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第1篇：房貸收入證明格式范文

特此證明。房貸收入證明范本僅用于證明我公司員工的工作及在我公司的工資收入，不作為我公司對該員工任何形勢的擔保文件。

蓋 章：_________________________

房貸收入證明書范本注意事項

第一：開收入證明要注意必須的格式。

第二：開收入證明必須要蓋“鮮章”，也就是收入證明復印是無效的。

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日 期：______年___月___日

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茲證明 ______________先生/女士( 已婚 未婚 離婚)系我單位_________在職員工，其現在我單位擔任 _________職務，職稱___________ ;已在我單位工作________年，我單位性質為_________。其月均總收入為人民幣______ 萬____仟____佰_____拾_____元整(小寫￥_____________ )。身份證號為：_______________________________ 。對以上所提供資料的真實性我單位負法律責任。

特此證明。

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第2篇：房貸收入證明格式范文

關鍵詞：次貸危機；資產泡沫；流動性過剩；住房抵押貸款

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）06-0168-02

自2007年8月份爆發的美國次級住房抵押貸款危機（簡稱次貸危機）不僅重創美國經濟，還造成了全球金融市場的巨烈震蕩。經過半年多的分解消化，直到2008年危機還未見底，可見此次危機波及范圍之廣，影響程度之深。鑒于此，筆者認為有必要對這次金融危機產生的深刻根源進行客觀的分析。

1 次貸危機的根源――資產泡沫

所謂的次貸危機就是指次級住房抵押貸款借款人大量違約而引起的信貸市場上的信用危機以及以次級貸款為基礎資產發行的證券大面積縮水而導致的資本市場上的次級債危機。冷靜審視問題的來龍去脈，不難發現這場危機追根溯源是由美國房地產市場不斷累積的資產泡沫引起的，泡沫的產生和不斷堆積是危機的醞釀，泡沫轟然破滅之時就是危機爆發之日。下面將從理論和實踐上論證資產泡沫必然破滅而導致金融危機。

理論上來看，資產泡沫的源頭是流動性過剩，當過剩的流動性紛紛涌向證券市場和房地產市場，就意味著過多的流動性資產追逐有限的投資機會，資產價格自然會上漲，如果這種投機逐利進一步發展，資產價格必然慢慢超過其真實價值而虛擬膨脹，最終產生泡沫。當資產價格上升到遠遠失去實際增長因素支撐時，資產價格的變化就僅僅取決于投資者對風險的承受能力及預期，一旦投資者對風險的承受能力及預期下降，這些高度靈活高度自由的金融資本必然迅速撤出該市場。若缺少其他資本填補這一空白，就會造成金融資本流動在時間和空間上的不能繼起，流動性短缺立刻顯現，被虛擬化的資產價格只好下降甚至狂跌，資產泡沫一下子破滅，危機也緊隨其后。

而實際的情況是美國房市在次貸危機爆發前正存在著這樣的資產泡沫，從2001年到2006年美國房價大幅上漲，而一路攀升的房價既沒有建立在住房市場的真實需求上，也沒有以居民可支配收入為支撐。資產泡沫化成為一個不爭的事實，泡沫破裂只是早晚的災難。

果然就在美國房市如火如荼，泡沫不斷累積之時，美國宏觀經濟形勢也在悄然發生變化：伴隨經濟增長，美國通脹壓力加大，美聯儲從2004年下半年開始提高聯邦基準利率。剛開始利率的提高雖然增加了抵押貸款申請人的利息成本，但這卻遠遠比不上貸款投資房地產所帶來的收益的增加，如果這種境況一直維持下去，貸款投資需求也將繼續強勁，泡沫不會破裂。然而，利率上升仍在繼續，進入2006年，利率已由原來的1%調到了5.25%，這時貸款投資成本上漲終于開始趕上并超過房地產價格的上漲，也就是超過投資回報率的上漲，膨脹的投機需求開始減退，洶涌攀升的房價鋒芒漸弱，溫和上升，與投資資金成本的上漲幅度形成越來越大的差距，房價走低預期逐漸生成，投機需求爭相退出市場，購房需求隨之恢復到真實面目，住房價格無可避免地從高位運行跌到了萬丈深淵，房產泡沫再也支撐不住，終于轟然破滅。

泡沫一旦被引爆，便會帶來一系列的災難性連鎖反應，直至危機發生。首先房價不斷下跌，當跌破住房抵押貸款的償還余額時，抵押貸款特別是次級抵押貸款的放款機構便進入了理性違約期，因為次級抵押貸款的放款對象一般是那些信用級別低，負債重，收入證明缺失的投機客戶，他們的還款來源一開始就不是出自自身的還款能力，即可支配收入，而是建立在房價不斷上漲的脆弱假設上，其違約的可能性本來就高于優質客戶，而既然現在房價下跌已成為不可逆轉的趨勢，原先的還款假設不再成立，其高違約可能性便極易演化為高違約現實性。事實也證明了這一點，2004年第二季度以來，優貸拖欠率只是略有抬頭，但次貸拖欠率卻大幅上升，從10.4%升至2006年第4季度的13.5%，是同期優貸拖欠率的5倍多。伴隨著房市資產泡沫的破滅，違約率上升，其中主要是次級貸款違約率大面積上升，住房抵押貸款各種衍生債券又特別是次級債不得不向其真實價值回歸，甚至跌至真實價值以下，這時住房抵押貸款危機，更準確地說是次級住房抵押貸款危機（即所謂的次貸危機）便全面爆發了。

2 資產泡沫為什么會產生

從以上分析可以看到房市資產泡沫是美國次貸危機發生的罪魁禍首，那么這些資產泡沫為什么會產生呢？概括地說是由于美國次貸危機前信貸規模過度擴張，滋生了流動性過剩。具體分析如下：

首先，美國的貨幣政策難辭其咎。2002年美國經濟陷入了低迷，美聯儲開始實施寬松的貨幣政策，不斷調低利率，從2001年1月到2002年12月，美國聯邦基準利率從6.5%下調到了1%，并且這一創歷史最低水平的利率一直保持到2004年的6月。在寬松的貨幣政策下，銀行銀根松動，導致銀行有著巨大的貸款沖動。而與此同時，美國2003年以來，經濟強勁增長，帶動了平均房價的上漲，催生了投資者的樂觀預期，加上利率低，貸款成本低，大量投資者貸款購房的投機熱情高漲，這使得資金的需求與供給不謀而合。更關鍵的是房價上漲不斷抬高房產作為貸款抵押品的價值，導致銀行自認為發放住房抵押貸款，不僅會有可觀的利息收入，而且安全有保障，因為即使借款人違約，仍可通過拍賣增值的抵押房產而收回本金利息。這樣一來，寬松的貨幣政策結合美國具體的經濟形勢，共同促使銀行將貸款沖動轉化成了貸款行動，沉淀銀行系統內的流動資金被釋放出來，紛紛涌向利潤前景可觀的房地產市場。

另外由于次級住房抵押貸款利率水平平均高出優質住房抵押貸款4個百分點，而且在房地產價格看漲的情況下，次級貸款申請人可以輕松出售或者抵押房產再融資來得到流動資金以保持月供的支付，次貸拖欠率遠低于原來的估計，因此對融資者資信條件要求一向苛刻的美國金融機構也被次貸市場的巨額利潤牢牢套住。他們逐漸喪失了原來防范風險的職業意識，不斷降低次級抵押貸款原有的放貸標準，導致美國次貸發放規模不斷擴大。據統計顯示，次貸占美國全部房貸比例從2001年不足5%躍升到2007年的20%，次貸余額已超過萬億美元。次貸的過度膨脹直接促使了美國整個住房抵押貸款總量的增長，毫無疑問，當這些貸款如洪水猛獸砸向房地產市場時，流動性過剩便逐漸浮出水面，房產泡沫也由此產生。

其次，房貸金融衍生產品――住房抵押貸款支持證券（MBS）也在從中作祟。MBS的出現首先為放貸機構提供了流動性。由于房貸期限一般在10－20年之間甚至更久，銀行要經過很長一段時間才能回籠貨幣本息進行再貸款，若沒有MBS，銀行的放款規模將完全取決于自有資本和接納存款的多少。而MBS問世之后，經信用提升和風險隔離得以在金融市場上大量發行，廣泛流通，這樣放款機構就將本來相當于不動產的住房抵押貸款變成了能產生現金的流動資產，其放款能力顯然會大大提高。另外MBS還分散了放款機構的風險。因為他們將MBS出售給機構投資者就等于將抵押貸款賣給了投資者，各種風險（包括違約風險，利率風險）也隨之脫離放款機構，轉嫁到了這些投資者身上。正是因為存在著這層風險轉嫁關系，各大放款機構才會放松警惕，對不合格的次貸借款人也趨之若鶩。MBS對流動性的提供和風險的轉移直接促使了信貸規模的過度擴張。

第三，美國監管部門的失職也是一大禍因。先來看房地產抵押貸款市場，如果說抵押貸款機構在放貸能力提高，放貸風險降低，而放貸利潤豐厚的情況下，放松貸款申請人的審核標準，擴大信用供給，是由其逐利性決定的，是難以避免的，那么住房抵押貸款特別是次級住房抵押貸款的發放就只能靠監管當局去規范了。可惜美國監管部門并沒能擔此重任，在信貸監管上有所作為：它一開始就沒有對貸款機構的操作行為、貸款質量、貸款規模進行密切監察，沒有察覺貸款市場尤其是次貸市場潛在的違約風險，沒有對貸款機構抵押貸款業務的風險程度給予披露和警示，致使放款機構毫無顧忌地敞開信貸大門，尤其是對不合信貸標準的危險客戶――次級抵押貸款申請人，最終造成次貸規模以致整個抵押貸款規模的非理性增長。

再來看證券市場上，首先可證券化的資產必須具備一個先決條件，即該資產能產生可預見的現金流。那么對于次級抵押貸款而言，其被證券化的前提是次貸借款者每個月可預見的甚至穩定的還款。但問題是次貸客戶一般既沒有穩定的當期可支配收入，又沒有充足的儲蓄，其唯一的還款來源只是預期不斷增值的房地產，而本身就充滿泡沫，價值被高估的房地產隨著信貸規模的無度擴張已累積了越來越多的風險，根本不能產生穩定的現金流，所以次級抵押貸款證券的產生一開始就是個錯誤。但是美國的監管部門卻沒有對這種極其危險的次貸產品加以限制和約束，而是任其堂而皇之地在金融市場生根繁殖。其次，對風險評級性質的機構，監管部門沒有進行必要的監督，致使其在商業逐利中草率地將AAA評級頒給了次貸各種衍生產品，有意無意地隱瞞了其中很可能存在的風險，欺騙了各大投資基金，直接造成了次級債的發展壯大。這樣看來，次級債的產生與壯大，美國監管部門難逃干系，要是當初其能認真履行自己的職能，次級債的產生必然受到約束，壯大必然受到阻礙。而只要作為流動性提供和風險轉移工具的次級債沒有了生存空間，或者生存空間被限制，次級貸款發放規模肯定受到牽制，當然房地產市場就不會出現流動性過剩和資產泡沫了。

3 結論

美國次貸危機的發生已給中國房市亮了紅燈，當前中國經濟同樣面臨的流動性過剩不得不再次引起我們的高度警覺，抑制流動性過剩將是中國今后很長一段時間著手解決的中心問題。對此，除了中央政府要實施一些緊縮性的措施之外，各大商業銀行也要積極配合，審慎放貸，特別是在中國目前房價快速上漲，房市泡沫逐步顯現之時，銀行更不能掉以輕心而以優質資產為據降低住房按揭貸款的標準，美國次貸危機的爆發充分說明了一貫被認為是優質資產的住房抵押貸款也并不是絕對的優質。只有保證了個人住房貸款的高質量，控制了信貸規模，才能防止過剩流動性擠向中國本來已經火爆的房地產，逐步擠壓已見端倪的房產泡沫，從而將危機扼殺在搖籃中。

參考文獻

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［2］吳垠.從美國次級債風波看全球金融危機［J］.金融與保險，2007，（11） .

［3］李云林.美國為什么會發生次貸危機［J］.中國投資，2007，（12） .

［4］ 邊衛紅.美國次級抵押貸款危機影響有限，各方重拳出擊重塑信心［J］.投資與證券，2008，（2）.

第3篇：房貸收入證明格式范文

一、加強組織領導，出臺實施細則

2011年1月26日，國務院辦公廳下發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（[2011]1號,下稱“1號文件”)，上海市委、市政府主要領導高度重視，立即召集各相關管理部門召開專題會議，要求從政治和全局的高度，充分認識加強房地產市場調控的重要意義，堅決貫徹中央要求，盡快出臺本市實施意見。1月31日，經市政府同意，上海市人民政府辦公廳印發了《關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉實施意見的通知》（滬府辦發[2011]6號,下稱《實施意見》），明確采取稅收、信貸、行政、土地等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，促進上海房地產市場平穩健康發展。

3月底，上海按照“1號文件”精神及住房和城鄉建設部的工作要求，確定并向社會公布了2011年度全市新建住房價格控制目標，即新建住房價格漲幅低于全市年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。該目標對于合理引導社會預期，努力實現新建住房價格基本穩定，具有積極作用。

二、加強執行力度，保證實施效果

《實施意見》公布后，本市房管、發改、建設、財政、稅務、央行、銀監、人保、統計、公積金等相關職能部門各司其職、協同配合，確保國家和本市各項房地產市場調控政策措施落到實處。

1.嚴格執行住房限售政策。按照國家有關規定，本市對住房限售政策進行了細化，制定了操作口徑，對限售范圍、戶籍居民家庭認定、家庭擁有住房套數認定，子女購房、集體戶口和軍人購房等問題予以明確。要求采取承諾加審核的方式，在簽約、預告登記、轉移登記三道環節進行把關。在限售政策執行過程中，交易登記部門嚴格審核把關，對非本市戶籍居民家庭購房人提供的納稅或社保證明存在不同版本、操作中難以把握等情況，市房管局會同市人保局、地稅局，對非本市戶籍居民納稅或社保繳納證明格式進行了統一，運用技術手段。對通過一次性補繳個稅的方式作為購房條件的漏洞進行了彌補。為防止限售政策引發的解約與合同糾紛，市政府法制辦、市房管局、市工商局、市高院等部門還共同研究防范措施，修改了合同示范文本，增加了提示條款。

2.加強房地產稅收征管。2011年1月28日，經國務院批準，本市正式啟動個人住房征收房產稅試點工作，成立了市、區兩級房產稅征收試點工作小組，建立了工作機制，明確了部門職責，試點工作穩步推進。根據國家有關規定，認真落實稅收政策調整，嚴格執行房產交易的契稅、個人所得稅、營業稅征收規定，并采用個人承諾、納稅記錄查詢等方法堵塞征管漏洞。還根據國家稅務總局文件，結合本市實際，按不同的銷售價格，差別化確定住宅開發項目土地增值稅預征率，即住宅開發項目銷售均價低于項目所在區域（區域按外環內、外環外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3. 5%；超過1倍的，預征率為5%。

3.嚴格執行差別化住房信貸政策。人民銀行上海總部通過召開房地產金融聯席會議、組織開展房地產信貸導向評估等方式，進一步加大房地產信貸窗口指導力度，堅決禁止金融機構各種變相規避政策的做法，嚴格放貸標準并強化貸后管理，確保差別化住房信貸政策落實到位。上海銀監局也向轄內銀行業轉發了《關于做好住房金融服務和加強風險管理的通知》，要求各銀行業金融機構堅決貫徹執行調控政策，根據風險狀況合理確定首付比例、貸款利率，積極配合有關部門落實好住房限售政策。針對差別化住房信貸政策執行中發現的“假離婚”、“假稅單”等突出問題，央行和銀監部門還主動與民政、稅務、房管等部門溝通，要求各商業銀行加強信息核查，進一步提高了政策執行力。本市住房公積金個貸政策也及時調整，先后停止了公積金大（裝）修貸款和對第三套住房的貸款，降低了對第二套住房的貸款額度，停止對購買第三套及以上住房的公積金貸款，并通過信息化手段、開展專項檢查等方式加強監管，確保政策執行。

4.確保住房用地供應。按照國務院和國土資源部的有關精神，依據上海土地利用總體規劃和年度用地要求，結合年度住房建設規劃和保障性住房建設開工目標，上海2011年住房用地供應目標為適當增加住宅供應總量，繼續優化住房用地供應，確保四類保障性安居工程用地不低于住房建設用地總量的70%，同時確保商品住房供應量不低于前兩年的平均供應量。此外，堅持按照“公開、公平、公正”要求，嚴格規范住房用地出讓行為，加大土地合同履約監管，建立土地交易監測預警體系，保持土地出讓價格穩定。

5.加強違規查處力度。本市還加大違法違規行為的查處曝光力度，加強房地產交易秩序整治，重點對房地產開發企業在取得預售許可證前，以VIP卡方式變相收取定金等違規銷售行為給予警告、責令限期改正、罰款等行政處罰，并將處理結果上網公示，通報證監、銀監、稅務等部門進一步采取監管措施。工商部門也對房地產中介機構不誠信經營、違規收取擁金、違法廣告等行為加強監管，并督促房地產中介機構做好“五公示、兩示范”工作，及時指導糾正公示不規范行為，為調控政策的實施進一步提供保障。

6.進一步完善住房信息系統建設。為配合做好差別化信貸、稅收、房產稅試點及保障性住房供應等工作，上海市成立了“市房屋狀況信息中心”，進一步完善全市個人住房信息系統，并在各區縣房地產交易中心設立查詢窗口，實現了全市聯網查詢和信息共享。2010年9月26日，銀監會、住房和城鄉建設部來滬檢查“二套房貸”執行情況時，充分肯定了上海運用信息系統配合執行差別化信貸政策的做法，認為上海房屋信息系統建得好、用得好，貫徹調控措施是真做、實做。自2008年實施二套房貸查詢至今，全市已累計受理“二套房貸”等各類查詢14. 6萬件；2011年1月28日實施個人住房房產稅征收試點以來，受理房產稅和住房限售政策查詢1. 4萬件。

7.進一步加強住房租賃市場調控。針對住房租賃市場供應體系不健全、市場主體不誠信、經紀機構不規范等問題，本市修訂了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，2011年7月7日以市政府規章形式正式頒布，并于同年10月1日起實施。該辦法對居住房屋出租條件、租賃雙方當事人權利義務及相關主體行為規范等方面作出更為明確的規定，以進一步規范住房租賃行為，穩定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權益，促進本市住房租賃市場平穩有序發展。

三、加強制度創新，推進住房保障

近年來，上海市不斷加大資金投入，健全組織機構、充實人員隊伍，逐步建立了市、區（縣）、街道（鄉鎮）住房保障三級管理體制，為住房保障工作順利開展提供了有力支撐，并在“四位一體”的住房保障體系建設方面進行了有益探索。

1.廉租住房做到“應保盡保”。2006年以來,上海市不斷放寬廉租住房準入標準,大力推行實物配租新機制,多方籌措實物配租房源，對符合條件的廉租住房申請家庭基本實現了“應保盡保”。2011年本市再次放寬廉租住房準入標準，并不斷提高實物配租比例。

2.經濟適用住房申請供應穩步推進。在經濟適用住房的制度設計上，本市探索了一些新的做法：一是實行“共有產權”制度。即房屋產權為個人和政府共有，個人以低于周邊商品房的價格出資獲得部分產權（購房人的產權份額=銷售基準價格÷周邊商品房價格的90%），政府以免收土地出讓金、行政事業性收費，減免相關稅費等作為投入獲得其余部分產權。房屋5年后可上市交易，購房人按個人出資比例獲取收益。二是面向全市、準入標準統一。我們在全市設立了統一的準入標準，不允許任何地區、部門、行業自建自配、內部循環，使經濟適用住房真正面向全社會、面向中低收入家庭。三是建立配建機制。規定凡新出讓的商品住房建設用地，必須按照不低于該項目住房建設總面積5%的比例配建經濟適用住房，并按規定移交政府用于住房保障。四是建立了申請供應機制。經過試點探索，初步形成了經濟適用住房申請審核、輪候排序、銷售供應等一整套運行機制，目前經濟適用住房申請供應工作已在全市全面推開。

3.公共租賃住房建設正式啟動。為解決青年職工、引進人才和來滬務工人員等常住人口的階段性居住困難，本市先后出臺了一系列鼓勵發展公共租賃住房的政策措施，主要特點：一是不限戶籍、不設收入線，主要以在本市有穩定職業、居住困難為申請條件。二是采取“政府支持、機構運作”的管理模式，政府通過投入部分資本金，并給予稅收、公用事業收費優惠等方式，支持發展一批公共租賃住房專業運營機構，采取市場機制實施經營管理。三是只租不售，實行有限期租賃，租賃合同期限一般不低于2年，符合條件的可以續租，租賃總年限一般不超過6年。四是租賃價格略低于市場租金，既體現公益性，又保證運營機構持續經營。五是房源籌措多元化，采用新建、配建、改建、收購、經租等多種方式籌集房源。

4.舊區改造工作加快推進。2008年以來，上海按照過程全透明、結果全公開的要求，探索建立了一系列舊區改造新機制。例如，試行“事前兩次征詢”制度，推行“數磚頭+套型保底”住房補償政策，增加就近安置方式等。全市動遷速度有所加快，動遷成本得到控制，社會矛盾明顯下降，動遷居民普遍認可，社會反響較好。其中，事前征詢制度得到了中央有關部門的充分肯定。

5.加強保障性住房使用管理。對已投入使用的保障性住房，主要通過兩種方式加強管理，一是在房地產權證上進行注記，鎖定權利主體，限制交易；二是以合同方式加強配后管理，約定只能自住，不能轉租、轉借、空關，違反約定的嚴肅處理，拒不執行的，通過司法途徑追究違約責任。

四、加強輿論引導，建立合理預期

1.健全新聞機制。市領導高度重視輿論宣傳工作，明確由市政府新聞辦牽頭，會同相關委辦局建立分級機制，重大政策通過市政府新聞會對外，相關委辦局均建立新聞發言人制度，統一新聞流程，規范新聞口徑。

2.深入解讀調控政策。房地產調控政策敏感性強，社會關注度高。為保證政策平穩實施，本市采取專題新聞會、新聞通氣會、答記者問、專家訪談等多種形式進行政策解讀。

3.大力宣傳住房保障政策及成果。經濟適用住房試點期間，本市分別在政策咨詢、申請審核、搖號選房、供應入住等不同階段組織專題宣傳活動。公共租賃住房政策頒布出臺前，我們分別在主要媒體和政府網站刊登全文公開向社會征求意見，并兩次召開新聞通氣會，進行政策解讀。隨后還對市領導進行專訪，并在全國“兩會”期間播出專題節目，全面報道我市“四位一體”住房保障體系建設情況，引起了較大反響。

第4篇：房貸收入證明格式范文

一、我國個人信用制度建設現狀

（一）信用立法滯后。有人說市場經濟是信用經濟，但信用如果沒有法律做保障也就很難有效實現，因此，個人信用制度離開法律則寸步難行。目前，我國還沒有一部專門對個人信用進行規范的法律。發達國家和發展中國家建立個人信用制度有一個重要共同點，那就是個人信用制度的建立有賴于法律制度的規范和約束。個人信用體系建設必然涉及社會有關方面，個人信用數據的收集、公開、使用、披露，個人隱私權的保護等問題都離不開法律的支持。從各國的實踐看，建立和完善社會信用體系難點并不在于信用中介服務機構的建立，也不在于政府如何對信用行業進行有效管理，而在于相關法律法規的建立。

（二）信用資料封鎖、缺失。目前，我國個人信用的信息和數據主要來自于公安、街道、單位、稅務、工商、銀行、證券、保險、司法、醫院、公共事業收費單位、商家等部門。但從上海試點的實際情況來看，僅實現了銀行、電信、公用事業等少數部門的聯合征信，其他政府部門和機構對個人信息仍處于封鎖狀態。

信用資料不完全，缺乏個人資產評估的基礎數據。目前，我國絕大多數居民能夠提供的信用文件主要有：身份證和戶籍證明、所在單位的人事檔案、個人存單憑證和實物資產證明。這些資料并不能證明個人收入的多少、來源及可靠性，也不能據此計算個人及家庭的總資產。另外，我國尚未建立起個人財產申報制度，個人及家庭的收入狀況很不透明，而且我國也沒有推行個人基本賬戶制度，個人的現金收入、支出、個人債務、債權的分布等沒有系統的信息記錄，個人或家庭缺乏類似企業的一張資產負債表，缺乏個人資產評估的基礎數據和材料。

（三）個人信用中介機構運作不夠規范。個人信用中介機構的規范化運作，是個人信用制度重要的微觀基礎。雖然我國相繼建立了幾家個人信用中介機構，但無論從影響還是規模上，還存在不少問題：首先，這些機構運作的外部關系尚未徹底理順，個人聯合征信缺乏制度保障。其次，由于相關法律法規建設滯后，個人資信公司在征信業務的運作中，對個人合法權益的保護尚未引起重視。再次，信用中介機構對征信產品的研發和創新能力普遍不足。

（四）個人信用評估缺乏統一標準。在個人信用制度建設中，個人征信數據源的內容、個人信用報告的格式、個人資質認證、信用等級評估指標以及征信數據庫建設、信用管理軟件開發等方面都涉及標準化問題。在我國，個人信用評估雖已逐步開展起來，但實際工作中仍有不盡如人意之處。一方面各商業銀行對個人信用的評估自成體系，重復操作，相互之間難以衡量，各評估機構作出的評估結果大相徑庭，可比性不強，不利于個人信用體系在全國范圍內推廣，也不利于與國際同行業接軌；另一方面個人信用評估指標體系的設計存在不合理的地方。總體來看，目前我國缺少一整套經過科學設計、嚴密論證、權威度高、可推廣使用的個人信用評估程序和相應的評分模型，以保證個人信用評估的公開化、標準化和公平性。

二、完善我國個人信用建設建議

（一）加快個人信用制度立法。進行個人信用立法，為個人信用制度建設提供法律依據。根據我國個人信用制度建設的需要，我國的個人信用立法應該分兩個階段來進行。首先，修改現行相關的法律和法規，為征信數據的開放和實施，對提供不真實數據者進行懲罰做準備。其次，盡快出臺關于征信數據開放和征信數據使用規范的新法案。

鑒于我國的法律制定過程較長，可考慮先出臺一些法規，在全國一些條件成熟的地方加以試行。各個區域性個人信用體系可以結合本地方的實際情況，制定地方性法規，建立本區域的個人信用管理體系，開展本區域個人信用管理活動。《上海市個人信用聯合征信試點辦法》和《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》就是范例。

各地方個人信用管理的實踐經驗為制定全國性的個人信用管理法律奠定了基礎。國家立法機關在總結各區域性個人信用立法和實踐的基礎上，再制定全國性的個人信用管理法律。

（二）政府要發揮主導作用。從世界各國建立個人信用制度的做法看，個人信用體系建立都是在政府的領導和推動下進行的。在現階段，根據我國的國情和建立個人信用體系的要求，發揮政府主導作用是一種必然選擇，政府的調控能力和動用資源的能力最大，要在短時間內建立個人信用體系，尤其是征集信息數據，如果沒有政府的權力做基礎，是無法完成這一艱巨工作的。因為征信數據的采集可能會涉及金融、財政、工商、稅務、公安等多個部門，而跨部門的協調和征集工作，只有政府出面不可。

在我國信用體系建設剛剛起步的情況下，各級政府應該有專門的職能部門來領導個人信用體系建設，協調立法、行政、司法和相關信用交易主體的關系，加快個人信用數據源建設。

（三）建立個人信用管理機構。建立個人信用制度必須設立專門管理機構，借鑒國外經驗并結合我國的實際情況，應盡快建立一個設置科學、機制靈活、管理規范的個人信用管理機構，對個人信用制度的建設統一規劃和領導。可考慮由人民銀行與政府有關部門聯合組建個人信用實施領導小組，負責協調金融機構和政府有關部門的關系，協同政府相關部門制定個人信用的有關法規，充當信用立法方案的提議人，制定相應的行業標準等。

政府作為個人信用制度的創建者，具有為社會提供公共產品的權利和義務，這在個人信用體系建立和發展初期是合理的。具體地說，由政府投資建立個人信用信息數據庫（信用局），由各商業銀行和有關公共產品部門等個人信用信息提供單位無償提供個人信用信息，并向社會各合法信用使用者提供個人信用信息。本著培養信用觀念、培育信用市場的宗旨，信用局開始運作時以提供無償為主，隨著征信數據庫的完善和信用市場的發展，可以逐步實行低收費政策，為信用局進行市場獨立經營創造條件。在信用局運作一定時間，積累一定經驗之后，再逐步建立一套科學、合理、可行的信用評估方法，作為信用使用單位的參考。信用信息庫建立初期，首先應以對社會經濟影響大和有信用需求的征信對象為主，如個體工商戶、中高收入納稅人、企業經營管理者、大額借款人等。

第5篇：房貸收入證明格式范文

身份證件類型及編號：

貸 款 人：

鑒于：

借款人向貸款人申請個人購房人民幣貸款，現根據中華人民共和國有關法律、法規，經當事人各方協商一致，特訂立本合同，以資遵守。

同時借款人與貸款人確認（根據情況√選，不選的打X）

本合同系作為借款人與貸款人簽署的編號為________________的《個人綜合授信合同》的附屬業務文件。

本合同為借款人與貸款人之間所簽署的獨立的業務文件。

第一條 貸款金額、用途

1.1 本合同項下的貸款金額為人民幣___________元（大寫：____________________元），用途限于購買座落于：__________________________________________________的房產，不得挪用。貸款人有權監督貸款的使用。

第二條 貸款期限、利率及計息方式

2.1 本合同項下的貸款期限為_______年_______個月，預計自_______年______月_______日起至_______年_______月_______日，實際貸款起始日期以貸款借據記載的日期為準。

2.2 本合同項下的貸款起息日為貸款發放日，計息方式為：貸款利息采取對年、對月、對日的計算方法，如果不能對年、對月、對日，以月末最后一日為對日。貸款期限滿年的按年利率計算，滿月的按月利率計算，有整年（月）又有零頭天數的，整年（月）部分按年（月）利率計算，僅零頭天數按實際天數計算，其計算公式為：

全是整年整月的：利息=本金X時期（年或月數）X年或月利率；

有整年（月）又有零頭天數的：利息=本金X[時期（年或月數）X年或月利率+零頭天數X日利率]

2.3 本合同項下貸款的結息日，除雙方另有約定外，為本合同約定的每期還款日。

2.4 本合同項下的貸款利率，可采用浮動利率、固定利率或準固定利率（請在方框中打勾選擇）

浮動利率

按中國人民銀行公布的同檔期貸款基準利率及浮動區間規定執行。本合同項下的貸款利率在中國人民銀行公布的同檔期的貸款基準利率的基礎上 上浮 下浮（請在方框中打勾選擇）_______%.如在貸款期限內遇中國人民銀行調整貸款基準利率，則自本合同約定的合同貸款利率調整時間起，在新的貸款基準利率基礎上按上述利率浮動比例浮動后執行新的合同貸款利率。

簽訂本合同時的中國人民銀行同檔期基準利率為：_______% （年利率），執行利率按貸款實際發放日中國人民銀行規定的同檔期基準利率及合同規定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月數/12.

若貸款期限內遇中國人民銀行規定的貸款基準利率調整，本合同利率應按以下方式相應調整（請在方框中打勾選擇）

按年調整，分段計息。即從利率調整的次公歷年的首個公歷日起，按當期中國人民銀行規定的同檔期貸款基準利率及合同規定的浮動比例執行新的利率。

利率不作調整，不分段計息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

固定利率

按上海浦東發展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及浮動區間規定執行。本合同項下的貸款執行利率在上海浦東發展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率的基礎上 上浮 下浮（請在方框中打勾選擇）_______%. 如在貸款期限內遇中國人民銀行調整貸款基準利率或上海浦東發展銀行調整購房貸款固定利率，本合同執行利率不作調整。簽訂本合同時的同檔期固定利率為：_______% （年利率），執行利率按貸款實際發放日上海浦東發展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及合同規定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月數/12.

準固定利率

自貸款發放之日起_______個月（預計至_______年____月____日），實行固定利率，即按上海浦東發展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及浮動區間規定執行（貸款期限從貸款發放之日起至合同到期日止）本合同項下的貸款執行利率在上海浦東發展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率的基礎上 上浮 下浮（請在方框中打勾選擇）_______%. 如在此期限內遇中國人民銀行調整貸款基準利率或上海浦東發展銀行調整購房貸款固定利率，執行利率不作調整。簽訂本合同時的同檔期固定利率為：_______% （年利率），執行利率按貸款實際發放日上海浦東發展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及合同規定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月數/12.

固定利率執行屆滿后，即自_______年____月____日至_______年____月____日，實行浮動利率，即按中國人民銀行公布的同檔期貸款基準利率及浮動區間規定執行（貸款期限從貸款發放之日起開始計算）本合同項下的貸款利率在中國人民銀行公布的同檔期的貸款基準利率的基礎上 上浮 下浮（請在方框中打勾選擇）_______%.如在此期間內遇中國人民銀行調整貸款基準利率，則自本合同約定的合同貸款利率調整時間起，在新的貸款基準利率基礎上按上述利率浮動比例浮動后執行新的合同貸款利率。其中，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月數/12.如借款人需繼續采用固定利率計息，則應另行向銀行提出申請。

若在執行浮動利率期間遇中國人民銀行規定的貸款基準利率調整，本合同利率應按以下方式相應調整（請在方框中打勾選擇）

按年調整，分段計息。即從利率調整的次公歷年的首個公歷日起，按當期中國人民銀行規定的同檔期貸款基準利率及合同規定的浮動比例執行新的利率。

利率不作調整，不分段計息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

2.5 若借款人未按規定按時足額償付當期貸款本息即為逾期，貸款人有權根據中國人民銀行的有關規定計收罰息（參見本合同第九條相關內容）

第三條 借款人提款條件

3.1 除非貸款人同意，否則在以下條件在形式及內容方面均令貸款人滿意地全部達成前，貸款人無任何義務向借款人發放本合同項下貸款：

3.1.1 借款人已向貸款人提供符合規定的購房合同，且已簽

署貸款人認可的擔保文件。

3.1.2 本合同及其相關附件（包括擔保文件）已合法地生效。

3.1.3 擔保權或類似優先權已合法設立并生效（如有）貸款采用抵押方式擔保的，已辦妥保險及抵押登記手續，并將該抵押物登記憑證、所有權憑證、抵押權憑證/他項權利憑證、保險單正本交付貸款人占有；貸款采用質押方式擔保的，已將質物交付貸款人占有；出質行為依法需要辦理登記手續的，該登記已完成。

3.1.4 本合同以及與本合同相關的擔保文件及其他文件已由貸款人認可的公證機關辦理了具有強制執行效力的公證（若貸款人要求）

3.1.5 借款人已按貸款人要求開立用于提款、付息、付費及還款等的銀行賬戶。

3.1.6 貸款人提出的其他條件。

3.2 盡管有前款所述，以上提款條件的設立并不代表貸款人在上述條件滿足時必然有義務放款，在貸款人因法律法規及政策變動，或受政府宏觀貨幣政策或金融監管政策限制，根據貸款人自身額度等情況需調整、增加貸款發放條件，或發生其他重大情更的情況下，可暫緩、減少或取消放款，并通知借款人；并且，如貸款人在上述條件未全部滿足時即放款的，也不構成貸款人的履約瑕疵。

第四條 貸款發放及支付

4.1 借款人同意，貸款人將貸款資金按貸款人受托支付方式進行支付。貸款人受托支付方式是指貸款人根據借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合本合同約定用途的借款人交易對象。貸款支付約定具體如下：

借款人授權貸款人在符合貸款發放條件時將貸款資金支付至符合本合同約定用途的下述交易對象賬戶，支付條件為借款人提供交易合同或其他相關交易資料及憑證并經貸款人審核同意。借款人授權貸款人將貸款資金支付給下述交易對象賬戶的行為即為借款人的支付委托，貸款人的上述支付行為即為借款人的提款：

交易對象戶名為__________________，賬號/存折號/卡號為_______________________，開戶銀行為____________________________.

若簽署本合同時，借款人尚不能確定具體交易對象信息，則在本合同簽署后，借款人應在支付日前的3個工作日前向貸款人提交貸款人受托支付申請書（格式見附件），貸款人根據借款人的支付申請，且在貸款人審查同意后，將貸款資金按照申請支付金額支付給借款人交易對象。支付條件為借款人提供交易合同或其他相關交易資料及憑證并經貸款人審核同意。貸款人根據借款人的支付申請對借款人交易對象的上述支付行為即為借款人的提款。

4.2 如因借款人原因導致貸款人在本合同簽署后的九十天屆滿時仍無法發放本合同項下貸款的，貸款人有權單方解除本借款合同。

4.3 貸款發放后，借款人與售房者就該房產有關質量、條件、權屬等其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，本借款合同應正常履行。

第五條 還款

5.1 還款方式：

貸款期限在一年以內（含一年），可選擇以下幾種還款方式中的一種（請在相應方框內打勾選擇）

到期一次性歸還本息，利隨本清（利息計算方式參見本合同第二條）

分期付息，到期一次還本（每期利息 = 期初貸款剩余本金X期利率）

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個月（如：以每2個月為一期按期還款，此處應填寫“2”。所填數字不得超過12個月）；每期還款日為_________________.

貸款期限在一年以上（不含一年），可選擇以下幾種還款方式中的一種（請在相應方框內打勾選擇）

采用等額本息還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金X期利率+貸款本金X期利率÷[（1+期利率）還款總期數-1]

采用等額本金還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金÷還款總期數+（貸款本金-已歸還本金累計額）X期利率

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個月（如：以每2個月為一期按期還款，此處應填寫“2”。所填數字不得超過12個月）；每期還款日為_________________.

5.2 分期還款的借款人自貸款實際發放的次月（公歷概念）約定還款日起開始還款。貸款實際發放后次月的首期還款貸款利息的計算方法具體為，如貸款實際發放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數小于一期的，首期還款貸款利息根據貸款實際占用天數按照本合同2.2條計息方式確定；如貸款實際發放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數大于一期的，首期還款貸款利息將分為一期的應還利息及超過一期部分的應還利息分別計算，其中：一期的應還利息按照約定還款方式計算利息，超過一期部分的應還利息根據貸款實際占用天數按照本合同2.2條計息方式確定；如貸款實際發放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數等于一期的，首期還款貸款利息即按照約定還款方式計算的當期應還利息。

5.3 借款人應于本合同約定的每一還本付息日的零點以前，將應還貸款本息足額存入其開立在貸款人處的還款賬戶（結算戶）中，還款賬戶的銀行卡卡號或活期一本通賬號為_______________________.借款人在此不可撤銷地授權貸款人可從該存款賬戶中主動扣收到期應還貸款本息。

5.4 借款人如在貸款期內要求變更還款賬戶，須提前向貸款人提出申請，經貸款人同意并重新簽訂委托扣款協議、約定新的還款賬戶啟用日期后方可實施。

5.5 若借款人授權貸款人扣款的存款賬戶為可透支賬戶，則借款人在此不可撤銷地進一步授權，當該賬戶中存款余額不足以歸還當期貸款本息時，貸款人可以在賬戶允許透支金額范圍內以透支方式扣收到期應還貸款本息，由此發生的透支本金、利息和相關費用均由借款人承擔。

5.6 借款人應按期償還貸款本息。若借款人未按規定按時足額償付到期貸款本息，貸款人有權從借款人開立在貸款人及貸

款人總行系統內其他營業機構的部分或全部賬戶中扣收到期未還的本金、利息、罰息及相關費用（包括律師費、訴訟費、拍賣費等實現債權的費用）

5.7 若發生貸款逾期，則該期未還貸款本息的逾期罰息，應在歸還逾期貸款本息時一并繳付，且貸款人有權對借款人未支付的利息計收復利。

5.8 除采用固定利率的情形外，貸款人因中國人民銀行調整利率因素而對每期應付本息款額所作的調整，借款人須無條件照此履行。

5.9 借款人提前歸還貸款，應征得貸款人的事先書面同意。未取得貸款人書面同意的，借款人仍應當依照合同約定的期限還本付息。

5.10 借款人如提前歸還部分貸款本息，對提前還款部分，在提前還款日當日及以前仍按本合同有關規定計收貸款利息，不計退已計收的貸款利息。借款人如一次性提前歸還全部結欠本金及利息的，貸款人有權在提前還款日當日及以前仍按本合同有關規定計收貸款利息，不計退已計收的貸款利息，不計收提前還款日之后的貸款利息。

5.11 借款人如提前歸還貸款本金的，按照以下規定收取違約金：

借款人應按照提前歸還貸款本金的______%支付違約金；如正常還款__________年以上提出提前還款，可免收違約金。

有關提前還款的其他約定：_______________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________

第六條 債權擔保

6.1 本合同項下的貸款本金、利息及相關費用，由以下擔保人為借款人向貸款人提供擔保：

6.1.1 由____________________提供的保證擔保；保證合同編號：____________________.

6.1.2 由____________________提供____________________的抵押擔保；抵押合同編號：____________________.

6.1.3 由____________________提供____________________的質押擔保；質押合同編號：____________________.

6.1.4 其他 ： ____________________________________________________________ ___________________________________________________________________ ___________________________________________________________________

第七條 保證與陳述

7.1 本合同項下借款人向貸款人陳述和保證如下：

7.1.1 借款人為獨立的法律主體，具備所有必要的權利能力、能以自身名義履行本合同的義務并獨立承擔民事責任。簽署本合同是借款人的真實意思表示，對其具有法律約束力。

7.1.2 借款人在此保證，在簽署和履行本合同過程中恪守誠實守信原則，其所出具的對外進行貸款支付、涉及借款人以及涉及本合同的所有文件、信息和資料均為真實、有效、完整、準確而無任何隱瞞的。

7.1.3 借款人在此保證其簽署和履行本合同的行為并不違反其所應遵守的法律、法規、規章、判決、裁決及命令，也不與其簽署的任何合同、協議或承擔的任何其他義務相抵觸。

7.1.4 借款人確認，在本合同簽署時沒有隱瞞已經發生或將要發生的任何影響或可能影響其簽署或履行本合同、或可能對其財務狀況產生重大不利影響的訴訟案件、仲裁案件、行政程序、財產保全措施、強制執行程序或其他重大不利影響的事件；并且，借款人將在本合同履行期內繼續向貸款人承擔上述信息的及時披露義務。在發生前述事件時，借款人應當在有關事件發生之日或其知悉之日后的5個工作日內通知貸款人。

7.1.5 借款人的工作、住所（或聯系住址）聯系電話等信息發生變更的，借款人應在該變更發生后的5個工作日內通知貸款人。

7.1.6 借款人保證其為簽署、履行本合同所需的所有手續均已合法辦理完畢并有效。

7.1.7 借款人保證，本合同貸款涉及房地產預售的，借款人將按照開發商的要求或貸款人的指示及時完成有關的房屋產權登記手續及后續的房地產抵押登記手續。

7.1.8 借款人保證按照本合同約定或貸款人要求的還款計劃按期歸還借款本息。

7.1.9 借款人保證在貸款期間，將根據貸款人不時提出的要求，提供、增加或變更貸款人滿意的擔保措施。

7.1.10 借款人保證應貸款人要求出具的有關本人家庭成員在本合同項下貸款前實際擁有成套住房的數量、本人或本人家庭成員名下使用貸款購買的住房套數、本人申請本次貸款的同時未在其他銀行申請個人住房按揭貸款等內容的借款人聲明真實、有效，借款人確認該聲明作為本合同的附件，系本合同不可分割的組成部分。

7.1.11 借款人確認，貸款人已將本合同在貸款人個人網上銀行或貸款人的營業網點進行公示。

第八條 違約事件

8.1 下列任一事件，均構成借款人在本合同項下的違約：

8.1.1 借款人未按本合同規定的貸款用途使用貸款；

8.1.2 借款人未按合同約定按時足額償還貸款本息和相關費用；

8.1.3 借款人向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資料；

8.1.4 借款人拒絕或阻礙貸款人監督檢查貸款使用情況、保證人資信狀況或擔保物狀況的；

8.1.5 借款人違反所在國法律法規，受到刑事處罰的；

8.1.6 借款人為本合同項下貸款所提供的擔保人/擔保物已經或將要不再具有提供與貸款相應的擔保能力，或違反其簽署的擔保文件的，或由于擔保人的其他行為，如擔保人出國未征得貸款人同意等導致其喪失擔保能力，或擔保能力明顯下降且沒有重新落實貸款人認可的相應擔保的；

8.1.7 未經貸款人同意，借款人或本合同貸款的擔保人將設定抵押權或質權的財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的；

8.1.8 借款人或本合同貸款的擔保人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同協議的；

8.1.9 借款人違反其與貸款人之間所簽署的任何其他合同協議約定的；

8.1.10 借款人或本合同貸款的擔保人（或其法定代表人、董事、監事

或高級管理人員）涉及訴訟或被法院及其他有權機關監管、凍結其財產的，或者被宣告破產的；

8.1.11 借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人、受遺贈人、財產監（代）管人或監護人，或其繼承人、受遺贈人、財產監（代）管人或監護人拒絕履行本合同的；

8.1.12 借款人未按本合同約定的貸款支付方式支付貸款資金的；

8.1.13 借款人違反本合同第七條所作出的陳述與保證的；

8.1.14 借款人有其他違反本合同條款的行為的；

8.1.15 本合同貸款的擔保人在擔保文件項下發生違約的。

第九條 違約處理

9.1 當本合同第八條所列違約事件之一項或數項出現時，貸款人可酌情采取下列一種或數種措施進行處理：

9.1.1 按中國人民銀行有關規定計收罰息。其中，對于逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）的罰息率按計收罰息之日的執行利率上浮__________%執行；對于借款人未按合同約定用途使用借款的罰息率按計收罰息之日的執行利率上浮__________%執行。罰息自上述行為發生之日起按罰息率計收，直至清償全部貸款本息為止。對不能按時支付的利息，按罰息率計收復利；

9.1.2 有權將本合同項下的貸款執行利率調整為在調整當日執行利率基礎上上浮__________%并立即執行；

9.1.3 有權單方面調整借款人的還款方式（適用于借款人出現8.1.2條違約事件的）；

9.1.4 有權單方面調整借款人的貸款支付方式（適用于借款人出現8.1.12條違約事件的）；

9.1.5 宣布本合同項下的借款人已提用貸款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有權主動從借款人開立在上海浦東發展銀行各營業機構的任一賬戶（含可透支賬戶）中扣劃款項以清償債務，并通過各種形式向借款人及擔保人追索；如擬扣劃賬戶中的幣種與借款幣種不一致的，有權按貸款人扣劃當日所公布的匯率自行換算后扣劃，相關風險和損失概由借款人承擔；

9.1.6 要求借款人另行提供經貸款人認可的保證、抵押、質押或其他擔保；

9.1.7 按借款人為本貸款所提供擔保的擔保合同約定處分抵押物或質物，清償貸款本息，或依法追索保證人的連帶責任；

9.1.8 采取法律法規允許的其他必要措施。

在上述情況下，借款人同意無條件放棄抗辯權，并承擔因其違約對貸款人造成的一切損失。

9.2 如借款人/抵押人未在開發商向其發出可以辦理相關房屋產權證明的通知后_______天內配合開發商辦妥房屋所有權證（小產證）相關手續的，或者借款人/抵押人未在貸款人發出通知后_______天內配合貸款人辦妥本合同項下的抵押登記或最高額抵押登記他項權利證明相關手續的，貸款人有權將本合同項下的貸款執行利率調整為在調整當日執行利率基礎上上浮__________%并立即執行；有權提前收回本合同項下全部或部分貸款；有權下調本合同項下貸款的資產分類結果，并將下調結果按照有關要求報送中國人民銀行征信信息系統等管理部門，由此可能出現降低借款人資信評估水平及其他不利后果，由借款人自行承擔。

第十條 費用

10.1 借款人應根據法律法規規定及本合同約定承擔本合同項下的相關費用和稅費。

10.2 借款人在本合同有效期內，不能依照本合同規定履行還本付息及其他有關責任義務，致使貸款人決定通過其他途徑采取補救或追索措施的，由此引起的包括但不限于訴訟費、律師費在內的一切費用概由借款人承擔。

第十一條 其他條款

11.1 本合同中提及的“貸款本息”包含貸款本金、利息、復利、逾期及挪用罰息以及與本貸款或貸款之擔保有關的任何未清償費用。

借款人所欠債務的有效憑證以貸款人按自身業務操作規定出具和記載的會計憑證為準。

11.2 若有關法律法規或政策發生變更且根據該法律法規或政策的規定必須對本合同相關條款進行變更的，貸款人有權變更本合同相關條款。

本合同中部分條款無效或被撤銷，不影響本合同中其他條款的效力。

11.3 借款人同意并授權：貸款人有權將有關借款人與貸款人簽署的全部合同/協議/承諾（以下統稱“合同”）的信息，與上述合同/協議/承諾相關的履約信息和貸款、透支的相關情況，以及借款人提供的個人信用信息、其他信息，在不違反法律和行政法規的禁止性規定的前提下，錄入中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫及銀行間信貸咨詢系統、征信信息系統和其他合法設立的信息庫，供具有適當資格的單位/個人查詢和使用；同時，貸款人亦有權查詢和使用已經錄入中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫及銀行間信貸咨詢系統、征信信息系統和其他合法設立的信息庫的有關借款人的全部信息。

11.4 借款人同意：當借款人發生本合同項下違約時，貸款人有權根據借款人的違約情況酌情決定公開借款人的違約信息，并為催收借款人欠款之目的將有關的貸款情況信息提供給催收機構。

11.5 前兩款中提及之“個人信用信息”包括借款人的姓名、性別、證件號碼、職業、工作單位、學歷、婚姻狀況、收入和財產狀況等能夠反映借款人信用狀況的個人信息。“相關貸款情況”是指貸款額、貸款期限、貸款發放時間、貸款擔保情況、貸款用途、貸款償還等情況。

11.6 本合同適用中華人民共和國法律（為本合同目的，不包括香港、澳門特別行政區及臺灣地區的法律）任何有關本借款合同的爭議，均受貸款人所在地的人民法院管轄。

11.7 本合同各方在本合同簽署頁填寫的地址為各方同意的通訊或送達地址，任何書面通知只要發往該地址，均視為已送達；該地址如有變動，變動方應于變動發生之日起五（5）個工作日內書面通知簽約各方，否則對其他各方不生效（但貸款人地址發生變動的，僅需于營業場所或通過其他途徑進行公告）

11.8 本合同自滿足以下條件時生效，并至本合同項下貸款本息、為歸還本合同項下的貸款本息導致的透支賬戶發生的透支金額及相關費用全部清償時終止。

11.8.1 借款人（或其授權人）簽字確認；

11.8.2 貸款人負責人（或其授權人）簽字（或蓋章）并加蓋公章或合同專用章。

11.9 本合同之附件為合同不可分割的組成部分。

11.10 本合同正本壹式_____份，貸款人執_____份，借款人以及______________各執壹份，具有同等法律效力。

11.11 其他約定事項（如有）

_______________________________________

_________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________

11.12 本合同附件包括：

文件名稱 編號

1 __________________________ __________________________

2 __________________________ __________________________

3 __________________________ __________________________

4 __________________________ __________________________

5 __________________________ __________________________

6 __________________________ __________________________

備注：

本合同公證機關（如有）為：

公證文書編號（如有）為：

（本頁以下無正文）

（本頁為簽署頁，無正文）

本合同由下述當事方簽署。各方在此確認，在簽署本合同時，各方已就全部條款進行了詳細地說明和討論，各方對合同的全部條款均無疑義，并對當事人有關權利義務和責任限制或免除條款的法律含義有準確無誤的理解。

借 款 人 貸 款 人

本人或授權人（簽字） （公章或合同專用章）

負責人或授權人（簽字或蓋章）

住所地及聯系電話： 住所地：

第6篇：房貸收入證明格式范文

調查反映,銀行領域侵害金融消費者權益現象較多,主要表現為在存取款、貸款、銀行卡、投資理財等業務領域侵害金融消費者的財產權、公平交易權、知情權和隱私權。

(一)侵害金融消費者財產權

1、銀行未盡安全保障義務,導致金融消費者被“克隆卡”盜取存款。近年來,犯罪嫌疑人在ATM、銀行門禁上安裝讀卡器和攝像頭,竊取持卡人的磁卡信息和密碼,再偽造銀行卡即“克隆卡”將持卡人的資金取現或轉賬或消費的案件較多。該類糾紛往往至法院,法院根據案情不同,判決銀行賠償損失的結果不盡一致。一是銀行不承擔責任。二是銀行只承擔部分責任。三是銀行承擔全部責任。

2、銀行未及時受理掛失導致存款被盜取。這種情況一般發生在當儲戶遇到詐騙、銀行卡遺失等情況后到銀行掛失,銀行工作人員以不合理方式拖延,導致客戶存款被盜取。

3、銀行對外支付假幣導致取款人損失。

4、部分支取銀行定期存款少計息。這種情況一般在儲戶要求提前支取部分定期存款時發生,有的銀行以辦理手續麻煩為由而全部支取定期存款,導致儲戶損失部分利息。

5、不予兌換殘損幣。有消費者投訴,有的銀行工作人員因殘缺、污損人民幣鑒定手續麻煩而拒絕為客戶兌換。

6、延壓客戶資金。但有的銀行在辦理支付結算業務時,沒按照《支付結算辦法》將客戶的資金及時匯出或入賬,侵犯了客戶的財產權。

(二)侵害金融消費者公平交易權

公平交易權是指金融消費者在接受銀行提供金融產品或服務中,有權根據公正、平等、誠實信用原則,獲得公平交易條件,有權拒絕銀行的強制交易行為。調查反映的金融消費者公平交易權受侵害,主要表現在銀行收費、銀行信貸以及對普通消費者提供銀行服務領域。

1、不合理或歧視性收費。銀行收費一直是金融消費者投訴的焦點。近年來,各銀行以2003年施行的《商業銀行服務價格管理暫行辦法》為依據,出臺了換折費、換卡費、密碼重置費、銀行卡年費等名目繁多的收費項目,收費標準從十元到幾十元不等。對這些收費項目,金融消費者只能被動接受,顯失公平。

2、強制增加一些不合理義務。為增加收入或規避經營風險,有的銀行在為客戶辦理抵押貸款業務時,強制客戶為其抵押物辦理商業保險或為保證人辦理人身意外傷害保險,有的還須到銀行指定的中介機構、保險機構,辦理評估、保險等手續。如常德市某銀行部分客戶反映,該銀行在為客戶辦理抵押貸款和保證貸款等業務時,要求客戶為抵押物辦理財產保險或為保證人辦理人身意外傷害保險。還有的銀行在辦理房貸或其他貸款業務時,設置各方面限制條件,搭售保險,強制辦理信用卡,要求客戶幫助完成攬儲任務等。

3、在合同中加重金融消費者責任。有的銀行在與金融消費者訂立合同過程中利用格式條款,或免除銀行責任,或加重金融消費者的責任,排除其主要權利。如某銀行《人民幣信用卡章程》規定:“信用卡如遇丟失或被盜竊,持卡人應持本人身份證或其他有效證明,立即到附近的中國銀行分支行辦理書面掛失手續,并按規定交付掛失手續費。掛失之前及掛失次日24小時內,所造成的掛失卡風險損失仍由持卡人承擔。”

4、VIP客戶優先辦理業務。作為銀行市場營銷的重要手段,近年來,各家銀行紛紛推出VIP卡以吸引優質客戶。持有銀行VIP卡的客戶,可在發卡行各網點享有貴賓室單獨辦理業務,或優先辦理業務等方面的服務,有的還可減免手續費用或手續費用打折。VIP卡客戶優先辦理業務,是事實上的“插”隊行為,特別是在排隊人員較多的情況下,無疑是對一般客戶的侵權,可能引發其不滿情緒。

(三)侵害金融消費者知情權

知情權是指金融消費者享有知悉其購買、使用的產品或所接受的服務真實情況的權利。由于銀行產品或服務具有較強的專業性,普通消費者難以準確理解和認識其特征與風險,當消費行為發生時,有的銀行工作人員受利益驅動或不盡職,沒有完全盡說明和解釋義務。

1、虛假宣傳,“存款變保險”。近年來,銀行銷售保險產品,或保險公司派業務員在銀行柜臺營銷保險產品的情況較多,在銷售保險產品過程中,受銷售額提成等利益驅動,有的銀行工作人員或保險公司業務員片面夸大保險產品的收益水平,有意混淆保險產品與儲蓄的不同特點,不明示風險,不講明退保費用、現金價值和費用扣除等關鍵要素,宣傳保險產品等同于存款并有保險功能,誤導金融消費者,使金融消費者的“存款變保險”。當儲戶需用錢支取時,保險公司按照保單約定的現金價值,即扣除一定金額費用后再“退保”,給消費者造成損失。

2、夸大理財產品收益,誤導宣傳。一些銀行在推薦理財產品時,故意夸大其投資功能,甚至對合同條款并未載明的投資收益率輕易作出保底承諾,隱瞞其不足之處,不充分揭示風險,誘導消費者購買。

3、未全面、及時告知有關收費情況。近年來銀行有償服務項目越來越多,但部分銀行并沒有按要求公告或告知消費者相應收費信息。

4、信用卡業務中風險提示不夠。有的銀行在辦理信用卡業務中,對于信用卡怎樣收取年費,刷多少次免年費、收取多少年費等內容,僅僅在信用卡章程中以普通字體告知,而且,受利益驅動,銀行工作人員在辦卡過程中對罰息和滯納金的計算方式、逾期還款將導致信用記錄不良等風險,一般不做過多的提示,許多銀行因此引發消費者投訴的案例較多。

(四)侵害金融消費者隱私權

有的銀行對信用信息管理不嚴,導致金融消費者權益受到侵害,如某客戶在網上投訴辦理一張興業銀行的信用卡后,收到021-38429733推銷個人保險業務,并且知道他的卡號、家庭情況等個人信息,客戶對此非常不滿。

二、金融消費者合法權益受侵害的原因分析

金融消費者合法權益受侵害情形的頻繁發生,既有制度不完善以及體制、機制方面的因素,也有金融消費者自身維權力量不足和金融機構經營不規范等多方面的原因。

(一)法律政策規范缺失,維權手段約束不力

從法律層面看,現行的《消費者權益保護法》、《產品質量法》及相關法律并不能很好地保護金融消費者合法權益。一方面,作為保護消費者權利的一般性法律,《消費者權益保護法》盡管適用于保護銀行領域金融消費者的合法權益,但沒有考慮金融消費者的特殊性、專業性,并不能給予金融消費者充分的、有針對性的法律保護,調查反映各地發生的金融糾紛案例也沒有適用《消費者權益保護法》進行維權;《產品質量法》因其適用對象是實物產品,因為銀行產品與實物產品在形式、內容、特點等方面存在不同,《產品質量法》并不適用于銀行消費領域。另一方面,《商業銀行法》、《中國人民銀行法》、《銀行業監督管理法》等法律盡管在保護金融消費者合法權益方面作出了一些規定,但這些法律主要是從監管的角度規范銀行運行秩序,并沒有將保護金融消費者合法權益作為其立法價值取向,對金融消費者權利保護也局限于對財產權進行保護,對公平交易權等其他合法權益沒有明確規定。

從監管政策規定看,近年來,人民銀行、銀監會了一些規章和規范性文件,對保護金融消費者的財產權、知情權、公平交易權等提出了監管要求,但效力層次相對較低,對于金融消費者的合法權益沒有完整、系統的規定,不能滿足保護金融消費者合法權益的實踐需要。

此外,作為銀行業自律組織,各級銀行業協會近年來在服務規范、信息披露、投訴管理等方面出臺了一些指導性、自律性公約,加強對金融消費者的權益保護,但缺乏強制性,當銀行違反這些公約侵害消費者合法權益時,銀行業協會只能采取內部通報、協調等方式,對銀行業的約束力自然大打折扣。

(二)受理部門職權與作用有限,維權途徑效率不高

一方面,銀監部門、銀行業協會、銀行機構處理糾紛或投訴缺乏公正性與獨立性。盡管銀監部門承擔了部分保護金融消費者合法權益的職責,但這種職責附隨于對銀行的業務監管,并更多地考慮其監管業績與銀行經營水平的相關性,因而可能放松對金融消費者權益的保護。而且,銀監部門對銀行侵害金融消費者合法權益的行為也缺乏有效的、強有力的處罰措施。同樣,作為銀行業的自律組織,必須以促進銀行作為會員單位實現共同利益為宗旨,當銀行與金融消費者之間發生利益沖突時,作為銀行機構的“代言人”,很難公正地為金融消費者說話。

另一方面,消費者協會發揮的作用非常有限。該協會作為工商局下屬的事業單位,囿于其宗旨和法律地位的局限性,加上銀行領域金融消費者權益糾紛的專業性和復雜性,消費者協會對處理銀行領域金融消費者糾紛缺乏必要的知識與專業技能,因而很難處理此類案件。如株洲市消費者保護協會從來沒有受理過金融消費者的投訴,一旦收到此類投訴案件,一般建議其向當地人民銀行、銀監局等投訴處理。

(三)消費者金融知識相對缺乏,自我維權能力不強

盡管尋常百姓經常要與銀行打交道,但由于金融知識專業性較強,大多數普通消費者對金融知識的了解可能局限于存貸款、匯款以及銀行卡等基本金融產品的一些常識,對其衍生產品、附加功能、投資風險等了解不多,對通過何種方式維護自身權益也知之甚少。當自身合法權益受到侵害時,盡管有消費者會采取向有關主管部門投訴、借助媒體曝光或向法院等方式進行維權,但損失較小時,一些消費者因感覺投訴程序復雜,要花費大量時間和精力,選擇自認倒霉而主動放棄。

(四)部分銀行業務經營欠規范,維護客戶權益的自覺性不夠

侵害銀行領域金融消費者權益,責任主體是銀行。部分銀行憑借其壟斷地位,不遵守金融監管規定,如不按《儲蓄管理條例》及時為客戶辦理掛失手續,不在營業網點公告有關服務項目、服務內容和服務價格標準,不在營銷金融產品時履行風險告知義務等,從主觀上構成對金融消費者的財產權、知情權等的侵害。部分銀行對一些監管部門只有原則性規定或沒有規定的服務類業務,往往從自身利益出發,不遵循合理、質價相符的原則,不考慮社會影響程度進行市場定價,金融消費者只能被動接受,顯失公平。

三、健全金融消費者權益保護機制的思考與建議

構建我國金融消費者權益保護機制,維護金融消費者合法權益,需要從制度構架層面入手進行整體設計,確保依法維權、高效維權和自發維權。

(一)完善有關法律法規和政策規定

維護金融消費者合法權益應有充分的法律授權,建立在強有力的法律基礎上。借鑒美英等國的做法,我國有必要先行制定專門的行政法規層次的《金融消費者保護條例》,明確金融消費者的法律地位和財產權、公平交易權等具體權利,突出金融消費者合法權益特別保護的立法價值取向,授權專門的機構行使保護金融消費者合法權益的職能,強化銀行對金融消費者的告知、信息披露等義務,建立投訴受理和補償機制等,條件成熟時制定《金融消費者權益保護法》。

(二)設立專門保護金融消費者合法權益的機構

設立專門保護金融消費者合法權益的機構是金融消費者有效維權的重要保障。結合我國實際,可在相關法律法規中明確專門保護金融消費者合法權益機構的職責和監管權限,包括草擬或制定有關與金融消費者保護有關的金融法律法規、審查銀行制定涉及金融消費者權益的業務操作規程、受理投訴、對銀行與金融消費者間的糾紛進行調解、開展金融知識宣傳、對銀行侵害金融消費者合法權益的行為進行懲戒、建立與監管部門在處理投訴方面的信息共享與協調機制等。

鑒于人民銀行在目前我國金融體系中處于宏觀管理與相對中立的地位,相對于金融監管部門而言,更能給予金融消費者特別的保護。同時考慮目前人民銀行在征信管理、銀行卡、人民幣管理、支付結算管理等領域對維護金融消費者合法權益的作用,可從法律上明確由人民銀行牽頭負責處理金融消費者投訴,同時內設專門負責金融消費者維權的部門。

(三)構建多元化、分層次的糾紛處理機制

銀行領域的金融糾紛案件有其專業特殊性,應結合我國監管實際建立多元化、分層次的糾紛處理機制,明確銀行機構、人民銀行及銀監部門、專門保護金融消費者合法權益的機構及人民法院都有處理金融消費者權益糾紛的職責。

(四)加強金融知識宣傳教育

開展金融知識宣傳教育,增強金融消費者對現代金融產品、金融服務和相應風險的識別和了解,能有效提高金融消費者的自我保護能力。我國專門保護金融消費者合法權益的機構和監管部門可借鑒國外一些做法,編制金融消費者教育資料,定期金融消費者保護資訊,借助媒體等開展宣傳教育活動等,建立長效宣傳教育機制;銀行應通過其網站、營業場所積極開展業務宣傳。

(五)規范銀行機構業務經營行為

人民銀行、銀監會等金融管理部門應加強對銀行經營行為的監管,對銀行開展業務時應履行的告知、提示義務和合同格式范本等提出明確的監管要求,或對可能侵害金融消費者合法權益的條款、事項進行審查,對銀行服務收費等涉及面廣、影響大的項目,應適時采取相應監管措施進行規范。

第7篇：房貸收入證明格式范文

新版建設部商品房買賣合同范本

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調整，切勿套用，訂立重大合同或者內容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業人士，感謝您的閱讀下載！

(合同編號：

)

合同雙方當事人：

出賣人：________________________________________________

注冊地址：_____________________________________________

營業執照注冊號：_______________________________________

企業資質證書號：________________________________________

法定代表人：____________聯系電話：_____________________

郵政編碼：______________________________________________

委托人：_____________地址：_________________________

郵政編碼：_____________聯系電話：_______________________

委托機構：__________________________________________

注冊地址：______________________________________________

營業執照注冊號：________________________________________

法定代表人：_________聯系電話：________________________

郵政編碼：______________________________________________

買受人：_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_____________國籍______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【

】_____________________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：______________聯系電話：______________________

【委托人】【

】姓名：____________國籍：_____________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：_______________電話：________________________

[釋義]本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格.

本條款提示點：

1、出賣人的主體資格

我國現行法律、法規將房地產開發企業分為專營開發企業和兼營開發企業，但無論是哪種類型，都需要具備房地產開發主管部門頒布的房地產開發企業資質.不具備開發資質或開發資質已被取締的企業不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房》，違者訂立的合同無效.

2、買受人的主體資格

(1)凡具備民事權利能力的法人和自然人均可作為買受人，

(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經其監護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活的除外);

b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發作期間訂立的合同須經其監護人追認方可生效，

(3)未成年人、精神病人的購房行為應當由其監護人作為法定人代為簽約，

(4)夫妻關系存續期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權一般均視為夫妻共同財產.

3、出賣人委托機構

近年來，開發商委托公司進行房屋銷售的比例日益增加.在這種情形下，應當將機構的名稱列入本合同，并如實填寫.這樣，既明確體現和保障了開發商、商之間的委托合同關系，也保障了購房人的簽約知情權.

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條

項目建設依據.

出賣人以______方式取得位于_______、編號為___________的地塊的土地使用權.【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為________________.

該地塊土地面積為___________，規劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________.建設工程規劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是出賣人擁有項目的取得和開發建設等前期手續告知義務的內容，目的是為保障買受人知情權.

本條款的提示點：

1、開發商土地取得方式

一般情形下，開發商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉讓).特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發商開發建設規劃范疇內得經濟使用住房.

未變更土地性質得集體土地使用權不能用作房地產開發;非用于經濟適用住房建設得劃撥地不能用作房地產開發;工業用地出讓地不能用作房地產開發.

2、土地使用年限

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規定：(一)居住用地70年;(二)工業用地50

年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(四)商業旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年.”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日;經濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題.

3、商品房項目的名稱無論是現定名還是暫定名，必須與商品發預售許可證或其他相關證件的描述一致.

4、開發商必須擁有《國有土地使用權證》方可申請商品房預售資格.因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權出讓合同號]、[土地使用權劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權轉讓批準文件號]外,更有必要查閱開發商持有的《國有土地使用權證》.著重審查兩點：一是看開發商是否已經足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》);二是看開發商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記).

第二條

商品房銷售依據.

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】.預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是對商品房銷售的描述.

本條款提示點：

1、期房與現房的比較

期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商從取得預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售的商品房為期房.現房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權證.

期房相對于現房，具有下列特點：

優勢：(1)期房一般較現房便宜;

(2)期房的選擇空間較現房大;

(3)隨著房地產市場的發展，新樓盤品質較舊盤有明顯提升.

劣勢：具備延期交付、品質變差、權證不能按期交付等法律風險.

2、商品房預售許可證的法律效力

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效.”

3、商品房銷售的其他依據

一般來說，開發商除獲得《商品房預售許可證》外，還應具備下列證件：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”.

房地產行政主管部門頒發的預售許可證有按棟編號發放、按批號編號發放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力.

第三條

買受人所購商品房的基本情況.

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房.該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下

___________層.

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】.

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二).

____________________________________________________________________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是對合同標的物的詳細描述

本條款提示點：

本條涉及到若干建筑專業術語及建筑規范，購房人在購房時應更加切實注意.

1、商品房的用途與房屋結構

這兩項對于開發商而言，是其確定工程建設成本的關鍵點，專業辦公用寫字樓的工程建設成本一般比磚混結構建筑物建筑成本高出數倍.因此，購房人在選購房屋時應當加以落實.

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經確定，合同雙方不履行法律手續不得擅自變更.房屋結構主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結構的房屋其使用功能和耐用程度各異.

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度.

購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異.

3、陽臺

陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關重要，根據現行《建筑面積計算規劃》的規定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積.

4、建筑面積、套內建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯系.

該套商品房建筑面積=套內建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內強體面積+陽臺面積

第四條

計價方式與價款.

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整.

4、__________________________________________________

.

[釋義]本條是關于商品房計價方式與價款的約定.

本條款提示點：

1、計價方式的改革

多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發商非善意誤算等.隨著房地產經濟的活躍與發展，我國北京等地區已經推行按套內建筑面積計價.相信不久的將來，按套內建筑面積計價將成為我國房地產市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇.

2、購房人應注意商品房“價外價”問題

個別開發商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發商沒有法定收費依據的，購房人可以拒付.

第五條

面積確認及面積差異處理.

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理.

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定.

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準.

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________.

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房.

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息.

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人.產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────_100%

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議.

[釋義]本條是對房屋面積確認依據及房屋面積差異處理方式的約定.

本條款的法律依據：建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條規定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式.合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3

%時，買受人有權退房.買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息.買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3

%以內(含3

%)部分的房價款由買受人補足;超出3

%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人.產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3

%以內

(含3

%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3

%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人.

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=------------------------------------_100%

合同約定面積

本條款提示點：

1、面積確認標準

本條規定以建筑面積或套內建筑面積為面積確認的依據標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據標準.

2、產權登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產權登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產權登記測繪單位所作出的測量結果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權利聘請專業測量公司重新測量，并要求房地產行政主管部門對原產權登記面積作出修正處理.

3、自行約定的方式

基于設計原因，施工原因以及其他原因，開發商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：

(1)買受人不要求退房，按照產權登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達__0平方米，即使開發商主張該特別約定，由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)

(2)正負3%內實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;

(3)將《辦法》規定的臨界點3%調整為臨界點5%;(從開發商的利益分析，此條款最符合其利益)

(4)總價包死條款，即無論產權登記面積是否與約定面積發生差異，均按約定總價計算房款.(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款.就筆者的個人閱歷，很少有開發商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮.)

相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式.

__市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權益的保障.

第六條

付款方式及期限.

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

[釋義]本條是對付款方式及付款時間的約定

本條款提示點：

1、一次性付款

(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權證發放時再行給付.

(2)開發商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣.購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求.

2、按揭付款

(1)按揭付款不屬于分期付款，現在開發商與銀行已經在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發商提供一次性付款.對開發商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續后就已經獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《》逐月向銀行還款而已.

(2)按揭付款方式所產生的法律關系：

a、主合同關系有兩個：一是開發商與購房人之間的商品房買賣合同關系;二是購房人與銀行之間的借款合同關系，

b、從合同關系有三個：一是購房人以所購物業作為抵押物與銀行之間發生的抵押合同關系;二是開發商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系(有的銀行還要求開發商提供一定數額的保證金擔保);三是銀行與開發商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構成違約，銀行依法處分抵押房產，開發商向銀行承諾無條件回購該房產，并將回購房款優先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認.

(3)按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人.但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等.

(4)按揭付款方式后續法律問題

a、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發商應將所收款項分別退還給購房人和銀行;

b、開發商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并將其房屋所有權辦理他項權利登記之日止;二是全程保證擔保，即開發商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任.按最高院司法解釋的規定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優先受償的，不應當追加開發商為共同被告，開發商提供全程擔保的除外.如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續，則開發商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告.

開發商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用.從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失.

第七條

買受人逾期付款的違約責任.

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同.出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金.買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____

(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金.

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定.

2.

_________________________________________________.

[釋義]本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款

本條款提示點;

1、逾期付款違約責任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構成根本違約.構成一般違約的，守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構成根本違約的，守約方除有權單方面解除合同外，還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經濟損失.

基于一般違約與根本違約的理論依據，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式.

2、如何設定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外.法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月.對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅.

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權利人過快的享有單方解約權.因此，我們建議：在設定本條所規定的開發商有單方解約權的期間條款時，一般應定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調整.

3、逾期付款違約金標準的設定

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額.該《解釋》第十七條又規定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算發法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定.

結合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區間內：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的__0%.設定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵.

個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對大多數客戶執行的5年期以上商業房貸年利率5.508%來計算：

1.調整前：按利率萬分之二點一來計算，即5000元_2.1/10000=1.05元(計算公式為：月還款額_萬分之二點一).也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.調整后：銀行新執行的日罰息利率為5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，為

1.96元—2.26元.對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.__元.?

第八條

交付期限.

出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經驗收合格.

2.該商品房經綜合驗收合格.

3.該商品房經分期綜合驗收合格.

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件.

5.____________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_____日內告知買受人的;

2、___________________________________________________

.

[釋義]本條時對合同標的物交付時間的約定，同時約定了交付的房屋應具備的條件.

本條款提示點

1、如何理解四項條件

所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內外裝飾的驗收，但不包括小區道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收.組織工程驗收的主體是開發商本身，由其組織勘察、設計、施工、監理單位并會同當地建設質監單位共同參加，竣工驗收合格的，開發商應于15日內向建設主管部門備案.對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發商只需要獲得建設主管部門發出的《竣工驗收備案證》即滿付條件.

該商品房經綜合驗收合格，是指對整個小區包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設的小區按期進行綜合驗收.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發商在獲得工程驗收備案證、規劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環保、供電、供水、燃氣等配套驗收證明的基礎上向建設主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對此法律文件的名稱有所區別)，待建設主管部門頒發許可證書方才滿付條件.

2、對于各條件的選擇

站在開發商的角度，往往首選第一項標準，即工程驗收合格即滿付條件，這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強制性規定未經竣工驗收的工程不得交付使用.

站在購房人的角度，應首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發商建成的商品房具備規劃驗收、消防驗收和其他配套設施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業的質量和功能.

__市新版《__市商品房預售合同》示范文本對本條進行修改，具體如下：“該商品房交付時應當符合下列第1、2項和第項所列條件;該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量》和《住宅使用》.

1、該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;

2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書;

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明;

4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件;

5、_________________;6__________________;7___________________.

__市于__年7月1日起已停辦商品房綜合驗收業務，原因是：廣州地區開發商與購房人有關“綜合驗收”的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時嚴格按《__市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規定，在收樓時要看到“綜合驗收”合格書才肯收樓，否則就認為自己的權益無法得到保證.但事實上，由于一些開發商的房地產項目是分期進行的，在完成全部開發前，根本不可能拿到“綜合驗收”通知書.因而，雙方在收樓有關綜合驗收手續有沒有的爭執，也屢見不鮮.__市房管局人士對此表示，取消綜合驗收也不會對業主辦理房產證有任何影響.因為發放房產證，是以樓盤是否通過專業驗收為依據，而不是以綜合驗收為依據.

3、開發商據實延期條款

(1)不可抗力僅指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況.造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發生戰爭、強制征收等.在發生不可抗力的事由后，開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發生了不可抗力的事由開發商仍然需要承擔延期交房責任.

不可抗力的條件是非常嚴格的，開發商不得濫用不可抗力條款，即使是在__年“非典”流行期間，非疫區、非因疫情直接導致施工停頓的工程都不能認定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由.

(2)其他免責事由

對于開發商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務，非特殊原因不得免責.中消協在評點房地產業“霸王條款”中對本條作了重點提示，如某房地產開發商向購房人提供的中提出一個條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等.出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房.”

中消協對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責.有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任.其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由.而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償.該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任.

第九條

出賣人逾期交房的違約責任.

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過_____日后，買受人有權解除合同.買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金.買受人要求繼續履行合同的，

合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于

第(1)項中的比率)的違約金.

2、____________________________________________________.

[釋義]本條是對開發商逾期交房應承擔的違約責任的約定.

本條款的提示點：

1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：如雙方沒有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定.這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的.司法解釋顯然更側重保護購房人的權益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多.筆者在__年曾經辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按__市價格認證中心出具的《估價報告》體現的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在3倍的差別.

2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項設置應與第七條的約定相對等.如開發商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構成根本違約期間相同等.

3、開發商逾期交房構成合同解除需要承擔的責任：如果因開發商逾期交付房屋導致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發商除了需要承擔本條款約定的違約責任外，還需要承擔購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執行.

第十條

規劃、設計變更的約定.

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，

書面通知買受人：

(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;

(2)__________________________________________________;

(3)__________________________________________________;

(4)__________________________________________________;

(5)__________________________________________________;

(6)__________________________________________________;

(7)__________________________________________________.

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復.買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更.出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房.

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按

__________利率付給利息.買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議.

[釋義]本條是對有關商品房規劃、設計變更的程序、范圍及法律后果的約定.

本條款的提示點：

1、本條款的法律依據為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定，該條款為：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房.商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計.經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人.買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復.買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更.房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任.”

2、本條所謂的規劃、設計變更包括法定變更和約定變更兩種.法定變更是指商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更;約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質量或者使用功能的規劃、設計變更.如開發商將原設計應用的現澆樓板改為預制樓板，將原設計使用的隔音材料改為非隔音材料等.但是有的規劃、設計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質量和使用功能的，如開發商將原設計的普通電話線預埋變更為加裝以太網預埋，電線桿位置變更等，開發商可以不通知購房人.