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第1篇：攪拌站采購工作計劃范文

關鍵詞：房地產開發項目、成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生“三超”現象，但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。建設項目的施工階段成本控制是依據設計圖紙，將原材料，半成品，設備等變成工程實體的過程，在項目建設全過程中占了很長的時間，這個階段的成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。據有關資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達5%～10%，根據施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中要加強合同管理，重點加強施工現場各方面的管理，嚴格控制工程變更及把好建筑材料、設備的質量價格關，精心安排施工各時期、工程各分部分項工程的資金投入，實施科學有效的動態控制，確保項目的順利完成和項目投資控制目標的實現。

1 房地產施工成本管理存在的不足

所謂房地產成本，包含固定資產投資和流動資產投資兩部份，固定資產投資與建設項目的工程造價在量上相等。工程造價是工程項目按照確定的建設內容、建設規模、建設標準、功能要求和使用要求等全部建成并驗收合格支付使用所需的全部費用。包括用于購買工程項目所含各種設備的費用，用于建筑施工和安裝所需支出的費用，用于委托工程勘察設計而支付的費用，用于購置土地所需的費用，也包括用于建設單位自身進行項目籌建和項目管理所花費的費用等。房地產建設項目用于建筑施工和安裝支付的費用，即是建設項目的建筑安裝工程造價。所謂成本管理是指對企業生產經營過程中發生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學管理工作。其主要目的是降低成本費用，提高企業的經濟效益。房地產整個工程項目中，以施工成本為重中之重，然而，當前房地產施工成本管理存在十分嚴峻的問題，具體表現為：

1.1 缺乏健全的成本控制體系

成本管理不是整個施工過程中的管理和控制，而是在項目完成后作出決算才得知項目的盈虧，不能及時發現虧損點。簡單地將成本管理責任歸于項目成本管理部門，技術人員只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責施工生產和工程進度，材料管理人員只負責材料的采購和點驗、發放，表面上看起來各司其職、分工明確，但這種算、干分離，涉及到成本控制問題時就發生問題。

1.2 施工生產要素管理不到位

在房地產項目工程中，材料管理是施工單位業務管理中的重中之重，在其成本費用構成中，材料占65％～75%，其存在的突出問題有：①采購中未作材料預算，無采購計劃或雖有計劃卻過于隨便導致施工中材料不足停工或大量余料；②領用和入庫管理中存在無指定領料人，隨意領料；材料堆放零亂、清點不及時、變質銹蝕、丟失被盜等問題；對周轉材料及低值易耗品等一次性出帳，而管理過程不管不問；③材料核算中物料消耗無準確計量，只注重財務核算的材料帳與材料部門的臺帳核對要相符(即帳帳相符)，而不注重進行實地盤點(即帳實相符)，慣用的以當月入庫和月末庫存倒算當月消耗量的操作方法，掩蓋了除入庫過程中的正常途耗外的非正常損失及因現場管理不善導致的損耗等因素，造成成本控制不得力；材料不及時結算，導致成本波動較大，難以控制；未對材料按責任中心進行核算，以致單項工程結算時無法理清材料節余超耗情況。造成施工企業這種現象，跟房地產開發企業的監督管理不完善不細致有一定關系。

2 房地產開發項目施工階段成本控制策略

2.1 嚴格按基建程序處理事務

按基建程序就是要遵循工程建設的客觀規律，它是多年來基本建設正反兩方面經驗的科學總結。要合理安排開工順序和提高交用標準。安排建設項目開工的同時，要考慮附屬配套項目也能同步交用及室外工程、大市政條件能滿足使用要求，杜絕或減少臨時水、電、氣、熱等各項過渡性措施費的支出，要做好工程設計變更和臨時過渡工程的器材回收、保管、變價處理及周轉使用工作?？⒐すこ虘岣呓挥脴藴剩炇罩刑岢龅母黝悊栴}，應區分責任，嚴格控制工程移交時的一次性支出，工程完工后再發生費用原則上應由責任方負責，違背客觀規律，必然造成少、慢、差、費，凡屬這類工程的特點是“三邊”，即邊設計、邊出圖、邊施工，造成極大的浪費。例如某排演場綜合樓工程甚至還沒出圖，施工單位就已進場開挖土方，施工中不算洽商，修改圖就有1000多張。許多樓房已竣工，由于種種原因，水、電、氣、熱沒有正式接通，只好采取臨時措施，待正式管線接通后再拆除。這一建一拆，無形中造成巨大的浪費，增加了建安工程成本。

2.2 做好“三通一平”建設，做好土方平衡

“三通”方案應兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，控制“三通”設施的數量，提高設施的使用率，避免重復拆搭，減少費用的支出，應將控制土方費用作為控制三通一平的投資重點。大型場平土方應由勘測單位進行勘測確定數量并實行招投標，以將費用控制在最低范圍。建安施工單位進場后，應對施工現場進行劃分，落實承包責任制。施工區域內的工程土方及建筑渣土、生活垃圾應由總包單位負責，不應重復發生費用。

2.3 強化成本控制人員對施工組織及施工工藝的管理

做為房地產開發企業的成本控制人員應做到“三勤”，即“眼勤、嘴勤、腦勤”。“眼勤”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。如在施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護。尤其有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調試內或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監督，以便以確鑿的證據和充分的理由核定工程量?！白烨凇本褪菍ψ约航涷灢蛔愕膯栴}不匆忙作定論，要向現場的工程師或是有經驗的預算人員進行咨詢。在項目開發過程中不可避免的會產生市政工程，如大多數的成本計算方法要根據行業的規定。因而這類問題就更需要多問。即在某項小區室外總體工程預算中，就曾遇到了防滑卡箍使用數量問題,如果按定額常規用量參考值(0.338個/m)去測算，全小區2000m 管道,共需用676個防滑卡箍，而實際上只在變徑、變高、管線拐彎處使用，全小區共使用16 個，兩項相差560個，以每個228元計算,僅防滑卡箍一項避免的直接費損失就高達10 多萬元?！澳X勤”，由于新工藝、新材料、新設備地不斷涌現、工程現場的特殊情況都使得子目組價置換、項目調價仍為目前成本中不可避免的工作。

2.4 優化施工組織設計

在房地產施工階段中，對施工程序進行科學的組織與設計能夠充分節省相關的人力和物力，使房地產工程項目的成本得到有效的控制，具體的講可以從以下兩個方面采取措施：

首先，科學合理布置施工現場。施工現場的布置可以體現一個企業或項目部的管理水平和經濟意識。施工現場布置應緊湊，短距離，少搬運，提前修建永久性道路的路基和簡單路面為施工服務，臨時建筑盡可能利用已建的永久性房屋或盡量考慮采用裝配形式，給排水和供電設施(特別是外部輸電線路)可以結合永久建筑物進行建設，攪拌站、加工廠、倉庫、材料及構件堆場的布置要盡量靠近使用地點或在起重機起重能力范圍內，運輸裝卸要方便、攪拌站要與砂、石堆場及水泥庫一起考慮，既要靠近，又要便于大宗材料的運輸裝卸。

其次，制定先進可行的施工方案。施工方案主要包括四個內容：施工方法的確定、施工機具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案不同，所需機具、技術措施以及完成的工期相應不同，也就導致成本費用的差異，因此，施工方案的選擇是房地產開發企業降低成本的重要途徑。依據項目的規模、性質、復雜程度、現場等因素，同時制定多個施工方案，進行經濟比較，在滿足質量及工期的條件下選擇最經濟的施工方案。

2.5合理編制資金使用計劃

工程項目的計價與控制工作貫穿于項目建設全過程，并與各階段的眾多因素密切相關，而切實先進的建設工作計劃是加快項目建設、節約項目投資的重要保證。工程施工階段是資金投入最直接、最集中、效果最明顯的投資階段。如何根據設計院提供的設計圖紙、現行預算費用定額，以及所在地區的預算價格等進行工程造價的控制，是建設單位全體管理人員，尤其是財務管理人員進行項目管理的首要任務。施工階段資金使用計劃的編制與控制在整個工程投資管理中處于重要而獨特的地位，它對工程投資的重要影響表現在以下幾個方面：

通過對編制資金使用計劃，合理的確定工程造價的施工階段的目標值，是工程造價的控制有所依據，并為資金的籌集與協調打下了基礎；如果沒有明確的造價控制目標，就無法把工程項目的實際支出額與之進行比較，也就不能找出偏差，從而使控制缺針對性。

通過資金使用計劃的科學編制，可以對未來工程項目資金使用和進度控制有所預測，消除不必要的資金浪費和進度失控，也就能夠避免在今后項目中由于缺乏依據而進行輕率判斷所造成的損失，減少了盲目性，使現有資金充分發揮作用。

在建設項目進行過程中，通過資金使用計劃的嚴格執行，可以有效地控制工程造價上升，最大限度地節約投資，提高投資效率。

例如設計工程為4單元住宅樓，結構很多具有對稱性，工程很好劃分區段。利用這個特點，工程進度款的支付也可以按照這個劃分。這樣顯得比較明確。整個項目投資約為399萬元人民幣，工期約為210天。投資過程嚴格按照投資資金計劃，以15天為單位支付。下圖為簡單的投資累計曲線。

資金使用計劃編制后，建設工程的投資控制目標就確定了。在工程的進展中，應當以此為依據進行費用偏差分析，即定期地進行投資計劃值和實際值的比較，當實際值偏離計劃值時，分析產生偏差的原因，采取適當的糾偏措施進行控制；可根據已完工程的實際支出，對工程項目進行重新認識，預測建設工程費用的支出趨勢，提出改進和預防措施對費用進行控制。費用偏差的概念與費用偏差分析方法緊密相連。由于偏差不斷出現，從管理學角度上是一個計劃制定、實施工作、加查進度與效果、糾正與處理偏差的滾動PDCA循環過程。

2.6 加強合同管理，嚴格控制合同變更，減少工程索賠，并做好反索賠工作

建筑工程施工合同一經簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，目前許多房地產開發企業把重點放在了如何應對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應用。在施工階段，存在施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；或交叉作業中，一方因現場清單不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；或使用了非業主指定的新產品等等，對此房地產開發企業均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據，并利用監理的作用，保存好現場工程圖片和現場稠人廣眾等原始資料。對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，能使成本得到有效控制。

2.7 分段結算審查

為更好控制建設項目投資，加快工程進度，根據項目發包方式和施工情況，應對驗收合格的分包工程（如專業工程等）及時辦理分段結算，實現既提高工程結算辦理效率，又及時控制項目投資的目標。

【參考文獻】

[1]杜秀龍．建筑工程項目施工階段成本控制方法[J]．科技資訊，2008,(7)