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第1篇：房地產項目策劃方案范文

關鍵詞：房地產；營銷策劃；市場營銷

房地產營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內容非常廣泛，主要是通過對房地產項目所處的內外環境進行詳細分析的基礎上，對房地產開發項目在一段時間之內的營銷工作的具體目標、戰略以及具體的實施方案等進行的設計和規劃，這是房地產項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產營銷中發揮著非常重要的作用。

一、房地產營銷策劃中存在的問題

（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告

當前我國房地產企業過于重視銷售業績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產項目的知名度，但是實際在房產銷售方面發揮的作用并不樂觀。

（二）營銷策劃缺乏特色性

在房地產營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區的房型、周圍環境以及物業管理服務等，這些都是籠統性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發現本項目的特點和優勢，這就導致很難真正實現營銷的目的，對于房地產項目的銷量會造成一定的不良影響。

（三）市場調研不足

許多房地產公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調查就用來當做營銷策劃的依據，甚至一些房產營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產銷售市場中的發展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產開發項目的實際銷售量和企業的整體競爭力。

（四）營銷策劃方案缺乏新意

房地產營銷策劃中的創新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創新型的房地產營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現房地產項目營銷的目的，實現房地產項目銷量的增長。但是目前多數的房地產營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數都是按照統一的模板，將其中的數據和其他信息換成本房產項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優勢可言。

二、完善房地產營銷策劃的對策

（一）創新廣告形式

廣告是房地產營銷中不可缺少的一項重要內容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產項目賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現虛假宣傳等，這對于房地產企業的品牌形象建設和房地產項目的市場營銷都有著重要的意義。

（二）認清消費需求

房地產營銷策劃的最終目的就是提高房地產項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現市場營銷的目的。

（三）加強市場調研

市場調研是房地產企業中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調研的基礎上的，所以必須重視市場調研工作。在進行市場調研之前首先必須明確市場調研的目的和目標，并運用科學的調查方法去房地產市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產市場中的真實信息，這些都是房地產公司發展的重要資料，也是房地產營銷策劃方案制定的依據。

（四）實現營銷策劃的創新

第2篇：房地產項目策劃方案范文

關鍵詞： 房地產；策劃；管理

中圖分類號：F293.33

一、引言

工程實際表明，房地產企業缺乏良好的項目策劃的情況下，往往會導致項目運作與實施過程中效率低下。同時沒有良好的項目作指導，工程設計者將缺乏良好的組織以及難以真正理會投資者所要表達的思想，致使難以做出完備的設計任務書，相應設計工作也就沒有可靠地依據，情況嚴重者可導致投資者的思想與設計者的設計思路大相徑庭、背道而馳。所以，房地產項目的策劃及管理在房地產行業扮演者重要的角色，具有舉足輕重的地位。

二、 房地產項目前期策劃及其管理

隨著我國房地產市場日趨規范、投資主體發生變化、競爭加劇、購房者理性程度增加的現狀，房地產項目的前期策劃顯得尤為重要，應得到足夠重視。房地產項目的前期策劃是指將項目的中心思想轉換成概念明確、目標具體、條理清晰、且有理有據的運作系統，是保證項目完成后能獲得滿意的社會效益、環境效益以及經濟效益的科學依據。

房地產項目的前期策劃工作主要包括房地產市場分析、項目定位（包括市場定位、身份定位、功能定位等等）、產品建議（包括規劃布局、平面設計、戶型、戶型面積比例、功能設計、裝修等等甚至詳細到建筑材料）、客群分析（包括客戶群的心理、偏好、審美等等）、技術可能性分析、項目的經濟分析與財務評價、投資可靠性分析等。其中，對房地產項目進行經濟分析與財務評價是前期策劃工作中的重中之中。

房地產項目策劃作為房地產企業決策者的有利助手，起到思想庫與智囊團的重要角色。其重要意義在于增強了房地產開發項目的市場競爭能力，應對更大挑戰。房地產項目的策劃作為項目整個過程的總領方案，明確了項目在運作、執行過程中的許多參數與內容。策劃的重要性要求在具體工程中能夠始終堅定不移地得到貫徹執行，使求企業的決策者能夠參與到策劃的制定過程中，只有企業的決策者真正參與了項目的整個策劃過程，才有利于策劃在整個項目中得到順利執行。當然,實際操作中,如果涉及高層策略的保密性,在與策劃公司和職能部門充分研討的基礎上,根據初步確定的策劃方案,可以生成高層內部的執行性策劃方案及應付變化的相應預案。

三、 房地產項目策劃及設計管理對工程建設的成本控制

工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段上。雖然工程建設成本主要體現在工程施工階段，但是建設費用的多少及費用使用的是否合理等問題，更多的體現在規劃設計階段。因此需要從這兩個方面進行分析。

（一） 設計階段的成本控制

1 設計方案的優化

方案的優化是設計階段的首要任務，同時也對工程建設的成本控制有著舉足輕重的作用。方案的設計既要考慮到在技術上的可行性，又要考慮經濟上的合理性。例如在優化寫字樓的建筑方案設計時，可以通過優化建筑造型、裝修方案、標準層的面積、公共區域的布置等方面進行優化，盡最大的可能提高整個建筑的使用率；同時在設備及材料的選取上，在保證方案在技術上的可行性。這樣優化的方案，節省了大量的資金，降低了工程成本，對整個項目起到了事半功倍的作用。

2 前期造價分析

由于設計單位通常對工程成本控制的重視程度不如開發單位，因此對工程的前期造價分析必須由開發單位來進行分析討論。在確定項目技術方案的同時，確定出項目成本的控制目標。有時開發單位會采用定額設計的方式，把對項目成本控制的內容和方向等內容在設計任務書中表明，以明確的告知設計單位。組織圖紙審核，從設計、工程、銷售等多方面進行明確的可行性分析。通常這方面的設計費占用建筑工程總費用的比重非常小，但是這小小的比重卻對日后的工程建設費用起到了決定性作用。由此可見，設計階段的成本控制占有著及其重要的位置，造價人員通過對造價分析，協助技術人員按照技術分析法和價值工程等方面選擇設計出最佳的方案。

（二）、項目建設階段的成本控制

1 公開招投標

采用招標方式來選擇工程的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是有效控制工程成本最有方法。在招投標的過程中，可以充分利用各個供應商之間憑借自身優勢進行相互的競爭，可以獲得出最為優惠的價格。通常投標單位會依據項目的規模效益等問題以低于常規造價進行投標，這樣會使更多的總承包商和材料供應商列入投標隊列中。在招標的過程中，各個管理部門要仔細閱讀圖紙，盡可能減少在施工中對設計的變更及中標單位日后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析圖表單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價等情況的出現。在招標時，要盡量確立一些長期合作的供應商，這樣可以在保證工程質量的同時，又能夠提供給優惠的價格，實現雙贏。

2 嚴密簽署合同

在制定合同時要本著嚴密的原則，避免在合同中的條款及相關的附件中出現描述模糊，專業養很容易造成施工單位以工期緊、場地狹小、設計選型品牌型號不明確等為借口，要求進行各種索賠。這樣將會影響到工程的質量和壽命，會造成不良的后果。因此要利用已有的豐富工作經驗，對盡可能發生的情況做出預計，設計出嚴密的合同條款。

3 提高工程變更的預見性

在項目建設的過程中，對工程變更的管理非常重要，這需要管理人員和造價人員的密切配合，嚴格控制制造商變更事件的發生。要對工程提前做出詳細的技術經濟分析，充分利用設計單位已有的技術資源，對工程成本的影響做出評價，綜合各方的意見后確定是否實施變更。

四、房地產項目策劃在工程建設管理過程中的作用

房地產項目開發建設過程中,建設方通常會就建設中的項目進行策劃和對工程建設過程中可能出現的問題進行詳細論證與分析,而作為項目的施工企業則缺乏策劃與相應的工程評估。由于市場的競爭愈發激烈致使建設單位進行項目投標時，往往會盲目決策、盲目投標，逐漸形成了有工程就投，有項目就接的不良局面，出現了饑不擇食的現象。這種盲目的行為將導致建設單位不能很好地應對風險較大的工程項目，最終往往會得不償失。另外，項目施工企業在承接工程后缺乏周密、詳細的計劃，對項目是否盈利比較模糊，以及對整個項目管理、控制能力薄弱。這些都是由于工程建設管理缺乏有效策劃造成的。

房地產項目策劃在工程建設管理過程中的作用主要表現在四個方面：首先，有助于協調施工過程中涉及的各種要素，通過前期項目策劃使現場管理、合同管理、信息管理等要素之間協作配合，確保項目施工建設順利進行；其次，有助于項目施工企業在項目投標過程中擁有科學、合理的決策；再者，項目策劃可以幫助企業獲得良好的效益。在激烈的市場競爭環境下，利潤逐步緊縮，企業需借助項目策劃，指定工程建設過程中涉及的工期、質量、安全等目標，兼顧成本預計，盡可能降低施工的成本，落實項目責任，確保工程建設取得最大收益。此外，項目策劃可幫助企業降低施工風險。通過前期周密、細致的策劃，對工程中可能出現的風險進行評估，一旦施工中出現問題，可實現風險的轉移以及索賠補償等，這對于復雜項目意義重大。

6 結束語

綜上所述，房地產開發離不開項目策劃與管理，良好準確的前期策劃，能為開發商帶來預期的收益，使房地產企業立于不敗之地。隨著我國經濟的發展和世界經濟一體化進程的推進，分行各業在迎來更多市場機遇的同時，也將面臨更為激烈的市場競爭和挑戰，特別是中國加入WTO以后，外來發展商進軍國內房地產市場中國房地產市場的競爭將會變得更加激烈白熱化。要想在這樣的市場競爭環境中站住腳跟不被淘汰，房地產項目策劃顯得尤為重要。

參考文獻：

[1]沈蘇華.房地產工程管理與項目成本管理[J].山西建筑，2009（32），234-235

[2]李鴻杰，周志斌．房地產工程管理中的幾個關鍵問題[J]．鐵道技術監督，2007（2），16-18

[3]馬永杰，牒軍濤．房地產開發項目工程建設管理分析[J]．工程管理，2010(3)，168-169

第3篇：房地產項目策劃方案范文

關鍵詞：房地產；投資項目；策劃研究

房地產在發展過程中，投資項目策劃研究越來越重視，它對整個房地產業的發展有很大的影響，為了更好的實現房地產開發，越來越多的企業在這個方面進行人力和物力的投入。房地產策劃是要按照一定的模式來進行的，在進行策劃的時候，要對市場情況進行全面的掌握，同時對消費者以及開發商的情況要進行了解，同時也要進行必要的成本控制。進行房地產投資策劃的人員要不斷的總結經驗，將策劃的模式逐漸完善。投資項目策劃是一項非常系統的工作，并不是簡單的出出注意即可，要不斷的對市場情況進行研究，并且要進行科學系統的研究。

1 房地產投資項目策劃的概念

房地產投資項目策劃是在項目開發的整個過程中，實現房地產投資開發的具體目標，對市場情況進行調查和分析，同時對開發商的建設意圖進行綜合，進而提出創造性的對策，在項目選址、規劃和設計方面提出參考意見，同時在施工、管理以及營銷方面也要進行策劃分析，并且要制定出具體的實施計劃，這樣才能保證房地產開發項目取得預期的收益。在進行策劃的時候，戰略策劃、廣告策劃、管理策劃都是要進行決定的，這樣在運作的時候才能做到有據可依。

2 房地產投資項目策劃的特征

2.1 操作性

進行房地產投資項目策劃就是為了更好的實施房地產開發項目，因此，進行房地產投資項目策劃就是為了更好的進行操作。在進行項目策劃的時候，一定要使得策劃的方案更加容易操作，同時在實施的時候也要保證非常的容易。在進行房地產投資項目策劃的時候，很多的方案是非常理想化的，這樣就使得在實施的時候，開發商沒有能力進行負擔，同時在實施的時候也可能會出現不能操作的情況，這樣就使得策劃的方案和實際的情況出現了不符合的情況，使策劃成為了空談。在進行策劃的時候要保證方案在實施中都可以進行操作，同時要對市場環境進行考慮，對市場條件不能允許的情況要盡量避免，這樣才能在實施的時候保證方案不會受到影響。

2.2 創新性

在進行房地產投資項目策劃研究的時候，一定要不斷進行創新，主要表現在策劃手段和方法上。在進行策劃的時候，方法和手段通常存在著一定的共性，但是運用在不同的地方和場合的時候，還是會有不同的效果。在進行房地產策劃的時候，提出了概念新，才能使產品更加的與眾不同，同時也能更好的表現項目的特性。

2.3 市場性

房地產作為特殊的商品，主要是因為它的價格非常高，因此在進行房地產開發的時候，一定要考慮到銷路的問題。房地產商品在使用時間上是非常長的，而且建設的周期也是很長的，在投資或者是購買以后是非常難脫手的，這樣就使得商品一旦出現空置的情況就很難進行處理。為了更好的解決房地產銷售的問題，在進行策劃的時候就要對市場情況進行了解，將房地產經營建立在良性的循環軌道上。房地產策劃要不斷考慮市場方向的問題，為了更好的實現房地產商品的銷售問題，在策劃的時候，要有超前的眼光，根據市場發展的趨向，這樣能夠更好的創造出市場。依據市場調研結果進行策劃，可以發現潛在市場，同時也能更好的占據空缺的市場。房地產策劃要隨著市場的變化而變化，在商品市場發生了變化以后，策劃的思路和定位也要發生變化。在進行策劃的時候要以市場作為導向，以市場需求作為依據。

2.4 前瞻性

房地產項目的建設周期是非常長的，這樣在進行策劃的時候就要具有一定的前瞻性，有一定的遇見能力才能保證在投入以后能夠得到更好的產出，同時也可以避免企業出現損失。房地產策劃為了未來完成的房地產進行策劃，因此，策劃人員一定要有超期的眼光，同時要在策劃的各個階段都進行體現。在進行市場調研的時候，要對房地產項目市場情況進行分析，同時在對房地產進行規劃的時候，對未來的發展情況要進行設想。

2.5 系統性

房地產策劃是一個比較龐大的系統工程，房地產項目投資從開始到完成要經過投資研究、市場調研、建筑施工、規劃設計、營銷推廣以及物業管理等幾個階段，每個階段構成房地產策劃的子系統，各個子系統又由更小的子系統組成，各個策劃子系統組成一個大系統。系統的結構與功能具有十分密切的聯系，各個子系統各有一定的功能，而整個系統的功能并非簡單地是各個子系統功能的總和。

2.6 地域性

從事房地產策劃首先要考慮項目的地域性特征。作為不動產，房地產位置的固定性是無法改變的，因而房地產的策劃就自然地存在地域性的特征。第一要考慮房地產項目的區位情況。如房地產項目所在地的地理區位、功能區位、街區區位等。第二要考慮房地產開發項目周圍的市場情況。從房地產市場來講，房地產策劃要能夠重點把握市場的供求情況、市場的發育等情況，以及市場的消費傾向等。第三要考慮房地產開發項目的區域經濟情況。在我國，由于各區域的自然環境、地理位置、市場狀況、經濟條件很不一樣，要進行房地產投資項目的策劃就不能不考慮這些情況。

3 房地產投資項目策劃時應注意的問題

目前房地產策劃在我國一些城市已介服務能力。策劃人員在從事策劃中應注意以下三方面的問題：策劃不能趕潮流服飾有“時裝”，消費理念有“時尚”，但房地產策劃最忌“跟風”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然屬性和經濟屬性方面，因而即使同一發展商在同一地段也建不出完全相同的商品房，因為其價值在市場上難以同等實現。策劃行業若出現跟風趕潮流的現象，那只能說明兩個原因：一是策劃人員江郎才盡、行業敗落；二是房地產市場不理性，發展不正常。一個商品的商標固然重要，但質量好壞才是最終影響產品銷量的東西，質量好則有口皆碑，質量差則臭名遠揚。著名商標是企業“創”出來的而不是風水大師“取”出來的。房地產項目銷售是否火爆，主要取決于所策劃的房地產是否適合市場，有沒有拴住主要消費群，有沒有優良的建筑質量和優美的環境。在某種程度上，名稱只要能反映其位置、環境特點、項目功能、交通狀況或社區特色，就是好名稱。策劃上不能搞一言堂。項目策劃貫穿土地獲取、融資、規劃設計、建筑招標、銷售及招租全過程，涉及眾多的學科。策劃需要有民主的策劃氣氛，一個策劃方案應由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。很多中介機構，由于在策劃上沒有立法和行業管理，策劃人員沒有資格許可證，機構沒有資質證書，委托書難以判斷其實力和水準。導致這很多家中介機構都認為自己能承接策劃，并聲言自己的策劃是最好的。因此，主管部門以后在建立策劃管理體制時，應當考慮從事策劃的專業人員數量。

4 結束語

房地產業現在發展是非常好的，在不斷發展過程中，房地產策劃也得到了很好的發展，對房地產業以后的發展是非常有利的。加強房地產策劃學的研究，對房地產企業決策理論進行充實、完善，建立有中國特色的房地產策劃學，具有開創性意義。

參考文獻

[1]顏才添，關瑞明.建筑策劃的國內外研究動態[J].福建建筑，2007（3）.

第4篇：房地產項目策劃方案范文

關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃

中圖分類號：G421 文獻標識碼：A

1課程教學現狀

1.1課程目的和任務

通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。

1.2課程教學內容

包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。

1.3課程教學方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。

2《房地產開發》課程教學過程存在的問題

（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。

（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。

（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。

3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施

本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：

（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。

（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：

①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。

②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。

③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。

（3）規范學生學習方法

①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。

②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。

參考文獻

第5篇：房地產項目策劃方案范文

【關鍵詞】房地產市場營銷一體化教學

【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006-9682(2010)3-0077-02

隨著房地產業的發展,《房地產市場營銷》課程已經作為行業營銷課程被越來越多的高職院校列入教學計劃?！斗康禺a市場營銷》課程具有較強的應用性,如果在教學中只注重理論知識的系統傳授,不注重理論聯系實際,不注意培養學生運用營銷理論分析解決實際問題的能力,培養出來的學生就很難適應市場經濟發展的需要。而當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產專業的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。

“一體化教學”是集“教、學、做”于一體的一種教學模式,強調把理論教學和實踐教學有機結合,重視學生的全程參與,實施“做中學、做中教”,進行專業知識、專業技能和職業素養三位一體的學習與訓練,突出了學以致用、理論聯系實際的教學原則,是提高學生綜合職業能力有效的教學方法。高職院校《房地產市場營銷》課程亟需進行“教、學、做”一體化的教學改革。

一、《房地產市場營銷》一體化教學的“教”

1.突出實用性和操作性的教材

教材是教學中一個非常重要的環節。教師要根據教材進行備課和教學,學生要依靠教材進行學習和復習。因此教材的質量直接關系到教學的質量。高職高專的教材要理論知識深淺適度,實踐環節特色鮮明,強調業務的操作實踐。目前大多數高職院校使用的《房地產市場營銷》教材理論性較強,案例比較陳舊,這種教材的使用對學生而言,實踐應用性不強,達不到理論與實踐的有機結合。要做到“教、學、做”一體化教學模式教學必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標、以任務驅動為內容的教材。這種教材在模式上與傳統教材有較大變化,采取先提出問題的方式,然后指出解決問題的方法和所需要的知識。用什么學什么,增強目的性、實踐性和應用性。實際上就是以完成一個個具體的任務為線索,把知識內容巧妙地融合到任務中。教材依據項目,使學生學完一本教材,基本上就會做一個具體的項目,并且可以舉一反三。例如房地產購買行為分析這一章應先提出問題:萬科新開發了一樓盤,請為其做一份營銷策劃方案。然后指出一份營銷策劃方案應包括哪些內容,需要掌握哪些方面的知識。學生會在這個問題的驅動下,通過對學習資源的積極主動應用,進行自主探索和互動協作的學習。實踐性較強的教材除了教材本身,還應包括實踐實驗教材和配套教學光盤。這樣的教材打破了原來的知識體系,圍繞任務重新構建知識體系,通過任務模塊形式講解目標系統的功能結構,通過流程描述講授解決問題的思路,以此提升學生的系統分析能力、邏輯思維能力和設計技能,并在此基礎上做理論知識點的展開和延伸,既可以起到急用先學、學以致用和立竿見影的效果,又可以收到誘導學生逐步展開、深入探討、由會到精的目的。

2.具備“雙師型”素質的教師

在“教學做”一體化教學模式下,教師不再僅僅是書本知識的傳播者,而且還應該是實踐操作的示范者和指導者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進的應屆畢業生,因而很多老師都缺乏很實際的房地產市場營銷實踐經驗。另外,近年來由于高職院校大量擴招,教師教學工作量增加,教師尤其是年輕教師進修、培訓和參加社會實踐的機會相對減少,教師往往采用傳統的教學方法完成學校交給的教學任務,沒有用大量精力去探索創新房地產市場營銷課程的教學模式和方法。再加上有時候部分房地產市場營銷任課教師本身知識儲備不足,缺乏對房地產行業的深刻理解和對企業具體運作,尤其是崗位要求比較陌生,有時候難免現學現賣,降低教學水平,嚴重地影響教學效果。

《房地產市場營銷》課程要做到“教、學、做”一體化教學,必須要有高素質的“雙師型”教師隊伍,了解、掌握、熟悉行業企業工作一線的新知識、新技術,適應一體化教學工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產營銷,脫下工作服,就能上講臺執教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓;學校有計劃安排在崗教師到企業掛職鍛煉或直接選派教師參與相關實訓基地房地產項目的組織和策劃,提高教師的實踐能力;聘請具有豐富房地產行業經驗和市場營銷經驗的校外人員擔任兼職教師,比如房地產公司的主管營銷的副總或者部門經理、營銷策劃人員或者房地產經紀人等定期到學校來做教學工作,把企業實際遇到的問題及解決方法傳授給我們的專業任課教師和學生。建設一支能適應高職教育的以就業為導向、強化技能性和實踐性教學要求的“雙師型”教師隊伍,是培養社會需要的高素質應用型人才的關鍵。

3.理論與實踐相結合的教學過程

在傳統教學過程中,教師主要采用傳統的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個教學過程基本上在教室進行,缺少仿真的職業環境和角色扮演,教師、學生沒有把自己當成真正的房地產市場營銷工作人員,沒有進入真實的職場環境中。這樣就造成了學生理論水平高、實踐能力差的后果,與房地產企業和具體工作要求相脫節的矛盾比較突出。

一體化教學要以能力為本位,在技術上、方法上和過程上貼近企業的崗位需求。首先,多渠道強化房地產市場營銷技能培養,適當加大實訓課程比例。結合房地產市場營銷課程教學內容,任課教師應有目的、有步驟地讓學生參與到實踐活動中去。其次,在理論教學中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學生在模擬的情景中扮演某一社會角色,從而掌握相關知識技能的一種實踐性教學活動。如教師設計讓學生作為售樓人員或者是房地產經紀人練習與客戶的交往,或者作為房地產市場營銷部門的工作人員商討某個項目的策劃方案等。在這樣的模擬教學環境中,從理論到實訓、再到實際,提高學生具體運用理論知識,提高實際工作技能,培養學生的職業能力,為他們以后就業走向工作崗位奠定好基礎。

二、《房地產市場營銷》一體化教學的“學”

1.不排斥接受性學習

教育學家呂型偉曾說:“不能什么都讓學生自己去研究,因為學生的間接經驗是很重要的,在學習期間,接受性學習是重要途徑,學生主要是學習和掌握別人的經驗?！辈煌卣鞯闹R,對學習方式的要求也就不同。學生應根據其各自的特點靈活運用。接受性學習的特點:以聽教師講授為主要方式;以掌握系統知識為基本任務;信息傳輸呈線性;學生認知活動具有可指導性、可控性。《房地產市場營銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學生進行接受性的學習。例如,房地產市場營銷理念及其演變過程這部分內容。接受性學習的最大價值在于學習者不必從零開始學習活動,可以通過繼承接受前人或他人的認識成果而加速個體的認識發展過程,從而能夠從容地面對無限的知識海洋。

2.促進探究性學習

探究性學習,是一種在好奇心驅使下,以問題為導向、學生有高度智力投入且內容和形式都十分豐富的學習活動。探究性學習的前提是學生“自主活動”,教師在學生的探究性學習中是一個幫助者的角色,教師將為學生提供學習材料,解釋閱讀材料中的問題,提出問題,教師不直接告訴學生答案,而是要挑戰學生,鼓勵學生自己找到問題的答案。例如《房地產市場營銷》課程中房地產市場調查章節:市場營銷活動必須始于市場、終于市場,開發前必須調查市場以確定適銷對路的產品,開發后必須以適應市場的價格、行銷、促銷等策略將產品推向市場,這就要求進行市場調查,掌握市場信息。教師先把市場調查的一般程序、原則等內容向學生介紹,然后動員學生到房地產開發公司、房地產交易所去調查,最后由教師對學生遇到的疑惑問題進行解答。這種形式的教學能真正使學生把知識學活。

三、《房地產市場營銷》一體化教學的“做”

1.在實踐中完成作業

“教、學、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學生在做中學。從教師對學生的關系上說,做便是教,從學生對教師的關系上說,做便是學?！斗康禺a市場營銷》是一門實踐性很強的課程,在教學中應以學生的“做”為重點。例如房地產專題策劃,這是對所學房地產市場營銷理論綜合而具體的應用,是一次實實在在的系統學習和理論聯系實際的大作業,要真題真做。房地產市場營銷理論學完后,教師應將專題策劃的任務安排給學生。通過專題策劃使學生熟悉房地產市場營銷策劃的全過程,使學生在資料的收集、處理及應用,策略的分析,方案的制定、評價與優化等方面能與具體對象結合起來,提高房地產市場營銷策劃能力。

2.實現工學結合

加強校企合作,實現工學結合。學校充分利用校外實訓基地資源,安排學生參加頂崗實習,學生在做中學、在學中做,在完成具體任務的過程中學習新的知識和新的技能,在學習中體驗工作的責任和經驗,加快實現從學生到勞動者的角色轉換。比如讓學生參加一些市場調查活動,安排學生對附近區域的房地產項目進行關于樓盤戶型、價格、展銷活動、樓盤開盤典禮、新聞會等的調查分析,使學生在實踐中學習和了解房地產市場營銷工作過程、項目運作的要求,提高房地產市場營銷的技巧;讓學生接受校企合作單位的培訓,然后挑選合適的、優秀的學生參與到企業項目的銷售推廣活動現場,給學生一個實戰的機會,親自感受房地產營銷過程。通過銷售準備、發現客戶、銷售講習、談判與成交、事后跟蹤等環節的實踐,提高學生售樓技巧。

參考文獻

1 卓堅紅.從虛擬到實戰的高職房地產營銷實踐教學探索[J].中國成人教育,2008.11

2 王慶紅.“教、學、做”一體化教學模式的探索與實踐[J].職業教育研究,2008.4

第6篇：房地產項目策劃方案范文

關鍵詞：消費者導向 房地產營銷 體驗式營銷

引言

房地產企業實施的體驗式營銷系指以顧客與產品、企業及企業人之間的互動為基礎，來刺激企業與消費者之間產生積極的感官與情感交流，并使得顧客認可企業給出的產品或服務的定義的一個營銷過程。房地產體驗式營銷是在充分考慮消費者體驗感和實質性利益的基礎上，對傳統房地產企業的營銷方案作出人性化改進，從而有效促進消費者的購買欲望轉化為房地產企業的現實收益，實現企業價值和消費者利益的雙重最優化目標。

消費者導向的房地產體驗式營銷模式的若干問題

（一）房地產體驗式營銷的營銷主題定位問題

房地產企業體驗式營銷方案的營銷主題定位存在如下不容忽視的問題：其一，房地產企業的市場定位缺乏精準性，企業產品無法給消費者留下獨特印象，導致消費者難以快速從眾多房地產品牌中有效識別其產品。房地產開發商的逐利本性決定開發商傾向于模仿當前熱銷樓盤的營銷主題定位模式，產品定位隨波逐流。例如多數開發商的樓盤開發貪大求洋，偏好使用“高檔社區、上流品味、水岸雅景、傳世名宅”等內容空泛的宣傳噱頭，未能使消費者清楚認知該小區的具體功能定位和質量優越之處（尹麗，2011）。其二，部分房地產企業重視對小區營銷主題定位和品牌宣傳，忽視對房地產企業的營銷主題定位和品牌打造。對于房地產企業而言，特定小區的營銷主題設計和品牌建設只能給企業帶來一次利潤回報，而企業營銷主題設計和品牌打造則可以增進企業可持續競爭能力。消費者的消費行為對其關系網內的親朋好友具有顯著的激勵性，具有良好口碑的企業品牌有助于促使房地產企業的銷售額呈幾何倍數增長。其三，房地產企業的營銷主題定位缺乏有效的全流程設計。消費者體驗的改進是一個持續、漸進式過程，房地產企業應當將增進消費者利益的基本理念貫穿到從項目調研到小項目立項，從市場細分到市場營銷策略實施的每個階段。

（二）房地產體驗式營銷產品設計的問題

其一，房地產產品設計未能充分考慮消費者對周邊景觀設計的需求，或在景觀設計環節盲目追求奢華設計效果，忽視景觀設計對消費者價值的增進。房地產景觀設計中存在如下具體問題：一是景觀設計前期準備工作中忽視與房地產目標客戶群體的充分溝通，在景觀設計的整體效果協調和后序施工階段未能將消費者對景觀設計的訴求有效整合進景觀設計方案中，從而導致景觀設計與消費者需求的背離。二是開發商在“貪大求洋”心態的誤導下盲目追求景觀設計奢華效果，使得眾多房地產開發項目表現為奢華、浮躁、異國情調的特點，忽視占消費者主流的中產階級對“鄰里和睦、生活溫馨”社區的迫切需求。在房地產小區景觀設計方案的決策方式須從房地產企業決策者個人獨斷式決策方式，向以充分市場調研為數據支撐基礎，以消費者為導向的民主決策型決策方式轉變。三是房地產企業的景觀設計存在個性化不足，模仿性凸顯的特點，同質化景觀設計和建設模式與消費者個性化需求特征相背離。

其二，房地產企業的建筑設計師與消費者之間缺乏有效的互動渠道，致使房地產前期設計方案偏離消費者導向，降低消費者體驗水平。部分房地產企業忽視房地產開發所具有的長周期、動態性等特點，只考慮房地產項目立項階段的市場調研，對于后續階段市場變化缺乏有效的跟蹤，對房地產項目建設階段的國家及地區政策環境缺乏深入研究，上述市場因素和政策因素加大了房地產企業增進消費者體驗的努力的難度。

其三，由房地產產品設計瑕疵所衍生的不良房地產營銷策劃方案也不利于增進消費者體驗水平。部分房地產企業在知曉其產品存在明顯質量瑕疵的前提下，不積極履行對消費者的告知義務，反而采取廣告促銷等營銷技巧來掩飾其產品質量瑕疵或夸大其住宅價值。此種營銷策劃的實質是用“廣告創意”來掩飾“品質瑕疵”，是房地產企業與消費者之間的心智博弈和利益對抗，對開發商的誠信和消費者的實質利益都造成了損害。此外，房地產企業還存在強制消費者簽訂權責不平等的格式合同，房屋實際交付面積小于合同約定面積，房屋預售廣告浮夸現象普遍，售后服務條款難以落實等問題，其根源在于我國房地產行業法規尚不健全，行政管理當局監管不力，以及房地產企業缺乏消費者導向意識，致使房地產營銷行為與消費者利益相背離。

（三）房地產體驗式營銷方案的實施階段問題

基于消費者導向的房地產體驗式營銷的實施階段存在如下問題：其一，房地產企業實施的促銷價格策略顯單調，未能與改善消費者體驗水平的營銷目標實現有機結合。當前房地產企業的定價策略一般遵循著在開盤階段采取低價促銷策略，在中后期樓盤推廣階段采取穩步提價策略，其目的是試圖給消費者營造一種樓盤熱銷，產品銷售緊俏、供不應求的幻象，從而激勵消費者盡快支付購房款。該定價策略背后的營銷理念是假設消費者屬于沖動型購買者，其購買行為缺乏理性，這一策略所期待制造出的熱銷假象有引發消費者逆反心理的可能。房地產企業在制定價格策略時應當充分考慮消費者的購房心理價位，采取市場導向型價格策略，并根據房地產熱銷周期和競爭對手的價格定位來適時調整本企業的產品價格。其二，房地產企業的促銷策略顯單調，重視形式華麗，忽視實質利益，缺乏對消費者的實質性讓利行動（黃天虎，2011）。多數房地產企業較為重視營造房地產促銷活動的火爆場面，各種熱場式促銷方案偏重營造形式上的熱烈營銷氣氛，并無確鑿證據表明此類方案可以實質性改善銷售結果。房地產企業的形式化促銷策略的成本最終都要攤薄在單位面積的銷售價格上，其實質上是增加了消費者的購房負擔。再者，房地產企業的促銷廣告策略重視運用華麗的效果圖和浮夸的廣告語來刺激消費者的購買欲，廣告中很少明示該物業對消費者的體驗感提升和實際價值增進有何幫助。導致上述問題的根源在于房地產企業忽視了營銷活動的過程性和長期性，未能重視在營銷策略的制定和實施階段與消費者展開積極互動。

消費者導向的房地產體驗式營銷模式實施對策

（一）營銷主題定位環節的體驗式房地產營銷策略

體驗營銷的核心內容是挖掘客戶的真實需求信息，掌握客戶需求的內在驅動因素及其對增進企業價值的幫助，并據此研究客戶的心理體驗水平。隨著我國市場經濟的快速發展，消費者對房地產的需求定位已然從傳統的“居者有其屋”的物質性需求層面上升為“營造家庭溫馨，改進生活方式”的情感式精神層面的需求（趙劍英，2009）。體驗式房地產營銷模式的營銷主題定位可從如下方面展開：其一，以生態宜居性為主題設計體驗式房地產營銷方案。在房地產客戶的消費決策過程中，除了對房屋本身質量及價格提出基本要求之外，更多的消費者開始關心房地產的生態型及宜居性價值。房地產企業應適應當前消費者特征的變動趨勢，以生態性及宜居性作為房地產營銷主題設計的核心理念。其二，以營造消費者體驗氛圍為主導來設計體驗式房地產營銷方案。房地產營銷方案的主題設計內容是房地產企業傳遞品牌理念和承諾的載體，體驗主題不是房地產企業的經營理念內容的重復，而是以提升消費者體驗水平為導向對服務內容進行重構，將企業服務內容與消費者體驗活動有機結合為一體。消費者體驗是包含情感、認知與行為于一體的復雜心理過程，房地產企業應當采取適合消費者消費特征的方式刺激消費的感官，創造令消費者印象深刻的體驗感，確保營銷方案與消費者的情感訴求的高度一致性。

（二）產品開發環節的房地產體驗式營銷策略

在房地產體驗式營銷模式的產品開發過程中，房地產企業更多關心體驗式房地產產品開發給企業帶來的價值增進，而消費者更為關注自我消費欲求的滿足程度。在進行體驗式房地產產品開發時，房地產企業應依據營銷主題的不同和目標市場的差異性來制定恰當的產品開發策略。具體而言，房地產企業可從如下方面選擇適合本企業特點的體驗式營銷產品設計角度：其一，房地產企業可從營造營銷情景的方式強化消費者體驗感知度。情境式營銷體驗系指房地產企業通過營銷房地產產品消費氛圍的方式向顧客傳遞產品價值。房地產企業應超越傳統的居住需求體驗要求，使得消費者感知到其購買的絕非單純的房屋，而是以房屋實體為基礎的居住環境。這要求房地產企業突出其開發區內的精致景觀設計，并使得消費者認知到房地產項目周邊的高尚教育、醫療服務設施給其物業實體價值帶來的情境體驗價值增值。其二，房地產企業可通過在產品設計中融入房地產項目參與體驗項目的方式來增強消費者對該項目的情感體驗價值。美國學者巴里·費格教授指出，形象與情感是營銷世界的力量源泉。房地產企業應當緊扣以人為本，在營銷產品開發中融入文化理念，強化消費者在房地產項目設計與建設過程中的參與度，從而增強消費者對房地產產品的愉悅感受，提升消費者對房地產企業的情感認知價值（戴春山，2011）。

（三）營銷方案實施環節的房地產體驗式營銷策略

其一，房地產企業應當從增進客戶物業價值的角度來設計房地產產品營銷方案。具體而言，一是要求房地產企業應當強化對客戶需求特征的跟蹤調查，深入把握特定區域的特定客戶群的需求特征，以客戶個性化需求為基礎，因地制宜的設計房地產產品和營銷方案；二是要求房地產企業改變對待客戶的購買要求和投訴建議的應對策略，將客戶放置在企業運營的核心地位，特別應當對客戶的非理性要求給出積極的、人性化的解決方案，從而營造良好的企業形象；三是重視建立房地產開發企業、物業管理公司與業主之間的開放、公平、公正的利益博弈平臺，誠摯邀請業主積極參與房地產項目的營銷策劃和物業管理，在增進業主物業價值的前提下提升房地產項目的銷售額和收益率水平。

其二，房地產企業應當準確把握與行業內競爭者的競爭與合作關系定位。鑒于房地產項目的天然壟斷性，房地產行業內競爭者之間可以在如下領域結成企業聯盟并采取合作策略：一是房地產客戶信息資源及營銷策略等方面實現知識共享；二是聯盟內部的企業伙伴之間可以采取共同的防御策略以應對外部競爭者對本地市場的入侵。再者，即便合作伙伴企業之間也存在一定強度的競爭關系。這是由于房地產合作企業擔心過度的資源整合將導致本企業在未來市場競爭中喪失領先地位，故將在合作中采取一定的自我保護措施。房地產企業可以通過制定有別于競爭對手的差異化營銷策略的方式，有效規避競爭對手特長，凸顯本企業優勢領域，從而鞏固本企業核心競爭力優勢地位。

其三，房地產企業應當以強化內部員工管理水平為基礎來確保體驗式營銷策略的有效實施。房地產企業員工是企業與消費者展開溝通的橋梁，是企業實施一切營銷方案的基礎性人事保障。房地產企業若想提升消費者的體驗水平，首先則需在企業內部塑造良好的員工服務文化。房地產企業應當為員工創設有利于有營銷才華員工通過公平競爭脫穎而出的制度環境，為員工提供充分的個人成長發展空間；為員工提供具有濃郁人文關懷的企業文化環境，形成企業、員工與客戶之間相互理解、關懷的良好企業文化氛圍。房地產企業將企業期許員工對待客戶的方式作為企業對待員工的方式，有助于企業潛移默化的培養員工善待客戶的信念，并在此思維慣式的作用下有效改善客戶的體驗水平。

參考文獻：

1.尹麗.當前房地產體驗營銷存在的問題及策略研究[J].吉林省經濟管理干部學院學報，2011.25（5）

2.黃天虎.房地產業顧客參與對品牌忠誠的影響—顧客體驗的中介作用[D].南京財經大學，2011

第7篇：房地產項目策劃方案范文

關鍵詞：房地產；管理策略；項目管理

Abstract: Management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. In this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.

Key words: real estate; management strategy; project management

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節上，做好每一步的管理落實。

一、項目決策期的管理

（一）明確市場定位，核實經濟指標。

做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經營規劃、開發方式。擬定出投資規?？尚行苑桨?、項目成本、數量、投資收益等方面的經濟指標。節約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產項目普遍存在高投入低產出的情況。其原因是多層次的。比如說房產功能的不完善，投資成本過高，質量達不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準確。

（二）優化規劃設計，保障準確決策。

房地產的規劃設計是項目最終品質的關鍵影響因素，好的規劃設計需要自景觀與環境著手，盡力使地產項目中的建筑開窗見綠，實現安居社區與花園社區的形式。房型設計應當充分照顧到該區域的氣候情況、居住情況及市場發展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現多元化態勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質充分融入其中。從景觀著眼進行規劃布局，結合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當中來。根據當地的氣候情況及產品的市場定位現實，整合出一套能夠適合于實施的先進技術，且保證技術的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

二、項目設計期的管理

項目設計時期是房地產管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經濟與技術之間矛盾的緊要環節，對于房地產整體管理具有十分顯著的意義。

（一）選擇合適的設計單位。

地產項目的設計水平，對于成本控制等管理內容具有決定性的意義，采取方案設計的競標形式，獲得最優化的設計方案，可以實現既定的項目功能目標，包括質量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便于在適用先進科學技術方面，減少工程造價。

（二）完善優化的設計方案。

在項目設計過程中，多種方案應當進行經濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節約成本的方案，比如有些地產設計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設計出很多形狀特異的建筑，復式輪廓一方面浪費了結構成本，另一方面也不利于建筑安全。應當開展科學的方案比選與論證。在使地產項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優化的設計方案。明確建筑物結構、布局、建筑材料、設計標準等同項目成本的關系。

（三）注意設計的標準與限額。

建筑自身產業化的發展需求，要求房地產企業做出相應的設計方案調整，項目中的所有構件與配件，只要條件允許，都應當進行標準設計。采取廣泛的標準式設計，能夠很有效地節約設計力量，減少設計時間，提升勞動生產效果。加快工程建設的步伐。限額設計以投資估算書控制并保證設計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設計深度達不到規范要求，或者是選用標準不當形成的安全系數降低問題。

三、項目實施期的管理

通常情形下，地產項目實施期的管理更注重于規范化地實施各系統方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

（一）做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。

地產項目應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規范業務流程，項目的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態化的材料價格、設備價格信息資源中心，建立材料設備分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內容。用以指導工程中的價格核算，做好市場材料的調研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關，對甲供材料進行合理分包，各設備材料在供應時期都要將價格與質量控制在合理的范圍內。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對于項目的細節管理非常重要。

（二）做好施工現場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規范操作、嚴格執行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數額都要控制在總合同規定價格的百分之五以內。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業務流程應當以節約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經主管經理審核批準。所有的工程變更都應當在審查論證的前提下進行，在項目實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關系密切的相關變更。派遣工作水平突出的甲方現場代表，規范現場工作流程，注意工程質量、成本與工期管理，落實預算體系制度，嚴格預算管理，確保預算始終控制在計劃之內。最后應該注意的是施工隊伍的整體管理。

四、項目完成期的管理

（一）注意地產項目的全程審計。

項目審計不應當僅僅是竣工審計與事后審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

（二）使人盡其才，物盡其用。

要想使地產項目的整體投資效益得到提高，企業一定要在工程管理的重要環節中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業用工的人性化。我們應當了解，雖然企業的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現很大的漏洞，為企業帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業的競爭，其核心內容應該是人才的競爭。

（三）做好地產項目完成之后的系統評估。

在項目竣工以后的結算審核的前提下，把項目造價材料與結果分析匯總至數據庫當中去，給后續管理工作提供準確的數據參考，這也是企業考察項目績效的根據。企業應當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經驗與失敗教訓，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

總結：

從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產項目管理，減少運營成本，人為因素占據主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產項目管理，已經成為當務之急。只有用科學審慎的態度，去糾正過程中出現的各種問題，才能在保證工作質量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產投資工作處在可防可控的范圍內，使企業處在市場中的不敗之地。

參考文獻：

[1] 劉芳 談房地產企業財務風險管理[J]－現代商業 2009，33

[2] 姜晨 基于模糊理論的房地產項目風險評價與風險管理研究[J]－房地產商業 2009，08

[3] 張庚全 論房地產營銷策劃方案的設計與實施[J]－商業經濟 2011，05

[4] 劉柯 淺析房地產企業項目管理策略探討[J]－管理觀察 2011，34

第8篇：房地產項目策劃方案范文

一、品牌的概念

所謂品牌：品是品質，就是產品的品質，牌就是牌子，招牌，本質上是市場持續認同的差異性產品。它含三個要素：第一個是差異，品牌就是差異，品牌就是個性，就是聯想。如人們看到“長虹”兩個字，就能夠聯想到長虹品牌，長虹的產品，長虹的彩電，因為它的產品和別的產品相比有著獨特的一些形象，產品的內在品質有別于其他產品。第二點，市場認同這種差異化，不象“巨人”、“三株”等那樣曇花一現。市場認同包括兩個層面，一個是知名度，另一個是美譽度。第三點，為市場的持續認同，一個樓盤如果一開始市場反響大，隨后就出現許多使用上的問題，這就不是一個完整意義上的品牌，充其量不過是一時發燒而已，好的品牌，不管什么時候，像一壇老酒，越久越香醇，經得起時間的考驗，永葆青春活力。

二、品牌的形成過程

房地產開發全程可以分成四個部分：①前期的項目策劃，包括選地、選人、市調等；②品牌策劃，包括附加值，城市品牌、區域品牌、項目企業品牌等，推廣的節奏，方法等；③品質策劃，包括規劃設計、建筑設計、景觀設計、裝修標準設計、物業管理售后服務等；④項目的建設與銷售策劃。

前期項目策劃

選地：同一地塊可以由不同的開發商來運作，開發方案有許多種，但產生最佳運作效果是唯一的。為了創建品牌，宜拋開地段至上論及地段過時論的觀點，分析該地段的特點，因地制宜，選擇與周圍環境相協調又有相對特色的方案，既有共性又有個性，充分展示時代特色的策劃方案，才是最佳方案。

選人：品牌建設靠的是一批精英團隊，歷經項目策劃、方案設計、施工、物業管理等一系列環節，環環相扣，哪個環節出錯，都可能導致品牌建設出問題。因此，房產公司作為品牌建設的總協調者，自身應有“精品源于人品，人品鑄造精品”理念，有此理念，精心選擇策劃團隊、設計團隊、施工團隊、物管團隊，以他們精準的專業技能和過硬的工作質量，才能提供精細化的服務，打造精品工程，以此贏得客戶，提升公司的社會誠信度和美譽度。

市場調查：許多開發商自己做市調或聘請專業公司來做，往往存在深度不夠，范圍不廣的弊病。要做品牌，做差異化的產品，充分認識市場是極其重要的，許多市調報告只對項目區域或者定位相似的樓盤市調，市調范圍沒有全面了解當地城市發展，經濟發展的全貌，給正確決策帶來許多困難。要做品牌，市調的深度、廣度必需到位。

品牌策劃

品牌的建立既不是靠做宣傳廣告吹出來的，也不是光有品質，不需大力推廣自動建立的，它需要兩者有機結合，根據時代的發展，結合當代科技，特別是低碳、節能、環保方面考慮設計特色，充分體現“以人文本”的原則進行設計。有特質的東西，項目的亮點需大力宣傳，實事求是的宣傳，使長板顯長，對短板用心彌補，給客戶以美好的形象。設計的產品具有可持續發展性，給客戶以高性價比，高附加值，隨著歲月的流逝，越久越有價值，就像古董一樣。

品質策劃

品質策劃包括規劃設計、產品裝修、園林設計、物業管理等幾項內容。聘請專業公司實施，克服規劃不周，指標不清，配套不全，環境不美，產品不新，細節不細，管理不善，物管不跟等誤區，克服先天“硬傷”，花大力氣做好前期品質策劃工作，使規劃方案具有獨特的優勢，給人一種大氣、舒適的感覺，心曠神怡。產品裝修杜絕二次裝修帶來的大量人力、物力浪費，給出幾個方案讓用戶選擇或與用戶共同設計，一次性到位。園林設計根據當地的氣候環境，種植適宜生長的樹木，錯落有致，四季如春，給人以如詩如畫般的感覺，仿佛身處仙境。物業管理提供貼心服務，充當管家婆的角色，充分體現人性化的關懷。經過各個環節的精心策劃，品質得以體現，品牌得以彰顯。

項目的建設與銷售策劃

創建品牌，首先致力于營造高品質的建筑產品，需要從施工組織設計開始策劃，考慮每個環節創精品的實施方案，抓好基礎、主體結構、裝飾施工的各個環節，以人的工作質量來確保產品每個環節的質量，以精耕細作、精益求精的心態來打造完美的產品，才能為銷售策劃提供實質性的題材。

銷售策劃避免概念不對，小題大做，定位不準，炒作概念等傾向，要求客觀、精準反映項目的特色，宣傳我們的品牌，打響品牌。

三、品牌建設的核心

品牌建設的核心在于“以誠取信，以誠為本，信譽至上”，把控好各個環節，在品質、品位、交付時間、銷售價格、售后服務等按合同兌現，做到一諾千金。

品牌建設的核心還在于“打造品牌，創新發展”，企業品牌不同時期有不同的內涵，與時俱進，不斷創新，才能與社會同步或者超前，產品才有生命力，如果停留在過去的功勞薄上，沾沾自喜，很快會被淘汰。品牌建設離不開企業文化，企業文化是品牌的靈魂及精神支柱，員工們只有在企業強大的精神支柱下，奮力拼搏，用心做事，才能立于長久。

四、品牌的魅力

品牌建設需要長期積累形象和價值，是個“零存整取”的過程，品牌的知名度、美譽度、忠誠度，品牌的聯想等的建設需要用心呵護。萬科、綠城的產品為何價格明顯高于同類產品而熱銷，其中的原因在于其長期以來建立的品牌印象深入人心，人們認同其差異化的產品，認同其企業文化、產品品質、品位等，人們愿意花大價錢購買其產品。綠城2010年度品牌價值高達80億元，足以證明品牌的魅力。

第9篇：房地產項目策劃方案范文

（山西太行建設開發有限公司，山西 陽泉 045000）

摘要：本文分析了項目風險的基本內涵和類別，從三個方面探討了房地產企業強化風險管理的對策，并重點就集團型房地產企業應對風險進行了論述，具有一定的理論和實踐指導意義。

關鍵詞 ：房地產企業；風險管理；流程；決策

中圖分類號：F293.30

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）22-0159-02

在房地產行業，成熟的開發商總是很大程度能透過風險看到機會，但有些開發商卻被風險擋在了殿堂之外。不論是國家政策，還是行業政策，又或者是市場行情的變化，對房地產企業都構成或多或少的風險，為此，房地產企業必須時刻關注政策風險、市場形勢所帶來的風險，科學研判，穩妥應對。

一、科學識別項目風險

風險識別首先是識別風險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產企業，常見的幾種風險為政策風險、決策風險、管理風險，具體表現在：

（1）政策風險。政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經濟的關系，當然，還有政策的不連續性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于地產開發商來說，政策應該是一種約束和控制的行為，企業必須要遵守相關的政策法規，同時要制定對于相關法律法規進行補充和操作的部門管理規章制度和規范性文件以及強制性標準等。

（2）項目決策風險。房地產項目決策風險，主要體現在項目的定位風險、創新風險等。項目的定位是決策層根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發過程中最大的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件一旦發生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的后果。

（3）項目資金風險。這是任何項目都要面臨的風險類型，如果項目資金鏈出現問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規避這些外部金融風險事件。

二、房地產項目管理風險

房地產管理是在房地產業務流程框架內進行的管理活動、行動決策，這些管理事務本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風險事件。如果管理不到位，帶來的項目質量風險、進度風險、人力風險，還有前面的資金風險，都會因為管理對項目產生致命的傷害。房地產項目的項目特性非常明顯，房地產商應該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。

（1）項目的質量風險：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過驗收而造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等。

（2）項目進度風險：在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”而不慎跌入“陷阱”。

三、科學控制房地產企業面臨的風險

對于成功的房地產風險管理，決策層首先需要能認識到風險管理的重要性，在項目規劃時予以重視，并做詳盡的風險管理規劃，并采用“以流程為中心”的管理方式，確保有效應對突發事件及相關風險和機會。

一個成功的全面風險管理流程能夠為企業管理者提供一個風險管理框架，以便其明確地考慮風險變化，幫助房地產商應對種種挑戰，從而判斷開發商愿意承受的風險量，并確保有到位的風險緩釋措施，將風險限定在既定水平。

首先，作為風險管理開始，應在項目開始時進行風險的識別，可以采用頭腦風暴法對風險事件識別以后進行分類及量化，根據不同類型的風險事件進行分類，根據成本影響進行量化分級，形成風險清單。對于風險分類及風險等級劃分要根據各開發商的管理特點進行劃分。?此外，由于房地產項目屬于典型的資源整合型項目，其市場環境及項目開發環境等變數相對較大，在風險識別時，要考慮到不可預見的風險事件發生。

其次，根據風險事件清單，進行風險應對計劃的編制，設置不同的風險閥值，風險準備的方案，并明確崗位，監控項目臨界值的跟蹤。這里是“準備”方案，而不要“應對”方案，強調是對風險事件的控制，進行主動管理，而不是被動的應對。

再次，按照風險管理流程，一方面要保證風險列表清單清晰，另一方面列表中風險清單在流程中得以體現，包括風險的認知，對比風險清單進行對號，并制定準備措施，流程的主體要責任明確。責任人按照流程規定的臨界值和項目的進展及項目執行情況進行比較，進行風險事件的識別，并按照流程“準備”的動作進行風險事件的解決。當然，此流程是在組織決策層進行風險管理規劃的前提下進行風險的識別、風險應對計劃的編制、風險控制與跟蹤，并根據不同房地產商不同的風險喜好進行不同的流程設置。

在項目整體規劃下的風險管理流程體系的建立、風險清單的制定完成后，企業要將風險管理建立在持續測試和驗證的基礎上，確保局部、重復的風險控制管理活動有效跟進。

四、集團企業如何進行風險管理

風險管理控制框架和流程是搭建在房地產企業組織之上的，所以，對于風險管理控制模型，會因為組織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對于一般的項目型房地產公司，可以先做好前期的項目風險管理規劃，把風險的臨界值檢查放置在項目日常績效評估工作中，對于風險清單中的風險就能做到預見性的管理了。

對于集團式的大型房地產公司來說，就需要考慮建立基于企業管理體系下的風險管理系統。比如，在項目前期，需要充分的做好風險清單以及風險準備計劃的編制，在組織上設立專門的風險管理崗位，并設計風險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關的各個部門。區域分公司（或是子公司）要定期的審核風險報告，如果遇高等級風險，要第一時間匯報到集團公司。

保證信息能暢通的傳達是風險事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風險報告是項目核心的過程輸出產品之一，它能保證項目知識有效的利用。在風險報告中不僅要有臨界值風險監控的內容，還應該有對所有發生的風險事件的描述和處理過程。上級（區域公司或是分公司、集團公司）要對報告的真實性、準確性進行檢查。