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第1篇：房地產調控范文

近日，林毅夫和張維迎的爭論引發人們對產業政策的思考，房地產雖然只是一個產業，但房地產調控政策并非簡單的產業政策，而是宏觀經濟的調控政策。一般的產業政策是長期政策，旨在促進或抑制某一個產業的發展；而房地產調控政策是短期政策，旨在短期內保障市場供求，建立平衡、健康、穩定發展的市場。對于近期的房地產調控政策，主要可以從以下幾個方面來梳理。

房地產政策定位

政府對房地產業的政策，首先在“定位”方面存在一些問題。房地產對經濟增長固然起到支撐作用，但是必須明確，住房市場最重要的功能是民生居住功能。在2003年18號文（即《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》）中，房地產被當做支柱產業；盡管通過加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上強調了民生導向，但目前房地產的定位仍然明顯偏重經濟功能，而欠缺社會功能。忽視房地產社會功能而強調經濟功能的定位，必然會導致一系列的問題。

正是因為長期以來房地產政策把經濟功能與社會功能的重要性反過來，將房地產視為經濟增長的重要引擎，因此造成了近幾年房地產市場的頻繁調控。經濟下行的時候就采取措施促進經濟增長，造成房地產過熱，然后再調控，房地產降溫的同時經濟增長也放慢，周而復始。

實際上，房地產市場并非是人們所說的越調控越不行。2013年之前雖然存在供給不足的問題，但也與產業定位有很大關系。由于我們把房地產定位為經濟增長重要的帶動力，對其保障民生的功能缺乏重視，而把民生保障住房的供給不足問題交給市場解決，造成了房地產過度市場化，熱點城市的房價不斷抬高。

政府在房地產市場中的調控角色

談到政府與市場的關系，各家理論爭論不休，但核心目標都在于保證提高效率又兼顧公平。理論上，在市場制度、市場體系比較完善的情況下，政府不需要太多干預，應當盡量允許市場自身調節。但目前中國房地產市場體系還遠非完善。比如，由于中國沒有房地產稅，幾乎零成本的投資和投機行為，很容易導致房地產投資和投機過熱。針對這種情況，完全依靠市場調節必然存在隱患。那么，近期出臺的限購政策，就屬于在中國市場體系不完善的情況下采取的政府干預措施。如果不通過調控來抑制投資和投機，中國房地產市場就容易失控，導致泡沫破裂和市場崩盤，這對房地產市場的穩定發展、居民住房的改善甚至對中國整體經濟都會有很大影響。美國一些理性經濟學家也持政府在市場失靈情況下進行房地產干預的觀點。

然而，中國在市場化推進過程中并沒有積極有效地建設和完善住房市場制度和體系。前文提到的房地產政策定位的偏差導致了兩個問題：一方面，將房地產作為經濟支柱產業導致了市場化過度，忽略了住房的根本――民生；另一方面，在推進市場體系的建設中，政府在需要退出的領域做得不夠，這跟政府與市場的關系定位有關。政府的角色應該是市場監管者，有責任完善房地產體系，以發揮市場作用。但在中國，政府既是一級市場土地壟斷的需求方，又是二級市場土地的供給方，可謂“既是裁判員，又是運動員”。因此，盡管我們呼吁征收房產稅，呼吁政府退出土地供應，完善市場體系和制度建設，但困難重重。

當然，在這幾輪調控的過程中，雖然各個階層對房地產的感覺不一樣，但不可否認，中國人均住房面積從7或8平方米提高到了33平方米，住房狀況總體得到了改善。

房地產市場過熱的原因

在制度缺失的背景下，本輪房地產市場的暴漲是基于自身的利益追求和心理預期，包括政府在內的市場主體進行合作博弈以及支持投機和投資在一、二線城市穿越的結果。

首先，市場制度缺失是本輪核心城市房地產市場過熱的基礎。市場制度的缺失導致了市場的紊亂，使得房地產行業平均利潤遠高于其他產業，無論是居民還是企業都愿意投資房地產。

其次，流動性過剩是本輪核心城市房地產市場過熱的源頭。房地產經營機構在這個過程中起到了很重要的作用，比如經營機構同房地產開發企業和中介公司合作，甚至采取了不少違規做法，使得巨量流動性進入到房地產市場。這是投資和投機的源頭。同時，在經濟下行背景下，寬松的貨幣政策向市場注入的大量流動性并沒有流入到實體經濟，而是流向收益更高的房地產行業。實體經濟出現的萎縮，導致了房地產市場的暴漲，而房地產市場的暴漲吸引了本該流向實體經濟的資金，反過來又進一步加劇了實體經濟的萎縮。正如一些三、四線城市的制造業企業主把企業賣掉，轉而到一、二線城市買幾套房，實體經濟的萎縮與房地產的暴漲可謂互為因果。由于以上兩方面原因，大量資金進入了樓市。

第三，一、二線城市地王頻出是房價上漲和市場恐慌的直接原因。地王頻出的本質是企業和地方政府的合謀―找地，拍地王。原本從2016年4月開始，包括上海、深圳等核心熱點城市在內的整個房地產市場形勢已開始回落。但隨著6月份上海的土地競拍，其他城市土地競拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三個地王，人們紛紛議論著“面粉比面包貴”，接下來開發商自然要漲價，造成市場恐慌，投資者才有利可圖。由于一般居民要趕在價格大漲之前進入市場，地王頻出直接導致了房價上漲和市場恐慌。

第四，地方政府對房地產投機和投資的縱容、容忍，是市場過熱的重要原因。本來中央提出房地產調控的政策非常明確――“因城施策”，即三、四線及以下城市需要去庫存。然而，本來就不存在高庫存的一、二線城市也“渾水摸魚”，執行去庫存政策，以進一步增加投資，促使地價上漲，增加財政收入。熱點城市政府對地產投資的縱容和容忍是導致市場過熱沒有得到很好抑制的一個重要原因。

第五，政府對市場變化未及時回應導致市場預期惡化。在房價瘋長的謠言下，政府需要出來表態，明確采取或不采取實際措施的態度。沒有政府的表態，市場上諸如“政府為了保增長，為了保匯率，為了轉移地方債務”等謠言就很有煽動性。傳言引起的誤讀更加劇了整個市場的恐慌。

近期房地產調控政策的效果

國慶節前后，各地方政府出臺了許多調控政策，對市場產生了十分重要的影響，但最終效果還有待觀察。從兩個層面看，這些調控政策目前已經取得了一定的作用。第一，限購政策將不符合條件的投資者與投機者攔在門檻之外，導致各地房地產市場的交易量有所下降，但由于價格取決于企業，房價還沒有下降。第二，政策的密集出臺，給市場一個穩定的預期，起到了化解恐慌、穩定市場預期的作用。

房價何時封頂

從全國總體情況來看，中國自2013年以來房地產市場就已接近飽和―平均每個家庭有1.1套住房，當然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，從現狀來看，房地產市場還存在著結構性短缺。從人口結構來看，中國處在城市化中期階段，人口處于急劇變化的狀態，城市人口還在增加，預計未來十年城市人口占比會達到70%。基于這兩點，盡管總體上中國房地產市場是飽和了，但結構上，三、四線及以下城市存在市場過剩，而一、二線城市和部分三線城市還存在著供給不足。對于一、二線城市來講，城市人口的急劇增加，使住房的潛在需求很大。同時，一些城市房地產看似供需缺口很大，但從統計數據可以看出，實際存在大量投資、投機性住房，而非剛性的市場需求。因此，從供需角度來看，熱點城市的房地產市場還有潛力，從房價角度來看，隨著收入的增長，房價也還未漲到最高點。

日本的房地產泡沫是在城市化結束時出現的，當投機和投資需求消失時，過高的房地產價格和虛假需求帶來的泡沫自然會破裂。相比之下，中國房地產市場的真實需求還在增加，雖然房價比較高，但短期內不會出現泡沫。

房地產企業轉型是必然趨勢

雖然總體來看中國房地產依然存在潛力，但供給存在嚴重不足的黃金時代已經過去。而現在，房地產業增長緩慢，而且可能會面臨著很大風險，房地產企業必須轉型。

企業轉型在很大程度上影響甚至決定了中國經濟的轉型。之前一段時間，許多企業都是向房地產轉型，那么現在我們真正要做的就是要從房地產業轉向房地產相關的產業上去，比如運用“互聯網+”思維來改造房地產業就是其中一個轉型方向。此外，住房地產除了可以向文化地產、旅游地產、休閑養老地產轉型，還可以更進一步依托旅游地產做旅游、依托文化地產做文化、依托養老地產做養老、依托醫療地產做醫療產業，向各個方面轉型。過去許多高科技、制造業企業，本來發展得挺好，一看房地產發展好，都來湊熱鬧，那么現在它們需要做的就是回歸高科技、制造業。

第2篇：房地產調控范文

2004年4月28日，國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產開發(不含經濟適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定資產投資需求增長一直是中國經濟快速增長的主要拉動力，但2004年一季度表現出明顯的過熱跡象。但就深圳本地房地產市場情況看，情況并非如此。規劃與國土資源局公布的數據顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產開發投資103.32億元，較去年同期增長8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個百分點，商品房施工面積為2036.88萬平方米，比去年同期增加了1.83%；新開工面積到324.11萬平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬平方米，比去年同期減少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批準預售面積為173.17萬平方米，批準預售面積比實際銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準預售面積比銷售面積少33.79萬平方米，住宅新增供求比為0.82:1。考慮到商品房空置以及房地產三級市場（二手樓）的銷售等實際情況，商品房市場供給量與需求量總體上繼續保持基本均衡的態勢。

深圳本地市場總體發展較為均衡，并沒有出現投資過熱的狀況，隨著該項政策的出臺，開發商會更加謹慎地對待新開發地項目，更好地控制項目資金運用，擴大融資渠道，合理利用資源，而對整體市場供應不會產生多大的影響。

深圳地產市場在經歷了多次過熱之后，已經逐漸趨于理性和成熟，各品牌發展商和中小發展商都在盡力避免地產過熱現象的產生，讓深圳地產走上穩定發展的道路，也只有長期穩定地發展，才能使整個地產界保持良好的市場氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動深圳地產繼續領跑中國地產界。

二、銀行存款準備金率的提高，效力有限

經過央行批準，實行差別存款準備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點，執行7.5%的存款準備金率。其他金融機構仍執行現行存款準備金率，共計收縮可貸資金約1100多億元。

存款準備金制度一向是央行調控貨幣市場的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過快增長，在西方發達國家及金融自由度較高的地區運用效果非常明顯。

相對的，在我國存款準備金制度調控效果就沒有那么明顯了。

從宏觀面上看，這樣的存款準備金調控意圖很難說沒有，但也應注意到，本次調整由于僅涉及到少量金融機構，同時，它對于整個貨幣投放量的調控作用是有限的，因此，它的立足點，應該還是更多地在于推進商業銀行實行更為理性的經營行為、建立更為合理的治理機制。而這些，不僅僅對于股份制商業銀行，同時對股份制改造中的國有銀行以及民營銀行，都具有極其重要的意義。

同時，這次上調存款準備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優化了貨幣信貸的結構，鼓勵銀行加大對農業、中小企業等方面的貸款投放。

從微觀的資金面上看，金融機構減少可用資金1100億元對資本市場資金面的影響有限。并且，由于各類信托產品的出現及大量上市，在某種程度上緩解了開發企業的資金壓力，新的金融創新產品的出現也達到規避這一政策的效果。

再者，隨著CEPA的實施，多家香港銀行在深圳的業務近期有望展開，大量香港及海外資金將進入深圳金融市場，其中的部分會投向房地產領域，可以解決目前金融控制帶來的不利影響，同時將風險轉移到外資銀行。

【資料】金融機構必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準備金；存款準備金占金融機構存款總額的比例則叫做存款準備金率。

三、實施央行121文件，重在控制市場，減少投機，抑制高消費

2003年6月13日，中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121文件）。其中規定，如果借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。

近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來執行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。

現階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點：

1、增加普通家庭二次置業成本

不過，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應該能夠有效解決難題。這不過是一點小小的麻煩。

2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業成本

置業成本的增加會適度減小短期內對高檔住宅的需求，但就目前市場情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶對銀行貸款依賴較小，受影響程度不甚明顯。

3、投資客戶成本增加、門檻提高

對于投資住宅的散戶，由于主要靠租金抵月供，貸款利率的上升會直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風險。因此，部分散戶會謹慎介入。

由于現階段個人住宅貸款還是屬于銀行業的優質業務，一般銀行還將繼續維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個身份證買房、團購等，銀行一般會適當減低部分貸款利率，以挽留客戶。但隨著新一輪房地產低谷的預期到來，拖欠貸款、斷供的風險會加大，銀行對投資型客戶的態度也會更加謹慎。

4、依賴銀行貸款程度高的中小開發商影響較大

再結合固定資產投資項目資本金比例提高的政策，提高利率對于主要依賴銀行貸款運作的開發企業壓力加大。這一類發展商對銀行貸款資金的依賴一般在80％以上，因此，多項金融控制措施的實施，將使其資金鏈運作出現一定困難。

從2003年6月央行公布121文件后各地開發企業的反映看，北京較為敏感，廣東則相對平靜。究其原因，與北京的政策導向型市場不同，廣東的市場導向型房地產市場較為規范和成熟，抗壓能力較高。

隨著新金融政策的逐步實施，部分中小開發企業會逐漸感到資金壓力，項目取得和開發難度加大，后繼乏力。因此，部分企業會選擇退出，部分會選擇進軍內地市場或者與內地開發企業合作。在由廣東商學院經濟系與國際貿易系于2002年暑假發動的關于珠三角民營企業的經營狀況的調查的結果中，我發現，制約它們發展的最大的原因是融資問題。而民營企業，是我國私營經濟的重要組成部分，它的健康發展，將在促進流通、滿足市場需求、緩解就業壓力、擴大出口和增加國家水手等方面發揮積極的作用。就此，我想談一下民營企業的融資問題。

調查分析：融資，民營企業發展的瓶頸

在這次調查中，總共收到有效問卷197份，調查的對象遍及珠三角、廣州市東西兩翼和一些山區。其中，從地區分布來看，以珠三角地區的為主，占了65%；從行業分布來看，遍及機械、電子電器、化工、建筑材料、紡織、食品和輕工、商業、服務業等；從生產總值來看，從10萬到5億以上都有。所以，這次調查的結果還是具有一定代表性的。

在這些企業當中，他們的資金來源，自身積累占67%，股東追加和銀行借貸占11%，資本市場融資和民間借貸各占4%，利用外資占3%。從這里可以看到，將近80％的資金是來源于資本積累，而不是資本集中。我們知道，資本積累會使社會總資本擴大，而社會總資本的擴大是緩慢的。資本集中卻可以在短時間內匯聚眾多資本。如果中國是一個封閉的、自給自足的市場，那么，這樣慢慢的積累也沒有什么問題。問題是，面臨入世，隨著大批航母式的外國資本將涌入中國市場，跟這些民營企業爭肥奪利，民營企業將面臨著史無前例的挑戰。要迎接挑戰，發展自身，實現規模效益是必然的事。因此，加快進行資本集中是必然的事，否則將被淘汰。

現代企業的發展，離不開信息化和專業化。我們不妨首先關察一下這兩方面的調查結果。

外國的企業基本上都已經實現了信息化，在交易方面很多都已經實行電子商務。而在這次調查中，建立內部網絡的企業只有40％，接入互聯網的只有43%，而進行電子商務的只有89%，與外國的差距是顯而易見的。在對待信息化的態度方面，87%企業都已經認識到信息化的重要，但還是"結合實際情況推進信息化的進程"。這意味著，當別人已經通過利用電腦和網絡處理大量的文書工作，并進行生意洽談，而節約了勞動與成本并擴大了銷售量時，我們的民營企業還在為了處理文書工作和擴大銷售量而不得不浪費人力資源和資金。在所調查的企業中，只有一家是購回大量的電腦、軟件、服務器進行信息改造的，而且是一家大企業。這說明了，除了技術與人才，制約著民營企業進行信息化改革的，就是資金缺乏。

在專業化方面，雖然只有不到18%的企業沒有專業化，但是，在選擇受到不同競爭者壓力的時候，選項"本地民營"高踞榜首，有61%的企業選擇了它。這說明了在專業化的同時，并沒有形成差別競爭，這些民營企業如果不愿意來個魚死網破，就需要進一步專業化。這需要技術革新的支持，否則，大家就只能生產同樣的產品，最終避免不了價格戰的命運。而在技術創新的選項中，選"技術引進"和"自行開發"的占了絕大部分，。這些都需要大量的資金投入。

所以說，融資問題，已經嚴重制約著民營企業的發展。在資金來源的調查選項，銀行貸款、民間借貸、資本市場融資和利用外資似乎還有擴大的空間。但是，民間借貸所能籌集的資金不會很多，民營企業利用外資的能力也有限度。根據工商銀行公布的2002年上半年統計數據，廣東地區的各項存款余額為4086.40億元，而各項貸款的余額為2763.24億元，似乎尚有許多貸款空間。但是，我國《銀行法》規定，在貸款是如不能提供足夠的抵押、質押或擔保是不行的。而在進行低壓借貸是，銀行所承認的抵押品只有土地、房產等不動產。而這些民營企業，不是缺乏不動產就是缺乏擔保。所以，實際上它們是很難得到銀行的貸款的。至于資本市場融資一途，現在的金融市場基本上還沒有對民營企業提供專業服務，股市的上市規定更限制了民營企業的上市集資。但是，如果我們進行一些改造或創新的話，在資本市場融資和向銀行借貸還是行得通的。

第3篇：房地產調控范文

【關鍵詞】房地產；房地產稅；政策調控；稅制改革

房地產市場的整體價格是影響交易量的重要因素，在市場價格相對比較平穩的形勢下，房地產稅對房地產的開發建設以及交易有很大的影響。如果征稅的比例較高，開放商勢必會將這部分價格轉嫁到購房者身上，導致房價的上漲，而購房者在房產交易的過程中本身就需要繳納各種稅款，所以直接影響到房地產的交易量。為了確保房地產市場的穩定發展，我國政府在稅收政策方面也在不斷的調整，從而對房地產市場進行宏觀調控，確保房地產市場的有序發展。

一、政府為控制房價所采取的稅制改革措施

為了對房價進行控制，我國政府先后采取了一系列的稅改措施。在2006年5月，以購房時間5年為限對房屋交易的營業稅進行調整；2008年12月，對開發商的土地增值稅進行規范；2010年4月，對于契稅進行調整，以是否為家庭第一套住房以及房屋面積為標準進行調整；2011年5月，以購房時間2年為限對房屋交易的營業稅進行調整；2013年2月，為抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施。

二、房地產稅在調控房價中所存在的問題

（一）稅收種類繁多，重復征稅現象嚴重

我國的房地產稅種類繁多，并且重復征稅現象嚴重，從而直接造成房地產市場的價格居高不下，影響到房地產市場的健康發展。比如對房屋出租收入既有營業稅又有房產稅；對房地產持有者，既征收營業稅又征收房產稅。在這種重復征稅的情況下，直接加重了買賣雙方的負擔。而房屋所有權人為了將各種稅轉嫁到購房者身上，就會提高售房價格，并且擾亂了房地產市場的交易價格。從稅種的征收以及重復的現象，可以看出我國在房地產稅的制定體制方面存在一定的弊端，不利于房地產市場的健康發展。

（二）稅制結構不合理

在房地產市場交易過程中，買賣雙方所繳納的稅款是不同的，并且還有直接稅和間接稅，不同的稅種對于房價的影響程度也不相同。直接稅會由售房者繳納，無法通過其他方式進行轉嫁。而間接稅是在房產流轉的過程中產生的，比如營業稅，房屋出售者就會通過抬高房價或者租金等形式而轉嫁給交易對象。但是我國目前的稅制結構存在很多不合理的地方，間接稅要多于直接稅，所以稅負轉嫁現象明顯，不利于對房地產市場進行調控。

（三）稅收征收管理工作不到位

稅款征收是國家依法對房地產出售、出租收入而征收的稅款，這是保證我國房地產市場規范經營的重要手段。為了對房地產市場經營狀況加強整治的力度，我國對于房產所有者在出售和出租交易中都設定了稅款的征收標準，但是由于我國的稅收征收管理工作不到位，加之中介機構的惡意隱瞞，所以在房屋出租時需要繳納的房產稅和營業稅遲遲無法實施，這還與房屋出售者的納稅意識有關，但主要是由于市場監管不嚴，稅收征收不到位所導致的。

三、房地產稅制實施改革的方向與措施

（一）明確房地產稅收的征收種類

為了從稅收的征收方面對房地產市場進行調控，就應該明確房產稅征收的種類，并且化繁為簡。在對開發商征收的稅種中，對于能夠控制房價上漲的稅種可以保留，但是在稅率方面可以適當降低，對于長期使用卻沒有發揮實質作用的稅種可以考慮廢除，減輕開發商的稅款壓力，從而降低房產價格。對于房產交易過程中對買賣雙方所征收的稅種，應該進行合理的分析，對于重復征稅的稅種要根據實際情況有所廢除，在稅種的多少方面盡量簡化，可以有效的提高征稅的效率。

（二）合理調整并完善房地產稅制結構

房產稅的稅制結構是對房價進行調控的有效措施，同時也是保障買賣雙方利益的重要標準。對于房屋交易過程中應繳納的稅種，要明確定位應該由誰負擔，然后基于稅種轉嫁這一因素，應該適當的調整直接稅和間接稅的征收比例。對于應該由賣方承擔的稅收，可以將其改為直接稅，避免稅收轉嫁。而對于應該由買方繳納的間接稅，可以適當的降低比例，并且根據實際情況減小征收的額度。通過調整稅制結構，從而有效控制稅款轉嫁，規范房地產市場的經營秩序。

（三）運用法律法規稅收工作進行管理

我國在房產稅收方面的工作執行力度不夠，應該充分的利用法律法規來加強對稅收工作的管理。在稅種項目以及結構方面根據我國房地產市場的實際經營狀況合理制度，并且加大執行的力度。鼓勵建設普通住房，減少豪華住房，適當調控地產行業的利潤空間，實現稅收的經濟調節作用；為了規范房屋出租稅款的征收，應該加強對房地產市場中中介機構的管理，對于出租的房屋要及時上報。在征稅工作中會面臨很多的難題，還需要稅收部門加強多部門聯合，切實保障稅收工作的順利進行。

四、結束語

房地產市場的健康穩定發展對促進我國經濟發展具有重要的意義，如果房價過高，就會導致房產庫存增加，開發商有房賣不出去，而購房者需求住房又因為價高買不起，房產供需出現極大的矛盾。如果房價過低，就會出現投機等行為，嚴重擾亂房地產市場的經營秩序。所以國家可以通過房產稅來對房地產市場進行調控，通過稅收影響房產價格，從而確保房地產市場的穩定發展。

參考文獻

[1]王玉華.房地產稅對房地產市場的調控作用分析[J].經濟研究導刊，2012（06）

第4篇：房地產調控范文

這一輪房地產調控開始于去年底。2009年12月14日,國務院常務會議掀開新一輪房地產調控的大幕,緊接著,中央政府調控“組合拳”接連打出:從“國四條”到“國辦十一條”,從住建部、國土部到央行、銀監會、財政部甚至到國家稅務總局,調控舉措不斷加碼。

但讓人失望的是,市場并不買調控政策的賬。國家統計局4月14日公布的數據顯示,3月全國房價同比上漲11.7%,達五年來最高水平。全國“兩會”之后,北京、上海、杭州、南京、廣州等大城市都爆出了眾多的“日光盤”。一手房與二手房同時出現量價齊升的現象。這在一定程度上,意味著政府的調控又一次陷入了“空調”的失控僵局,政策公信力再一次受到質疑。

4月14日,全國“兩會”閉幕僅一個月,溫總理不得不再一次召開國務院常務會議,重新“研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施”,并嚴厲要求地方政府“切實負起維護房地產市場健康發展的責任”。

一邊是調控政策的頻頻出臺,一邊是房價的持續上漲。問題出在哪?

瘋狂而混亂的中國房地產市場需要調理。現在看來,調理的效果并不理想。有關部門有必要從根上找找原因,有沒有對癥下藥?是否開錯了藥方?對藥方可能產生的副作用是否有準備?

過快上漲的標準是什么

中國人擅長把玩文字,不同字眼的運用體現著不同的深刻內涵。房地產本輪調控伊始,政府提出要“抑制房價過快上漲”,隨后又將“抑制”一詞改為了“遏制”,雖一字之差,但足以反映政府調控房地產的急迫和決心。

民眾充滿了期待,但后來發現那不過是一個理想與現實的游戲。

回過頭來,細一琢磨,發現,關鍵問題不在于是“抑制”還是“遏制”,“抑制房價過快上漲”提法本身就有蹊蹺。

問題來了。

首先,“過快”的標準是什么?我們至今沒有看到有相關主管部門給予界定。既然沒有標準,那么,房價無論是漲了10%還是100%,就都沒有“被調控”的依據。事實證明也如此。雖不少樓盤價格翻番,但并沒有看到有主管部門出面鑒定為“上漲過快”。相反,當某地樓盤4小時瘋漲15萬元后,作為政府主管部門的房管局一負責人卻表示“房產市場屬于市場自由調控范疇,作為職能部門不便就此事發表意見”。

其次,就算開發商在短時間內把房價抬高了100%或者更高,就算它“過快上漲”了,政府部門是否有權管制開發商的“自由定價權”?在現行體制下,商品房價格是完全放開的,并沒有什么相應的法律法規來制約。因此,政府主管部門“遏制”的法律依據似乎有所欠缺。

第三,從字面理解,“抑制房價過快上漲”的潛臺詞,是房價可以慢點漲,房價適度上漲政府是可以接受的。那就是說,政府認為目前的房價還有上漲的空間。既如此,又何須調?

所以,在既沒有出臺“過快”的標準,又缺乏執法依據的情況下,這一輪房地產宏觀調控的主旋律,“遏制房價過快上漲”,是含混不清的提法,到頭來只能淪為一張空頭支票。

怎么調,堵還是疏

具體到調控措施上,各方也頗多微詞。之所以調控不力,任志強、潘石屹等非央企開發商認為,原因在于政府的調控政策沒有調在點子上,沒有點到癥結。

任志強的觀點是,要解決房價問題,必須從供求關系上入手,“不從土地供給增量上解決,在土地價格暴漲中想按住房價是按不住的”。而政府目前的做法是,抑制投資,也抑制需求。這在短時間內可能會影響房價,但效果不可能長久。因為,被抑制的需求終究要釋放,等到被釋放時,房價跟著就會出現新一輪報復性上漲。

任志強認為,調控房地產市場應該采用大禹治水的辦法,疏,而不是堵。紅燈多了,自然就會有人找出各種躲避和繞行之路。這種博弈的結果,必然是導致市場的混亂。

按照任志強的觀點,只要增加供應量,很多問題就可以迎刃而解。他在博文中進行了分析:有開發商捂盤,增加了住房與供給量,捂盤還捂得住嗎?有開發商囤地,地多了囤也囤不住。銀監會最近又要對囤地的開發商限制信貸,結果只能是減少供給量,等于給捂盤和正在供給的樓盤發補貼,創造提高價格的機會。為什么不是增加信貸以加大開發量呢?無非是給以信貸時增加一些違約條件,如限制開發建設的時間與周期,并將囤地、捂盤都列入違約條件之列。限制一定會減少市場的供給,加大供求之間的矛盾。

潘石屹的觀點與任志強較為一致。他認為,土地問題是中國房地產市場的最大問題。目前,土地市場上供地太少、房地產商囤地,加之最近政府政策釋放出未來土地的供應量會更少的信號,這些都在傳遞土地供應緊張的信息,市場接受這些信號后,就進一步呈現“土地瘋漲”、“面粉價格比面包價格貴”、“地王頻出”等現象,從而形成惡性循環。

潘石屹說,給房地產市場降溫,最重要的是增加土地供應量,打擊囤地,其次是調整國家的貨幣政策,市場上錢太多了。此外,“招拍掛”制度應該更公開、公平、透明,不要“量身定做”,不要設置不合理的限制條件。可減少拍賣方式,多用“暗標”方式,因為暗標只能出一次價,可以減少拍賣現場的沖動和攀比。

且不論任、潘二人的立場,單說他們的觀點,似乎是符合市場的。但可行性并不高。中國的房地產市場有其特殊性,并不是完全意義上的市場化的產業,關鍵在于非私有的土地制度。在現行土地制度下,在相關保障房制度并不完善的情況下,再拿出更多的屬于全民所有的土地供開發商生財創富,盡管地方可能也樂意這么做,但民意恐怕不容。在福利社會,是拿富人的錢補貼窮人,而在中國,可能正相反。繼續加大土地供應量,無疑是讓窮人繼續做“活雷鋒”,社會的公平正義何以體現?

但任、潘二人的方向應該是對的。有關部門應該從根上去尋找問題,去尋求解決之道。頭痛醫頭、腳痛醫腳的做法,勢必不是科學的良方。另外,還有一點值得提醒,房地產調控不等于打壓,不能太操之過急、急功近利,調控的終極目標是讓房地產步入良性發展的軌道,而不是單單為了短期內房價指數的回落。

政府是真心還是假意

事實上,市場是預期的反映。而政府傳遞出的信號是矛盾的,民眾的預期產生混亂。比如,政府一面表態說,“本屆政府任期內能把這件事情管好,使房地產市場健康發展,使房價能夠保持在一個合理的價位”(溫總理在今年全國“兩會”前接受新華社專訪,與網民交流時的承諾)。另一面又對未來的房價喊漲,說:“中國未來二十年房價上漲的壓力仍然是很大的,未來二十年由于中國是城鎮化、工業化的快速發展時期,需求較大,而土地供應是有限的,房價上漲的壓力仍然是很大的”(住房和城鄉建設部部長姜偉新今年全國“兩會”期間答記者問時如此表示)。政府搖擺的態度常常讓民眾捉摸不透。

有著之前越調越漲的調控歷史,基于地方土地財政的利益捆綁,很多人發出疑問,這一次調控是來真的嗎?

英國《金融時報》專欄文章《遏制房價,北京當真嗎?》稱,與認真的行動相比,中國政府更喜歡用言論抑制樓價。

文章說,“到了現在,大家都了解這個套路了。政策制定者們調查中國房地產市場,然后發表一些聽上去很堅定的言論,表示要抑制樓價的‘急劇’上漲。接著,相關數據出爐,顯示住宅和商業房地產價格快速上漲。隨后是更多的指手畫腳……”

從3月28日到4月2日,新華社連續發表了六篇有關房價、地價的評論文章,矛頭直指地方政府,痛批當前房地產市場的根源所在――土地財政以及腐敗所釀生的高地價高房價。系列評論刊出后,立即在網上引起了重大反響,被認為是高層的真實態度的表達,是新的調控政策出臺的風向標。

文章讀來很解氣,但信服的人可能并不多,猜測這是不是只是給百姓的一種慰藉?

獨立經濟學家謝國忠表示,政府并非真心想調控房地產市場,因為政府本身是房地產暴利的最大獲利者。這是政府慣用的心理戰術,目的是,吸引民眾和市場的關注,提高百姓對未來的預期,但不會有實質性作用。

國金證券首席經濟學家金巖石則從另一個角度進行了闡述。他打了一個比方。

將所有的消費品和投資品,都裝進一個木桶和水池里。木桶里裝的是衣食住行,水池里是股市、樓市、政府投資、奢侈品等,木桶在水池中漂浮著,隨著池中的水位“水漲船高”。央行增大流動性,也就是投放貨幣,只有兩個選擇,木桶或者水池。

如果流入木桶,就是衣食住行等人人相關的物價要上漲,然后導致工資上漲,工廠成本增加,此時就會裁員,那么,就有大量的窮人擔心會失業;如果注入水池,就會使得股價、樓價上漲,形成泡沫。

“如果你是管理層,寧愿選擇哪一個?大多數人的失業,還是少數人的破產?”金巖石說,要使更多人就業,代價必然是高房價。

如此看來,普通民眾希望房價下降的愿望短期內可能還不能達成。

泡沫破滅在2012?

房價如果這樣一路瘋跑下去,終有一天,政府想控制可能都無能為力了,那就到了泡沫破滅的時候。

這一天會不會出現?什么時候?政府正花大力氣調控的2010年的房價會如何,下降,慢漲還是繼續瘋跑?

謝國忠的觀點是,大漲的可能性不是很大。但他認為2012年會是一個轉折點,房地產市場的泡沫會破滅。謝國忠的預測比近日網絡流傳的“中國房地產崩盤論”的預測要晚一年。

經濟學家茅于軾坦率地表示:今年房價是漲是跌,“這個我也說不清,過去我都說要落,但都漲了,今年我還是說會落,因為這個泡沫是維持不長的。”

茅老說,泡沫破滅是非常糟糕的,能消化掉最好。怎么消化?“消化掉就是房價慢慢地落下來,更多的人買得起房了,就消化掉了。”茅于軾認為,目前房地產市場存在的一個問題,是大量投機需求推高房價迅速上漲,“投機需求也不是不好,但太多了就成問題了。現在我們差不多1/3的房子賣掉以后沒有人住,這就叫資源配置錯誤。用這么多的人力、物力造出空房子,卻沒人住,這是不對的。如果是正常的居住需求或者改善住房的需求,導致房價上漲,問題不大。如果所有的房子都有人住,房價再怎么漲,都沒有問題。”茅于軾說。

如何讓更多的人買得起,茅于軾認為市場要分化。他建議一些開發商針對已經進城或將要進城的農民工開發一些大小適中、價位合適的項目,“我們現在的房地產是城里人的房地產,但是進城的農民是中國房地產未來的大市場。”

謝國忠說,土地“招拍掛”等問題只是房地產市場的表象問題,根本問題在于體制。他說,目前在中國,政府要大過市場,市場是為政府服務的,政府凌駕于市場之上,市場很難進行自我調節。如不從根本解決問題,小手段、小動作是不起大作用的。從這個意義上講,房地產需要的不僅僅是調控,是一場較為徹底的改革,甚至是革命。

第5篇：房地產調控范文

“沒想到，僅過了一個月，也就是3月16日，中介致電說有人愿意出140萬元購買。”家住北京的李小姐告訴記者，她是今年2月6日放的盤，當時中介稱因該套房需要繳納營業稅，所以最多只能賣135萬。由于自己不著急等著錢用，所以當時就沒答應。沒想到，3月16日有人表示愿意出資148萬元購買，而現在更是漲到了153萬元，并且天天接到買方催著簽合同的電話。“不到2個月，房價漲了18萬元，連我自己都感到意外，真不知道房價后市走勢如何，現在該不該賣掉這套房子？”李小姐說。

的確，伴隨著“國五條”地方版細則的落地，雖然之前連夜占位排隊的“盛況”已成明日黃花，但樓市與調控究竟將怎么走？市場依然眾說紛紜，滿頭霧水。

今年房價怎么走，會暴漲嗎？

“2013年房價還會漲嗎？” 對此，房產大佬任志強表示，由于宏觀經濟已經出現回升，因此未來的經濟政策不會太放松，且有可能因為通脹而趨于收縮，這進而會影響到房地產市場的供應。兩者共同作用的結果會導致今年的房地產市場成交量呈現正增長，價格出現穩中有升的態勢。

“如果中央放松調控，像北京、上海這樣的大城市庫存消耗得很快，需求旺盛的二線城市去庫存化相對需求一上來，土地供應不足，房價很有可能出現暴漲。但分化明顯，將是冰火兩重天。”有市場人士如是說。

許多三四線城市房價上漲的可能性幾乎沒有。在上述人士看來，在這一輪樓市調控后，我國大中小城市間的房地產市場差異已經很明顯。現在部分一線城市和需求很旺的二線城市樓市去庫存化很快。三四線城市的樓市存量較大，但需求相對不足，消化能力有限，因此房價上漲的可能性不大。

“國五條將由1%改為差額20%房產稅，實際上是將房價提升了20%，目的是凍結二手房，逼買房者購買新房。而新房往往都在偏遠的郊區，而住在偏遠的郊區則會面臨很多問題，如小孩讀書、生活、上班等都非常不方便。在此情況下，大家還是會買市區或離市區較近的二手房，那么賣方肯定不愿承擔相關稅費，所以此筆費由將由買家來承擔。”一中介負責人表示，樓市也是商品市場，其價格按照供求關系變化而變化。行政干預雖可以對商品價格起作用，但其作用多半是一時的，不可能改變市場中根本的供求關系。限購令是迄今為止最有成效的樓市行政干預手段，但這種手段恐怕難以長久持續下去，因為這違背了市場交易的基本原則。

房地產調控還會出什么招？

中國住建部部長姜偉新“兩會”接受記者采訪時表示，房價今年一定會往下走，在職部長如此豪言引發了外界的更大猜想，繼國五條后，房地產調控的火焰會怎么燒？

無獨有偶的是，就在人們們翹首企盼之際，中國國土資源部副部長胡存智3月23日率先透風：“未來可能會對保有住房征收不動產調節稅”，他建議從第三套房開始征收。

國家稅務總局原副局長許善達支招，保障性住房要繼續限價限購；普通住房控價控購；高檔住宅放價放購。總之，調控房價不要“一刀切”，要堅持分類，因為政府對不同住房、不同居民的責任是不一樣的，因此政策投入的資源也應該有所區別。

第6篇：房地產調控范文

一、工作重點

（一）切實調整住房供應結構

1、開展住房調查和制定實施住房建設規劃落實情況。本市住房調查情況；住房建設規劃的編制和公布、備案情況；今明兩年普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設目標、規模、項目布局、進度安排的落實及公布情況。

2、新建住房結構比例落實情況。貫徹落實〔20*〕37號文件及建設部等部門《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房〔20*〕165號）落實情況；20*年6月1日起，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重落實情況；20*年6月1日后，已審批但未取得施工許可證的商品住房項目清理和套型結構調整情況。

（二）稅收、信貸、土地政策落實情況

1、稅收政策落實情況。《關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅〔20*〕75號）落實情況；自20*年6月1日起，調整房地產營業稅有關政策的落實情況；嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免的落實情況。

2、信貸政策落實情況。《關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》（銀發〔20*〕184號）以及《中國銀行業監督管理委員會關于進一步加強房地產信貸管理的通知》（銀監發〔20*〕54號）落實情況；對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款的落實情況；對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行從嚴控制展期貸款或滾動授信的落實情況；對空置3年以上商品房，商業銀行不得接受其作為貸款抵押物的落實情況；自20*年6月1日起，個人住房貸款首付比例有關規定的落實情況。

3、土地政策落實情況。貫徹落實《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔20*〕3號）、《*省人民政府關于切實推進節約集約利用土地的若干意見》（浙政發〔20*〕3號）文件精神情況；房地產用地出讓計劃、出讓過程、出讓結果、利用狀況以及土地出讓收入的全過程信息公開落實情況；上一年房地產用地供應計劃的實施情況和當年度房地產用地供應計劃的編制情況，廉租用房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地保障情況；房地產用地出讓宗地規模，開竣工時間約定情況，土地使用權出讓合同中住房套型結構比例具體設置情況，嚴格控制低密度大套型住宅用地投放，中低價位、中小套型等緊湊型住房（含廉租房、經濟適用房）用地供應量不低于城鎮住宅用地供應總量的70%的落實情況；建立建設項目用地開發利用全過程的跟蹤檢查制度，實施以土地使用合同或劃拔決定書履行情況為主要內容的項目用地復核驗收制度情況；閑置土地清理和處理情況，對房地產項目用地達到法定閑置標準的，征繳增值地價，以及依法收取土地閑置費，收回土地使用權情況。各縣（市）政府對土地供應情況是否能做到有序供給，滿足當地居民的需求，維護房地產業穩定健康發展。

（三）合理控制城市房屋拆遷規模情況

《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》（〔20*〕46號）的貫徹落實情況；20*、20*年房屋拆遷規模控制情況；20*年拆遷計劃制定情況；拆遷安置和拆遷補償政策落實情況；拆遷矛盾、糾紛排查和處理情況。

（四）解決城市低收入家庭的住房困難情況

1、城鎮廉租住房制度落實情況。合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模的落實情況；城市人民政府將土地出讓凈收益或土地出讓金總額按規定用于廉租住房建設的落實情況；財政加大對廉租住房建設支持力度的情況；以及其他專項用于廉租住房建設資金的落實情況；20*年廉租住房開工建設計劃及實施情況；20*-2012年擴大城鎮廉租住房制度覆蓋面計劃情況。

2、規范發展經濟適用住房落實情況。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，解決建設和銷售中存在問題，真正解決低收入家庭住房需要的落實情況；對已審批的集資合作建房項目重新審查，已查出的違規建設行為處理情況；停止黨政機關集資合作建房的情況；《關于制止部分單位違規集資合作建房的通知》（建住房〔20*〕196號）落實情況。

3、積極發展二級市場和租賃市場情況。引導居民通過找購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應的落實情況。

4、舊小區綜合整治情況。對成片集中主體結構質量完好的舊住宅區，以改善城市低收入家庭居住條件和保護歷史文化名城養護、完善配套設施、居民參與的原則，積極進行以房屋維修養護、完善配套設施、綠化美化環境、提高節能性能為內容的住宅區綜合改造工作落實情況。

5、多渠道改善農民工居住條件。用工單位切實承擔起改善農民工居住條件的責任，向農民工提供符合基本衛生和安全條件的居住場所情況；農民工集中的開發區（工業園區），集中建設集體宿舍向農民工出租情況；“城中村”改造時，在符合城市規劃和土地利用規劃的前提下，引導當地集體經濟組織，投資建設向農民工出租的集體宿舍情況等。

（五）完善房地產統計和信息披露制度方面

1、建立健全市場信息系統和信息制度落實情況。城市人民政府對住房狀況調查工作的開展及成果應用情況；房地產市場信息系統和信息制度的開展及成果應用情況；完善市場監測分析工作機制，全面、及時、準確市場供求信息的情況。

2、堅持正確的輿論導向落實情況。對房地產市場調控政策的宣傳、報道情況；引導居民樹立合理住房消費理念，理解消費的情況。

二、職責分工

加強對房地產調控政策執行情況檢查，由市建設局牽頭，各相關職能部門根據職能分工，各負其責，協調配合，認真做好本部門的各項工作。

市建設局：負責房地產調控政策執行情況檢查工作的組織協調，制定工作計劃和實施方案；組織召開聯席會議，研究協調房地產調控政策執行情況檢查工作的有關問題和工作安排；負責住房供應結構調整落實情況；負責房地產開發項目規劃落實情況；負責住房保障政策落實以及拆遷管理等政策落實情況；負責檢查的總結上報工作。

市發改局：按照職能分工，加強房地產項目管理；參與經濟適用住房、廉租住房、城鎮房屋拆遷計劃執行情況的檢查；加強房地產調控政策執行情況的檢查。

市監察局：按照職能分工，會同相關部門組織開展貫徹落實房地產調控政策落實情況的檢查；對各職能部門處理舉報工作情況進行督查；依法查處房地產領域違紀違法案件。

市財政（地稅）局：按照職能分工，負責對廉租住房資金是否按照政策到位情況的檢查；負責對貫徹落實房地產稅收政策和稅收征管措施情況的檢查。

市國土資源局：按照職能分工，負責對土地管理部門貫徹落實國家各項土地管理政策的檢查。重點是：土地出讓合同是否明確90平方米以下住房套型結構比例的情況；優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房土地供應的情況。

市工商局：按照職能分工，組織開展房地產市場主體準入方面情況的檢查；強化房地產廣告監督和房地產展銷活動管理；會同建設（房地產）主管部門加強房地產經紀機構管理。

人行金華市支行：按照職能分工，負責對商業銀行貫徹執行中央有關房地產信貸政策情況的檢查，進一步加強房地產信貸管理。

三、計劃安排

房地產調控政策執行情況的檢查，分制定方案、開展自查和迎接專項督查三個階段。

（一）制定方案（20*年8月上旬）

由建設局按照金華市房地產調控政策執行情況檢查工作方案制定我市的工作方案，并抄送各部門組織實施。

（二）自查階段（20*年8月20日前）

8月20日前，各職能部門按照工作方案要求，認真開展自查和檢查工作，并寫出自查報告報金華市級各相關職能部門。

（三）迎接督查階段（20*年10月底前）

10月15日至10月底，迎接金華市聯合檢查組對我市貫徹落實房地產市場調控政策情況進行的集中專項督查。

四、其他事項

（一）按照制定的工作方案，明確各相關主管部門的工作職責和任務，完善相關工作制度，建立健全信息共享、情況互通、聯動查處、齊抓共管的協調機制。

（二）各相關職能部門按照本方案要求，認真做好自查和檢查工作，客觀、準確地上報有關自查和檢查情況，如實匯報和反映情況，不回避問題和矛盾，不走過場。

（三）為了做好房地產調控政策執行情況的檢查，市建設局成立由房地產業管理科、規劃設計科、規劃審批科、房管局有關科室等相關人員為房地產調控政策執行情況檢查工作協調小組，負責房地產調控政策執行情況檢查的組織、協調等日常工作。

第7篇：房地產調控范文

關鍵詞：房地產調控 調控政策 輿論傳導

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）04-010-03

一、引言

在一個以商品住宅為主體房地產市場化導向的環境中，自住者和投資者作為需求者，與供給者房地產開發商之間以房地產的價格作為實現各自行為目標的中介。然而對房地產價格的追求，三者的目標有所不同，作為自住者，希望在個人的收入預算限度之內以盡量低廉的價格購買房產；投資者期待房產價格能夠持續地走高；而開發商則期待以更高的價格出賣同樣成本的房產產品。房地產是一種虛擬資產，房地產這種虛擬資產的特性是其虛擬性介于普通商品和金融資產之間（王千，2006）。房地產虛擬資產的特質，導致其價格變化遵從“心理支撐的價格系統”理論，即當價格預期要上漲時房產需求者數量上升，當房產價格預期下跌時需求者數量驟減。如果放任房地產價格的心理支撐特性，當價格上漲的時候任由其上漲，價格下跌的時候任由其需求萎縮，其危害性已經被多次的世界性和區域性的經濟金融危機實踐所佐證。因此，合理的房價是經濟和社會穩定的重要內容，當房價失控時政府就有介入調控的必要。在房地產市場中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供給者三方的博弈。目前的研究中，有學者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈體系建立了供給和需求層面的兩大不完全信息動態博弈模型，闡明了政策因素已經并正在決定著中國房地產市場的基本走向（楊建榮、孫斌藝，2004）。有學者認為，源于一種雙重壓力：分稅制以后地方事權的比重普遍高于財權帶來的壓力、地方政府作為中央政府或上級政府的機構的壓力，部分地方政府深度介入城市房地產市場（張岑遙，2005）。圍繞多方博弈的價格主線，當價格行走至政府改變調控基調的區間內，政府將出臺房地產調控的政策。有一點值得關注的是，對于政府的各種調控政策的決策、出臺、執行及評估，涵蓋政策發揮作用的周期內房地產始終成為博弈相關方及社會民眾參與的輿論博弈的熱點。政府多次政策的出臺及其隨后的實踐效果表明，博弈下的輿論導向及其結果，往往將成為利益攸關者獲取利益及促發政府調整房地產政策的制動力。本文嘗試從輿論傳導的機理及模式來探討房地產市場中各個利益攸關者的互動性，以及政府政策因輿論導向性作用而發生改變的壓力情況。

二、政府為什么應該調控房地產市場

由于房地產具有的投資和居住的雙重特性，放任房地產市場化發展很有可能將產生非理性的房地產市場，當非理性的市場出現的時候，就需要加入政府的有形之手進行必要的調控。

1.房價上漲的基本邏輯。房地產市場發育初期作為需求者的購房者和作為供給者的開發商之間的互動存在相互培育市場的過程。在此階段，購房者先由少數對新事物反應敏感度高的部分，為能夠滿足自身的實物性自住性需求試探性地進行購房消費。而開發商則嘗試建設能夠符合購房者需求的房屋，并圍繞房地產開發可能帶來的潛在收益進行試探性的房屋產品開發，此時房屋產品為滿足購房者實物和自住性需求為主，而定價是建立在此基礎之上。隨著開發商開發的房屋產品數量上的增加，購房先鋒者的示范效應以及在新發展階段下推動房地產市場發展信貸措施手段的實施，潛在購房者群體觀念的逐步轉變。因為相對合理的價格及便利的金融信貸措施，降低了購房者購買的門檻，購房者群體從數量上呈現迅速上升的趨勢。當購房者增加的速度超過了開發商所能夠提供市場的房屋產品的供給速度的時候，基于供不應求，不能夠滿足每一個有實際需求的購房者的房屋購置需求，房屋價格開始上漲。對于潛在的購房者，在房屋價格逐步上漲的市場中，他們理性的考慮是假定房屋的價格降繼續上漲，那么在將來將比目前花費更多的資金才能購買到與當前同樣品質的房屋，于是潛在的購房者將大量入市，并基于與潛在購房者相仿的對房價的判斷，一部分原本沒有購房意愿的民眾轉而加入到購房者的行列。需求基礎的持續擴張，供給的相對有限性，促進的房價的進一步高漲。此時購房者發現，由于房價持續性地上漲，房屋的購買并非只能是滿足自身的居住需求，其也能夠像股票一樣，通過交易和買賣獲取價差獲利。房屋買賣的獲利效應促使房地產的投資屬性被急劇放大。投資購房者群體的擴大，推動了房價的高速上漲。當房價進一步持續上漲，并且出現了自住購房者和投資購房者數量對比的倒掛，此時整個房地產市場轉變成為以投資和投機為主導的狀況，這時房價進入了以資本逐利為主要特征的非理性上漲階段。

2.政府調控房地產市場的必要性。當房價持續高漲，房地產市場轉變成為以投資和投機氣氛濃厚的時候，以下幾個嚴峻的問題明顯地呈現出來：一是更多的自住型購房者因為房屋價格的高企，被排斥在購房市場之外，從而增加了一批充滿負面情緒的社會民眾，存在可能威脅社會穩定的因素。二是房屋價格過分地上漲，如果遠遠超過其現實的價值，那么房屋的市場價值就存在大的泡沫。而歷史的經驗表明，如果房地產市場存在大泡沫的破滅，將對國家經濟產生消極影響，甚至引發經濟危機。三是房價的非理性高漲對國家的金融體系將造成巨大的壓力，一旦房產價格深度地掉頭，將對整個金融體系造成嚴重的沖擊。四是高漲的房價扭曲了房地產業健康發展的軌跡，房價的劇烈波動打亂房地產企業經營秩序，如果房價在高漲之后面臨深度下調，將導致相當數量的房地產企業面臨生死的困境。為能夠應對房地產市場自發發展存在的系列消極影響的問題，政府應該出手對房地產市場進行干預。

3.政府干預房地產市場的原則及調控的切入條件。政府干預房地產市場，對房地產市場進行調控的政策所秉持的原則應該是著眼于控制房價的過快上漲，維持房地產市場的平穩發展，預防因為房價過快上漲之后而導致的房價非理性下降，抑制房產購買中的投資和投機性需求，引導房產更多地實現其實物性和居住，保護自住型購房者購買房產的合理需求。從而，政府房地產調控政策制定的條件就應該從以下方面切入：一是房價變動的因素，即當房價處于過快上漲的區間抑或處于快速下降的通道時；二是供給與需求進入比較嚴重的失衡狀態；三是需求，內部自住型需求與投資及投機需求的比例失衡嚴重；四是作為需求者的購房人及其利益攸關者在購買行為中的訴求聲音表達，以及作為供給者的房地產開發商及其利益攸關者訴求聲音表達所引致的壓力系統。

三、房地產調控政策的輿論傳導模式

房地產政策的出臺，由媒體進行傳播，構建了輿論氛圍，形成了政府調控政策的媒介傳遞的模式。圍繞政府制定調控政策的條件：房價變動、供給與需求進入比較嚴重的失衡狀態及自住型需求與投資及投機需求的比例嚴重失衡等，輿論都形成了相應的傳導模式。

1.政府調控政策的媒介傳達。當房地產市場的狀況處在前述調控政策制定的條件一、二、三、四所有條件或至少一個條件滿足的時候，政府將著手出臺相應的房地產調控政策。調控政策擬定之后，政府將政策文檔傳達給相關核心的媒體及宣傳輿論機構，并著手對所列政策的具體辦法進行執行層面措施和方法的儲備。核心媒體和宣傳輿論機構，依照政府的要求，向受眾政府調控政策的文件。隨后，出于對政策受眾面所引致的對政策解讀和評估需求及其本身經濟和社會利益訴求的促發，相對核心媒體及宣傳輿論機構的周邊媒體及輿論宣傳機構最初將站在自身能夠吸引更多關注的視角對該政策的措施進行強烈的關注。經過核心媒體和宣傳機構及周邊媒體的最初基于自身利益基礎上的宣傳和報道，迅速的將政府的調控政策轉化成社會廣知的輿論中心。強大的輿論被制造出來之后，迅速傳達到社會的各個層面，其中作為核心受眾者，即調控政策管轄的對象，在接獲信息之后將做好動用自身的力量與政策輿論制造的各方進行戰略博弈準備。

2.房價快速變動中的輿論傳導。假設房價處于過快上漲的通道，政府出臺的調控政策將抑制房價過快上漲的勢頭。此時，作為依靠房價迅速上漲獲益的投資及投機性需求的購房者在接受政府控制房價的調控措施信息之后，除了首先謹慎地處理手中的房產之外，他們往往將在其利益攸關者的幫助和支持下，制造一定的輿論反饋。他們將通過與之距離較近的媒體或通過微博等新型輿論平臺，發出由于調控造成該類需求者所將遭受到的令人憐憫的狀況及對同類人群在歷次調控中已經有過的令人憐憫的案例的聲音，博取社會受眾的關注和同情，形成一定強度的輿論影響。同樣，對于在房價快速上漲中獲取超額利潤的開發商，面對政府對房價的控制措施，預期將面臨由于房價企穩和上升幅度下降所導致的收益增長率減緩。因此，開發商在接收到政府調控房地產市場的信息之后，將采取多種方式在輿論上爭取主動來維護自身的利益，比如請知名且有一定影響力的學者，在媒體上有利于開發商群體的言論，通過行業協會在媒體上表達政府調控政策預期給行業帶來的傷害，或者試圖向社會和政府論證，在當前開發商在房價上漲中的合理利益訴求及其得利的正當性，以期形成一定的輿論壓力以應對政府的房價調控政策。對房價過快上漲情況下所采取的政策調控中，調控政策所管轄的對象：投資、投機需求者和房地產開發商通過制造輿論的方式對政府調控政策進行反饋，同時媒體也傾向出于自身經濟利益的訴求將對這些有利于投資、投機者及開發商的輿論聲音進行傳播，從而形成一股具有力量的輿論影響以應對政府的調控政策。考慮到相關利益主體的一定程度的合理性訴求和調控措施產生的剛性而導致的輿論壓力，政府在輿情收集的過程中，將有可能重新對調控政策進行再調整。

3.供給與需求嚴重的失衡狀態中的輿論傳導。假設供需狀況處于供不應求狀態。處于供不應求狀態下的房地產市場，政府的政策路徑從需求方面看是要抑制需求，主要抑制不合理的過度需求，從供給方面上將鼓勵開發商增加房屋產品的供應量。對于需求的抑制，從自住購房者的角度看，由于該類需求者對房產的需求往往屬于剛性的需求，并且該類人群的數量巨大，對于該類需求的抑制，雖然該類人群以個體而言比較分散且相對弱勢，也一般較少通過主動向相關媒體曝光自身的問題制造輿論焦點，但由于剛性需求引致的該類人群的購房的必要性和迫切性，對于過于劇烈的調控政策，可能引發該類人群的不滿情緒，從而從其群體的整體上的負面觀念形成中制造出具有沖擊力的輿論內容，造成對調控政策進行修正的壓力。從投資和投機者的角度分析，抑制需求將損害其投資獲利的利益。由于該類需求者所掌握的資源和控制的話語權遠遠大于前述自住購房者，他們將利用當遇到房價進入過快上漲通道時相近的輿論發動渠道，增加自身訴求聲音的強度，而制造帶有壓力傾向的輿論內容，并以此試圖影響調控政策的新走向。從供給角度考察，政府鼓勵開發商增加房產的供應量，對開發商本身是一個比較正面的調控措施。在該類調控措施出臺以后，開發商從自身利益出發，期望能夠從政府的鼓勵當中獲取更多的利益，同樣選擇訴諸媒體的炒作，就其加大房產供應存在的短板和困難為切入點以在社會上形成廣泛的討論，制造輿論壓力，由此以期促使在調控措施中獲取政府更加優惠的讓利。

4.自住型需求與投資及投機型需求的比例嚴重失衡中的輿論傳導。當投資及投機需求旺盛的情況下，房地產市場的投資、投機氛圍濃厚，從實踐角度分析，政府調整自住與投資和投機需求比例失衡的手段，目前比較有效的是限購政策。但是限購政策在抑制投資投機需求的時候，強化了戶籍的作用，抑制了城市外來人員剛性自住型購房需求。限購政策的出臺與執行，中間也摻雜了利益攸關者輿論博弈的壓力。利益攸關者與媒體各自站在自身利益的角度進行互動和結合，傾向于對限購所帶來的問題及負面影響進行策劃和宣傳，例如連續性地發表關于戶籍政策的強化將對國家發展所起到的副作用，限購措施對市場經濟原則的違背等等的言論和觀點，并請相關的學者專家就限購措施的帶來諸種問題進行評論，以期通過輿論的制造及輿論對調控政策的反饋來影響限購措施執行的剛性。從實踐的角度看，利益攸關者的種種輿論制造，也曾對剛性的限購政策起到了局部松化的作用，比如，數個地方政府曾經因為包括輿論壓力內的各種原因，嘗試性地調整限購政策。

四、輿論傳導對調控政策的影響

通過上文對房地產政策中的輿論傳導的分析，可以看出輿論對于政府出臺政策和對政策的調整有相當的施加壓力的作用，本節將分三個方面分析輿論傳導對房地產調控政策的影響。

1.經過輿論的傳導及其反饋行為，有助于政府調控政策的完善。政府出臺的政策雖然經調研和考察，但是未經市場和社會檢驗，對于政策的適用度和社會的接受度還存在一定的偏差。當把政府政策拋向社會和市場以后，經過輿論傳導的發酵，利益攸關各方將對政府所提出的調控政策做多方的博弈。博弈的過程是利益攸關各方在自身利益維護基礎上的互動。輿論傳導為利益攸關的各方與政府就調控政策的調整空間進行互動性的探討。經過多方輿論的傳導與反饋，政府能夠收集到來自利益攸關者對政策反應的程度與方式，為調控政策針對性的增強及執行性的到位提供檢討性的參照。

2.輿論傳導也可能破壞了調控政策出臺的初衷。政府出臺調控政策基于政府制定調控政策的原則，利益攸關各方對政策的解讀和反饋基于他們各自的利益，利益攸關各方與政府的立場和原則并非一致，經過輿論傳導和反饋所達成新的調控政策，有可能在盡可能地滿足了利益攸關各方的訴求后，與政府調控的原則及其要達到的調控出發目標有所背離，當這樣的背離產生的主導因素是利益攸關者基于本身利益所作的強大的輿論壓力所導致的時候，調控政策執行將在現實環境中遭遇相當程度的消長，使政策的效果傾向于偏離政策的有效區間，有可能成為一份空頭支票式的文件。進而削弱了政府對市場調控能力，助長房地產市場自發發展蘊含的風險。

3.輿論的傳導機制形成了新的政府與民間互動和博弈的平臺。輿論的傳導和反饋，為利益攸關各方發出各自的聲音與訴求提供了平臺，各方的輿論壓力而導致政府對政策及其執行的相應調整，從客觀上建立了政府與利益攸關者各方既是博弈又是互動的平臺。輿論傳導及其反饋所建立的博弈和互動平臺，在一定程度上維護了利益攸關者各方的利益訴求，并為政府更為有效的政策制定提供了便利。

五、結論

政府的房地產調控政策的出臺、執行與調整是政府與房地產市場自住型購房者、投資及投機型購房者、房地產開發商和利益攸關者博弈和互動的過程。在博弈和互動中，輿論的傳導和反饋起到了非常重要的作用。在政府促發制定調控政策的各種條件中，利益攸關者基于自身的利益訴求，通過輿論制造，制造出具有一定分量的輿論壓力并經過輿論傳導之后，這種壓力能夠影響到政府對房地產調控政策執行和調整的決策部署。政府基于追求社會穩定、經濟發展等目標，面對一定的輿論壓力，傾向于傾聽輿論所來自的社會個層面的各種聲音，以此能夠對調控的政策本身或其執行的力度作一定幅度的調整，從而也可以看出，輿論的傳導強化了政府進行政策調整的決心。綜上所述，總體而言，輿論傳導對調控政策的影響主要有三方面：它有可能有助于政府調控政策的完善，也可能破壞了調控政策出臺的初衷，形成了新的政府與民間互動和博弈的平臺。

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第8篇：房地產調控范文

在行業洗牌時，土地儲備的多少和資金流的充裕程度，成為決定房地產企業成敗的最關鍵要素

占地為“王”

調控最早是從土地開始的。2003年2月18日，國土資源部了《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，將加大力度清理違規設立的各類園區，嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發。今年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了“71號令”，規定在8月31日后不允許以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓經營性土地使用權。4月份，國務院辦公廳下發了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，作出了在深入開展治理整頓期間，全國暫停審批農用地轉非農建設用地的決定。

當前，經營性土地仍以協議出讓為主，土地濫占濫批現象嚴重，土地違規炒作、土地轉讓的暗箱操作問題在全國已司空見慣。到2003年，僅以開發區的名義圈占的土地就達到了3萬多平方公里，相當于中國所有建制城市面積的總和，其中相當部分是違法獲得的。因此，必須對現行的土地政策做實質性的調整，這一連串的土地政策調整將給房地產業的“地基”帶來不少影響：

一是國土資源部將采取和銀行業一樣的垂直管理，確保其對土地使用的直接監管，擁有直接打擊違法使用土地行為的權力；

二是市縣級地方政府將不再擁有審批土地的權力。中國泛濫多年的“圈地現象”從今年起將得到有效遏止，土地市場的供應量將大幅下降。調整土地政策，目的是打擊圈地行為，但現在發生的圈地行為，絕大部分是在城市邊緣以及靠近城市的農村地區，而且是以開發區、大學城等名義進行的，它們在一個城市的房地產發展中并不占主流地位。因此，從這個意義上講，土地政策的調整，不會對房地產業帶來太多的影響。相反，規范土地市場秩序，建立公平競爭的取地環境，將有利于房地產業的健康發展；

三是開發商獲得土地的方式將發生很大的變化。8月31日之后，積習已久的協議土地出讓方式將會淡出歷史舞臺，取而代之的是招投標的土地出讓方式。過去，能通過“關系”拿到土地是開發商實力的一大體現，這樣的“關系”也把房地產業界分為有地沒錢的“大地主”和有開發實力卻取地無門的“大資本家”兩大門派。招投標方式將所有的房地產商放在于同一起跑線上，那些真正有資金實力，有開發能力的房地產商將如魚得水，而那些過去靠“關系”吃飯的“地蟲”們，則會被淘汰出局。近期內，房地產行業內的整合步伐將加快，一些缺少資金、品牌、技術、管理能力但有地的小公司將和大的公司合作。從長遠看，甚至那些大型開發商也會結成聯盟，以增強在土地拍賣市場上的侃價能力；

四是房地產市場尤其是房價將更加規范。8．31大限前后，土地市場的供應量將會在一段時間內減少，但是相應的土地存量更大，所以調控的結果不會對土地市場產生太大的影響。從交易方式來看，過去采取協議出讓的土地大多是生地，生地本身就包含拆遷的費用，而且有不少地經過多次倒手，往往最終成交的地價比其實際成本還高。在拍賣方式下，盡管在早期由于市場的不成熟以及心理預期偏高等因素，土地拍賣價可能會高出底價很多，但隨著招投標市場的進一步成熟，市場更加透明化，土地價格將保持穩定。土地價格透明化也有利于房價的合理化，因此可以預期，在不久的將來，我們將會看到一個更加規范的房地產市場和更加合理的房價。

信貸收緊加速兩極分化

人民銀行2003年6月5日的121號文，對房地產開發中取得土地、施工、銷售階段進行的銀行貸款做出了一系列規定。2004年2月26日銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》，要求商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額之比不得超過30％。4月份，國務院下發通知，將房地產開發投資項目(不包含經濟適用房)連同水泥、電解鋁的資本金比例從20％提高到35％及以上。

從今年開始，政府又握緊了調控的拳頭，不僅針對房地產開發全過程采取了相應的緊縮信貸政策，還大大提高了開發企業資本金比例。這對有70％～80％甚至更多的資金來源于銀行的房地產企業來說，資金壓力巨大。同時，各項配套政策也接踵而至，如銀監會將加強房地產貸款的管理，依靠預售回籠資金的渠道將被阻斷；土地市場的招拍掛政策將使開發商的自有資金(或自籌資金)實力更為重要，而民工工資的清欠也要求開發商不能再依賴于施工企業資金。未來房地產業企業實力的競爭將主要體現在資金的競爭上，開發企業也不得不積極探尋各種新的融資渠道。

在這些政策的作用下，房地產市場將會進一步兩極分化，強者更強、弱者更弱，實力雄厚的房地產企業將利用這個時機吞并一些有地無錢或實力不足的開發企業，銀行信貸也更加慎重地選擇實力雄厚的開發企業，而實力較弱的開發企業將更難獲得貸款支持。房地產企業將出現優勝劣汰的發展局面，走向集團化、規模化的發展道路。

資金流解密

在資金實力雄厚的外資審慎進入中國房地產市場時，國內的房地產業的資金仍然依賴于銀行貸款，但自籌資金比例上升，而且控制土地的優勢，可以成為和外資談判時的重要砝碼

自籌資金比例上升

2001～2003年，在我國房地產行業的資金來源中，銀行貸款的比例一直在悄悄地上升，到2003年，銀行貸款占23．8％，同比增長45．4％，是發展速度較快的一年。如果再加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，幾項合計銀行資金占房地產開發資金的比例在60％以上，個別地區高達80％以上，說明房地產業對于銀行信貸依賴程度加重，金融風險增大。

但也正是從2003年開始，國家實行的一系列宏觀調控政策導致房地產業的資金來源構成發生了一些微妙的變化。2004年上半年，房地產行業的各項資金來源中，國內貸款的比例降到了21．94％，也降到了1999年以來的最低水平。相應地，自籌資金的比例一下子提高了2．32個百分點，達到30．95％，其中自有資金的比例上升為16．34％，自籌資金和自有資金的比例均達到了1999年以來的最高水平。

外資審慎入場

近來，外資的闖入似乎受到房地產業的普遍關注。加入WTO后，除高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等不允許外商獨資外，其他房地產項目已沒有限制。CEPA的簽訂也為香港房地產業進入內地市場提供了便利。由于香港是自由港，世界各國的企業可通過在香港注冊，進入內地的房地產開發和服務市場。土地招投標政策的頒布也讓那些還不習慣于“搞關系”的外資地產商松了一口氣。

這些利好消息連同房地產業近來的超高速發展，確實刺激了不少外資房地產商進入中國市場。美國漢斯地產公司、澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行以及全球排名前五的歐洲金融機構紛紛進軍中國房地產開發市場。而香港幾大房地產集團已經在中國房地產市場形成了相當的開發規模。

外資的進入讓習慣了“窩里斗”的本土房地產商受驚不小，甚至有人擔心，總有一天，外資房地產商會霸占整個中國房地產市場。但是，我們也應該看到，外資不可能攜資金“單槍匹馬”進入國內房地產市場，那些能夠在中國市場上站穩腳跟的外資房地產商必定有自己的拿手好戲，在資金、技術、管理和營銷上具備獨特優勢，他們造成沖擊的同時，也會帶來先進的觀念和運作模式，從而刺激國內房地產開發企業使用先進技術、設備以及管理理念來降低開發成本、提高產品品質和服務水準。

更為重要的是，在外資進入以前，本土的房地產商已經完成了對大量一手土地的瓜分。外資進入中國市場，要么從其他地產商那里買地，要么合作開發，如果真的要從市場上購買土地，至少其初期的成本不會很低。當然，我們也不能過低估計國內地產商的實力。因此，房地產行業內的外資在近幾年內幾乎不會有什么話語權，他們想在中國獨立運作樓盤還很難。正因為此，已經進入內地房地產市場的外資，大多是采取穩妥的合作開發的方式，荷蘭ING即是一個典型案例。

從經濟運行的數據來看，從2002年開始，我國房地產行業利用外資的數額雖然一直在增長，但其增長的速度卻在急劇下降，到2004年上半年房地產行業利用外資僅比去年同期增長6．25％，其中外商直接投資增長1．38％。房地產行業利用外資和外商直接投資占整個房地產行業投資總額的比重也在持續下降，2004年上半年分別降到1．32％和0，75％。

資金回流住宅房

從資金的流向看，住宅投資是我國房地產投資的主流，不幸的是，2003年之前的一段時間內，住宅的投資比例卻呈現出下降趨勢，2001、2002和2003年這個指標值分別為68．51％、68％和67．11％，而非住宅類房地產投資一直保持較高的增長速度，2003年辦公樓和商業營業用房的增長速度分別為34．2％和37．6％。房地產投資熱點轉向商業營業用房，尤其是大型購物中心投資發展速度較快。以至于到今年6月底，商業營業用房空置面積達2321．32萬平方米，比去年同期增長23．3％，市場消化壓力進一步加大。不過，在調控的作用下，2004年上半年房地產投資的資金流向結構開始發生調整，住宅投資的比重上升，辦公樓和商業營業用房等非住宅投資的比重下降。

但是，讓我們感到一點點失望的是，消費者要想從這種資金流向的變化中受益，看來還需要一段等待時間。目前，多數大中城市的中低價位、中小戶型普通商品住房比例偏低，對經濟適用住房建設支持力度不夠、建設標準和購買對象把關不嚴，經濟適用住房供應不足。

今年上半年，在住宅投資比例增長的情況下，經濟適用房的投資比例仍然保持下降的趨勢。其實際投資數額僅比去年同期上漲增長4．2％，低于商品住宅投資增幅25．5％，低于去年同期18．4％。

住房的結構性矛盾推動近期內平均房價上漲：一方面，高價位、大戶型房屋比重越高，平均房價就相應提高；另一方面，由于中低價位商品住房嚴重供不應求，推動低價位房屋價格上漲。今年上半年，全國商品房平均價格2701元／平方米，同比增長11．5％；商品住宅平均價格2487元／平方米，同比增長9．8％。

4大城市：降溫有快有慢

在房地產政策的調控下，各地房地產市場瘋狂增長的勢頭有所收斂，但通過對北京、上海、天津、重慶4個城市的分析，可以發現調控在各地區的影響各有側重

在國家有關房地產調控的一系列政策出臺之后，各地方政府也在緊鑼密鼓地制定相應的調控措施，在這些政策的調控之下，各地房地產市場瘋狂增長的勢頭有所收斂，但在不同地區，房地產業受調控的影響不盡相同。

從投資的規模看，上海和北京這樣的“大腕”級城市政策密度大，房地產業降溫的趨勢也比較明顯，而天津和重慶這樣的城市似乎對整個的調控不太“感冒”。今年上半年，北京、上海投資額增長下降的趨勢非常明顯。并且在北京，經濟適用房的增長開始回經濟適用房累計投資額在年初時同比下降48．5％，到6月底，已經是同比上升6．5％了。而在重慶、天津投資額增長的下降相對偏緩。并且在天津，經濟適用房的投資仍然保持-50％左右這樣較高的負增長率，在重慶，經濟適用房的增長速度雖然較快，但其增幅卻在快速地下滑。

不同來源的房地產投資資金，其數額和占整個房地產資金的比例在不同的城市也有不同的表現。在北京和上海，國內貸款數額同比增長在上半年有了較大的回落，北京1～2月份該項資金來源的累計數額同比增長126．68％，到6月底時，則變成同比下降1．06％。但其占全部資金來源比例的下降卻顯得較為困難，從4月份開始，北京基本上維持在23％―24％之間，而上海國內貸款的比例則是起伏不定。在重慶，國內貸款的增幅雖有所下降，但降幅不大，并且個別月份還有回升的現象，天津國內貸款的比例則有一定的上升，年初時為19．19％，上半年累計則為27．17％。

但是，似乎有點出乎我們的意料，各城市房地產自籌資金的增速和比例均有不同程度下降，其中天津和重慶表現得最為明顯。天津房地產業上半年自籌資金的比例甚至比去年同期下降了0．93％。重慶房地產業自籌資金增速直線下降。看來，35％的房地產企業自有資金的規定實現起來比我們想象得還要難。

在銀行貸款受到限制，自籌資金的增長又比較困難的情況下，一些地區的房地產商不得不尋求從其他途徑獲得開發所必須的資金。例如在天津，上半年房地產開發投資資金來源中的其他資金來源增幅一直在60％以上，重慶則一度超過9 0％，甚至達到152．56％。北京房地產累計其他資金來源占整個資金來源的比例，上升的勢頭很明顯。

投資機會偏愛重量級房企

未來房地產業的投資機會將在重量級的企業集團之間，國內企業的優化重組、因外企業的滲透，將使未來房地產市場的競爭更加激烈

隨著中國經濟的進一步快速發展，以及在政府各項政策措施的規范下，房地產業將會長期持續健康發展。但未來房地產業的投資機會將在重量級的企業集團之間展開，國內企業的優化重組、國外企業的滲透，將使未來房地產市場的競爭更加激烈。

目前房地產開發市場準入門檻較低，平均注冊資本不到1000萬元，但其運作的項目動輒幾千萬元，甚至幾億或數十億元，責任和實力不對等，房地產企業靠銀行貸款和購房人的預付款，將風險轉嫁給銀行和社會。另外，房地產企業還普遍存在“散、小、差”的現象。由于政策導向和扶持力度不夠，我國還沒有形成足夠數量、足夠規模的大型企業集團。即使現有的大型房地產集團企業，其骨干支撐作用也嚴重不足。

國務院18號文件提出，將支持具有資信和晶牌優勢的房地產企業通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團。未來房地產市場將由市場的無序競爭轉向大企業大集團占領瓜分市場，競爭將是實力的比拼，房地產企業兼并重組的步伐將加快，企業整合重組的趨勢將使企業朝著規模化、專業化、品牌化方向發展。

另一方面雖然外資房地產商在國內的規模有限，但中國經濟高速增長的良好形勢和房地產業較高的投資回報率將吸引大量國外資金的投入。特別是中國加入WTO后，一些保護措施逐漸取消，我國也進一步擴大了在建設領域的對外開放程度，831大限將至，外資房地產商拿地的障礙進一步掃清。在這些背景下，國外的金融、保險、投資和中介服務等機構憑其雄厚的資金實力和豐富的運營經驗，必定會加緊進入中國房地產市場的步伐，國內外房地產企業同臺競爭的局面將會出現。

隨著國內房地產市場不斷走向成熟，各地區房地產開發準入“門檻”降低，各地方政府尤其是一些內地省市對外來房地產投資者在政策上所給予的優惠與傾斜，促使我國房地產開發逐漸從區域化走向全國化，跨地區投資越來越活躍。

第9篇：房地產調控范文

1.國家宏觀政策影響

當前，中國房地產業發展面臨復雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件的出臺，房地產通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優勢雖然開始顯現，但同時也將風險轉移了過來。2005年銀監會出臺了212號文件，明確提高了現在貸款類的房地產信托門檻，原來占60%以上的房地產信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產信托的規模和發展。

2.房地產自身行業風險

房地產投資增長率與國家經濟增長速度相一致，國家對房地產政策的調整直接關系到房地產信托。例如上個世紀九十年代，房地產的繁榮和衰退都是國家產業政策宏觀調控的結果。如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響到房地產信托。根據建設部政策研究中心最新發表的調查報告顯示，2005年1—12月份，我國房地產投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區房地產行業可能出現的風險進行了宏觀調控。房地產自身行業風險增加了信托投資公司房地產信托產品的風險。

3.項目自身及市場風險

信托投資公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業的房地產信托，也需要公司擁有專業的房地產投資分析和投資管理人員。市場風險是由于價格變動而造成信托投資公司固有財產或信托財產損失的風險，主要有利率風險、匯率風險、價格風險、通貨膨脹風險等，這種風險可分為系統分險和非系統風險，是信托投資公司風險的主要來源之一。因而，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

4.產品設計上的缺陷

信托投資公司房地產信托產品的主要缺陷是沒有引入保險公司的保險概念，即一旦項目滅失或者損害，基本都是由投資者買單，公司的項目推介人員也是承認具有這樣的設計缺陷。但是如果真的小概率事件出現了，那么投資者便會遭受巨大的損失。

5.信息不對稱

為了合作和共同的利益，房地產企業和信托投資公司間存在隱瞞事實的問題。比如，和該公司合作的某房地產企業為了融到資金，只證明了自己的經驗和實力，避諱自己曾經在項目上出現的誠信和管理事故等問題，而信托投資公司也未能深入考察企業的真實情況，如企業的過去和現在的內在管理能力、財務風險防范能力等。而信托投資者對此風險的真實程度可能只憑借信托投資公司出據的書面或者口頭上的說明去判斷。因此，由于信息的不對稱，真實的情況往往會被部分掩蓋或者忽視。

6.財產流動性風險

信托投資公司房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

7.財產所有權風險

《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進行管理或處分的行為。我國的信托業建立在“委托”制度基礎上，委托行為不需要財產權的轉移，信托財產的所有權屬于委托人，受托人只是把信托財產制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規避法律法規，如逃避債務和稅收等，從而保護委托人的債權人利益和不知情的第三者的利益，但當業務中涉及以所有人的名義進行經濟活動時，如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財產的所有人，在操作中會面臨許多困難，處理不當，會形成所有權風險。

8.信托公司管理不善風險

《信托法》規定，受托人違背信托目的處分信托財產或因違背管理職責、處理信托事務不當致使信托財產遭受損失的，承擔賠償責任。信托投資公司在實際業務操作中，可能存在著這些行為，產生大量的投資風險和財務風險。在信托投資業務中信托投資公司追求最高的回報率，在缺乏有效的風險控制的情況下，由于投資項目和合作項目選擇不當時投資的實際收益低于投資成本或沒達到預期收益、資金運用不當而形成風險。

二房地產信托風險的成因分析

1.房地產信托體系的內在脆弱性

宏觀性房地產信托風險指的是整個房地產信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風險，在市場經濟環境下這種系統風險普遍存在，有些是由于信托市場交易者的不正當及違規違法行為引起金融動蕩，但更多的是由于信托市場機制本身的問題引起的信托體系的內在不穩定，即房地產信托體系具有內在的脆弱性或不穩定性。就房地產信托體系而言，由于房地產商品具有價值量大、生產周期長的特點，同時房地產業占用的社會資金量很大，因此房地產信托體系同樣有著內在的不穩定，尤其在我國更是如此。

2.房地產信托機構的內在脆弱性

不少金融危機的爆發都以某些金融機構的倒閉為征兆，而金融機構在金融動蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場擾動演變為全面的金融危機。對于房地產業信托系統而言，房地產信托機構所具有的內在脆弱性及其積累構成了房地產信托系統風險的主要來源。信息經濟學是解釋信托機構內在脆弱性的有力工具。在信息經濟學中，常常將博弈中擁有私人信息的一方稱為“人”，不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。因此，由信托市場信息的不對稱就引出信托市場上的委托—問題，委托—問題是信托市場上一個普遍存在的問題，而這一問題也是導致信托機構內在脆弱性而帶來信托系統風險的主要原因之一。

3.房地產信托產品市場主體行為的有限理性

房地產信托的系統風險的另一個更重要的原因是房地產信托市場主體的非理。這些非理包括從眾行為、災難短視行為、忽視信息行為及認識的非一致性等，對于房地產信托系統而言，這些行為都有引起或加劇系統風險的傾向。

4.房地產信托產品價格的內在波動性

幾乎所有的金融危機都與金融資產價格的過度波動相關，信托資產價格的巨幅變化也是金融危機的一個重要標志。信托機構形成的以房地產資產為抵押或證券化的金融資產即為房地產信托資產，其價格同樣具有較強的波動性。房地產信托資產的波動原因也與信息不完全性有關，其定價受到不完全信息的制約，即市場據以對房地產信托資產價值進行貼現的是房地產資產的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個方面都以零散的資產持有者所知，這樣就造成了房地產資產及其信托資產常常處于動蕩之中。

三房地產信托風險控制的建議

1.完善相關法律法規

目前我國信托法律體系還沒有成型，需要專項和配套立法，一方面是要完善信托業務范圍，對動產信托、不動產信托、其他財產信托等業務品種操作都要做出明確的法律規范；另一方面對配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整，盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法；同時，為了盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規和已有法律中適應條款的研究。

2.加強信托投資公司內控制度

加強信托公司內部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的內部控制的框架。作為我國房地產投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國的信托投資公司雖經過多次行業整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱等問題，因此，加強信托投資公司法人治理和內控建設，重新樹立信譽，為房地產信托創造合格的受托人，這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。

3.建立信息披露制度

監管部門規范信息披露行為應做到：一是信息披露要在監管機關指定的媒體上進行；二是只能且必須披露監管機關要求披露或規定的募集信托資金的信托業務文件，反映信托財產管理運用狀況的報表或文件、收益分配公告、重大業務或事項等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質的其他任何信息；三是只能按照監管機關規定的規范格式、文本進行信息披露。

4.大力加強房地產信托的創新

目前，我國已推出的幾個房地產投資信托項目，都是中短期的某一獨立項目的融資，是房地產投資信托的一種雛形，房地產投資信托需要加大創新的力度。首先是資金來源的創新。依據目前的政策，接受受托人的資金信托合同總份數不得超過200份，這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機構需要開辟新的集資渠道。其次是房地產投資信托產品創新。為了適應市場的變化和提高自身競爭力，信托公司必須通過創新，設計出多渠道、多類型的房地產投資信托產品，滿足市場主體多元化和特定的需求。

5.加強投資風險的普及教育和機構投資者的培育

投資者的風險教育是由當前投資者的結構和信托產品投資的行業風險決定的。目前在房地產信托的投資者中，90％以上是個人投資者，只有10％左右是機構投資者，與美國證券市場近40％的機構投資者相比，差距甚大。而對于房地產投資信托這樣的新型金融工具，國內散戶投資者對風險的心理承受能力和產品的認同程度在短時間內很難提高，所以面對高風險的房地產投資信托，投資者風險的教育特別重要；另外，應抓緊修訂有關法規，允許機構投資者如養老金基金、保險基金投資于房地產投資信托。