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第1篇：商業地產盈利模式范文

關鍵詞：商業地產；項目運營；創新

一、商業房地產的主要特征

1.運營組織方式不同

商業房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發生變化而發生變動，如此商業房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。

商業房地產的運營管理不同于其他行業的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創傷。

2.運營系統的設計方式存在著差異

在傳統的制造業中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業的有效發展，而在商業房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統的制造業中，對于產品出廠后，客戶如果發現問題，才可以同廠房發生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續增加，所以這對于房地產企業來說是一種積極樂觀的狀態，只有讓員工擁有良好的工作環境，讓他們提供優質的服務，才可以保障房地產的快速發展。

二、商業地產運營管理模式的創新

1.因地制宜，與當地的人文地理環境相適宜

人文歷史，自然環境對運營創新意義非凡，每個地區都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發展狀況也是不一樣的。而商業地產和一個地區的經濟發展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。

同時還需要政府部門對商業地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發展，但是這對商業融資地產沒有發揮多大的影響，地產業還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構沒有對其發揮巨大的作用。在不少的中小城市開發對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發展。發達國家的成功經驗告知我們發展信托，基金可以為商業地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業房地產是一個很好的結果。

世界上存在著兩種主流開發模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業和地產分開讓它們各自發展，一個是進行投資開發的另一個就會進行后續的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業融入到房地產，這條路很有發展前景。

3.與現代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。

同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創設計新風潮

商業房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業房地產以商業街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業房地產的開展必須挑選具有創作才華的設計師，只有這樣才是對商業房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創新，商業房地產的創新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業房地產的良好建造。

商業房地產的設計和商業房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。

三、商業房地產運營管理模式的應用

1.統一管理的運營管理模式

市場，策略，戰略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發商，投資者甚至使經營者，制造出優秀的商業項目，從而使商業項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業機構，只有如此才可以保障大型商業機構的更加壯大。

2.需要和零售相結合

零售在商業地產運營管理中的出現是中國的首創，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業街和一些不大的商業地產，如此的模式對開發商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業街降低了身價，使商業街的檔次降低，不利于商業街的長遠發展。

四、商業地產項目運營管理模式的實際意義

商業地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業地產良好的發展的必要經過，只有確保商業地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業地產的運營管理，那么商業地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業地產項目不可能得到發展和繼續。

商業地產項目運營管理模式是地產企業發展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業更加健康茁壯的成長，地產企業的發展離不開運營管理，地產企業通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業的運營管理之下，地產企業會更加的輝煌，會帶給企業更大的成效，使企業穩步的行走在嚴酷的經濟制度下。

我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業擁有健康發展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩健的發展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結束語

商業地產項目的運營管理是商業地產發展的有力保障，只有對其進行改革和創新，使商業地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業地產的更加進步，對商業地產運營管理可以保障商業地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業地產的有序發展，使商業地產擁有更加寬闊的發展空間。

參考文獻：

[1]杜鵑.大型商業地產運營管理研究及應用[J].蘇州大學，2010.

第2篇：商業地產盈利模式范文

與上市的緩慢形成鮮明對比的是其擴張的速度，標志性產品萬達廣場已在全國建成50余個，遍布國內一二三線城市。所到之處盡顯財大氣粗地位。

作為萬達集團最為倚重的業務，萬達商業地產在2010年的收入為661.4億元，比2009年增長139%；而根據2011年的最新數據，萬達商業地產前三季度銷售金額已達450億。分析人士稱，這僅僅是一個銷售金額，若將其自持物業、租金收入計入，萬達收入已直逼萬科。此外，進入國內近70個城市的萬達，持有1200萬平方米物業，在體量上已經成為亞洲商業地產的老大――此時距離萬達開始轉型為商業地產公司不過11年時間。

高速奔跑的萬達，在商業地產領域暫時找不到對手――除了它自己。這個龐大的商業帝國在開疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現的各類工程事故，比如尚未有時間表的上市大計。

更為引人關切的是，萬達曾定下的三年期擴張計劃已經走至最后一年，此時外界對其產品類型、盈利模式的討論恰剛剛開始。對萬達而言，“搶地盤”的故事已漸入尾聲，在商業地產的所謂“黃金十年”開啟之時，它需要給出另一種發展路徑。

上市變數

自3年前啟動上市計劃以來，萬達始終未能邁過政策這道坎。

2009年初，萬達便已經引入建銀國際作為基石投資者，同年8月，萬達完成了第二輪私募，兩輪共募集資金40億元。但進入2010年，地產調控政策接踵而至，萬達進入資本市場的大門被緊緊關上。

萬達本有一個清晰的上市時間表。知情人士透露，“具體計劃為，2009年12月~2010年2月間完成上市輔導及輔導驗收；2010年1月~3月間，完成招股說明書等上市申報材料；2010年3月~5月間申報上市資料，通過證監會發行審核，2010年6月在國內A股掛牌上市。”

但直至2010年8月沈陽萬達廣場大火前，萬達的上市申報材料仍未遞交證監會。“A股低迷、政策收緊，這是主要原因。”上述人士說。

而根據證監會《首次公開發行股票并上市管理辦法》第25條規定，發行人最近36個月內不得存在嚴重損害投資者合法權益和社會公共利益的其他情形。否則三年內不得申報上市材料。沈陽萬達廣場事故造成11死7傷，按照安監總局的規定，已屬特大事故。

分析人士認為，這或也在某種程度上為萬達整體上市之路蒙上了陰影。萬達集團新聞發言人石雪清談及此事時稱，“我們由于進入了上市節奏，上述問題無權回答。”

此后的數個月內，萬達對上市一事三緘其口。直至北京環保局2011年2月24日披露萬達電影院線股份有限公司的上市環保核查公示。“這表明萬達電影院線IPO計劃已進入沖刺階段。”分析人士說。

這對萬達集團而言同樣是不錯之選，目前國內A股尚無一家院線類公司。公開資料顯示，2010年萬達集團旗下的萬達院線已是國內六大主力院線之首，年度票房8.33億，觀眾人次2710萬。作為萬達集團著力打造的產業之一，其盈利能力不可小覷。

萬達集團從2004年開始院線建設，截至2009年底，擁有87家影院及656塊銀幕，票房產出比占全國13.4%。接近萬達院線的人士透露，按照萬達的計劃，到2012年將開業110家影城，年收入30億元，成為全球排名前八的電影院線公司。

“萬達重視院線，電影市場的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機聚攏人氣，拓展產業鏈，甚至可以趁機圈地。”上述人士對《財經國家周刊》記者表示。

萬達集團董事長王健林曾在多個場合表示，萬達上市不僅是融資，而是從建立現代企業制度考慮。按萬達的說法，集團目前擁有五大產業，分別為商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨和旅游度假。而萬達院線在上市路上的先行一步，或將對萬達其他業務有所啟發。

盡管院線先拔頭籌，但在易鋪（中國）控股有限公司總裁、商業地產專家陳建明看來，萬達商業地產公司的上市是王健林的必然選擇。

陳建明表示，購物中心和酒店的收益率與賣商鋪相去甚遠。但它們的財務很透明，對保險機構等大資金來講具有很強吸引力，“特別適合資本市場。”這在商業地產標桿凱德置地身上已有先例。凱德置地當年在新加坡的商場收益很低，幾乎被放棄，但打包去歐美上市后成倍溢價，“這個經歷可以看出萬達商業地產上市的價值。”陳建明說。

快速擴張――硬幣的兩面

沈陽萬達廣場的一場大火，不僅令萬達上市之路遇阻，同時也引發外界對其高速擴張的擔憂。曾引以為傲的萬達速度，近年被層出不窮的“故事”所牽絆。

2011年4月，萬達在上海的在建項目發生垮塌，未有傷亡，但項目一度全面停工。

同期，萬達在鄭州的項目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開發商曾對《財經國家周刊》分析，“主要是環繞鋼筋被拉長，比如100米的拉到110米，嚴重影響建筑質量。”

2011年，萬達計劃在全國新增20個萬達廣場，后縮減為18個。如此速度，無出其右。分析人士稱，萬達過去曾存在邊設計、 邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設速度，滿足擴張需要，這也導致萬達2011年多個項目出現硬傷。

萬達集團新聞發言人石雪清對《財經國家周刊》澄清，目前萬達的“三邊政策”已經不存在。“至于工程中的小修補是有的，大的方面已經絕對杜絕了，現在萬達如果還在搞‘三邊’就壞了。”

石雪清稱，2011年出現的工程問題與萬達的高速擴張沒有必然聯系。“萬達每年做300~400萬平方米自持物業，在全國近70個城市有項目，指揮部在北京，這么大一個攤子就像一個小的王國。我的通訊指揮是有不到位的地方，出點問題也是正常。不是高速發展的原因，我們也不會放任事故出現。”

事實上，攤子鋪得太大，萬達也已經注意到指揮不暢的問題。王健林在2011年萬達集團年會上提及，萬達正在拼命發展電子信息管理系統，希望指揮更到位，更像一家現代化企業。石雪清告訴《財經國家周刊》，“許多開發商只有先進的財務系統，但我們是全方位的，投資近2個億。比如我們總裁現在坐在北京辦公室，就可以看到廣州白云萬達廣場售樓處的日常辦公情況，這不是所有企業能達到的。”

高速擴張為萬達埋下不少質量隱患，但硬幣的另一面是，萬達已經把握住了高速成長的最佳時機。

在陳建明看來，萬達“搶地盤”的策略無疑是正確的。“萬達目前的策略就是快速覆蓋市場，搶占市場份額。也許五、六年之后，王健林會調整在全國圈地的戰略。”

陳建明分析，萬達從發展商業地產至今，在拿地策略方面有明顯的變化，從最初的只拿CBD區域，到如今的專攻新區、政務中心，這也反映出其對市場的敏銳。“這些地方配套設施做得好，消費人群也符合萬達廣場的定位，大大縮短了萬達的養商周期。”

昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐也表示，“萬達土地價格低廉，成本控制好，（高速擴張）短期風險并不大。”

對萬達而言，快速的跑馬圈地只是一程，因住宅調控而來的商業地產熱潮才是更大的考驗。石雪清說，萬達接下來要做的是抵制外界的誘惑。“腦子不能發熱，不能拼命發展。比如我們還會考慮削減某些項目，審慎一點是好事情，逆市我們才擴張。”

轉型之戰

即便萬達遙遙領先，但追趕者眾，萬達模式并非秘密。

“我們有自己核心的競爭力。”石雪清對《財經國家周刊》說。石認為，萬達商業廣場的盈利模式不能以普通商業模式來衡量，萬達的競爭力是在土地獲得上有優勢，商業物業的造價和其它企業不同。 “所以把萬達的商業項目和同一地段的其他公司比較，肯定是錯的。我們的成本更低，盈利能力更強。萬達廣場所有的租金回報率超過99%、物業回報率超過98%，這在所有以出租物業為主的公司里面是最好的。”

速度自然也是競爭力，石雪清透露，廣州萬達廣場從開工挖土到實現滿鋪開業，只用11個月時間。“萬達用11年開發經驗達到現在的水準，我們的追趕者，至少也得3年吧。”

而在業界看來，萬達模式難以復制的是其資源優勢。

寶龍集團營運中心副總經理郭向東在談及萬達運營模式時表示，它很成功，但無法效仿。“因為無法獲得這種運營模式所依賴的強大戰略資源。”事實確是如此，比如廣州萬達廣場開工時，時任廣州市委書記張廣寧就曾到場，并贊揚萬達帶來了先進的商業模式，有利于廣州的發展。

地方政府的支持成就了萬達速度，而全產業鏈之下的快速復制能力，讓這速度發揮到極致。不愿具名的商業地產人士對《財經國家周刊》表示，此模式造成萬達廣場千店一面，雖體現了現代化商業文明的效率，但其商業上是否能延續成功還有待觀察。“同質化、速度和規模累積到一定程度，就會成為萬達的路徑依賴和阿喀琉斯之踵。規模大和圈地快，并非商業地產的主流模式。萬達的一招打遍天下的大一統模式，很快會遇到增長乏力的瓶頸。”上述人士說。

但郭向東認為，萬達廣場自07年第三代產品到現在尚無失敗的案例，系列產品必然具有一貫性的特征。“萬達廣場目前是單一的產品線，主要是定位于二線城市的家庭型消費購物中心，其核心業態還在調整當中。”

郭認為，萬達廣場現在精細化程度不足，“是它認為從戰略上不到精細化的時機，不可小視萬達的創新能力，因為萬達每年不惜成億資金進行學習和研究。”

陳建明也認為，在全國主要城市布局完成后，萬達才會考慮精耕細作。事實上，這種緩慢的轉型已經開始。“從項目選址到招商架構，從土地規模到政府資源，應該說中國的開發商，99%都已經被它甩得很遠了。萬達自己做影院，做萬千百貨，這是一般的開發商不敢碰的。”

萬達所到之處，通常帶來兩種業態。持有型（購物中心、酒店）和銷售型（商街、公寓、寫字樓）。以住宅養商是萬達的慣常路徑，但此輪調控下住宅市場遭受重創，分析人士稱萬達的模式將遇到挑戰。

石雪清對此并不贊同，他表示，住宅占萬達總業務量的不足五分之一，萬達靠租金和持有物業為主，所以在2010年完成銷售收入650億基礎上，又沉淀下300萬平自持物業。“我的家底只會越來越厚實。”石雪清說。

盡管財大氣粗，但對力圖成為商業地產霸主的萬達來說，不斷求變才是發展之道。自2000年確立做商業地產以來，萬達有過三次大調整。

第一次是2001年，為專注做商業地產，王健林將原來的萬達一分為二，成立住宅、商業兩個公司；第二次是在2005年，因上述兩公司業務交叉太多，又將其重新合并，成立商業地產公司。

第三次調整始于2010年7月，也是萬達集團歷史上最大一次調整。調整分為三部分，首先將集團和商業地產總部機構徹底分離，“人、財、事的分離，這是上市必需”；其次是商管和院線機構調整。這同樣是為院線上市做準備；再次是項目管理分成南、北二區。王健林承認，這是“不得已為之”。“一個項目中心要管將近60個公司，鞭長莫及。”

第3篇：商業地產盈利模式范文

關鍵詞：保險資金 保險投資 商業地產 路徑

隨著保險業的迅速發展，保費收入激增，保險公司資產規模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產達到了5.75萬億元，保險公司資金運用余額5.3萬億元，保費收入、保險總資產近年來均以30%以上的速度增長，遠遠高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業的持續健康發展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當拓展了保險資金的運用渠道，保險資金投資不動產有了明確的法律依據。

我國商業地產的趨勢分析

（一）商業地產將迎來快速發展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經濟增長和服務業的發展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業營業用房的需求。發達國家的經驗證明，城市化水平在50%到70%區間，標志著工業現代化的完成，此時的經濟會持續高速增長，是商業地產發展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業地產行業快速發展。可以預測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業地產高速發展的黃金10年。

投資拉動。房地產的價格波動也遠低于股市，商業地產行業作為回報率較高的行業，對國內外的流動資金有一定的吸引力。由于國內的流動性過剩、商業地產上漲的預期等因素，導致商業地產投資增多。人民幣升值意味著經濟增長，本幣購買力上升，引發投資者在國際范圍內超配以人民幣計價的資產，國外資金大量進入我國商業地產領域。

（二）二三線城市將迎來商業地產發展機遇

目前我國正處于產業結構調整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經濟環境不確定因素增多。城市化是我國經濟發展的主要推動力，商業地產正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發展引擎，商業地產將迎來全新的發展契機。由于一線城市調控政策的施行，有的開發商從一線城市轉向了調控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業地產市場。二三線城市商業地產項目是提升區域經濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業中心，這些城市在制定規劃時，往往以優惠的政策吸引商業地產項目的投資。商業地產和區域內經濟的相容發展，成為二三線城市未來經濟發展的重要推動因素。

（三）商業地產如果持續過熱可能會被調控

多年來，商業地產一直沒有被政策調控。2011年以來，由于投資升溫，商業地產量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業地產出現過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業地產信貸將面臨較大風險。同時，由于商業地產估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業地產交易價格的合理性。不排除借款人聯合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監會曾下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業物業的盈利模式將并存

出租物業以期盈利的模式不失為大開發商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發風險、融資風險、商業運營風險等，任何一個環節的風險都可能導致危機的爆發。無論是國內商業地產的成熟程度，還是商業地產企業的資金和經營實力，都決定出租物業和出售物業的盈利模式仍是目前多數開發商的最佳選擇。經過前幾年的發展，目前國內商業業態演變已進入高級階段，商業地產已經定位為綜合商業設施，出租物業需要開發商具有較強的經營實力和經驗。成熟商業地產項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產金融市場為出租物業提供了融資的便利性。出租商業物業，可以在穩定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。

（五）對商業地產的專業人才的需求將更加迫切

商業經營跟地產開發有各自不同的規律。中國的商業市場要比房地產市場發展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產。商業的競爭主要在于經營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業地產在我國發展時間非常短，人才短缺。商業地產是一個非常復雜的系統，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業團隊的整合。因此，找到一個優秀經營管理團隊來進行經營就顯得非常最要。但本土零售商的經營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。

保險資金投資商業地產的可行性分析

根據政府的“十二五”規劃，“促進消費，擴大內需”已成為今后一個時期我國經濟增長方式轉變的戰略性舉措。消費市場是未來國家拉動內需的巨大動力，而我國零售業發展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業消費和經濟轉型加速的商業地產既符合國家戰略，又符合房地產業未來發展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據統計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩定復利增長的特點。商業地產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。

目前，我國從事商業地產的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發，由于住宅市場的調控促使他們轉到商業地產。第二類是傳統的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產開發公司。第三類是金融業資金，通過入股項目、整體收購有穩定現金流的物業實現商業地產的持有；第四類是其他行業轉型過來的企業。原來的主業有一定基礎，因為看重商業地產的潛力而轉型。總的看，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應突出的商業地產商。這使保險公司進入商業地產領域憑借資金和品牌效應擁有后發優勢。

目前，我國商業不動產在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業地產開發最大挑戰還是資金。目前，我們從商業地產經營環境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發商有將住宅的收入投入商業項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業地產的開發商只有具備多渠道的持續的融資能力，才有可能讓商業地產項目穩健持續經營。這方面保險資金有得天獨厚的優勢。根據2010年9月保監會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，照此2011年上半年保險總資產5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續增長的保險資金可以成為項目穩定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業地產具有其他企業所不具備的資金優勢。

保險資金投資商業地產的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩定客觀的收益

二、三線城市發展潛力大，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業物業有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優質寫字樓在較長時間內價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。

第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產服務公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業房地產投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發展迅速，國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優越性。在北京，由于新增供應量有限，而市場對優質寫字樓的需求持續上升，使得寫字樓市場租金持續上升，空置率下降。據統計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創歷史新高，并超過上海，再次領跑全國（除香港以外），標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預見新增供應量有限，在短期內這一趨勢將持續。

第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業地產的租金和增值溢價優勢開始體現。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業地產是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優質寫字樓的數量在一定程度上可以規避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產業結構轉變的促動。國際經驗表明：第三產業占GDP比重超過50%的時候，第三產業的發展會加速。2009年，北京第三產業占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業結構從工業主導型向服務業主導型的轉變。第三產業的發展構成了對商業地產的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。

基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優質寫字樓可以為企業帶來持續的現金流和物業重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經驗。保險資金投資不動產所要求的年化收益率預期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區的商用物業往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應是保險資金關注的關鍵，一線城市核心區域的高端商業物業是保險公司最理想的投資目標。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經濟總量、城市發展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應了當代城市的發展要求。它因融合了多樣化的商業業態而成為城市新區建設和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態整合土地功能，集約化開發，立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區，帶動周圍商業發展，進一步提升商業中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。

1.“十二五”規劃給二三線城市商業地產帶來重大機遇。“十二五”規劃的一個核心內容就是要加快轉變經濟發展方式。轉變經濟發展方式的核心是調整經濟結構，經濟結構的戰略性轉型是外需和內需拉動經濟增長，而擴大內需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關鍵作用。因此，城市化對商業房地產發展具有積極的帶動作用。大城市數量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業地產的極大的需求，城市規模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務，包括商業的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發展是以產業為中心，以工廠為中心，以企業為中心，現在轉變為以人為中心，以大力提升服務業、發展城市的第三產業為核心。以人為中心的城市發展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續的就業和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業發展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關注。

2.開發城市綜合體有利于保險資金發揮其社會功能。自2010年開始，中國商業地產進入了全面復蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產的重點主要在經濟發達的城市，開發二三線城市的綜合體能更深入的切入當地的經濟、切入當地民生，能密切與當地政府的合作，既可以實現保險資金通過不動產增值的目的，也可以更好的樹立保險業的形象。城市綜合體的城市性、功能區位立體差異性及形態結構的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經濟和文化功能發展城市的經濟能力，如增加稅收，增加就業機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復合性，可較好抵御行業周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區域內集約緊湊地組織城市功能，運用城市設計的手法將城市功能與城市建筑合理結合利用，形成了以商業為主導功能，多功能、集約化、高效率的城市商業空間。這個空間蘊含著商務、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統的同時，通過有機組合協同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務辦公和居住類物業形態的出售可獲得現金回報，另一方面，通過持有的商業地產物業獲取商家的穩定租金回報，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動，因此對行業周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業長期持有帶來的增值。

（三）適時抓住機會發展REITs

商業地產開發是資金、技術和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業地產開發過程的重中之重。如何有效地拓寬商業地產的融資渠道，REITs一直是業界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業地產項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設施等）。將商業地產與REITs結合起來已經勢在必行，這也是國內商業地產發展的長遠趨勢，是我國商業地產正常、良性發展的有效出路。

保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產開發資金緊張局面。大多數開發商都依賴于銀行貸款，使房地產業的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業地產的利潤率比較高，REITs 這種創新的投資工具為保險公司分享商業地產的高收益提供了條件。

REITs變現時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產的流動性差，若要變現，付出變現成本較高。REITs 作為房地產的證券化產品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產這種不動產流動起來。如果將持有的物業打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉讓所有權的方式很快變現，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創新產品，從提出建議、論證到試點方案設計，歷時 5 年多，幾經周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場、寫字樓、停車場等商業物業比傳統的住宅地產更具升值潛力和市場投資價值，現金流更為穩定。因此，REITs 更適用于商業地產。要使REITs 步入快速發展軌道，未來肯定會發行以長期持有型優質商業物業為載體的股權類 REITs。否則要想從根本上促進房地產行業融資渠道多元化，改變現有開發模式，促進商業地產大發展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預期，REITs正式推出的時機不遠了。

結論

本文對我國商業地產的現狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業地產未來在我國有著廣闊的發展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業地產為突破口切入不動產領域是很好的選擇。保險資金投資商業地產，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產的時間短，經驗不足，專業人才培養需要加速，有關REITs政策法規需要進一步完善。

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第4篇：商業地產盈利模式范文

[關鍵詞]文化地產 發展 商業模式

[中圖分類號]G124 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2012）12-0014-02

一、文化地產的概念

文化地產是以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式，是用文化引領規劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業服務等的系統工程。文化地產是把“死建筑”變成“活建筑”的系統工程。房地產傳統開發模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段；而文化地產是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價值。在住宅地產領域的“家族地產”模式，商業地產領域的“HAPPING MALL”模式，工業地產領域的“經濟生長”理論，園區地產領域的“文化軸心”理念等都是文化地產理念的延伸和實踐。它們是集文化主題園區、文化街區、文化經濟產業園區等為主體的文化功能型地產，是把文化、產業、地產三者有機結合、相互促進的商業模式。

二、文化地產分類

1.文化旅游地產；2.文化影視地產；3.文化商業地產；4.文化體育地產；5.文化創意地產；6.文化產業地產。

三、文化地產的四大標準

1.文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心。

2.建筑硬實力和文化軟實力是共生關系，而非從屬關系。文化軟實力成為提升建筑價值的核心。

3.用文化軟實力統合房地產核心價值體系。用文化引領建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業服務等的全過程。

4.在文化地產系統中，文化必須是可落實、可體驗、可感觸、可實現的渾然整體。

四、文化地產應具備的特征

1.明確的“文化”主題；

2.完善的“服務”體系；

3.合理的“功能”配套；

將文化、功能、服務的概念完美地融合到一起，從而引起目標人群的消費沖動。

五、物業產權運作模式（見右表）

六、文化地產的成功商業模式

模式是一種可盈利的方法，是文化地產項目核心競爭力的主要源泉。文化地產的經營需要高度重視商業模式的發現和改進。

1.以企業為主體，把企業作為整體價值開發的商業模式。例如，萬達廣場塑造的是萬達企業的整體價值，然后全國連鎖，選址后即使很偏僻照樣迅速帶動人氣。萬科開發的樓盤不論叫什么名字，市場都認可其高品質、高服務、高性價比。

2.產業鏈經營的商業模式。中國的主題公園主要是賣門票、賣硬件，迪斯尼的主題公園是整個產業鏈搞旅游，搞影視，搞娛樂，搞餐飲，搞衍生產品，就是一個產業鏈。國內的橫店影視城也是一個成功案例。

3.產業鏈形態的產業集聚。如各地以書畫、出版業、曲藝戲劇、茶、酒、玉石等為主題打造的文化產業園，類似文化產業的“義烏小商品城”。

4.能夠持續化、品牌化的快速連鎖復制模式。如星期八小鎮、酷貝爾等兒童體驗項目。

5.組合混搭的商業模式，是文化產業跟其他相近產業融合載入文化地產的商業化模式。比如說文化旅游地產華僑城、宋城；體育健身連鎖的一兆韋德等。

6.高專業化發展的商業模式。如張藝謀的“印象”系列。

7.對原有地產性質進行變更，重新定位業態、主題，進行改造或升級。如北京798創意園、廣州G5。

8.“訂單地產”模式。啟示來自商業地產的經典運作項目萬達廣場。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業連鎖企業通過長期的合作協議建立戰略聯盟，其所建的商業項目在開工前就與跨國商業巨頭進行談判，吸引這些商業巨頭進駐其主力店。從而極大地提高了該商業地產的知名度，為日后營運吸引了大量的顧客，進而吸引其他品牌的商業機構入駐，并通過周邊土地和物業的增值實現對其項目整體收益的提升。

文化地產的商業模式要符合國內目前的國情，同時需要一定的前瞻性。商業模式要慎重、嚴格考慮其商業可行性，所有的商業模式都應是企業家主導的商業模式，而不是文化人、藝術家、策劃人主導的商業模式。商業模式其實質就是盈利模式，萬萬不可把文化當化妝品來包裝地產。

七、商業性文化地產成功運作的關鍵要素

文化地產歸根到底是一個商業項目，一定要借鑒、依照商業地產的市場化、商業化方式進行開發運作。

1.理念決定成敗；文化地產一定要樹立以文化帶人氣、提地氣，以一種“無心插柳柳成蔭”的心態發展傳播主題文化，打造地產價值，得到經濟回報。

2.要規劃更要策劃；從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。

3.整體布局事關開發成敗。

4.招商成功不等于萬事成功；商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。

5.商業地產開業需要好策略；開業必須講究策略和時機，急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

6.商業地產需要復合型團隊。

7.以市場為導向重視培育商場。

8.訂單商業地產并非“靈丹妙藥。

9.商業地產策劃不可紙上談兵。

10.增強事前風險防范意識。

八、案例解讀

國外案例（地塊功能定位是關鍵）：

1.首爾數字媒體城

主題：以傳媒娛樂為主題，集合研發、生產、銷售、培訓等，形成數字媒體完成的產業鏈體系。

區位：首爾Mapo-gu城的新千禧城內，距離首爾國際機場30分鐘車程。

簡介：2002年5月動工，2010年完工，總建面56萬平方米，預計將創造27萬個工作機會，每年120億人民幣的收入。

目標：世界數字媒體內容制作基地；世界第一個數字媒體技術研發中心；世界各高校間的合作；媒體研究和業務中心。

功能：包含IT商務、研發、商業、居住、酒店會展等多種功能空間。

主要產業：媒體娛樂廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠程教育。

數字媒體城的主要設施：教育研發中心、創業辦公區、劇院、科技藝術博物館、科技娛樂中心、公共綠地、音樂咖啡館、活力動感街道。

2.澳洲昆士蘭CIP

主題：澳洲昆士蘭CIP發展成集教育培訓、研發中心、產業中心等功能于一體的創意產業園，是國際文化創意產業園區的典范之一。

區位：位于布里斯班市的西邊，是占地16公頃的“Kelvin Grove 都市村莊”的主要建筑物，耗資6000萬澳元，2001年籌建，2004.5正式啟用。

簡介：經過幾年發展，昆士蘭創意產業園區已經擁有眾多創意設計公司、研發機構等，園區內匯聚了印刷媒體、視覺表演藝術、音樂創作和出版、新媒體、廣播電子媒體和電影、傳統藝術活動等創意產業，主要包括：創意產業事業中心；健康及生物醫學創新研究所；ACID互動設計中心；國家研究理事會創意產業中心；創意產業與創新研究院；包含超市、商店、咖啡廳和餐廳等商業設施的村中心。

九、小結

第5篇：商業地產盈利模式范文

根據地產顧問公司仲量聯行的數據，包括亞洲投資者在內的全球投資者今年上半年在亞太地區共收購了600億美元的商業地產，規模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業地產的投資達到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。

可以看出，在整體經濟調整的背景下，商業地產的投資不降反升。以北京為例，個人投資者占到商業地產投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產，其中大多數都是商業地產。

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億，預計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。

目前國內房地產公司對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，萬達、恒大、SOHO中國等地產公司都是這種模式的代表。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，但卻對商業地產影響不大。

由于商業地產的投資本來就對貸款有著嚴格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業地產的物業成本維護更高，因此很難像住宅地產那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。

商業地產投資可大可小

現代的商業地產已經不像是以前買幾間鋪子等待收租那么簡單了。不同的地理位置、配套設施、物業管理等都決定了商業地產的投資價值。與住宅地產投資不同的是，商業地產投資可大可小。往小了說，一間鋪子、一個商場柜臺都可以算得上商業地產投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業中心都是可以投資對象。

從商業地產投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業性的批發市場、購物中心、商鋪、地區商業投資。

專業性的批發市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個柜臺、一個賣場門面都是這類投資。在城市商業中心投資這類地產相對比較容易出租，收益也相對穩定。但實際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業的專業水平要求很高。如果看不準或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。

商業街的商鋪投資算是最悠久的投資標的。隨著城鎮化的發展，國內幾乎每個城市都會建有自己的商業街，類似于北京西單、上海淮海路、南京新街口里的商鋪早已經是“千金難求”。

這不僅是因為其巨大的人流量保證了其商鋪的價值，更重要的是商業街已經形成品牌效應。商業街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風險相對可控，比較適合中小投資者。當然，不會每個城市都有那些知名的品牌商業街。專業的管理和商業規劃對一個商業街發展至關重要。對于投資者而言，在投資商業街商鋪時應當了解其背后的物業管理團隊和未來發展定位再決定是否投資。

購物中心投資相對商鋪投資要更加規范。由于擁有統一的物業管理、較為規范的營銷策劃，一些購物中心的產權商鋪近年來開始進入中小投資者們的視野。當然，其投資價格也要高于普通的小商鋪投資。一個購物中心的投資價值主要由其后期的運營管理將決定。良好的經營環境可以使購物中心成為焦點，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。

社區商業涵蓋范圍比較廣，主要出現在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區中的商鋪、配套應用設施都可以進行投資。在歐美，這類投資已經非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規模，投資回報率很難估算。

商業地產投資泡沫需提防

商業地產投資潛力巨大，但其中風險也不可不防。據清科集團統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。

清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，容易產生商業地產泡沫。

從普通投資者角度來看，現在國內的商業地產不管是單戶獨棟的寫字樓、辦公樓還是大規模房產企業開發的商業中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業地產概念認識不清的問題。

第6篇：商業地產盈利模式范文

近來，中國房地產業可謂歷經波瀾。繼“國八條”之后，再次祭出“新國八條”，同時以北京、上海領頭迅速波及全國各中心城市和省會城市的限購令，以重慶、上海為先驅進行試點的房產稅，以及央行繼去年以來連續五次加息，銀監會一再強化對房地產項目貸款的審查，政策的疊加效應給艱難前行的房地產業雪上加霜。

調控引發分化

2011年上半年，為進一步鞏固和擴大調控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續升級和深化。為進一步抑制商品房需求，行政、經濟手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標。限購、限貸、限價、房產稅、加息等一系列強力政策陸續出臺，直接讓行業面臨巨大的危機。

新宏觀調控下，房地產行業發生了急速的分化。相比于大企業的規模化優勢和資本優勢，中小房地產企業直接面臨巨大的生存危機。分化的結果是強者恒強。

數據顯示，2011年上半年，中國前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元，同比增長逾80％。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。調控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，房地產市場集中度也逐步提高。2010年上半年，前十房地產企業銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。而今年上半年，房企銷售金額前十和銷售面積前十分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48％和25％。

造成這種分化現象的最直接原因是大型房企調整戰略重點，紛紛大舉進入二三線城市，并通過價格策略實現快速營銷和高周轉。中小房企則由于受制于規模和資金，無法與之抗衡，生存空間受到空前打壓。

即使是上市房企，也開始出現明顯的分化。

以最新的房地產上市公司中期業績預告來看，截至6月28日，已經公布上半年業績預告的上市房企合計為31家，其中業績預增的有15家，占目前公布中報預告房地產總數的48.4％。從凈利潤增長的具體金額上看，主營商業房地產的金融街以凈利潤約8.6億至11.2億元的業績增幅居首，其增長幅度為70％-120％。深物業A、深長城、天保基建、寧波富達、珠江實業、浦東金橋、廣匯股份的業績預報增幅也在100％以上。

除15家預增房企外，其他16家房企中，有11家出現業績下滑，另有5家虧損。在11家業績下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元，同比下降98.9％。海德股份、重慶實業、濱江集團、中茵股份、宜華地產的業績降幅都在60％以上。

尋找投資機會

通過美國的金融危機和日本以及愛爾蘭的房地產泡沫，可以很容易得出一個結論，那就是低利率與過于寬松的貨幣供應是形成資產價格泡沫的主要原因。缺乏彈性的匯率制度只會助長熱錢的投機效應，從而進一步推高物價和通貨膨脹。

為此，中國政府旗幟鮮明地把穩定物價和抑制通脹作為宏觀調控的首要任務。在這種形勢下，房地產行業的發展讓位于國家經濟和民生的大局。地方政府不得不在土地財政之外，尋找新的財源。單純粗放式的固定資產投資拉動的經濟發展模式，已經不能適應這種巨變。集約型的內生式的消費驅動和新型工業化發展模式急需建立。

在這種形勢下，國家在“十二五”規劃中提出了重點發展戰略性新興產業，目標是取代房地產行業在國民經濟中支柱性產業地位。對房地產行業的主基調是通過大力發展保障性住房、積極探索房產稅改革等舉措，加快調整房地產行業的結構。在“十二五”規劃中，保障性住房將以每年600萬套增長。在不斷收緊商品房開發貸款同時，國家進一步要求地方政府建立舉債融資機制，確保保障性住房的資金需求。可以預計，保障性住房的大規模建設，將為商品房虛高的價格泡沫提供擠出空間。

從投資的角度來看，房地產行業大的市場景氣指數將持續下降。新的投資機會來自于經濟轉型和去泡沫化過程中企業的分化和重組。

房地產企業轉型三模式

面對如此的宏觀調控，房地產企業該何去何從?本文預從房地產企業轉型的三種模式為出發，以詳細案例為大家詳解房地產企業在此經濟形式下的發展方式選擇。

1　高周轉模式

這個模式以萬科和保利地產為代表。337天1000億，萬科在“史上最嚴厲”調控政策下，用11個月零1天的時間，創下了12位數的銷售業績，提前4年實現夢想，成為了國內房地產行業第一家年銷售額千億級公司。

萬科能取得較好的銷售業績，主要由于萬科的經營模式符合市場需求和政策導向。這得益于萬科作為住宅地產的領軍者，在2010年以來適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉的運營策略。這種“高周轉、不囤地”的開發模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規模，以及融資優勢等都是有助于萬科“逆勢擴張”的原因。

相比于萬科的高周轉模式，另一家房產大鱷保利地產業同樣走出了一條快銷售、高周轉的追趕之路。除了資本運作能力保證了保利資產快速周轉模式的順利運作外；憑借著央企的身份，其產品線還是要比同樣秉持快速周轉模式的萬科等企業更多元。保利地產6月銷售首次突破100億元，是繼萬科去年9月銷售首次破百億元后，第二家單月銷售破百億的A股房地產上市公司。6月保利銷售面積環比增長58％朋顯優于全國33個城市成交量環比2％的漲幅，估計也將明顯跑贏全國增速。突出的銷售業績主要得益于供應的大幅提升、以及商性價比產品。

2　商業地產模式

這個模式以萬達和金融街為代表。在住宅開發領域遭遇政策調控之際，商業地產的火爆，堅定了，莊宅開發企業向商業地產進軍的信心。從2011年房企年報和業績情況來看，百強企業的90％有進軍或者擴大商業地產版圖的構想，向商業地產轉型已經成為趨勢。目前，在市場上流傳的商業地產，實際是個大商業地產的概念，包括零售業、寫字樓、工業類等等。相關的公司包括：世茂股份、中國國貿、浦東金橋、張江高科、金融街、陽光股份和鳳凰股份等。

從第一代“沃爾瑪+萬達”的訂單地產，到現在萬達廣場第三代“城市綜合體”模式，多生態的組合是萬達制勝的法寶，萬達通過與國際化的戰略合作伙伴捆綁，打造了集寫字樓、文化娛樂產業、大型購物中心、高星級酒店、公寓于一體的城市綜合體。萬達集團董事長王健林曾這樣解釋萬達的訂單式模式，“第一是經營性物業抵押貸款，由于萬達擁有多個萬達廣場這樣的優質物業，僅銀行資產抵押貸款規模就有望達到300億元。第二是預售款，萬達銷售物業占總開發量的60％左右，不僅僅是商業，在周邊往往有辦公、住宅等物業出售。由于企業的良好口碑，預售款可以占到現金流的40％-50％。第三是集團自有資金，一般占到總投資的四分之一左

右。”訂單商業地產在國外是很流行的商業模式，在拿地之前將主力店確定好，可避免商場完工之后在招商可能出現的招租難問題。

萬達在訂單地產模式基礎上開發出的城市綜合體運營模式，聚焦于通過“寫字樓+百貨+超市+影院+餐飲+特色店”的綜合商業形式營造城市的次中心。通過多業態的空間聚集，最大程度吸引消費人流，并開發出出租型物業和自營性物業相結合的盈利模式。萬達的目標是多產業的整合。不久前，萬達總裁王健林列出了幾個具體目標：2010年，持有物業面積達到800萬平方米，物業總開發量達到2000萬平方米，資產規模達到亞洲第一，新開15家五星級酒店；到2012年，萬千百貨開店80家，規模中國第一，在全球同類企業中排名第二。

金融街則將一級土地開發和二級商業地產運營有機結合，聚焦于金融產業聚集區概念，并打造圍繞金融經濟的配套商業體系，打造了獨特的金融地產運作模式。由于跨國公司增多且國內企業開始追求高品質寫字樓，導致2010年中國市場甲級寫字樓需求增加，租金水平保持上漲趨勢，空置率下降。同時，國內商業零售活動強勁，多數市場的租金水平呈現增長態勢。金融街今年一季度實現營業收入較去年同期上漲100.09％，凈利潤6.76億元，同比增長615.47％。在房地產行業整體預虧、預減的大環境下，金融街以商務地產為核心的三大業務收入結構逐步形成，多項目進入收獲期，業績處于快速增長階段。堅持商務地產為主導，適當持有優質物業，以快速銷售型項目為補充。公司目前842萬平方米土地儲備中32％是商務地產，預期未來占比將提升至70％，利潤構成也將相應提升。目前公司自持物業64萬平方米，主要分布在北京金融街和天津和平區，未來自持物業上限將有望從凈資產的70％提升至100％，規模及占比將穩步提升。公司、客戶、政府三贏模式是公司開發商務地產的核心優勢。

3　地產多元化模式

這種模式以華僑城和中國寶安為代表。在調控成為常態的情況下，房地產企業利潤中的投資利潤比重越來越小，部分開發商為了獲取更大的投資利潤，可能進行多元化投資，實行“房地產+X”的戰略，轉向其他更高利潤的行業中去，如大金融行業、資源性行業、新能源行業等。其中最典型的是華僑城的“主題公園+地產”的旅游地產模式，中國寶安“新能源+地產”的多元化模式。

以華僑城為例，2010年171億銷售收入中，來自旅游的收入高達94億元，占主營業務收入54％，而房地產的收入僅為70億元，占比不過40％。旅游收入已超過地產，且旅游業務持續增長，是非常好的長線品種。

以中國寶安為例，2010年公司實現營業收入32.17億元，同比減少1.61％；而營業利潤實現5.24億元，同比反而增加4.9％，實現歸屬母公司所有者凈利潤3.25億元同比增長28.41％。在樓市調控政策持續壓制的情況下，公司房地產業務收人下降。但以新能源為核心的高新技術業務發展勢頭迅猛。2010年公司高新技術產業實現4.7億元，同比增加61.57％，近三年的增長速度保持在50％以上，毛利率為39.56％，同比上升13個百分點。另外公司2010年分別投資控股了寧波拜特、大地和、新疆鵬遠等公司，完善了新能源產業鏈。在大多數房地產企業資金鏈繃緊的情況下，中國寶安2010年賬面現金竟然高達16億元。而這正是地產多元化模式帶來的結果。

三種模式的轉化融合

筆者注意到，上述三種模式之間，也在發生交叉和重合。比如以萬科保利為代表的高周轉住宅地產商也在向城市綜合體的商業地產模式滲透。而以萬達和金融街為代表的商業地產商則開始向旅游地產和金融地產延伸。

2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進軍商業地產，除80％開發項目為住宅產品外，其余20％將開發持有型商業物業，3年內萬科將建成220萬平方米的住宅商業配套。在商業地產領域耕耘多年的保利地產更為激進。其高層透露，將全力沖刺商業地產，未來三至五年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30％，到2012年將商用物業面積繼續增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業地產。

第7篇：商業地產盈利模式范文

住宅：從“清水房”到“拎包入住”

2012年，各大開發商紛紛將精裝修住宅作為主流產品線。而產品的變革，映射的是新一代消費主體的粉墨登場。“80后”一代年輕消費者已經成家立業、娶妻生子，在他們首次或二次置業的引領下，真正“省心”的住宅產品逐步進入都市住宅消費者的視野。

根據零點咨詢集團對國內部分城市一體化產品的研究發現，集成一體化住宅產品在20～35歲年輕消費者群體中的接受度遠超毛坯房。這種集成一體化住宅具有集中采購和售后、精裝修成品交付、結合戶型空間集成收納等特性，實用性與自裝和普通精裝住宅相比優勢明顯，消費者甚至能夠接受相比毛坯房高達40%以上的溢價。

地產商：從“生產制造者”到　“服務提供者”

在購房者需求變動的推動下，地產行業也迎來“服務業轉型”，住宅開發商從早期的“生產制造者”轉變為現在的“服務提供者”。

根據零點咨詢集團對北京、上海、廣州、成都、大連、西安六個具代表性的城市居民住房消費狀況研究顯示：

在購房目的中，“改善居住條件”（30%）超越“擁有自己的房產”（22.4%），成為消費者的第一購房動機。改善型需求和首次置業相比，對居住體驗的要求必然提升；在消費者最關注的居住體驗相關要素方面，如戶型設計、房屋朝向、自然環境、人文環境的提及率均超過了30%，居民對房屋本身的關注程度已經超過了對價格的關注度（附圖）。

商業地產：從百貨到Mall

在住宅地產持續升級的同時，商業地產被眾多轉型中的地產商和零售企業共同推動，進入了快速發展的時期。

商業消費的主要驅動力是城市中產階級人口數量的強勁增長。根據仲量聯行數據，伴隨著2020年中國平均城市化水平向50%邁進的步伐，預計未來5年內，中國新興城市50強里中產階級的人數將增長一倍，達到1.25億以上。他們構成了城市多元開發經濟體中不可或缺的部分，并迅速推動商業變革的浪潮席卷神州。

第8篇：商業地產盈利模式范文

關鍵詞：商業地產 建筑設計管理 訂單式開發

1.1 引言

商業地產的建筑設計與管理，包含商業地產及建筑設計兩方面的范疇。商業地產的出現是房地產行業發展到一定階段的產物，是地產開發與商業經營的有機結合。商業地產一般是指從事零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等商業用途的房地產開發形式。商業地產的開發模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、別墅等房地產形式。因此，商業地產的建筑設計與管理是一門綜合性技術學科。

1.2 商業地產的概念

商業地產實際上是“商業房地產”的簡稱，英文翻譯為“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地產是較為單一的房地產開發形式。商業地產則是復合型地產，是地產與商業有機結合的產物。

商業地產的概念有廣義和狹義之分；從廣義上講，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括辦公樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等；

而狹義商業房地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式；商業房地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小；對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式 ①。其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。

2.1 國內外商業地產開發差異

國內外商業地產項目開發差異主要表現在開發模式、開發流程、設計理念的三方面。國外商業地產項目的所有權、開發權、經營權三者是分離的，而國內往往是開發商集于一身。三權分離優勢在于三方僅負責各自擅長的業務，即專業人作專業事，有利于商業項目開發的專業化。

國內開發流程：拿地—建設—策劃定位—選擇管理團隊—招商—運營

國外開發流程：可行性論證—策劃定位—確定開發模式—選擇管理團隊—主力店招商—規劃設計—建設—運營

國內外商業地產開發流程相比，國外開發流程注重前期招商及策劃的前置，國內開發流程注重的是建設先行，開發流程的差異與商業盈利模式有關，國內的商業地產開發大多采取銷售型商業物業，往往是開發建設速度快，竣工后立即銷售，銷售后進行大面積，大規模的商業二次改造，產生了大量無謂的消耗和浪費。

2.2 商業地產的開發模式

2.2.1 商業地產存在的現實問題

商業地產項目包含地產開發和商業經營兩方面的內容，需要進行科學的統一整合與合理定位。但是大多數開發商僅考慮自己作為地產開發商的角色，在商業地產的策劃、設計和建設中，沒能對項目的日后商業行為進行具體的市場定位和全面調研。在缺乏市場調查及定位的前提下，在建筑設計中盲目尋求經濟利益的最大化，常常以快速實現銷售和租賃為目的，為了好賣好租而設計，不注重商業功能及需求的設計，降低包括產品選型在內的各項建設成本，甚至選擇低端的設計交房標準，這一切往往造成開發內容與市場脫節，消費需求與設計產品不同。常常表現為：商業地產的市場定位不合理，僅僅貪圖經濟利益，不考慮當地消費需要；商戶入住后發現存在諸多的設計先天不足，制約了商業地產的租賃與銷售行為，帶給了開發商和商業企業不小的麻煩，降低了商業合作效率；普遍情況是商業項目在建成后，為滿足商業經營者的使用要求需要大規模的進行項目改造，無論是開發商，還是商業企業均造成了嚴重的浪費。

其次，目前我國的商業地產設計的專業單位很少，能夠開展設計任務的一般都為民用建筑設計院，這些設計單位對商業物業的需求了解甚少，參考的均是民用建筑規范。同時，我國在商業地產項目的設計中沒有符合目前商業發展的統一標準和規范，擁有的行業標準頒布至今已相差二十年余的時間，明顯落后今日的發展要求。所以，目前商業地產項目設計實施后的利用率低、實用性差、商業價值低是普遍現狀。以上情況，實際上對商業地產開發標準的制定又提出了迫切的需求。

2.2.2 訂單式商業地產開發

我國的房地產開發市場伴隨著國家的各類調控及規范性的政策，正在走向成熟。很多的開發企業重組，合并，甚至倒閉，房地產行業優質資源整合，淘汰缺乏實力的開發商，以專業化、品牌化的房地產開發為方向，是當下地產行業的大趨勢，對于尋求眼前的商業利益，忽視了長遠發展的開發企業而言，已難以生存。所以，在此背景下，商業地產的開發現在已日漸理性，知名的開發商也已形成了較為先進的開發模式。

商業地產與住宅等其他地產形式不同，設計既要符合建筑規范，而且也要符合各商業業態的商業需求，滿足不同種類商業的開店標準。不同種類的商業業態對于商業面積、層高、柱網、荷載、照明、內外部交通動線等需求各不相同，對于商業客、貨梯、扶梯的配備要求不一樣，對于強、弱電、安防、消防、廣播的具體要求也不盡相同；因此，需要由專業的商業策劃公司及專業的商業設計公司依據項目的開發定位，按照商業需求進行規劃設計，才能切實的保證商業區域的實用性，以及商業價值的最大化。綜上所述產生了訂單式商業地產開發的新模式。

所謂的訂單式商業地產開發模式，是指開發企業與大型商業企業先期簽署租售合同，作為入駐主力店，請入駐商業企業參與商業地產項目的前期規劃，依據該商業企業的需求進行項目設計及建設，項目竣工后按照合同約定將部分商業租售給該商業企業經營，充分利用這些知名商業企業的品牌實力和影響力，帶動次主力店的租售，也帶動其它商業店鋪的租售行為[1]。美國的商業開發行為較為成熟，通常租售面積超過50%時才進入實施階段。而在近幾年經濟不景氣的大背景下，其前期確定的租售面達到70%時才開始工程建設。

訂單式地產是將招商行為前置，與傳統的先建設后招商模式相比，訂單式商業地產具諸多優點，能夠更好的滿足市場的需要，適應不斷變化的市場環境，具體表現在：

（1）開發商與大型商業企業形成戰略聯盟，商業企業能夠全面的參與整個商業項目的規劃設計過程中，有助于彌補開發商在不同商業業態開發中的專業缺失，經驗欠佳的弱點，有利于開發企業進行商業競爭性分析，市場定位和商業業態組合，整合了開發企業與商業企業的各項資源。

（2）商業企業尤其是知名的商業巨頭，它的穩定租金為商業地產項目整體運營提供了保障，為開發企業提供了穩定的現金流。房地產開發企業借助商業巨頭強大的品牌效應，提升次主力店及其它商鋪的租售價格，促進項目整體的招商進度。憑借商業巨頭的品牌號召力往往也會帶來更多的商機。知名商業企業提供的租金收入雖然不高，但是這些商業企業吸引并帶來大量的顧客，推動其它商業區域的入駐，一般情況下，明顯提高商業地產項目整體的租售價格，也為商業項目的長遠繁榮奠定了基礎。

（3）傳統的商業模式常常在項目竣工后，為滿足不同商業用戶的要求進行商業區域的改造，由此造成資金、資源的嚴重浪費。訂單式商業地產的開發模式中，相當大的商業面積是根據商業主力店的需求量身定制，如具體的招商情況明朗順利，也可將次主力店及商鋪共同運用訂單式開發的模式，由此將最大程度的減少日后改造的商業區域。

3.1 設計任務書

設計任務書是項目工程設計及建設的指導大綱，是明確項目建設方案（包括設計需求、設計依據、設計范圍、設計規模、設計思路等）的重要文件，也是完成設計成果的主要依據。

設計任務書控制并約束著項目設計的全過程和各個方面。開發項目的決策正確與否， 與設計任務書編制、審批程序有著密切關系，只有全面、準確、嚴謹的編寫設計任務書，充分表達開發企業的建設訴求，后續的項目設計建設過程才能順利進行，建成后方能實現其預期的經濟效益。所以，設計任務書對于項目開發設計及工程建設的成敗，對于實現開發的經濟效益具有重大意義。工程建設之前， 設計任務書肩負著指導設計方向，項目定位的作用，只有正確編制設計任務書，并嚴格履行其要求，才能使后續的設計任務順利開展。

本文所指設計任務書的編制應充分考慮商業地產訂單式開發模式的特點，將各業態商家開店需求融入本項目設計任務，并結合項目規劃條件。通過整理開發企業各項目建設經驗，整合設計單位積累資料，委托國內知名的商業策劃顧問全面介入，共同編制項目設計任務書，并予以確認。設計任務書的建筑部分內容包括：設計范圍、設計深度及要求、各業態的特殊設計要求及范圍、設計原則等內容。涉及內容應以各業態的商業開發需求為主，內容全面，亦可作為企業級商業項目開發設計任務書，并形成同業態范本。

結論

本文針對目前國內商業地產盲目開發、地產開發與商業運營嚴重脫節、現行設計規范滯后等問題進行了較為系統的說明。傳統的商業地產開發模式是諸多問題根源，解決問題的關鍵在于開發企業應把與商業零售企業相互獨立的關系，轉變成二者開展有機合作，創新開發模式。形成商業地產訂單式開發的新思路。

本文基于開發企業的工作視角以項目為分析平臺，在分析商業地產開發現狀問題，提出解決之道的同時，總結了商業建筑設計的基本思路。首先，提出了商業項目開發的方式及流程。其次，在分析研究商業項目的的基礎上，總結企業商業項目開發經驗，整理設計及顧問公司的研究成果，搜集市場各類商業業態的經營需求，歸納各業態商業建筑設計的條件及要求。并應完整編寫所研究項目的設計任務書，以及各類建筑系統的設計要點，也為目前商業建筑設計規范的修訂，提供了寶貴的參考研究素材。

縱觀全文，國內外商業地產的發展，國內外設計規范的搜索比較，國內商業地產現狀分析，未來發展方向的總結，國內外商業設計需求的歸納，加強了與國外信息的接軌與采集，拓展了研究問題的深度與廣度，以商業地產的建筑設計為線索，探索了一條適合目前商業地產開發的思路，為日后商業建筑設計的進一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基礎。

展望

2013年國家再度推出房地產市場調控政策，調控措施從通過行政手段調控房地產整體市場轉為直接調控房價，也標志著中央政府加強房地產調控力度、遏制房價過快上漲的強大決心。調控政策將住宅“限購”措施推向了頂峰，房產稅的出臺，以及各種金融信貸政策的緊縮，已使得住宅市場投資空間明顯緊縮，但是商業地產未在此次調控范疇之內，在突破膨脹壓力越來越大的背景下，商業地產投資價值勢必將再次提升。未來幾年全國的商業地產市場將蓬勃發展，日漸繁榮，真正屬于商業地產的開發時代已經來臨。預計，2011年前后中國商業地產將真正駛入發展的快行通道，前景樂觀而廣闊。在一線城市商業地產繼續開發的同時，我國的二三線城市也將迎來商業地產全面開發曙光。

作為商業地產開發內容的一個重要環節—建筑設計，也必將伴隨商業地產的發展日漸成熟。不多時日，相信《商業建筑設計規范》及相應技術措施將完成修編，屆時廣大建筑設計及管理從業人士，將具有符合目前商業發展需要的設計及實施依據，避免了盲目投資和實施浪費，也必將商業建筑設計推向專業化的技術之路。雖任重而道遠，但發展方向更為清晰，發展空間更為廣闊。

注釋：

①引自互動百科http：//

參考文獻

【1】馮領地，商業地產訂單合作模式的研究，濟南大學碩士學位論文，2008

【2】李玉米等，持有型商業物業發展戰略研究，廣州，經濟觀察，2011

第9篇：商業地產盈利模式范文

5月初，迪士尼位于上海的主題樂園啟動了試運營。不到一個月，游客數量已經超過了100萬。投資達55億美元的上海迪士尼樂園計劃在6月16日正式對外開放。

王健林認為萬達城能夠勝出的邏輯是“好虎架不住群狼。上海只有一個迪士尼，而萬達則在全國其他地方開了15到20個樂園項目”。5月28日，萬達集團在南昌的萬達文化旅游城正式開放，這個項目的投入達210億元人民幣，這也是計劃中5年內會陸續建成的15個“萬達城”的第一個。

當然，王健林認為萬達城挑戰迪士尼樂園還有另一個優勢。“迪士尼是照搬美國文化建造的。我們則重視地方文化。”

王健林甚至計劃萬達到2020年會超越迪士尼成為全球最大的旅游企業。3月，萬達宣布將與法國歐尚集團合作投資30億歐元（約合214.5億元人民幣）建設巴黎歐洲城（Europa City）。除了法國，萬達還計劃在英國投資一個類似歐洲城的項目。

按照如此激進的投資策略，萬達城的確可能有一天會在規模上超越迪士尼樂園，但萬達城恐怕很難真正對迪士尼樂園形成挑戰。

夢想 無論是迪士尼樂園還是環球影城，消費者都是帶著夢想去的，因為里面有眾多自己喜歡的角色。但消費者去萬達城卻不可能有類似的期待。迪士尼樂園的優勢之一就是旗下的經典角色，比如米老鼠、白雪公主、美國隊長，以及皮克斯、漫威、星球大戰等上千個角色的龐大IP陣營。萬達城也許可以在硬件上比迪士尼樂園更加奢侈，但是它缺少類似的文化吸引力，也很難在短期內彌補這一短板。

運營能力 迪士尼樂園的競爭力不僅僅是眾多的經典角色，60年來形成的制度和運營能力也非常關鍵。即使迪士尼樂園曾經在巴黎和香港經歷了多年的虧損。萬達也許在商業地產的運營上有非常成功的經驗，但主題樂園的經營卻是另外一個維度的管理。這是一個需要讓所有年齡段的人都能享受到樂趣和舒適的場所，而不是簡單的大肆購物的場所。

產業鏈 雖然迪士尼樂園本身已經形成了非常好的盈利模式，但是它仍然擁有一個完整的產業鏈條―從持續不斷的影視制作、龐大的周邊產品銷售，到與之息息相關的主題樂園，迪士尼的這些業務板塊形成了完善的循環，也讓新的競爭對手很難有機會形成挑戰。去年，迪士尼影視娛樂的相關收入達到了73.7億美元。萬達也有電影院線和影視制作公司，但與迪士尼相比還是有非常大的差距。

從商業邏輯上來看，萬達城和迪士尼樂園實際上并不是直接的競爭對手。迪士尼樂園的邏輯是圍繞自己龐大的明星角色，為顧客提供了一個情感消費的場所；而萬達城則更加粗放，試圖在一個快速增長的消費需求中提供一整套的解決方案。

據公開信息，萬達城將集文化、旅游、商業為一體，里面有超大型萬達商城、大型室外主題樂園、室內主題樂園、頂級舞臺秀、酒店群、酒吧街等業態。從這些信息中，你很難理解萬達城到底有什么明顯的競爭 力。