前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)審計(jì)；問題；建議

引言：在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對(duì)企業(yè)中存在的問題進(jìn)行改進(jìn)，不能對(duì)審計(jì)制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計(jì)的根本原因，改善企業(yè)的審計(jì)環(huán)境。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)當(dāng)中存在的問題

1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來低價(jià)購(gòu)入房屋的土地使用權(quán)并將其計(jì)入到無形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過房屋價(jià)值進(jìn)行高于實(shí)際價(jià)值的評(píng)估來進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實(shí)際價(jià)值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國(guó)的土地交易未能實(shí)現(xiàn)公開競(jìng)價(jià)，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進(jìn)行處理。

2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購(gòu)房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營(yíng)的實(shí)際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國(guó)家規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營(yíng)合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)不受國(guó)家制約的業(yè)務(wù)利用來私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤(rùn)不計(jì)入到經(jīng)營(yíng)收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對(duì)于商品房出租所獲得的租金也未計(jì)入到賬目?jī)?nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入賬目不實(shí)，私設(shè)小金庫現(xiàn)象嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務(wù)來進(jìn)行處理。根據(jù)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對(duì)外投資或者是抵償債務(wù)等活動(dòng)的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價(jià)來進(jìn)行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對(duì)出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來虛減企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計(jì)的難度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控

房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本主要表現(xiàn)在對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對(duì)借款利息的隨意分?jǐn)偂⑻撛鲩_發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對(duì)成本進(jìn)行操控。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時(shí)候，通過采取預(yù)提辦法來將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計(jì)量原則來進(jìn)行分?jǐn)偅杩钯M(fèi)用的計(jì)量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)情況在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對(duì)借款費(fèi)用也沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場(chǎng)地計(jì)入到商品房開發(fā)成本當(dāng)中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，虛假降低企業(yè)的利潤(rùn)來達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重

對(duì)于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國(guó)對(duì)于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對(duì)危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國(guó)土地出讓金的大量流失。

除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點(diǎn)。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對(duì)審計(jì)提出相應(yīng)的建議

1.對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評(píng)估

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，對(duì)于土地的使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估要與現(xiàn)階段的土地市價(jià)進(jìn)行合理地對(duì)比，進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價(jià)值的確認(rèn)需要按照實(shí)際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計(jì)入到開發(fā)成本中。

2.加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的管理

在進(jìn)行審計(jì)的過程當(dāng)中，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對(duì)企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會(huì)議記錄所涉及到的投資、償債等事項(xiàng)與原始憑證向核對(duì)，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計(jì)方式來對(duì)人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的問題進(jìn)行查實(shí)。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用與投資估算報(bào)告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對(duì)單位指標(biāo)估算等一些類似的工程經(jīng)驗(yàn)估算法的運(yùn)用來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對(duì)人為操控開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。

4.加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的管理

審計(jì)人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過程，而且還要對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定以及各項(xiàng)費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對(duì)企業(yè)所交納的稅款項(xiàng)目以及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。

總結(jié)：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計(jì)的不嚴(yán)而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國(guó)稅務(wù)資金的流失，損壞了國(guó)家和人民的利益，并且對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會(huì)造成非常重大的影響。所以加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作，來帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)審計(jì)時(shí)做參考。

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）的頒布實(shí)施，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來說，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國(guó)家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過探尋我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對(duì)存在的問題提出審計(jì)對(duì)策和建議。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，之后國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時(shí)，可對(duì)外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算及總收入計(jì)算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對(duì)介紹消費(fèi)者購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對(duì)員工工作期間購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對(duì)于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場(chǎng)銷售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計(jì)

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購(gòu)銷合同的稅基。大部分購(gòu)銷合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時(shí)必須立即購(gòu)買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計(jì)

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒有進(jìn)行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購(gòu)房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納。可以充分利用國(guó)土部門和財(cái)政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國(guó)土部門提供的土地出讓情況和財(cái)政部門提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對(duì)，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國(guó)土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強(qiáng)部門配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)情況；分析和闡述

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)工作是一個(gè)企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)支出的合理性。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)開拓能力，增加自身的實(shí)力和支出競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和理論闡述

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行來進(jìn)行管理和開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售和出租，對(duì)房地產(chǎn)需求人員來進(jìn)行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，具有自身的特殊性，其財(cái)務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時(shí)間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)利益無法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負(fù)債劇增，負(fù)債率達(dá)到離譜的地步，中期流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債維持增加但有所減緩，特點(diǎn)是這時(shí)期的有些負(fù)債不是真正的負(fù)債（預(yù)售款），前中期都是虧損，越來越嚴(yán)重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負(fù)債劇減，負(fù)債率直線上升等等

二、財(cái)務(wù)管理工作闡述

（一）財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容闡述

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行闡述，主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部，主要是對(duì)財(cái)務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來進(jìn)行管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作情況來進(jìn)行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作情況和資金流動(dòng)情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對(duì)資金的流向，財(cái)務(wù)的實(shí)際使用情況，財(cái)務(wù)的支出和走向，財(cái)務(wù)的收入，財(cái)務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來進(jìn)行管理。細(xì)致化來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，主要是對(duì)企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)籌集工作進(jìn)行管理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作和資金的運(yùn)行進(jìn)行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)方案展示圖[2]。

（二）管理的主要特點(diǎn)闡述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其 財(cái)務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個(gè)特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時(shí)間較長(zhǎng)，財(cái)務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對(duì)土地資源來進(jìn)行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財(cái)務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長(zhǎng)時(shí)間的人力和物力的運(yùn)作，建設(shè)和發(fā)展周期長(zhǎng)，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)較高，投資的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任較重。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，較大的財(cái)務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會(huì)受到不同外在因素的影響，包括市場(chǎng)變化因素和國(guó)家發(fā)展政策的影響，必然會(huì)增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財(cái)務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時(shí)，存在投資失誤，沒有把握好市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作有效進(jìn)行

（一）增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系

現(xiàn)階段，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸強(qiáng)烈。面對(duì)這一市場(chǎng)情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，也要增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財(cái)務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃結(jié)合，來促進(jìn)自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。站在經(jīng)營(yíng)和管理人員的角度來說，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過程中，對(duì)不同項(xiàng)目中設(shè)置核算機(jī)構(gòu)，保證會(huì)計(jì)工作人員的工作能力，保證其具備會(huì)計(jì)工作資格證書，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營(yíng)和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)理論知識(shí)，學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)信息，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中，資金和財(cái)務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中發(fā)揮自身的價(jià)值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理報(bào)表，其增加了對(duì)不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)借鑒的方案。

（二）增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作來說，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財(cái)務(wù)管理工作人員和會(huì)計(jì)從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對(duì)內(nèi)部務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場(chǎng)與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作年進(jìn)行監(jiān)督和管理時(shí)，可以全面發(fā)揮市場(chǎng)的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的關(guān)注，利用社會(huì)這一大集體來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。增加我國(guó)的財(cái)政機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門和物價(jià)等等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實(shí)施過程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計(jì)監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。

（三）優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進(jìn)行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對(duì)資金的運(yùn)作去向進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證資金利用時(shí)，需要經(jīng)過財(cái)務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時(shí)的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場(chǎng)營(yíng)銷的財(cái)務(wù)收益達(dá)到一定高度時(shí)，要及時(shí)的進(jìn)行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)管理的總部進(jìn)行審核，來保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財(cái)務(wù)的保護(hù)，來樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽(yù)與聲望，提高企業(yè)的危機(jī)意識(shí)，增加工作人員不斷危機(jī)的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，來保證資金和財(cái)務(wù)運(yùn)作的科學(xué)性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力具有較大的影響。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，要增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系，增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性，來促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡思祥.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型分析及控制策略[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（27）：49.

[2]陳敏，陳曉園.非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015（18）：131-133.

[3]畢雪超.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（11）：52-53.

[4]占濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素影響過程的分析[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2013（19）：115-117.

[5]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的3大難題及對(duì)策分析[J].中國(guó)外資，2013（11）：137.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：

1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜淼模粌H受到"知識(shí)有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本金50%的，超過其注冊(cè)資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國(guó)地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可見稅收籌劃需要有超前的預(yù)見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購(gòu)房可在房款中抵1萬元購(gòu)房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。

納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過橋過路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法向銀行申請(qǐng)貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤(rùn)分配存在不合理現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，如果不同財(cái)務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率等方面沒有進(jìn)行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進(jìn)行大范圍市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策，將會(huì)進(jìn)一步加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實(shí)際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計(jì)不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，決定投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)或初步的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動(dòng)狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到問題時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。

（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設(shè)。內(nèi)部審計(jì)部門不能獨(dú)立于董事會(huì)，且受制于管理層的干涉，對(duì)內(nèi)部控制制度不能進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，因此在重大事項(xiàng)、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作僅局限于財(cái)務(wù)層面，審計(jì)內(nèi)容主要是會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表，而對(duì)內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學(xué)習(xí)，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達(dá)標(biāo)，這些都會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強(qiáng)了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)從建立有效的管理機(jī)構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，提高員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國(guó)家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項(xiàng)措施來促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供需平衡。

2.加強(qiáng)科學(xué)化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)審核管理，對(duì)資金的使用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對(duì)企業(yè)資金的用途進(jìn)行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對(duì)資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強(qiáng)與銀行的交流可以及時(shí)了解企業(yè)的資金動(dòng)向。重大資金的使用、重大事項(xiàng)的約定應(yīng)通過董事會(huì)決議，不能由總經(jīng)理一人獨(dú)斷。

3.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

采用過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計(jì)并且延伸審計(jì)領(lǐng)域，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)等領(lǐng)域擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)

融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，資金運(yùn)營(yíng)安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤(rùn)空間。

（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計(jì)部門要有相對(duì)的獨(dú)立性

當(dāng)內(nèi)部控制體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)力有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會(huì)報(bào)告，保證審計(jì)的客觀性，充分發(fā)揮其對(duì)部門的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性，按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對(duì)被審計(jì)單位不僅提高審計(jì)業(yè)務(wù)，還同時(shí)提供會(huì)計(jì)、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)咨詢勞務(wù)，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實(shí)現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。可以通過整合營(yíng)銷部門、運(yùn)營(yíng)部門及財(cái)務(wù)部門信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實(shí)現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，有利于為公司決策層提供有針對(duì)性的決策建議。

（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進(jìn)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算管理

企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。管理人員通過加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識(shí)，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股東利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

1.加強(qiáng)預(yù)算管理，提高資金使用效率

應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，進(jìn)行全面預(yù)算管理。由銷售、合約、工程、財(cái)務(wù)等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)劃，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用等，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，從而提高資金的使用效率。加強(qiáng)預(yù)算管理進(jìn)行資金管控，確保資金收支符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以嚴(yán)格控制資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)與評(píng)估，可以有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平

在企業(yè)內(nèi)部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及業(yè)務(wù)范圍廣，不僅需要工程、財(cái)務(wù)、管理知識(shí)，還需要懂得法律、金融等多方面的知識(shí)，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，員工素質(zhì)需要有很大的提升。構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息技術(shù)與現(xiàn)代化管理完美融合，最大限度地提升企業(yè)內(nèi)部控制管理效率。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 年度會(huì)計(jì)報(bào)表 審計(jì)

隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為支持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)各地?cái)?shù)量龐大的房地產(chǎn)企業(yè)也成為會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供審計(jì)服務(wù)的重要對(duì)象之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般工商企業(yè)，其產(chǎn)品特殊、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模大、時(shí)間跨度長(zhǎng)，且房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告一般情況下都會(huì)有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)工作，提高審計(jì)質(zhì)量，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，就審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問題粗談一二，以期對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的同仁們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)的審計(jì)中能有所啟發(fā)。

一、提前或推遲確認(rèn)收入

以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》的判斷標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，同時(shí)考慮房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在同時(shí)滿足以下條件的情況下確認(rèn)商品房銷售收入的實(shí)現(xiàn)：

(1)商品房已完工且已取得政府相關(guān)部門的綜合驗(yàn)收證明，并已交付業(yè)主使用；

(2)已簽訂商品房買賣合同；

(3)已收到與商品房有關(guān)的全部?jī)r(jià)款或者已按合同規(guī)定收到首付款，收到首付款的其剩余價(jià)款應(yīng)預(yù)期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本應(yīng)能夠可靠計(jì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于各種不同的需求，往往或提前確認(rèn)收入或推遲確認(rèn)收入，這就要求我們審計(jì)人員在審計(jì)中應(yīng)細(xì)心認(rèn)真，善于通過核對(duì)購(gòu)房合同、銷售清單等會(huì)計(jì)資料以外相關(guān)的業(yè)務(wù)資料判斷其銷售收入確認(rèn)時(shí)間的正確性。

二、完工產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)相對(duì)一般工商企業(yè)具有其特殊性和復(fù)雜性，要求企業(yè)財(cái)會(huì)人員不但應(yīng)具有較高的財(cái)務(wù)理論水平，更應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的熟悉度，在多年的審計(jì)實(shí)踐中，筆者發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)財(cái)會(huì)人員水平參次不齊，加上部分企業(yè)出于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的需要，房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)問題較突出，成本結(jié)轉(zhuǎn)隨意性大，甚至有個(gè)別企業(yè)按商品房銷售收入的固定百分比進(jìn)行估轉(zhuǎn)成本，造成房地產(chǎn)銷售成本嚴(yán)重失實(shí)，在此筆者將審計(jì)中遇到過的成本結(jié)轉(zhuǎn)不正確的主要幾種情況列舉如下：

由于建設(shè)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，賬面發(fā)生成本滯后，企業(yè)為了增加賬面利潤(rùn)，一般會(huì)僅按賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，以達(dá)到少轉(zhuǎn)開發(fā)成本的目的。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但企業(yè)為了少轉(zhuǎn)成本，往往以工程價(jià)款未結(jié)算為由將預(yù)付賬款長(zhǎng)期掛賬。

對(duì)于較大的分多期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其配套設(shè)施一般會(huì)在后期開發(fā)建設(shè)，審計(jì)中應(yīng)索取企業(yè)的配套設(shè)施預(yù)算資料，關(guān)注其配套成本是否預(yù)計(jì)并結(jié)轉(zhuǎn)。

出于減少應(yīng)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的考慮，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司往往會(huì)通過虛開建筑發(fā)票而虛列成本，即通過“真票假業(yè)務(wù)”的列賬增加開發(fā)成本以達(dá)到偷逃稅款的目的。

三、稅收問題

稅收是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一，且由于房地產(chǎn)業(yè)稅收的政策性強(qiáng)，涉及稅種多且復(fù)雜，所以也是我們對(duì)其進(jìn)行年度會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)時(shí)的難點(diǎn)和重點(diǎn)。審計(jì)中我們可以重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

(一)是否存在隱匿收入行為

房地產(chǎn)企業(yè)隱匿收入的通常做法有：一是對(duì)采取銀行按揭方式銷售的房地產(chǎn)其按揭收入不入賬，不申報(bào)納稅；二是對(duì)其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報(bào)納稅。

(二)是否存在虛開建筑發(fā)票虛列成本問題

虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營(yíng)業(yè)稅或者手續(xù)費(fèi)，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務(wù)”偷稅行為。

(三)是否存在未按規(guī)定預(yù)繳和匯算清繳土地增值稅問題

欠繳、少繳土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項(xiàng)目不按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，二是已完工項(xiàng)目長(zhǎng)期按未完工項(xiàng)目核算，不按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。

(四)是否存在捐贈(zèng)、償債、以房換地等行為未按規(guī)定繳稅

根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)存在將商品房捐贈(zèng)、償債和以房換地等特殊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時(shí)，應(yīng)按視同銷售處理，按規(guī)定繳納相關(guān)稅金。實(shí)際審計(jì)中，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做賬務(wù)處理時(shí)往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認(rèn)銷售收入，不申報(bào)納稅。

(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況

印花稅屬小稅種，企業(yè)往往不夠重視，同時(shí)也是審計(jì)人員比較容易忽視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的印花稅重點(diǎn)涉及以下兩項(xiàng)：一是對(duì)建筑安裝工程承包合同，應(yīng)按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計(jì)稅依據(jù)是合同的承包金額或工程標(biāo)的； 二是對(duì)房地產(chǎn)（預(yù)售）銷售收入，則是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤(rùn)行業(yè)，如果按照實(shí)際盈利進(jìn)行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將面臨需補(bǔ)繳巨額的稅款，為達(dá)到少繳或不繳稅款的目的，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關(guān)稅務(wù)主管部門清繳力度不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)中已完工項(xiàng)目長(zhǎng)期不進(jìn)行匯算清繳現(xiàn)象極為普遍。

針對(duì)以上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)中容易遇到的問題，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的一點(diǎn)是會(huì)計(jì)師事務(wù)所在選派審計(jì)小組時(shí)，要選派熟悉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理、熟悉相關(guān)的稅收法規(guī)以及具有一定房地產(chǎn)業(yè)審計(jì)經(jīng)驗(yàn)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師，運(yùn)用更完善更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲?jì)程序和審計(jì)方法，將審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

一、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的實(shí)踐困境

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢在性質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理的行政手段，其作用在于通過年檢核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否仍然具備從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的資格，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

從監(jiān)督的方式來看，資質(zhì)年檢屬于事后監(jiān)督。事后監(jiān)督的缺陷在于不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決開發(fā)企業(yè)違規(guī)情況，造成主管部門在年檢工作中略顯被動(dòng)。據(jù)了解，目前全國(guó)各地基本上都還在按照住建部的規(guī)定要求開發(fā)企業(yè)進(jìn)行年檢。通過對(duì)年檢活動(dòng)的深入了解，筆者發(fā)現(xiàn)年檢存在以下現(xiàn)象。

一是年檢通知基本不變。從各地每年的年檢的通知來看，年檢通知的內(nèi)容、要求及申報(bào)的材料等基本不變，只是格式順序有些調(diào)整。

二是年檢審查流于形式。由于每年需要年檢的企業(yè)很多，管理部門不可能對(duì)每一個(gè)企業(yè)的真實(shí)狀況進(jìn)行一一核實(shí)，最終這種檢驗(yàn)也就成了走過場(chǎng)。不僅增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)，而且也增加了行政成本。

三是年檢資料頻繁造假。企業(yè)每年都要申報(bào)年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開發(fā)項(xiàng)目情況及財(cái)務(wù)狀況等事項(xiàng)。企業(yè)為了通過年檢，自然會(huì)填寫有利于自己的情況。有的企業(yè)甚至做假，比如審計(jì)報(bào)告，有的企業(yè)就是找會(huì)計(jì)師事務(wù)所做一份虛假的報(bào)告，在年檢的時(shí)候?qū)①Y金劃入，年檢通過后，資金又被劃走。

四是滋長(zhǎng)權(quán)力尋租。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢雖然不用交費(fèi)，但有的主管部門則會(huì)變換方式收取費(fèi)用。比如：有的主管部門成立行業(yè)協(xié)會(huì)，要求開發(fā)企業(yè)加入?yún)f(xié)會(huì)，然后利用每年一次年檢機(jī)會(huì)向開發(fā)企業(yè)收取會(huì)費(fèi)。

二、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的法律困境

《行政許可法》第62條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)可以對(duì)被許可人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品依法進(jìn)行抽樣檢查、檢驗(yàn)、檢測(cè)，對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所依法進(jìn)行實(shí)地檢查。檢查時(shí)，行政機(jī)關(guān)可以依法查閱或者要求被許可人報(bào)送有關(guān)材料；被許可人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況和材料。行政機(jī)關(guān)根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財(cái)產(chǎn)安全的重要設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行定期檢驗(yàn)。對(duì)檢驗(yàn)合格的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)發(fā)給相應(yīng)的證明文件。” 建設(shè)部于2004年曾向國(guó)務(wù)院法制辦請(qǐng)示關(guān)于企業(yè)資質(zhì)年檢的問題，國(guó)務(wù)院法制辦回復(fù)稱：年檢是行政機(jī)關(guān)對(duì)被許可人是否依法從事有關(guān)行政許可事項(xiàng)活動(dòng)的監(jiān)督檢查手段，不是行政許可。2004年7月1日行政許可法正式施行后，行政機(jī)關(guān)實(shí)施年檢必須有法律、行政法規(guī)的規(guī)定，年檢對(duì)象限于直接關(guān)系公共安全、人事健康、生命財(cái)產(chǎn)安全的重要設(shè)備、設(shè)施。

目前，只有住建部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)年檢有規(guī)定，其他法律法規(guī)都沒有。《行政許可法》是法律，屬于上位法，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》是部門規(guī)章，屬于下位法，《行政許可法》對(duì)年檢有特別的限制規(guī)定。從法律位階上來講，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行年檢制度實(shí)際上違反了《行政許可法》的規(guī)定，而且國(guó)務(wù)院法制辦給建設(shè)部的回復(fù)也明確了年檢的特別規(guī)定，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行年檢是沒有法律依據(jù)的。

三、關(guān)于開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的建議

基于年檢存在的問題，筆者對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督管理提出以下建議。

一是取消年檢制度。年檢完全不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不符合《行政許可法》的要求。因此，建議取消。目前，在其他同樣采取資質(zhì)許可準(zhǔn)入管理的行業(yè)已取消了年檢制度。比如：金融企業(yè)，在2003年就已經(jīng)取消了金融許可證年檢制度。

二是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理。《行政訴訟法》第61條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立健全監(jiān)督制度，通過核查反映被許可人從事行政許可事項(xiàng)活動(dòng)情況的有關(guān)材料，履行監(jiān)督責(zé)任。”取消年檢并不意味著政府放棄了對(duì)企業(yè)的監(jiān)管，而是要采用更有效的手段進(jìn)行管理。《行政訴訟法》第62條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)可以對(duì)被許可人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品依法進(jìn)行抽樣檢查、檢驗(yàn)、檢測(cè)，對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所依法進(jìn)行實(shí)地檢查。檢查時(shí)，行政機(jī)關(guān)可以依法查閱或者要求被許可人報(bào)送有關(guān)材料；被許可人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況和材料。”因此，主管部門可以定期、不定期進(jìn)行抽樣檢查或到項(xiàng)目實(shí)地進(jìn)行檢查，加大對(duì)企業(yè)違法行為的查處處罰力度。

三是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的信用管理。應(yīng)該將信用管理作為對(duì)開發(fā)企業(yè)管理的常態(tài)手段，將工程質(zhì)量、群眾投訴、拖欠工程款處理、虛假宣傳、違規(guī)銷售等作為考評(píng)指標(biāo)，來決定對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定、升級(jí)、降級(jí)、注銷、吊銷。

四是重視資質(zhì)期限延續(xù)。告知開發(fā)企業(yè)重視資質(zhì)期限的延續(xù)工作，有效期屆滿需要延續(xù)的要在屆滿前及時(shí)提出申請(qǐng)，有效期屆滿未申請(qǐng)延續(xù)的，資質(zhì)自動(dòng)失效。若需要開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，必須重新申請(qǐng)資質(zhì)登記。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；統(tǒng)計(jì)；一套表

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-00-02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一套表直報(bào)自2011年年報(bào)起經(jīng)過一年多的運(yùn)行，系統(tǒng)不斷改進(jìn)完善：首先，在建立統(tǒng)一基本單位名錄庫方面，新增入庫單位的條件和資料要求更明晰規(guī)范；新增頻率由季度改為月度，更符合實(shí)際情況，避免了由于企業(yè)新增不均衡引起數(shù)據(jù)波動(dòng)。其次，在建立統(tǒng)一的企業(yè)一套表制度方面，企業(yè)需報(bào)報(bào)表一目了然，指標(biāo)體系完整清晰，報(bào)表審核關(guān)系愈加細(xì)致，數(shù)據(jù)預(yù)先導(dǎo)入既方便企業(yè)填報(bào)也有利數(shù)據(jù)銜接。再次，建立統(tǒng)一規(guī)范的數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)方面，查詢、疊加匯總、分組匯總等功能不斷增強(qiáng)。最后，企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)方面，全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)自行聯(lián)網(wǎng)直報(bào)，國(guó)家直接采集數(shù)據(jù)，各級(jí)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)在線同步共享。

一、房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)存在問題

房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)的“四大工程”已全面建立實(shí)施，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一套表名錄庫、報(bào)表制度、統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)處理、統(tǒng)計(jì)執(zhí)法方面仍存在改善的空間。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名錄庫不夠完善

目前房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)范圍是全部房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)法人單位及所屬的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位。按照“先進(jìn)庫，再有數(shù)”的原則，統(tǒng)一確定納入企業(yè)一套表范圍的調(diào)查單位。

1.全部房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)法人單位及所屬的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位作調(diào)查單位不現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，生產(chǎn)周期長(zhǎng)。以中山為例，在基本單位庫里有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占一半，即有半數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是屬正常營(yíng)業(yè)狀態(tài)卻沒有項(xiàng)目在建或在售。目前房地產(chǎn)開發(fā)一套表定期報(bào)表的主要填報(bào)內(nèi)容是《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金和土地情況》以及《從業(yè)人員及工資總額》（下面分別簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目表、資金表和工資表），為減少平時(shí)定報(bào)的工作量，統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)往往把沒有項(xiàng)目的企業(yè)不納入一套表的調(diào)查單位中。

2.關(guān)停企業(yè)不能及時(shí)退出。企業(yè)的成立、變更、停業(yè)、注銷等是一個(gè)自然的過程，每天都在發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)一套表名錄庫目前每月都可以新增入庫，但只有“因改制、重新注冊(cè)、合并或拆分退出”才每月都可以申請(qǐng)退出，其他關(guān)停企業(yè)只有年末一次機(jī)會(huì)退出。

3.《法人單位基本情況表》變更滯后。和上述關(guān)停企業(yè)不能及時(shí)退出一樣，企業(yè)基本情況除單位名稱變更每月可申請(qǐng)變更外，其他表內(nèi)的指標(biāo)有變化也不能及時(shí)更改。

（二）報(bào)表制度有待完善

1.審核公式設(shè)置有待完善。數(shù)據(jù)的報(bào)送質(zhì)量很大程度上由審核公式?jīng)Q定，審核公式設(shè)定合理、細(xì)致，企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)也會(huì)合理真實(shí)，相反，審核公式設(shè)置不合理就會(huì)矯枉過正，企業(yè)為符合公式審核要求順利上報(bào)而把真實(shí)數(shù)據(jù)修改上報(bào)，造成數(shù)據(jù)失真。如土地購(gòu)置費(fèi)按支付計(jì)算，但填報(bào)了土地購(gòu)置就要填新開工施工面積，否則就出現(xiàn)審核錯(cuò)誤。有的企業(yè)確實(shí)當(dāng)年支付了土地購(gòu)置款，但施工面積在以前年度都報(bào)了，沒有新開工面積，為了順利上報(bào)，企業(yè)就在新開工面積項(xiàng)隨便填數(shù)以通過審核。

2.年報(bào)財(cái)務(wù)上報(bào)時(shí)間早，數(shù)據(jù)失實(shí)。一套表年報(bào)財(cái)務(wù)情況表的上報(bào)時(shí)間截止到2月末，但企業(yè)的匯算清繳要到4月中下旬甚至到5月才完成，股份公司的財(cái)務(wù)審計(jì)也是3-4月份才結(jié)束，很多收入和納稅額是在清繳之后才最終確定的，審計(jì)后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也會(huì)有變動(dòng)。統(tǒng)計(jì)年報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表只能用12月的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，與年度實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在較大差異。由于上報(bào)時(shí)間與結(jié)算時(shí)間的差異，每年都要漏掉一部分的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

3.指標(biāo)設(shè)置有待改進(jìn)。經(jīng)多年的完善發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系已很全面完整。報(bào)表里的個(gè)別指標(biāo)仍有改善空間，如本年批準(zhǔn)預(yù)售面積和本年批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)既容易理解錯(cuò)誤又不能全面反映問題。

（三）統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)處理有待加強(qiáng)

1.基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)間緊，把不好審核第一關(guān)。實(shí)行企業(yè)一套表后，數(shù)據(jù)由企業(yè)自行網(wǎng)上直報(bào)，企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊，房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)表指標(biāo)種類繁多，審核公式嚴(yán)格細(xì)致，上報(bào)常常出現(xiàn)審核錯(cuò)誤。基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)人員在報(bào)表期間，數(shù)據(jù)截止前忙于催報(bào)，截止后只有半天時(shí)間審核，審核出的錯(cuò)誤還要通知企業(yè)，企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員確認(rèn)可以半天內(nèi)修改好的才返回企業(yè)修改，否則就不改或次月再改，匆匆驗(yàn)收，數(shù)據(jù)質(zhì)量難以保證。

2.匯總平臺(tái)未能滿足各級(jí)需求。在一套表數(shù)據(jù)處理平臺(tái)，本期數(shù)據(jù)的疊加匯總、分組匯總都可以實(shí)現(xiàn)，但如果要做不同時(shí)期的數(shù)據(jù)對(duì)比表就不太方便。一套表的數(shù)據(jù)對(duì)比是以法人表作為數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的，而房地產(chǎn)開發(fā)的單位名錄庫是每月變化的，對(duì)比期的數(shù)據(jù)源只匯總本期和對(duì)比期都存在的企業(yè)的數(shù)據(jù)，而不是對(duì)比期的全部數(shù)據(jù)。這樣的匯總適用于工業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等，卻不適用于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)要做不同時(shí)期的對(duì)比匯總表只能在各時(shí)期分別匯總，再整理對(duì)比。同時(shí)，各級(jí)各地在使用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的需求不同，關(guān)注點(diǎn)各異，要求全部都在一套表數(shù)據(jù)處理平成不太現(xiàn)實(shí)。

（四）異地報(bào)送增加執(zhí)法檢查難度

實(shí)行一套表網(wǎng)上報(bào)數(shù)后，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)從紙質(zhì)報(bào)表轉(zhuǎn)為電腦網(wǎng)上報(bào)送數(shù)據(jù)，項(xiàng)目地址、注冊(cè)地址、辦公地址不同，異地（跨市）報(bào)送的情況日益增多，如何異地執(zhí)法也是一套表實(shí)施后的新情況新問題。

二、對(duì)完善房地產(chǎn)一套表的建議

（一）房地產(chǎn)基本單位名錄方面

1.年報(bào)、定報(bào)名錄庫分開建立。定報(bào)名錄庫是有項(xiàng)目在建或在售的企業(yè)，年報(bào)名錄庫則是在定報(bào)名錄庫加上雖沒有項(xiàng)目但正常營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。即定報(bào)是有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年報(bào)是全部營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.關(guān)停企業(yè)增加項(xiàng)目表本期無數(shù)據(jù)上報(bào)功能。由于關(guān)停企業(yè)在定期報(bào)表期間是不能退出一套表的，資金表可以由統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)勾選本期無數(shù)據(jù)進(jìn)行上報(bào)，但項(xiàng)目表則無此選項(xiàng)，建議增加此選項(xiàng)功能。

3.建議增加企業(yè)申請(qǐng)修改法人表功能。在定報(bào)期間，建議增加企業(yè)申請(qǐng)修改功能，除組織機(jī)構(gòu)代碼和單位名稱外，企業(yè)可網(wǎng)上申請(qǐng)修改表內(nèi)指標(biāo)，由直管統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)即可修改，修改后由直管統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)說明匯總上報(bào)上一級(jí)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)。

（二）制度表式數(shù)據(jù)方面

1.刪除個(gè)別容易導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真的審核公式。如上文提及的“沒有本年新開工面積（6021）但填報(bào)了土地購(gòu)置費(fèi)（114）。請(qǐng)核實(shí)項(xiàng)目是否已經(jīng)開工，如果尚未開工，則不應(yīng)填報(bào)土地購(gòu)置費(fèi)（114）。”；商品房合計(jì)均價(jià)的增降幅過大，審核各用途房屋的均價(jià)增降幅即可；“容積率（061）應(yīng)等于項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積（07）與項(xiàng)目規(guī)劃占地面積（06）之比。”；“綠化率（062）一般應(yīng)該大于10小于50”；“容積率（061）一般不應(yīng)該超過10且不小于0.3”等，雖有些是可忽略的審核公式，但也會(huì)擾亂企業(yè)的報(bào)數(shù)。

2.年報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表設(shè)立補(bǔ)報(bào)期。針對(duì)時(shí)差問題，建議在4-5月期間設(shè)置一個(gè)補(bǔ)報(bào)期，由有匯算清繳或財(cái)務(wù)報(bào)表有修改的企業(yè)自行申請(qǐng)重新報(bào)送，既可先了解總體情況，也保障數(shù)據(jù)更真實(shí)準(zhǔn)確。

3.幾個(gè)指標(biāo)設(shè)置的建議。1.建議取消本年批準(zhǔn)預(yù)售面積和本年批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)，雖這兩個(gè)指標(biāo)可作為房地產(chǎn)一手市場(chǎng)新增供應(yīng)量的參考，但不能反應(yīng)市場(chǎng)一手房供應(yīng)量，反而很容易理解錯(cuò)誤填寫成項(xiàng)目總的批準(zhǔn)預(yù)售面積和套數(shù)。2.在待售面積下增加期房待售面積指標(biāo)，待售面積的解析改為企業(yè)總可供出售出租的面積，包括已拿預(yù)售證待售待租的期房和已竣工待售待租的現(xiàn)房。3.建議在年報(bào)財(cái)務(wù)情況表要么增加年平均人數(shù)，方便審核企業(yè)應(yīng)付職工薪酬；要么刪除企業(yè)應(yīng)付職工薪酬，完全使用從業(yè)人員及工資總額表中的數(shù)據(jù)。

4.建議增加指標(biāo)解析和計(jì)算模塊。在企業(yè)一套表上報(bào)平臺(tái)增設(shè)指標(biāo)解析模塊，如指標(biāo)需要計(jì)算的，還顯示計(jì)算公式，相當(dāng)于填報(bào)向?qū)В瑤椭髽I(yè)更準(zhǔn)確的理解報(bào)表指標(biāo)內(nèi)容和含義，提高報(bào)表的填報(bào)質(zhì)量。

（三）統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)處理問題

1.增加基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)審核時(shí)間，上報(bào)數(shù)據(jù)修改意見說明。增加基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)審核時(shí)間，讓基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)人員有時(shí)間進(jìn)行如計(jì)量單位使用是否正確，錯(cuò)誤說明是否合理等人工審核并通知企業(yè)返回修改。在審核出的錯(cuò)誤比較大，而時(shí)間特別緊，企業(yè)無法馬上上網(wǎng)更正的情況下統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)可上報(bào)需更正的數(shù)據(jù)說明。

2.匯總平臺(tái)做基本的匯總表，允許用其他軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。統(tǒng)一的數(shù)據(jù)處理平臺(tái)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局專業(yè)司建立基本的匯總模板供各級(jí)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)使用，而其他數(shù)據(jù)的深加工、各級(jí)各地的不同需求則應(yīng)允許用其他軟件進(jìn)行處理。

（四）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)法的規(guī)范和宣傳

1.建議在企業(yè)一套表直報(bào)系統(tǒng)中增加統(tǒng)計(jì)法的宣傳，主要宣傳企業(yè)遲報(bào)、虛報(bào)、瞞報(bào)、漏報(bào)的相關(guān)法律法規(guī)，以及統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)和法律責(zé)任。

2.針對(duì)項(xiàng)目地辦公地分離跨市的異地執(zhí)法一方面要制定具體的執(zhí)法流程規(guī)范；另一方面要加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)。

通過一套表系統(tǒng)和制度不斷深化完善，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量提升，企業(yè)和統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)工作更得心應(yīng)手。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制必要性

（一）內(nèi)部控制是單位為了保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)

內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)的有效工具和手段，房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。另外消費(fèi)者對(duì)開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項(xiàng)目成本不斷上升。只有加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，才能促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）內(nèi)部控制是加強(qiáng)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的要求

企業(yè)的資金、人員、市場(chǎng)等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、財(cái)務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進(jìn)一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國(guó)家所有，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡。從宏觀上從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。內(nèi)部控制是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項(xiàng)管理方式，也是加強(qiáng)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部控制制度的內(nèi)在要求。

（三）內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體制

建立一整套完整的崗位責(zé)任制度、報(bào)告制度、內(nèi)部審計(jì)與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強(qiáng)控制能力，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)嚴(yán)格按照計(jì)劃的要求進(jìn)行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項(xiàng)計(jì)劃的完成和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。可以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)理財(cái)方法，加強(qiáng)資金有效地運(yùn)用，可以杜絕經(jīng)營(yíng)管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯(cuò)誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)原則

（一）合法性原則

內(nèi)部控制的合法性應(yīng)當(dāng)貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督全過程，房地產(chǎn)企業(yè)必須以國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國(guó)家的法律許可范圍內(nèi)，必須符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定，包括《公司法》、《會(huì)計(jì)法》、《勞動(dòng)法》等等。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度的制定必須限制在法律法規(guī)的框架內(nèi)。堅(jiān)持合法性原則應(yīng)該是系統(tǒng)建立的前提條件，在合法的基礎(chǔ)上提高其有效性。對(duì)加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

（二）全面性原則

內(nèi)部控制是一個(gè)系統(tǒng)，其內(nèi)容涉及單位的各個(gè)部門、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。系統(tǒng)全面原則要求，在符合內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能夠覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)對(duì)整體經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的控制，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。

（三）適應(yīng)性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競(jìng)爭(zhēng)狀況和風(fēng)險(xiǎn)水平等相適應(yīng)，并隨著情況的變化及時(shí)加以調(diào)整。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)的制定應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并與房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部管理的需要相適應(yīng)，應(yīng)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方針及內(nèi)部管理需求等內(nèi)部環(huán)境的改變進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整與完善。這是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)有效性的基本保證。權(quán)衡實(shí)施成本與預(yù)期效益，以適當(dāng)?shù)某杀緦?shí)現(xiàn)有效控制。

（四）制衡性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督，同時(shí)兼顧運(yùn)營(yíng)效率。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的核心是有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，為了使各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，建立內(nèi)部會(huì)計(jì)控制必須以審慎經(jīng)營(yíng)、化解風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)。要充分考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)立適當(dāng)?shù)牟僮鞒绦蚝涂刂撇襟E來避免和減少風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及問題

（一）公司治理結(jié)構(gòu)不夠完善

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業(yè)共同存在的問題。從目前來看，在已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權(quán)益得不到相應(yīng)保障的問題比較突出。而股權(quán)的過度集中會(huì)使大股東占有表決權(quán)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其往往可以通過控制董事會(huì)來達(dá)到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。

（二）資金管理存在較多漏洞

貨幣資金作為企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，其可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中流動(dòng)支付的需要，而且也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數(shù)情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項(xiàng)目資金沉淀嚴(yán)重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項(xiàng)目在其內(nèi)部資金的管理上也存在著一定的問題，項(xiàng)目經(jīng)理在此過程中的權(quán)力較大，高度的資金使用自由性會(huì)大大增加財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的幾率。

（三）收入核算不夠合理

房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

（四）工程項(xiàng)目管理存在風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)招投標(biāo)制度推行項(xiàng)目管理已有30余年，經(jīng)過不斷改進(jìn)已漸趨成熟，但在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理仍然普遍存在投標(biāo)階段與實(shí)施階段相脫節(jié)的種種問題，突出表現(xiàn)在投標(biāo)與工程項(xiàng)目管理結(jié)合不好、專業(yè)人員綜合素質(zhì)不高等方面。需要在人才隊(duì)伍建設(shè)、改革內(nèi)部獎(jiǎng)懲機(jī)制、建立企業(yè)定額等方面進(jìn)行改進(jìn)和完善，不斷提高企業(yè)自身的項(xiàng)目管理水平，以期更好地適應(yīng)建設(shè)領(lǐng)域的制度改進(jìn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）審計(jì)監(jiān)督基本流于形式

當(dāng)前，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大多數(shù)已在其公司內(nèi)部建立起內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但該機(jī)構(gòu)的人員或管理職能基本上與財(cái)務(wù)部門存在著較大的重疊現(xiàn)象，財(cái)務(wù)人員兼職內(nèi)審人員，財(cái)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)兼職內(nèi)審部門領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，且對(duì)于某些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言更是如此。而在外部監(jiān)督方面，雖然目前我國(guó)已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但其監(jiān)督效果卻不盡人意，各種監(jiān)督功能交叉，標(biāo)準(zhǔn)不一，管理分散，再加之監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監(jiān)督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的完善策略

（一）積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)

針對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)過度集中的問題，各企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，通過引進(jìn)獨(dú)立董事制度來健全董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的職能，積極避免大股東在企業(yè)決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發(fā)生。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)版圖的急劇擴(kuò)大，許多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至全國(guó)，呈現(xiàn)出集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)，因此企業(yè)的管理模式也由集團(tuán)直接管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域多元化管理。為此，進(jìn)一步建立與完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度也將成為今后內(nèi)部控制體系建設(shè)的重點(diǎn)之一。

（二）建立資金結(jié)算中心

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)算中心。在資金結(jié)算中心結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)企業(yè)下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶，實(shí)施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預(yù)算，則需通過追加預(yù)算予以補(bǔ)充，因此從這一點(diǎn)上看企業(yè)資金控制力將大大增強(qiáng)。

（三）強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)控制

會(huì)計(jì)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)可保障企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性、可靠性，進(jìn)而為企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)決策和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供客觀、及時(shí)、準(zhǔn)確的決策分析依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個(gè)有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)除了能夠?qū)?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行真實(shí)記錄、科學(xué)分類、及時(shí)合理的表達(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)外，還應(yīng)重新定位會(huì)計(jì)的戰(zhàn)略著眼點(diǎn)以及價(jià)值最大化目標(biāo)，從而將管理的職能更多融入至?xí)?jì)系統(tǒng)。

（四）適時(shí)引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了充分規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少經(jīng)營(yíng)不確定性所帶來的損失，應(yīng)適時(shí)引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業(yè)自身的內(nèi)部控制。SWOT分析法不僅可用于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)管理，還可用于對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的評(píng)估，分析內(nèi)部控制環(huán)境的變化可能對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的各種影響，并據(jù)此制定具有針對(duì)性的措施。

（五）加速推進(jìn)企業(yè)績(jī)效審計(jì)

現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已從過去單純的財(cái)務(wù)審計(jì)逐步向經(jīng)營(yíng)審計(jì)傾斜，除關(guān)注財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確完整外，更側(cè)重企業(yè)資產(chǎn)的安全性、政策法規(guī)的遵循性、經(jīng)營(yíng)與目標(biāo)的一致性等方面的內(nèi)控審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)在向股東和董事會(huì)提供全面翔實(shí)的資料、評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中的績(jī)效、評(píng)估內(nèi)部控制效果及對(duì)舞弊跡象發(fā)出預(yù)警等方面所發(fā)揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內(nèi)部審計(jì)，客觀地評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)者履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況。

五、結(jié)論

通過上述分析我們看到，目前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，不僅僅是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有效監(jiān)督房地產(chǎn)內(nèi)部治理，確保資本市場(chǎng)有效進(jìn)行，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更加有效的作用。

參考文獻(xiàn)：