轄區非居民的資產或財富屬性偏好、政府間縱向稅收分權以及產品供求彈性的市場力量對比等。轄區政府的稅收獲利動因是指轄區非居民通過資本、勞動和財產向本地流動，享受了由轄區政府提供的公共服務，這種公共服務成本應不論身份由轄區居民或非居民納稅分擔。資源所有的壟斷租金是指如果轄區政府擁有壟斷性資源，基于資源所有者在經濟上的實現形式向轄區非居民對資源的開采收取壟斷租金，這種壟斷租金如果采取稅收形式就是稅負輸出。轄區非居民對某種資產或財富屬地偏好如果更多地傾向該轄區，那么轄區內這種資產或財富的持有需求則傾向于提高，這會造成其價格的上漲，其價格內含的稅負則發生轉嫁且被轄區非居民承接，并且只要上述偏好持續存在和稅負轉嫁承受能力足夠，這種稅負輸出就不會停止，也并不妨礙此種資產或財富的需求上揚和稅負水平的遞增。政府間縱向稅收分權則是指如果國家稅權由中央政府向地方政府分立或授權，使地方政府在稅種開設、征管和財政支出方面擁有更大的自，那么極容易產生地方政府向中央政府的稅負輸出，在課稅對象不容易自由流動而作為課稅對象所有者的納稅人卻容易自由流動的區域范圍內，則還容易導致地方政府之間橫向的稅負輸出。產品供求彈性的市場力量對比產生稅負輸出則主要是轄區內生產的產品在轄區內外一定區域范圍內都具有不可替代性，即轄區非居民對于產品的需求無彈性，如果在轄區非居民強偏好性的約束下，就能對其形成很好的稅負輸出機制。

2在一定約束條件下居民住宅課稅具有典型稅負輸出特征。如上所述，當某轄區政府擁有一定的稅權，在轄區內課稅對象不容易自由流動而作為課稅對象所有者的納稅人卻容易自由流動的區域范圍內，就容易導致地方政府之間橫向的稅負輸出。即一轄區的非居民納稅人作為勞動要素的供給方，如果處在容易自由流動的區域范圍內，該轄區政府對轄區非居民在轄區擁有的不動產課稅，轄區內的不動產稅負則會通過稅收資本化轉嫁最終讓轄區非居民成為稅負歸宿。這種稅負輸出需要較苛刻的實現條件：一是轄區政府擁有相應的稅權，在稅率確定上具有相應的自由裁量權；二是成為稅負歸宿的轄區非居民同時作為勞動要素的供給者處在容易自由流動的區域范圍，即轄區周邊地區；三是課稅對象或稅基是轄區內不容易自由流動的生產要素或財產，且相對于轄區外的同類要素或財產具有較好的持有價值。后兩個條件可以用要素的流動性和差別性來概括，在分級財政條件下，和中央財政相比，地方政府財政所具有的最突出、最基本的特征就是地方政府在運行中所必須面對的差別性和流動性問題。具備了這三個條件的稅種就容易產生稅負輸出，而以不動產和動產為課稅對象的財產稅各稅種中，住宅課稅是比較適合同時設定和滿足上述條件的稅種，因此，具備產生稅負輸出的可能條件。

現實經濟生活中不難發現，住宅課稅在給定條件下的確能產生稅負輸出。現以某省一級城市住宅課稅為例。假定一級城市A具有相對于周邊二級城市更優良的工作和居住環境，A城市政府對于轄區內住宅高于基本居住必需額定面積以上的部分課稅，其稅基彈性為：ET=(B／B)／(t／t)=tB／Bt。其中，B為住宅房產稅基，t為稅率。基本規律是，t越高，稅基B越小。但如果一級城市擁有一定的稅權，而轄區內住宅不具備流動性，則稅負輸出的上述本質原因都存在，只要城市外非居民的收入能力和偏好約束允許，非居民的財富以住宅為載體形式流向該城市的趨勢就不會改變，該一級城市非居民能夠承受的t就可以足夠高，有稅權的轄區政府可以提高邊際稅率，t就可以表現為累進性，稅基彈性就可以維持不變，甚至還可以提高，稅負輸出便產生了。

二、居民住宅課稅稅負歸宿的特殊分析——稅負輸出效應

(一)正效應之一：調節轄區居民和非居民的收入公平分配

對于居民個人作為納稅人而言，能夠產生稅負輸出的應稅住宅應該是其在轄區內擁有的超過基本標準居住面積以上的住宅部分；否則，如果轄區政府對于轄區非居民納稅人在轄區內擁有任何面積的住宅都課稅的話，顯然會顯著阻礙勞動和資本生產要素向本轄區流動，也就不會產生稅負輸出。如前所述，住宅課稅的稅負歸宿都應該是高收入群體，因此，假定對轄區居民和非居民在轄區內的住宅以家庭為單位設定統一的標準居住面積，對超過標準居住面積以上部分的住宅課稅，則能在轄區居民和非居民的收入轉換為住宅不動產持有環節的財產分配中產生公平調節作用，進而調節由住宅不動產產生的財產性收入分配。如果該稅收收入能夠通過轄區政府的上級政府以轉移支付的形式流向上級政府管轄的更廣范圍的低收入居民，則有助于實現轄區居民和非居民的收入公平分配。顯然，這種收入分配的調節效應為住宅不動產物業稅的開設提供了較好的理論依據。其前提是：第一，轄區政府及其上一級政府均有一定的稅權；第二，所采用稅率的累進性；第三，必須在轄區上一級政府管轄范圍內統一設定以家庭為單位的基本標準居住面積。

(二)正效應之二：地方政府提供更有效率的公共服務

一方面，如果住宅課稅能成功地產生稅負輸出，則意味著轄區政府提供的公共產品具有受益外溢性，稅收的受益原則要求轄區政府向受益的非居民征稅，征稅后政府將樂意提高稅率以增加本地區的公共支出，改善公共設施，提供更有效率的公共服務，轄區非居民則能夠承受更高的稅率，以住宅不動產為課稅對象的稅負輸出則不會抑制轄區非居民的財富以不動產為載體向轄區流動。另一方面，按照稅收資本化的理念，在政府支出配置有效率的前提下，任何收入或支出的增加，都有利于改善轄區政府的公共服務環境，提升轄區內不動產的價值。因此，在一定的情況下，較高的住宅課稅稅率意味著較高的地方公共服務水平，意味著財產價值的增值，而財產價值的增值既符合地方居民的利益，也符合地方政府的利益。因而，追求地方財產價值的最大化就成為轄區政府和轄區居民與非居民共同關注的目標。

(三)正效應之三：公平分擔轄區居民和非居民的公共服務成本

經濟學一般認為，如果不存在地方公共產品受益外溢，則住宅課稅如果按照受益稅設計就不符合稅收公平原則。而如上所述，能產生稅負輸出的住宅課稅納稅人盡管是轄區非居民，但其顯然是轄區公共服務的受益者，因此，這種住宅課稅并不違背稅收的受益原則和橫向公平原則，并且稅率是按適度累進設計的，這也同時符合稅收的縱向公平原則。

(四)負效應：在允許轄區稅權分立和稅率累進的條件下可能會引致地區發展的“馬太效應”

根據居民住宅課稅稅負輸出的設定條件，承擔稅負輸出的轄區非居民作為勞動要素的供給者一般處在容易自由流動的區域范圍內，其稅負輸出的載體之所以是其擁有的轄區內住宅不動產，主要原因在于稅負輸出轄區具有更好的公共服務環境，勞動要素的流動性背景實際上強化了稅負輸出轄區通過上述第二和第三個正效應引進資源要素，加快經濟和社會發展；而作為稅負歸宿的轄區非居民所屬地是稅負凈輸入地，其財政收入和生產要素處于凈流出狀態。一般來看，在允許轄區稅權分立和稅率累進的條件下，富裕地區和一級城市的稅負輸出能力較強，經濟社會發展也較快，貧窮地區和二級城市以下地區成為稅負輸入區，經濟社會發展較落后，因此，住宅不動產稅負輸出容易產生“馬太效應”，拉大地區間發展不平衡。三、稅負歸宿視角下我國住宅課稅的路徑選擇

(一)我國具備了住宅課稅的條件

1收入分配和財產擁有的差距拉大使得住宅課稅可以成為調節財富分配的有力工具。就各類居民的收入差距而言，我國在1982～2005年這23年間，全國的收入分配基尼系數從1982年的0.30上升到了2005年的0.47，收入差距擴大57％，并且這種收入差距擴大趨勢近年還在繼續。而從個人財富結構來看，目前我國富裕人士的財富配置結構中，25％的財富以住宅不動產為載體，住宅不動產成為財富集中的最重要途徑。而從現行稅制調節收入流量和財富存量的功能來看，無論是個人所得稅還是財產稅均不利于中低收入者，卻非常利于高收入群體。個人所得稅的主要納稅人為中等收入的工薪階層，且工薪所得稅的累進程度較高、級距較小。現行財產稅在交易環節對于住宅不動產在購入時課征1.5％～3％的契稅，在持有環節，僅對用于生產經營或出租的不動產課稅，僅對居民擁有車船和外國人擁有城市房地產課征車船稅和城市房地產稅，對于居民個人持有的財富存量征稅基本缺失。稅收是調節收入和財產分配的主要工具，而我國個人所得稅和財產稅對于收入和財富調節弱化，且居民中高收入者在本地持有多套房產或異地擁有房產現象加劇。以成都市為例，住宅市場沿襲多年的一個現象就是，住宅的主力購買者是成都郊區和四川省內二級城市的群體以及外省人員，2008年成都市區五城區外的住宅購買者占到40％，其中五城區人員59.2％，郊區人員4.4％，本省人員23.8％，外省人員11％，單位購房和境外人員分別為1.4％和0.2％，這其中二次購房者居多。因此，基于上述稅負歸宿分析，住宅課稅可以成為調節財富存量公平分配進而調節財產性收入分配的有力工具。

2分稅制運行為地方政府獲得更多稅權創造了條件。我國1994年的分稅制改革使地方政府獲得了更多的稅權，這也為地方政府之間的稅負輸出創造了條件。在完善分稅制過程中，可以為住宅課稅的稅權劃分找到基于稅負歸宿和稅負輸出效應的理論依據。

3地區發展差距加劇恰恰為住宅課稅克服其稅負輸出負效應提供了稅收調節地區均衡發展的空間。如前所析，住宅課稅是利用稅負輸出轄區政府的上級政府稅權對其稅負輸出負效應的掣肘來實現調節公平分配和縮小地區間差距的稅種，因此，賦予地方政府對于住宅課稅的一定稅權是發揮其調節功能的必要前提條件。但政府稅權的級別不宜定得過低，在一個適度寬泛的行政轄區內，利用稅收和財政支出進行分配公平的調節才能真正發揮財政對于收入分配和縮小地區差距的調節作用。能產生稅負輸出的住宅課稅要求其課稅過程中需滿足一個較苛刻的條件，即適合在生產要素流動性較強但財富資產流動性較弱且具有差別性的區域進行，這就要求政府稅權級別不宜過低；否則就只能強化其負效應，拉大收入分配差距并加劇地區發展不平衡。

(二)進行住宅課稅探索的具體建議

根據以上分析，我國住宅課稅宜做以下探索：

1準確定位住宅課稅的功能目標——調節收入和財富公平分配、縮小地區發展差距。住宅課稅的稅負歸宿機理表明，該稅種的開征不能以獲得和提高轄區政府財政收入為目的。以獲得財政收入為目的住宅課稅要求稅基寬廣，稅源豐富，對住宅不動產普遍課稅，這將嚴重抑制生產要素的自由流動。因此，住宅課稅開征只能以調節矯正財富和收入分配不公、縮小地區發展差距為目的，同時，兼具調節土地資源合理配置功能；相應地，應稅住宅和稅率設計則都可以高收入群體為納稅人來進行設計，這樣，開征住宅課稅才不會竭澤而漁。因此，住宅課稅不宜作為轄區政府的地方主體稅種來進行設計，而宜作為發揮調節功能的稅種來設計。對于許多關于物業稅(主要以住宅為稅基)應該成為地方政府主要財政收入來源的研究或結論，從住宅課稅稅負歸宿的角度來講都是不適宜的。因為類似于美國物業稅作為地方主要稅種的許多限制約束條件在我國還不具備，由于不具備住宅課稅成為地方主體稅種的限制條件，硬性的做法就不可能讓住宅課稅成為良性稅種，會對財產稅改革帶來嚴重誤導，降低稅制運行效率。因此，要十分謹慎地對待將以住宅為主要稅基的物業稅列為地方財政主體稅種的說法和做法。

2住宅課稅的課征環節。通過住宅課稅稅負輸出實現的調節功能的分析，要求住宅課稅主要針對財產財富在保有環節課以較重稅，在取得和轉讓交易環節盡可能減少稅負或輕稅。因此，作為居民個人的應稅住宅，住宅課稅在交易轉讓環節可將現行契稅稅率適當下調0.5％～1％，并取消在交易環節的相關個人所得稅和營業稅規定，取消的稅負轉移至保有環節負擔。這樣可以改變目前對住宅不動產交易環節名義稅負過重而對持有環節稅負過輕的不合理現象，可在保有環節課征住宅物業稅。

3住宅課稅稅率的累進性。住宅課稅在交易環節的稅率適宜采用比例稅，而住宅課稅的收入和財產公平分配調節功能是利用稅負歸宿一般機理來實現的，作為能縮小地區發展差距的住宅課稅則是通過轄區內外的差別稅率實現的，兩者都要求稅率具有累進性，在兼顧效率要求不抑制財富資產的形成和生產要素自由流動的前提下，要求轄區內外實行差別稅率，在同一個城市的住宅實行累進的稅率。稅負輸出地區稅率的累進程度必須適度高于稅負凈輸入地區稅率的累進程度，目的在于既能調節收入和財產在具有稅權的政府級別管轄范圍內形成合理的分配格局，同時又克服稅負輸出的“馬太效應”，平衡稅權政府行政管轄范圍內各轄區的經濟發展和財政能力。

4住宅課稅的城鄉范圍。鑒于目前我國城鄉居民收入差距和財產分配差距很大，基于住宅課稅的調節功能，住宅課稅的范圍在相當長時期內只應該限定在城市，縣鄉鎮以下政府管轄的區域則不宜納入住宅課稅的征稅范圍。

5住宅課稅的稅權確定。目前，我國地區間發展差距除了體現在大區域間的差距，即東中西部地區發展差距外，還體現在省(自治區、自轄市)級政府行政管轄范圍內一級城市和二級城市的發展差距上。總體看，一級城市享有更多的財政資源，地方政府提供更好的公共服務，具備更好的工作機會和居住環境，在一級城市越來越寬松的戶籍政策和日益提高的城市基礎設施水平刺激下，越來越多的周邊二級城市居民把一級城市的住宅作為主要財富集中的載體而持有，一是實現財產價值增值，二是作為方便人員流動或度假休閑更宜居的異地住所。這樣二級城市財富以一級城市住宅為載體加速向一級城市流人的結果，就形成省(自治區、自轄市)管轄范圍內一級城市和二級城市發展的“馬太效應”。因此，住宅課稅稅權適當在中央、省(自治區、自轄市)和市級政府間分立，則能較好地克服這種省轄各級政府間橫向稅負輸出產生的“馬太效應”。

具體來說，住宅課稅的開征停征權和住宅課稅的基本稅率范圍確定權在中央政府。住宅課稅在省(自治區、自轄市)級政府的稅權則包括：第一，課稅對象的確定權，即在省(自治區、自轄市)管轄范圍內統一規定以家庭為單位的基本標準居住面積。第二，在中央確定的基本稅率范圍內享有不同城市間的差別稅率確定權、交易環節的比例稅率和保有環節的累進稅率確定權，且須規定一級城市的邊際稅率和稅率累進程度必須適度高于二級城市。第三，住宅課稅的收入在省級政府和市級政府之間分成分享。第四，省級政府的住宅課稅收入一部分用于建設省(自治區、自轄市)管轄范圍內居民的社會保障制度支出，這同時也要求建立和完善全省范圍統一的社會保障制度；另一部分專項用于對二級城市及以下縣鄉政府(重點是縣鄉政府)進行專項轉移支付，用于支持受轉移支付地區的城鄉基礎設施建設和改善公共服務，進而縮小全省(自治區、自轄市)范圍內的地區發展差距。住宅課稅在市級政府的稅權則主要是確定本市范圍內的稅率和行使稅收征管權。

(三)需要與住宅課稅配套調整的主要稅種和制度

1現行財產稅系的調整改革。由于住宅課稅屬于財產稅的主要稅種，鑒于我國現行財產稅對于公平分配的調節功能缺失，必須對財產稅其他稅種、稅率和課征環節等，按照“寬稅基、低稅率、少減免、簡稅制、便征管”原則進行相應改革，并且使財產稅和整個稅制結構中的其他稅系進行協調，最大限度地發揮稅制作為一個整體的調節功能作用。

2個人所得稅的調整。在對財產稅改革的同時，為避免稅制改革加重納稅人的負擔，真正實現個人所得稅在收入取得環節調節收入差距的公平功能，需要對現行個人所得稅進行必要改革：一是提高個人所得稅工資薪金所得的免征額或者稅前扣除標準。考慮到長期拉動消費需求和長期經濟增長的潛在通脹壓力以及稅法的連續穩定性，免征額應由目前的2000元大幅提高至7000～8000元。二是調整提高工薪所得的稅率累進級距、降低稅率累進檔次和邊際稅率。另外，在稅收征管條件具備的時候將現行的分類所得稅改為綜合所得稅；即應稅所得以個人申報為基礎，將其全部所得加總一并計稅，真正實現在收入取得環節的公平分配。另外，還須在房地產交易環節，取消現行個人應納的營業稅。

第6篇：不動產財富管理范文

各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產均包括在土地稅之內。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。

（二）稅種設置

各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財產稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動產都屬于財產的存量，目前有許多國家和地區都把這些財產合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財產稅內征收，一般財產稅是對有選擇的幾類財產綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產稅，把土地等不動產和動產合并征收。

（2）合并在不動產稅內征收。由于土地是一種主要的不動產，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產稅內征收。加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。法國不動產稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區的差餉稅相當于不動產稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產的所有人課征。

（3）合并在財產凈值稅內征收。財產凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產的凈值。財產凈值是從財產總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產凈值稅中征收。

（4）合并在房地產稅中征收。房地產稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區將土地與房屋合并在房地產稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產稅；巴西對城鎮土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產稅、城市規劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產稅和城市規劃稅2個稅種是對土地與其他不動產合并征收的稅種。固定資產稅，是把土地、房屋及折舊資產等固定資產作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規劃稅是為了確保城市、特別是城市規劃事業所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規劃區域內的市街化區域內的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規劃稅與其他土地保有稅的區別在于，它是專門用于城市規劃事業或土地規劃整理事業開支的目的稅。而固定資產稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。

據不完全統計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農業土地征收的農村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產稅。印度的州政府對農業耕地征收土地稅。我國臺灣地區有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農業用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產稅和都市規劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計稅依據

各國土地稅的計稅依據，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。

從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產物的產量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產物的產量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。

從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數國家是根據土地的估價課征，也有少數國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產價值也是根據“估價法”確定。瑞典財產凈值稅中土地等不動產的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格。

（四）稅率設計

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數國家對農業土地實行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數經濟發達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區，根據以下不同情況采用不同稅率：

1．根據土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區，對不同用途的土地采用不同稅率，農業用地低于城市用地，工業用地低于商業用地，住宅用地低于營業用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區地價稅稅率，分為一般稅率和優惠稅率兩種，對限額內的自用地、工業用地、公共設施保留地和公有土地均實行優惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內的一般財產稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據土地開發程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區的不動產稅稅率，原則上是17％，新開辟地區為11％，但對供應不過濾水的地區為16％，無水道的地區為15％，新開辟區為9％。新加坡為了適應經濟開發政策的需要，原將全國地區分為發達地區、半發達地區和不發達地區3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統一稅率。

4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。

發展中國家的土地稅多數采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權限，多數國家歸地方政府，只有少數國家的少數稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發生稅基的地區轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產稅的一個組成部分，而財產稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產稅和不動產取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農村土地）歸聯邦政府征收，收入的80％歸當地政府；動產稅（城市土地）歸市政府征收；不動產轉讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較

對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產，對資本資產的增值所課征的稅，實質上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現行的土地增值稅和意大利的不動產增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發生的增值額和土地非轉移定期發生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現行的不動產增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現行土地增值稅只對土地轉移時發生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業稅和法人居民稅3個稅種構成。

（二）課征方式

許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產收益中，統一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業在其他收入出現赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。

（三）計稅基礎

土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區以每年政府公布一次的“土地公告現值”為計稅基礎，納稅人按公告現值的80％——120％申報納稅。對不發生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發生的各項成本費用。

（四）稅率設計

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。

2．累進稅率。

有些國家和地區按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數額多少，一律以超過原價倍數累進課征。如我國臺灣地區現行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規。定地價或前次轉移時申報現值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現值，都按物價指數進行調整，以體現稅負公平。意大利的不動產增值稅是將房地產從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較

土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。

（一）有償轉移取得土地時的課稅

韓國對購置不動產所取得的土地設立不動產購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區對土地等不動產在產權發生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產取得者課征的稅收。

（二）無償轉移取得土地時的課稅

對土地等財產無償轉移時課征的稅，稱為財產轉移稅，包括遺產稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產稅包括對財產繼承者繼承的財產課征的稅和對死者遺留的財產課征的稅。贈與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產課征的稅，是遺產稅的補充稅種。遺產稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合

1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區等在財產轉讓稅制中只有一個遺產稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產歸入遺產額中課征遺產稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數國家所采用，如美國既征遺產稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產除按年或按次課征贈與稅外，在財產所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯邦的遺產稅和贈與稅，適用統一的超額累進稅率；英國的遺產繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護（日）《日本等工業化國家的稅制》（中國稅務出版社1995年11月出版）。

（2）孫執中主編《戰后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。

第7篇：不動產財富管理范文

關鍵詞:金融資產；住房資產；財富效應

中圖分類號:F064.1文獻標識碼:A文章編號:1006-1428(2007)11-0023-05

收稿日期:2007-06-27

作者簡介:駱祚炎(1968-)，男，經濟學博士，現供職于廣東商學院金融學院。

一､金融資產與不動產財富效應的時間特征值得研究

近段時期來，隨著檢驗技術的進一步完善(Dreger等，2006)和各種新假說的提出，國際上財富效應的研究呈現一個新的特點，即，對各種資產的財富效應進行分類研究。這種研究內容的變化，實際上隱含著一個重要的理論轉變。財富效應理論過去假定，各種資產具有相同的邊際消費傾向，對消費產生相同的影響；現在財富效應理論則認為，各種資產的邊際消費傾向可能不同，進而對消費產生不同的影響。這種理論上的轉換，也推動財富效應的實證分析模型發生變化。從理論上說，財富效應受到許多因素的影響。例如，資產流動性的強弱，資產回報率期望值的高低，消費者的收入分布和收入狀況，與資產相關的稅收政策，消費者的消費習慣，消費偏好，心理賬戶和消費計劃等。正是因為財富效應影響因素的多樣性，以及實證分析手段的差異，導致各種研究在兩種類型資產財富效應的比較上出現分歧。

一種觀點認為，不動產(住房)的財富效應較小。Levin(1998)認為，住房資產對消費基本沒有影響。Tracy(1999)等人認為，雖然住房價格的變動帶來的財富變化可能比股價變動帶來的財富變動要大，但是住房資產的財富效應可能要小于金融資產的財富效應，對于計劃長期居住房屋的消費者來說，住房價格上升所帶來的有利的財富效應可能被使用住房的成本上升所抵消。Poterba(2000)認為，自己居住而不能兌現的房地產具有較低的邊際消費傾向，自住性房產通常被看作是一種長期資產。Campbell等(2005)研究發現，年紀大的自有住房者對住房價格的變化比較敏感，而年輕租房者對住房價格的變化不敏感。

然而，更多的觀點似乎支持住房資產要大于金融資產財富效應的觀點。Case(2001)等人通過分析14個國家25年的面板數據，及美國各州1980年代至1990年代的數據后發現，住房價格上漲對家庭消費的促進作用要明顯大于股市的財富效應。Bayoumi和Edison(2002)利用16個國家30年的數據分析發現，住房財富對消費的影響要大于股市對消費的影響。Benjamin等(2004)以美國1952年第一季度到2001年第四季度的數據為樣本研究發現，不動產增長1美元使消費增加8美分，而金融資產增加1美元只能使消費增加2美分，房地產的MPC要高于金融資產的MPC，不動產的財富效應抵消了其負面影響，持有不動產能夠平滑消費并減少消費的波動性。

從國內看，中國財富效應的研究主要集中在股市財富效應的分析上，對住房資產財富效應的理論研究很少，對其實證分析則更少。例如，盧嘉瑞等(2006)分析股市財富效應的機制并進行檢驗。段進等(2005)､駱祚炎(2004)和李振明(2001)對股市財富效應進行理論和實證分析。賀菊煌等(2000)和臧旭恒(1995)分別分析1996年和1995年以前金融資產對消費的影響。對住房資產財富效應研究的典型文獻是，劉建江等(2005)對房地產財富效應作用機制的分析。他們認為，持續上漲的房地產市場，能擴大短期邊際消費傾向，促進消費和經濟的增長。該文沒有對房地產財富效應進行實證分析。

從上述國內外研究看，財富效應研究取得較大進展，但也存在一些不足。國外研究的不足主要表現為，沒有對兩種資產財富效應進行動態比較，沒有體現出兩種資產財富效應的時間特征。國內研究的不足則更多，既沒有對兩種資產的財富效應進行靜態比較，也沒有對兩種資產財富效應的時間變化特征進行實證分析。中國正處于改革的過程中，經濟結構､經濟利益關系､各種制度等不斷進行調整，金融資產和不動產的財富效應，應該具有較強的時間特征。因此，鑒于上述研究的某些不足，以及金融資產和不動產(住房)對促進消費的意義，本文主要基于資產流動性的角度，運用協整分析和狀態空間模型，以年度數據為樣本，對中國居民金融資產和住房資產財富效應進行靜態比較和時間特征分析，并以此提出通過資產財富效應促進消費增長的對策。

二､兩種資產財富效應比較的理論模型構建

(一)理論模型的構建

Muellbauer(1994)認為，資產流動性和所有權的不同會引起不同種類資產的邊際消費傾向不同。根據Benjamin(2004)的理論，家庭從金融資產St和實物資產Ht取得收入，個人可支配收入被分為轉移性收入Gt和工資薪金Yt。不包括財產性收入在內的可支配收入為Zt=Yt+Gt。一些因素將這兩種收入轉化為資產的價值。假設這些轉化因素用bY和bG代表，則不可觀測的人力資本和轉移財富分別為bYYt和bGGt。工資薪金所得和轉移性收入具有完全的流動性，它們形成的資產也具有完全的流動性。家庭從金融資產上獲得的收入缺乏流動性，因為金融資產中存在一些受限制的如養老金和保險金等賬戶，利息､紅利和資本利得不會輕易被用來消費。住房資產也是如此。假定金融資產相對于住房資產的流動性為λS，則按照流動性加總得到的總財富，包括人力資本､轉移資產､經過流動性調整后的金融資產和實物資產，即:

(二)金融資產相對較強的流動性使金融資產略大于住房資產財富效應

Benjamin(2004)認為，美國居民金融資產相對較低的財富效應，與美國居民金融資產集中在受到限制的幾個賬戶如養老金和保險金等有關，限制了資產的流動性。中國的情況則相反。居民的金融資產主要是不受限制的儲蓄資產。1980年―1988年居民金融資產幾乎是儲蓄資產。1989年―2005年期間，除2000年和2001年的儲蓄資產比例為90%以下外，其他年份儲蓄資產比例均在90%以上。儲蓄資產的平均比例接近95%。居民所持有的股票資產占金融資產的平均比例為3.18%，其對消費影響較小。1989年以后，出現少量的社會保險資產，其占居民金融資產的比例在3%以下。由于受到限制的賬戶相對較少，使金融資產及其產生的收益產生相對較強的財富效應。

(三)住房消費的條件限制､價格過快上漲及流動性約束，抑制消費的擴大

Benjamin(2004)認為，在應稅收入中可以扣除住房的抵押貸款利息，較低的借款利率以及一個全國性較安全的住房市場，使居民通過增加債務來增加住房消費。中國目前缺乏像美國這樣的住房消費條件。同時，受到收入水平的限制，中國絕大多數居民購買住房都是自住，無法使住房資產的財富效應發揮出來。另外一個重要的原因是，近年住房價格漲幅過大。例如，全國2001年―2004年房屋銷售價格環比增長指數分別為2.2%､3.7%､4.8%､9.7%。駱祚炎(2007)認為，人們產生大額剛性支出的預期，迫使居民減少當前消費而增加儲蓄。還有一個可能的原因是，Engelhardt(1996)發現，住房資產的財富效應具有不對稱性。住房資產的價格上升對消費幾乎沒有影響，但是住房資產的價格下降1美元卻可能使消費下降30美分。中國近年來住房價格較快增長，引發住房資產財富效應的非對稱性發揮，抑制消費的增長。此外，較強的流動性約束制約住房資產的財富效應。杜海韜等(2005)認為，1990年代中期以來持續走低的收入增長率直接抑制消費需求的增長，仍然偏緊的流動性約束和日益增強的不確定性增大了預防性儲蓄動機，也制約住房資產財富效應的發揮。

(四)消費對收入存在過度敏感性使兩種資產的財富效應微弱

中國居民對消費存在過度敏感性。彭文平(2001)認為，流動性約束､利率的內生變化和非生命周期理論等可以解釋中國近年來的消費過度敏感性。宋冬林等(2003)認為，中國城鎮居民消費在經濟轉型期表現出過度敏感性，為使拉動需求的政策更加有效，有必要采取措施矯正居民消費的過度敏感性。駱祚炎(2007)認為，居民面臨的收入不確定性和日益增加的支出預期，使消費過度敏感性增強。消費對收入的過度依賴，必然削弱兩種資產的財富效應。

六､發揮資產財富效應促進消費需求的擴大

(一)增強政策的可預見性，形成股市和房地產市場穩定的預期

居民資產發揮財富效應的一個重要條件是資產價值的平穩增長。在增值性資產中，股票和房地產是兩項重要的內容。維持股市和房地產市場穩定的預期對于資產財富效應的發揮尤為重要。要采取措施促進股市的長期發展，從制度上解決股市的長期穩定發展問題。當前股市的發展過程中，結構性風險有所增加，需要采取平穩措施加以調節。同時，防止房地產市場價格的大幅度波動，增強房地產對消費的促進作用。

(二)增強金融資產的流動性，促進居民財產的增加

當前，要繼續促進股票市場的穩定發展，豐富股票市場的投資品種，健全股市交易和監管制度，平穩有序､漸進式地進行股票市場的國際化，促進多層次資本市場的建設。對于一些受到限制的金融資產(例如五種社會保險基金和住房公積金)，一方面要繼續增強其社會保障功能，另一方面要通過有效的投資提高其增值能力，住房公積金賬戶要強化為居民當前住房消費服務的功能。

(三)適度增強住房資產的流動性，并促進住房市場的平穩發展

有一種觀點認為，持續上漲的房地產市場，能擴大短期邊際消費傾向并促進消費。但要注意的是，住房資產財富效應的發揮，是以住房價格平穩增長為前提的，而且收入的增長不能明顯落后于住房支出的增長。從當前看，最迫切的任務是控制房價的過快增長，滿足居民的住房需求和需要。當前，要繼續維護本輪房地產宏觀調控的成效，同時培育一個健全交易的住房市場，適度增強住房資產的流動性。在民生和經濟增長與發展問題上，要取得一種相對的均衡。

(四)促進居民可支配收入的提高

居民消費存在過度敏感性，提高居民可支配收入成為促進消費的重要手段。一要增加居民的就業機會。二要不斷完善社會保障制度。三要加大對貧困群體的轉移支付力度。四要加強財政的公共服務功能(政府儲蓄率上升成為當前儲蓄率提高的主要原因)。五要改善居民在接受教育和醫療服務方面的待遇和條件。

七､小結

居民資產財富效應呈現四個特點。第一，從靜態比較看，金融資產大于住房資產的財富效應。第二，從時間特征看，總體上幾乎每年金融資產大于住房資產的財富效應。第三，兩種資產的財富效應盡管有差距，但差距很小。第四，兩種資產的財富效應都很微弱。這種結果與居民的消費特征和兩種市場的發展狀況有關。金融資產的相對平穩增長和金融資產相對較強的流動性使金融資產略大于住房資產的財富效應。住房消費的條件限制､價格過快上漲及流動性約束，抑制消費需求的擴大。消費對收入存在過度敏感性使兩種資產的財富效應微弱。為了通過資產的財富效應來促進消費，必須增強政策的可預見性，形成股市和房地產市場穩定的預期；增強金融資產的流動性，促進居民財產的增加；適度增強住房資產的流動性，并促進住房市場的平穩發展；促進居民可支配收入的提高。值得注意的是，城鎮居民和農村居民的財富效應，可能和居民整體體現出來的財富效應不盡一致。這將構成本文今后的研究方向。

參考文獻:

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第8篇：不動產財富管理范文

房產稅能否逆轉高漲房價

2011年1月底，國家有關部門在上海、重慶啟動房產稅試點。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%～1.2%。

房產稅試點擴圍的目的，究竟是為了“調節房價”，還是為樓市調控建立長效機制？建立長效機制當然是最好的答案，有關方面也立志于此，市場也期待于此。但從試點效果看，開征房產稅增加了應稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但對高房價并未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。鑒于僅對增量房超額部分征稅、稅率總體偏低，因此，滬渝房產稅的試點效果，無論是在為地方政府增加稅收收入，還是調控當地房價，抑或對投機行為的震懾方面，效果都不佳。上海的房價繼續高歌猛進，重慶的房價也沒停下腳步，數據顯示，今年5月上海和重慶的住宅均價環比漲幅在1%以內，6月介于0.5%～0.8%之間，7月介于0.5%～1%之間，一直在穩步上漲。上海地王頻現，賣地依然是地方財政收入的主要來源；重慶地價也是一浪高過一浪，土地同樣在地方財政收入中扮演重要角色。中國指數研究院提供的數據顯示，今年上半年，上海賣地收入769.4779億元，同比上漲312%，位居所有城市第一，重慶為601.42億元，同比上漲43%，緊隨北京和杭州之后，位居第四。

上海多家二手房中介稱，目前對購房影響最大的是限購、限貸等，房產稅對交易行為的影響尚不明顯。行政手段強于稅收和市場手段，是目前調控的一個基本特征。說到底，房價取決于供求和預期，房產稅本身并非“劍指”高房價。美國、日本等都征房產稅，但依然經歷過房價的暴漲和泡沫的破裂。

房產稅能否成地方財政主角

放眼世界，房產稅是許多國家地方政府的重要稅源，且只要是實施分稅制的國家，房產稅大多都由地方政府“獨享”。比如，在美國，物業稅約占地方政府財政收入的30%；在英國，住房財產稅是地方政府重要的收入來源，其歷史可追溯到1601年伊麗莎白時期的貧困救濟法案中的家庭稅。

對于房產稅，不少人抱以另一種期待，希望其能逐漸取代“土地財政”。但眼下這顯然還只是一種愿望。近年來，不少城市對土地出讓金收入依賴度居高不下，個別年份，比如2010年，一些城市的賣地收入甚至遠遠超過常規的財政收入。但房產稅收了多少呢？重慶曾披露“試點啟動后10個月內主城區征稅金額超過9000萬元”，上海至去年認定的應稅住房約為3萬套，其征稅金額也不是一個大數字。因此，“房產稅代替地方土地金”的思路，可以在長遠目標中進行設計，但絕不是短時間可達到的。

從長遠的稅源角度看，我國新開發的房產會越來越少，房屋保有量卻越來越大，征稅從交易環節轉向持有環節是大勢所趨。隨著房產稅的擴容和深化，新的稅源將逐漸形成規模。但我國應考慮土地國有、流轉稅比例大等國情，逐步探索房產稅改革，尤其要遏制片面的“征稅沖動”。

由此可見，開征房產稅的同時，要切實把住房交易環節的稅負降下來，應“征減結合”甚至“以征促減”，不要增加社會負擔。

房產稅征收何以“繞道而行”

房產稅是二次分配手段。2013年2月下發的《關于深化收入分配制度改革的若干意見》要求，完善房產保有、交易等環節稅收制度，逐步擴大個人住房房產稅改革試點范圍。而擴大試點的是針對增量還是存量？

針對增量，固然能減少改革阻力、便于試點和擴容順利起步；但如果長期回避存量，則可能造成既得利益固化。如果改善居住條件的正當訴求要交稅、擁有多套房的富人卻不征，這是在制造新的稅收不公平。尤其是對大量空置住宅，更不能任其長期低成本甚至“無成本”地占用土地資源。如果向存量房“開刀”，將實實在在觸動多個階層的利益，但如何把握力度與節奏，需要智慧和勇氣。

其實，明眼人一看就明白，選擇增量房作為征稅對象，無非是為了避免與既得利益群體正面沖突；而從增量房入手，似乎更容易被地方政府接納，也更易于加速房產稅在全國推行。可資佐證的是，在2012年6月如期完成了40個主要城市的聯網目標后，住房和城鄉建設部個人住房信息系統聯網的“擴圍”工作，目前已在一定程度上陷入“停滯”狀態；而個人住房信息系統聯網無法全覆蓋，“個人不動產統一登記制度”也就難以實施。顯然，地方政府對觸及存量房的房產稅開征非常抵觸，有不少特殊的“個人”，既不希望自己的不動產被統一登記，也不希望自己名下占據的大量房產被征稅，更不希望自己的房產情況暴露在陽光下。

增量房征稅試點，既不能增收，也不能抑制房價，更打擊不了投機者。繼續擴大試點，結果如此；“集中批準一批”試點，結果還是如此。滬渝的試點經驗已經表明，溫柔一刀的增量房征稅方式，誰都不會買賬。有關方面應當心知肚明，既然如此，仍然還要在增量房征稅上繼續擴大試點，難道滬渝試點取得的經驗不夠，抑或壓根兒就是有人自己膽怯，想方設法拖延房產稅全面鋪開的時間？

動不了存量房的奶酪，有關方面只能繞道而行，從阻力最小的增量房下手，從不傷害既得利益階層的新房開始征收。這看上去是為了加速房產稅的推進，實際上不過是一種懶政思維。

房產稅設計要科學合理公平

中國現在整個稅制實際上過多的依賴于流轉稅，也就是說在所有的交易過程當中它征稅，對這種存量的財產實際上幾乎是不征稅。那么就是說，要稅制的結構更加合理必須增加更多的財產稅。包括全世界在內，城市居民的70%、80%的財產實際上就是房子、住房，所以對住房這個存量征收房地產稅也就在情理之中了。

房產稅能夠在一定程度上提高住房的使用效率，簡單來說，只要你征收房地產稅就會使得現有的空房子減少。現在很多城市有很多人在買房子，但是買了房子以后不住，空在那個地方，博取這樣一個買賣的差價，但是如果持有的成本增加了，有了房地產稅了，每年要交1%的房地產稅，那么他可能就會把它租出去，就會提高資源的使用效率，這樣對市場的供給和需求本身也會發生很大的影響。

同時，新增稅收用于何處？國際經驗表明，當社會財富積累到一定程度，營業稅、增值稅等間接稅應該縮減、控制，而所得稅、房產稅等直接稅可以逐步開征。但現在社會對新增稅種有抵觸，一個重要原因是稅收使用不夠透明，離真正的公共財政還有差距。有人甚至擔心房產稅成為“苛捐雜稅”，會助長“吃飯財政”。試點階段，房產稅主要用于保障房建設，應該說這是臨時性的制度安排。因此，擴容以后的房產稅，必須要就其如何“取之于民、用之于民”作出長遠的制度設計。

研究房地產稅立法很重要，因為現在和房地產有關的各項稅收，絕大多數都是1998年住房制度改革之前設立的，現在房地產市場發展非常快，市場已經發生變化，因此，需要好好梳理和研究，建立一個和房地產市場相適應的房地產稅制度。

不動產統一登記的真正意義

2013年11月20日召開的國務院常務會議指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。未來國土部將在不動產登記中扮演更加重要的角色。國務院還提出要建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”。但是，這只是加緊制度建設的一個重要方面，與加速房產稅推進關系并不十分的密切。

不動產土地登記制度被視為不同地方住房信息聯網的升級版，目前我國不動產登記存在“碎片化”現象，各地房產部門是各行其是，分散登記。同時，還存在房管部門和國土資源部門多頭登記現象。資料顯示，目前我國執行不動產登記的部門有多個，耕地、草原、林地、海域使用權等又分散在不同部門，至少涉及國土、住建、農業、林業、鐵道部、軍隊等多個部門。此外，在土地和房屋交易過程中，交易方需要向相應的部門繳納登記費用。這種多頭登記一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不易查詢、重復登記、數據不統一等問題。

建立統一登記制度后，將有國土資源部統一主導，一旦實現全國不動產信息聯網，擁有大量房產的人將會被很快確定，不但有利于反腐工作，而且能夠保障房屋等不動產的交易安全，減少欺詐行為。還有利于摸清全國房地產市場的基本情況，提高調控政策的精確性和針對性。

此外，建立不動產統一登記制度對于百姓預期將有一定影響。不動產統一登記對百姓的正常生活不會造成過多影響，但對擁有多套房的投資投機者的震懾作用將逐漸凸顯。

簡短的結論與啟示

房地產市場的軟著陸，其困難與復雜，前所未有。

每每房價漲了，房產稅呼聲總被“祭出”。在中央相繼出臺各種“嚴厲”調控措施的重壓下，房價走勢雖幾經反復，但總體依然上漲明顯。面對此情此景，建立調控長效機制的呼聲一直不斷，其中尤以房產稅“藥方”備受期待。“調控派”期望的，自然是借此重拳，逐漸替代限購、限價等系列行政舉措，并以此督促地方政府擺脫“土地財政”依賴。可以說，愿望是美好的，但房產稅幾無可能擔此重任。

同時，房產稅涉及公民的重要財產權，不能為了某種短期需要而倉促推出。將房產稅視為“房地產調節稅”，或可能為改革提供輿論利好，但如果不能引導社會形成正確認知，一旦無法達到明顯的調控效果，將不僅損害公民的合法產權，也易傷害公共政策的嚴肅性，并引發民意反彈，對房產稅改革反而帶來不利影響。如果房產稅征收范圍擴大到存量房、觸及到更多利益階層，試點確有必要，因為無前例可循，各方利益難以協調，貿然全面推進，風險很大；如果還是雷聲大，雨點小，只在增量房上做修修補補的文章，這樣的“擴圍”試點大可休矣！

第9篇：不動產財富管理范文

一、添附理論的目的

添附，是附合、混合和加工的總稱。其中附合、混合為物與物相結合，加工為勞力與他人之物的結合。附合可分為動產附合和不動產附合兩種，不動產附合是指動產與他人不動產密切地結合在一起，成為不動產的重要組成部分。動產與不動產附合需要具備以下的條件：一是必須動產附著于不動產之上，即附著者為動產，被附著者為不動產；二是動產成為不動產的重要組成部分，即二物結合以后，不經毀損或變更其性質而不能分離；三是動產與不動產屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發生不動產所有人取得他人動產所有權的問題。房屋租賃糾紛中，承租人對不動產的改善或者增設物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價值的設施，與附合構成要件不相符合，故不屬于動產與不動產的附合。只有那些不經毀損或變更其性質而不能分離的改善或增設物，才屬于動產與不動產的附合。動產與不動產的附合，產生不動產所有人取得動產所有權、動產所有權因附合而消滅的物權效果。添附屬于物權法的范疇，物權法以規范財產歸屬關系和保障財產歸屬秩序為內容，其注意保護的是經濟生活靜的安全，以實現其財產歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權穩定的情況，其次是為了充分地實現物的使用價值和經濟價值。因而在現代法制之下，法律通常規定由一人取得添附物的所有權，而不必恢復原狀，使添附物能成為社會經濟財富而繼續存在，當事人之間縱有恢復原狀的特約，也應理解為違背公共秩序而無效。①

二、國內外立法及不當得利請求權對于動產與不動產附合處理的有關法律法規，主要散見于民法通則及其貫徹意見、合同法和建設部的《城市房屋租賃管理辦法》之中。上述規定，在房屋租賃添附物糾紛適用法律時具體存在以下問題：1、未明確體現動產與不動產附合后所有權歸屬的民法原理。2、未明確對善意附合行為，承租人有權獲得折價補償，即有權請求出租人返還可利用費用。3、未明確規定對改善或增設物折價補償應當考慮的因素。②故而審判實踐中出現相同情況，有的判予補償，有的判不予補償，或者補償價額懸殊較大，也就不足為奇了。

從近幾年我國立法動態看，《合同法》建議草案第227條原先內容為：“承租人經出租人同意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物的，租賃合同終止后，承租人可請求出租人在現存的增加價值額的限度內償還所支出的費用。”正式實施的《合同法》第223、235條都未出現上述類似內容。而我國的《物權法》草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權利而受有損害者，（一）有權依照法律的規定，請求償還其價額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權依誠實信用原則，主張惡意抗辯；（二）不得請求恢復原狀。”由此看來，立法的本意并無否定對善意改善或增設物價值的補償，而主要可能是從立法技術上考慮較多的原因，即補償內容不由合同法規定，而由物權法規定。再看其他國家及地區關于添附的立法例：日本民法典第248條[添附的效果]規定：“因適用前6條而受損失的人，得依703條及704條的規定請求賠償金”。德國民法典第951條[權利喪失的賠償]規定：“1、因946條至950條的規定而喪失權利的人，有權向因權利改變而受益的人，依關于返還不當得利的規定，請求金錢賠償；2、不得請求恢復原狀”。臺灣民法典第816條[添附之效果－補償請求]規定：“因前5條之規定，喪失權利而受損害后，得依不當得利之規定請求償金。”③所謂不當得利是指無法律或合同上的根據，使他人財產受到損失而獲得利益。從上述內容來看，為了平衡當事人之間的損益關系，財產所有人獲得善意添附物的所有權符合不當得利的構成。從添附理論來看，添附物為一人所有，通常是純粹出于立法政策和法律技術的考慮，而非實質賦予取得人不付任何代價的純粹利益，受損害的當事人更無無端喪失權利、遭受損害的理由。為了平衡這種物權的變動，動產所有人有權采取債的救濟方法，即依不當得利請求取得其動產所有權的人給予其補償。④這與添附理論設立的目的是相吻合的。故而，在房屋租賃糾紛案件中，動產所有人就其善意添附物權利的喪失并受到損害的，有權依不當得利的規定，請求取得人支付賠償金。那種不予補償的觀點顯然與民法添附理論及有關法律的規定不相符合。

三、改善或增設物價值的認定

在房屋租賃糾紛中，對改善或增設物價值的判斷是時常困擾法官的難點問題。對其價值的認定，常用的方法有：1、費用支出法。即改善或增設時，承租人實際支付的費用；2、支出費用年度分攤法。即根據合同約定的租期，將支出費用平均分攤，計算糾紛發生時至租期屆滿間的剩余價值；3、現存價值審計鑒定法。即對糾紛發生時現存添附物進行工程造價審計鑒定。

第一種方法，承租人雖支出了費用，對租賃物改善或增設他物使其價值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益不為出租人所享有，只有在合同終止后，尚存價值才為出租人享有、取得，故而以起始支出的費用確定合同終止時添附物的價值，對出租人有失公允。

第二種方法因在租賃期滿時，添附物本身的自然屬性決定絕大多數情況下其價值并不蕩然無存。上述兩種方法因其不合理，已逐漸被舍棄。

第三種方法在審判實踐中因相對公平合理且便于操作而被廣泛使用。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過于偏重考慮了因物權變動造成的動產所有人固定利益的失衡，而忽略了因債權債務關系所引起的動產價值的變化因素，某種意義上加重了出租人的負擔，甚至會造成助長承租人惡意毀約、轉嫁經營風險、違反誠實信用原則的惡果。因此，在租賃合同終止時，要區分現存鑒定價值與現存可利用價值的不同。現存鑒定價值是通過審計對現存改善或增設物根據市場價格及折舊因素得出的實物固定價值。現存可利用價值是指在審計鑒定價值基礎上考慮以下因素后得出的價值。

第一、改善或增設的目的。對不動產租賃物進行改善或增設他物，是承租人為便于其行使租賃權，方便經營和生活，或者為了提高租賃物的使用價值，或服務于自己的特定目的。承租人為此行為時，是不會為出租人多加考慮的。

第二、租賃物的類別。房屋因其地理位置、結構及面積等情況的不同，為極大地實現其使用價值和經濟價值，一般分為住宅用房和商業經營性用房。住宅房租賃合同是指以居住、生活為目的的合同，是滿足人們的居住需要，屬于人類生存的基本物質條件。后者指從事生產經營活動、以經營為目的合同，具有營利性質，屬于市場行為。

第三、合同終止時，租賃物有無重新使用。雙方發生糾紛時，一般情況下租賃物尚未重新投入使用，等待處理。但確有終止時房屋騰空重新投入使用的情況發生。

第四、租賃物具體用途未來不確定性。雙方租賃合同終止時，出租人對租賃物未來承租人、承租具體用途均無法確定，處在一種不定狀態。相對而言，住宅用房，由于用途相對確定，添附物有一定的共性，不確定因素尚少。然而商業經營性用房，未來不確定性因素較多。物的價值因人而異，對原承租人有益的不一定對出租人有益，相當多的專營設施對出租人、未來的承租人是無用的。

第五、承租人投資規模與租期是否基本相當。承租人在對租賃物添附時，其要對經營目的、期限、投資額作可行性研究，這是承租人的經營決策，有一定的商業風險，而出租人對此是無法控制的。

第六、合同終止原因。合同終止有合同期屆滿、不可抗力、違約及合同無效等原因。從終止的原因，尤其是違約致合同解除的，可以判斷當事人是否有惡意毀約或轉嫁經營風險的可能。

改善或增設物現存審計鑒定價值和可利用價值之間存有差額，這是房屋租賃經營隨房屋用途、承租人和市場的變化而客觀存在的事實。如不考慮以上諸因素，僅根據現存審計鑒定價值由出租人全部承頂顯失公平。如考慮以上因素，這些因素在現存審計鑒定價值中應降低多少，如何量化，顯然不是審計人員的職責范圍，這實際是法官根據案件的具體情況行使自由裁量權問題。

四、改善或增設物幾種情況的處理

筆者認為，當事人約定原則，是解決改善或增設物歸屬及補償的最好救濟方法。合同終止的情形與合同約定相符時，按約定處理。在無約定情況下，應由不動產所有人取得其所有權，而不必恢復原狀。同時，為平衡這種物權的變動，動產所有人有權請求取得其動產所有權的人給予其補償。在上述前提之下，以改善或增設物現存審計鑒定價值為基礎，結合上述諸因素，對以下情況，分別適用公平原則、違約責任原則以及兩者相結合的原則進行處理。

（一）合同期滿、不可抗力導致合同終止因合同期滿、不可抗力導致合同終止的，出租人給予承租人的補償應當體現公平原則。即由出租人予以承租人改善或增設物可利用價值經濟補償。現存審計鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平合理原則由雙方分擔。值得一提的是，如遇拆遷致合同終止的，在無約定情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準，而不存在損失分擔問題。

（二）合同期未滿提前終止這種情況，又具體分以下情形：

（1）出租人違約。無論對合同期滿改善或增設物是否補償有無約定，因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實際損失。即使承租人原先同意合同期滿放棄添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方違約，致使承租人投入的利益無法實現，再放棄其添附的利益，違背其當初的真實意思表示。故應根據違約責任原則，由出租人按添附物的現存審計鑒定價值予以全額賠償。（2）承租人違約。無論對合同期滿改善或增設物是否補償有無約定，由于承租人的違約致使合同提前解除，其不能按合同約定的租期享有其添附物的利益，是其自己違約行為造成。故應在現存審計鑒定價值基礎上，結合上述諸因素來確定出租人對添附的可利用價值，由出租人予以補償。審計鑒定價值與可利用價值間差額，是承租人的損失，根據違約責任原則，同時為防止承租人惡意毀約、轉嫁經營風險，應當全部由承租人承擔。（三）合同無效根據《民法通則》無效處理原則，應當是：“無效的，應當返還各自所得的財產、恢復原狀，造成損失的，根據過錯責任的大小，承擔相應的賠償責任。”房屋租賃合同雖然無效，但作為善意添附，是不適用恢復原狀的，仍應在添附物現存審計鑒定價值基礎上確定出租人的可利用價值，由出租人予以承租人折價補償。兩者之間的差額為雙方在履行無效合同中所造成的承租人的損失，該損失應根據合同無效過錯責任的大小，由雙方承擔相應的賠償責任。

注：

①《中國物權法研究》（上），532－533頁，梁慧星主編，法律出版社。

②《租賃合同》，192頁，喬燕主編，人民法院出版社。