前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的社區養老服務盈利模式主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：社區養老服務盈利模式范文

保險公司正在養老產業跑馬圈地。近年來，不斷有保險公司通過建設養老社區的方式，對接養老保險，以期進一步擴大公司的養老業務。

截至2015年二季度末，保險業共有9家保險公司已投資或計劃投資25個保險養老社區項目，計劃投資金額612億元。如果截止到最新日期，投入的金額已達到上千億元。

泰康人壽、合眾人壽兩家保險公司均在全國范圍內展開了養老社區的布局，泰康人壽選擇北上廣等一線城市進行開發，而合眾人壽則偏好沈陽、南寧等二三線城市。

中國人壽、新華保險等保險公司也紛紛涉足這一領域，與養老社區掛鉤的新型養老保險產品正處于申報過程中。

與其他社會機構相比，保險公司投資建設養老社區優勢十分明顯，首先是在客戶導入上有所優勢，保險公司可以根據保單來鎖定客戶；其次由于在客戶管理方面有數據優勢，因此在定位定價方面也較為準確，利于良性發展。

不過，值得記者注意的是，養老社區屬于重資產，回報時間較長，對于一家以盈利為導向的公司來說，盈利壓力一直懸在頭頂。投入數百億元何時能盈利？如何盈利？這些都成為保險公司發展養老社區的障礙。

泰康人壽專注高端社區

在眾多保險公司中，泰康在養老社區的投入已經有10年的時間，泰康之家的養老社區主要采取醫養結合的模式，為社區居民及周邊社區提供醫療服務，形成預防―治療―康復―護理的一站式閉環式。

《投資者報》記者近日通過泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有兩種方法，一種是購買泰康人壽幸福有約系列的保險產品，同一投保人的投保金額必須超過200萬元，才能獲得入住泰康之家的資格。另一種方法則是花費20萬元押金再加上購買65萬元～200萬元的樂泰卡即可入住。入住后每位老人每個月還需要繳納5000元～15000元不等的月費，此外，一些醫療服務也需要額外收費。

合眾、新華多家加緊布局

與泰康之家有所不同，合眾人壽開發的合眾優年生活養老社區價位稍低，購買50萬元到75萬元的保險就享有入住資格。定位于中高端人群。合眾人壽相關人士對《投資者報》記者表示，目前武漢、南寧、沈陽三個地區的養老社區已投入運營。

近年來，合眾人壽不斷擴大養老社區的版圖，甚至延伸到國外，據合眾人壽方面介紹，2015年至今，公司已花費1.5億美元收購了美國的15家養老社區。

據合眾人壽提供給《投資者報》記者的最新數據顯示，截至2016年9月，合眾養老社區對接產品的保費收入達36.7億，占總保費收入的22%，可謂十分可觀。

除泰康人壽、合眾人壽外，新華保險也在加緊養老社區的布局，在2015年年報業績會上，新華保險董事長萬峰表示，“目前新華投資的養老項目有三個，分別為海南博鰲休閑度假養老社區、北京豐臺蓮花池介戶型的養老公寓，以及北京延慶城區的活躍型的養老社區。其中，海南博鰲一期工程在2016年春節期間已經部分投入運營。”此外，國壽、太保等養老社區項目也正在積極推進中。

盈利周期過長

值得關注的是，截至目前險企介入養老產業仍沒有形成一個行業行為，由于前期資金投入巨大，因此只有一些經濟實力雄厚的大中型壽險公司愿意試水。但各險企的養老社區已經形成了一定的差異化，首先在客戶入住門檻上，泰康、國壽、合眾等均優先采取對接保單方式引入，新華及太保則采取直接交費的方式。其次，在價格定位上，泰康、新華等均定位于高端群體，而合眾的價格則相對平民化。

毫無疑問，人口老齡化為養老產業帶來了巨大的市場需求，一些成熟的養老社區入住率高達100%，甚至出現排長隊的現象。據《投資者報》記者了解，目前大中型險企投資建設的養老社區首年入住率均超過30%，一年后甚至可達80%～90%。

市場狀況良好，使得保險公司愿意投入數百億元砸入養老社區這片藍海，泰康之家上海養老社區一個項目就投入了40余億元，全國7個項目投資總額約為203億元，合眾武漢優年生活社區投資也近百億。但何時能收回成本，獲取利潤呢？

近年來，不僅是保險行業，甚至很多房地產大亨也開始涉足養老社區產業，但至今為止業界并沒有成功的盈利案例。由此看來，養老社區前景誘人，但要從中獲利并非易事。

泰康人壽董事長陳東升曾對媒體坦言稱，一個成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間。

合眾人壽方面則對《投資者報》記者表示，“我們認為，養老社區盈利的基礎是優質服務。”合眾人壽下階段將兼顧發展中高端服務及中端養老社區服務。

第2篇：社區養老服務盈利模式范文

小區名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發較早的養老地產項目。

到了2013年，一度困頓的養老地產迎來大爆發，甚至被稱為“元年”。2014年，養老地產將發生什么？誰在主導？

良好的開局

養老地產是以養老為宗旨的地產開發，是一種與旅游地產、文化地產等概念相似的主題性地產項目，采用的是“養老+地產”的復合型開發模式，核心在于適老化設計。

“我們在2000年開發養老地產項目時，國內還是空白。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。

該項目的成功不僅使得養老地產這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養老地產發展的序幕。不過，隨后10年，中國養老地產受制于種種因素，一度陷入困境。

真正的轉折點出現在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。

養老地產能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產業現狀三方面的合力。

據民政部統計數據，我國60歲以上老年人口數量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。

龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。

2013年，國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養老產業。

“《意見》的出臺不僅為我國養老產業的發展指明了方向，更在政策上提供了明確支持。” 全國房地產經理人聯合會（以下簡稱“全經聯”）養老住區委員會委員、北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。

另一個現實是國內房地產市場出現疲軟，尋找新的利益洼地、實現轉型升級成為眾多地產商的當務之急。

行業研究公司深圳世聯行地產顧問公司業務發展部總監李亞南對本刊記者說：“2013年被業內稱為養老地產元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局。”

三足鼎立

簡單梳理即可發現，房地產企業自養老地產開發伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養老地產市場，并漸成氣候。

“房地產開發企業、險資、央企基本上形成了中國養老地產‘三足鼎立’的競爭勢態。”烏丹星說。

“已有近30%的品牌房地產開發企業進入了養老地產。”烏丹星介紹說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產開發商都已涉足養老地產項目。

萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目。目前，萬科至少有 4 個養老地產項目。

2013年年末，保利地產養老戰略，表示將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。目前，保利地產在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養老地產項目在建。

2013年4月，遠洋地產正式成立養老運營管理公司，創建自有養老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業。

公開信息顯示，目前國內房企預定的養老地產項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數百億元。

大舉進入的還有保險業。2010 年 9 月，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012 年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。

2011年 11 月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。

2012 年 6 月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養老項目。

此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養老地產項目。

“還有一類是致力于醫療和養老領域投資的投資機構，比如國開行等。”李亞南說，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。

第三支進入養老地產的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。

“雖然央企在養老地產上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視。”烏丹星分析說，央企在未來的養老地產市場將會扮演重要角色。

李亞南認為，除了以上三大主力，養老地產市場還存在另一類參與者—與醫療相關的跨界企業。這類企業多是做養生、健康管理等高級服務的專業公司。在養老地產崛起時，憑借自身在醫療方面的特色優勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規模。

“每一類市場參與者都有優勢和劣勢，無法說哪一類更適合養老地產。”李亞南說，目前多數參與者都在充分利用自身的優勢，而忽視了劣勢。

房產企業的優勢在于取地和項目開發，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業缺乏資金，也不精于后期的項目運營。

和房產企業正相反，險資和央企在養老地產市場最大的優勢在于穩定的資金池。而資金是養老地產開發的關鍵。

此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發上沒有經驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。

“4+5”模式

隨著市場的升溫，業內對于養老地產開發模式和運營模式的討論也日趨增多。

不過，對于剛起步的中國養老地產市場而言，固定的開發模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續。總體來說，國內養老地產的開發模式主要有四種。

第一種是專門開發的綜合性養老社區。這類養老社區通常建在市郊、環境較好，產品類型包含養老住宅、養老公寓、養老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續性生活照護。社區中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。

第二種是在新建普通居住區中配套開發養老住宅及相應服務設施。如在社區中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發模式使老人能夠居住于“混齡”社區，保持與外界的聯系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發模式也被稱為多代親情開發模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。

第三種是結合旅游、養生資源開發的度假型養老社區。這類社區通常可根據自身的資源特色搭配相應的養生、康復服務，例如農業采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養老地產項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區。

第四種是會員制醫養綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫是指中醫、康復醫院、老年病醫院，養是指專門的護理院。在這類社區中，醫和養配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。

此外，目前引起業內關注的還有一種尚無成功實踐的開發模式—醫療投資小鎮。這種開發模式多以當地豐富的醫療設施資源為指引，為前來看病就醫的老人提供暫時性居住服務。這類小區多以租賃為主，主要面向特定的醫療資源需求人群。

在后期的項目運營中，國內養老地產市場也大致存在5種盈利模式。

一是投資商和運營商向開發商定制養老地產項目（養老機構或養老社區），開發商按照要求開發，風險減小，盈利有保障；二是養老地產開發商開發之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發商持有部分物業，以出租方式獲得長期穩定的租金回報，做養老地產的房東；四是開發商在持有部分物業的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發商與運營商形成戰略合作，共同開發養老項目，形成一個利益集團并在項目中發揮自己優勢，獲得收益。

“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段。”烏丹星說，在發達國家成熟的運營模式中，投資商、開發商、運營商三者在投資、開發和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。

融資困境與人才缺失

縱觀發達國家的經驗，養老地產的發展大致經歷三個階段：初期的碎片化發展、中期的產業鏈形成和后期的品牌誕生。

產業發展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業開始進入養老地產市場，開發類型、運營模式都存在諸多缺陷。產業發展中期是產業鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產業發展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯合，使品牌強化。

目前，中國養老地產正處于初期碎片化發展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優質產品和運營服務支撐。

“養老地產與上下游的對接尚未完成。地產商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養老項目還處于初期開發階段。”烏丹星說。

中國養老地產的問題主要集中在兩個環節，前期的投資開發和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業人才的缺乏。

作為產業開發的第一鏈條，資金決定著項目開發的成敗，也成為養老地產發展需跨過的第一道坎。“養老地產的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續發展下去。目前養老地產融資渠道并未打開。”烏丹星說。

養老地產本身的市場特性，加上國內的養老地產尚處于起步階段無成熟的開發和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態。融資困境使得眾多養老地產項目僅僅停留在口頭上。

項目的后期運營比前期開發更具挑戰性，專業人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業經理人的缺乏，另一方面是專業護工的缺乏。

以養老院為例，目前國內眾多養老院的負責人是醫院的退休院長。這些人雖然有多年的醫院管理經驗，但并不能勝任專業養老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。

專業護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養老服務的人員多是從傳統行業跨界而來，真正接受專業教育的護工少之又少。加之，很多養老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養老服務人員的質量參差不齊。

“隨著養老地產項目的不斷開業，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養老服務。”烏丹星說。

除此之外，養老地產市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養老觀念尚未轉變等。

體系建設、轉變觀念是關鍵

“養老地產正處于起步階段，這些都是行業性的問題，而非某個開發企業的問題。”行業顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。

在她看來，國家政策在解決養老地產問題上起著至關重要的作用。“國家可以在用地方面給予開發商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商。”不過，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業打著養老的旗號進行地產開發。

“融資困境是當前養老地產面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作。”李亞南給出的建議是，“保險公司出錢，由開發商代建、代集，再整合專業的市場機構和運營機構，形成一個產業鏈條，這是一種比較靠譜的模式。”

不過，在烏丹星看來，養老地產市場最急需解決的是標準體系建設。“中國的養老地產市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章。”

標準體系的建設要完全涵蓋養老地產開發的各個環節，從養老項目選址、規劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。

“沒有這些內容做支撐，養老地產就是一個空殼。”烏丹星說，“眾多開發者仍然用傳統地產思維和地產模式做養老，注定失敗。”

不可預測的未來

2014年2月18日，全經聯在京《2013中國房地產創新發展報告》（以下簡稱“《報告》”）。

在對2014年養老地產市場的發展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產業的發展創造良好的生存環境，整個行業將會呈現爆發式增長。

《報告》預測，養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展。

一時，“養老地產將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業內專家和多家行業研究公司均持相同看法。

根據全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。

中商情報網產業研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養老社區，就有可能在未來幾年產生至少4500個養老地產項目需求。”

不過，與業內熱炒養老地產市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態度，并有意為之“降溫”。

2012年7月26日，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，其中，“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產”這兩條對養老地產市場產生較大影響。

2013年7月9日，民政部關于貫徹落實《養老機構設立許可辦法》和《養老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養老地產與養老機構，既要保護房地產業參與社會養老服務的積極性，又要防止簡單地把養老地產當成養老機構的現象發生。

2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養老地產不會納入養老產業進行管理，也不會享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。

第3篇：社區養老服務盈利模式范文

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人。”

根據國務院《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》的官方數據顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強養老機構建設，支持社會力量舉辦養老機構；發展多樣化的養老服務體系，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養老產業欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業迎朝陽

春暖花開的季節，位于浦東新區康新公路上的上海國際醫學中心迎來開業大吉。

興建近3年的國際醫學中心屬于衛生部和上海市的重點項目，它與建設中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養老等功能在內的綜合性醫療機構。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫院的構架體系中，專門設置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫改催生的國際綜合性非公立醫院，這里除了試點醫生“多點執業”外，還將同時試點高端養老護理模式。

本刊記者看到，即將同醫院一起揭開面紗的還有100套護理養老酒店式公寓，和普通的護理院不同，全部是居家式護理套房，資深醫護人員將為老年人提供專業護理。

這個集高端醫院和養老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫學中心引進了亞洲最大的醫療集團新加坡百匯集團，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫學園區集團有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫學中心部分權益的收購，進展還算順利，與幾個股東的股權收購框架協議已初步達成，眼下正推進前期盡職調查等工作。”上市公司運盛實業高管在接受本刊記者采訪時表示。

據了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購完成將間接和直接持有醫學中心28%的股份，成為國際醫學中心的第一大股東。

對于運盛實業而言，其現有主營業務主要為工業地產開發，屬于房地產大行業，此次進軍高端醫院和養老項目，也預示著公司今后將向養老地產轉型。

“若九勝收購醫學中心股權及本次資產重組順利完成，運盛實業未來可通過這一項目向高端醫療服務領域拓展，尤其是借此進軍養老健康地產，能開拓公司未來地產業務種類和盈利模式。”運盛實業上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫學中心尚未開業，但它的建造已帶動了浦東新區周邊的房產，不少房產商在醫學中心掛起了養老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優質醫療資源的養老房。

無獨有偶，另外一家地產上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院簽訂了戰略合作協議，宣布進軍養老產業。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設成集健身中心、康復療養中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態養老項目。

積累項目經驗后，中茵股份還計劃將該模式復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養生休閑養老產業鏈。

“人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將養老產業帶入前所未有的機遇期，養老產業有望成為中國房地產市場下一個十年的價值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發展養老服務業，這被視為深化養老服務業改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經把社會資本進入養老服務業的障礙減到最小。

去年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發展養老服務業，要充分發揮政府“保基本”的作用，通過簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環境，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

可以說，這些明確扶持養老產業發展的相關國家政策陸續出臺，在不斷地刺激房地產業的神經外，也讓正處起步階段的養老金融業看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設在中部地區的獨立保險法人機構——合眾人壽，在武漢蔡甸區后官湖正式推出其首個健康養老社區，這也是第一家由保險公司投資建成的養老社區。

該養老社區建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經開始接待老人體驗入住。

隨著首個養老社區項目的啟動，合眾人壽開始整合優質資源，將公司未來的戰略發展方向定位于養老產業。按計劃，公司10年內將在全國范圍內打造26個大型養老社區，規模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業。

從項目實際推進看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養老社區都在推進中：安徽、廣西、遼寧等省的養老社區項目先后開建；與北京、山東、河南等當地政府已簽訂投資協議，正在辦理供地手續；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養老社區入住率可達95%，且老人從退休開始在養老社區的生活時間可達20至30年，所以國外的養老社區都是盈利的，而在國內，因養老觀念問題，很多老人不愿意住養老社區。”但他同時對養老社區的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結構到來，養老社區的需求可能會被很快激發。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養老產業布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團、北京大學第一醫院合作在青島嶗山灣建設大型國際化健康養老產業園。按照四方簽署的合作協議，項目投資將達上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設立新華養老保險股份有限公司，“進駐養老產業也是壽險公司進行長期投資的策略之一。”

市場熱倒逼金融創新

養老產業火熱發展除了為保險業、銀行業激活新的增長點外，也在不斷催生養老金融業的創新。

以合眾人壽在武漢推出的養老社區為例，與市場上目前的產品不同的是，該產品真正實現了保單與實物的對接。客戶只要購買保險，就可以在養老社區入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權替換傳統養老保險產品的現金收益。據合眾人壽不動產投資事業部劉巖萍總經理介紹，客戶只要購買了相關養老保險產品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養老社區，用現在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養老社區，保險期滿后，客戶也可以領取現金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區公布的租金實時結算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養老服務費后，也可陪同被保險人一起入住社區。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產品形態，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產品出現了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經濟貿易大學保險學院院長王穩教授認為，“保單+實物對接”模式引領了壽險產品的第三次革命。合眾養老保險保障計劃打破了傳統保險產品的觀念，從虛擬的預期收益保障向可見的實物保障轉移，從單一的保單保障向有形保障（社區）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉變，推動了中國保險產品模式的升級。

不難發現，養老金融業的這些創新措施也在倒逼政策發生改變。

上述國務院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養老服務體系建設。金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養老產業園采取“只租不售”，這是國內養老不動產的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進軍養老產業，首先就拉長了保險業務的產業鏈，險企可以從單一產品延伸到不動產領域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據項目定制保險產品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產品前端，然后開發、設計、銷售相應的保險產品，這種特定的保險產品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產的傳統做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關聯，投資領域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養老園區將成為公司發展的重要里程碑，不僅標志著華夏人壽全面進軍健康養老產業邁出了實質性步伐，而且標志著公司經營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養老金融市場的潛在商機日益凸顯，但市場不乏謹慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預計15年才可以回收土地及建設的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關鍵所在。

“養老社區門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風者如眾。保險公司開發養老社區是否有其他行業不具備的、不可復制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的。”有保險業內人士不無擔憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產之后，國內已有8家保險公司介入養老社區。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質疑。

南開大學風險管理與保險學系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產品和保險服務與養老產品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業保險公司在養老產業領域的角色大多等同于地產投資商，如何把保險的優勢延伸到養老機構里面，包括責任險、護理保險和其他的醫療保險等在內的探索并不多。”

江生忠帶領他的課題組去年底剛剛完成了一個保監會的“商業保險公司投資養老社區”的課題，他表示，中國保險公司對不動產投資比例在10%-20%之間，但從國際經驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%。“尤其是日本在資產泡沫、房地產泡沫以后，他們整個不動產投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應該警惕的。”

目前，房地產資本涌入養老地產比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。然而，在總規模達1226戶的幸福匯項目中，作為養老地產試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產已開始涉足養老地產。不過直到2013年，保利地產首個養老地產項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現階段養老地產的盈利模式仍是各開發商尚未突破的瓶頸，盈利難題導致不少開發商停留在“賣養老房子”的階段。

“養老產業對公司來講，就像在中捕魚。”朗詩地產養老事業部總經理郭亮此前曾表示，朗詩地產早在2011年便成立養老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經歷多年探索后，我們仍沒有把握確定客戶群，”郭亮指出，養老市場尚不明朗，現在主要靠試錯的方法來探路，以認清市場需求和自身定位。

第4篇：社區養老服務盈利模式范文

以三亞“海棠灣國際養生社區”項目為例，作為保險資企業投資建設綜合養生養老社區的第一單，該項目位于三亞海棠灣國家海岸的核心位置，依托“國際旅游島”的政策優勢，力求推動海棠灣原有旅游產業的升級與多元化發展，實現從休閑度假向養生養老度假的擴展和提升。

從項目策劃與規劃角度來看，三亞“海棠灣國際養生社區”項目的最大創新在于以下三個方面：

第一是養老產業鏈上下游的拓展、升級與共贏。該項目將養老產業進行適當的延展，將單純的老年居住需求擴展到健康管理、修身養性、醫療保健、修復保健、生活方式體驗和養生文化體驗等方面；將養生養老產業、休閑產業和健康產業作為項目的三個基本產業定位，在規劃中設置了與之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持續照料退休社區）養老社區、湖岸養生主題酒店組團和養生文化創意街區三個主體團組。這些產業以空間為依托，提供從基本養老居住到不同特色的養生養老體驗，并實現國際養生文化交流。這一模式，無疑為多方共贏打造了良好的平臺。

第二，該項目是能滿足老人多種需求的生活空間。稀缺的景觀環境和良好的田園氛圍能夠讓養生養老人群回歸自然，滿足他們普遍的心理需求。項目對基地內的大小龍江塘進行岸線和水體的生態化改造，形成項目的核心水體景觀。除了水體景觀以及建設用地之外，項目中還包括生態花田、園藝學校、藥用種植園等多種綠地景觀，形成了泛養生生態公園，與各團組的公共庭院和家庭私人院落共同構成層次分明的綠化體系。機動車交通全部在團組外部解決，而遍及各團組之間的綠道，為使用者提供了安靜、便捷的養生路徑。

在“海棠灣國際養生社區”項目中，獨立生活區以獨立、雙拼或聯排的低密度住宅為主，每戶有私人庭院，與CCRC綜合服務中心的步行距離很近。協助生活區則以半圍合的住宅形式為主，具有半私密、半公共的活動空間，從這里能夠很快到達CCRC綜合服務中心。專業護理區以圍合院落為核心，幾個院落共用一個專業護理中心，主要為身體機能缺失但精神健康的老人提供日常照護。記憶生活區的照護目標是患有老年癡呆癥且生活不能自理的老人，呈現幾組住宅圍繞一個公共院落的布局。院落中心是護理中心，為老人提供24小時的專業護理服務。這些服務配套和康體醫療設施為養生養老提供了最重要的保障。

在社區外部是大量的公共活動空間，可以進行多種健身運動，未來必將成為老人社交活動的場所之一。

第5篇：社區養老服務盈利模式范文

2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內，二三十位老年人在專業老師的輔導下，認真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經的中學語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養老社區——親和源的養老卡，帶著母親住進了社區。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對《中國經濟周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購。”

我國目前主要有三種養老模式，一是居家養老；二是干休所養老；三就是住進政府開辦的，以保障性養老為目的的養老院。而像邵鷹這種中產階層老年人在選擇養老機構時，既沒有“級別”與“關系”進入傳統干休所，又進不了養老院。面對這一階層的養老問題，社會能做些什么？

超2萬億市場引眾地產商淘金

全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過3億。

據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務，只有不到3%的老年人可入住養老機構。養老服務對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。

深圳世聯地產顧問有限公司戰略經理楊文斌對《中國經濟周刊》記者預估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產商近期也紛紛打出養老地產的旗號。

“未來幾年，我們將把重心放到養老地產上面。”綠城集團副總經理馮雨峰告訴《中國經濟周刊》，綠城集團已經攜手浙江雅達置業有限公司，在桐鄉烏鎮打造一塊占地600畝的養老公寓。

不少中小型地產企業也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發現，利嘉實業、聯想控股、路勁地產、香江國際等20余家房產企業都在試水養老地產，打出養老地產概念的樓盤更是數不勝數。

“對于中小開發商來說，這是一次機會。”楊文斌表示，“在這個市場他們有做大做強的可能。”

市場化養老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽城集團（下稱太陽城）被公認為中產階層市場化養老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個新的養老模式——會員制。”親和源董事長奚志勇對《中國經濟周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應款項，超過15年則免費。”

“親和源的入住率為70%，已實現收支平衡。”奚志勇告訴記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產概念，未來以輸出服務為主。”

相比之下，太陽城主要依托養老地產及配套設施來打造養老品牌。

據太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設老年住宅，另外的土地都用于建設配套設施。

發展養老地產需跨三道門檻

在業內專家看來，開發商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。

地產專家韓世同在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，目前“大部分開發商都沒找到好的盈利模式”。地產大佬，萬科集團新聞與傳播中心工作人員對《中國經濟周刊》坦言，對于養老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發現，想要真正開發養老地產，企業還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關”。這也是制約企業進入養老地產領域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉市國土資源局的使用權掛牌出讓公告中看到，綠城養老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜。”

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮政府以工業用地性質出讓的。

在地產專家看來，由于各地政府在養老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質可能會讓一些以養老名義低價圈地的開發商鉆了空子。

除土地政策之外，養老地產還需要破解“收費關”。

養老地產既沾“養老”又靠“地產”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養老地產，必須要保證開發商的合理利潤。”

養老地產面對的是需要提供養老服務的老年人，它的本業“服務關”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養老離不開地產，但是養老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的！”

對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團隊和系統化管理軟件。

第6篇：社區養老服務盈利模式范文

關鍵詞：珠三角 養老地產 問題 建議

我國正快速邁入老齡化社會，成為“未富先老”型國家。截至2010年年底，中國老年人已經達到1.7個億，占總人口的12.8%，而我國社會養老服務，尤其是養老宜居環境建設明顯滯后。

一、珠三角養老地產的發展優勢

養老地產是結合養老的社會主題和地產的商業概念形成的一種房地產概念，產品針對老年人的心理特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養老地產的保障性需求和市場化需求是有區別的，政府和開發商應該各負其責，低收入社會保障性老年住宅應由政府主導開發建設，中高端養老住宅則應由市場開發解決。廣東目前老年人口已突破千萬，達到1072萬，全省65歲以上的老人占總人口比例已達8.17%。預計到2015年，全省老年人口將達到1288萬人，占全省總人口的13.64%，80歲以上的老年人口將達到184萬人。當前，國家制定了“以居家養老為主”的9073養老政策，全國將有90%以上的老人在家養老，因此，養老住宅的發展迫在眉睫。

珠三角是特別適合探索養老地產發展的實踐區。首先，廣東省已經成為全國人口第一大省，老年人口龐大，當前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養老產業需求旺盛。第二，廣東地區經濟持續快速增長，2010年，廣東實現地區生產總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達到中等發達國家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬，人均GDP為9841美元。富庶的經濟條件使得區域內養老地產的有效需求穩定。第三，珠三角地區的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候屬于熱帶海洋性氣候，四季差別不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對養老地產的開發運營早有探索，如廣州祈福新 運營的“廣州祈福護老公寓”，依托國家三甲祈福醫院，是東南亞首家酒店式長者公寓。這些因素成為珠三角區域發展養老地產的優勢所在。

二、珠三角發展養老地產面臨的主要問題

(一)政府扶持政策不明晰

由于養老地產帶有一定的社會福利性質，所以，政府的政策扶持對養老地產的發展至關重要。從廣東省來看，目前已經充分意識到發展養老產業的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養老機構的政策，對民辦養老機構給予資金補貼。而這些優惠政策并沒有對養老地產的開發過程提供優惠，大多數養老地產項目只能以旅游地產、工業地產的名義來運作，存在較大的投資風險。對養老地產項目缺乏稅收和規費的減免政策，而養老地產投入高于普通的地產開發，如老齡社區需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區要高很多，如果沒有相應的優惠政策，很難吸引投資者進入。政府在養老地產的融資政策方面也缺少相應的扶持，養老地產投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。

（二）城市規劃養老控制滯后

城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用等各項建設的綜合部署。對指導城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規劃是最主要的規劃條件，在目前的控制性詳細規劃指標體系中，既包含土地使用性質和使用強度的控制，也包括道路、公共設施配置的控制。而對養老服務的相關指標，卻甚至在指導性指標中也沒有體現，對于老年人口超過千萬的經濟發達地區，不能不說是一種明顯的滯后。

（三）市場定位同質化現象嚴重

目前區域內的養老地產開發，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養老養生作為市場定位。廣東人歷來重視養生之道，花甲之年對養生之道更加關注，房地產開發與養生行業的融合，形成了珠三角養老地產開發建設的區域特色。如珠江地產在從化的珠江生命健康城，集醫療、養生、教育、休閑、養老于一體；廣州奧園養生城集健康、養生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經濟狀況是在不斷變化中的。不做市場細分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養老地產健康發展的另一個問題。

（四）產品設計與后期管理簡單復制

開發商對養老地產開發的具體產品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養老地產的開發商以前大都是開發一般的住宅，如公寓、旅館,等等，所以對養老地產并沒有特別深刻的認識，設計的產品大多是復制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務也是照搬一般住宅物業管理的形式。產品設計缺乏創新，尤其是缺乏對養老地產和養老服務的深入研究，缺乏具有針對性的產品和服務。

（五）經營模式缺乏創新

目前，珠三角的養老地產開發經營模式依舊沒有擺脫傳統房地產的固有模式，采用散售賣出式、持有物業式、部分賣出與部分持有結合式等。散售賣出式其實是房產開發項目的經營形式，開發商僅僅將養老地產作為一種住宅產品進行經營，其模式難以持續；持有物業式經營模式一般適用在度假休閑養生等形式的養老地產，以租賃方式經營，類似商業地產或旅游地產的經營模式；售出加持有的模式是養老地產的部分產權以會員會籍等形式出售給消費者，再收取服務費提供專業養老服務的一種形式，對大多數開發商來說，這種方式部分解決了現金流壓力，是一種比較現實的經營模式。

三、珠三角發展養老型房產的建議

（一）對政府的建議

地方政府需要充分調動開發商的積極性：一是放寬市場準入，鼓勵民間資本進入養老服務領域。在規劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用、醫保定點等方面貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇，凡各級政府給予公辦養老服務項目的優惠扶持政策與措施，也適用于民營養老服務企業。三是在土地供給方面增設養老業用地，土地使用權行政劃撥，允許養老地產上市轉讓，建立退出機制。四是在城市規劃中增加養老功能控制預設，在大型住宅區規劃中增加養老配套設施的規定性指標，對獨立養老社區的規劃與社區醫院的規劃同步進行，將養老建設用地比鄰社區醫院。五是在稅收和規費收繳方面給予養老地產減免和優惠。六是制定針對養老地產的金融政策，調動和整合銀行資金、商業保險基金、養老基金等資金，對養老地產建設發展提供金融保障。七是大力推進政府養老社區建設，將養老社區建設納入政府保障房建設體系，切實落實9073養老計劃。八是提升社會養老服務水平，建立健全養老服務質量監管機制，培養具有現代老年服務理念的養老服務管理人才，為養老地產的后期運作提供有效的保證。

（二）對開發商的建議

1.養老地產屬于長期投資型產品，不能期望快速盈利

在珠三角地區，房地產業已經發展到非常成熟的階段，進一步的市場細分是這一行業必然的發展趨勢，養老地產這種新興模式正在成為諸多開發商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現狀下，養老地產項目是一項可持續投資，持續收益的項目。但養老地產與開發商開發的常規住宅有所不同，常規房產屬銷售型地產，其特點是資金回籠快，養老地產屬于持有型的地產，資金回籠慢。養老地產開發優勢在于在當前宏觀調控的形勢下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業，它還是后期持續融資的有效工具，是長期穩定的收益型產品。因此，養老地產不是一種快速盈利產品。建議把養老地產作為企業產品中的一個配置，有短線能夠快速回收的住宅地產，有回收比較穩定的養老地產，進行企業戰略層面的投資組合。

2.養老地產的開發類型與產品形式

養老地產分成福利型和商業型兩類。福利型養老地產主要由政府主持，以開發建設福利型養老機構為主。開發商可以通過投標參與政府福利型養老地產的開發，完成后由政府收購。商業型養老地產是針對中高端養老消費群體的產品和服務，常見的形式可以分四種：一是大規模居住區中建設專門的養老社區，在住宅區嵌入部分專門為老人建設的社區或者組團，它適合大型社區使用，通常采用出售的形式。二是在常規住宅區中配建養老公寓和設施，如數棟老年公寓，經營模式可租可售。三是專門開發老年公寓和相應配套，通常是持有型經營，輻射周邊的社區為其服務。四是度假旅游地產中開發養老產品，在風景旅游區建設養老地產，可以形成度假候鳥式的產品。養老地產產品形式還需要根據區域情況和市場發展不斷創新，比如對養老地產與社區醫院的資源整合形成新的產品形式的研究等。

3.養老房地產更注重開發鏈條的整體性

影響養老地產開發的幾大因素有土地、資金、經營模式、規劃設計、運營管理等。養老地產的開發環節是一個環環相扣的開發鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養老地產的開發實際上是對養老產業鏈的整合和完善。開發商在考慮房產硬件設計的時候，也必須同時考慮后期的運營模式、護理服務、老年醫療、康復設備等因素。養老地產的設計要求必須與老人的需求相符合，如設施中有健身活動中心、社區醫院等；對景觀園林的設計也應該分布均勻，因為老人行走的半徑不大，應該在他力所能及的范圍里完成活動的要求。開發項目的盈利模式會影響到規劃和建筑設計，出售型的養老地產后期管理也會出現一些問題，如果業主不是老人，后期養老服務提供的服務項目就無法集中進行，造成浪費。因此，在開發養老地產時需要特別注意開發環節的整體性。養老地產不同于普通房產，一旦在規劃階段出現失誤，就會嚴重影響到物業的后期使用。專業老人服務機構的建立是養老地產開發鏈條上另一個產業引擎，這也是國內養老產業能否承擔老齡化社會需求的關鍵。

參考文獻：

[1]李雪韻.淺議養老地產發展現狀及對策[J].上海房地，2010 (11).

第7篇：社區養老服務盈利模式范文

[關鍵詞]河北省 居家養老服務 推進

[中圖分類號]D669.6 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2015）06-0024-02

為了讓全省的老年人都能實現“老有所養、老有所樂”，近年來，河北省積極貫徹落實中央精神，不斷加大財政投入、強化政策支持，大力推進“虛擬養老院”和城鄉社區養老服務基礎設施建設，居家養老服務體系日趨完善。但如何推進居家養老服務發展的持續性、經濟性仍是需要進一步探索的課題。

一、河北省居家養老發展中的主要難題

河北省近年來的居家養老服務體系建設取得了明顯的成效，極大地改善了部分居家老年人晚年生活，但要長期并惠及全省所有居家老年人口，“居家養老”的市場化、社會化程度還有待提高。

（一）社區內養老服務設施不健全

社區日間照料中心、配餐中心等是老年人居家就近就便養老的重要服務設施。河北省《關于加快發展養老服務業的實施意見》就社區養老服務設施建設已提出明確的要求。目前來看，政策的全面落實還存在一定的難度。老城區和已建成居住（小區）最初設計施工時，沒有預留養老服務設施用地。如今高起的房價和房租困擾著地方政府通過購置、置換、租賃等方式完成養老服務設施建設的愿望。一些老舊小區的類似為老服務站功能單一，基本的娛樂場地都沒有，很難滿足社區居民居家養老的基本需求。而由于缺乏相應的激勵和約束機制，開發商沒有動力在新建小區中拿出一定面積建設養老服務設施，即使新建居住（小）區也有很多沒有執行配建社區居家養老服務設施的相關政策。社區居家養老還存在大量“欠賬”，作為建設主體的地方政府仍需加大投入，大力推進本地社區養老服務設施建設進程。這給本就薄弱的各地財政又增添了一份壓力。

（二）未富先老，居家養老服務有效需求不足

居家養老服務機構服務收入主要來自兩方面，一是居民自費購買，一是政府購買。河北省老年人口基數大、增長快、居家養老服務潛在需求大確是不爭的事實。但真正支撐養老服務機構發展的、有足夠經濟收入作后盾的有效服務需求卻明顯不高。2013年，河北省企業退休人員月人均養老金1916元，而城鎮居民月人均消費性支出約1137元；2014年，企業退休人員月人均養老金雖上調至2100元/月左右，但上半年，城市居民消費價格又上漲1.9%。對于大多數主要依賴退休金養老的城鎮居民來說，去除日常基本開支，結余不多，自費購買日托尤其是長期護理等居家養老服務項目缺乏充足的經濟支撐。而作為當前居家養老服務機構重要收入來源的政府購買，因受地方政府財力所限，規模并不大，各地大都還是在為為數不多的特定人群埋單，且壓低了養老服務項目價格。僅依靠政府購買還不足以維持居家養老服務機構的持續運轉。除經濟因素外，依靠子女養老的傳統觀念以及對現行居家養老服務模式缺乏全面的了解和認知，也在一定程度上影響了居家養老服務購買規模的增長。有限的市場加之高漲的社會用工成本，使得河北居家養老“看上去很美”，實際運營情況卻并非都那么理想。一些社區養老服務機構坦言：“現在并不掙錢。”都急盼著工單多起來，服務量升上來，達到滿負荷運轉。事實上，居家養老服務潛在需求轉化為有效需求需要一個過程，那些業務單一的中小社區養老服務機構能夠堅持多久呢？

（三）養老服務專業人員缺乏，志愿服務不足

老年人的自理能力差，情緒波動較大，精神也相對脆弱，因而，居家養老護理是一項專業性很強的工作，護理人員必須具備相應資質。目前，河北省的社區養老服務人員多為下崗或農村務工人員，文化程度偏低，大都缺乏專業而規范的訓練，只能從事些簡單的日常生活護理工作，醫療康復、心理咨詢工作仍欠缺大量專業人才，阻礙了養老服務機構居家養老服務項目的擴展以及養老服務業業態的多元化，難以滿足老年人多樣化的養老服務需求。此外，志愿服務力量沒有得到充分利用，還有很多人從未參與過養老服務志愿者工作。當然，有些人是由于工作繁忙等原因不愿參加志愿者活動，但也不乏有志愿服務愿望、僅僅因為沒有相應的組織機制而至今未有相關志愿服務經歷者。目前，省會石家莊全市常住人口已超過1000萬，市區常住人口近300萬，而市養老服務中心平臺注冊志愿者僅40萬，志愿服務的潛力仍待挖掘。

二、河北居家養老持續發展的路徑

未富先老增加了我們養老的難度。只有充分動員政府、市場和社會一切可以利用的資源，完善養老服務市場運作機制，建立起較為“經濟”“持續”的居家養老服務模式，幸福的“居家養老”生活才能走近更多中低收入人群。

（一）深度整合社區為老服務資源

政府大力推進居家養老服務體系建設，旨在利用政府、社會組織、企業等各種社會資源為居家老人提供生活照料、醫療保健、文體娛樂等全方位的服務，提高養老質量和水平，讓全社會共享改革開放的成果。目前，河北省社區養老服務設施還不能滿足老年人群的需要，政府在加緊建設的同時，還應深度整合現有社區各種資源，以便減少服務的生產成本。

首先，做好城鎮養老服務設施摸底清查工作。各地應由民政部門牽頭，聯合住房城鄉建設、國土資源、財政等相關部門，對已建成居住（小）區配建社區養老服務的情況進行全面的清理檢查，摸清服務設施供給狀況。

其次，圍繞“步行10分鐘”服務圈，整合社區為老服務資源。各市（縣）政府要統一規劃、協調，將機關、學校等文化娛樂、就餐資源，社區衛生院的醫療保健資源，納入居家養老服務范疇，并明確服務規范，以彌補老舊社區為老服務配建設施的不足。

第三，繼續加強養老服務中心居家養老呼叫服務網絡平臺建設。建立健全社區居委會、老年人、困難群眾、志愿者、社會組織、加盟服務企業等數據庫，加強數據庫管理。利用中心服務平臺廣泛吸納志愿服務隊伍、各類服務企業、社會組織，與醫院、醫療救助機構等建立網絡聯系，形成助醫、助餐、助浴、助潔、助急、助困、助學、助樂、助游、助聊等功能齊全的上門服務體系，在市民需求和社會服務者之間架起一座橋梁，以優質、便捷的服務吸引轄區更多老年人成為中心呼叫服務網絡的用戶。

（二）壯大養老服務志愿者隊伍

志愿服務是居家養老服務不可或缺的力量，特別是在未富先老的中國，志愿服務的大力參與能夠保障低收入者、困難群體得到更多的居家養老服務，更好地滿足他們的居家養老需求。河北省是人口大省，但還不是志愿服務的大省。應該千方百計利用好人口優勢，以大規模的志愿服務來彌補政府財力薄弱、居民平均收入較低的劣勢，提高本省居民居家養老生活整體水平。

1.加強為老服務志愿者組織建設。各地宣傳部門要切實做好宣傳、組織工作，依靠地方工會組織、行業協會、社團做好志愿服務者的動員、登記、注冊工作，建立起覆蓋機關、企事業單位、轄區大中專院校、居民社區，包括黨員干部、工人、青年學生、社區健康居民等所有人群在內的為老服務志愿大軍，并根據志愿服務者的專長組成醫療保健、法律維權、文體健身、親情陪伴、護理照料等各種志愿服務隊伍，按照社區老年人需求開展各類專項服務。

2.建立健全為老志愿服務激勵機制。志愿服務精神是可以被激勵、強化的。恰當的激勵機制不僅不違背奉獻精神，而且是對志愿者志愿服務行為的認可、鼓勵，能夠對志愿服務產生引導作用，確保志愿服務長效發展。在加拿大，是否參與志愿服務是青少年入學、成年人工作錄用的重要參考標準；近年來國內一些地方也推出了“時間銀行”的做法激勵為老志愿服務行為。上述做法都值得借鑒，河北省應該盡快研究制定相應的政策、具體措施，大力推廣，讓志愿服務成為我省居家養老服務服務體系長期而穩定的重要力量。

（三）大力培育居家養老服務市場

1.提高養老消費支付能力，改善居家養老服務市場規模。提高老年人經濟能力是改善居家養老服務需求、促進養老服務市場發展的根本。從近期來看，我省應積極調整財政支出結構，繼續加大政府購買養老服務的規模，根據社區三無、殘疾等特殊老年人養老實際需求，適度提高居家養老服務政府補貼水平，擴大政府補貼范圍；從長遠來看，還要積極建立發展長期護理保險制度。長期護理保險已成為世界各國老年人長期護理制度建設的主要內容，它有效解決了失能老人長期護理保障問題。盡管長期護理保險在我國的發展還有很多困難，但著眼未來，立足長遠，必須迎難而上。為了滿足不同收入人群多種層次老年長期護理的需要，我們應借鑒德國做法，盡快建立起強制型長期護理保險（社會保險）與補充護理保險（商業保險）相結合的長期護理保險制度。這既可緩解醫療機構被當做長期護理場所而帶來的醫療資源緊張，又能減輕政府和家庭長期護理負擔，還能帶動老年人長期護理市場的發展，可謂一舉多得。

2.著力培育居家養老服務供給主體。養老服務行業可以微利，但做成純慈善不現實。鑒于居家養老服務市場剛剛起步，政府應做好市場調研工作，針對養老服務機構的現實困難和問題，在現有政策基礎上繼續研究、完善，以恰當的扶持政策鼓勵處于市場開拓階段的養老服務機構進行盈利模式探索，獲得合理的盈利，維持其生存發展需要。同時，還要給予專職養老社工更多關注，給他們一定的社會地位；保障養老服務從業人員勞動報酬、休息休假和社會保障等權益的落實，增強職業吸引力，從而為養老服務機構吸引并留住服務從業人員，促進該行業良性循環發展。

3.規范居家養老服務市場秩序。居家養老服務市場的規范化不僅可以保障居家養老服務的質量，而且還會提高居民的信認度，促進服務購買行為，擴大市場規模。對老年人和養老服務機構而言可謂“雙贏”。河北省應加緊制定居家養老服務規范，明確服務流程和服務標準；盡快建立健全養老服務糾紛處理機制、養老服務機構信用評級制度；完善養老服務定價機制，進一步發揮市場調節作用，讓養老服務機構能夠根據市場需求自主制定價格。總之，要發揮好政府對居家養老服務市場的宏觀引導和規范作用，讓老年人享受到居家養老的樂趣。

4.加大“居家養老”宣傳力度。“居家養老”服務模式對河北多地來說還屬新生事物，居家養老服務機構的發展還處初創期。各級民政部門、街道辦事處、社區、運營商等各方面要共同努力，利用電視、報紙等手段，積極做好入戶宣傳，讓更多老年人以及他們的家人了解居家養老惠民政策，了解12349養老便民服務平臺，讓越來越多的老年人接受“居家養老”的新理念，并加入到這種新型養老方式中來。

【參考文獻】

[1]仝利民.社區照顧：西方國家老年福利服務的選擇[J].社會學與社會工作，2004（04）.

第8篇：社區養老服務盈利模式范文

曾幾何時，在互聯網金融如火如荼滲透至每個人的生活的時候，保險產品銷售似乎仍依賴傳統的銀保和人渠道，以余額寶為代表的所謂“野蠻人”異軍突起，對包括保險在內的傳統金融領地不斷掠奪蠶食。在新金融勢力的挑戰下，金融業態伴隨著人們的行為在悄然發生深刻的變革。當余額寶用了半年多時間使天弘增利寶貨幣基金成為中國第一大公募基金時，保險業的變化微乎其微。

但新華保險以不變應萬變的從容淡然處之：董事長康典2014年年初把新華保險所有省級分公司的老總都叫到一起，告誡他們冬天還遠遠沒有過去，傳統的“打游擊、靠忽悠、輕服務”的賣保險的業務模式必須改變。

面對互聯網新金融模式的沖擊，康典顯得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待著，別offline，只有online沒戲，你得下地，在天上不行，最終你要落地，因為客戶在地上站著。就憑現有的技術手段你想顛覆？不可能！因此，我的致股東函標題就叫‘敬畏傳統，擁抱變化’。”

康典還糾正了業界的一個流行觀點，認為“保險行業的互聯網化就是將保險在網上銷售”。他坦言，并非所有的產品都適合在網上賣，保險產品就是其中之一。畢竟，保險產品有它的特殊性。

“如今的現實是，大量有知識的年輕人越來越喜歡在網上來完成一些采購、消費行為，并且習慣于這種消費方式，這是一種全新的變化。但具體像保險產品特別是一些比較復雜的產品怎么銷售，仍值得探討。如果沒有offline的配合，單純靠online，很難完成得很到位。”康典如此解釋傳統和變化之間的關系。

養老商業模式尚不清晰

除了互聯網金融，發生變化的還有中國正加速步入老齡化社會的不爭事實。

根據《中國老齡事業發展“十二五”規劃》，到21世紀中葉，中國老年人口數量將占全國總人口的1/3，為所有發達國家老齡人口的總和。巨大的老年人口，為養老事業的發展奠定了堅實的基礎，也是保險業進一步發展的一個機會。

機會面前人人平等，區別在于不是人人都能平等地把握機會。自2013年以來，包括新華保險在內的眾多保險企業都已經紛紛在各地競相拿地，涉足養老地產。但一年后往回看，成熟的養老社區并不多。面對一個尚未挖掘的大金礦，保險公司幾乎個個都小心翼翼。

問題的癥結何在？康典給出的答案是：商業模式不清晰。

康典表示，新華保險為這個事情測算了無數個模型，設置了很多參數在里面一點一條地進行測試。這里的核心是，在養老業務上設置一定的固定資產投入，然后和它對應的或是租金或是其他收入，如果養老業務本身賺錢很難，達不到我們預定的投資收益的時候，那么，有沒有其他的辦法可以作為一種附加的收入，最后使得我們這個項目還是可以賺到錢的，起碼不要賠錢，這很關鍵。幾十億元就算賠百分之一，都不是個小數目。

對于養老而言，究竟何種商業模式最合適？康典說，如果養老地產最終走的是一條“掛羊頭賣狗肉”的商品房盈利模式，那肯定長遠不了。目前，各大保險公司都只是在嘗試，摸著石頭往前走。

以新華保險為例，其已將北京六里橋附近的原公司總部，改造成一棟全新的養老大廈。這棟養老大廈將主打“護理”概念，專門接待行動不便、需要完全住院的老年人。

康典稱，現在我們想得比較明白了，全護理這一塊的需求是比較剛性的。上述養老大廈那個樓現在大概只有兩百多套房間，還附帶著一個康復醫院，有的老人需要一個功能的康復和老年病的維持，這需要引進國際上一些非常成熟的、前端的管理模式，這樣的結果是對老人的服務流程就不一樣了，這個已經比較清楚，如果能做好，我們就能在其他城市復制此種模式。

目前，新華保險的養老業務是兩條腿走路：一方面自己掏錢拿地；另一方面，也嘗試分擔風險與其他地產商合作。一旦科學有效的商業模式被證明可行，就會迅速鋪開。

康典說，當然，新華保險還在探索一些其他的模式，比如跟一些房地產開發公司合作，你開發建設成一個區域后，我們在這個區里把一些健康服務的、老年人生活支持的功能放進去，使得小區里的老人能夠得到服務。這個模式還在探討階段。

一體核心兩翼齊飛

備受各界關注的保險版“以房養老”已于7月1日正式啟動試點，然而相關產品仍未成型，各保險公司也觀望等待，保險公司為何如此謹慎？

康典表示，新華保險對于“以房養老”一事持積極心態，目前正在研究。“以房養老”涉及壽險行業以前不太熟悉的一些領域，因而對于這些東西該怎么進行技術上的處理還需要進一步研究。

實際上，無論是全護理模式，還是以房養老模式，抑或其他新的模式，均凸顯出養老在新華保險戰略宏圖中的重要地位，這恰好與新華保險提出的“一體兩翼”的發展思路相吻合。“一體”是以壽險為核心，“兩翼”則是指養老產業和健康產業。

其實，在養老社區的投資上，新華保險提得比較早，但是推進卻比較慢。對此，康典坦言，之所以走得比較慢，主要是因為對壽險參與到養老的模式還沒有看太清楚，而新華保險是希望能夠探索一個純養老的模式，而不是像某些機構以養老的名義去做商業地產。

近日，保監會了首份《中國保險業社會責任白皮書》（下稱“白皮書”），《白皮書》預測，至2020年，僅養老領域，保險業直接投資規模預計最高可達4500億元，補充養老院床位缺口225萬張，同時可提供100萬個直接就業崗位，每年為國家增加稅收330億元。

面對巨大的養老市場，保險業在這方面的布局也在不斷加大。近日，保險業投資養老社區再獲進展，據了解，7月9日，中國太平旗下太平養老產業投資有限公司與江蘇省無錫市新區管委會在無錫簽署太平無錫養老社區投資協議，中國太平將在無錫投資建設該公司的第二個養老社區項目。

《白皮書》數據顯示，截至2013年底，共有5家保險機構投資11個養老社區項目，占地面積3298畝，計劃投資額達到163億元。在保險業投資養老社區方面進展比較快的是合眾人壽和泰康人壽，而中國人壽、中國平安和新華保險等公司雖然都投資了養老社區，但整體進展并不像一些同業那么快。

康典坦言，新華保險上市時就提出要大力發展養老險業務，但實際推進比較慢。推進慢的重要原因是壽險參與到養老的模式還沒有看太清楚，養老資金的投入和其他的投入不太一樣，比如搞一個養老園區，一投就是幾十億元，新華保險是希望能夠探索一個純養老的模式，而不是像某些機構以養老的名義去做商業地產。在政策和規則的界限之內，新華保險投資養老社區堅持兩個原則：一是客戶可接受；二是公司可盈利。

據了解，2012年新華保險啟動了在延慶和密云的兩個養老社區項目，2014年在海南的養老社區項目也已啟動。此外，新華保險還在廣東、福建、上海等地進行項目調研。在康典的心目中，穩步推進比鋪項目更重要，他希望一個養老社區項目能做到既有客戶需求，又能使公司可持續經營，目標是做一個可以復制的項目。

康典透露，雖然對壽險參與到養老的模式沒有看得太清楚，但新華保險對全護理這一領域看得比較明白。因為這一塊的需求比較剛性，特別是現在獨生子女這一代（421家庭），上面有4個老人，甚至是4個老人的上面還有更高齡的老人，即上面有兩層老人。這一代人面對的養老問題非常尖銳，若是這些老人中有一個進入到臥床狀態，或再有一個出現疾病纏身的話，那將是一個“災難”。

他認為，一般情況下，老人60歲退休到80歲之間應該是處在一個相對健康的狀態，進入到80歲以后，這種全護理就有需求了。

構建生命周期全鏈條

健康產業的投資主要針對生活能自理、對醫療要求并不大高的老人，比如新華保險在海南開發的項目，預計2014年能進入銷售，主要針對北方老人在冬天可以到海南換個適宜的居住環境，再配合一定的醫療保健服務。“如果海南的項目嘗試成功了，我們也希望在廣東、福建的福州、廈門等地進行推進。”康典說。

2012年，新華保險設立的武漢、西安健康管理中心率先開業，這兩家健康管理中心的注冊資本均為2000萬元。

作為新華保險 “一體兩翼”的戰略之一，新華保險是通過專業公司進行健康產業的投資管理。據了解，新華保險全資發起設立了新華卓越健康投資管理公司，主要從事健康管理、醫療服務、護理服務、醫療投資等健康醫療產業。目前，新華保險已在武漢、西安、青島、成都、長沙、重慶、寶雞、鄭州、煙臺、合肥、呼和浩特、濟南等地設有健康管理中心。

對于健康門診，康典表示，目前的健康管理中心經營情況還不錯，新華保險希望一個健康管理中心從開業到盈利的時間是三年。他透露，目前新華保險的股權投資主要集中在養老和健康兩個產業上，其他方面的投資會比較審慎，但并不是完全不做。

而如何服務客戶全生命周期服務體系建設，成為新華保險2014年要解決的課題。

在康典看來，保險業的發展離不開宏觀經濟，指望新一屆政府再出臺經濟刺激政策是不可能的，現在的主基調是調整和調控，而且是治理經濟、社會及生態中的失衡問題，保險業面臨的挑戰更大。

“有的賭土地，有的賭股票，眼看無法落地就左腳踩右腳，又飛起來了。我們沒那個功夫，就是老老實實從客戶入手，建設體系，這是基本功。我們要改變作業模式，從游牧民族向農耕民族轉變。草吃光了就啃草根，最后變成沙漠，羊也變不成駱駝。典型的‘狗熊掰棒子’，結果是死路一條。你誤地一晌，地誤你一年。我們要當好農民，把土地經營好，客戶就是我們的土地。”康典的表述十分形象動人。

曾經的新華保險滿目瘡痍，人心浮動，業績不佳，前董事長被抓，公司超過三年無董事會。在“救火隊長”董事長康典的努力下，公司不僅A+H股上市成功，多年的積弊也被一個個化解。

新華保險發展有三部曲：上市、初步繪制藍圖、全面推動戰略轉型。康典要求，2014年是最重要的一年，全生命周期服務體系要全面推廣到各個渠道，各級機構。

“我們就是腳踏實地，不當外星人。沒有地面扎實的基本功，飛起來也得摔下去。”康典態度很明確。

服務客戶全生命周期的目標已經在逐步推進中。除了新華養老管理公司外，新華保險還控股新華卓越健康投資管理有限公司、新華家園尚谷（北京）置業有限責任公司、新華家園檀州（北京）置業有限責任公司、新華保險武漢門診部有限公司、新華保險西安門診部有限公司等，形成醫療、養老等涵蓋人的生命周期全鏈條保障服務。

審慎穩健投資為要義

截至2013年底，新華保險總投資收益率為4.8%，凈投資收益率為4.6%，其中四家上市保險公司總投資收益率均站上5%。據新華保險內部人士解釋，新華保險的投資資產規模中沒有減去回購規模和相應的回購成本，以及投資資產中未剔除應計利息。若采用其他幾家保險公司的統一口徑，新華保險的總投資收益將達到5.23%。

據保監會披露的數據，2013年保險全行業平均投資收益率為5.04%，為四年來最好水平。

“壽險資金對安全性的要求很高，如果單看上市壽險公司的投資表現，新華保險的投資業績還是不錯的。”康典表示。

從新華保險的資產配置來看，截至2013年底，債權型投資占比為55.6%，定期存款占比為29.7%，股權型投資僅占7.6%等。“新華保險整體投資風格一直比較穩健，不僅現有的資產配置是穩健的，對每一項投資也很穩健。”康典指出。

新華保險在上市之初就設立了“以壽險為中心，發展養老、健康產業”的戰略，因此股權方面的投資主要集中在養老、健康兩大產業。“首先要想清楚的是投資的目的是什么？是為了戰略布局還是單純為了盈利？”康典說，“我們也曾有多種設想，但除了對養老、健康產業的投資，其他方面并無明顯動作，因為我們認為布局養老、健康產業更符合公司戰略，能與現有的壽險業務形成很好的協同效應。”

康典強調，新華保險并不排斥創新型的投資渠道。2013年，新華保險委托資產管理公司認購基礎設施債權投資計劃和基礎設施股權投資計劃共計114億元，但并未主動發起過相應的投資計劃。

“對基建投資，其實我們力圖找到這樣的投資機會，比如和廣東市政府簽了戰略合作協議，和北京市也曾做了很多次溝通，我們非常渴望能夠投資一個效益良好、能帶來可接受的回報，同時風險不太大的基建投資項目。”康典表示，“可能是因為我們對項目的要求太高了，到現在還在努力尋找。目前，和廣東省政府的合作仍在磋商中。”

2014年，中國人壽、太平洋保險相繼啟動保險資金市場化委托投資，金額均為200億元，是保險資金引入外部競爭、提升投資收益的創新手段。康典表示，“新華保險亦有此計劃，該計劃是新華資產管理公司提出來的，目前，董事會對委托投資的批準程序已經走完，正在操作過程中。”

“由于考慮到保險資金對流動性的需求，新華保險對養老產業的投資非常審慎，希望能找出可復制的商業模式。目前新華保險在股權投資方面集中于健康和養老領域，同時也在與多個地方積極商討投資城鎮化建設項目，以尋求可接受的投資效益。”康典指出。

康典認為，新華保險現有資產配置是穩健的，投入到其他相關產業也非常審慎，在股權投資方面比較大的動作集中于健康和養老兩個領域，因為它們可以與壽險業產生很強的協同效應。

第9篇：社區養老服務盈利模式范文

1.盈利模式不清，建設目標模糊

以北京為例，全市4000家日間照料中心2/3關閉。為什么存在這樣的問題？從運營服務的角度講，一是我國有2億多的老年人，其中年輕老人約占1/3強。這些老人并不需要天天坐著看電視，而是需要小飯桌，需要組織一些活動。二是大部分失能老人不方便去日間照料中心，他們更需要的是上門服務、陪醫。這就是日間照料中心很難運營的原因。

2.法規與設計存在一定沖突

最近，新的消防法規從嚴執行，阻礙了機構養老的建設，原因是建筑設計防火規范當中寫到，“老年人活動場所不應超過3層”。這里的老年人活動場所指的是老年人的公共活動場所，比如說多功能廳、活動室、餐廳等場所，不應該設置在3層以上，而并沒有說老人住的房間不可以在3層以上。但是消防審批當中，因為各個層級的人都不愿意承擔責任，所以就從嚴執行，反正說不宜，所以就不批，很多項目因為3層以上有老人住的地方，就都不批。法規和現實之間的矛盾很大，所以很多項目都被卡住了。

國外對老年人建筑的消防疏散解決方案是宜隔不宜疏，即便老人都住3層以下，也不可能一個一個把老人背下去，發生了火災，靠這種手段是解決不了問題的，所以首先要隔離，讓老人呼吸到新鮮空氣。像日本的房間陽臺是打通的，可以用于火災時的疏散，等待救援。還有一個辦法是把公共活動空間的消防門關上，預備好供老人生存的食品和飲用水，讓老人在那里等待救援。解決消防疏散問題的方法有很多，并不是不上3層就安全了，應該更多地在設施設備和空間設計上進行考慮。

二、養老項目創新模式案例――醫養結合模式

廣東樂善居頤養院，項目定位是中高端醫養結合型護理設施，現在一共住了31人。這個項目跟醫院建在一起，原來是醫院的倉庫，現在將其中的三、四兩層改成了老年設施，一層用作急救中心，實現了醫養結合。

由于這是個醫養結合項目，所以對醫這方面也特別的重視。比如說這里面有一些房間是按照醫療條件改造的，像藥房、診室、護理站等空間在設計上就必須要符合醫療方面的規范，否則的話報批的時候就批不過。住在這里面的老人就醫住院很方便，現在是有病的狀態，這個地方就算醫院了。如果病好了，就是老人院，老人在這兒不用動，只是換一張卡，是藍色的時候就是住醫院，如果是綠色的時候，就是住老人院，床位不用換，醫生可以上門。而且這個醫院本來就有醫生，也可以提供相應的診療服務。這種模式非常受到老人的歡迎，老人可以一會兒處在住院狀態，享受醫療保險，一會兒是養老狀態。這是比較好的結合方式。

三、養老項目未來發展趨勢展望

1.發展社區復合型養老設施

為什么要發展復合型養老設施？因為老人的狀態不同，要求也不同。如果單做日間照料沒有什么需求，如果單做一個設施也住不滿，所以復合型養老設施最符合要求。在日本也是這樣，他們做的是小規模多功能的養老設施。