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第1篇：商業地產報告范文

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[2]商業地產[EB/OL].（2014-03-14）[2014-04-20]..

[5]2015年全年社會消費品零售總額30.09萬億同比增長10.7%[EB/OL].（2016-01-19）[2016-03-26].

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[7]2015中國商業地產市場發展情況分析一覽[EB/OL].（2016-04-29）[2016-06-28]..

[8]中國新城市招股一波三折：商業地產行業亟待模式創新[EB/OL].（2014-06-29）[2014-08-20]..

[9]2014年eBay大中華區移動商務報告[EB/OL].（2014-06-13）[2014-06-20]..

Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times

FU Yan-wen

（Xiamen City University，Xiamen，Fujian 361008，China）

第2篇：商業地產報告范文

澳大利亞的商業地產存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉而形成拉動經濟增長的重要推動力，實現良性循環。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產機構做出謹慎預測稱，在近年來澳大利亞宏觀經濟增長放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業地產市場很難一枝獨秀，其整體發展很難實現高速增長，其增速將轉而以平穩為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時，境外投資者開始在澳大利亞商業地產市場上扮演起重要角色。近年來，外國投資者對于澳大利亞商業地產的投資熱情有增無減，其投資規模一直呈上升趨勢，且有繼續走高的可能。

此外，在經歷了今年長達6個月疲軟的表現后，近期澳大利亞境內投資者對于商業地產的信心，亦開始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業地產市場實現新一輪增長。

澳專家：澳洲商業地產潛在需求大

澳大利亞商業地產投資和管理領域的資深專家，必思勝集團（Precision Group）首席執行官兼常務董事白尚恩（Shaun Bonett）認為，澳大利亞的商業地產存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉而形成拉動經濟增長的重要推動力，實現良性循環。

白尚恩在接受采訪時表示，盡管自2008年金融危機以來，世界經濟遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩定的經濟增長，以實際行動向投資者們證明了自己是可以信賴的理想投資地點。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國家，如中國、日本、韓國及菲律賓都有著廣泛的貿易往來以及合作；同時，在文化上，它與其他西方國家有著千絲萬縷的聯系。這就使得澳大利亞在外國人眼中，是一個符合其商業利益或文化認同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環境，以及穩健的金融體系，安全的投資與融資環境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對澳大利亞商業地產的復蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團以來，白尚恩一直致力于零售和商業房產的投資、開發和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過去20年中，必思勝集團運用長效策略，其產業分布于澳大利亞多個州和領地，在商業房產管理和大城市CBD商業地產投資方面頗有建樹。

新加坡投資者是最大境外買家，

中國投資者第二

業內人士對澳大利亞商業房地產市場前景的樂觀態度，也可以從數據上得到支持。僅就2014年度前兩個季度的市場情況來看，雖然澳大利亞商業地產市場的表現比較疲軟，本地投資者對市場缺乏信心，多數以觀望為主，但境外投資者依舊表現出了高昂的熱情，頻頻出手，購買澳大利亞境內的商業房地產市場，交易數額屢創新高，成為為數不多的拉動消費者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國家銀行曾于2014年6月30日了第二季度的商業房地產市場調查。該調查顯示，投資者對于該市場的信心指數由-3跌至-6，低于商業信心指數的平均水平。市場對于其下屬的旅店、辦公樓、工業用地，以及零售業用地四大主要行業均不持樂觀態度。

該調查稱，對于租地的使用率、政府監管、財政赤字以及消費者信心的擔憂，是造成投資者看空澳大利亞商業地產的重要原因。

但這不意味著公眾對于澳大利亞商業地產市場完全失去信心。實際上，對于該市場未來兩年內實現資本回報率增長一事，大多數接受調查的投資者持樂觀態度。

該調查給出的解釋是，盡管現在諸如寫字樓等商業用地存在空置問題，但投資者相信這是用人企業做出經營調整所必須經歷的過程。投資者認為，通過辦公地點的兼并以及人員的調整，企業可以實現成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報率，還是值得期待的。

而來自《悉尼先驅晨報》的分析，加強了投資者對未來的預期。該報專欄文章稱，在過去的3個月里（今年6―9月），來自境外投資者的購房需求強勁，其在辦公樓、零售業用地以及工業用地等領域內頻頻出手，推動了市場的銷售增長，交易額竟超過了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據了超過五成的交易數量。其中墨爾本的商業地產市場更是早在第一季度就實現了55%的增長，較去年同期水平翻了一番。

文章稱，境外買家中，新加坡投資者是最大的買主，交易額高達28億澳元，其次是來自中國的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行――澳大利亞儲備銀行亦于近期一項報告稱，早在20世紀80年代，境外投資者就開始購買澳大利亞的商業地產了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業地產掌握在境外投資者的手里，這種購買行為在今年上半年達到了一個高峰，購買額占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報告還稱，境外投資者對于辦公樓情有獨鐘，其購買建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。

第3篇：商業地產報告范文

關鍵詞：商業地產，政策，管理

一， 什么是商業地產？

什么是商業地產呢？這個概念眾說紛紜，沒有一個嚴格意義的修辭來規范。我且簡單的用拆字游戲來解析為：“商業+地產”。從其自身固有的模式來看，商業地產又可以理解為：商業運營管理和房地產投資開發相結合的模式，同時這種復合模式通常都伴隨著項目運作周期長、資金投入高、行業專業要求復雜、投資高風險與高回報等基本特征。商業地產按照不同的表現形式又可以分為：大型和超大型購物中心、社區購物中心、零售百貨業、專業批發市場、專業零售市場、主題商場、商業街和步行街、社區零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業連鎖大賣場、零售品牌店、現代生活街市以及各種商業寫字樓等等，也有將各那么類型酒店和飲食娛樂業態等納入商業地產范疇的。

二， 中國商業地產的現狀

"總體來講，中國的商業地產正處在一個剛剛起步的過程”，商業地產熱持續吸引著越來越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國資背景的企業大舉進軍各類商業地產的節奏近期呈現明顯加快趨勢。中國土地勘測規劃院高級工程師周光源坦言，推動商業地產及商業地價上揚的主要原因，是住宅市場受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業店面和寫字樓成為投資資金關注的對象，許多投資者將資金轉而投向商業地產。報告特別提醒，應密切關注因在住宅市場上遇阻，房地產投資、投機資金轉向商業地產尋找出路的傾向。

中國房地產協會副會長朱中一告訴記者，近幾年來，不少開發企業為了擴張業務，主動進入了商業地產，也有不少企業在住宅地產調控的情況下被動進入了商業地產，它們面臨的挑戰均不容忽視。

對整個升溫中的市場而言，結構性的矛盾尤其需要提前防范。不少業內人士對整個商業地產市場的風險開始有所警覺和防范。世茂股份董事會秘書羅瑞華表示，住宅開發商想進入商業地產，需具備四個要素，有高素質的商業地產管理人才、要有優質的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。

三， 中國商業地產未來發展分析

2012年中國經濟尚且不明朗，中央定調GDP增長7.5%，房地產高壓態勢不會改變，致使更多原本房地產的資金進入商業地產市場，中國這幾年商業地產可能會實現一個跨越式的發展，用幾年的時間，走過歐美三四十年走的路。但是，中國的商業地產行業還不成熟，特別是開發企業的“軟實力”還遠遠不夠，商業地產必將要經過起步、興盛、衰退、再復興這樣的一個發展過程。這個軌跡是誰脫離不開的。“因此，調控從某個角度來講，就是一個催化劑，讓商業地產發展速度更快了一些。”

目前在中國，大部分的商業地產項目，盈利回報還是靠住宅、商鋪的銷售來實現；這有可能僅僅是個商業發展的過渡。未來商業地產最終還是要通過商業部分的盈利，來實現其價值。未來，一些優質的商業地產項目將面臨實現資本交易，以并購、投融資等方式，逐漸向實力型商業地產開發商手里集中。經過調整后，商業地產行業將更加成熟，開發商走向規模化、品牌化、連鎖化。

那么，未來，商業地產最理想的模式和系統架構應該是什么樣的？肯定是開發者與經營者分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，這是大的行業格局變化。而不是像現在，所有權和經營權是同步的。

把商業地產開發商分為兩大梯隊。一種是絕對的龍頭老大，“有錢有勢、有人有地。”比如華潤、中糧，比如凱德、萬達，無論是社會資源、人力資源，還是企業管理的模式，都已自成建設。

另一梯隊實力較弱，和龍頭們無法相提并論。但有潛力，心底有理想，手頭有項目；缺的是專業、經驗。所以，他們需要一個真正的幫手和推手。

因此，這個推手就是“經營者”。也就是類似于酒店管理公司，而要比其更專業化、系統化的商業管理集團。它涵蓋了項目從前期的開發、設計、規劃，到后期的招商運營、物業管理的全部內容。這就是所有者和經營者分開的模式，要形成專業的管理團隊和公司來做這些項目。比如一些比較大的開發商，做住宅很牛，但商業卻試了很多次都不成功。沒關系，我跟管理公司簽訂戰略協議，我發展多少個，你幫我規劃、設計；從招商定位到運營，到物業管理都形成合作，形成管理上的互補，未來一定是這樣的發展模式。雖然開發商在這方面讓出了部分利益給經營者，但你別忘了，他們是可以幫著你實現項目以及自身利益最大化的。因為商業一旦做成功，是會實現土地乃至區域價值的極大升值的。

這種“搭橋”屬于雙贏的方式。地產公司的壯大會成為行品牌發展的契機，如果從原有的顧問形式變化為戰略合作伙伴，那樣的話，未來會擁有不少好的開發合作機會。

還有一種方式可以稱為品牌租賃。行對一些標志性的地產項目，采用租賃的方式租下來，并尋找知名零售品牌進入經營，創造行自己的物業品牌。

所以開發商，做為企業的決策層，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚這個公司未來的發展，二是找到合適的人去干，三是激勵這些人去干。

第4篇：商業地產報告范文

這只是住宅地產和商業地產近況的一個縮影。從2010年開始的“史上最猛烈的宏觀調控”，讓住宅市場降至冰點，商業地產成為了房地產企業的救命稻草和資金轉移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開發商業地產。一些二線城市如長春，在建和計劃施工的綜合體項目達到了四十余個。但是，由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目出現招商困難，并陸續推遲開業。

商業地產進入泡沫時代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業地產的供過于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產機構的數據都認為北京、上海等一線城市的商業地產超過了需求量。隨著經濟的復蘇，一線城市的商業地產特別是寫字樓的空置率已經基本得到解決，今年4月，商業地產咨詢機構世邦魏理仕報告稱，北京的商業地產空置率將繼續下降。

風險在向二、三線城市轉移。那里是商業地產投資最為火熱的地區，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積將直追香港、上海。成都在建的商業地產項目高達104個，未來兩年內還將有1000萬平方米以上的項目投放。地方政府在進行新區建設時往往超前規劃，要求興建與當地消費水平不對等的大型商場、寫字樓與星級酒店，大規模上馬類似項目直接導致供給過剩風險。曾任職于萬科商業管理公司的鄺盛告訴記者，開發商經常不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開發商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費人群是誰，也不知道能招來多少商家。

萬達董事長王健林公開表示，對目前中國商業地產的前景感到擔憂，因其并非在一個合理的速度下發展，而是住宅被調控了以后一擁而上。中坤集團董事長黃怒波也表達了相同的看法：“輕易進入商業房地產，是件很危險的事情。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值。商業地產卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，沒有經營能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是煉獄

商業地產向來是埋沒英雄的地方。

這是個看上去前景無限的行業。大背景是中國的城市發展飛速，200萬人口以上的大城市數量激增，對商業地產的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業地產被政府認為是中國新型經濟的載體，經濟鏈條中的重要組成部分，沒有任何政策調控的風險，更不存在限購。不過，那些冒失闖到商業地產里的新玩家或許會發現，在這里賺錢，比住宅地產更困難。

商業地產有著比住宅地產更復雜的操作流程，涉及政府、投資人、運營商、零售商、商家、消費者，從選擇、建筑設計、招商、運營、后續服務支撐，都需要專業的團隊。與住宅相比，商業地產投資回報周期更長，對資金更渴求。在信貸方面，商業地產的待遇遠不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業地產的開發商必須有更高的資金自由比例，否則可能對公司運營造成致命沖擊。首創集團董事長劉曉光就曾公開告誡商業地產商，“最重要的是資金”。

此外，商業地產講究的是長期回報，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開發商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。鄺盛向記者解釋，住宅開發商習慣于短期投入，賺快錢，迅速回籠資金，“蓋了賣、賣了走”，難以真正花心思運營一個項目。“商業地產里最著名的案例是上海的恒隆廣場，從開始到結果花了10年時間，投資回報率百分之四十幾，沒有幾個公司能比得了。但它前7年投資回報率是負的，現金流付銀行利息都不夠。想賺幾個快錢就撤的公司根本做不了商業地產。”

商業地產的特殊性還在于從一開始就要自覺納入城市的整體規劃中，以確保商業資源的合理分布。同時，地產商還要學會避免開發同質化，提前與需求市場對接，而不是邊開發、邊招商，甚至是先開發、后招商。

住宅開發商們，能否順應商業的運行規律，以長遠的眼光開發、運營商業項目？

以萬科為例，鄺盛透露，關于是否發展商業地產一度是萬科內部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬科內部多次統一思想，將公司戰略定位為專注于住宅地產。在公眾場合，郁亮也多次強調，公司沒有進軍商業地產的計劃。從2010年開始，由于面臨住宅用地供應減少，公司的口風開始出現了改變。從1997年之后就沒碰過商業地產的萬科開始從社區商業入手布局。當年年底，深圳萬科商業管理公司低調成立，對商業項目進行經營管理，此外還有營運、推廣、物流等服務部門支持商業項目。2011年，萬科公布了商業地產發展策略，并開始拿一些純商業地塊。公開資料顯示，萬科在商業地產的投入已經超過200億元。

第5篇：商業地產報告范文

在中央堅定的調控樓市決心下，住宅市場在限購、限貸等政策多方夾擊中疲態盡顯，而商業地產則迎來了難得的“春天”，商業地產的開發熱潮迅速蔓延，中國商業地產聯盟在《2010～2011中國商業地產發展報告》中指出，2011年全國商業地產已出現爆發式增長，尤其是一線城市，按照去年的增長幅度計算，預計今年商業地產開發投資總額將接近萬億元。在此起彼伏的開發建設浪潮中，商業地產行情一路上揚。

商業地產唱主角

近年來，隨著房價的快速走高，政府的樓市調控政策也在逐步深入，自去年4月至今，住宅市場已經迎來了連續三波的調控，隨之而來的是住宅市場行情的不斷下滑。

“自從限購、限貸等政策出臺后，目前一線城市如北、上、廣、深等地的住宅市場已經出現了40％左右的萎縮，全國有半數的城市房價停漲。”福州世紀百聯營銷經理林明表示，“投資者在過去的5～8年的時間里嘗到了投資不動產的甜頭后，在住宅被限，而商業地產火熱的現在，開始將絕大多數的資金轉向了商業地產方面。”

福建申發置業營銷經理張奕貞也認為目前商業項目更受投資者親睞。“下半年，宏觀的政策面對房地產市場的調控依然嚴厲，但是在寬裕的市場流動性支持下，寫字樓相對住宅來說會更被看好一些。”

在當前通脹高企，貨幣政策緊縮的環境中，以現金為主的資產配置方式已經面臨嚴峻的貶值風險，適當投資實體經濟是應對資產縮水的有效手段。張奕貞指出，“當前中國投資渠道少是困擾投資者的難題，加上近期股市低迷，黃金市場也存在風險，寫字樓等商業地產就成為投資資金的主要目標。”

業內人士普遍認為，從未來的發展趨勢來看，住宅的上升通道已越發狹窄，而商業地產仍處于起步階段，在中國不斷加速的城市化進程以及城市經濟綜合實力提升需求背景下，未來數年，商業地產仍將是投資資金的主要聚集地。

在全國住宅市場被擠壓，而商業地產興興向榮的大背景下，福州商業地產也是風景獨好，成為引領福州樓市發展的新“主角”，更在一定程度上拉動了日漸萎縮的住宅市場。以福州重點規劃的海峽金融街為例，隨著萬達廣場的入駐、各甲級5A寫字樓的相繼動工建設，日漸濃厚的商業氛圍在吸引了大量投資客的同時，也吸引了不少購房者的注意。業內人士表示，商業配套的健全能夠提振周圍的住宅市場。據了解，海峽金融街周邊的二手房市場已經呈現出供不應求的局面。

高端寫字樓最受捧

作為福州首屈一指的大型CBD，海峽金融街已經被定位為海峽西岸中心城市未來的金融中心，是配套最齊全的多業態地產項目，包括大型城市綜合體、高端寫字樓、購物中心、SOHO以及數量繁多的沿街商鋪。在眾多的商業地產業態中，哪種產品才是最具投資價值的目標?

福州多位房產人士均指出，在福州每平方米的購物中心需要2～3個人的消費才能夠盈利，金融街僅萬達廣場的總面積就達到40萬平方米，至少需要80萬人口的消費才足已承載，大大超出了金融街周邊的居民人口數量，因此，投資購物中心、商鋪應該警惕供應量過剩等潛在的風險。

福州作為海西核心城市，正面臨著經濟結構、城市發展模式不斷轉型的重要時期，城市形態的變化在所難免，海峽金融街未來將向總部型經濟模式發展，重點發展樓宇經濟。

福建申發置業總經理羅新指出，海峽金融街的主角是寫字樓，沒有集中的、大量的寫字樓支撐，海峽金融街只能是大型商業廣場，無法成為成熟的CBD。“以往福州缺少高端寫字樓集群，對于高端企業的吸引力不足，海峽金融街彌補了這方面的空白。”

羅新還表示，“物以稀為貴，由于起步早，定位高端，海峽金融街已經成功吸引了市場的關注，而且最早的永遠是最好的，海峽金融街搶占了市場的第一波行情，目前已經有10家銀行在金融街設立總部，不會輕易轉移，金融聚集效應已經形成。”

第6篇：商業地產報告范文

孫楠高亢的嗓音正在唱出“燈火輝煌的街頭，突然襲來了一陣寒流，我拿什么來拯救。”而2011年的房產商們也恰似在燈火輝煌的街頭，突然遭遇了“調控”大潮帶來的寒流。于是，大家不約而同地想到了商業地產。商業地產能否成為拯救房地產市場的那根救命稻草?

2011年，宏觀“貨幣從緊”，“限價令”、“限購令”、“房產稅”等一系列政策措施如同拳臺高手的“組合拳”一般頻頻襲來，房地產市場經歷了最嚴厲也最飽受爭議的調控年。

在一系列的調控重拳之后，樓市觀望氣氛已經形成。中國指數研究院于2011年12月29日的《2011年中國主要城市住宅市場交易情報》顯示，自2011年第四季度以來，開發商資金壓力不斷增大，促使其開始不斷促銷跑量，大中城市房價出現下行勢頭，房價泡沫逐漸被擠出，一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49％，二線城市樓市總體成交量相比2010年下降18.01％。

不過，“上帝關了一扇門，就會開一扇窗。”紛紛轉移陣地。于是，“你轉商業地產了嗎”開始成為眾多住宅開發商見面的寒暄語。

2011年，僅前10個月商業地產的投資完成額就已達到7956.55億元，超過2010年全年的投資完成額，為不斷降溫的房地產市場帶來了一絲暖意。

有一則有趣的微博寫道：“如果每月接到的各類推銷電話都能夠成為美好的現實，那么可能我已經喝了紅酒10瓶，健身5次，藏有黃金1公斤，享受了20次股票漲停，還擁有了20套商鋪和10個辦公室。”商業地產擴張的速度由此也可見一斑。

除了政策調控對于住宅市場的“擠出效應”之外，房地產企業更多的是看中城市化發展過程中商業地產的誘人前景，加之“無限購、不限貸”的優勢，使得商業地產在2012年逆勢成為開發及投資的熱點。

商業地產疾風勁吹

此外，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標方面，辦公樓、商業營業用房的表現也比住宅強勢。

《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于一個“大發展和”的時代。戴德梁行投資部的數據顯示，2011年上海住宅投資額所占大宗投資交易的比重由2010年的31％下降至4％，商業地產的比重則大幅增加。

2011年7月，萬科深圳公司推出了“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告萬科進軍商業地產。在萬科之前，保利地產、中海地產等昔日傳統住宅開發商也紛紛矚目商業地產，相繼高調增加商業地產投資比重。

同時，一些非地產類企業也開始進入商業地產開發。2011年10月，國美電器通過港交所公告稱，旗下全資附屬公司鵬澤、北京鵬潤及北京國美已于9月27日簽訂合營協議，從事物業開發及投資業務；杉杉集團董事長鄭永剛則直接大舉吹響了進軍地產的“>中鋒號”，斥資97億元開發浙江第一高樓“寧波中心”，明確表示不動產投資將成為集團的重要項目之一。

全新商業模式孕育中

據統計數據顯示，2012年上海預計將有22個商鋪項目入市。其中兩個項目位于內環內，6個項目在內外環間，其余14個則位于外環外區域。占63.63％的外環外項目依舊是上海商鋪市場的主力軍。從預入市項目類型來看，購物中心占9個，綜合體和社區商鋪各4個，辦公樓商鋪3個，商業街商鋪2個。

早先在上海投下恒隆和港匯廣場的恒隆地產有限公司董事長陳啟宗，當年的大手筆如今已沉淀為上海市民心中的兩處CBD地標。

“國家政策在收緊，土地市場就有好的機會。我是一個喜歡擁抱‘熊市’的人，因為‘熊市’會帶來更多的機會。”陳啟宗對商業地產多年的投資經驗，使他關心的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。

陳啟宗把不少開發商將商業物業開發后出售的商業模式喻為“孩子生了以后不養”，他認為恒隆地產旗下的商業物業“永遠都是恒隆的孩子”。“我們開發的項目會請最好的設計師設計，盡力做好并選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益。”

進入商業地產較早的匯匠堂投資管理有限公司董事總經理陳慶華則認為，任何一項投資的核心都離不開價值投資。對于投資者而言，掌握商業地產價值的投資關鍵在于兩方面：即投資的當期收益率(租金回報率)和商業地產未來的發展潛力。核心CBD區域、軌道交通沿線區域、城市綜合體以及成熟社區的配套商業都是具備良好投資潛力的選擇。

相對而言，在城市的開發區或新區，集低密度總部、研發樓、標準廠房、公寓、商業等多種業態于一體，并在各業態之間建立一種相互依存和助益的上下游鏈接關系，由此形成的城市產業綜合體升值大、風險小，通常地段都位于區域經濟發展潛力較強的地區，且內部產業鮮明、業態多元、配套完善，能很好地支撐商業開發和運營。

“特別是帶有大型超市的城市綜合體，這類產品對區域市場調研、商業規劃、產品定位等都進行過深入研判，利用豐富業態帶動人氣，提高商機，保值增值，未來投資潛力非常可觀。”陳慶華介紹。

在談及開發商對于商業地產新業態的思考時，陳慶華表示，由商鋪、住宅、酒店、購物中心和“SOHO”辦公公寓構成的“市場共同體”將更受青睞，如沈陽國際服裝城項目即通過紡織服裝專業市場來帶領商圈。

陳慶華表示，目前不少開發商的商業地產發展已逐漸向商務辦公樓轉型，相應的招商對象也開始側重于與相關產業結合或互動的主題辦公集群、有特色企業文化的外資企業總部以及智能化科技產業園和創意文化產業相結合的創意文化園區。

“此類商業地產將區別于傳統創意園區，主要由三個圈層構成。首先是主導產業構成的核心圈，其次是與核心圈相關的產業構成的配套圈，最后是為園區的企業提供生活便利的配套圈，如能夠得到進一步的發展，將有望成為一種全新的業態模式。”陳慶華說。商業地產不是救命稻草

目前全球前15名的房地產商大部分都擁有較多的商業地產，持有商業物業的比例占總資產的60％至100％不等。我國香港的一些房地產公司商業物業的比例也高達60％至85％。因此，從全球趨勢來看，商業地產將會逐漸受到重視，吸引更多的資金投入其中。

此外，按目前城市化的進程，每年大約有1500萬至2500萬人進入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業地產需求1500萬到2000萬平方米，給商業地產的發展帶來巨大前景。

我國“十二五”規劃中將擴大內需放

在了首位，無疑將進一步提高消費能力。我國可能在“十二五”規劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場，因此，更多的資金投入消費類的商業地產顯然是大勢所趨。

2012年，資本很可能繼續向商業地產集中，不少業內人士也較為看好其前景，中國指數研究院常務院長黃瑜指出，“2012年的商業地產，無論企業還是個人投資，都是很好的機會。”對于投資者而言，考慮地段好或有發展潛力的寫字樓或低價商鋪，勝算將更大一些。以上海為例，內環邊及內環內價格在36000元以內的商住樓，尤其是設施齊全并在各大商業中心地段的物業即屬于相對安全的投資產品。

“對于投資性物業的提供者，在現金流允許的范圍內，適度加大這一類型資產的配置比例，可能是一種抵御行業低谷的策略。如果企業資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業物業，也不失為一種機會。”陳慶華表示。

需要提醒注意的是，在商業地產這個看上去很美的市場，企業和投資者都應保持冷靜，畢竟其投資含金量和邊際效應可能因資金的“一窩蜂”涌入而被不斷攤薄。

開發商適度加大商業地產的開發和配置比例，可以有效對>中行業周期性的波動風險。但商業地產終究不是房地產行業的避風港，也不可能成為開發商的救命稻草。新近轉型做商業地產的開發商未必都能夠收獲頗豐。開發商仍應做好各自專長。

陳慶華認為，以上海為例，雖然一直有較好的商業環境，但在部分區域也存在商業投資過熱現象。商業地產對開發商開發綜合實力，如商業規劃、定位、市場推廣和招商等方面都有較高的要求。

仲量聯行上海研究部總監周志鋒認為，商業地產并沒有所謂“抄底”的概念。無論一線城市還是二線城市，商業地產的租金目前都是穩步上升。從2011年商業地塊的成交價格來看，純商業地塊價格也不便宜。

第7篇：商業地產報告范文

關鍵詞：南寧市商業地產購物中心

南寧市商業地產的快速發展始于2003年，當年大連萬達集團舉資12億元進軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業地產快迅發展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業地產開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業廣場以及金山廣場、盛世·聯邦廣場等數十個商業地產項目，商業地產開發迅速進入發展的高峰期。

隨著商業地產的快速發展，區域商業悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業圈為主的整個城市商業格局發生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業項目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區樓盤的區域主題商業，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業地產開發從城市中心一直延續到區域中心。

來自南寧市政府的數據稱：至2005年底，南寧市商業市場建筑面積達到540多萬平方米，人均擁有面積高達3平方米以上。而由上海市商業經濟研究中心與上海市經濟委員會共同完成報告《上海市零售商業網點面積調研報告》顯示，2005年上海零售商業網點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業面積約為1.75平方米。比全國城鎮的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業面積又遠遠超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業地產發展中存在的問題

（一）發展速度過快，短期商業面積供應量過大

從長期的角度看，南寧市商業地產還是有比較大的發展空間的。作為廣西壯族自治區首府，南寧商業地產有較強輻射能力和擴張能力，只要業態布局合理，管理成熟，現在的商業面積是可以消化的。而現在的問題是發展速度過快，短期商業面積供應量過大，導致商業地產的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現腳步越來越慢等。來自廣西房地產信息門戶站—綠城人居網數據，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區商鋪批準預售面積卻達35.22萬平方米。供應與需求之巨大差距不言自明。江南區某些商業項目，建成交付已經一兩年時間了，但至今未能投入運營。處在朝陽商圈的一些商業項目，交付使用后也未能如期投入運營。如新朝陽商業廣場，目前投入運營面積不到整個廣場的30%

按《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》的規劃，南寧市2010年人均擁有零售商業網點營業面積達到1平方米，2010年商業從業人員達到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業面積就已經達3平方米以上了。總建筑面積500多萬平方米，這一數據無論按常住人口計算，還是按流動人口計算，其人均面積都是偏高的。

商業地產之所以在短短幾年內得到了迅猛的發展，一方面是政府政策的引導，另一方面是因為商業房地產開發利潤遠遠高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業地產售價高，南寧的商鋪售價2004年最高時曾達到5—6萬元/平方米。受利益驅使，南寧部分開發商只專注于商業地產，因此除了中心商業區域外，基本上每個小區都有大量配套的小區底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業地產項目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長的投資回收期。本來這樣的商業項目是一些有比較雄厚資金實力的房地產開發商、投資商才做的項目。但是這幾年國內的商業地產開發銷售模式創新以后，一些小規模的房地產開發企業也從事了商業地產的開發，新型的銷售方式可以把長期的商業地產項目轉變為短期的住宅項目一樣開發。這種創新的方式是把長期的出租經營改為出售。

南寧市的商業地產項目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式。“商鋪全零售”是指開發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業主這些業主可以自行經營，也可將商鋪再轉租給其他人經營；“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權，由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。

近幾年南寧市商業地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產商為促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內，由買家把經營權交由房地產商行使，開發商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規定的返租年限后，交由買家自主經營。售后返租在國外實際上是開發商融資的一種方式，到了國內以后演變為開發商營銷的一種噱頭，用以套取現金的一種財務技巧。

這樣，原來需要長期占用十幾個億的資金才能開發完成的項目，采用了“產權式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預售和其它融資渠道來開發完成。由于房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤，多數開發商都想快點把商鋪銷售出去，進入新的地產項目開發，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業營運。

這種短線操作的商業地產所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設開發盲目，招商項目定位與市場脫節，貪大求全，脫離當地消費水平等等。商業地產不僅在經營過程中要求穩，在商業地產開發的全程更要求穩。不管是商業選址、規劃設計，還是市場調研、聚集人氣等，“穩”都將成為決定商業地產開發成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發商業地產，一開始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規劃規模過大，定位不準

根據《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》的規劃，從構造南寧市區域性現代商貿中心的大商圈出發，南寧市商貿業今后發展的重點是：建設2個城市商業中心區和6個區域性商業中心區，以及10條特色商業街和178個社區商業中心。按照規劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個副區域中心也有五個要建規模在10萬平方米以上的大型購物中心。“社區商業中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個社區商業中心網點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米。”這些規劃表面上看，沒有什么問題，但是細究起來卻有問題：規劃時按整個廣西的區域中心進行規劃，真正服務的對象卻是本區域市民。

要把南寧建設成區域性現代商貿中心，首先是商業設施、設備先行。由于南寧市本身出口東盟產業非常少，和東盟間的長期商貿往來較少。廣西出口東盟國家的產品事實上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿中心關鍵要從物流的角度出發，充當貴州、重慶、四川等內陸省份出口東盟國家的出海口，因此重點發展的應當是城市的物流園、批發市場。而把10+1商業大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務的商業街和購物中心”則有點不妥。每年一次的中國—東盟博覽會，時間很短，博覽會結束以后，到南寧來直接進貨的東盟客商非常有限。作為一個營業面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎，沒有穩定的營業額，僅僅從建設南寧商業形象的角度出發，很難維持。夢之島水晶城定位于：年輕、休閑、時尚。匯集世界經典及歐美時尚商品，引領時尚的消費潮流和現代生活方式。主要服務于追求時尚、舒適生活的精英人士。而這個定位和商圈所在區域居民的特征是相吻合的。這樣，城區內的商業購物中心就出現了這樣一種現象，在建設時是以服務東盟的角色來進行建設的，但真正服務的消費者卻是本市的市民。因此在整個建筑面積的規劃上不可避免地會出現量過大的現象。

百貨大樓、萬達商業廣場、王府井百貨、夢之島購物中心等一些大中型商場定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺陳列差異不大。據2006年的相關統計分析數據，不少商家為了擴大銷售、減少庫存、提高市場份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤降到最低限度。激烈的價格競爭，一方面是消費者得到實惠，另一方面是企業效益不斷下降，經營困難，許多企業處于苦苦支撐和勉強經營的狀態，企業抗風險能力嚴重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長期占據南寧市百貨零售行業龍頭老大的地位，但2005年10月開業的金湖廣場地下商場，由于身處地下負一樓，而且周邊相配套的商業設施較少，開業近一年來一直慘淡經營，每月僅有600多萬的營業額。夢之島金朝陽店、夢之島南寧飯店精品店也長期處于虧損狀態。王府井百貨，雖經重新調整裝修開業，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬的營業額。原本定于2005年底開業的夢之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開業，其營業狀況如何，有待時間的驗證。

南寧市商業地產健康發展的出路

（一）改變商業地產的開發模式

南寧要建設成區域性商貿中心，需要一個長期的市場培育的過程，需要大量開發資金的長期投入。這有別于那些現在商業營業面積不足的城市，商業地產開發完成以后需要更長的投資回收期。目前的這種開發銷售方式隱藏著巨大風險，雖然近幾年還沒有暴發，但是幾年后，有的開發商可能就難以支撐。特別是2005下半年、2006年后上市的商業地產，這一時期的商業地產因為商鋪投資熱已經降溫，此外由于宏觀調控的關系，銀行的貸款利率也有所上漲，商家不得不一方面降低售價，另一方面提高投資回報率。商鋪沒有好的經營業績，開發商、投資商就沒辦法按合約的規定給業主兌現收益，其最終的結果是銀行的大量借貸資金收不回來。因此對于南寧市來說，今后商業中心的開發應該杜絕再采用“零售”的方式進行開發。其次這種開發模式極容易造成開發商的短期行為，講求快，不認真做市場調研和需求分析，輕服務、輕經營、輕規劃，把重心放在銷售策劃上，誤以為銷售完成就是整個商業項目的成功。其實銷售完成僅僅是開始，重要是項目的經營與運營，經營好才是關鍵。這關系到開發商的社會責任問題，開發商在整個項目的發展過程中，自始至終是主要的角色。在目前的大環境下，可以將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉到只租不售或整體出售的模式中，把開發商的利益與商業地產運營捆綁在一起，有效解決商業地產開發不顧市場需求的問題。

對外招商引資的項目，首先應當考慮企業的資金實力、商業地產運作經驗及客戶源。南寧市經過這幾年的開發，人均商業營業面積已經趕超中國香港、日本的東京、大阪等大城市了。因此南寧市今后考慮更多的應該是如何招商。對于有資金、有客源的商業地產投資商是歡迎的，但是不要再引進一些以短期開發利潤作為目標而不是以長期經營利潤為目標的商業地產項目。南寧市2004年以后開發的購物中心，經營最好的要數南寧萬達商業廣場，而萬達商業廣場采用的是“訂單地產”的開發方式。訂單式的商業地產開發方式有兩點優勢：第一，規避開發風險。投資開發新項目前，通過和合作伙伴接洽，幫助判斷項目的可行性，因為主力店的進駐一般都會經過周密的市場調研。按大連萬達的做法：只有在各主力業態到位、租賃面積超過50%時，萬達才會著手購置土地。以此增強項目建成后的成功系數。在他們看來，商業企業比自己更了解當地的消費市場，如果他們對規劃的項目不感興趣就說明這個選址有問題。而事實情況也正是如此，作為專業的房地產開發商，不可能樣樣都精通，長期從事零售業的商業企業對市場的把握、消費者的把握會更準確。第二，簽訂協議后，開發商可以在項目建設中按照合作伙伴的要求來蓋樓以確保建成后的購物中心符合各主力店的商業要求。這樣，綜合各家的意見，大堂、電梯、卸貨區的位置都由有關方面經過了反復計算，以保證所有面積都能產生租金，可降低相當一部分成本。

（二）引進專業人才或運營的專業中介商

南寧商業地產的運營是新鮮事物，如何進行商業地產的運營缺乏專業、有經驗的人才。因此，目前南寧市商業地產的運營也可以借鑒南寧市房地產銷售中介的發展經驗，先聘區外有經驗的中介公司代為招商管運營，等經驗學到手以后，再進行本土化。雖然商業地產在國內發展的時間也不長，但是在一些一線城市也有一些成功的可以借鑒的經驗。一些好的顧問公司、中介公司經過這幾年與一些國內外知名品牌的接觸以后，對一些名牌的需求比較了解，通過對百貨商場的充分了解，咨詢公司明確應該找哪些品牌來談，也明確如何幫助開發商彌補不足的地方，為開發商提出各種各樣的意見和建議，如裝修意見、物業管理意見等等。對于目前已建成的又招商乏力的商業項目，這一方式還是比較重要的。對于目前的南寧市來說，能引進一些國內外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南寧市的市場前景，進駐南寧市以后，可以接受2-3年的虧損期，這對市場的培育是很有好處的。而一些小的品牌商則很難堅持一年以上，一旦連續幾個月虧損，可能就會選擇撤柜。此外大型超市對人氣的聚集、市場的培育有著非常重要的作用。城北商業中心就是在“南城百貨”超市的帶動下逐步形成的。不同的商業項目應該根據實際情況尋找合適的專業中介協助招商。

對于那些正準備開發的商業地產項目，如果沒有專業的經驗，則更應請專業的咨詢公司進行規劃。專業的中介公司可以提供從前期調研、可行性分析、項目定位、商業業態、業種規劃、到空間環境和視覺形象設計、營銷推廣、招商、運營管理等全程服務。開發商在準備進行商業地產開發前，首先要轉變觀念，不能再把重心放在建設和銷售上，而要把重心放在商業運營上，商業地產的營銷工作不能只針對投資者進行，而是主要針對零售商、經營者進行，根據零售商、經營者的需求進行設計和生產。商業地產的開發不僅要重視硬件方面的投入，更要重視軟件方面的投入。

（三）政府加強對商業地產的宏觀調控及引導

從客觀上說，南寧市的商業地產網點布局還是做了比較詳盡的總體規劃的，并不存在無序和隨意性。南寧市商業地產目前的情況是，無論是市中心配套，還是社區配套都存在投放量過大的問題。有些小區集中布局的商鋪或底鋪，業主已經入住二三年了，還沒有辦法開張運營。和其他城市相比，南寧市的社區商業配套并不缺乏。房地產項目“綜合開發，配套建設”的理念是正確的，大型的住宅區不能不預留商業配套建設面積，前幾年“項目建設，配套先行”是一些樓盤成功的經驗，項目還沒有交付使用，相關的配套服務商業就已經準備開門營業。這和物業管理工作一樣，在早期入住率還很低的時候，都是虧本的生意，都需要開發商倒貼錢進行經營。但是南寧目前的情況是，配套的商鋪早早就以很高的價格賣出去了，商鋪的出租和經營是投資業主的事情，很多投資者購買商鋪并不是想自己經營，而當出租的租金還不上銀行貸款時，業主不愿意出租，如果租金太高了，經營者又會血本無歸。這些小區的配套經營本來需要開發商的扶持，但是商鋪成功銷售出去以后，開發商就再也不管了。這也使得一部分本來是必需的商鋪淪為空置。

因此從政府宏觀調控的角度出發，一方面應控制小區配套商業的面積比例，另一方面，應預留一定比例商業配套面積，不允許開發商出售。

根據綠城人居網公布的“南寧市2006年國有土地使用權招拍掛出讓一覽表”信息，2006年南寧市所出讓的地塊中，商業配套面積最低的也達到了7%，普遍在10%到15%之間，從面積上看每個項目的商業配套面積大約是從8000—15000平方米左右。和《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》上的“每個社區商業中心網點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米。”這一規劃相比較，2006年所出讓的地塊，在商業面積的規劃上還是偏大的，對于現在的南寧市來說，新出讓土地的配套商業面積，應該根據實際情況進行調整。

除了政策控制外，政府還應該進行規范的引導，無論是在住宅投資還是商業地產上的投資，都能給市民提供一個公開透明的信息服務。南寧市房地產信息公開的網站，建設并不完善。無論是從杜絕開發商惡意炒作，規范房地產交易環節，還是從引導市民理性消費的角度來看，僅僅有現有的信息是遠遠不夠的。其實政府更應轉變觀念，信息公開并不會妨礙房地產市場的正常發展，而是更有利于房地產市場的穩定發展。

參考文獻：

1.余凱.商業地產短線操作問題研究.商業時代，2006

2.趙德海，劉威.商業地產開發中的錯位及對策研究.財貿經濟，2005

第8篇：商業地產報告范文

DTZ戴德梁行的一份第二季度報告，或者可以詮釋北京寫字樓市場的現況。該報告顯示，北京非核心商業圈平均租金則環比上漲了3.21%達到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而東長安街、建國門商圈租金達到286.16元(45.42美元)每月每平方米，環比增長3.02%。

盡管與去年50%左右的瘋狂增長相比已有所緩和，但國內一線城市中心區的高昂租金，在國際上已處名列前茅的位置。

撤離

與租金高漲相伴隨的，是眾多跨國公司、IT企業選擇從CBD區域頻繁撤離。大概是從去年底，包括英特爾中國公司、甲骨文和路透社等跨國公司與機構，紛紛選擇將辦公地撤離CBD，過去門可羅雀的上地、通州、石景山等區域，成了這些跨國公司的首選。要知道作為北京最大的黃金商圈，CBD過去可是財富500強大部分駐京公司的扎堆之地。

租金上漲，是眾多跨國企業撤出CBD的一個重要誘因。高緯環球最新的《2012全球最貴寫字樓排行榜》顯示，2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%，是2011年全球寫字樓租金增長最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。

需求與供給高度不平衡的狀態將加速寫字樓和配套設施市場的繁榮。DTZ戴德梁行研究部的報告顯示，2012年上半年北京市場新增供應量僅為246400平方米，導致其于今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%。

相關報告預測，在租金需求強勁、供應量有限的情況下，北京的優質寫字樓租金增幅居全國首位，至2012年上半年末按年增長46.8%，租金水平緊逼上海。

此外，一位業內人士也表示，在CBD、東二環、金融街等核心商業圈，由于新增供應有限，加上國企、央企通常更傾向于整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得這個市場長期供需緊張，租金上漲勢頭強勁。考量五百強企業的撤離CBD，成本均是首要因素。

一位北京東方新天地的服裝旗艦店店員向本刊記者透露，該店月租金就達20多萬，全年兩百多萬的租金遠超營業利潤多倍。類似這種以推廣為目的的虧本賺吆喝，是常見的情況。

經歷了去年租金火箭式的攀升后的北京，目前來看租金上漲趨勢略有和緩，但距離理性還有不小的空間。

商機

幾家歡樂幾家愁，當眾多國內外商戶因租金而“敗退”之時，商業地產的巨頭似乎迎來了切切實實的春天。過去的8月，對于微博名人、SOHO中國董事長潘石屹而言，卻并不輕松，因為其公司住宅的市場銷售數據并不足以讓股東滿意。

今年上半年，由于沒有新完工項目導致結算面積減少，SOHO中國營業額和凈利潤僅實現12.22億元和6.13億元，同比下降均超過50%，核心純利更是可憐的2.32億元。銷量與利潤的下滑，一定程度上源于房地產對于住宅市場的調控。這也為潘石屹在應對銷量與利潤的難看數據時，決定轉型只租不賣的商業地產模式提供了注腳。

“經過反復的分析、測算，我們公司做了一個重大決定：告別散售，持有北京、上海有價值的物業。轉型后，SOHO中國將擁有北京、上海大量優質地段辦公商業物業，還將是上海外灘上最大的業主。三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，五年后，現有150萬平方米物業的租金年收入將超過40億人民幣。”8月中旬，潘石屹的這樣一條微博正式向外界宣告，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發—銷售”轉向“開發—自持”。若此番戰略如果得以實施，意味著SOHO中國將成為北京、上海優質商業物業的最大擁有者，同時還將成為上海外灘上最大的業主。

兵馬未到糧草先行，潘石屹聚焦商業地產絕非一朝一夕之事。事實上，早在2011年，很多房地產公司在市場上出售土地或已建成的商業物業。而SOHO中國就已經展開了收購行為，其收購總金額超過150億元人民幣，創下了年度收購金額最高紀錄。這些新收購的土地或項目都集中在上海交通便利、位置優越的區域。

事實上，在政治與經濟中心的北京，建國門、大望路、朝陽門和三里屯一帶，都有潘石屹旗下SOHO中國的影子，其商業物業的積累已經頗為客觀。據悉。未來SOHO中國將在北京和上海持有辦公樓和商業物業150萬平方米，5年后現有物業的年租金收入將超過40億元。轉型之試的成效，潘石屹給出了5年的期限。

就在住宅、商業并重的SOHO中國向商業地產發力和跑馬圈地之時，商業地產的龍頭萬達集團也并未放緩擴張的勢頭。年銷售已近千億規模的萬達地產，其萬達廣場模式已經成為國內外商業地產的楷模，包括大型連鎖超市、影院在內的商業綜合體，充分詮釋了萬達地產的含金量。某種程度上可以說，租金上漲與商業中心的增值，萬達皆是最大的受益者之一。

縱觀近幾年來的土地供應市場，一個有趣的現象是大多數的“地王”，均處于商業中心。顯而易見，能撬動商業地產杠桿的，非大型品牌地產商無以為之。時下已付諸實施的CBD項目中，風投最勁的莫過于全球五百強之中信集團的“中國尊”。這個規劃為510米的未來北京新地標，僅拿地便花費63億，總投資將達240億。

在中信集團的設想中，“中國尊”將集甲級寫字樓、會議、商業、觀光以及多種配套服務功能于一體，項目建成后將吸引國際金融機構、國際500強企業進駐，預計將于2016年底封頂。

中信集團的目標不可為不宏大，作為未來北京的新地標，中信將引領北京經濟發展、吸引500強企業入駐和打造國際地產項目，作為其主要的方向和目標。

“如果說CBD是北京經濟發展的最前沿，那么作為CBD核心區中心地標的Z15地塊則代表北京經濟的制高點，必將吸引具有世界眼光的企業聚集于此。

中國尊設計之初，中信集團就將吸引高端優質客戶入駐作為出發點，并稱瞄準的是長期、可穩定增長的收益模式，項目實施后將為CBD區域經濟發展提供長足動力，最終將實現政府、終端客戶、入駐企業的多贏效果。

顯然，在北京CBD租金持續增長的當下，如果不出意外，新地標的中國尊勢必會名利雙收。

瘋狂

有燦若桃花的光明前景，自然也會面臨無可奈何的爭議與困境。對于并不理性的地標興建及其本身所涵的商業宏愿，也并不總是一帆風順。最近，被譽為“蘇州之門”的蘇州商業地標在微博上被網友頻繁吐槽其“頗像一個秋褲，還是低腰的”。

這個投資45億，花費的鋼鐵可建8艘航母的標志性建筑拿地后九年都未動工，如今亦面臨銷售難困局的蘇州門戶，正遭遇著多重困境。據悉，該建筑由蘇州乾寧置業有限公司投資建設2011年下半年，“東方之門”項目獲得了預售許可證，但迄今為止銷售情況不佳。

動輒數十億投資的商業地標已經不是個案，不鮮見的如各種“總部基地”“文化產業園”“新地標”等標榜居多的商業地產項目正史無前例地上馬，但往往雷聲大雨點小，大多數所標榜的概念，僅僅流于概念而已。

第9篇：商業地產報告范文

眼下，遠洋地產控股有限公司（以下簡稱為“遠洋地產”， 03377.HK）正面臨著業績下滑、利潤下降、人才匱乏的難題。

8月20日，在遠洋地產2012年中期業績報告4天后，花旗就研究報告稱，其凈利潤率下降至10.6%，為大型內房企中最低。

同時遠洋地產商業地產板塊尚處于投入期，而住宅板塊又受累于地王項目，北京兩個地王項目疑似虧本銷售，而青島地王項目又涉嫌閑置。

今年初進行的裁撤事業部，更是導致遠洋地產的人事大震蕩，員工流失538人，雇員人數下跌8%，雖在大肆招聘，卻難以在短期內解決人才匱乏的難題。

凈利潤率下降至10.6%

8月16日，遠洋地產的2012年中期業績報告顯示，2012年上半年遠洋地產實現協議銷售額約137.6億元，同比上漲11%；毛利率約20.6億元，同比下降12%。

報告顯示，今年上半年，遠洋地產住宅板塊實現營業額57億元，較2011年同期的73億元下跌22%。與此同時，遠洋地產的協議銷售均價由去年同期的15400元/平方米，下降至今年的11600元/平方米，跌幅達1/4，主要是由于有較多的可出售項目來自二線城市。

對此，遠洋地產總裁李明對媒體表示：“盡管上半年遠洋協議銷售均價下跌20%，但在未來，遠洋地產將對低端和高端產品維持其價格不變，如果市場允許，價格可能還會略有上漲。”

遠洋地產在商業地產板塊的表現也不盡如人意，2012年上半年僅實現2億元的營業額，收入主要來源于北京的高級寫字樓項目遠洋?光華國際。

對此，李明表示：“遠洋地產從今年開始，每年都將新增20萬平方米的經營性物業。今年，遠洋新增商業地產項目就是與太古合作的北京頤堤港項目，整個項目的建面大概是30萬平方米，已在今年上半年投入試運營，在未來一兩個月內正式開業，目前市場反應和出租情況都非常好。”

遠洋地產投資者關系經理周秋實向時代周報記者透露，遠洋地產將會加快商業地產的建設開發，下半年將有買地的可能，因為保險資金對商業地產投資的政策放開，有利于大股東中國人壽保險（集團）公司與其在商業地產方面的合作。

在住宅板塊業績下滑、商業地產尚處投入之際，遠洋地產面臨著一定的資金壓力。其2012年中期業績報告顯示，截至6月30日，遠洋地產手持現金及現金等價物120.6億元，受限制銀行存款28.1億元，尚未使用的銀行授信額度約193億元，但是其短期貸款已達160億元，貿易及其他應付款項達108.8億元，應付所得稅32.1億元，總流動負債高達586.8億元。

但周秋實稱：“一年內，我們的總流動負債在370億多元，到8月我們的現金在180億元左右。”

“未來我們將以銷售為先、現金為王，審慎地選擇去化快、規模適中的項目去補充土地儲備，深耕已進入的重點區域。”李明表示，截至6月30日，集團的土地儲備達到了約2300萬平方米，足夠滿足未來3-5年的高速發展。

8月20日，花旗研究報告指出，今年上半年遠洋地產核心盈利按年下跌29%至7.16億元，僅達全年交付目標25%。毛利率輕微改善1個百分點至31%，但凈利潤率下降至僅10.6%，為大型內房企中最低。

3個地王項目深陷泥潭

在利潤大幅下降之際，遠洋地產也已經開始失守北京市場。作為北京區域曾連續六年排第一的龍頭房企，遠洋地產一度以北京為大本營，2009年，北京在其業績占比中高達70％，然而今年上半年其在北京區域的協議銷售額為37.6億元，僅占遠洋總銷售額的28％。

根據第三方統計，遠洋地產目前在北京市場中排名第4位，位列城建、首開、保利之后。遠洋地產在北京市場的疲軟表現，或受累于其“地王”項目。

2010年3月15日，經過84輪競拍，遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司以40.8億元拿下大望京1號地塊。扣除教育、醫療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達2.7萬元/平方米的樓面地價，一舉成為當時北京的單價“地王”。

兩年多后的2012年6月9日，自詡為“大望京收官王座”的遠洋萬和公館開盤銷售。據悉，去年底，遠洋曾給萬和公館定下了4億元的銷售任務，但由于市場不景氣沒有入市而放棄。

據報道，今年，遠洋地產又為該項目確定的銷售任務為20億元。時代周報記者向萬和公館項目負責人求證，其以不方便透露為由婉拒，但他坦言，“要完成今年的銷售任務，壓力相當大”。

遠洋萬和公館銷售人員對外宣稱，該項目在開盤當天便簽約8.2億元。8月3日，遠洋地產總裁李明在接受《參考消息》采訪時也自豪地說：“遠洋?萬和公館更是取得首次開盤即銷售8.2億元，至今熱銷16億元。”

但是遠洋地產2012年的中期業績報告卻顯示，截至6月30日，遠洋萬和公館共實現協議銷售額6.4億元，交付可售樓面面積13785平方米，銷售均價4.67萬元/平方米。

北京市住房和城鄉建設委員會網站的房地產交易信息顯示，目前該項目銷售的3#和4#共計房源158套，項目擬售價格為57987元/平方米及58026元/平方米，比其46700元/平方米的成交均價高出1萬多元。

而據媒體報道，遠洋萬和公館的成本已經超過5萬元/平方米。昔日“地王”虧本甩賣？周秋實強烈否定，“我們一共才400多套房源，沒有必要虧本賣，現在有簽5.2萬元/平方米的，也有簽到5.7萬元/平方米的，基本均價我們還是能夠保持在5萬-5.2萬元/平方米。至于具體成本和利潤是多少，我們要等最后結轉后才能計算，但銷售毛利肯定不高。”