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【正文】
1 地學哲學建立的必要性
1.1 問題的提出
哲學是一種以抽象的原理、范疇等邏輯形式來反映事物運動的最一般規律的知識體系，它表現著人類認識所達到的最高成果。地學哲學作為科學哲學的一個分支，它研究的應當是地球運動的最一般規律、人類對地球運動認識的最一般規律，以及地球科學與社會相互作用的最一般規律。從研究領域上說，科學技術哲學（自然辯證法）比哲學原理低一個層次，地學哲學又比科學技術哲學低一個層次，在學科分類中，它屬于第三級學科。
自70年代末科學技術哲學在中國復興以來，它自身及其各個分支學科（包括地學哲學）都得到了長足發展，其中，地學哲學的研究以隊伍實力雄厚并以得到強有力的行政和社會支持而顯得格外蓬勃。盡管如此，關于地學哲學的存在根據問題仍然沒有完全解決。一些學者認為，地學哲學實際上是哲學原理在地學研究中的應用，作為問題討論是可以的，但作為一門學科，理由不夠；另一些學者甚至就根本否認“地球科學”這一名稱，他們認為，所謂“地球科學”實際上是一個模糊概念，研究地球運動只有從各個不同側面、不同層次才能弄清楚其微觀機理，如果籠統地談地球運動規律研究，實際上什么也說不清。
對于上述疑問，首先應當解決“地球科學”是否存在的問題？因為“地球科學”畢竟是“皮”，而地學哲學則是“毛”，若“皮”之不存，則“毛”將焉附？
1.2 地球科學存在的根據
在遙遠的古代，無論是西方還是中國，人們關于地球的知識都是籠統的和直觀的，
這些認識在古代希臘有《氣象論》（亞里士多德Aristoteles）、《博物學》（大普林尼Gaius Plinius Secundus）、《地理概論》（埃拉托色尼Eratosthenes）等；在古代中國有《山海經》、《禹貢》、《漢書·地理志》、《準南子》、《水經注》（酈道元）、《夢溪筆談》（沈括）等，它們的共同缺點是感性色彩強烈和猜測性明顯。
近代分析科學的興起在人對自然的認識上產生了一個飛躍，一般說來，為了深入了解自然界的規律，不能不從細節入手，先把事物活生生的聯系割斷，分門別類地對微觀機理展開研究，這樣雖然取得了輝煌的成就，但也走向了另一個極端，即形成了僵化孤立的思想方法，限制了對自然界的系統把握。著名的法國數學家團體“布爾巴基”在談到數學界的這種不幸時說過：“有許多數學家置身數學的各個小角落，他們也沒有盡量從那里走出來，就不僅完全忽視不涉及他們所研究的科目的東西，而且甚至無法理解遠離他們專業的同行們的語言和術語”。〔1〕上述弊病不僅在數學領域，而且是在各個領域都共同存在的。早在19世紀恩格斯就批評過：“18世紀上半葉的自然科學在知識上，甚至在材料的整理上是這樣地高于希臘古代，它在觀念地掌握這些材料方面，在一般的自然觀上卻是這樣地低于希臘古代。”〔2〕事實上， 當時在天體演化方面從而在僵化的自然觀上打開第一個缺口的，就并不是自然科學家，而是哲學家康德。這樣說并不意味著不具備專業知識也可以取得成就，而是說僅具備專業知識，而不具備廣博的知識和哲學素養，至少將可能在成就上受到很大限制。
從19世紀下半葉起，自然科學出現了整體化趨勢：一方面，學科越分越細，分支學科如雨后春筍般涌現；另一方面，學科之間又相互滲透、融合、產生了大量的邊緣科學、交叉科學，并產生了橫斷科學和綜合科學，科學界出現了針對同一對象開展多學科協同研究的局面。
地球研究在自然科學整體化發展趨勢中是一個典型。地球這個對象與物理學、化學、生物學研究的對象有很大不同，它不僅本身就包含各種運動形式，而且無論在空間上還是在時間上都很難直接把握，因此，觀察方法以及歷史和邏輯的方法，在地球研究中一直居于主導地位。在一個很長的歷史時期內，由于有關地球的研究被肢解為一系列壁壘森嚴的學科，不少認識往往往囿于一得之思和一孔之見，表現出很大的局限性和片面性，很多學術之爭都是由于各執一端（例如關于地球演化的“水成說”與“火成說”，“漸進論”與“災變論”等）引起的。盡管各種帶有局限性的假說論爭的結果總會導致認識的深入，但很顯然，如果各個領域的科學工作者能夠有意識地填平專業之間人為掘出的鴻溝，完全可以避免大量時間和精力的無謂消耗。隨著對地球認識的深化，這種迫切性已經出現。最強勁的推動來自板塊學說的誕生，板塊學說是關于地球圖景的大革命，其意義可與物理學中的相對論和量子力學相比。板塊運動是地球整體運動的表現，一方面它自身提出了牽涉陸地、海洋、表層、深層，生物、非生物，區域、全球，地球、外星等的多個學科、多種手段開展綜合研究的客觀需要，非如此便不可能取得成效。另一方面，即使是對那些工作在具體的局部領域的科學技術人員來說，也必須以整體運動為工作背景，否則就可能陷入片面認識。加拿大地質學家 J. T.威爾遜（Wilson）說過：“在現代地學革命中，貢獻最大的地球科學家，一般都具備兩個共同的特點：淵博的教育素養（包括熟練地掌握物理學知識）和對全球問題產生濃厚興趣，而不是限于對一個小區域的研究。”〔3〕
有關地球的科學研究整體化的另一個推動來自人類生態學的誕生。“人類生態學”這個名詞是美國地理學家H.巴洛斯（Barrows ）在1923年提出的。他認為地理學應致力于研究人類的生態，或人類對環境的適應。地理學應當有一個統一的課題，以便把地理學研究聯成整體，人類生態學研究的就是這樣的統一課題。20世紀70年代之后，人類生態學的論著紛紛問世，絕大多數論著認為，人類生態學是一門不僅包括多門自然科學，而且牽涉社會科學和哲學的大跨度的綜合性學科，它的任務是解決當代人類面臨的人口、食物、資源和環境等全球性問題。當代人類活動程度之劇烈，已經使地表各圈層的變化大大超過了自然過程本身的變化。這種態勢造成了兩方面的效應：一方面，各門與地球有關的學科都不能不研究人類活動的影響，采納人類生態學的思想和方法；另一方面，人類生態學又成為與地球有關的各門學科由此達彼的橋梁。
至少從以上兩個方面可見，有關地球的科學研究已經越來越難以分割，所謂“地球科學”實際上屬于美國科學家D. 普賴斯（Price））在1963年提出的“大科學（Big Science）”，是一類科學的總稱， 這類科學是通過研究課題的協作來進行聯系的。
1.3 地學哲學存在的根據
科學的整體化發展呈現出一種仿佛向古代科學回歸的局面。古代科學是籠統直觀的，這就是許多在各專業鉆研很深的科學工作者對科學的整體化趨勢難以理解的主要原因，但也正因為如此，才更需要提倡專業人員學習哲學。辯證法認為，如同別的事物一樣，科學的發展也總是經過否定之否定過程呈螺旋式上升的。科學的這種回歸是自然觀在更高層次上的復歸，是在對微觀機理有了深入剖析的基礎上產生的對事物的總體把握，而不是倒退。
在這種整體化形勢下，每個科學工作者實際上都面臨著適者生存的選擇。適應科學的整體化發展絕不是要科學工作者放棄自己的專業，而主要應當提高理論思維能力，所謂理論思維主要是指哲學思維。恩格斯對此說過：“經驗自然科學積累了如此龐大數量的確實的知識材料，以致在每一個研究領域中有系統地和依據其內在聯系把這些材料加以整理的必要，就簡直成為不可避免的。建立各個知識領域互相間的正確聯系，也同樣成為不可避免的。因此，自然科學便走進了理論的領域，而在這里經驗的方法就不中用了，在這里只有理論思維才能有所幫助。但理論思維僅僅作為一種能力才具有天生就有的性質。這種能力必須加以發展和訓練，而為了給以這種訓練，除了學習以往的哲學，直到現在還沒有別的手段。”〔4〕如果說物理學、化學、 生物學等學科尚且需要運用理論思維來指導實驗和提煉實證材料的話，那么對地球科學這種難以通過實驗來揭示研究對象規律的科學來說，理論思維就更有特殊的意義，脫離理論思維，恐怕就只能陷于瞎子摸象的被動境地。所以，不僅地球科學的存在是有根據的，而且地學哲學的存在也是有根據的。
2 地學哲學的范疇問題
2.1 地學哲學應當有自己特有的范疇
地學哲學作為一門學科獨立存在，社會需要只是一個必要條件而不是充分條件。一門學科的建立，除了要有明確的研究對象之外，還應當有它自己特有的范疇。科學的最高成果是概念。一門科學的最基本的邏輯概念就是它的范疇，范疇是人們用來反映、概括和把握客觀世界時所使用的最普遍的本質概念。由一系列概念、范疇構成的理論體系的形成，是科學成熟的重要標志。
在辯證唯物主義哲學中，范疇大體上可分為三個層次。第一個層次是一般的哲學范疇，例如物質和精神、運動和靜止、時間和空間、對立性和統一性、質和量、肯定和否定、必然和偶然、可能和現實、內容和形式、現象和本質、原因和結果、特殊和一般等。它們是人們對世界總過程認識之網的紐結，是最高的哲學范疇。第二個層次是歷史唯物主義、辯證邏輯和科學技術哲學（自然辯證法）的范疇，它們分別是對人類社會的歷史和現狀、辯證思維和自然界三個領域認識之網的紐結，例如歷史唯物主義有社會存和社會意識、生產力和生產關系、經濟基礎和上層建筑等。科學技術哲學有結構和功能、對稱和非對稱、連續和間斷、可逆和不可逆、簡單性和復雜性、漸變和突變、精確性和模糊性等。一般的哲學范疇都適合這三個領域，但并不能代替這三個領域自己的范疇。如果缺乏第二個層次的范疇，對這些領域的認識就將顯得空洞和僵硬。
在科學技術哲學層次以下的各門科學哲學，例如物理學哲學、化學哲學、生物學哲學、天文學哲學，地學哲學是否獨立存在，這是一個目前尚有爭議的問題，也是一個很難解決的問題，問題的關鍵在于其范疇較難確立。這個層次緊緊夾擠在具體科學和科學技術哲學之間，能上升到哲學的范疇幾乎已被科技哲學所抽取，可提煉的“資源”已十分稀缺。有的學者采取把科技哲學中適合于地學哲學的范疇“移植”到地學哲學中的辦法，以解決地學哲學的范疇問題，這樣當然能說明不少地學哲學問題，但它畢竟還只是一種應用，缺乏對地學領域特殊規律的更深刻、更生動的反映。可以設想，在社會歷史領域，如果沒有歷史唯物主義范疇，單憑辯證唯物主義范疇來把握，確實也可以說明一些問題，但社會發展規律就不會揭示得那么充分。
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2.2 地學哲學范疇探討
從目前來看，地學哲學可以確立以下4對范疇：
（1）現實圖景與反演圖景
現實圖景是人們根據所獲取的關于地球的實證材料以及目前掌握的影響地球運動的作用所得到的對地球現今運動狀態的反映，是與經驗世界比較接近的、比較確定的理性認識；反演圖景是對地球發展變化歷史的考證，是人們通過邏輯推理對所掌握實證材料作出的追溯性解釋，是與經驗世界比較遠離的、猜測性較強的理性認識。由于地學研究對象的特殊性質，客體的運動很難通過受控性實驗進行直接地把握，因而必須站在已有事實的基礎上，充分展開思維之翼自由翱翔，對現存事實形成的歷史過程進行大膽推測、提出假說，對實證材料作出說明，以揭示地球運動的規律。所以，現實圖景和反演圖景是地學研究中帶普遍性的最基本的概念。
現實圖景與反演圖景是與時間有關的一對范疇。這對范疇與哲學原理中的原因和結果有密切聯系，但又不能用原因和結果來取代。原因和結果是反映運動過程中前后相繼事物之間的相互制約、相互依存關系的一對范疇。但在地學中，由于空間廣大和時間久遠，現實材料永遠是不完備的，用這種不完備的材料去重新塑造演化過程，永遠具有以偏概全的的性質。也就是說，人們總是在使用部分結果，來推測著地球變化的全部動因。從另一方面說，由于歷史過程中的不可避免的偶然性因素的作用，現今正對地球演化發生作用的因素并不一定能產生它在遠古時代所能產生的結果。“災變論”在現代的復興說明，即使我們能完備掌握現今所有的地質資料，也由于某種不可逆性規律，使得我們只能不斷逼近而無法完全重現地球的演化。這是對以今論古的“均變論”的嚴重動搖。
20世紀初，量子力學的誕生動搖了反映單一因果關系的拉普拉斯（Laplace）決定論，代之而起的是反映多因果關系的統計決定論。 這既是自然圖景的大革命，也是科學思想方法的大革命。目前一場類似的革命正在地學領域興起，這場革命把“現實圖景”與“反演圖景”作為最基本的邏輯概念從地學中提升了出來，反映出地學認識中具有一般意義的多因果關系。現實圖景是反演圖景的基礎。反演圖景是現實圖景的深化，引導現實圖景向前發展。但現實圖景也不是消極被動的，隨著人的認識的拓展，總會有新的事實被發現，從而形成新的現實圖景，并會對已有反演圖景提出挑戰，甚至推翻已有的反演圖景，致使新的反演圖景誕生。例如地質學中的“水成論”與“火成論”之爭，就是這樣的過程。
（2）表層認識與深層認識
“表層認識”指人們根據直接從地球表層獲得的感性材料，通過抽象思維所得到的對地球表層運動規律的認識；這是與經驗世界比較接近的、比較確定的理性認識。深層認識是人們根據來自地球深層的信息，通過邏輯推理所得到的對地球深層運動規律的認識，這是與經驗世界比較遠離的、富有推測性的理性認識。表層認識和深層認識是與空間有關的一對范疇。在地學研究中一直有著兩大障礙：一是地球外部的廣大，二是地球內部的深邃。現在由于航天科學技術的發展，外部的廣大已越來越不是認識的障礙。但受技術手段所限制，內部的深邃仍然是探測的壁壘。
地球表層的運動在很大程度上是依托深層運動進行的，但對深層運動的了解一般都從對表層運動的認識入手。表層認識的深化有賴于深層認識的發展，而表層認識深化之后，又會導致新事實的發現并與已有的深層認識發生矛盾，推動人們從深層上對新的事實作出解釋。所以表層認識和深層認識也是地學研究中具有普遍性的最基本的概念。例如，根據大西洋兩岸大陸海岸輪廓、地質構造、地層巖性和生物群落等的相似性，南半球各大陸古生代后期冰磧層的分布和冰川擦痕走向的連續性，非洲片麻巖高原和巴西片麻巖高原古代褶皺方向的一致性，關于環太平洋山系、阿爾卑斯山系和喜馬拉雅山系的成因問題，關于按現今大陸配置產生的地極和古氣候帶變動存在的問題等，推動了反映深層運動的板塊學說的誕生。板塊學說作為一種科學假說提出之后，又需要進一步從表層認識上尋找論證依據，表層證據的搜索一方面促進了板塊學說的完善，另一方面又發現了與板塊學說相沖突的新事實。例如，按照板塊理論，地震主要發生在海溝的消減帶，但大陸板塊內自80年代以來卻地震頻發；又如，大陸板塊內部還有的推覆構造、伸展構造、走滑斷裂等形式的構造形變，與板塊構造學說有很大差異。這些反常事實對板塊學說形成了挑戰，推動地學基礎理論向前發展。
（3）分布與構造
分布指物質在地球空間上的聚集情況，構造指物質的聯系和組織方式。
地球是太陽系類地行星中非常特殊的一顆行星，它有復雜的圈層，各個圈層及同一圈層各個部位的物質組分不同，物質的狀態不同，其聯系和組織的方式也不同。事物量的積累會導致質的變化，不同的質對應著不同的運動，這是運動的特殊性在地球上的體現。地學研究中無論哪一個領域都不能不涉及這兩個范疇。
物質的分布決定著構造。例如，根據板塊學說，地殼巖石和上地幔巖石在最近的地質時期里，基本物理性狀是相似的，都表現出脆硬特征，因此，它們可以劃為地球構造的同一層次，稱為“巖石圈”。地幔上層之下廣泛存在著一個密度相對低的物質層，這層物質既有固體特征，又顯示出流動特征，稱為“軟流圈”，其分布決定了巖石圈和軟流圈會相對運動。巖石圈分為形狀各異的各個板塊，由于各個板塊交界處的物質分布不同，其相對運動也就不同，按運動特征，邊界可分為：分離型（大洋中脊）、海溝俯沖型、地縫合線型和轉換斷層型。反之，構造也可以改變物質的分布。例如，根據板塊構造學說，地幔中有一個圓環對流體驅使超基性物質從大洋中脊裂縫中上升，形成新的洋殼。地幔物質牽引地殼不斷向兩側擴展，老地殼遇到深海溝就下鉆入地幔之中，于是出現一面生長、一面消亡的更新趨勢。
分布和構造的對應關系在生物界也同樣存在著，生物與非生物環境在地球上按地理位置不同有著不同的種類分布，不同的生物與相應的非生物環境構成不同的生態系統。反之，構造也可以影響分布。如果生態系統優越，無不良因素干擾破壞，生態系統就會發育進化，使得生態因子的多樣性增加，聯系趨于密切、復雜；而如果生態系統承受過重的外在因素壓力，系統就會受到傷害，使得生態因子間的聯系削弱，生態因子減少，甚至被毀滅。
根據分布可以推測構造，根據構造也可以推測分布。這是地球科學研究中的一個普遍性方法。我國地質研究中關于陸相生油的理論，就是在深入把握油氣的構造條件之后，根據構造成功地把握到油氣分布規律的。
（4）人與地
在哲學中，人的本質不完全等同于人類普遍具有的生產勞動這一區別于動物的特點。人的本質是由一系列關系確定的，這些關系包括：人和自然之間進行的物質變換關系、在此基礎形成的各種人際關系，以及貫穿于這兩個方面的主觀和客觀的關系。馬克思認為：“人的本質并不是單個人所固有的抽象物。在其現實意義上，它是一切社會關系的總和。”〔5〕 地這個范疇不等同于地學中所說的地球這部分自然界。地學中所說的“地”是一個具體科學概念，而地學哲學中所說的“地”則是一個哲學概念。按照的觀點，人類誕生以后的自然，已不同于原生狀態的自然，這種自然是滲透著社會因素的自然，其中不僅有人改造的印記，而且有完全由人工創造的物品，同時其演變在很大程度上受人類活動的影響，這是一種人化的自然。
人類脫離動物界以后，就以創造性的勞動把地球環境作為自己生存和發展的條件，作為自己的“無機身體”。自然界的人化，歸根結底是人的本質力量外化的結果。人在認識自然、改造自然的過程中，不斷以自然界的物質和自然界的規律充實著自身，使自己的本質力量不斷提高，這是一個自然的人化和人的自然化的雙向過程。
人改造自然的行動也帶來了負面影響，產生了環境問題。環境問題，說到底是人改造自然的結果反過來與人自身對立的問題。人為了在自然面前爭取自由，需要消除自然災害的威脅和自然條件對人不斷增長的需要的匱乏狀態。但是人的生產實踐是有創造與破壞二重性的，當人類不能控制自身的時候，生產的結果將表現為一種異己的力量。在這種情況下，即使人掌握了先進的技術，仍然不能擺脫盲目自然力的統治，在自然面前仍然是不自由的。
人獲得自由的過程是一個全面解放的過程，人的解放包含3 重意義：擺脫思想上的盲目性，實現意識的自由；擺脫盲目自然力量的統治，實現對自然的自由；擺脫異化勞動，實現對社會關系的自由。在這3 者中，意識自由是后兩者的前提，對自然的自由是意識自由的基礎，而對社會關系的自由則是對自然自由的條件和手段，作為手段的東西，在一定意義上也起著關鍵的作用。因此，環境問題的解決，絕不是單純的技術經濟手段可以奏效的，從根本上說，技術經濟手段的運用必然會受人的價值觀念支配，如果人對自身價值實現的認識不正確，那末就不能改變難以持久的消費方式，于是，難以持久的開發方式也不能改變，這樣，環境問題的解決便將永遠沒有希望。
在地學研究中，無論哪個領域都回避不了從高層次上討論人與地的關系，把它們作為一對哲學范疇是完全有必要的。
參考文獻
〔1〕N.布爾巴基：數學的建造，見：林夏水主編， 數學哲學譯文集，知識出版社，1986，第361頁。
〔2〕〔4〕恩格斯：自然辯證法，人民出版社，1984，第9～10、45頁。
關鍵詞：房地產開發企業；企業所得稅；納稅籌劃
2008年1月1日，我國實行了企業所得稅法的改革。新企業所得稅稅法實施后，取消了大量的稅收優惠政策。雖然利用稅收優惠進行納稅籌劃的空間小了，但總體上看，新企業所得稅法放寬了成本費用的扣除標準和范圍，讓企業從另一個視角擴大了稅務籌劃的空間。
一、新《企業所得稅稅法》的主要變化
（一）統一稅法，統一稅率
為有效解決內外資企業稅負差距過大的問題，新《企業所得稅法》對內外資企業所得稅制度進行整合，把兩套不同的稅制“合二為一”，對我國不同性質、不同類別的企業，統一適用同一個稅法，實現不同經濟實體在稅收上的同等待遇。另外，新《企業所得稅法》將所得稅稅率統一降低至25%，取消地區性優惠稅率，只對高新技術企業、小型微利企業規定照顧性稅率，簡化了稅率結構，使稅制更加透明和規范。
（二）統一稅前扣除范圍和標準
新《企業所得稅法》在工資薪金、業務招待費等費用支出的扣除上都較原所得稅法有所改變，只要是企業實際發生的與取得收入有關的合理的支出，包括成本費用、稅金、損失和其他支出，允許在計算應納所得額時予以扣除。
在工資薪金扣除標準方面，現行稅法取消了針對內資企業計稅工資的規定，企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除；同時規定企業發生的職工福利費支出在不超過工資薪金總額的14%的部分準予扣除；企業撥繳的工會經費在不超過工資薪金總額2%的部分準予扣除；企業發生的職工教育經費支出在不超過工資薪金總額的2.5%的部分準予扣除，超過部分，準予在以后年度結轉扣除。
在業務招待費扣除標準方面，新《企業所得稅法》對企業業務招待費支出實行按銷售收入的一定比例限額扣除。考慮到商業招待和個人消費之間難以區分，為加強管理同時借鑒國際經驗，新企業所得稅法及其實施條例規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
在廣告費和業務宣傳費稅前扣除標準方面，新企業所得稅法及實施條例統一了企業的廣告費和業務宣傳費支出稅前扣除政策，同時，考慮到部分行業和企業廣告費和業務宣傳費發生情況比較特殊，需要根據其實際情況作出具體規定，實施條例規定，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。新稅法大幅度提高了廣告費和業務宣傳費的稅前扣除標準，同時不再區分廣告費和義務宣傳費，去除了企業扣除廣告費是必須符合的3個條件，因此，企業可以采用多種形式進行廣告宣傳，提升企業形象。
（三）統一稅收的優惠政策
稅收優惠政策市稅法的重要組成部分，也是在政府加強宏觀調控、促進經濟社會發展的重要手段。為有效地解決內外資企業所得稅優惠政策目標不明確、優惠方式單一、區域優惠過多等問題，新《企業所得稅法》對原企業所得稅優惠政策進行適當調整，綜合運用優惠稅率、免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、抵扣抵免等方法，統一規范稅收優惠的標準和管理辦法，將現行一區域優惠為主的所得稅優惠格局，調整為以產業優惠為主、區域優惠為輔的所得稅優惠新格局。
二、新《企業所得稅稅法》下房地產開發企業的所得稅籌劃分析
（一）將一個大型企業劃分為若干微小企業進行納稅籌劃
根據相關政策法律依據，小型微利企業要同時符合六個條件：一是從事國家非限制和禁止行業；二是年度應納稅所得額不超過30萬元；三是從業人數在一定范圍內，工業企業不超過100人，其他企業不超過100人；四是資產總額在一定范圍內，工業企業不超過3000萬元，其他企業不超過1000萬元；五是建賬核算自身應納稅所得額；六是必須是國內的居民企業。因此，符合以上六個條件的小型微利企業，才能享受20%的優惠企業所得稅稅率的稅收優惠政策。
基于以上分析，如果一個企業大大超過小型微利企業的標準，完全可以把該企業進行分立，組成幾個小型微利企業，每個小型微利企業經營某一方面的專業業務，可以減輕企業所得稅的納稅負擔。對房地產企業而言可以把購地、建筑、裝修等進行分立，開設進行專項業務的小型微利企業。
（二）通過設立獨立銷售公司進行納稅籌劃
目前，我國較大的房地產企業多采取在各地設立子公司的模式來進行運營。總分支機構的籌劃按照新企業所得稅法第五十條第二款的規定，居民企業在中國境內設立不具有法人資格的營業機構的，應當匯總計算并繳納企業所得稅。第五十二條進一步規定，除國務院另有規定外，企業之間不得合并繳納企業所得稅。這樣，企業在生產經營規模擴大，需要設立新的營業機構時，采取設立分支機構就會較為有利。由于分支機構不具有法人資格，就可以與總機構合并納稅，可以享受盈虧互補的好處，減少當期的應納稅所得額，達到少交企業所得稅的目的，或者至少可以獲得資金的時間價值。而企業如果采用設立獨立的具有法人資格的營業機構如子公司，那么子公司設立初期的虧損就不能沖抵母公司的盈利，母公司的應納稅所得額就會比設立分公司時大，當期繳納的稅款就會較多，占用企業的資金也越多。因此，一般說來，在新企業所得稅法下，設立分公司較設立子公司更為有利。
（三）推遲收入的實現時間進行納稅籌劃
按照新企業所得稅法，收入包括企業的貨幣形式收入和非貨幣形式收入，具體分為銷售貨物收入、提供勞務收入、轉讓財產收入、股息和紅利等權益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入和其他收入。實施條例第二章第二節第十二條和第十六條對收入進行了具體規定，特別是對股息、紅利等權益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入明確規定了收入確認的時點，這就為收入的稅收籌劃提供了依據和空間。比如讓被投資方推遲做出利潤分配決定的日期，就可以推遲股息、紅利等權益性投資收益的確認時間；推遲借債合同中債務人應付利息的日期，就可以推遲利息收入確認時間；推遲合同約定的承租人應付租金的日期，就可以推遲租金收入確認時間；推遲合同約定的特許權使用人應付特許權使用費的日期。就可以推遲特許權使用費收入確認時間；推遲實際收到捐贈資產的日期。就可以推遲接受捐贈收入確認時間；推遲企業分得產品的日期。就可以推遲采取產品分成方式取得收入的確認時間。推遲這些類型收入的確認時間，無疑會推遲繳納企業所得稅，相當于企業從稅務局那里取得了一項無息貸款，使企業獲得了資金的時間價值。
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3、李珍萍.稅收籌劃的風險及防范[J].湖南稅務高等專科學校學報,2005(2).
摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產收益的主要稅種。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；而從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。
關鍵詞 ：房地產企業；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對單位或個人有償轉讓土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產企業收益的主要稅種。隨著房地產行業的興起，國家稅務總局為了對房地產行業實施有效的宏觀調控，于2006年12月了相關文件，明確規定房地產企業的土地增值稅自2007年2月1日起由預征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關于土地增值稅清算的一系列文件也相應出臺，房地產企業有關土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關注。土地增值稅是房地產企業的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產企業應當更加重視土地增值稅，做好相關的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業的經濟效益。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
三、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
房地產的開發及銷售往往涉及眾多業務和事項，房地產企業在此過程中經常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據相關規定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產企業可以據此來對土地增值稅進行相關的籌劃。一般來說，只要符合相關規定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關的收入和支出應當計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應當是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產企業應當準確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結合相應的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業帶來更多的扣除項目金額，進而節約土地增值稅支出，那么就應當采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產企業可以結合稅法的相關規定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進企業實現其經營發展目標，因此房地產企業土地增值稅在清算中的稅收籌劃應當盡可能地從企業整體層面的經營發展目標出發，從而制定出更加有利于企業長遠發展的稅收籌劃方案。
參考文獻
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【關鍵詞】資金 籌資 資本成本
隨著市場經濟的不斷發展，企業經營規模的不斷擴大，企業自身擁有的資金已不能滿足其生存和發展的需要。企業依據其生產經營活動、對外投資、清償到期債務等需要，通過籌資渠道和資金市場，運用一定的籌資方式，經濟有效地籌集企業所需的資金。企業在籌集資金時，必然要付出一定代價，這種代價即是資本成本。
一、資本成本的概念及內容
（一）資本成本的概念
資本成本是企業在市場經濟條件下，為籌集和使用資金而付出的代價，是投資者對所投入資本所要求的收益率，是投資該項目的機會成本。
（二）資本成本的內容
資本成本具體包括使用費用和籌資費用兩部分。其中使用費用是企業在生產過程中因使用資金而支付的費用，如向股東支付的股利、向銀行支付的貸款利息、向債券持有者支付的債券利息等；籌資費用是指企業在籌資過程中為獲取資金而支付的費用，如向銀行借款時需要支付的手續費、發行股票債券時所需支付的發行費用等。籌資費用通常是在籌措資金時需要一次性支付的費用而在用資過程中不再發生。
二、資本成本在企業籌資決策中的作用
企業的資金籌措既要保證生產經營的正常進行，同時又要盡量降低籌資中的資本成本。不同的資金來源，具有不同的資本成本，因而在企業籌資決策過程中，就需要測算分析不同途徑的資金成本的高低，并加以合理配置。
（一）資本成本是企業選擇籌資方式、對資本結構進行決策和追加籌資方案時的重要依據
（1）個別資本成本是對各種籌資方式進行比較的依據。隨著我國金融市場的不斷完善，企業進行籌資的方式也日益多元化。對各種籌資方式的評價標準是多種多樣的，如對企業控制權的影響、對投資者吸引力的大小、取得資本的難易程度等。其中，資本成本是一個很重要的影響因素。在其他條件基本相同或影響不大的情況下，企業應選擇資本成本最低的籌資方式。
（2）加權平均資本成本是衡量資本結構合理化的依據。資本成本最小化和企業價值最大化是衡量資本結構是否最佳的主要標準。西方財務理論認為，當加權平均資本成本達到最低時的資本結構才是最佳的資本結構，此時企業價值達到最大化。
（3）邊際資本成本是選擇追加籌資方案時的依據。當企業為了擴大生產規模，增大資本投入量時，企業不論是選擇維持原有資本結構還是希望達到新的目標資本結構，都可以通過對邊際資本成本進行計算來選擇是否追加籌資。
（二）資本成本是評價投資方案、進行投資決策的重要標準
在評價獨立的多個投資項目時，當預期投資報酬率大于資本成本時，投資項目便具有經濟上的可行性。在多個投資項目互斥時，可比較各自的投資報酬率與其對應的資本成本，其中正差額最大的項目是效益最高的，應予首選。當然，評價投資方案還涉及到技術的可行性、社會效益等各方面因素，但資本成本是其中的一個重要方面。
（三）資本成本是對企業經營業績進行評價的重要依據
資本成本是企業使用資本所應獲得的最低收益。一定時期資本成本的高低不僅可以用來衡量財務經理的管理水平，還可衡量企業整體的經營業績。甚至，資本成本還可促進企業增強和轉變觀念，充分挖掘資本的潛力，節約對資本的占用，進而提高資本的使用效益。
三、降低企業籌資中資本成本的途徑
資本成本作為企業籌資決策中所要考慮的一項重要的因素，直接關系到企業的經濟效益的好壞。因此企業必須分析各種籌資方式下資本成本的高低并進行合理的選擇。企業降低籌資中資本成本的途徑有以下幾方面。
（一）確定資金的合理需要量和籌資期限
企業實現再生產過程是以資本的正常周轉為前提的，若資本不足則企業將難以維持正常的生產經營，從而影響資本的增值；相反，若資本過剩，則資本的使用效率降低從而造成稀缺資源的浪費。因此，資金的籌集必須有一個合理的界限，使籌集量與需要量相平衡。
（二）合理安排籌資結構
企業的資金結構在很大程度上決定著企業資本成本的高低。選擇籌措資金的最佳途徑，是降低資本成本的有效方法，但各種籌資方式各有利弊，如：長期借款取得的資金雖成本較高，但償債壓力相對較小；企業發行長期債券取得的資金，利率一般低于長期借款利率，但籌資費用較高，并且會受到國際金融政策限制等影響。所以，企業應對不同的籌資方式進行綜合比較，根據自身的實際情況，選擇經濟、快捷的融資方式。
（1）要合理搭配短期資金和長期資金的比例，若由于季節性、周期性等因素造成企業經營活動變化時需要籌集資金，可選用短期籌資方式籌措資金，以最低的利率取得短期借款；若籌措資金是用于固定資產和永久性流動資產，則應選用中長期融資方式進行籌措。
（2）其次，借低還高、借短還長，降低財務費用，借入利率低的短期借款以償還利率高的長期借款。增加短期借款的比例，對資本結構進行調整，根據企業具體的資金狀況，靈活調配資金，合理安排資金結構，勤借勤還，維護企業信譽。企業信用等級越高則籌資成本越低，可以享受利率下浮等優惠政策，從而減少財務費用，降低綜合資本成本。
（三）合理選擇籌資渠道和方式
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如
果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
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論文摘要:企業的財務活動是以籌集企業必需的資金為前提的，企業的生存與發展離不開資金的籌措。企業籌集和使用資金，是要支付代價(即資本成本)的。根據企業價值最大化的目標要求，企業必須降低籌資中的資本成本。
隨著市場經濟的不斷發展，企業的經營規模不斷擴大，企業自身擁有的資金已不能滿足其生存和發展的需要。企業必須根據其生產經營、對外投資及調整資本結構的需要，通過籌資渠道和資金市場，運用一定的籌資方式，經濟有效地籌集企業所需的資金。在市場經濟條件下，企業籌集和使用資金，是要支付代價(即資本成本)的。根據企業價值最大化的目標要求，企業必須降低籌資中的資本成本。具體如何來降低企業籌資中的資本成本呢?筆者從資本成本的內涵、資本成本在企業籌資決策中的作用、降低企業籌資中的資本成本的途徑這樣幾個方面來談談一些看法。
一、資本成本的內涵
資本成本是企業在市場條件下，為籌集和使用資金而付出的代價。具體包括使用費用和籌資費用兩部分。其中:使用費用是企業在生產過程中因使用資金而支付的費用，如向股東支付的股利、向銀行支付的貸款利息、向債券持有者支付的債券利息等;籌資費用是指企業在籌資過程中為獲取資金而支付的費用，如向銀行借款時需要支付的手續費、因發行股票債券而支付的發行費用等。
二、資本成本在企業籌資決策中的作用
企業的籌資方式多種多樣，不同的資金來源具有不同的資本成本。為了以較少的支出取得所需資金，企業必須分析各種籌資方式下資金成本的高低，并加以合理的配置。由此可見資本成本在企業籌資決策中具有重要的作用。
(一)資本成本是影響企業籌資總額的重要因素。
企業資金成本隨著籌資數量的增加而不斷增大，當企業籌資數量達到某一額度時，所籌資金的邊際成本就有可能增加到企業難以承受的程度，而當籌資數量超過某一界限時，邊際資金成本便會連續地增長。所以，企業籌資數量并不是無限量的，它受資金成本的限制。
(二)資本成本是企業選擇資金來源的基本依據。
企業資金來源和途徑可以多種多樣。就長期借款而言，可向商業銀行借款，也可向信托投資公司、保險公司等非銀行金融機構借款，可向國家政府申請貸款。企業究竟選擇哪種資金渠道，主要考慮哪種資金渠道的成本低，只有選擇成本低、使用期限長的資金，企業才有可能獲得收益。
(三)資本成本是企業比較籌資方式的參考標準。
通常，即使是同一籌資渠道的資金，也可以采用不同的籌資方式去籌集。例如，對其他企業的資金，企業可采取吸收投資、發售股票和債券，以及使用各種商業信用等不同方式進行籌集。企業在選擇籌資方式時，需考慮資金成本這一經濟準則，用盡量低的資金成本，籌集到企業生產經營所必需的資金數額。
(四)資本成本是確定企業最優資本結構的主要參數。
由于受多種因素的影響，企業不可能只會使用某種單一的籌資方式。企業所需的全部長期資本通常是采用多種方式籌資組合構成的(即構成資本結構)。不同的資本結構會給企業帶來不同的風險和成本，從而引起公司股票的價格變動。企業在規劃資金的最優結構時，主要考慮資金成本和財務風險兩種因素。
三、降低企業籌資中資本成本的途徑
資本成本作為企業籌資決策中所要考慮的一項重要的因素，直接關系到企業的經濟效益的好壞。因此，企業在籌資中要降低其資本成本，主要通過以下幾個途徑來實現。
(一)合理安排籌資期限。
企業資金的籌集主要是為了滿足投資的需要，尤其是為了滿足長期投資的需要。在這種情況下，要本著以“投”定“籌”的原則，籌資期限要服從于投資年限，服從于資本預算，投資年限越長，籌資期限也要求越長。但是，由于投資往往是分階段、分時期進行的，因此，企業在籌資時，可按照投資的進度來合理安排籌資期限，這樣既可以減少資本成本，又可以減少資金不必要的閑置。
(二)合理選擇籌資果道和方式，力求降低資本成本。
企業籌集資金的渠道和方式是多種多樣的，但不管是從何種渠道，還是以何種方式去籌措，都要發生一定的資本成本。例如，向銀行貸款，就要支付借款利息和借款的手續費;發行股票和債券，除了股票和債券的發行費用外，還需支付股利和債券利息;使用合營各方投人的資本，就要向投資者支付股利。不同的資金來源，形成不同的資本成本，即使是同一資金來源，因籌資方式的不同，資本成本也會不同。因此，企業在籌資前應認真比較各種資金來源的資本成本，合理選擇籌資的渠道和方式，力求降低資本成本。
(三)合理安排資本結構，力求降低綜合資本成本
在資本結構決策中，合理安排債務資本比率和權益資本比率是非常重要的。一般情況下，權益資本成本大于債務資本成本，因為債務利息率通常低于股票利息率，并且債務利息可以稅前支付，具有抵稅功能。因此，在一定限度內合理提高債務資本比率，降低權益資本比率，就可以全面降低企業的綜合資本成本，從而可以給企業所有者帶來財務杠桿利益，提高公司價值。但是企業如果一味地追求降低資本成本，導致負債規模大，則必然會使企業承擔的利息支出過大，進而出現財務危機。因此，企業必須保持合理的資本結構，減輕償債壓力。
(四)提高企業信譽，積極參與信用等級評估。
房地產開發企業稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時,由于房地產交易金額大,開發企業所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業的獲利能力,增強企業的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變,這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本,又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業實際情況制定發展規劃,有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境,健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發現政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先,企業組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題,前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權轉移,不需要繳稅。因此,房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
(二)開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規避甲供材料稅務風險的情況下,建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點,其施工設備的采購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中,企業采用據實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性,既包括房屋銷售業務,又有裝修業務,若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
(四)物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅,而將房產用于投資,則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統的經濟體制下,企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自,不具備產生企業納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發展,企業的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎,而且要熟悉企業的整個經營流程,同時還要能夠根據自身的經營狀況,制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。 (三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中,由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結果偏離預期的目標,導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素,也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別,確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規的學習,樹立依法納稅、合法節稅的觀念,還要對企業稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員,以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
(二)重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面,房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查,必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業道德;在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
【關鍵詞】房地產;稅收種類;籌劃目的;國際做法;我國做法
0.概述
房地產行業目前發展勢頭，由于受到國家調控政策的影響，用目前的話來說，較為糾結，作為房地產的投資者，怎樣才能讓房地產有較多的利潤呢？
房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況好壞直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，在目前形勢較為艱難的情況下，運用稅收籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。
1.房地產開發企業的稅收種類
當前房地產企業所涉及到的稅種較多，除了包括營業稅按5%的稅率、企業所得稅按25%的稅率征收等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業自身特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60%。因此，當前房地產企業稅收負擔偏重，稅務籌劃能有效降低稅收負擔。
2.房地產開發企業稅收策劃的目標
對企業開展稅收籌劃的目標究竟應當如何確定，我個人認為企業稅收籌劃本身的目標應當定義為：最合理納稅或最優納稅。
3.國際稅收籌劃的主要方法
3.1選擇合適的投資地點進行國際稅收籌劃
我國目前整體的稅收負擔是比較重的，可以考慮跨國投資，不同的國家和地區稅收的負擔水平也有較大的差別，并且每一個國家也都有規定各種稅收優惠政策，我國的房地產開發企業如果能選擇有較多稅收優惠的國家和地區進行投資的話，必能長期受益，獲得較好的投資效益，從而提高其在國際市場上的競爭力。
3.2選擇恰當的企業組織方式進行國際稅收籌劃
房地產開發企業在國外進行投資，都會涉及企業組織方式的選擇問題，不同的企業組織方式在稅收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以獨立的法人身份出現，因而就可以享受所在國提供的新成立公司的優惠待遇，而分公司由于是作為企業的組成部分之一，本質上沒有獨立，因而就不能享受稅收優惠。當然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的虧損不能合并到國內總公司，而分公司經營過程中發生的虧損卻可匯入總公司賬上，減少了公司的利潤，起到抵稅的作用。因此，房地產開發公司投資的時候，在海外公司剛成立的時候，由于出現虧損的可能性較大，就可以采用分公司的組織形式。而后期就可以轉為子公司形勢，享受到新創立企業的稅收優惠。
3.3選擇關聯企業交易中的轉移價格進行國際稅收籌劃
在房地產開發公司投資過程中，可能內部交易占有比較大的比例，這時就可通過利用其在不同情況下的稅收差異，借助轉移價格的方法來實現利潤的轉移，從而減輕公司的總體稅負，保證整個公司利潤最大化。
3.4選擇設置常設機構來進行籌劃
常設機構是已成為許多國家判定對區分居民企業和非居民企業的標準。對于房地產開發企業而言，如果設置了常設機構，就有可能成為居民納稅人，從而適用于他國的相關法律規定，如果沒有設置常設機構，則適用于本國的相關稅法規定，企業可以視他國的法律規定，決定是否設置常設機構來避稅。
3.5選擇對企業較為有利的會計處理方法進行籌劃
會計里面，會計的處理方法是比較多的，這樣就為稅收籌劃提供了保障。例如，相同的企業，在采用存貨不同的計價方法，所得到的利潤是不一樣的，在這種情況下，企業可以選擇對企業較為有利的方法，都是在稅法的允許范圍內的。當讓企業可以選擇的方法不但是存貨，包括固定資產的折舊方法，壞賬的計提等等，企業可以視不同國家的法律規定，決定采用比較適合企業自己的方法，這樣既不違法，又復合企業的管理特點。
4.我國房地產業稅收籌劃的主要方法
總體來說，我國目前進行稅收策劃的房地產公司不少，所采用的稅收策劃方法大體上可以分為這幾種：
4.1合理利用稅法規定的臨界點進行稅收籌劃
具體來說，所謂的臨界點就是稅法上所說的起征點和免征額。
（1）合理利用起征點，所謂起征點就是，在該點以下可以不征稅，超過該點，則全額征稅。
（2）合理利用免征額，所謂免征額就是，在該點以下可以免征稅，超過該點，僅僅就超過部分征稅。
例如：房地產開發企業當中的土地增值稅，就可以利用利用20%這個臨界點，這是一個起征點的概念，也就是說只要房地產開發企業的增值額沒有超過扣除項目的20%，就可以免征土地增值稅，而增值額如果超過20%，就需要全額征稅。房地產開發企業可以從收入和成本兩個方面控制增值額，從而起到避稅的作用。
4．2充分利用轉讓方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業對于房地產有兩種不同的處置方式，一是轉讓使用權，像寫字樓一樣，即通過出租取得租金；二是以房地產出售，取得出售收入，像目前的商品房轉讓，即轉讓所有權方式。稅法對于出租和出售，所規定的稅種和稅率是不相同的，房地產開發企業可以在出租和出售方面進行籌劃，使稅收最優。
例如房地產出租，主要涉及到的稅種是營業稅（服務業）、房產稅、印花稅、城建稅、所得稅等，而房地產出售，主要涉及到的稅種是營業稅（銷售不動產）、土地增值稅、印花稅、城建稅、所得稅等，由于計稅方式的不同，稅前扣除的各種費用金額也不相同，所以計算出來的稅收會有很大的差別。
4．3利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求一般是比較大的，從稅收的角度來看，不同的籌資方式，公司所承擔的稅收負擔是不同的。例如，企業需要一筆資金，融資的方式有兩種，通過負債融資或者向投資者獲取資金，這兩種方式都可以獲得企業所需要的資金，除了成本不一樣以外，稅收籌劃也是企業要考慮的一個很重要的因素。如果通過負債融資，則所發生的利息費用是作為財務費用處理的，在計算所得稅的時候允許在稅前扣除，從而起到抵稅的作用。如果企業是通過自有資金融資，則由于支付給股東的報酬是從稅后利潤中支付的，在稅前并沒有扣除，因而沒有起到抵稅的作用。
所以，企業可以在融資的時候，考慮到籌資方式的不同對稅收的影響，采用不同的方式，幫助企業避稅。
4．4利用收入確認方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業是在房地產銷售后確認銷售收入，而收入的確認條件中很重要的就是，產權和風險及報酬已經轉移，因此企業在確認收入的時候，就可以利用準則的規定，合理地選擇是一次確認收入，還是按合同約定，分期確認收入。顯而易見，在這兩種方式下，收入的確認額是不一樣的，因而計稅也不相同。
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。就企業來說，納稅籌劃有助于提高企業的的財務與會計水平，增強企業的競爭力。
二、房地產企業納稅籌劃分析
在我國房地產產業鏈條中，從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等各個環節，共涉及11個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅（外資和外國企業所得稅）、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產企業涉及的營業稅和土地增值稅的籌劃進行相關介紹。
（一）營業稅籌劃
1.計稅依據的稅務籌劃
營業稅應納稅額＝營業額×稅率，顯然，合理降低營業額可以降低應納稅額。
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異進行稅務籌劃可以為房地產公司節約不少稅金。
3.利用營業稅相關優惠政策進行稅務籌劃
對房地產企業而言，營業稅的主要優惠政策有：
（1）企業以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；（2）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的，免征營業稅；（3）房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點進行籌劃
土地增值稅的優惠政策中規定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實際操作中可以通過降低售價來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達到免稅的目的。
2.利用加計扣除項目金額進行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運用
目前稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金五個部分。除此之外，對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。扣除項目中，房地產企業可以通過選擇適當的利息扣除標準來對企業進行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優惠進行納稅籌劃
房地產企業土地增值稅的其他優惠政策：
（1）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉到所投資、聯營的企業中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優惠政策的補充說明是：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。
（3）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個優惠政策以外，還應知道：因國家建設需要依法征用、收回的房地產和在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的，免征土地增值稅。
三、房地產企業納稅籌劃中應注意的問題
房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意生搬硬套一個完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實際應用，主要有以下三點思考：
第一、通過上文分析營業稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種，還應該考慮各稅種之間的關系，要結合企業發展的目標進行整體籌劃，提高企業的稅后凈利潤，保證企業的穩步發展。
第二、房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，還要進行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風險的防范與控制，進行各方面的考慮，充分發揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩步前進，稅收政策不斷完善，必須及時學習和熟悉稅法、相關條例和實施細則的具體內容，做到與時俱進，使稅收籌劃方案與稅收政策時刻保持一致。
房地產行業涉及的稅種較多，除本文講到的營業稅和土地增值稅，房產稅和企業所得稅的籌劃對房地產企業來說也是非常關鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個房地產企業的必修課，是房地產企業生存和發展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻：
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