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第1篇：房地產直接融資范文

【關鍵詞】房地產 結構 融資渠道

一、融資渠道拓展的必要性

國家加強對房地產行業的調控力度是融資渠道拓展的直接原因。在經歷多輪宏觀政策調控之后,銀行信貸不斷收緊,融資門檻越來越高, 在現有貸款政策調控條件下, 房地產企業的融資問題已成為影響企業生存和發展的首要問題。近日，銀監會下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。國家統計局數據顯示，8月份全國房地產資金來源中，國內貸款進一步回落，僅871億元，同時開發商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%。金融機構對房地產貸款收緊外，各類資金進入房地產開發投資也更趨謹慎。開發商面臨的資金壓力可謂前所未有。

防范傳統融資風險是融資渠道拓展的內在原因。一般而言，房地產企業融資的方式分為直接融資和間接融資。目前,我國房地產企業融資渠道主要是以銀行信貸為主的間接融資，銀行信貸對于資金密集型的房地產企業來說，仍然起著決定性的作用。在房地產市場資金鏈中,商業銀行通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式,參與房地產開發的全過程,直接和間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。而在直接融資中股權融資比重較大，債券市場的利用程度則相對不足，這并不符合企業外部融資先留存收益，后債券，最后股權的資本成本最優化規律。因此，現有融資結構存在較大不合理之處，同時也增加了市場的系統性風險，更加合理的融資結構呼喚發展新的融資方式。

二、國際經驗借鑒

為了達到優化融資結構、降低系統性風險的目的，有必要突破國內現有視角，研究國外較為成熟市場的相關經驗。相比于我國以銀行信貸等間接融資為主的結構而言，美國的房地產資金構成中銀行貸款平均只占15%左右，而企業的自由資金則達到了70%。高比例的自由資金，來自于多元化的直接投資，如保險公司、養老基金等福利基金。另外，各類長期投資資金、社會公眾資金等都可以成為房地產企業的股東，從而使開發企業在外部融資困難的情況下依然保持較強的資金實力。

1988～1992年間，由石油危機引發了美國經濟衰退，近700家儲蓄機構被關閉或接管，充分暴露了間接融資機制的缺陷，之后適應直接融資運作的抵押銀行占據了主導地位。其次，在西方大多數發達國家，債券融資一般是股權融資3～10倍，其占各種融資方式籌資總額的比重一般在25～30%。例如：美國在1999年企業債發行額達到2500億美元，是股票發行的近6倍，同時發行公司債融資的上市公司達到1592家，比發行股票融資的企業多出了將近7倍。

通過對美國房地產企業的資金來源分析，可以發現美國的房地產開發商對于銀行信貸的依賴程度比較低，其中一種很重要的原因就是其產業型基金的發展程度相當高。這種產業基金主要有四種形式：第一種是消費型基金，這種類型主要是居民為住房消費而積累；第二種是投資型基金，主要投資于信托基金與房地產產開發企業，以獲得相應的經濟利益；第三種是運營型基金，主要以房地產投資信托基金為代表，在中國這種形式的基金正由于政府行業調控而得到了一個較好的發展契機。第四種是住房合作社，也就類似于集體的合作建房基金。在四種形式中REITs最為引人注目，它于上世紀中期面世，90年代因房地產行業的持續低迷而迅速發展，數據顯示，2002年美國REITs的上市總值是1980年上市總值的70.45倍，已經成為美國房地產業融資一個非常重要的工具。

三、房地產企業融資方法的可行性分析

（一）充分發展房地產直接融資渠道，增加直接融資比重

在目前銀行對房地產行業嚴控貸款的形勢下，房地產直接融資將成為主要趨勢，房地產業直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風險。房地產商通過直接融資使得資金來源多元化，資金結構合理化，分散金融風險，降低對銀行信貸及股市融資依賴，可以很大程度上避免把房地產市場的風險轉嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產投資的壓力，引導資金流向，將資金有效地轉移到房地產市場的供應端，緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產領域，在緩解房地產企業資金緊張的同時，也緩解通貨膨脹的壓力。

第一、加快培育債券市場發展，有條件地發行企業債券。“十二五”規劃建議中曾提出“要健全多層次資本市場體系，提高直接融資比重”，這將給予作為房地產直接融資渠道之一的債券市場更大的機遇。通過發行企業債券，不僅可以有效的為房地產開發商帶來資金，也可以減輕對銀行信貸的依賴性，還可以降低企業的資本成本，提高企業的凈利潤率。在2010年，有近900只非金融企業債務融資工具仍在存續期，存量金額為21463.9億元，較2009年增長了61.4%。但是與發達國家相比，我國的債務融資比重依然偏低，債券型金融產品發展較慢，這在促使金融產品創新的同時，也可以看出房地產企業的債務融資仍有較大的發展空間。因此，應當加大對債券的支持力度，提高債券發行的效率，加快債券型融資產品的創新，可考慮類似股票非公開發行的模式，即債券的私募發行，同時也應該適當放寬企業債券融資的準入門檻，加大監管力度，為企業債的發展提供良好的市場環境。

第二、向民間資本開發更多投資領域，有效分流投資性購房資金。中國的民間資本數量非常巨大，據有關部門預測，民營資本總計有大概10萬億元到11萬億元左右的存量，比我國年產GDP還多 10％以上。傳統的民間資本投資房地產主要在需求端，直接購買已開發的房地產物業。房地產調控之后，由于限購，民間資本已經無法隨心所欲地購買房產。于是，有效地分離閑置的購房資金，在給房地產企業注入新資金的同時，又可以保障民間資本較高的收益率。伴隨民間資本投資房地產規模不斷擴大，其投資形式將呈現多樣化趨勢，并逐步從需求端轉向供應端，如直接投資開發房地產，為房地產開發商提供過橋貸款、購買房地產信托產品、開展股權合作等。

第三、有效利用外商投資，豐富現有資金渠道。2011年上班年我國房地產企業資金來源中利用外商投資額為438.42億元，其中外商直接投資達到400.34億元，比去年同期增長96.3%，實現了飛速式發展，然而由于相關政策限制以及房地產企業自身體質結構的影響，外商直接投資占房地產企業資金來源的總額僅為1%，相對于其他資金來源比重依然不大，影響力較小，在國家不斷進行房地產行業調控的政策環境下，企業融資困難，可以嘗試擴大外商直接投資比重，充分利用外部資源，在保障資金鏈安全的同時，優化企業的融資結構。

第四、謹慎性利用股權出讓，緩解資金鏈斷裂風險。房地產企業在資金極度緊張的情況下，可以通過股權出讓得到資金。如北京城建收購北京中鴻房地產開發有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權；中糧地產也在同期公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的招商證券970.07萬股，之前已經出售1651.42萬股，稅后利潤2.23億元。股權出讓雖然可以盡快充實自有資金,但一般房地產企業注冊資金額較小,不會輕易出讓控股地位。

（二）發展房地產信托基金，應對政策調整

2011年上半年包括保障房信托在內，共發行536款房地產信托產品，發行規模達1670.1億元，同比增長137.36%。在房地產信托基金飛速發展的同時，國家對房地產基金風險監管的政策也在不斷調整，這增添了房地產信托基金發展的不確定性，也對于下半年同類產品的入市產生了一定影響，普益財富統計的8月份信托市場月度報告顯示，當月51家信托公司累計發行了316款集合信托產品，環比增加16.61%。其中，投資房地產的信托產品達74款，平均募集規模為2.22億元，較7月份大幅下降了1億元。為應對相關政策影響，應當大力推行房地產信托產品創新，增強信托產品的安全性，同時也應該發展完善信托產品的二級交易市場，保障信托產品的流通，加強相關信息的披露，以更好地發揮房地產信托基金在房地產融資中的作用。

總之在信貸緊縮的大環境下,我國房地產融資迫切需要改變單一依賴銀行信貸的局面,走多元化發展路線。盡管上述融資方式在理論上具有可行性，但現實中房地產企業依然面臨較多困難,如房地產金融市場中融資中介機構不健全,金融產品和融資方式太匱乏,法律法規不完善。這就需要國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時,房地產企業應根據自身資金狀況和資金結構積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,改善融資結構，拓寬融資渠道。

參考文獻

[1]蔣文懷.房地產融資應實現多元化[J].中國金融.2011，（10）.

[2]杜廣如，趙君彥，趙蘭霞.中小房地產企業融資渠道研究[J]．財政與金融.2010，（02）.

[3]法清軍.房地產融資渠道分析[J].現代商業.2011，（20）.

[4]馬艷萍.房地產融資現狀及發展趨勢分析[J].現代商業．2010，（17）．

第2篇：房地產直接融資范文

萬科于2013年1月18日晚間公告了市場關注已久的“B轉H”轉板方案，擬申請將旗下境內上市外資股轉換上市地，變更為在香港聯交所上市的境外上市外資股（H股）。

實際上這并不是萬科國際化的第一步，2012年5月萬科收購重組香港上市公司——南聯地產已經打開了萬科國際化的序幕。收購萬科置業加上本次轉股，使得在香港資本市場擁有兩個上市公司融資平臺，未來在香港的融資成本將大大降低：相對于內地A股房企的融資成本的10%，港股公司的融資成本大多在4%左右，萬科的國際化策略為未來進一步打通境外融資渠道、拓展國際視野做好了充分的準備。

1 國內金融市場發展趨勢及對地產業的影響

金融市場的發展變化趨勢歷來與地產業的興衰息息相關，而中國的金融市場發展呈現出以下發展趨勢：

社會融資結構發生重大改變

2003～2011年間，社會融資總量的構成發生了重大改變。2003年新增人民幣貸款為2.77萬億元，2011年為7.47萬億元，但占比下降了28%，2003年企業債券余額為500億元，2011年為1.3萬億元，占比增加了6倍，2003年新增信托貸款額不足10億元，2011年為2000億元，占比增加了1.6%。

間接融資向直接融資轉變的趨勢

銀行信貸融資的規模占社會總融資規模的比例逐年下降。間接融資方式已不再是主要方式，債券發行（包括短融、中票、集合債等）快速增長。直接融資將成為未來最重要的融資手段，金融脫媒及渠道多元化將成為未來中國金融市場發展的最主要特征。

資本市場開放和人民幣國際化是必然趨勢

銀行寡頭壟斷、暴利的時代即將終結，未來將呈現多渠道齊頭并進的局面。銀行存貸利差逐年縮小，使銀行在金融市場中的壟斷格局被打破。2012年上半年人民幣匯率波幅從0.5%調整到1%，國際化力度加大，外匯占款穩步提升，對外匯的有效利用、資本市場開放和金融體制改革提出了更高的要求。

中國金融市場的這種變化趨勢與美國金融市場相比有很大區別

2011年美國國內債券總額及股票市值合計42萬億美元，銀行信貸總額為9.4萬億美元，直接融資規模是間接融資的近4.5倍；相比之下中國直接融資規模僅為間接融資的1.4倍。在過去的50年間，美國間接融資的比例下降了一半，金融機構多樣化的趨勢非常明顯，而中國的直接融資比例卻如此之高，未來的中國要向成熟資本市場的模式轉變，其融資模式就必將從以間接融資為主向直接融資為主變化。

2 國內金融市場之變對房地產企業造成深遠影響

中國的這種大金融形式變化趨勢已經對國內的地產業造成了深遠的影響。在過去的20年中，中國處于超常規的城市化建設進程中，超常規的收益，超高的周轉率，使得無數的開發商不惜選擇高風險的策略：無節制拿地及無節制貸款，然后隨著中國城市化建設的放緩與成熟，房地產也告別了暴利時代：土地購置費用的增長已經遠超面積的增長，房企拿地成本越來越高，而銷售價格受到宏觀調控影響很深。使房地產企業的利潤空間越來越狹窄，發展速度受到極大限制，利潤空間不斷被擠壓。

統計數據表明：2006年第一季度，房地產開發貸款余額同比增長38%，2012年第三季度，增速降為11%。房企獲得房地產開發貸款的金額將逐步縮減，占比將進一步下滑。房地產開發貸款速度放緩，獲得貸款的難度日益加大。市場形式的惡化，政策的擠壓，如果再加上企業融資策略的不當，企業就會隨時面臨資金鏈斷裂的風險。

眾所周知，房地產行業的常規資產負債率在80%左右。然而在同樣的比例下，成熟國家的融資結構與我國卻很不相同，美資類的房企長期負債通常占總負債的80%左右，這些負債多為10年以上的基金，而短期負債只占20%左右，因而在短期內沒有太大的還款壓力，而國內的情況則相反，往往是短期負債占大頭，長期負債占少數，這種結構的倒掛給企業帶來了巨大的風險，短債的融資成本高且時間短，企業被推上了資金鏈的“鋼絲”，管理上的一個失策或政策的一個細微變化便會給帶來滅頂之災。

地產行業是一個資金需求極為密集的行業，同時具有極高的政策關聯性，這一點在中國表現得尤為突出，對于國內的地產企業來說，不單行業相關政策和經濟調控手段對地產企業有著極大的影響，資金更是地產企業生死的關鍵所在。中國的資本市場正走向多層次，這必將引發中國地產業的一次深遠的金融革命，房地產企業只有擺脫單一融資渠道，追求金融創新與變革，才能實現長遠的發展。

3 國內房地產企業的融資探索

中國的房市調控近兩年來，內地融資環境并沒有明顯改善，但地產業仍然看好未來市場。2012年底以來國內的房地產市場有了回暖的跡象，主流房企就表現出了極積的態勢：土地市場積極擴張，企業拿地的頻率明顯加快：一線房地產企業開始通過發債配股融資“開源”，為后市投資布局。

就當前形勢來看，傳統的融資渠道不能有效解決企業的融資需求，由于房地產宏觀調控原因，房地產企業的股權類融資尚未放開，而過份依賴于債權類融資又放大了企業的金融風險，所以房地產企業應該根據自身的特點，綜合比較各種途徑的優劣勢，綜合考慮融資財務成本、審批流程、使用門檻、監管程度、政策風險等因素，靈活組合，尋找最佳的平衡點，自主選擇最優融資結構及杠桿程度。

在眾多房地產企業探索融資渠道創新的過程中，保利集團的基金融資策略頗值得借鑒。

2012年10月初保利地產與中信證券合作，保利出資40%，中信出資60%，以1億元的注冊資本成立信保（天津）股權投資基金管理有限公司。2012年初保利地產聯手信保基金力壓華潤、中海、綠地等，以45億元拿下上海徐匯區濱江地塊，一舉創造今年上海新的總價地王；2012年3月保利地產又與信保基金合作以18.7億元拿下佛山新城一幅地塊。

在保利與信保和合作中雙方約定：主導權在保利地產，基金公司僅作為財務投資人，并不直接參與開發管理；發起人是保利地產，其認購人也主要以保利地產內部人士為主；絕大多數項目和保利地產合作，絕大多數資金投向了保利自己的開發項目；在房地產項目開發上，保利地產與信保基金的合作原則是對等投資。

第3篇：房地產直接融資范文

關鍵詞:金融危機;宏觀調控;中小房地產企業;融資

在金融危機及宏觀調控的雙重沖擊下,我國房地產市場進入周期性調整階段,房地產市場整體表現低迷,融資難度加大.對絕大多數中小房地產企業而言,如何在當前嚴峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產企業長期健康穩定的發展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產企業實際融資現狀

自2005年起針對房價上漲過快的現象,國家陸續出臺了一系列針對房地產市場的調控措施,在宏觀調控政策效應的逐漸顯現下,再加上此次金融危機的沖擊,我國房地產市場整體表現低迷,中小房地產企業的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強,主要表現在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》全面確立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調控拉開了序幕,此后國家陸續頒布了《國務院關于促進節約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產企業的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產企業更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中,國家就房地產業持續過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監會先后下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》等一系列文件, 對開發商開發項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規范。統計顯示,我國房地產開發商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴控房地產信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令中小房地產企業很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調

從2005年起,國家開始運用稅收手段來調控房地產市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產市場開始出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》后,國家稅務總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預征的方式,在實際操作中企業通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業的稅負也相應的增加。這一連串稅收政策效應的逐漸顯現,使得大多數中小開發企業的利潤空間進一步下調,進一步加劇了企業的資金壓力。

二、中小房地產企業融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產,房地產與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產企業發展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產企業確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產企業通行的開發模式,中小房地產企業所需的項目開發資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產企業所需的開發資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產企業還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調控措施效應的逐步顯現,銀行信貸被不斷收緊,房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統的融資局面將面臨前所未有的挑戰。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產直接融資工具取得了一定的發展,但由于中小房地產企業受自身資產規模、盈利能力、企業信用等因素的局限,發行股票、債券等已幾乎成為大型房地產企業的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產企業少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結構不合理,在短時期內中小房地產企業仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側重于隱性融資

由于近年來房地產建筑行業競爭激烈,房產商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標取得項目的建筑施工權,通常只能接受開發商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產企業獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側面反映出中小房地產企業在目前嚴峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產企業的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產企業一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產企業往往通過關聯企業的資金往來進行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產企業的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業的資金運轉.

3.多數融資方式針對性不強,缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道, 發行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產企業上市本身就存在比較高的準入門檻,對少部分實力大的房地產企業是具有一定的可行性,而大多數中小房地產企業由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產額偏低、現金流不穩定等問題,在資產規模、盈利能力、企業信用等方面都達不到相應的上市條件。近年來,發行房地產債券的企業也屈指可數,發債融資對籌資企業的條件要求較高,再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷,國內房地產企業大都不采用該種融資方式,中小型房地產企業更是很難涉足。

從目前中小房地產企業實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產企業的專利融資方式,對絕大多數中小房地產企業而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強.

三、進一步完善中小房地產企業融資渠道的建議

對于絕大多數的中小房地產企業來說,在現有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進行融資。

1.積極發展民間融資

針對房地產業資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強調要大力發揮民間金融的作用,使得中小房地產企業可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴大中小房地產企業的信貸渠道,緩解或解決中小房地產企業融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產委托貸款

按照目前國家有關規定,企業之間直接借貸是所禁止的,而企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產企業融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現。

3.進行合作開發

中小房地產企業如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發的形式,引進有資金實力的合作伙伴共同對項目進行開發,雙方共享開發的收益,共擔風險。通常中小房地產企業都會尋求與有資金實力的大企業合作,這樣在解決企業資金困難的同時又可以借助大企業的良好聲譽來提高自身企業的知名度。另外,中小房地產企業也會選擇與承建項目的建筑企業聯姻, 由建筑企業出資建設,開發企業出土地,合作開發,在當前也是一種很普遍的開發模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產企業而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當融資

目前一些中小房地產企業手中已經有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉困難,短期資金壓力很大,典當以其方便快捷的特點,已成為中小房地產企業新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當行成為不少中小房地產開發商的一個重要選擇,將他們現有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產典當金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當融資依然是解決中小房地產企業短期資金困難的有效方法之一。

5.產權交易

在整體經濟不景氣的環境下,由于房地產行業資金消耗量大、開發周期長,對于不以房地產為主業的企業來說,只能選擇暫時退出房地產市場。而對以房地產開發為生的中小房地產企業來說,由于整個市場的持續低迷以及前期的信貸緊縮使得企業資金鏈出現危機,只能出讓部分開發項目、股權或土地以換得喘氣的機會。

以上幾種融資方法對于中小房地產企業而言都具有可操作性,每個中小房地產企業都應該結合企業自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻:

[1]劉晴:我國房地產業融資問題及對策研究.黑龍江對外經貿, 2006,07

第4篇：房地產直接融資范文

Abstract: Real estate is a capital-intensive industry, high-input, high-risk, and high-yield. The ability to establish and improve a multi-channel and multi-strategy real estate financing system is very important for the development of real estate companies. It has also become a bottleneck in their development. This paper analyzed China's real estate status and problems of corporate finance, and summed up the common financing method under the current situation. Finally,the paper made recommendations about the development of China's real estate financing strategy accordingly.

關鍵詞:房地產;融資;策略

Key words: real estate;financing;strategy

中圖分類號:F832.5 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0025-02

1房地產企業融資現狀

在我國,隨著我國經濟的持續快速增長,城鎮居民收入的穩步提高,我國房地產行業迅速發展。作為國民經濟的重要引擎之一,房地產業對保增長的貢獻十分顯著。

2009年,房地產開發企業本年資金來源57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內貸款11293億元,增長48.5%;利用外資470億元,下降35.5%;企業自籌資金17906億元,增長16.9%;其他資金27459億元,增長71.9%。在其他資金中,定金及預收款15914億元;個人按揭貸款8403億元。

圖1是2009年我國房地產開發企業資金來源表。

2房地產企業融資發展特點

2.1 房地產企業融資渠道相對單一目前,我國房地產企業資金主要來自銀行貸款。銀行資金的供給也相對穩定,對于投資數額大、周轉期長的房地產業,銀行是其最為穩定的資金來源。但是由于房地產企業融資過于依靠銀行貸款,致使房地產開發的資金來源過分集中于銀行,使銀行承擔過多的風險。從我國房地產市場的運行來看,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。

2.2 房地產融資市場體系不健全目前,我國房地產融資市場體系并不健全,市場存在嚴重的資金供求失衡,造成了企業融資成本過高的現狀。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。而在國外,除信貸一級市場以外,還存在比較發達的信貸資產證券化以及信托證券等二級市場。

3房地產企業主要融資方式

目前我國房地產融資的途徑比較單一,最傳統的方法是:

自有資金+銀行貸款

除銀行貸款外,房地產企業的融資方式還包括賣方信貸、房地產產業投資基金、債券融資、融資租賃、房地產證券化、發行信托產品、夾層融資及上市融資等,各種融資方式交錯融合。

3.1 銀行貸款從目前來看,銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。

3.2 房地產投資信托基金(REITs)房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。根據REITs的投資類型不同,可以將它分為三大類:

權益型房地產投資信托基金(Equity REITs);

抵押型房地產投資信托基金(Mortgage REITs);

混合型房地產投資信托基金(Hybrid REITs)。

案例:2005年12月21日國內首只房地產投資信托基金(REITs)―――越秀房產信托基金(0405.HK)在香港掛牌,上市首日收盤于3.50港元,較招股價每股3.075港元13.82%。越秀基金公開發售部分超額認購約500倍,凍結資金約922億港元;國際配售部分獲超額認購120倍,籌集資金28億元。越秀基金的資產主要為4項廣州物業,包括白馬商貿大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場單位,總建筑樓面面積約為16萬平方米,物業出租率93%,估值總額達40.05億港元。

3.3上市融資房地產企業上市融資就是指房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式,它是房地產企業和資本結合的理想方式,是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。

案例:2001年7月1日,萬里電池(600847)原第一大股東北京新富投資有限公司與北京科技園置業簽署協議,將所持有的萬里電池2600萬股法人股(占萬里電池總股本的29.33%)。轉讓后,北京科技置業成為萬里電池的第一大股東。北京科技園置業股份公司成立于1999年12月15日,注冊資本2 億元。注冊地為北京市海淀區,經營范圍為房地產開發、基礎設施建設、技術開發、技術轉讓、投資管理等。該公司仍然以房地產為主業,該項業務利潤占據了公司總利潤的一半以上,從事的最大項目是中關村西區的開發。

3.4 房地產債券融資由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點,再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入,且發行成本較高,對于一些民營企業來說是可望不可及的融資方式。

3.5 融資租賃根據《合同法》的規定,房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。

出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者,分散經營風險。租約靈活,租賃公司可以根據每個承相人的收入情況,為承租人定做靈活的還租安排,例如延期支付、遞增和遞減支付等。此外還具有促進房地產銷售,降低房屋使用門檻等優勢。

4對房地產融資模式的建議

隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高以及城市化建設的不斷加快,作為國民經濟支柱的房地產行業迎來新的發展機遇,并具有巨大的融資需求。中國房地產融資多元化將成為今后房地產業融資的重要趨勢,并且直接投融資將成為主流。

4.1 建立多層次的資本市場體系,提高直接融資比重長期以來,中國房地產直接融資渠道狹窄,房地產業直接融資比例不超過2%,目前在股票市場上進行融資更加困難。雖然目前開通了中小企業板市場,但其上市要求并沒有降低。即使將來調整產業政策,有利于房地產企業上市,也只能有少數大型房地產企業通過上市融資。因此,只有建立多層次的資本市場體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴,才能真正提高直接融資比重,才能真正分散金融風險,才能真正促進房地產行業的健康發展。

4.2 加快房地產抵押貸款證券化,完善中國房地產金融市場

目前中國正在開展房地產抵押貸款證券化的實踐。與成熟的房地產金融市場相比,中國房地產金融存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言,只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求,而資本市場和直接信用的相對落后,難以為房地產行業發展提供必要的金融支持。因此應加快房地產抵押貸款證券化,完善中國房地產金融市場。

4.3 發展房地產投資信托基金,開拓新的融資渠道房地產信托投資(Real Estate Investment Trust,REITs)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托資金投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產投資信托基金已經十分成熟。

中國發展房地產信托投資,具有以下方面的積極作用:

①有利于完善中國房地產金融市場;

②有助于疏通房地產資金循環的梗阻;

③有助于拓寬投資者的投資渠道,促進投資的多元化。

4.4 大力推行融資租賃房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家,融資租賃業年平均增長達30%,成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。中國發展房地產融資租賃具有一定的優勢。

參考文獻:

[1]阮連法,舒小樂. 我國房地產投融資體制發展的新動向―房地產投資信托[J].技術經濟與管理研究,2004,(1).

[2]魯玲玲,周堅. 房地產信托與房地產投資信托基金[J]. 技術經濟與管理研究,2007,(4).

[3]倪h.房地產開發企業融資方式選擇探析[J].商業會計,2007,(2).

第5篇：房地產直接融資范文

關鍵詞：中小型房地產企業 融資

背景

自國家對房地產行業采取了一系列的宏觀調控政策以來，監管當局不斷推出限制房地產企業向銀行貸款的政策和法規。使得房地產開發“門檻”逐漸升級，銀行貸款難度加大，導致房地產企業繃緊了資金鏈條，特別是對于正處于上升階段的中小型房地產企業無疑是雪上加霜。

中小型房地產企業目前存在問題

（一）企業規模小，融資能力受限

由于房地產項目開發規模大、周期長，使得其投資需要巨大的資金量。在房產項目開發上，大型房地產公司可以運用雄厚的資金實力，通過控制土地儲備，對房產開發項目采取長短結合（短、平、快項目與長期項目結合）和大小結合（大型項目與中小型項目結合）的方式，保持房產開發的連貫性。而中小型房地產企業由于規模不大以及融資能力的限制，難以像大企業那樣依靠基金、信托、債券、上市等多種融資渠道獲取大型項目建設所需資金，故只能更多地趨向于選擇易融資的中短期項目和中小型項目。

（二）過多依賴間接融資

參照目前中小房地產企業所需的項目開發資金中，至少35%是自有資金，35%是銀行貸款，另外的30%來自于回籠的房款，房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款，所以房地產企業所需的開發資金中50%以上是來自銀行，在很大程度上房地產企業還是非常依賴于銀行信貸的支持。

近幾年來，雖然股票、債券等房地產直接融資工具取得了一定的發展，但由于中小房地產企業受自身資產規模、盈利能力、企業信用等因素的局限，發行股票、債券等已幾乎成為大型房地產企業的專利，真正有能力利用直接融資工具的中小房地產企業少之又少，直接融資比重明顯偏低，融資結構不合理，在短時期內中小房地產企業仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

（三）實際融資過程面臨困難多

自國家對發展過熱的房地產企業宏觀調控力度加大以來，也不乏出現了許多新的融資方式，例如上市、信托、合并、股權轉讓等等。但在實際運作過程中，由于整個金融界市場環境的約束和制度建設的缺乏，特別是由于我國中小型企業一直以來擺脫不了“資金不足、信譽不好、競爭實力不強”等一些觀點的影響， 使得這些企業遭到拒絕的頻率相當大。導致中小型房地產企業融資變得難上加難。

解決中小型房地產企業融資問題的幾種方法

分析以上存在問題可知，要想解決中小型房地產企業的融資難問題，需要從多個角度，結合多方主體，幫助中小型企業走出資金困境。主要可以從以下幾個方面考慮：

1.上市融資進入條件較為苛刻，中小型房地產企業很難通過上市融得所需資金。我們可以借鑒美國的發展經驗，實行以做市商（利用券商做市）制度為核心的柜臺市場交易，為中小型房地產企業上市融資提供便利渠道。另外，還可關注房地產投資信托基金（REITS）和住房抵押貸款證券化。房地產投資信托基金是在交易所上市的股權類證券投資產品，具體的模式包括信托計劃、封閉式產業基金和房地產公司型的REITS等，可參照美國的經驗，推進我國REITS產品開發， 為房地產企業提供銀行外融資渠道。住房抵押貸款證券化，既有助于解決銀行 “短存長貸”流動性不足的問題，又能使資金規模小的中小型房地產企業參與房地產投資。

2.中小型房地產企業如果擁有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發的形式，引進有資金實力的合作伙伴共同對項目進行開發，雙方共享開發的收益、共擔風險。通常中小房地產企業都會尋求與有資金實力的大企業合作，這樣在解決企業資金困難的同時又可以借助大企業的良好聲譽來提高自身企業的知名度。另外，中小房地產企業也會選擇與承建項日的建筑企業聯姻，由建筑企業出資建設，開發企業出土地，合作開發，在當前也是一種很普遍的開發模式。。

3.根據不同開發階段選擇不同融資方式

前期準備階段：開發成本和費用包括購入土地使用權和原材料、支付可行性研究和規劃設計費用等，企業面臨融資規模不夠的風險。該階段融資期限長，融資數額較大，資金流穩定性要求較高，為了保證資金流穩定性高，可以接受較高的融資成本。受限股權融資和夾層融資可作為此階段融資的選擇，用以補充自有資金，使用夾層融資符合條件后，便可以使用貸款類信托融資和銀行融資。

建造階段：開發成本包括“七通一平”等土地開發成本，建筑、安裝工程，配套設施建設等支出，房地產企業面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險，基建墊資和銀行貸款是現實操作中主要資金來源。短期融資債券，一般在9個月內還本付息，具有利率、期限靈活，周轉速度快、成本低等特點，是信譽良好的房地產開發企業，在生產階段和銷售階段進行銜接的時候解決短期資金缺口的理想融資選擇。此階段融資進度必須與開發進度配合，既滿足工程需要，又不因過度融資導致資金成本過高。

結語

從總體上講，中國內地的房地產市場形勢依然看好，中小房地產企業目前雖然面臨著較嚴酷的市場環境，而且自身也有很多的“瓶頸”問題亟待解決，但是只要企業決策者們能在這個新市場環境下及時改變企業的發展戰略，積極拓寬融 資渠道，加強項目經營的模式創新，就能夠在新市場環境下站穩腳跟，甚至實現 中小房地產企業的跨越發展。

參考文獻：

[1]王鐵姝.我國房地產企業融資問題研究[J].中國商界,2009(4).

[2]孫迎慶.金融危機和宏觀調控下我國中小房地產企業融資的探討[J].金融經濟,2009(6).

第6篇：房地產直接融資范文

一、前言

房地產的開發項目具有規模大、周期長及價值高等特點，因此，對房地產項目的開發需注入大量的資金，故融資成為房地產業發展的重點。我國房地產企業的融資渠道盡管呈現出多元化特點，但是房地產開發融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產開發業的融資模式單一化和融資結構不合理等問題，會大大增加房地產業融資的風險。

二、房地產業融資現狀及問題

1.房地產業融資現狀

房地產是一種固定資產，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產行業開發、交易的關鍵。我國房地產業現階段處于發展時期，加上政府對其資金運作上的嚴格管控，致使房地產的開發融資更加困難。研究發現，我國的房地產業融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產業融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產業資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現逐年上升的趨勢，而傳統的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產業的融資重心有所轉移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

2.房地產業融資的問題

（1）融資模式單一

現階段我國的房地產業的融資模式主要采取傳統的貸款模式，如房地產開發貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產開發商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風險小、操作簡單方便和成本較低等優勢，但是其存在債務的剛性強和還款嚴厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產開發商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風險。

（2）融資結構不合理

在房地產業內，出現房地產開發商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現象。房地產金融的工具創新力不強，盡管房地產的信托得到迅速發展，但是現階段的信托產品無法滿足房地產業所需的融資要求，房地產業還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現階段的房地產金融市場還在發展時期，因受到融資體系的結構不合理的影響，市場主體呈現出不健全和行為不規范等現象，從而制約房地產業的進一步發展。

（3）融資法律和法規不完善

房地產業融資的相關法律法規還有待完善，與房地產金融相關的政策法規還不健全，并缺乏一致性和協調性，故而操作比較困難，對房地產的融資渠道發展產生不良影響[2]。

三、完善房地產業融資的對策

1.采取多元化的融資模式

房地產業屬于資金高度集中的行業，開發一個地產項目就需投入大量資金，假設不借助多種融資手段，那么企業就會面臨止步不前，甚至出現資金鏈斷裂等更為嚴重的問題。所以房地產企業一定要加強對融資渠道的創新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達到降低房地產業融資中的風險的目的。具體的融資方式有：

（1）內源融資

就是房地產業依靠自身資金進行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應收的賬款和票據等，房地產企業可將這些企業資金經過金融機構直接變現，將其投入新的房地產開發中。內源融資方式具備風險小、成本少的優勢。而對于一家房地產開發企業自有資金較少的情況，可依據房地產開發企業的項目時間及工期的不同，采取多家房地產開發企業聯合開發的方式。聯合開發也可以是房地產的開發商與經營商通過合作方式開發房地產項目的一種融資方式。房地產的開發商與經營商采取聯盟合作和統籌協調的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩定現金，將經營風險降到最低[3]。

（2）直接融資

直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業經上市發行股票后獲取融資，房地產的開發企業上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負擔，均以企業經營狀況為擔保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續2年虧損就會被迫退市。

（3）間接融資

間接融資就是向金融機構（主要為銀行）取得貸款，現階段我國的房地產業的開發資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經成為房地產業融資的主要方式。

（4）新融資方式

①夾層融資：其處于債權和股權之間的一種信托產品，夾層投資屬于長期融資，可根據特殊的需求對其進行調整，夾層融資中的付款事宜也需根據企業現金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業出現現金缺乏時，經擴張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業發展的情況；②房地產信托融資（REITs），REITs主要是通過發行收益憑證，匯集多數投資者手里的資金，并交付給專門的投資機構用于房地產的投資經營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產證券化的表現[4]。

2.合理組建融資結構

在發達國家的房地產融資和金融機構中，已經發展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產業可引進這套管理辦法，以緩解目前房地產業的資金壓力，也能為我國的金融機構提供好的借鑒，以推動我國房地產的金融創新，達到投融資的快速發展。如果社會福利基金融資，是房地產金融將公積金與住房抵押兩者結合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經濟發展落后和資金不足的發展中國家的融資。

3.完善融資法律和法規

房地產開發必須做到有法可依，但是目前關于我國的房地產投資開發類的法律法規極不健全和完善，造成房地產業融資出現無法可依和有法難依的現象。在房地產業融資中出臺的法律法規大部分內容比較廣，也比較泛，缺乏相關的具體細則，故在實際的執法中，會出現把握尺度大和增大交易成本的現象。因此，需完善融資法律和法規，主要方法有：⑴制定出低壓貸款法，規范現有的抵押市場。出臺相關的法律法規，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權之間的糾紛，并確保抵押登記和評估等問題能得到法律保護；⑵制定住房金融機構的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業務會計制度；⑶管理好住房儲蓄、公積金、低收入住房補貼等相關的住房金融經濟活動，并制定相關管理制度，為房地產融資創造一種有法可依、有法必依、違法必究的發展環境，以確保房地產金融能穩定、健康發展[5]。

第7篇：房地產直接融資范文

關鍵詞：房地產　融資

作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會拖累房地產業的健康發展，影響房地產市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應融資困局，房地產業紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產融資也成為業內最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產業發展的關鍵。經歷多輪宏觀政策調控之后，銀根越收越緊，開發商的融資問題成為影響生存和發展的首要問題，客觀上要求開發商由依賴銀行貸款轉而尋求多元化融資之略。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策， 國內房地產開發商在融資戰略和戰術上可能會發生質的變化。房地產金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊問題，而是房地產融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產企業考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金仍然來自商業銀行系統。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預示著房地產開發商憑借銀行資金買地開發模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產融資主渠道的銀行，內對各路新融資方式的挑戰，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，僅從美國等發達國家的房地產金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產市場快速發展，大量的資金自然而然會進入房地產市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業還是對個人。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。也就是說大多數金融資產掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉移出來。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難， 因為它的贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續， 呈現周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發行人業務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調控的大背景下，中國證監會決定暫不接受房地產開發企業的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數據顯示，2002年以來全國有20多家地產公司并購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創置業等開發商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據統計，到2004年初，已有北京天鴻寶業房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業實現了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產企業都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優質資產或其他資產，形成新的主營業務，從而實現該公司間接上市的目的。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產行業本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產泡沫，房地產企業直接上市面臨監管層大量的法律法規的屏障。因此，很多好的房地產公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產上市公司陸續了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產企業普遍表現出強烈的融資；中動。據悉，2006年國資委和證監會有意降低房地產企業上市門檻，保利地產已經率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調控的影響下， 以內地發展為主要目標的房地產企業紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。可以這么說，在2006年通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產企業來說仍然將是一種奢望。

三、房地產債券融資

第8篇：房地產直接融資范文

【關鍵詞】房地產 融資 貨幣政策 證券市場

一、引言

房地產開發是非常典型的資金密集型行業，因此其如此快的發展速度必須建立在大量的資金為保障的前提下，因此融資便成了房地產行業的命脈。然而，從2007年12月開始，經中央經濟工作會議的決定，2008年將實行從緊的貨幣政策。從緊的貨幣政策明顯導致房地產商在銀行的貸款成本上升，然而當時房價也不斷攀高，房地產行業盈利空間不減反增。但是，從2010年下半年起，房價增長明顯減緩。2012年1月19日，國家統計局公布的70個大中城市在住宅房銷售價格變動中，與2011年12相比下降的就有52個城市。由此可見房價下跌已是一個很明顯的趨勢。而此時央行公告顯示，我國的貨幣政策將繼續保持穩健。在房價下跌的情況下，我國信貸松動并不明顯，融資成本普遍偏高，房地產商不得不通過促銷等方式來回籠資金，這將嚴重削減房地產業的利潤。

二、房地產行業融資渠道

（一）銀行貸款

銀行貸款一直是房地產業的重要資金來源。由于我國直接融資門檻較高，銀行貸款一直備受房地產商的青睞。銀行貸款總額在房地產企業的資金來源中的比重，一直不低于20%。根據2011年年中統計，134家房企長期和短期借款總額達到3690.68億元，比年初增加了226.37億元，增長率達到6.53%。對大型房地產開發商來說，即使在金融環境不太樂觀的情況下，他們也能向銀行籌措大量資金，如保利在2011年年中報表中披露的貸款總額高達528.7億元。

（二）股權融資

大型的房地產公司可以選擇上市融資來獲取資金。但由于金融市場瞬息萬變，發行股票融資會承擔較高的風險，并且對發行單位的各項指標要求嚴格，所以能夠通過這種方式籌資的房地產商比例并不多，越是知名的地產商在股票融資方面更有利可圖。截止到2012年初，在滬深A股市場中，有143家房地產公司，其中總市值最低的8.4億元，最高的達902.7億元。

（三）發行債券

房地產企業債券是我國房地產企業發行的為了融通資金，并必須償還的有價憑證。我國房地產公司發行的債券主要是短期債券，但這主要是因為我國企業債券市場發展得并不成熟。隨著債券市場的逐步發展，房地產企業發行的長期債券應該日趨增加。

（四）引進外資

雖然如今樓市低迷，但根據美國外國房地產投資者協會的一項調查顯示，中國仍舊在全球最佳房地產投資地區中名列第三。如今由于政府的穩健貨幣政策和對房地產行業的調控，使得各大地產商都對外資引進寄予厚望。但在2012年初，政府監管層明確表示要對外資入注房地產行業加大監管力度，使得引進外資勢頭有所減緩。

三、我國房地產業融資困境

（一）融資成本高、難度大

在經歷2008年金融危機以后，我國的貨幣政策一直處于緊張狀態。根據金融市場一般理論，我國當前金融市場的房地產融資基本情況是比較緊張的。

1.存款準備金率。自2010年以來，人民銀行曾11次上調人民幣存款準備金率，在2011年6月末，大型金融機構存款準備金率達到歷史最高點21.5%，雖然在今年2月24日下調了0.5%。但許多專家認為我國今年的貨幣政策已經定調，此次只是微調，并不能改變大局，房價下降的趨勢不可能再扭轉。

2.存貸款基準利率。此外為了抑制信貸額的增長，銀行多次上調存貸款基準利率。存貸款基準利率的上調，不僅抑制了金融機構對房地產商的貸款能力，也抑制了房地產商對貸款的需求。迫使房地產商尋求其他的融資渠道。

3.控制信貸量。2011年以來，央行憑借存款準備金率，大大控制了市場的信貸總量。許多專家認為，隨著經濟增長速度減慢，會導致銀行借貸情緒越來越嚴重。而房地產作為國家重點的宏觀調控行業，信貸量從緊是首要目標，甚至連個人按揭回款都非常緩慢。

（二）金融市場不完善導致直接融資困難

我國金融市場起步晚，各種制度、機制建立不完善，使得直接融資的門檻高，成本也高。知名房地產商在貸款相對容易的同時，在資本市場上發行股票、債券也同樣比中小地產商容易得多。自2010年以來，我國房地產上市公司在證券市場上的情形慘淡，包括增發股票等在內受到很大沖擊。在貨幣政策的壓力下，許多房地產公司都轉向證券市場，但穩健的貨幣政策同樣壓制了證券市場的活躍程度，這使得房地產行業的融資情形，特別是中小房地產企業的融資情形更是雪上加霜。

（三）政府對外資入注房地產的謹慎態度

2012年初，我國對外資利用的新監控目標為“穩規模、優結構、上水平”。而房地產行業的外資引進則被歸入“優結構”的目標之中。雖然在2011年，房地產行業所引用的外資數額較大，與2010年相比有較快的增長趨勢，但是在2012年穩健的貨幣政策和外資監控目標的雙重壓力下，外資在房地產業的增長勢頭必然減緩，融資較去年可能更為艱難。

（四）法律法規對房地產融資渠道的限制

房地產企業運作的重要原材料就是土地，而根據銀監會的規定，銀行開發貸款和信托產品不允許用于購買土地。并且證監會也不準許房地產企業通過IPO和再融資的方式囤積土地和房源。因此，房地產商只能通過自有資金獲取土地。在房地產規模日益增大的情況下，自有資金遠遠不能滿足購買土地的需要。因此，缺乏有效的購買土地的融資渠道是房地產行業發展的一個重要瓶頸。

四、房地產行業融資困境的應對

根據以上對我國房地產業的各種融資問題，必須采取有針對性的措施才能有效應對。房地產行業高風險、高回報的特征使得融資問題尤為重要，資金短缺是房地產企業致命的弱點。因此，必須走出融資困境，尋求有效的融資方式，房地產行業才能長遠健康地發展。

（一）建立多元化融資機制

我國房地產行業的資金來源中，銀行貸款的比重占絕對優勢。這就形成了我國房地產行業融資渠道單一的局面。一旦中央銀行貨幣政策的變動將引發融資環境的很大變化，如果房地產行業融資過分依賴于銀行貸款，不僅房地產商本身風險較大，還會給銀行帶來風險。因此，必須通過多元化的融資機制來分散融資風險。所以，必須規范金融市場，加大金融市場的監管力度，促進金融市場的健康發展才能順利建立起多元化的融資機制。

（二）夾層融資

夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資的風險和回報介于債務和股本之間，它是可以提供形式靈活的較為長期的融資。因此，在夾層融資的條件下，企業本身在制定策略、發展計劃方面有很大的靈活性。但是，我國夾層融資發展尚屬初步階段，夾層投資者少，并且結構單一。為此服務的中介機構也很少，并且服務體系并不完善。因此，我國應該盡快建立起關于夾層融資的健全的法律法規，以保證夾層融資能發揮其在融資領域的重要作用。

（三）房地產信托投資基金

房地產信托基金，即REITs,其全稱為“Real Estate Investment Trust”。REITs是房地產企業一種創新的融資手段，它通過發行收益憑證籌集眾多投資者的資金，并由專門投資機構進行投資管理。REITs可以有效吸收大量的民間資本，改變房地產行業過分依賴銀行貸款的融資格局，同是也減輕了銀行的經營風險。但是，由于中國證券市場發展并不完善，我國的房地產信托投資基金正處于起步階段。在2011年4月，我國證監會對REITs進行了嚴格限制，但這些并不能否認REITs在我國的發展前景很廣闊。我國必須盡快建立起相應的完善的法律法規系統，規范證券市場秩序，才能為REITs創造更好地發展環境。

五、結論

我國房地產業的融資問題不僅關系到該行業的發展問題，也關系到整個社會經濟的健康發展，房地產業在整個社會的資金鏈條中占有重要的地位。雖然如今宏觀經濟環境并不樂觀，我國的貨幣政策為了宏觀經濟的穩定必須穩健進行，這給房地產行業的融資情況帶來了很大壓力，但穩健的貨幣政策并非是當前我國房地產行業低迷的根本原因，相反這更加促進了人們去尋求更多樣化的融資渠道，使得房地產行業能夠突破瓶頸，健康發展。

參考文獻

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[2]李玉剛，魏小麗.商業銀行介入房地產融資租賃業務路徑探索.中國房地產金融，2011年第9期

[3]蔣文懷.房地產融資應實現多元化.中國金融，2011年第10期

第9篇：房地產直接融資范文

在中國經濟快速增長、內外經濟不平衡、流動性過剩的大背景下，房地產、股票等資產價格將是中國宏觀調控面臨的長期任務。從眼前看，股市調控更加緊迫；從長期看，樓市調控更加困難。因為房地產市場的需求潛力幾乎是無窮的，但供給卻是有限的；而股市的供給可以是無限的，需求也是可以引導的。

股價調控應以增加供給為主

當前證券市場發展中最突出的問題就是股價的暴漲暴跌。市場資金洶涌，股價大幅波動、垃圾股雞犬升天的根本原因在于供求失衡。穩定股市應以增加供給為主。

一方面， 以需求為主的調控方式容易引起股市的震蕩，會打擊居民的投資積極性，不利于國家加快發展直接融資的基本戰略。沒有廣大投資者的積極參與，股市發展就成了無源之水、無根之木。現在廣大居民的投資熱情剛起來，氣難鼓而易泄。因此，應該重視保護投資者的投資熱情，但要引導它們理性而有序地釋放出來。

另一方面，中國股市的基礎已經發生了相當大的變化，比如清理上市公司資金占用，提升了上市公司質量；股權分置改革最終解決了制約證券市場發展的體制性問題；大力發展機構投資者、清理整頓證券公司、擴大證券市場對外開放等一系列措施，一定程度上抑制了證券市場風險，穩固了證券市場基礎。

股市發展的宏觀背景也發生了很大變化。從2003年到2006年，中國經濟連續四年以兩位數增長，中等規模以上工業企業利潤也始終保持20%以上的增長速度。

此時，股市以供給為主的調控方式符合宏觀調控市場化的改革方向，有利于充分發揮市場機制的作用，有利于提升證券市場的廣度和深度，有利于提高人們對中國資本市場的長期信心，以進一步增強市場的穩定性，減少股市投機。

最重要的是，擴大股市供給正是我們發展股票市場的目的和方向。從2001年到2005年，中國股票市場經歷了四年熊市，甚至出現了邊緣化的情況。2006年以來，中國股票市場的融資功能雖然得到了恢復和發展，一些海外上市的公司也重回A股市場，但股市規模和融資能力仍然無法滿足經濟發展的需要。直接融資與間接融資比例仍然偏低。2006年1月至2007年3月，股票市場總籌資額只相當于同期銀行新增貸款的13.78%。

目前，滬深兩市的上市公司共1451家，與全國幾百萬家企業相比只是極少數，也還未能把代表中國經濟增長的主要企業都吸引到資本市場來。因此，當前的新股上市數量不是多了，而是少了，新股上市的速度不是快了，而是慢了。

因此，當務之急是抓住歷史機遇， 把股市發展作為推動中國企業改革和發展的機遇，作為逐步解決中國直接融資和間接融資比例失調問題的機遇，作為緩解中國流動性過剩的機遇。這需要改革現行的上市審批制度，發展多層次資本市場，把國有股減持作為調控股價的重要手段，更需要在股市的監管體系上做足功課，以適應供給增加后的監管需要。

房價調控應以控制需求為主

目前中國房價快速上漲的根本原因在于需求過于旺盛。因此，一方面，應繼續保持房地產投資的合理規模，優化商品房供應結構，大力發展面向廣大群眾的普通商品住房，重點解決低收入家庭的住房問題；另一方面，要更加重視需求調控。既要重點打擊投機需求，尤其是海外游資的投機，也要注意控制需求總量。

目前，許多地方政府財政收入嚴重依賴土地出讓和房地產開發。這種財政模式使得地方政府與房地產開發商結成了利益共同體，利用了旺盛的住房需求。因此，抑制住房需求過熱，需要從完善財政稅收制度入手，改革目前以土地和房地產企業作為主要稅源的稅收體系，減輕開發環節的稅收負擔，清理規范對房地產企業的各種稅收，減輕房地產開發成本。應合理調整流轉環節的稅收結構，強化流轉稅的杠桿作用，按單套住房面積大小實行累進制稅率，加大對保有環節的稅收征收，將土地批租一次性收取出讓金變為未來定期收取租金，盡快進行物業稅試點，通過“平買貴用”，抑制房地產過度需求。