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第1篇：房地產業現狀范文

關鍵詞：房地產業 資本運營 現狀 創新

房地產業概述房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務，集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性。主要包括土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

一、資本運營概述

(一)資本運營定義

營運資本的概念有狹義和廣義的解釋。廣義營運資本的意義就是企業的流動資產總額，這個概念主要在研究企業資產的流動性和周轉狀況時使用。狹義的營運資本是指企業的流動資產總額減去各類流動負債后的余額，也稱凈營運資本。由于凈營運資本被視為可作為企業非流動資產投資和用于清償非流動負債的資金來源，所以，狹義的流動資本概念主要在研究企業的償債能力和財務風險時使用。因此，企業營運資本的持有狀況和管理水平直接關系到企業的盈利能力和財務風險兩個方面。

(二)資本運營的內容

廣義營運資本是一個具體的概念，它包括了企業的流動資產總額，是由企業一定時期內持有的現金和有價證券、應收和預付帳款及各類存貨資產等所構成的。相對而言，狹義營運資本是一個抽象概念，它只是企業一定時期流動資產與流動負債之間的差額，并不特指某項資產，而此差額的確定，完全要視企業一定時期的經營和財務狀況而定，它是判斷和分析企業資金運作狀況和財務風險程度的重要依據。

(三)特征與作用

資本運營的特征:①增值性。②流動性。③風險性。資本運營的作用：加快中國國有企業的改革、加快優化經濟結構、提高中國的國際競爭力。從企業經營方式的角度來看，資本運營也有如下作用：①資本運營可以優化企業的資本結構。②資本運營可以帶動企業迅速打開市場，拓展銷售渠道。③資本運營可以讓企業獲得先進生產技術和管理技術。④發現新的商業機會。⑤資本運營可以給企業帶來大量資金。

二、房地產業資本運營現狀

(一)融資現狀分析

融資方式單一化,新的融資方式所占比重小。目前，房地產業主要通過銀行借貸來進行企業的資金籌借，很少涉及新的融資方式，這樣導致了企業資金結構的單一化，不利于企業有效的控制和優化資金成本。鑒于此，房地產業應運用多種融資方式來籌借企業資金，如通過合作開發或項目公司被收購、房地產業上市、房地產投資基金、房地產投資信托、房地產資產證券化、地產金融新產品、房地產融資租賃等方式。

(二)房地產業資本及投資結構狀況分析

目前房地產業的資本及投資結構簡單甚至單一，沒有很好的對企業資金結構和投資結構進行優化配置來實現企業資金成本的降低和企業資金使用效益的提高，從而很好的實現企業的財務管理目標和企業經營目標。例如在保證資金籌集完整的基礎上優化配置融資方式使企業的資金結構最優化和資金成本最低化；在安全性、效益性、流動性的原則下合理配置企業的投資方式優化企業的投資結構實現企業資金的有效管理和經濟效益的提高。

三、房地產業資本運營存在的問題

(一)房地產業資本運營規模小,競爭力差

目前我國的房地產業的資本運營規模與國際上的房地產公司相比存在很大的差距，可以說我國的房地產業尚未出現真正的國際化公司，絕大多數的房地產業規模較小，管理落后、資金管理意識較差、管理人員綜合素質較低等多種因素的存在導致了規模小的房地產業的市場競爭能力小，資本運營能力有限，導致企業的經濟效益的提高，最終影響了企業所有者的利益，企業的生存和發展。

(二)資本運營人才缺乏且綜合素質有待提高

資本運營開始的時間尚短，運作還未規范化，致使目前從事房地產資本運營的人員并不具備必要的資本運營的完整的資本運營專業知識、良好的企業組織管理能力、完整的企業法律知識和資本運營法律知識、良好的市場運作知識，另外應具備必要的相關專業素質等,所以資本運營人才匱乏且綜合素質有待提高。

(三)資本運營觀念薄弱

目前，企業的兼并和重組是企業實現利潤最大化的有效途徑，房地產業也是如此，也是資本運營的必然現象。但多數房地產業的決策者、管理者往往從自身利益出發來考慮問題對于企業的兼并和重組存在抵觸思想，對于企業的資本運營觀念不強甚至無此意識。

四、房地產業資本運營創新的必然性

(一)房地產業資金成本要求房地產業資本運營創新

目前房地產業資金的籌集和資金成本已成為影響房地產業發展的重要因素。因此房地產業如何籌集到企業所需資金和如何籌借企業所需資金應成為房地產業迫切需要解決的問題。然而，隨著市場經濟的不斷發展和房地產業競爭的不斷加劇，傳統的資金運營方式已不能滿足企業發展的需要，這就要求房產業進行資金運營的創新。

(二)土地資源的出讓方式是影響房地產業資本運營的基礎

土地是房地產業的發展基礎,國家對土地的宏觀調控會直接影響房地產業的發展方向。近幾年來,我國不斷完善土地使用權出讓的相關政策法規,使土地使用權的出讓更加科學、公平，例如提高了招標出讓土地使用權的比例且明確規定了協議出讓最低價的確定標準和國有土地出讓的程序,嚴格控制了出讓土地使用權，提高了出讓土地使用權的市場化程度和專業化程度，增加了取得土地使用權的難度。

(三)銀行加息政策將改變房地產結構

中國人民銀行在2004年11月份(近八年來)首次調高了基準利率。并同時于2005年3月份提高了公積金房貸與商業性房貸利率，2010年更是先后幾次調息。中央銀行加息政策對房地產業產生了重大影響，主要體現在兩方面:一是融資成本上升;二是融資規模下降。融資成本上升,將使公司中長期的業績和利潤下降。融資規模下降,一方面直接反映出開發商貸款需求受到制約;另一方面隱含著“從緊”的政策信息,意味著開發商通過信托、股票發行等渠道進行融資也會受到影響。

五、房地產業資本運營模式創新

(一)資產剝離

資產剝離是指將非經營性閑置資產,低效或無效的資產,已經達到預定目的的資產以及不適應公司長遠發展方針的那部分資產從公司資產中分離出來。這種做法,從表面現象看是公司規模在收縮,但其實質是收縮后會更大幅度更高效率的進行資本擴張。

(二)融資租賃與經營租賃

這是一種比較新的金融工具,是一種以短時間,低成本并通過特定程序把資金和設備緊密結合起來的資本運作方式。使用融資租賃與經營租賃等資本運作方式,不僅能夠減輕房地產運營企業巨額設備采購支出,而且能夠降低企業成本。

(三)改制上市

近年來國內主要電信運營企業都通過改制上市實現了融資目的,并取得了非常好的成果。所以,我們可借鑒其經驗把它運用在房地產企業的資本運作上。但是,應該注意的是,改制上市一般只能運用于大型企業的資本運作當中。企業改制上市采用股權籌資,常見的有兩種方式,即整體上市和分拆上市。整體上市是以企業的所有資產為對象實施股份制改造,實現企業的公開上市;分析上市指僅對企業的部分優良資產實施股份制改造,成立以原有企業為控股股東的股份制公司,實現企業上市。待時機成熟時,視企業的經營發展需要,再將母公司的資產逐步注入上市公司,實現企業的分步上市。

(四)階段性股權融資模式

階段性股權融資,即階段性資金拆借,是以股權的形式向房地產企業注入資金。其運作模式為:投資者以股權投資的方式向房地產公司注入資金,并獲得房地產公司部分股權,性質類似優先股。在此過程中投資人將其所持有的股權委托原有的股東管理,與原股東或關聯方簽署股權回購協議,并隨著房地產公哥運營開發項目的進展,企業獲得現金流。最后關聯方(或原股東1按協議要求從房地產公司處獲得相應的資金,回購股權。

參考文獻:

[1]世聲.房地產業的資本運營[J]湖南房地產2003(2)

第2篇：房地產業現狀范文

[關鍵詞]城市房地產業；現狀；調查；衡陽市

[中圖分類號]F293.30　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡陽市房地產業發展的基本條件

衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區，總面積1.53萬平方公里，2008年末總人口731.14萬，其中，城鎮人口311.25萬人，占全市總人口的42.6％，為湖南第二大城市。

2008年衡陽市國內生產總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮居民人均可支配收入12420元，城鎮居民人均居住面積為29.8m2，城鎮居民恩格爾系數42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建設3年行動計劃和實現“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標，即2009－2011年，完成四大基礎性工程(東西南北暢通工程、基礎設施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標志性工程(以商業步行街為主的商貿標志性工程、以湖湘文化為主的文化標志性工程、以生態為主的生態標志性工程)，把衡陽建設成為中國歷史文化名城、湖南先進制造業基地、具有鮮明特色湘南重鎮、衡陽人民引以為豪的現代宜居城市，這將為衡陽房地產發展起到非常重要的推動作用。

二、衡陽市房地產業發展現狀調查

1.開發企業數量逐年增長。外資企業成為市場供給規模的主要新增力量

目前衡陽市共有345家房地產開發企業，其中外資企業39家，內資企業306家。在這些企業中，有資質等級的企業193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業目前在建在售的樓盤共計141個。衡陽作為湖南第二大城市，房地產市場發展空間較大，吸引了不少外地開發商，如浙江耀江集團正在開發的衡陽最大規模樓盤一雁棲湖項目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。

2.土地購置、開發面積呈間歇性增長，土地購置面積遠超過完成開發面積

2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發土地面積94.18萬m2，土地開發購置比平均只有20％，房地產企業在大量囤積土地的同時，完成開發土地面積不斷萎縮，商品房建設用地大量閑置。

3.房地產開發投資逐年增長，占固定資產投資比重偏低

2003年以來，房地產投資規模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運效應、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產市場一片火爆，衡陽市共完成房地產開發投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產投資額占全市固定資產投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。

4.房地產供求呈間歇式增長，供大于求的市場關系短期內難以改變

2003－2008年，衡陽房地產市場的發展態勢總體上呈上升趨勢，但是受內外部環境影響，起伏波動較大，從商品房供應情況來看，除房地產施工面積伴隨房地產開發投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產市場尚未形成連續平穩快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。

5.商品房銷售價格漲幅過大，房價收入比合理

從商品房銷售均價來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經濟欠發達三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災事故影響，商品房銷售價格總體大幅下降。2004年房地產市場逐漸回暖，房價開始回升，特別是主城區上漲更快。隨后，商品住宅消費“井噴”，商品房銷售價格快速增長。

由表4可知，衡陽市城鎮居民人均可支配收入增幅與房價漲幅基本同步，房價收入比在國際公認的3：1－6：1合理區間內，衡陽市房地產市場整體價格較為合理。

6.房地產投資自有資金比例不斷提高

2004－2009年，衡陽市房地產投資資金來源累計為162.75億元，其中企業自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產開發的門檻不斷提高，入市的實力企業越來越多，衡陽房地產開發企業整體實力不斷得到增強，2005－2007年，企業自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發企業的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推進，社會反響較好

一是成立了專門機構。衡陽市成立了住房保障工作領導小組，出臺了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統，并把住房保障工作納入十項重點工作和市直單位目標管理考核范圍，為住房保障工作提供了機制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設經濟適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務33％；對277戶低收入家庭每戶發放經濟適用房購房補貼3萬元；新建、改建和籌集實物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區新建廉租住房項目12個，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數2431戶，經濟適用房建設全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經濟適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。

[參考文獻]

[1]衡陽市統計局，2005－2008年衡陽市國民經濟和社會發展統計公報[EB／OL]，中國衡陽黨政門戶網，2009－03－13

[2]唐新鈞，衡陽市房地產業市場若干問題的調查報告[D]，國防科技大學學位論文，2004

[3]王曉紅，衡陽城建：開啟“富民強市”新畫卷[N]，中國經濟時報，2009－07－22

第3篇：房地產業現狀范文

房地產投資穩步上升，地域熱點顯現

發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對于中國一個人口快速增長的發展中國家來說，保持一定的投資規模就尤為重要。2001年在全球經濟下滑時，我國經濟實現7.3%的增長率，其中投資貢獻率高達3.6%(劉樹成等，2002)。隨著產業結構的調整，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。

從總量分析，全國房地產投資增長率與固定資產增長充基本同步，近幾年略高于固定資產投資增長率，例如，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產開發投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒有出現1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現象。

房地產開發投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業用房為12%。

從房地產持續投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導的三大經濟帶，從2002年1-9月的統計數據來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產投資就不可能持續的增長。那么，我國的房地區性投資穩步增長是否有需求的支撐？

銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率(當年銷售面積占當年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平。

但是，在銷售率回升的同時，空置率也在上升，達到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率的確值得我們細思量。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會增加銀行的壞帳，并影響資源的優化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少？以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大。獨戶住宅不存在均好問題，而多層、高層住宅因樓層、朝向，是否靠房山等，就很難實現均好，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得進一步商榷。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發后，海南空置商品房425萬平方米，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。第四，減免稅動機。中國房地產市場的一大特點是賣“期房”，許多開發商以此來解決自有資金和銀行借貸資金不足的問題，而房屋產權過戶多要等待有減免稅費機會的“房展會”之后辦理，這也會導致一定時間內空置率的上升。

鑒于上述分析，我們認為：全國商品房屋的銷售率在穩步上升，總體形勢樂觀。但是，對連續幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積較大的城市和地區應給予關注。仍以房地產投資三大熱點地區為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔心。同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平，但呈現出走高的態勢。而上海的銷售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779萬平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬平方米。

是鑒于銷售率和空置率是房地產前期投資經營活動的一個結果，因此，全面的、動態地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯動關系，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。

第4篇：房地產業現狀范文

[關鍵詞] 房地產；企業；財務風險；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產企業發展的現狀

1.1 行業特點帶來的風險

房地產行業的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經濟周期一樣，房地產業也會經歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產業進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產市場出現暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產政策，房價呈現上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產業再次進入萎靡期，這對房地產業的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風險

當市場通貨膨脹或利率上調時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產行業低迷。

1.3 現金流不穩定的風險

資金是企業生產和發展的基本條件，房地產業更需要加強現金流管理。在企業發展過程中，現金流量是否充足、合理，直接反映一個企業的管理水平和經濟實力。當現金流量不足以抵債時，就會引發財務危機，甚至會導致企業倒閉。由于房地產業的開發周期較長，資金周轉率低，所以，要強化對現金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務風險

2010年，全國房價大幅上升，房地產行業進入繁榮階段，泡沫經濟嚴重。國家為促進其協調發展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產業的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產的宏觀調控政策收到了明顯效應。

1.5 財務風險管理意識不強

企業財務管理意識不強，加大了企業財務風險。從目前看，很多房地產公司沒有一套完善的財務管理制度，在項目開發前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務分析。房地產企業的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務風險。

2 房地產企業財務風險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業外部，但是對房地產企業的影響是巨大的。我國法律和政治環境相對穩定，所以企業所面臨的外部風險主要是指受經濟環境的影響，經濟環境發生變化引起企業外部環境的不確定性增大，進而影響房地產企業的經營狀況，甚至出現財務危機。

2.2 內部因素

由于房地產開發項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內部控制失范的情況，容易導致房地產企業資金管理出現問題，導致房地產開發出現阻礙，所以房地產企業的財務風險主要是由于內部控制不完善帶來的財務風險上。

3 房地產企業財務風險的防控策略

3.1 完善財務風險控制體系

房地產企業，應當實事求是地構建科學合理的財務風險防控體系，包括財務預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應以現金流狀況作為分析基礎，關注現金預算的執行狀況，通過預算與執行的差異分析及異常波動，來研究現金流中出現的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數和結構分析來研究現金流是否合理，房地產企業的現金流若比預算數要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應當尋找原因并從根本上解決問題。房地產企業現金流結構，主要看運營及投融資所占現金流比例是否符合戰略和經營周期。一般來說，擴張型房地產企業融資占比較大，保守型房地產企業經營收入占比較大。房地產企業資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結構應當與企業經營周期相一致?？茖W分析財務風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務風險意識培養，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎引進現代風險量化和管理工具，對財務風險內容進行細化，并制訂財務風險控制方案，根據財務風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監管制度，并加強執行。

3.2 加強融資環節的管理

房地產企業財務風險產生的重要原因之一是資金結構的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產企業應當順應國家政策，發展多元的直接融資，如國家應建立專門的針對房地產企業資本市場，增加長期債券、股票的發行額度，提高房地產企業直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產企業經營現狀和特點的特色信貸服務，結合銀行與擔保金融機構，促進貸款模式的創新。

3.3 在投資方面的財務風險防范

對投資商，應加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經濟效益最優化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉規劃管理程度、項目周邊環境影響因素等。對所投資項目的經營模式也要慎重選擇，例如聯營、共同投資、多種經營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業地產等項目，要進行多種經營開發，降低銷售風險。

3.4 加強現金流管理

房地產企業現金流管理應當從以下幾個方面來加強：首先在應收、應付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉效率，使房地產企業現金流充足且順暢。其次在房產產品銷售上，應創新營銷方式，結合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉速度，提高資金回籠速度。最后，房地產企業應站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經濟體合作，實現價值鏈融資和運營資金動態跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻

第5篇：房地產業現狀范文

關鍵詞：企業；房地產管理；策略

Abstract: The real estate management structure is quite complex, in order to improve the real estate development enterprise benefit and management level, to the real estate project cost control. This article from the real estate management of the status quo, analysis of the real estate industry development, at the same time, the real estate industry some effective management strategy put forward their views, I hope to help the development of industry.

Key words: enterprise; real estate management; strategy

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）06-0020-02

企業內部房地產也稱公司房地產，是指為了滿足企業的業務需求而租用或自身擁有的用于辦公、工業、或零售類的建筑物和土地，主要用于支持企業的生產經營和持續發展。企業內部房地產分為兩種：一種是只向企業經營提供場所，不需要接觸顧客，但有關企業內部房地產的決策會影響到公司經營的各個方面，從而最終影響到股東價值及企業利潤；另一種是要向員工和顧客提供面對面交流場所，如銀行、商場、超市等，達到吸引顧客并促進營業收入。

一、企業內部房地產內涵及國內現狀

企業內部房地產是企業經營設施的一部分，同時也是當地房地產市場的一部分，與投資性房地產有本質區別。專門從事房地產開發或投資的企業，其房地產業務本身就是企業的核心產品和主營業務，不屬于所提及的企業內部房地產范疇，而是屬于投資性房地產范圍。投資性房地產所關注的是通過對房地產所有權的買賣而獲得的投資性收益。中國的大多數企業在企業內部房地產上的支出，一般視作日常的企業管理費用，很少建立企業內部房地產戰略，因為大多數管理者認為，房地產領域非其主營業務，也無需分散注意力到這一層面；另一種情形則是，管理者直接單純性地投資于房地產，想借中國房地產東風撈上一大筆，而不是把企業內部房地產看作一項戰略性資產。有研究表明，企業差不多有25%～40%的財產是房地產，企業內部房地產的成本能達到營業收入的5%～8%，或者與凈利潤相比則可達到40%或50%以上，僅次于工資支出。制造業、物流類的企業其內部房地產占資產總額的比重相較金融服務類的要大。企業內部房地產是企業接觸顧客、市場及供應商的重點，同時能影響生產效率和員工滿意度，這會因其所處的場所有巨大影響，企業內部房地產這一新的管理領域，沒有像人力資源、財務、營銷、物流和信息系統那樣受到中國企業管理者的高度重視。

二、企業內部房地產管理的發展歷程

企業內部房地產管理，包括財務預算、信息化管理、選址、識別企業新的房地產需求、獲取或處置企業內部房地產的活動，其目的是調整企業內部房地產，以符合企業戰略獲得資產增值。企業內部房地產管理包括物業管理、基礎管理、資產管理和成本控制等方面，目的是為了滿足作為企業最終使用者的核心業務單元的使用。為了達到股東價值或企業價值最大化的目標，企業會強調某一方面的管理，并且在四種管理觀念之間形成平衡，而企業內部房地產管理觀念的平衡和變化，會影響企業內部房地產管理在組織內的定位以及地位。企業內部房地產管理在美國的發展歷程，經歷了物業管理、混業經營、成本管理、支持管理和戰略管理等五個階段。1970年以前，屬于物業管理階段，美國企業對企業所有的房地產和設施都是以物業管理的理念來管理，企業內部房地產管理的功能就是簡單地為企業經營提供服務場所。從1970年到1985年，屬于混業經營階段，許多美國企業的地產部門是作為獨立的運營中心，通常是投資于非主營業務的美國房地產市場而獲利；同時，也作為職能部門向公司提供經營所需的辦公和生產場所，但與房地產投資相比其重要性是次之的。從1985年到1995年，屬于成本管理階段，美國企業經歷了一場重大的組織重構，不具戰略優先權且與核心競爭力不相關的部門被剝離、出售甚至關閉，導致對企業內部房地產下降了需求，而工業房地產市場及寫字樓市場供大于求的市場狀況使得美國企業掀起了一場降低成本的運動，這一階段，企業內部房地產管理以成本和效率為導向，以職能部門的角色因素貢獻利潤。從1995年到21世紀最初幾年，屬于支持管理階段，企業內部房地產管理聚焦到了工作環境對生產率的貢獻，以及把部分企業內部房地產管理外包給專業服務商，以配合公司業務轉移或擴張對房地產的需求。21世紀，進入戰略管理階段，企業內部房地產管理以對企業戰略的價值貢獻為導向，從成本中心轉向利潤貢獻源之一，尋求作為企業聯結員工、顧客和供應商的重要關節，通過企業內部房地產分戰略來獲取競爭優勢。

三、企業內部房地產管理為企業帶來的優勢作用

（1）留住人才，吸引人才。對于快速擴張的企業，讓員工在一個能產生高效率的工作環境中工作是極其重要的，優越的工作環境有利于公司創造良好的業績。企業內部房地產管理既要要保持靈活性以配合企業進入新的市場，而且因為處于競爭極度激烈的市場中需要大量能擔重任的人才，因此，企業的房地產戰略可以整合到企業人力資源戰略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動生產率。（2）提高顧客滿意度和忠誠度，傳遞營銷信息，促進銷售。企業內部房地產是非常重要的顧客接觸點，對于服務顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠度、構建品牌，具有極其重要的作用。尤其對于超市、賓館、銀行、酒店等服務型和零售型企業來說，通過企業內部房地產管理構筑高效的分銷渠道可以產生競爭優勢，而且基于顧客價值而選擇設計的企業內部房地產有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗并促進銷售的作用。（3）降低企業內部房地產的使用成本。要想取得成本最小化，必須根據產品生命周期或市場生命周期以及房地產市場的各種條件，在租賃或購買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業內部房地產服務的有效性，即要平衡相關幾個方面的關系。（4）有助于增加股東價值。企業內部房地產并非僅是需要財務人員使出渾身解數控制成本，有效的企業內部房地產戰略會放大營銷投入的效果，降低勞動力成本或提升員工的勞動生產率和忠誠度，減少企業擴張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產品或服務，以及從企業內部房地產自身的升值而使企業獲利，繼而使股東價值得到升值；從另一個角度而言，證券市場對一個企業進行評估，公司總部的位置等信息也是一個重要依據，所以說在一定程度上也影響到企業的再融資能力和市場價值。（5）提高企業核心競爭力。企業內部房地產戰略在很大程度上直接影響到企業核心競爭力的開發、完善和發揮，企業內部房地產決定了企業與資源和市場的接近程度，而企業資源的投入使其核心競爭力得以有效實現，企業的市場業績是企業核心競爭力的具體表現。有些企業在發展階段會明顯感受到，其實現企業目標的能力受到了極大的約束阻礙和束縛，因為稀缺的資源和人才已被其他企業在快速擴張中搶得先機繼而占有。（6）促進企業業務流程的再造。波特認為認識價值鏈是獲得競爭優勢的關鍵，而需要注意的是，企業內部房地產是企業業務流程發生的場所，是價值鏈的物質載體，必然會影響到企業經營的效率。（7）構建企業價值和企業文化，激勵組織創新和組織學習。企業內部房地產的位置以及其內部的空間布置，可以反映出一個企業的文化，因為工作地點和工作環境會極大的影響到管理者、員工和顧客的行為，因此企業內部房地產戰略最終會轉化為構建和加強企業文化的決策。同時，工作環境設計的優越與否，也會通過影響人的行為來影響企業員工的創新能力和意愿，還會成為促進或抑制員工工作和學習的重要因素，這對于知識型的企業尤其顯得特別重要。

四、企業內部房地產管理部門設置策略

當企業的發展是跨區域或跨國型，其物業多而種類不同時，沒有專業的企業內部房地產部門進行管理是不利于公司發展的。房地產管理部門將整個企業的企業內部房地產管理職能集中到一起，可以為每一項企業內部房地產購買提供專家支持以更好地配合企業擴張或收縮，可以有效地利用信息并分攤收集房地產信息的成本，可以在談判中獲得優勢，還可以在房地產管理上獲得范圍經濟。企業內部房地產管理部門可以采取以下的策略：（1）建立企業內部房地產信息系統。要想制定正確的企業內部房地產戰略，必須要有全面而準確的企業內部房地產信息。企業必須全面掌握這樣一些數據：在什么位置擁有多少房地產，這些房地產如何在使用，有多少員工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企業要重新選址，就可以利用企業內部房地產信息系統迅速做出最佳的決策。（2）與房地產服務供應商結成戰略聯盟。部分企業內部房地產管理職能的外包目前是一個大的趨勢。仲量聯行、戴德梁行等國際化的專業房地產服務供應商擁有高覆蓋率的分支機構和大量的房地產專家，可以向企業提供精確動態的房地產信息，高效率地配合企業的擴張或市場進入。但有一點值得注意，在企業擴張前期就把企業內部房地產業務外包，對于泄露企業戰略意圖給競爭對手是有較高風險的，而且在整個外包的過程中，要保證企業內部房地產的供應商能理解并認同企業的使命、目標和戰略，以保證高效率的同時有效性。因此，供應商與企業不同層次的交流是很有必要的。（3）企業內部房地產管理必須符合企業戰略。例如，肯德基根據其發展戰略，負責對各地區的新店進行精心選址，然后再授權經營。雖然世界各國的市場都是在不斷地變化，雖然各個國家的市場環境都存在這樣或那樣的差別，但是肯德基通過統一的企業內部房地產戰略，協同其它營銷策略，形成了其自身的核心競爭力。（4）力求達到企業內部各部門協調統一。企業內部房地產的決策，往往會關聯到人力資源、生產、營銷和財務等等，因此企業內部房地產管理者要起到整合平衡各方面利益的作用?？v觀國外企業的企業內部房地產管理實踐，企業內部房地產管理地位不會突然飆升，即最初階段的企業內部房地產管理者與企業總經理之間一般會間隔三層以上的管理層級。企業內部房地產管理者一般是沒有權力要求企業其他部門來按照他的指示進行行動的，由此可見，企業內部房地產戰略的執行需要得到企業高層管理者的支持與參與，也可以將企業內部房地產管理流程整合到財務管理制度中去，從而確立企業內部房地產管理部門的合理地位。同時，在企業內部房地產管理實踐中出現的一種方法也是可以借鑒的，即把企業內部房地產部門作為一個利潤實體，其他部門每年向其支付固定的費用。結果是其他部門為了節約成本，會主動將企業內部房地產部門納入每一項企業內部房地產交易，但需要解決的是如何考核企業內部房地產部門的績效，并保證其服務的質量。（5）形成合理的的企業內部房地產決策流程。盡管大多數房地產決策一般是由專家根據經驗進行決策，但是一個可靠的企業內部房地產管理應該是有合理流程導向的，必須以流程的形式將企業內部房地產決策進行制度化，并且這一流程應該是長期穩定的，可以不斷重復地使用，即使是不同的人只要原則性地正確堅持遵循這一流程也應該做出相同的決策。當然，再好的流程也需要根據外界環境的變化而不斷地加以完善，才不至于有失偏頗。

參考文獻

[1]劉洪玉，谷海山．我國保險企業企業內部房地產管理現狀及建議[J]．保險研究．2005（11）

第6篇：房地產業現狀范文

[關鍵詞]房地產中介企業 發展現狀 問題 對策

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）04-0118-01

一、我國房地產中介存在的問題

（一）法律法規不健全，行業管理不夠完善

目前由于房地產中介的行業地位不明確等原因，造成其行業自律職能不到位，加之缺乏行之有效的行業約束機制，造成我國房地產中介服務企業經營實力和專業水平良莠不齊，大多數中介服務企業小而散，缺少規模經營和品牌效應，惡性競爭嚴重。

（二）從業人員素質差，專業能力低

據統計，目前我國房地產中介從業人員，取得房地產經紀人的占從業總人數的比重不到2%。從業人員資格認證制度的不規范，多數房地產中介機構為追求短期利益，對從業人員不進行培訓，致使從業人員普遍缺乏房地產服務行業的職業道德和專業素質，從而造成行業整體誠信水平低下。

（三）信息渠道不暢，經營模式落后

信息資源是房地產中介服務企業從事經營活動的基礎。而目前有關的市場信息網絡系統還不健全，市場信息量少且渠道不暢，在很大程度上影響了中介服務質量的提高。行業內的技術水平偏低，使得對信息資源的開發利用缺乏深度導致信息資源浪費，難以發揮行業優勢，而落后的經營模式和單一的業務種類也越來越難滿足市場發展的需求。

二、我國房地產中介服務企業的發展戰略建議

（一）品牌戰略

對房地產中介服務企業而言，其品牌戰略的實施可以從以下三個方面入手：

1.信譽。堅持給顧客提供更為安全的交易和更為專業的服務是構成房地產中介服務品牌的核心部分。

2.創新?；谫Y源優勢的核心競爭力的創新是營造和發展房地產中介服務品牌的堅實基礎。

3.文化。顧客在房地產中介服務中能品味到的企業的一種精神文化的共鳴是房地產中介服務品牌中的精神追求。

（二）人才戰略

房地產中介行業由于起步較晚，專業人員稀少，從業人員有限等促使房地產中介企業在人才資源管理方面投入更大的資本，因而房地產中介企業的決策者需要根據實際條件，有效地開發人力資源，實行有效的機制，創造出特有的企業文化環境。特別要注重對關鍵人才的培養，可借鑒國外企業經驗給予長期激勵，比如高提成等激勵制度。

三、長春房地產中介企業存在的問題

（一）法規制度不規范

房地產經紀人市場準入規則不健全，政府部門的管理不統一，房地產經紀行業行政管理職責不明確，與行業自律管理發展方向偏離，市場上存在無序競爭的現象，違規行為時有發生，行業聲譽差強人意。

（二）規模較小，素質較差

目前長春市正規的大型房地產中介機構不足20家，均為小型房地產中介機構，這些機構規模小，檔次較低，技術含量不高，布局分散，市場占有率低，尚未形成強有力的品牌。從業人員來源復雜，絕大多數沒有從事過相關經營活動。

（三）競爭力不強

目前，除長房置換粗具規模外，大部分房地產中介機構普遍存在人員少、規模小、技術含量低、應變能力差等問題。

四、長春房地產中介公司發展對策的建議

（一）推進資源整合

全市各相關部門、行業協會、商會和中介服務企業信息資源，加快建設集網上展示、電子商務、信用信息、公共信息資源共享、供求信息搜索等功能于一體的中介服務公共信息平臺，此平臺可以將每個中介企業在網上的關于房源所有的信息一一展現出來，為中介服務企業的發展提供條件，完善中介服務鏈條，引導中介服務行業集聚發展。

（二）深化改革，優化市場準入

加快產業化經營改革步伐。實行政企分開、企事分開、營利性與非營利性企業分開，培育符合市場經濟體制發展的微觀主體。凡是不利于中介服務業健康發展的地方政策和管理方式，必須予以清理和調整。

【參考文獻】

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[3]王衡起.房地產中介（第一版）[M].山東人民出版社，2010年2月，第1-10頁.

[4]周中元.宏觀調控下房地產中介行業的生存和發展戰略研究[J].學術論壇，2010（1）.

第7篇：房地產業現狀范文

關鍵詞:物業管理房地產現狀對策

我國物業管理自20世紀80年代初起步,至90年代,特別是小平志南巡講話后,在房地產建設熱潮的推動下,呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮,人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下,探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。

一、房地產開發與物業管理互補作用

1.房地產開發是物業管理的基礎

物業管理是建立在對特定物業之上的管理,是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理,而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度,直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品,那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段,尤其是設計、建設時期,一點點的疏忽或遺漏,都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業對房地產的發展有促進作用

物業管理的目的是為了使房產保值、增值,并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境,物業管理的參與,延長了房屋的壽命,提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明,買房時,人們在關心房價、位置、居住環境之后,最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好,必然會解除消費者的后顧之憂,促進房地產開發業的發展。

二、物業管理的現狀及問題

1.建設與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來,有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞,物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米,物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準,而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問,最后小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題:(1)一些開發建設單位在商品房促銷時,對物業管理做出不切實際的承諾,給后續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患,矛盾在居民入住并實施物業管理后才反映出來,因此業主意見強烈,物業公司代人受過。(2)物業管理企業價格法律、法規意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高,自行制定收費標準,多收費或亂收費,加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響; 總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先,物業管理滯后,而物業管理滯后的根本原因是法規建設滯后?，F行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法,結果在實際操作中,因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業管理水平差、收費亂的不利局面。

2.對物業管理的認識模糊

物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托,按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權,運用現代科學和先進的維修養護技術,以經濟手段管理物業,從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營,并為使用人提供多方面的服務,使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計,截止2005年城鎮房屋建筑面積164.51億平方米,其中住宅建筑面積107.69億平方米。物業管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而,許多房地產企業單位,對物業管理的概念認識不甚清楚,許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司,不正規必然落后,目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低,勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等,多數依然單純依靠手工方式進行管理,要耗費極大的人力、物力和財力,最終導致效益差,入不敷出,最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。

3.缺乏公平的市場環境

我國物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物,種種規則也從房地產業沿襲下來,而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的,這樣,自然而然地圈定了勢力范圍,存在市場壁壘,不利于公平競爭。由于現行的物業管理體制存在著一定的弊端,物業管理市場一般采取議標的方式,均未實行規范性招標,因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的,仍然運用國企優勢,尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的物業管理新體制。這些物業管理企業轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變,因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題,也使得行業的良性發展受到限制?？梢娢飿I管理行業發展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將物業管理企業推向市場,通過招投標聘請物業管理企業,實行優勝劣汰。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產開發和物業管理的工作性質和利益不同,考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業管理如同產品的售后服務,它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此物業管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業管理的提前介入,一方面有利于設計的優化和房屋建設質量的提高;另一方面物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯系,據此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規范,更好的為住戶服務。

2.規模化

一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多,故比沒有規模或規模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路,在建立健全企業化經營體制的基礎上,通過并購那些小物業管理企業的方式進行有效擴張,從而有效降低成本。達到規模經營。

3.市場化

第8篇：房地產業現狀范文

【關鍵詞】中小房地產企業；基本現狀；發展戰略

1 中小房地產企業的基本現狀及存在問題

1.1 企業融資能力受限，融資渠道單一

基于房地產行業自身開發規模大、建設周期長的特點，需要巨大的資金后盾力量作支撐。大型房地產公司可以運用雄厚的資金基礎，通過控制強大的土地儲備，對開發項目采取短期項目和長期項目相結合，大型項目和中小型項目相結合的連貫性的資金整合方式，從而增強了抗風險能力?；谥行⌒头康禺a企業自身資金實力的不足和融資能力的受限，較難通過依靠基金、信貸、債券等多元化融資渠道以獲取足夠的建設所用資金，因此，僅限于選擇回收成本快的中小型項目和中短期項目作為啟動項目。

1.2 管理制度不完善，缺乏鮮明的盈利模式

大多數中小房地產企業內部缺乏完善的管理制度和管理體系，管理者更多精力投身于工程管理，而忽視了對于投資成本的控制行為，往往使企業的管理目標無法實現。物業管理和售后服務等細節化管理缺乏合理的掌控，綜合管理上缺乏對于員工的約束機制和獎懲機制，由于管理行為的不合理規范而嚴重制約了中小房地產企業對于新形勢變化的應變能力以及可持續性發展戰略。

隨著獲取土地成本的日益提高，無疑加大了中小房地產企業獲得土地的難度系數，而面臨著更為激烈的挑戰。企業盈利模式已經突破了原來的獲取土地就獲得利潤的觀念，還應涉及到對產品的研發和建設的投入，如何確定合理鮮明的盈利模式，已成為當前宏觀經濟環境下亟待于解決的問題。

1.3 資本結構單一，產生了過高負債率

房地產業是一種資本密集型行業，由于中小房地產企業的注冊資金和籌備資金力量薄弱，而單純過分地依賴于銀行的信貸，憑借銀行的力量進行土地的購置、開發和售樓等一系列行為，僅依靠這種模式很快實現了資本積累，但是卻產生了過高的負債率令人擔憂。據資料統計，我國房地產企業總資產負債率占72.7%的比重，而中小房地產企業竟達到了80%。單純過多地依賴于銀行，過高的負債率潛在著巨大的經營風險。

1.4 缺乏長遠戰略規劃，單純注重短期行為

目前企業間的競爭已轉化為經營模式和品牌意識的競爭，中小房地產企業面臨的更為嚴峻的問題是缺乏市場化和多元化的長期發展規劃，根本沒考慮企業的可持續發展戰略，尤其是缺乏足夠的企業品牌理念和核心競爭力的重要意識，認為品牌戰略是大企業所追求和強調的事情，只一味注重盡快地實現資本的積累。忽視了自身信譽度和美譽度的培養，短期套利的盈利觀念很嚴重。因此，這些問題的存在，嚴重影響了中小房地產企業的生存、發展和壯大。

2 新形勢下中小房地產企業的發展策略

2.1 加強融資渠道拓寬，有效解決融資難問題

一是股權出讓融資的形式，企業通過出讓一部分股權以獲得資金的籌集，這種方式雖然在一定程度上使企業的控制權和收益權產生分離，但卻提高了管理水平和擴大了市場份額，企業應密切結合自身實際來全面考慮。二是增資擴股的形式，主要是通過股東內部增資部分進行資金的積累，而達到擴大實際資本的目的。三是金融資源整合的形式，即憑借投資管理公司提供的廣闊的融資平臺，利用信托和收購等各種方式實現資金的聚集，形成龐大的資金后盾。待項目確定后時機成熟時，提供給開發商一定的資金支持。這樣不僅不會使項目負債率增加，而且還優化了公司結構，方式比較靈活。四是買殼上市融資的形式，要合理確定“殼”公司的選擇，比較理想的借殼公司應該是具有配股資格的上市公司。

2.2 強化內部管理，合理控制成本

房地產企業的成本管理，直接關系到企業利潤的高低，甚至關系到企業的生死存亡。隨著房地產市場惡性競爭的不斷加劇，使建造成本逐步提高，而獲得利潤卻逐漸降低。因此，中小房地產企業更應注重嚴格成本管理，將成本管理貫穿于每個階段和每個環節，全面實施全員化和全過程的成本管理。

進行成本管理的關鍵在于對建安成本的嚴格控制，在不同階段其可控程度也是有差異的。據統計資料表明，在設計之前的階段占75%，招投標階段一般占到20%，而施工階段僅占5%。因此，對于設計之前的階段進行嚴格的成本管理，達到事前控制則是中小房地產企業的管理目標。

2.3 制定長遠戰略性規劃，提高企業的核心競爭力

中小房地產企業要想在激烈的競爭中獲得足夠的競爭優勢，就必須做好長遠的戰略性規劃，強化開發產品的品牌定位，并加強人才、服務和品牌等關鍵點的研究，逐步培養企業員工的學習能力和創新能力，以提高企業的綜合競爭實力，能更好地達到消費者需求的滿足，才能使企業得以生存、壯大和發展。

2.4 建立中小企業戰略聯盟，實現企業資產的重組整合

很多中小房地產企業為了共同的利益目標，建立了統一的戰略聯盟，以共同對抗市場風險和分享利益。一是各中小房地產企業共同投資，聯合組成房地產投資公司，共同打造出有足夠競爭優勢的大企業。二是各中小房地產企業共同參與聯合競標，待土地中標后，依據土地規模的投資需求再重新組建項目公司。三是和大企業進行聯合，小企業參與競標而大企業進行投資，也可以承攬大企業的部分開發任務。

3 結語

總之，中小房地產企業雖然在殘酷的市場環境中危機重重，但是企業經營者只要能及時解決自身的“瓶頸”問題，并依據不斷變化的市場環境及時制定和調整發展戰略，逐步實現多渠道的融資形式，并不斷加強經營模式的創新，就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

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[2] 孫光晨,王會珍. 中小型房地產企業發展戰略的選擇探析[J]. 企業經濟, 2009,(06).

[3] 魏國平,溫寶. 新形勢下的中小型房地產企業戰略選擇[J]. 產業與科技論壇, 2010,(09) .

第9篇：房地產業現狀范文

[關鍵詞] 房地產 信托 融資

一、我國房地產信托的發展現狀

房地產信托發展可以分成兩個階段，第一階段：外部的有利條件和信托業的自身發展需要促成了房地產信托在短短1年的時間內，取得了迅猛的發展。這個階段的房地產信托資金更多地體現為“過橋貸款”的性質，并沒有受到房地產開發商的重視。

第二階段：央行121號文件的出臺，使許多房地產企業面臨資金鏈斷裂的困境，不得不尋求信托資金的支持。短短幾個月，房地產信托產品如雨后春筍。

然而，近年來由于房價上漲過快，中央各部委加大了對房地產信托融資的監管力度。

二、我國房地產信托的主要運作模式

1.房地產股權投資信托。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產企業股東或房地產項目所有者，直接經營房地產企業或房地產項目，并根據在房地產企業中所占的股權比例或房地產項目的所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益的來源。這種融資方式比較接近于國際上流行的REITs (房地產投資信托基金)。北京國際信托投資公司(以下簡稱北京國投)發行的“法國歐尚信托”，是較為典型的案例。它被認為是中國大陸第一個真正意義上的REITs。

2.股權證券化信托。信托投資公司在成為房地產企業股東或房地產項目所有者后，并不直接經營房地產企業或房地產項目，而是與相關當事人簽訂協議，約定在一定時間后，相關當事人按約定價格(溢價部分為信托投資收益)回購信托投資公司的股權或所有權。在這種模式下，房地產企業除了實現融資目的外，還能夠提高企業的信用等級。典型案例如中誠信托推出的“秀水街廣場大廈信托”。

3.財產信托模式。財產信托與上述幾種資金信托不同，房地產類財產信托設立的前提，是委托人必須提供業已存在并具有較強變現能力的房地產類信托財產,將之委托給信托投資公司,設立財產信托,委托人取得信托受益權;然后委托人再將信托受益權轉讓給投資者并取得相應資金，實現融資,或者將受益權抵押進行債務融資?！皹s豐2008項目財產信托”就是一個比較成功的案例。

4.組合運用模式。2008年6月16日，北京國投發行了“財富5號集合資金信托計劃”，這款產品的信托資金主要運用于北京等重點城市市場前景良好、變現能力較強的優質住宅或商業地產項目，運用方式為股權投資、資產收購、買后返售、股東借款、信托貸款等。

三、信托融資對房地產業的影響

1.促進政府房地產調控政策的落實，減小房地產市場對銀行的過度依賴。我國房地產市場中80%左右的土地購置和房地產開發資金,是直接或者間接地來自銀行貸款。二是體現在房屋銷售方面。通過按揭貸款買房的個人,在全部購房總數中所占比例高達90%。最為保守的估計,目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70%。房地產貸款已占商業銀行新增貸款余額的20%左右。在不少地方,銀行的信貸資金有60%甚至更多的比例流向了房地產行業。

實際上，當房地產除了居住功能外，同時具備了投資保值和增值的功能時，一個健康的房地產市場，就不再僅僅是一個商品市場，而是已經成為一個與金融市場和證券市場高度融合、互為表里、相互促進和制衡的市場。同時，它也與養老、社保等社會公共福利制度密切相關，共同形成了全民利益共享的機制。

2.疏導房地產市場投資性需求。房地產信托可以為公眾提供房地產市場投資工具，有效引導民間投資資金，減少住宅假性需求。由于民間投資渠道的缺乏，大量資金為分享房地產市場增長的利潤，只能投資于住宅，即“炒房”。炒房者不是為了自身居住，而是為了將來高價變現謀利，這種投機性的“假性需求”造成房子的供給不足，社會需求大增，進一步刺激了房價提升。REITs將為公眾提供一個合適的房地產市場投資工具，可以有效引導炒房資金用于工業、商業以及基礎設施的建設。從而從整體上平衡房地產市場供需。

3.緩解外資直接進入我國房地產市場的壓力。就國際市場來分析，國際投資基金進入中國市場由來已久。隨著國內調控政策相繼出臺，大批資金開始走“曲線”――從簡單的直接購買樓盤炒作，改為投資房地產企業，通過扶持開發商推高房價來實現炒高中國樓市的愿望。

國家統計局公布的數據顯示，單個境外企業對國內房地產的投資力度正在加大。2006年外資投資國內房地產總額劇增51.9%,而合同項目絕對數量只增長13.1%。這一趨勢在2007年變得更為明顯。國內具有良好投資價值的商業地產正加速向海外市場流失。趨勢如果繼續下去，將有大量優質地產資產流失海外，國內證券市場將失去又一批具有高投資價值的優質資產資源，這對于迅速做大做強國內資本市場是非常不利的。

因此，為了避免在不久的將來國內大量優質商用地產資產流失海外，我們的當務之急就是盡快研究和我國房地產投資信托市場有關問題。

4.成為券商和信托公司業務創新的新渠道。開發REITs市場是我國信托公司、證券公司拓寬核心業務、提高綜合競爭力的重要機遇。 REITs使得房地產投資市場更多地由信托等專業投資機構參與，將引導市場的投資理念更加成熟，投資方式更加趨于理性。REITs將使得市場逐步由個人直接購買房產變為間接投資于REITs單位，通過這些專業的金融機構以及專業的房地產資產投資和管理者的參與，市場的資金和價格將變得更加穩定，減少房地產市場的大起大落。

參考文獻: