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第1篇：農村宅基地法律法規范文

（一）基礎工作情況

經調研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數1435戶，總人口4457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發集體土地使用權證593宗，頒發不動產權證644宗。未建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統。

（二）建立健全體制機制情況

在黨委政府統一領導下，應建立“部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體”的宅基地管理機制。我街現從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺本地農村宅基地審批管理辦法（或審批流程），無農村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內部聯動聯審聯辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發生過宅基地審查審批項目，村集體經濟組織未設立村級宅基地協管員。

（四）閑置宅基地及農房盤活利用情況

經排查，承德街道無關于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

第2篇：農村宅基地法律法規范文

關鍵詞：農村宅基地使用權；流轉；法律分析

“三農”問題是羈絆我國經濟社會快速可持續發展、和諧發展的一個關鍵因素。在“三農”問題提上日程的同時，與農民休戚相關的棲身場所利益最大化問題，即農村宅基地問題也越來越成為我們關注的焦點。農村宅基地像土地一樣是農民的既得利益，也是農村農民生活的最后一道保險屏障，因此，農村宅基地使用權流轉需要有一套嚴格的制度來規范，既要保障農民有安身立命之所，又要保障農民能夠獲得利益最大化。

一、農村宅基地概述

（一）農村宅基地的涵義

宅基地是指人們用于修建住房的土地，在我國，宅基地按照所處的地域不同，分為三類：“城市宅基地”、“郊區宅基地”、“農村宅基地”，其中，農村宅基地基本沒有受到城市化的影響，仍保持著自然村落的狀態。農村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，輔助用房（庫房、廚房、廁所、畜禽舍等）占地，以房屋滴水為界。因此，我們可以將農村宅基地定義為依照農村組織成員的申請，由集體經濟組織依法無償分配給該成員在農戶修建住宅和滿足他們基本生活需要的一定面積的土地。

（二）農村宅基地使用權的特征

1、農村宅基地使用權屬性，是我國特有的一種用益物權，是指農村居民在依法取得農村集體組織所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的權利。

2、農村宅基地使用權主體特定性及“一戶一宅”的宅基地分配制度，特定的宅基地僅限于村集體經濟組織特定的成員享有使用權。

3、農村宅基地帶有無償性（福利性）。使用城市國有土地，不同的城市及不同的地段，需支付價額不等的出讓金，而農村村民使用本集體經濟組織的土地建住宅，只需支付相對前者較低的費用，基本上可視為無償使用。

4、農村宅基地具有永久使用性。宅基地的使用權沒有期限，擁有宅基地使用權的村民，有權在宅基地上建造房屋、工棚、廁所等建筑物，并對建筑物享有所有權，依建筑物所有權而長期、永久的使用宅基地；有權在房前屋后的空閑地上種植花草、數木、發展庭院經濟，并對其收益享有所有權，但這種長期不變也不是絕對的，不排除鄉級人民政府對轄區內宅基地統一規劃和重新調整。

5、宅基地使用權取得的身份性和無償性特征決定農村宅基地使用權不得自由流轉或自由轉讓。

二、農村宅基地管理現狀及問題分析

（一）農村宅基地管理現狀

1、現行有關農村宅基地管理的法律法規，我國《物權法》第153條規定“宅基地使用權的取得、行駛和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”但隨著時代的變遷，國家相關政策已經開始使農村勞動力有序轉移到城市，并在城市建立相關配套基礎設施。隨著城鄉二元結構的不斷調整，勢必帶來“空心村”，而農村宅基地使用權的不得轉讓制度勢必影響農民實現宅基地使用權的利益最大化。

2、村落房屋缺乏長遠規劃，布局分散，浪費土地現象嚴重。由于農村生產方式的需求和經濟條件的限制，加之受傳統農業、自然經濟與社會經濟的影響，使得村莊規劃的引導作用與控制力度不夠，村莊房屋建設過于分散。

3、農村宅基地審批不嚴，監管不力，土地浪費現象嚴重。根據國家《村鎮規劃標準》的要求，村鎮人均建設用地指標應在150平方米以內，而現實中農村人均用地遠超這一標準。

4、農村“空宅率”逐步提高。隨著現代社會經濟的迅猛發展，現代經濟不可避免的滲透農村的每個角落，農村居民進程務工成為一個潮流，極大改變著農村的生產生活方式。

5、產權不明晰，流轉不規范。我國宅基地登記發證工作尚未全面完成，導致農村宅基地的基本情況不清楚，產權不明晰。

6、農村宅基地使用權流轉困難，影響了農村社會的穩定，制約農村經濟的發展。

（二）農村宅基地管理問題分析

宅基地管理存在問題的主要原因是監管不力、無長遠規劃、法律法規不完善和制約手段不多等因素。

1、缺少相關法律法規制約。當前管理農村宅基地的法律法規絕對數量少，規定不夠具體，缺乏可操作性。

2、監管責任不明，缺乏相關部門監管村莊建設，現實中每戶占地多少由村組一言決定，宅基地用地布局隨意性大，亂建現象比較嚴重。

3、執法合力不夠。由于執法主體和法律程序等原因，村委會難以有效解決違章問題，國土和規劃部門又無法在第一時間發現，以致錯過解決良機，各部門由于執法力量的薄弱和職能限制，面對違法建設時，難以標本兼治。

4、農民自身素質影響農村宅基地的發展。農民法律知識單薄，認為在自家承包地、自留地建房是自已的權利，甚至轉讓給他人建房也是自己權利的自然延伸。農民受封建迷信思想影響，認為祖遺屋是風水之源，新建房時不拆舊房，造成“空心村”，有些農民受利益驅使，置國家法律法規和政府三令五申于不顧，在工程建設征地拆遷范圍內突擊搶建。

三、農村宅基地使用權流轉問題法律規制期待

農村宅基地管理涉及千家萬戶，情況復雜，政策性強，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結合，綜合治理，推進農村宅基地節約集約利用，促進社會主義新農村建設。黨的十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干問題的決定》指出，要健全嚴格規范的農村土地管理制度，強調完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。

1、堅持社會主義市場經濟的方向，實現公平與效率的統一。繼續實行“一戶一宅”，有面積限額，體現公平，合理保障農民住房用地；同時實行有償使用制度，允許合法的宅基地使用權隨房產買賣流轉。

2、提高農民對農村宅基地流轉的思想認識。從社會主義市場經濟的基本要求和發展的必然趨勢看，集體建設用地流轉是整個建設用地市場的有機組成部分，而宅基地的流轉是集體建設用地流轉市場的重中之重，一定要將其融入社會主義市場經濟中。同時，在不改變集體土地所有權性質的前提下也應該允許出租、轉讓集體土地使用權用于農業生產或非農建設。

3、嚴格規范審批手續，有關部門引導農民有序建房，防止“空心村”的擴散。在我國土地資源匱乏的情勢下，樹立節約土地的理念，規范宅基地申請制度，減少土地浪費。

4、做好宅基地的確權、登記和發證工作。要加快宅基地清理工作，加快宅基地的調查進度，理清農村宅基地的權屬關系，建立健全農村集體建設用地地籍信息系統，完成宅基地使用權的發證工作，做到權屬糾紛基本解決，農民合法使用的宅基地全部發證到位。

5、建立農村宅基地到期考核制度。《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

6、在配套設施制度健全的條件下，開放農村宅基地使用權的轉讓和抵押，實行轉讓登記和審批制度，這樣可以使得經濟活動在國家相關部門的監管之下，不至于發展到無序狀態。

7、重新規劃村莊走勢，實現城鄉經濟社會發展一體化。推進城鄉發展一體化，一是打破城鄉界限、統籌城鄉發展規劃和布局；二是城鄉基礎設施一體化，統一謀劃重大基礎設施；三是城鄉公共服務管理一體化，以村和社區公共服務中心為載體。

8、改革宅基地流轉政策，探索土地的合理利用新機制。目前國家對農民宅基地實行嚴格的用途管制制度，但從《土地管理法》開始，集體建設用地流轉的討論和實踐就未停止過，法律上的限制并沒有阻礙實踐的腳步，集體建設用地的流轉在不違反保護耕地的大原則、大方向的前提條件下，全國各地形成了多種流轉模式。在流轉過程中，流轉各方及土地所有者簽訂各有關協議書，并按一定標準收取土地轉讓收益金，由村集體、鄉鎮政府和縣政府按比例分配。同時規定，進入流轉的建設用地不得用于房地產項目開發。

第3篇：農村宅基地法律法規范文

關鍵詞 農村 宅基地管理 問題 建議

中圖分類號：F321.2 文獻標識碼：A

1農村宅基地的現狀及存在問題

（1）農村村莊宅基地布局混亂。長期以來，由于缺乏住房建設規劃引導，絕大多數村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據所謂的“風水”及自己的喜好，在自認的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無序，影響村容村貌。

（2）村莊外延擴張，中心空置。一方面是近年來，很多農民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側占用耕地建房，使得村莊外擴；另一方面，農民在建新房的同時，并沒有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。

（3）農村“一戶一宅”制度難以落實，存在超標建房現象。由于歷史遺留問題和農民思想觀念的原因，很長一段時間以來，農村建房亂占、多占現象嚴重。政策規定農村每戶宅基地面積不得超過175平方米，但實際情況是超出規定面積擁有宅基地的農戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現象普遍存在，大多也沒有得到相應的處罰。

（4）私買私賣現象嚴重。農村居民對農村宅基地所有權普遍存在認識偏差，認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是私有財產，可以自由支配、買賣，加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加農村集體土地管理難度。

（5）農村宅基地違法案件屢屢發生，案件查處、執行難。近年來，強占土地、強建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農村都不同程度地存在。有關土地執法部門雖然投入大量的人力物力，采取強制措施對違法用地等各種行為進行了查處，也取得了一些成績，但在總體上，受人員、裝備、技術、執法手段和執法機制等方面的限制，對土地違法現象難以做到及時發現和及時查處，對特殊違法主體，缺乏過硬手段，查處難度大，執法效果差。

2對策與建議

（1）加強領導，強化制度建設，規范農村宅基地管理。各級政府要成立農村宅基地整治管理領導小組，把農村宅基地管理工作納入議事日程。要依據國家及省相關政策、法律法規，制定出臺農村宅基地管理的指導性文件和制度。如《農村宅基地管理辦法》、《農村宅基地登記條例》、《集體建設用地流轉管理辦法》等規章制度，逐步把農村宅基地的管理走向制度化、規范化、程序化。

（2）加大宣傳力度，轉變農民思想觀念，切實提高農民法律意識。要針對農民群眾文化特點，利用主流媒體、農村宣傳欄、法制宣講團等各種方式方法深入農村進行宣傳，提高村民遵守土地法律法規的自覺性，增強依法用地意識，轉變農民落后的思想觀念。同時采取有效措施加強鄉村干部土地法律法規培訓，增強村干部依法保護、利用資源的意識，提高農村土地管理水平。

（3）創新機制，成立土地綜合執法大隊，加大執法力度。在各市縣成立土地綜合執法大隊，定員定崗定編。各鎮、村也相應成立土地綜合執法小組，做到縣、鎮、村三級土地執法網絡。同時要在資金和編制上加強基層國土資源管理部門執法隊伍的建設。

（4）加強鎮、村兩級日常監管力度，規范審批程序，引導和保護農民建房。各市縣的鎮一級政府可與各村委會簽訂宅基地管理目標責任書，進一步健全土地執法動態巡查制度，規范宅基地管理規程。各村委會要結合本村實際，制定符合政策、法律法規規定的鄉規民約，加強農村宅基地的管理和日常監控，規范農民用地建房行為，及時發現和制止土地違法現象。在村莊規劃基礎上，規范宅基地審批程序，規定村民在需要使用宅基地時，應當向村委會提出申請，由村委會公布并提交村民會議或村民代表會議討論，經討論同意并公布后，報鎮政府批準方可使用該塊宅基地。宅基地批準后，用戶必須在規定時限內建房，如超過規定時間不建房，該塊宅基地由村委會收回重新安排。

（5）科學規劃，嚴格各項規劃實施。各級政府應當把村莊、集鎮規劃作為當前農村工作的大事來抓，安排專項資金統一編制村鎮規劃和村莊治理試點建設，嚴格控制宅基地用地規模和布局。要綜合鎮、村和相關部門的意見，結合新農村建設規劃，注重解決當前村莊整治的重點，充分考慮后續的村莊規劃與管理需要，突出鄉村特色和可持續發展等多個方面進行規劃。有關部門可提出一個規劃樣板，在每個縣挑選個別鎮的兩三個村委會中推出規劃樣點，然后逐年鋪開。

（6）以開展宅基地使用權登記發證工作為契機，開展調查清理、整治工作。要在全省對農村宅基地進行全面調查，摸清住宅用地數量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉讓住宅和違法用地等現狀，及時掌握動態信息，建立數據庫，實行信息化管理。對“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵農民騰退多余宅基地。對“一戶多宅”和宅基地超占部分可實行有償使用制度。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農民集中起來，搬入新建多層或規劃合理的住宅中，“騰出來”的農村非農建設用地可用以村莊綠化休閑、建設村內文化室等其他用途。

3結語

總之，加強農村宅基地管理是關系到農村社會穩定、農民群眾生產生活的重要工作，也是當前農村工作的熱點和重點問題之一。因此，加強農村宅基地規范化管理，以適應新形勢下農村宅基地管理的要求，更有利于加快社會主義新農村建設的步伐。

參考文獻

第4篇：農村宅基地法律法規范文

關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；驅動力

國家規定，農村宅基地流轉只有國家征收征用和集體組織內部流轉兩種合法形式，但實際上農村宅基地的流轉十分普遍，特別是在城市郊區。農村宅基地的普遍流轉必然有其驅動力，概括來說宅基地流轉的驅動力主要包括城鎮發展驅動、經濟發展驅動、經濟利益驅動、文化傳統驅動、國家制度政策驅動等。根據宅基地流轉主體的不同，可將宅基地使用權流轉分為國家征收征用流轉、農村集體組織轉用流轉、農村居民自發流轉。由于流轉主體的不同，其相應的流轉動力也應是不同的。

一、國家征收征用流轉驅動力

國家征收征用流轉是國家因經濟建設與發展的需要，依靠國家強制力從農村集體手中或農村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權發生改變，所有權也發生了改變；征用只是使用權發生改變，所有權不發生改變。但無論是征收還是征用，其使用權都發生了流轉。本文不將征收與征用加以區別，統一稱為“征用”。

國家因經濟社會建設發展需要產生了征用農村集體土地的內在需求，農村宅基地作為農村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內在需求包括城市規模擴張的需求、經濟發展的需求、區際聯系的需求等，這些需求構成了宅基地征用的內在動力；國家征用宅基地所依靠的強制力具體表現為各種法律法規和政策的制定與實施，這些正式制度的實施形成一種外在動力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實現；地方各級政府所擁有的政治權利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農村集體土地征用的外在動力，利益驅動力。

1.城市規模擴張

城鎮化和工業化是人類社會發展的必然趨勢。諾瑟姆（RayM.Northam）把城鎮化過程分成三個階段，即初期發展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認為[1]，我國的城鎮化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮化的中期發展階段不僅表現為城市數量的增加，更表現為城市規模的迅猛擴張。在中期發展階段，由于城市具有“優越的區位條件、便捷的交通網絡和較發達的通訊、郵電設施，使城市具有發展某些主導職能部門的優勢，并有主導職能部門相繼發展的‘乘數效應’帶動其他相關行政、經濟職能部門的相繼發展。”[2]城市的加速發展吸引了人口、勞動力、土地、資本等大量生產要素向城市集中，促使城市規模不斷向外擴張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉為城市用地，農村宅基地的使用權也由農村居民轉給了地方政府和其他相關主體。

2.經濟發展驅動

經濟發展擴大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎設施建設的，農村集體土地被大量征用，基礎設施建設占用的宅基地也被一并征用過來，推動了農村宅基地的流轉。同時，經濟的發展提高了人們的生活水平，人們對居住環境、生活環境、交通便捷等的要求越來越高。城市規模的不斷擴張給居民帶來了居住環境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業企業特別是重污染企業的發展不僅受到城市日益高昂的地價的制約，也受到城市居民的抵制。工業企業要進一步發展，必須搬離市區。工業企業的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設施用地，這必然導致大量的農村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給與補償。”第2條第5款規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”第43條第1款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第43條第2款規定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”車裕斌（2004）分析了土地征用制度在農地轉為城市建設用地的動力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強制性，而相應的土地規劃制度和土地保護制度因內在的種種缺陷，實施執行的強度遠遠不如土地征用制度，各級地方政府在運用其征地權時往往將征用制度的強制性發揮到了極致，在征用范圍上農戶沒有發言權，在補償費用上農戶更沒有發言權，這種征用權缺乏有效的監督和制約的制度促進了農用地征用流轉的加速，甚至出現農用地征用規模遠遠大于地方經濟發展對非農建設用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農地征用復雜一些，代價高一些，但由于國家對農地征用的管制越來越嚴，同時鼓勵農村建設用地整理，將城市建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農村宅基地也就成了必然趨勢。

4、經濟利益驅動

征用宅基地雖然相對于征用農地要付出較高的代價，但相對于國有土地使用權出讓價格，單位面積宅基地征用補償費僅相當于國有土地使用權出讓價格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農村建設的時機，加大農村建設用地整理的力度，置換出更多的城市建設用地指標，征用更多的農村集體土地。二、農村集體組織轉用流轉驅動力

農村集體組織轉用流轉的驅動力主要表現為經濟利益驅動，這種表現在城鎮郊區、特別是大城市郊區表現得特別突出。

隨著經濟的發展、人們生活水平的提高、城市規模的擴大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產投機投資，造成各城市房價一路飆升。目前城鎮房價已與普通城鎮居民收入嚴重失衡，房價已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮居民在買不起市區住房的情況下，定會將目光投向郊區價格較為低廉的“村產房”，也就是“小產權房”。

農村集體組織是農村集體土地所有權代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農建設用地的收益遠遠高于農地農用的收益，市區房價一再高漲，“小產權房”存在較大的市場，農村集體土地所有權代表必將集體的土地轉為宅基地進行“小產權房”開發。況且集體非農建設用地使用權出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規尚無明確規定，農村集體土地所有權代表對這一部分收益具有完全的支配權。利用宅基地進行房地產開發存在巨大的利益空間，必會激發農村集體組織運用各種手段將集體土地轉為宅基地，就是違反國家有關土地的法律法規也在所不惜。何況他們還會采取規避法律法規的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農村居民自發流轉驅動力

農村居民自發流轉宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅動力主要是經濟利益驅動和文化傳統驅動。

1.經濟利益驅動

經濟利益驅動應是農村居民自發流轉宅基地的主要驅動力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。但由于種種原因，一戶多宅現象還比較突出，農戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農戶，遇到合適的買主就會將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現象主要出現在城鎮郊區，特別是在“城中村”中。20世紀90年代中后期，城市蔓延和郊區化進程加速，城市邊緣區土地被大量征用，原有農村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠優越的區位，低廉的價格成為外來人口首要的房源地。城市郊區農村宅基地的大量流轉是在經濟利益驅動下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發形成的，是城鎮化發展的必然產物。

2.文化傳統驅動

社會的發展產生了兩種文明，即城市文明和鄉村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發展，由此產生了城鄉之間的流動。城鄉之間流動促進了城鄉文化信息交流，使農村居民認識了城鄉之間的差異，形成更高層次的心理需求，產生進入城市成為城市人的欲望[4]，當條件成熟時，就會誘致其進城定居。其在農村的房產和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會想辦法進行流轉。同樣，城鎮居民也受到鄉村文明的吸引，特別是農村優美的自然環境、淳樸的鄉情、清新的空氣等成為吸引城鎮居民的引致力。雖說當前農村落后的基礎設施會對這種需求有很大的約束，但隨著新農村建設的推進，農村各種條件的改善，這種需求必將會越來越大。

繼承是文化傳統驅動力促進農村宅基地流轉的另一種形式。雖然我國法律法規規定：農村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統：上輩的東西遺傳給下輩是天經地義的。在農民眼里，農村宅基地和其房產、樹木等附著物一樣，都是農民的私產，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產，也包含對先人追思的深厚情感。

風水說也是文化傳統驅動力表現形式之一。中國幾千年來，農村建房就講究風水一說，許多農戶宅基地流轉就是受了風水的影響。

參考文獻：

[1]周一星.城市地理學[M].北京:商務印書館,1995:88.

[2]張安錄.城鄉生態經濟交錯區農地城市流轉機制與制度創新[J].中國農村經濟,1999,(7):43-49.

第5篇：農村宅基地法律法規范文

一、農村宅基地存在問題

(一)宅基地糾紛多。宅基地糾紛是涉農案件的重中之重,也是農村穩定大局的一個重要因素。涉及宅基地糾紛的原因比較多,有出入相鄰通行方便,有新建房后影響鄰居采光、雨水流向、樹苗遷移原始占地糾紛等問題。但在宅基地糾紛中,最多也最重要的還是權屬糾紛。究其原因,主要是歷史遺留問題,由于過去農村宅基地管理混亂,許多地方存著多占、亂占宅基地的現象,大多數宅基地面積超過現在國家法律法規規定的數目,四鄰不清楚,對其登記發證存在著一定困難,且農村居民對宅基地所有權普遍存在私有的觀念,認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來,是一種私有財產,這成為農村居民多占宅基地的強烈驅動力,從而引起權屬糾紛。

(二)農村“空心村”問題嚴重。一方面,隨著改革開放的深入,大量農村居民到城市打工,有的舉家搬遷,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的現象越來越嚴重。另一方面,長期以來農村集體土地的無償使用,使建房戶不但想多占地,而且要占好地。于是紛紛向村外擴張,新建住宅不斷向村外延伸,村莊四周新樓林立,村莊內部破破爛爛,形成“空心村”。

(三)村莊規劃滯后。在政府的要求下,各鄉鎮也制定了一些簡單的村鎮規劃,但這些規劃大多認識不到位、觀念老化、缺少整體的長遠的考慮,有的不切實際,效果不明顯。由于建房時缺乏統一的規劃而雜亂無章,村內房屋朝向不一、坐落無序,道路不暢,影響交通和村容村貌,浪費了土地。

這些問題已經嚴重影響到了社會主義新農村建設,嚴重影響了農村的發展。

二、如何引導群眾合理使用宅基地

農村宅基地規范化管理是新農村建設的一項十分重要的基礎性工作。加快農村現代化建設,不僅需要國土部門的努力,更需要各級黨委、政府從實際出發,本著因地制宜、科學指導的原則,著眼于城鄉一體化進行總體規劃,正確引導群眾依法使用、合理利用寶貴的土地資源。

(一)必須加強法律法規宣傳,轉變宅基地權屬的傳統觀念。采取有效措施對鄉村干部進行土地法律法規培訓,尤其是基層農村干部,適當的時候可由國土資源部門進行管理培訓,讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責任。要發揮鄉鎮級職能部門的一線作用,深入農村進行宣傳;要采取多種形式,造大聲勢,擴大影響,形成氛圍,使宅基地的“法”與“理”深入農村群眾。

(二)必須采取執法手段,糾正違法侵占宅基地等問題。要采取“普查”與“點查”相結合的方法,對于批準建房之后,違法侵占集體土地的,要組織力量,采取一定的形式,逐個村莊、逐個農戶進行全面清理,做到發現一戶,清理一戶,堅決剎住違法侵占集體土地的不良風氣。

第6篇：農村宅基地法律法規范文

關鍵詞:房屋調查;宅基地;數據庫建設

隨著不斷加快的城鄉一體化進程，也極大的改變了城市和農村的土地利用情況，加快推進了農村宅基地權籍調查及房屋調查、確權、登記發證工作。

一、農村宅基地權屬調查

對農村宅基地確權登記地籍詳細調查，并及時補充和修正地籍調查成果，對地籍調查數據進行完善。通過調查房屋權屬，獲取房產測量和立體影像，比對復核房產測量數據與原有地籍測量數據，有效整合城鎮部分不動產數據和農村不動產權籍調查數據庫建設，實現了房地數據一體化。在權屬調查中，需要嚴格依據相關法律和法規，結合已經登記的發證資料，充分調查土地使用者和房產所有者提供的權源材料，并認真進行核實。經核實無誤后，在不動產權籍調查表中，填寫土地和房屋權屬性質、宗地的坐落位置等調查的相關內容。

二、房屋調查

在調查農村宅基地時，還要詳細調查宅基地上房屋、構筑物的產權狀況，將房屋性質、項目名稱、房屋權利人查清，并且在房屋調查表中記載房屋調查成果。與農村宅基地調查相結合，以統一管理農村房、地調查的同步開展和調查成果。一是與宗地統一代碼編制工作結合，對房屋號進行預編;二是指界通知。由調查人員詳細調查與核實調查區內的集體土地宅基地上面的建筑物。依據調查計劃，對通知書進行填寫，通知由于各種原因不能及時到現場指界的權利人準時到現場指界;三是實地調查。逐戶調查與核實農村房產登記發證成果，保證房屋的權屬與土地權屬權利主體一致。

三、數據庫建設

一是數據編輯。通過南方CASS軟件平臺的運用，編輯地形要素、房屋地籍數據。實施人工干預手段，結合外業收集與內業整理的內容，科學調整收集的數據編輯，對設計書的要求給予滿足。經過檢測合格后，再不斷轉換過程數據成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關聯，提高對數據入庫的要求，以此對空間的拓撲構面、數據的屬性和數據的完整性提供保障，以緊密銜接不動產登記三大數據庫。二是數據檢查。嚴格依據質量控制規范進行數據庫建設，入庫前通過結合人工和計算機的方式，檢查線面、面層內、線層內、點層內拓撲關系，保障數據范圍的復合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質資料和電子資料、宗地和房屋實地照片，對立地籍與房屋檔案數據庫進行構建;檢查地籍要素和房屋測量數據，對地籍與房屋圖形數據庫進行構建;錄入整理權屬核實成果數據，對地籍與房屋屬性數據庫進行構建;通過宗地編號，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數據庫。三是數據庫邏輯結構。遵循調查數據更新的頻率情況和項目要求，在邏輯上將數據劃分為空間要素數據庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲空間要素的屬性數據，在非空間數據的屬性表中存儲非空間數據。四是技術創新。對三維模型的工作思路創造性的采用，引入傾斜攝影測繪技術，對實景三維模型進行構建。為了增強數據成果的實用性，探索采用校驗外業測繪成果。通過新型測繪系統軟件的運用，以更好的展現不同的建筑物空間實體化，這樣才能對農村宅地基的現狀直觀的體現。利用三維模型，能夠對長度、面積、高度等房屋屬性直接量測量，還可以形成矢量圖形，使外業測量工作的時間極大的減少，促進農村宅地基確權登記效率的快速提高，在有效提升調查質量的同時，還能實現三維立體化管理。

四、對策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領導小組，將政府部門的主導作用充分發揮出來，對宅基管理協調處理，使基地管理走向科學化、規范化的道路。針對農村宅基地地籍調查和房屋調查工作，相關的土管部門應負責組織協調、指導和督查，對工作的質量和進度全面監督和檢查，對制定技術方案積極參與，組織開展宣傳動員會議，為取得良好的調查效果提供保障。各個部門之間應積極配合與協調，規劃局負責對手續和批準文件等資料等進行規劃和驗收，提供相關的工程許可。政府部門對此項工作應全力支持，負責調解土地糾紛，組織協調所轄村，具體工作內容涵蓋對權屬來源資料的調查，現場指界、逐宗調查等。

(二)對土地利用規劃合理規劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規劃現場會，指出農村要發展，規劃要先行。需要在總體規劃范圍內，對村莊發展方向合理確定，對村莊用地分類進行細化，并對村莊內部用地結構進行優化。

(三)深化農村產權制度的改革加強組織領導，發揮全社會力量共同參與。作為一項系統和復雜的社會工程，農村宅基地管理需要凝聚全社會的力量共同參與。加強法律法規宣傳，對宅基地管理的重要意義充分認識，并向每家每戶及時宣傳土地管理的相關法律和法規。各級政府應高度重視農業承包法和土地法律法規。通過多種渠道，加強培訓工作，使其充分了解國土農業承包等法律法規。同時，對各種媒體充分運用，將法律知識向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執法部門依法執行到位，嚴格依據法律，堅決拆除違法占地。并且對中央關于農村土地產權制度改革的政策方針深入貫徹和執行，對農村土地使用制度的改革有計劃有步驟推進。建立完善的宅基地有償退出機制和基地有償使用機制，深入探索農村集體土地流轉制度，真正讓宅基地使用流動起來。

五、結語

第7篇：農村宅基地法律法規范文

關鍵詞:宅基地使用權;流轉;法律思考

中圖分類號:D912.3 文獻標識碼:A文章編號:1005-5312(2010)17-0187-01

農村宅基地使用權作為我國獨特的一項用益物權制度,其權利本身是與農村居民的社會身份相掛鉤,設立的目的是給予農村居民以居住保障,受我國經濟體制轉型、戶籍制度松動、城鄉人員互動頻繁等因素影響,原有的農村宅基地使用權制度已難以勝任當前經濟、社會發展的需要。在這個問題上,相關立法的保守、滯后與現實中權利流轉的活躍程度不相適應,成為了農村經濟社會發展的阻礙之一,改革勢在必行。理論上爭議最大,現實中最迫切需要解決的問題是其流轉問題。

一、我國宅基地使用權流轉問題的相關法律

面對宅基地的自由流轉,無論法律法規還是地方政策和規范性文件均明確予以禁止,如《土地管理法》第62條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積,不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”、“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”,《擔保法》第37條也規定宅基地使用權不得抵押。國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后,再申請宅基地的,不得批準等等。尤其是對城鎮居民購買農村住宅或“小產權房”行為的禁止,2004年國土資源部的《關于加強農村宅基地管理的意見》強調“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”等等。從現行法律規定上思考,我國對宅基地使用權采取的是有限制流轉的政策,并且嚴格禁止農村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉。《物權法》對該問題的規定為宅基地使用權的流轉預留了一定的空間,一些問題的解決留待日后由相關法律法規的修訂和制定來完成。

二、我國現行宅基地流轉法律制度存在的諸多問題及剖析

(一)農民的融資渠道受阻,資金成為制約農村經濟發展的瓶頸

隨著我國社會主義新農村建設的推進,越來越多的農村家庭正在從事非農產業,許多農民家庭在擴大產業規模、調整產業結構時,經常遇到資金短缺問題,在沒有多少積蓄的情況下,能夠通過合法渠道貸款或融資的機會幾乎為零,加之,農村金融環境并不寬松,資本經營者如銀行大多是嫌貧愛富,經常遇到資金短缺問題。而多數農村家庭擁有的不動產,主要是住宅和宅基地使用權,現行法律禁止其流轉,由此造成的資金短缺成為制約農村經濟發展的瓶頸。筆者認為宅基地使用權流轉的生存保障性應主要體現于其取得環節,制定與保障性質相適應的權利取得法律規范,實行超占宅基地有償使用制度,節約土地資源,促進宅基地的有效占用,避免占用耕地現象。但在權利取得后的利用環節,則應以宅基地使用權的物權性質為基礎,按照傳統的私權理念制定權利的利用規則,以促進權利自由靈活的流動。

(二)小產權房糾紛時有出現

在我國,社會主義市場經濟體制已經初步建立,但是影響發展的體制機制障礙依然存在,改革攻堅面臨深層次矛盾和問題。近年來,小產權房的興起也反映了完善農村宅基地產權制度的社會訴求。事實上,相當一部分農村宅基地已經進入流通領域,小產權房大量售賣給城鎮居民,違反了我國現有法律規定。它沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,無法進行權屬轉移登記,不受現行法律的保護,給購房者自身權利的維護埋下了隱患。筆者認為,利于維護立法的權威性,解決立法與現實的矛盾,順應社會發展趨勢,允許農村宅基地流轉是一項與之相配套的制度,如果立法仍回避這一問題,宅基地流轉的黑市交易仍將存在,這樣會嚴重損害法律的權威性,造成執法的尷尬。

三、改革現行宅基地使用權流轉制度的構想

宅基地使用權既是農民的一類財產,同時又是農民生活保障的一大手段,亦即,宅基地使用權同時具有財產性和保障性。一經設立,就成為農民的私權,理應可由其權利人自由處分,不能僅因福利性而限制其處分權。筆者認為,賦予農民一個沒有多少效率卻有諸多限制的宅基地使用權并不能構成農村社會保障,即使是保障,也是很不充分的,低層次的。

第8篇：農村宅基地法律法規范文

【關鍵詞】 農村；宅基地；權屬調查；問題；對策

農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。為了深入貫徹國家依法保護宅基地使用人的合法權益，加強宅基地管理，減少權屬糾紛，促進社會主義新農村和諧穩定的精神，我們按照全國第二次土地調查的要求，對湖北省荊州市沙市區農村宅基地進行了權屬核查及地籍測量工作。本文就此作一總結和探討。

一、農村宅基地調查的重要性

1、保護合法權益、減少權屬糾紛

通過對農村宅基地使用權調查，可以有效解決農村土地產權不清，村民自身土地權利義務模糊，權屬糾紛突出等問題。農村宅基地確權關系到廣大村民的切身利益，開展農村宅基地確權，對于維護農民的合法權益，節約和保護耕地，促進農村社會穩定和經濟可持續發展都有著重要意義。

2、為完善合理土地制度打下堅實基礎

我國作為一個擁有悠久農業歷史的大國，農業人口占據了總人口的一半以上。隨著國家對農村基本民生的大力投入，無論是從醫療、教育，還是從社會保障方面都取得了巨大的成功。但在農村住房方面還略欠火候，現有的農村住房制度主要體現在宅基地制度層面：“一戶一宅”、“無償取得和使用”、“限制流轉和抵押”是基本特征。

以上特征就決定了農村宅基地僅有使用功能而無資產功能。結果是，集農民畢生積累建造的農房，由于限制流轉和抵押無法實現其資產信用功能，不能對擴大生產和規避風險提供支持。要想改變這種現狀就必須考慮建立完善的農村宅基地流轉市場，充分體現土地作為一種“特殊商品”的資產特性。在這種新的土地制度的建立過程中，宅基地權屬的明確是至關重要的。

二、農村宅基地調查中出現的問題

1、宅基地范圍難以確定

很多農民對宅基地認識不清，經過一兩代人的使用，對原本宅基地的范圍已經很模糊。并且由于新農村建設，宗地相鄰四至或周邊地理特征已經改變，原有的地籍資料已經無法判定，權屬主認為自己房屋周圍在用的土地都應算做自家宅基地范圍，造成土地范圍嚴重超標。

2、調查標準不確定

農村居民使用的宅基地宗地范圍，原則上按居民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀范圍調查。但在調查中發現，農村居民實際建房時將房檐伸出墻體，用以遮蔽雨水入戶，當地俗稱“滴水”。在確定宗地范圍時是以房屋主體墻外壁為界址線，還是以房屋“滴水”正射投影為宗地界址線較難取舍。

調查中，權屬主指界明顯超標，在指界范圍內有多座分散且無外墻包圍的建筑。按照規定面積該如何劃定宗地范圍并確權。

3、宅基地狀況發生變化

老宅基地在使用過程中有面臨權利發生流轉、地上建筑物改建等多種情況。按照《村鎮建房用地管理條例》以及各地方《土地管理法》實施辦法的規定，具體問題具體分析，應予以不同面積確權。

4、地形復雜，界址點測量難度高

老的宅基地未經統一規劃，農民又依據生活習慣在周圍搭建很多簡易棚房，并且農村未經修剪的灌木、雜草生長茂密。這都給碎部測量帶來了很大的不便。而界址點、線測量又是大比例、高精度、高要求的測量工作。所以在完成這類宅基地測量時要投入較高的成本。

三、農村宅基地調查工作的開展方法及對策

《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》提出，有條件的地區應將宅基地使用權調查納入到第二次全國土地調查工作中。實踐中，我們主要是根據《城鎮地籍調查規程》和《第二次全國土地調查技術規程》的相關規定。以農村宅基地權屬調查的基本單元為宗地。其中，已確權登記的，經復核存在錯誤或界線調整的，有關各方法定代表人或委托人應共同指界。未確權登記的，有關各方法定代表人或委托人應共同指界。指界后，經雙方認定的界址，由雙方指界人在地籍調查表上簽字蓋章。同時，調查人員應將調查結果現場記載于地籍調查表上，并繪制宗地草圖。

1、提高資金投入，加強政策宣傳

農村宅基地調查關系到廣大農民切身利益，不僅為保護農民根本財產權利提供參考依據，更對我國農村土地市場的建立，以及農民資產重置都起到了至關重要的作用。加強宅基地相關知識及法律法規的宣傳，提高公民管理土地的意識，從根本上杜絕農民“一戶多宅”、違法占地等行為。使大家自覺監督土地的管理，保證土地的合理利用。農村宅基地調查是一項基礎性的工作，為各項政策提供基礎數據，在今后，應加大資金的投入，保證該項工作的開展。

2、加強確權人員培訓，提高專業素質

農村宅基地確權工作具有較強的專業性。無論是對國家和地方土地政策的解讀，還是對被調查權利人的解釋說服；無論是對宗地范圍的認定，還是對宗地界址點的測繪都需要工作人員具有較扎實的專業素質。

3、嚴格遵守規程，保證精度要求

調查過程中，因為實地情況的復雜及特殊情況下標準的不統一，給整個調查和測量工作帶來了很大困擾，此時就必須嚴格遵守調查規程，在不“越界”的情況下具體問題具體解決。例如：調查對象是老宅基地，地上建筑已經改建的，確權時面積最大不超過120平米；老宅基地權利人變化，但未改建，確權時面積不應超過200平米；權利人變化且改建，確權時面積不應超過120平米。在確定宗地范圍時以房屋主體墻外壁為界址線，而不考慮房屋“滴水”。

測量時，對界址點和地物點，堅持能測不量的原則，確實不易測到的需要邊長交會取得。對全站儀無法測到的界址點，可采用間接方法求得，例如使用內插、外插、距離交會等方法，用距離交會時，條件邊不少于3邊。

總之，農村宅基地權屬調查事關重大，涉及面廣，影響深遠，是土地承包制度的發展和進步，也是農民增收、發展農村經濟的有效措施，不同利益群體立場和訴求有差異，必須慎重考慮，周密計劃，妥善應對。如何規范農村宅基地權屬調查標準和行為，是建立及完善農村土地市場，保護農民財產權利，保障農村土地制度的基石。

【參考文獻】

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[3] 劉旭.農村宅基地調查中的關鍵技術研究[J].測繪與空間地理信息，2012.01.

第9篇：農村宅基地法律法規范文

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315

一、 典型案例

劉某某與老伴是北京居民，因為北京房價過高，二人承受不了經濟上的負擔，在1998年2月的時候向大興區榆垡鎮陳各莊村村民李某買了一個房子（該村25號），面積約300平米，房款約定為5000元。此后劉某某夫婦正式入住該房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出訴訟，請求法院確人雙方于1998年簽訂的合同是無效的，并且判決劉某某應當將房屋盡快返還給自己。2011年3月，在法官的調解下，原被告雙方當庭達成了調解協議。

二、爭議的核心問題

本案的核心問題是：農村房屋買賣合同的效力認定問題。

（一）原告人認為

我國在《民法通則》中規定了，在沒有制定有關法律的前提下，公民應該遵循國家的政策。而縱觀我國目前已經出臺的《國務院關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》等文件可知，國家現在的政策是明確禁止城鎮居民來鄉下購買農房的。在本案中，身為城鎮居民的被告不具備使用宅基地的資格，所以劉某某無權使用農村宅基地，劉某某與李某的房屋買賣合同違反了國家政策，屬于無效合同。故法院應確認原告李某與被告劉某某之間的房屋買賣合同是無效合同且判決被告將所涉農房返還給原告李某。

（二）被告人認為

第一，在本案中，劉某某和李某簽訂的買賣合同沒有違反法律法規的有關規定，也沒有損害國家利益和社會利益，且村委會見證了李某某和劉某某簽訂合同時是出自雙方真實的意思表示，并且村委會還在合同書上蓋了章，如果認定其為無效合同則違背了《合同法》的明文規定和其中的誠實信用的原則，所以，應當認定其有效；第二，我國在《農村宅基地管理辦法》中強調：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。李某某此時已經擁有了一處宅基地，若仍然判決被告返還宅基地，就會導致原告擁有兩處宅基地，這樣的結果并不符合國家的有關規定；第三，劉某某和老伴在農房居住的12年間，對該房屋進行了改建和裝潢，還加蓋了房間和院墻，可見其花費了大量的心血和精力，加之二老生活貧困，如果讓二老返還房屋，則會流離失所，剝奪了二人的居住權。

三、調解結果

原告與被告于1999年6月10日簽訂的房屋買賣合同是無效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，國家若不宣布拆遷，那么被告在規定時間內將房屋及其附屬物交與原告，原告應當支付40萬元于被告，以確保其不會因交付房屋而顛沛流離；如果2016年5月1日前國家宣布拆遷，上述房屋及相關院落土地區位補償價、房屋重置成新價之和的30%歸原告所有，其余房屋拆遷利益歸被告所有。

在這個案例中，法官采用了調解的方式，既沒有違背國家政策的規定，也不會造成因為法律的缺失而使兩個無辜的老人晚年流離失所，流落街頭的悲慘結局。實際上，在司法審判中，這種因為城鎮居民購買農村房屋引起的糾紛還有很多很多，并不是所有的法官都會向案例中的法官一樣，選擇用這種中庸的方式來解決問題，也不是所有的當事人都會同意以調解、和解的方式來維護自己的合法權益。在中國的司法實踐中，只有極少數法官是確認農村房屋買賣合同有效的，大多數法官最終還是選擇認定農村房屋買賣合同無效，判決城鎮居民應當返還房屋。其實這不僅僅剝奪了農民對自己房屋的處分權，也由此造成了大量農房閑置的現象。

這種現象極其不利于中國法治進程的發展，所以我國盡快完善農房買賣管理制度是促進經濟發展和保證社會穩定的必然要求。

四、我國關于農房買賣的分類及其合同效力認定的立法現狀

按照購買主體的不同，我國的農房買賣可以主要分為三大類：

（一）本村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》的總共八十六條規定中，沒有一條規定不允許農房買賣，只是在其中指明了不能因出賣、出租等原因再次申請宅基地。而本村村民之間的房屋買賣并沒有違背我國關于土地分配制度的立法精神，反而可以達到‘物盡其用’的目的，更好的促進農村經濟發展。因此，我國的有關規定和政策都認可這種買賣合同的效力。

（二）本村村民與外村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》規定，農民不能隨意向本集體經濟組織成員之外的人轉讓歸集體所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的買賣行為，并不是禁止農房的買賣行為。所以在審判工作中，即使大多數法官都會做出這種不同集體經濟組織成員間的房屋買賣合同是無效的判決，但這種做法始終在理論界存在著爭議。

（三）村民與城鎮居民之間的房屋買賣

至今為止，我國只在一些文件中做出了禁止城鎮居民購買農房的規定，如1999年的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中就明確規定了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2004年的《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中也明確禁止城鎮居民在農村購買房屋的行為。雖然法律法規中沒有直接確定這種房屋買賣合同是無效的，但是由于國家已經在一些文件中做出禁止性規定，在司法實踐中，這種房屋買賣合同基本上都認定為無效的。

由此可見，我國關于農村房屋流轉的規定并沒有形成明確的法律體系，而是散于《民法通則》、《土地管理法》、以及一些紅頭文件之中。這些規定的模糊不清以及相互之間的矛盾，使現實生活中出現的問題無法得到妥善的解決，農村房屋買賣市場比較混亂，十分不利于構建和諧社會，也阻礙了中國作為一個法治國家的發展。

五、關于農村房屋買賣合同效力的理論探討

（一）合同無效說

合同無效說認為，由于我國是明確禁止轉讓宅基地使用權的，而房屋的轉讓和土地使用權的變動又密切相關，所以也應當認為立法精神是禁止農房買賣活動的，加上《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等文件對這種買賣行為的明確禁止，農房買賣合同應當認定為無效。

（二）合同有效說

合同有效說認為，根據《合同法》第52條中關于合同無效的相關規定，如果房屋買賣合同的訂立并沒有出現損害國家利益、公共利益等五種情形，那么合同就不應當認定為無效。而國務院的通知、國土資源部的意見不屬于法律法規的范疇，所以僅憑這些文件就認定合同無效是沒有說服力的。

（三）部分有效說

部分有效說認為，按照購買主體的不同，農房買賣合同可以分為三類，應當對這三種類型合同的效力分別做出規定：本村村民之間的農房買賣合同，由于不違背法律法規和宅基地使用權的立法精神，可以承認這種合同的效力，買賣雙方受合同效力的約束，不得隨意違反合同約定；不同集體經濟組織成員間的合同效力，應當視具體的情況而定，例如要看房屋是否已經登記、房屋是否已經流轉、房屋是否已經翻建等；最后一類即農村村民與城鎮居民之間的房屋買賣合同，因違反相關文件規定和宅基地使用權的立法精神，應當直接視為無效合同。

本文更傾向于合同有效論說。首先，根據我國《物權法》中有關所有權的規定，公民對自己所有的房屋具有完全的處分權，對農房買賣合同效力的否定是侵犯農民處分私有財產的表現。而與城鎮居民處分房屋的自由性相比，限制農民處分自己房屋的規定顯然對農民來說是十分不公平的；其次，我國現有的法律法規沒有禁止農民自由買賣房屋，在不違反國家利益和公共利益的前提下所訂立的農房買賣合同不屬于《合同法》所認定的無效合同；最后，允許農房買賣將利于市場經濟的發展。農村村民向大城市發展的趨勢勢不可擋，如果人為地禁止農村房屋買賣，會導致大量的農村房屋被閑置，不利于經濟的發展，最終損壞的是農民的利益。

六、 解決糾紛的對策

（一）確認城鎮居民作為購買農村房屋主體的法律地位

對比城鎮居民的經濟實力，農村村民的經濟實力普遍偏低，因此農民間的房屋買賣交易數量是十分有限的。這就會導致大量的農村房屋被閑置，不能物盡其用，不僅不利于市場經濟的發展，也損害了農民的合法利益。因此，用法律的形式對外村村民和城鎮居民的購買主體地位予以確認是必要的，可以極大的促進我國市場經濟的發展。

（二）城鄉房屋實施統一的登記制度

在我國，不給農村房屋發放房屋產權證而只給城市房地產發放的制度，造成了農村房屋買賣合同不能受到和城鎮房屋買賣合同一樣的法律上的保護和約束，不利于農村經濟的發展，也為我們依法治國造成了阻礙。因此有必要對城鄉房屋實行統一的登記制度。

（三）建立完善的法律法規