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第1篇：購房貸款合同范文

1、簽訂購房合同：

購房者在天津當地的樓盤中選擇合適的樓房，然后與房產開發商簽訂購房合同，及時支付首付款。

2、提交貸款申請：

購房者攜帶購房合同、身份證、收入證明等資料前往天津當地的銀行，向工作人員說明要辦理購房貸款，提交貸款申請資料，接受工作人員提問。

3、銀行進行審核：

銀行工作人員收到申請資料后，會認真核實各項申請信息，并對申請人資質進行評估。

4、簽訂購房貸款合同：

審核通過后，銀行與申請人簽訂購房貸款合同，并約定貸款金額、還款期限、利率等。

5、辦理房屋產權抵押登記：

申請人攜帶購房合同、購房貸款合同前往天津當地的房屋管理局，辦理房屋產權抵押登記手續。

6、銀行放款：

第2篇：購房貸款合同范文

申請購房貸款需要滿足以下條件：

1、提供借款人戶口簿(不限本市)、身份證或營業執照，法人代表證明或合法居留證、護照，在本市購買銀行指定發展商的商品房;

2、在申請住房貸款的銀行開立存款專戶，存款余額不少于擬購住房款的30%;

3、提供有效的購房合同并且同意以購房合同項下的房屋物業作抵押;

4、借款人愿意以房產作為貸款抵押、愿意履行貸款合同的全部條款;

第3篇：購房貸款合同范文

原審法院查明：2004年1月24日，張大城與宏輝公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定張大城向宏輝公司購買位于中原區1號高層住宅樓房產一套。2004年3月9日，張大城與A銀行望大路支行簽訂《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》一份，主要約定張大城向A銀行望大路支行借款41萬元用以購買宏輝公司建造的上述房產一套；張大城委托A銀行望大路支行將所借款項劃入宏輝公司賬戶，并由張大城向A銀行望大路支行履行還款義務等。同日，張大城、A銀行望大路支行還簽訂《房地產抵押合同》一份，主要約定張大城用其購買的上述房產對其向A銀行望大路支行所借的41萬元款項提供抵押擔保等；后雙方在房地產管理部門辦理了抵押登記。合同簽訂后，A銀行望大路支行履行了借款義務。

2004年4月15日，張大城與宏輝公司簽訂《退房協議》一份，主要約定雙方解除1月24日雙方簽訂的《商品房買賣合同》，宏輝公司代張大城償還張大城所欠銀行剩余的按揭貸款，并在償還貸款后到房管局辦理抵押注銷登記事項等。

2009年8月12日，張大城給A銀行望大路支行發出《解除合同通知書》一份，主要載明因《商品房買賣合同》已經解除，《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》也無履行的必要，通知A銀行望大路支行解除《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》，并要求A銀行望大路支行于收到該通知書之日起7日內到順城市房地產管理局辦理注銷抵押登記。該通知書于2009年8月13日送達A銀行。A銀行望大路支行并未辦理注銷抵押登記手續，釀成張大城對A銀行望大路支行的訴訟。

爭議的焦點問題

本案的焦點問題在于購房合同解除后是否必然導致借款合同和抵押合同的解除。

一審法院經審理后認為：A銀行望大路支行已履行《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》中約定的發放貸款義務，張大城亦已用該筆款項購買房產，該合同的目的已經實現；張大城用其所購房產為A銀行望大路支行該筆債權提供抵押擔保，A銀行望大路支行對張大城所購買上述房產享有抵押權，《房地產抵押合同》目的亦均已實現。當事人協商一致，可解除合同。雙方《商品房買賣合同》已于張大城與宏輝公司簽訂《退房協議》時解除；張大城將其對A銀行望大路支行所負的債務轉讓于宏輝公司，但該債務轉讓并未經過A銀行望大路支行的同意，該債務轉讓應屬無效。張大城已將《解除合同通知書》送達A銀行望大路支行，雙方簽訂的《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》自通知書到達A銀行望大路支行時解除；《A銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》雖被解除，但因二份合同目的均已實現，且A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權并未得到實現，主債權未消滅，抵押權亦不應消滅，A銀行望大路支行對本案所涉房產仍享有抵押權，故張大城的訴訟請求本院不予支持。故法院判決駁回張大城的訴訟請求。

上訴人針對一審法院抗辯如下：（1）A銀行望大路支行債權已經消滅，按照合同約定A銀行望大路支行應當辦理房地產抵押注銷登記手續。張大城購房目的無法實現。一審法院認定債權未消滅屬于認定事實不清。（2）A銀行望大路支行是債權人，張大城是債務人。一審法院查明上述合同已經解除。根據有關規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也將解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人，既宏輝公司應將其收受的購房貸款返還A銀行望大路支行。（3）根據合同約定，房地產抵押合同解除，A銀行望大路支行應當協助張大城辦理房地產抵押注銷登記手續。合同約定甲乙雙方應當自抵押合同解除或終止之日起一個月內持有關證件到原登記機關辦理抵押注銷登記。一審判決認定張大城與A銀行望大路支行簽訂的合同已經解除，那么A銀行望大路支行就應當積極履行合同義務，協助張大城辦理抵押注銷登記手續。一審法院未查明上述合同約定。（4）一審判決適用法律錯誤。本案不存在債務轉讓問題，更不存在債務轉讓無效問題。請求二審法院撤銷原判，查明事實依法改判，支持張大城的訴訟請求。

被上訴人答辯稱：張大城與宏輝公司解除合同的行為是惡意的，企圖以退房手段逃避償還銀行借款，根據法律規定，該解除合同的行為是無效的。張大城對司法解釋的理解是錯誤的，該解釋并未免除張大城的還款責任。即使解除，也不意味著張大城與A銀行望大路支行間的債權債務關系的消滅，A銀行望大路支行對抵押房產還繼續享有抵押權。

二審法院經審理認為：依法成立的合同，雙方應依約履行。A銀行望大路支行已按約定向張大城發放了貸款，張大城亦已用該筆款項購買房產，該合同的目的已經實現。張大城與宏輝公司于2004年1月24日簽訂《商品房買賣合同》，又于2004年4月15日簽訂《退房協議》，該《退房協議》沒有解除的事由及原因，不能證明張大城所述的“購房目的無法實現”。張大城與宏輝公司的行為，使A銀行望大路支行實現債權的目的無法實現。張大城將其對A銀行望大路支行所負的債務轉讓于宏輝公司，但該債務轉讓并未經過A銀行望大路支行的同意，該債務轉讓應屬無效?！禔銀行順城分行樓宇按揭人民幣貸款合同》及《房地產抵押合同》二份合同目的均已實現，而A銀行望大路支行因履行合同而享有的債權并未得到實現，主債權未消滅，抵押權亦不應消滅，A銀行望大路支行對本案所涉房產仍享有抵押權。

從上述爭議來看，各方對于退房協議是否導致借款和擔保合同解除存在不同看法。筆者認為，退房協議雖然可以由買賣房屋雙方協商簽署，但是這并不必然導致借款和擔保合同的解除。根據2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第二十四條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。雖然前述規定肯定了當事人解除合同買賣合同會發生“擔保貸款合同目的無法實現”，但是本案當事人已經履行了買賣合同，并導致借款合同和抵押合同的目標實現，因此不能簡單認可買賣雙方可以隨意隨時解除已經履行的房屋買賣合同，況且房屋買賣合同的解除涉及第三人——銀行的權利義務的實現。正因如此，二審法院在裁判中指出 “《退房協議》沒有解除的事由及原因”。這是合理、合法的分析。只有如此，才能真正準確把握前述司法解釋本意，否則該條司法解釋將會成為開發商和購房人損害銀行利益的工具。實際上，該司法解釋第二十五條還進一步強調了買賣合同的撤銷和解除與銀行利益的關聯性，并且在程序上給予了必要的保障。該條規定“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。這里對買賣合同糾紛的裁判設置了有獨立請求權的銀行參與的機制。

對銀行的啟示

商品房買賣糾紛引發銀行貸款風險是甚為普遍的現象，尤其是《司法解釋》實施以來更是如此。銀行借款和擔保合同項下權益的維護應注意以下幾點：

銀行對于買賣合同當事人主張買賣合同無效、撤銷或解除，應積極進行抗辯。房屋買賣合同并不是可以由買賣雙方當事人隨意解除或宣告無效、可撤銷的，《司法解釋》第十二條、第十三條、第十四條、第十五條等規范了法院支持解除、可撤銷或無效買賣合同的情形。例如第十二條規定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。即使在這些明確規定下，對于確實有相反證據的，銀行應積極進行抗辯。

銀行在審查按揭貸款時必須嚴格審查房屋質量是否存在重大瑕疵，否則銀行將會承受買賣合同無效、撤銷或解除引發的信貸風險。由于《司法解釋》明顯傾向于保護房屋買受人的權益，即使銀行已經簽署借款合同和抵押合同并辦理有關抵押登記手續，也可能面臨買受人提出解除買賣房屋合同的請求，并進而危及銀行借款合同利益?？梢?，銀行做好放貸前抵押物的審查甚為必要，否則銀行很難追究借款人的責任，而只好轉向借助抵押物來保障債權。

銀行應關注房屋買賣合同中有關合同解除的約定事項。因為法律一般支持當事人事前約定解除條件實現而解除合同。實際上，《司法解釋》在建筑面積引發買賣合同爭議上，也支持約定處理原則，該文件第十四條規定“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理”甚至在延遲交付房屋問題上也有類似的規定，該文件第十五條規定“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外”。當事人約定解除事項，關系到銀行能否對借款人行使追償權，銀行應對房屋買賣合同的解除條款進行關注，在格式化合同之外，對另行設置的解除條款更有必要重點關注。

第4篇：購房貸款合同范文

1999年7月30日,王永輝與王都實業有限公司(以下簡稱王都公司)簽訂《商品房購銷合同》,王永輝購買王都公司開發的位于B市小莊區新村河邊街1號五福世家C幢8樓1號房屋一套,總房款為793336元。合同簽訂后,王永輝向王都公司首付房款243335.60元,余款為銀行按揭。1999年8月11日,王永輝與A銀行B市城郊支行(以下簡稱城郊支行)簽訂《個人住房借款合同》和《個人住房借款抵押合同》,王永輝從城郊支行貸款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行與王都公司簽訂了《個人住房借款保證合同》,王都公司對王永輝的借款合同承擔保證責任。截至2005年10月20日,王永輝共償還城郊支行貸款本息共計191270.62元。但由于王永輝未嚴格按《個人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,只是部分還款,2003年4月14日,城郊支行向大莊區人民法院申請執行。2003年7月7日,該省高級人民法院將涉及王都公司“王府大廈”的執行案件指定B市中級人民法院執行。2005年11月26日,B市中級人民法院作出裁定中止該案執行。2007年8月29日,B市小莊區人民法院就王永輝訴王都公司商品房預售合同糾紛一案作出判決書,判決解除王永輝與王都公司1999年7月30日簽訂的《商品房購銷合同》及變更證明,由王都公司返還王永輝已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并賠償王永輝裝修損失263600元。

爭議的焦點問題

借款合同和住房抵押合同是否應該解除

本案爭議焦點在于借款合同和借款抵押合同是否應解除,解除合同是否影響城郊支行債權的行使。上訴人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除問題,提出了兩個抗辯理由:其一,城郊支行與王永輝所簽借款合同已于2003年終止。按照雙方簽訂并經公證的《個人住房借款合同》約定,如果借款人未按時還款,借款合同權利義務終止。根據《中華人民共和國合同法》第九十一條有關合同權利義務終止情形的規定,合同解除僅是使合同權利義務終止的一種情形,而不是唯一情形。本案借款合同終止,雙方的權利義務也已經終止,債務通過司法途徑解決。因此已經履行完畢的合同根本無法再解除,本案中的《個人住房借款合同》也無法解除。其二,解除合同將導致B市中級人民法院的裁定無法執行。因王永輝未按合同約定按期還款,城郊支行已向B市大莊區人民法院申請強制執行王永輝和王都公司,并由四川省高級人民法院指定B市中級人民法院執行。由于王永輝和王都公司無財產可供執行,B市中級人民法院裁定中止執行,待有條件執行時再恢復執行。判決解除合同,將導致執行依據喪失,且兩級人民法院的法律文書產生不同的執行后果。按照裁定執行,城郊支行可對王永輝和王都公司的財產進行強制執行并享有優先受償權,按照一審判決執行,城郊支行只享有向王都公司要求返還購房款的權利,兩者是相互矛盾的,由于執行裁定作出在前,應尊重在前判決裁定的權威性。

原審法院則認為,王永輝與城郊支行簽訂的《個人住房借款合同》和《個人住房借款抵押合同》應予解除。其依據是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規定:“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持?！北景钢杏捎谕醵脊具`約,導致王永輝與王都公司簽訂的《商品房買賣合同》被解除,從而造成王永輝與城郊支行簽訂的《個人住房借款合同》和《個人住房借款抵押合同》的合同目的無法實現,故該兩份合同應當予以解除。王永輝要求解除與城郊支行簽訂的該兩份合同的訴訟請求予以支持。二審法院在該問題上,與一審法院有相同的觀點。

值得注意的是,《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條僅解決了商品房買賣合同與擔保貸款合同的關系,而沒有直接規定商品房買賣合同的解除必然導致貸款抵押合同的解除。那么這里的法官直接判決抵押合同解除是否合理合法?筆者認為這一問題不宜簡單判斷?！稉７ā返谖鍡l規定:“擔保合同是主合同的從合同,主合同無效,擔保合同無效。擔保合同另有約定的,按照約定。擔保合同被確認無效后,債務人、擔保人、債權人有過錯的,應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任?！睆倪@里無法得出本案法院的判斷。但是《物權法》第一百七十二條的規定則從一定層面支持了本案法官的裁判,該條規定:“設立擔保物權,應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效,擔保合同無效,但法律另有規定的除外?！边@意味著除非法律另有規定,且當事人無法通過約定來改變因主合同無效而導致的擔保物權合同的無效。不過這里的法律規定均側重了“無效”而不是本案的“解除”,兩者顯然在含義上是有明顯區別的,不宜簡單套用,而只能是法理上的類推適用而已。也正因為立法尚有不明晰的局限,一些法院在該問題上的態度有別:有的法院基于買賣合同的解除,而判決抵押合同解除,銀行沒有抵押權;也有法院判決抵押合同終止,在其他當事人無力還款時,銀行有權就抵押房產優先受償。

另外,關于城郊支行提出因王永輝未按期履行借款合同,其已向原審法院申請強制執行,原審法院受理該案在程序上與市中院裁定相沖突的意見并不能成立。因為城郊支行申請強制執行是由于王永輝未按《個人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,城郊支行按照合同約定宣布合同提前到期,并依據公證債權文書向法院申請強制執行。而王永輝提起本案訴訟是由于其與王都公司之間簽訂的購房合同被法院判決解除。前者執行程序與后者的訴訟程序的起動依據不同,兩者并不沖突。法院對該主張也未支持。

銀行貸款本息如何清償

購房合同、借款合同以及抵押合同的解除,仍然面臨著已部分履行的借款合同有關當事人的權利義務如何處理的問題。對于借款合同的解除與銀行債權的保護問題,兩審法院均肯定了有關合同的解除不影響城郊支行因發放貸款而形成的債權及其債權的行使。 法院沒有簡單地將解除合同涉及到的當事人權利義務問題按照回復原狀的機制來解決。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規定:“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！币粚彿ㄔ赫J為:城郊支行向王永輝提供的購房貸款550000元,已作為王永輝的購房款實際支付給王都公司;王永輝按照《個人住房借款合同》約定,向城郊支行償還的本金及利息共計191270.62元,應當由王都公司返還給王永輝。且王都公司還應當承擔因違約,導致王永輝與城郊支行所簽住房借款合同以及住房借款抵押合同解除,給王永輝造成的經濟損失,即王都公司還應當賠償王永輝已償還城郊支行借款191270.62元的利息損失。一審法院拒絕支持王永輝要求城郊支行償還購房貸款及利息的訴訟請求。

這里法院的裁判符合司法解釋的精神,對于各方當事人來說也是公平合理的。從法理上來看,借款人的貸款是基于購房合同而發生,購房合同交易對方的選擇是借款人的真實意愿,購房交易帶來的貸款被開發商挪用,借款人應該承受相應的風險;借款人不能將其交易風險完全轉嫁給銀行。實際上,司法解釋的規定與《中華人民共和國合同法》第九十七條對合同解除后當事人可以根據合同履行情況和合同性質請求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失的規定是相符的。

對銀行的幾點啟示

銀行在發放住房貸款前后以及面對住房借款合同糾紛時,應該注意以下幾點:

第一,銀行應該充分關注商品房買賣合同解除引發借款合同及相應的抵押合同解除的風險。本案例是直接適用《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規定的典型案例,其結果是商品房買賣合同無效引發了借款合同和抵押合同均解除,出賣人負責向銀行返還貸款,但對借款時買受人與銀行簽訂的抵押合同之效力未作規定,相應的,銀行的抵押權問題也就凸現出來。由出賣人向銀行還貸款,若無力償付的情況出現,那么銀行對當時作為抵押標的物的房產有無優先受償權?若無,銀行債權怎么保護?本案法院的觀點表明,一旦商品房買賣合同解除,則導致借款合同和抵押合同的解除。這種裁判意味著,銀行必須在發放貸款的過程中,嚴格審查開發商的誠信,并應該高度關注商品房買賣合同的實現情況,尤其是開發商收到購房貸款后的使用情況,防止開發商挪用資金并引發爛尾樓最終導致購房人主張借款合同無效或解除的情形。

第二,銀行應該加強內控管理,以杜絕假開發商按揭、挪用貸款等問題,從源頭上控制解除購房合同、借款合同和抵押合同的風險。銀行應從合作商(房產開發商、中介公司)的準入管理――接受客戶貸款申請――貸款審核、審批――辦理相關資產抵押擔保――發放貸款、檔案管理歸檔――還款處理――貸后風險管理和控制等各環節按照規定程序和要求操作,將防范虛假按揭,尤其應關注合作商資質是否合格、借款人信用是否良好、各類證件是否真實、申報價格是否合理等。另外,銀行應高度重視開發商收到按揭貸款資金后的資金流向,防范開發商濫用來自購房人或銀行的貸款導致已售樓房無法有效交付。

第5篇：購房貸款合同范文

    《撫順市職工個人購買住房政策性擔保貸款管理暫行辦法》業經市政府65次常務會議通過，現印發給你們，望遵照執行。

    撫順市職工個人購買住房政策性擔保貸款管理暫行辦法

    第一章  總則

    第一條  為深化住房制度改革，推進住房商品化，支持和鼓勵職工個人購建住房，根據《國務院深化城鎮住房制度改革實施方案》、《中華人民共和國擔保法》和《遼寧省城鎮職工個人購買住房政策性抵押貸款辦法》的有關規定，制定本辦法。

    第二條  職工個人購買住房政策性擔保貸款，是用于職工個人購買自住住房，自建住房和私房翻修而發放的專項貸款。

    第三條  本項貸款實行存貸結合、先存后貸、整借零還的原則，原則上每戶只能享受一次貸款。

    第四條  本項貨款業務由撫順市住房資金管理中心及委托的銀行辦理。

    第二章  貸款的對象和條件

    第五條  職工個人購買住房政策性擔保貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：

    （一）必須足額繳存住房公積金和認購住房債券；

    （二）具有本市常住城市戶口的在職職工及離退休職工；

    （三）持有職工所在單位出具的本人或家庭成員固定經濟收入的證明；

    （四）借款人購、建、修的是自住住房，并有相當于購、建、修住房費用50％以上的自籌資金；

    （五）所購、建、修的自住房符合房改政策規定，有合法的購房合同，修、建房批文等有關證明；

    （六）愿用自住房屋或住房資金管理中心指定或認可的有價證券作為擔保；

    （七）有代為償還貸款本息能力的單位或個人提供保證；

    （八）住房資金管理中心規定的其他條件。

    第三章  貸款的程序

    第六條  借款人須向住房資金管理中心提交以下資料：

    （一）借款人的戶口簿、身份證、工作證和借款人所在單位出具的借款人家庭是否有穩定經濟收入的證明；

    （二）公積金繳交和購買住房債券證明；

    （三）購買住房的，應提供購房合同及由售房方填制的《申辦貸款通知書》；

    （四）自建住房，應提供城市規劃部門批準的文件和土地管理部門發給的有關證明材料，以及評估單位提供的建房估價方面的材料；

    （五）翻建、大修住房的，應提供城市規劃部門批準的文件和原房屋的所有權證，以及評估單位提供的翻修估價方面的材料；

    （六）自籌資金的落實情況證明；

    （七）保證人的資質證明；

    （八）抵押財產的證明；

    （九）住房資金管理中心要求提供的其他文件和資料。

    第七條  職工個人在辦理購房貸款時，須持售房單位的《申辦貸款通知書》（一式四份）、購房協議及其他有關資料。

    職工個人在申辦修、建房貸款時，將申請貸款的材料交住房資金管理中心審查。

    第八條  住房資金管理中心對申請貸款材料進行核實審查后，應在三個月的時間內向申請人做出正式答復。同意貸款后，借款人須辦理以下手續：

    （一）填寫《職工個人住房擔保貸款申請書》和《職工個人住房委托貸款合同書》；

    （二）借款人要將自籌資金存入住房資金管理中心指定銀行開立的住房儲蓄存款戶；

    （三）借款人要到住房資金管理中心指定的保險公司辦理抵押財產保險；

    （四）借款人要到市公證處辦理公證；

    （五）將質押的有價證券、存款及抵押物權利憑證交住房資金管理中心統一保管。

    第九條  住房資金管理中心根據約定的合同期限通知指定銀行辦理貸款的劃轉手續。

    用于購買自住房的，銀行采取轉賬方式將個人存款和住房貸款一并劃到售房單位的售房存款賬戶。

    用于修、建自住房的，將住房貸款劃入借款人開立的住房儲蓄存款戶。借款人用款時（包括自籌資金），必須提出書面申請或用款證明，經住房資金管理中心審核同意后方可支取。

    第十條  售房單位待借款人購房款全部交齊后，由其統一辦理住房個人產權證書一并轉交住房資金管理中心保管作為抵押憑證。

    第四章  貸款的額度、期限、利率及還款方式

    第十一條  貸款額度由住房資金管理中心根據實際情況，按下述兩種計算方法選擇確定：

    （一）貸款額度（元）＝（借款人及家庭成員工資總額之和）×25％×12個月×貸款年限；

    （二）最高貸款額為購、建、修住房費用總額的50％。

    以上兩種計算辦法取最低數額為貸款額。

    第十二條  本項貸款期限為1年期到20年期。購買新房不得超過20年，購買舊房不得超過10年。

    第十三條  貸款利率按照貸款年限實行確定利率：

    1-5年  貸款年利率5.13％5？10年  貸款年利率5.67％10？15年  貸款年利率6.21％15？20年  貸款年利率6.75％第十四條  職工住房貸款本息償還方法，采取按季均還的辦法，借款人按借款合同規定，按季到住房資金管理中心償還貸款本息；借款人也可以委托所在工作單位每月從其工資中代扣，按季轉交住房資金管理中心（應簽訂住房擔保貸款代扣協議）。

    借款人還清全部貸款本息后，要在30天內到住房資金管理中心辦理注銷貸款的一切手續，并領回抵押憑證。

    第十五條  借款人提前歸還貸款本息的，按提前的期限調整貸款利率，計算利息，已經歸還貸款本息部分，不再重新調整計算。借款人未按合同規定償還貸款本息的，住房資金管理中心按逾期天數每天加收逾期貸款額3‰的滯納金。

    第五章  貸款的抵押、質押

    第十六條  借款人可用購、建、修的住房和存款單、債券作為貸款抵押或質押，以房產作抵押的必須是借款人自有產權或共有產權。

    第十七條  以購買的房產作抵押的，在未取得住房產權證明之前，可用簽訂的購買自住房合同的全部權益抵押，抵押期間，住房資金管理中心為第一受益人，同時借款人必須到市產權處辦理房屋抵押登記。

    第十八條  以房產作抵押的，不得再重復抵押，在抵押期間，只允許借款人自己使用，并負有維修、保養和保證完好無損的責任，并隨時接受住房資金管理中心的監督檢查，不得轉借、轉租、轉讓、出賣或饋贈。

    第十九條  有下列情況之一者，住房資金管理中心有權依法對抵押物進行處理：

    （一）借款人在3個月以上不按計劃期償還貸款本息，或借款合同期滿，借款人未依約償還貸款本息的；

    （二）借款人在貸款合同終止之前死亡、失蹤或移居國外的，借款人的合法繼承人或受贈人拒絕履行代借款人償還貸款本息義務的；

    （三）發生其他不能償還貸款情況的。

    第二十條  處理抵押物所收取的款項，可依下列順序分配：

    （一）支付拍賣或處理抵押物所發生的費用；

    （二）支付與處理抵押有關的稅款；

    （三）補交土地出讓金或轉讓費；

    （四）歸還借款人所欠的貸款本息及罰息；

    （五）如有剩余，退還借款人，不足部分由借款人補償。

    第二十一條  借款人以第三人存款單出質的，應由第三人出具同意書，并辦理存款單凍結手續。出質的財產權利金額應當高于借款金額。

    以存款單、債券出質的，應當在規定期限內將權利憑證交付住房資金管理中心委托的銀行。

    以載明兌現的存款單、債券出質的，其兌現日期先于借款履行期的，住房資金管理中心有權在借款履行期屆前兌現，并將兌現的價款轉存。借款到期，借款人未償還貸款本息，住房資金管理中心有權依法處理質押物，清償貸款本息及相關費用，剩余部分退還借款人，不足部分由借款人補償。

    第六章  貸款的保證

    第二十二條  本貸款須進行如下保證：

    （一）用房產作抵押的，借款人必須有擔保單位或三名以上有代償還能力人作為保證人，保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠的代償能力，并且在指定銀行存有一定數額的保證金。保證人必須得到單位同意，如借款人不能按期償還貸款本息，由保證人所在單位扣收保證人的固定收入。

    （二）保證人的保證金額以貸款合同貸款本息及合同引起的訴訟費為限，保證期限自借款合同簽訂之日起到借款本息清償時止。

    （三）用足額的有價證券作為質押的，借款人也可不提供保證。

    第二十三條  借款人的保證人系法人的，在保證人發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人，并重新辦理擔保手續。

    第七章  抵押保險與公證

    第二十四條  借款人以房產作為抵押的，須在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貨款人代辦有關保險手續，保險金額按照有關部門對房地產評估金額全額保險。

    第二十五條  住房保險期要與貨款期限一致。在住房抵押期間，保險單要交由住資金管理中心保管，保險單享有的權益無條件地讓渡給住房資金管理中心。

    第二十六條  抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內，如發生保險責任范圍以外毀損，由借款人負全部責任。

    第二十七條  貸款合同應到公證機關辦理公證手續。

    第二十八條  抵押物的評估費、登記費、保管費、保險費、公證費由借款人自己負擔。

    第八章  貸款監督

    第二十九條  住房貸款要?？顚Ｓ?，嚴禁挪用。發生下列情況之一時，住房資金管理中心與銀行有權要求借款人提前償還部分或全部貸款：

    （一）借款人違反借款合同規定的條款；

    （二）借款挪作他用；

    （三）借款人發生不能按期歸還貸款本息的其他情況。

    借款挪作他用時，對挪用部分在原貸款利率基礎上加收50％的罰息。

    第三十條  借款人在貸款期內，要主動配合住房資金管理中心和銀行對貸款使用情況進行監督檢查。

    第九章  借款合同變更與糾紛處理

    第三十一條  借、貸雙方任何一方要求解除或變更貸款合同時，必須以書面形式提前一個月通知對方，在雙方未達成協議前，原貸款合同繼續有效，變更貸款合同須經保證人同意。

    第三十二條  借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。

    第三十三條  借款雙方之間發生糾紛時，應協商解決，協商不成，當事人可向當地人民法院提起訴訟。

    第十章  附則

第6篇：購房貸款合同范文

城市購房，

不讓孩子輸在起跑線上

1980年出生的田海霞，大學畢業后，孑然一身到廣州打拼。然而，四年的拼搏努力并沒有讓她融入這繁華的大都市。26歲那年，她回到了生養自己的家鄉――河北邢臺南和縣，和初中同學王利輝結婚，并生下兒子滔滔。農忙時，小兩口伺候三畝麥田；農閑時，經營一家服裝小店，收入頗豐。

時光飛逝，歲月匆匆。一晃七年過去，滔滔到了上學的年齡?！笆袇^教育質量要比縣里高好幾倍，咱叔的孩子市重點高中畢業后，輕松考取北大……現在月薪好幾萬，讓咱孩子也到市里讀書吧！”田海霞對老公的建議十分認同。

絕不讓孩子輸在起跑線上。2011年8月，田海霞和老公舉家搬到市區一所重點小學的附近居住，又托熟人把兒子送進這所小學就讀。隨后，兩人在離家不遠的地方租到一間10平方米左右的門市，干起服裝生意。每天，田海霞夫婦起早貪黑，笑臉迎送顧客，累得腰酸背痛，但想到兒子將來輝煌的未來，心里總是暖暖的，苦亦是甜。

半年后，一家三口生活安穩下來，積蓄增多，田海霞產生在城市購房的念頭?？墒牵@兩年房價回暖就像插上了翅膀，自己存錢的節奏哪趕的上房價的漲速？

“許多廣州人都選擇便宜、戶型較小的公寓房住……不如咱也買公寓房，等住上十幾年，滔滔考取重點大學，再脫手小賺一筆?！蓖趵x對妻子投資公寓房的想法點頭贊許。兩人逛遍邢臺房產網后，來到一家位于市中心的售樓部。那天下午，田海霞剛推門進入，熱情的工作人員便遞來兩杯咖啡，身穿黑制服、白襯衣的美女售樓員面帶微笑，詳細介紹市區樓房的走勢。

田海霞夫婦聽得心花怒放。讓兩人最心動的是，交上首付后，這家開發商還會出面到銀行擔保幫他們辦理房貸手續?？鄲蓝嗳盏馁I房“差錢”難題迎刃而解，田海霞夫婦在精心挑選各種戶型后，決定購買一套32平方米左右、陽面戶型的公寓房。

售樓員羅列出一堆優惠，又拿計算器認真加減乘除后，再電話報請“老板”特惠，雙方最終成交于“4700元/平方米”的價格。

三天后，田海霞夫婦將9萬元首付和裝修款打在售樓部的賬戶上，與開發商和建筑商分別簽下《訂購合同》和《商品房預售協議》、《房屋裝修合同》。在開發商的擔保下，田海霞夫婦又順利從銀行貸出7.8萬元，按照《個人購房貸款＼擔保合同》規定10年內還清。

延遲交房，

購房者解除合同

一年后就能住進屬于自己的房子！田海霞夫婦著實激動了一陣子，臉上整日洋溢著幸福的笑容。兩人賺錢動力十足，每日風里來雨里去，雖苦但快樂著。田海霞還時常利用進貨、辦事路過的時間到工地查看新房進展。盡管她聽說工地所用水泥和鋼筋都和當初的承諾有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬進去住就行！

夫妻倆盼星星盼月亮終于盼到了合同約定交房的日子。2013年7月這天，田海霞來到售樓部詢問何時能取房鑰匙，但工作人員告訴她：建筑商正在跑水、電、暖手續……我們會加快進度盡早交房鑰匙。

涉及幾百戶取暖、用電等問題不是由建筑商一家能定的事，手續不暢也在所難免。然而，田海霞夫婦苦等了六個月再次到工地看房時，眼前的情景讓他們憤憤不已：“地磚仍沒鋪設、墻面也沒粉刷……照這樣速度，再過半年也交不了鑰匙。”

后來田海霞夫婦又了解到，這座大樓征地用去10年時間，公寓房用地期限僅40年，已減少1/3壽命的新房，交房后再住幾年哪還有什么升值可言，更別說翻倍了！

更讓兩人意想不到的是，許多樓市進入冬眠，房價徘徊不前。田海霞夫婦一合計：當初投資這個公寓房失誤了，明天就去要回房款，這個房子不買了。小兩口翻出《訂購協議》反復研讀，這時才意識到，如果不經對方同意擅自解除合同，應支付裝修費總額的30%違約金，也就是說要支付6000多元的違約金。

傷心、失望接踵而至。田海霞買來許多法律書籍惡補后，又到幾家律師事務所咨詢，終于找到了解決辦法。2013年12月20日這天，田海霞通過快遞將《交房催告書》送往康豐房地產公司，要求90日內履行交房義務，否則解除合同。

《交房催告書》如泥牛入海，三個月杳無音信。

冷靜后，田海霞一紙訴狀將開發商上法庭。

庭審激辯，不交房是開發商“軟肋”

邢臺市橋東區人民法院受理此案后，依法組成合議庭。田海霞訴稱：康豐公司不能如期交房，經催告后不回復我方，也不能于90日內履行合同，請求判令解除購房和裝修合同，返還首付、裝修費10萬元及利息。

法院公開審理那天，銀行作為第三人現身法庭。可是對于何時交付房子，被告康豐開發公司吞吞吐吐不能確定時間。這樣一來，雙方當事人不得不圍繞是否解除購房合同等焦點展開辯論。

坐在被告席上的康豐和建筑公司都不同意解除合同。其人辯稱，這幾份合同是當事人各方自愿簽訂，是有效合同。如果未按期交房，雙方應按補充協議第5條規定，由出賣人每天向原告交納房款的萬分之一的違約金。如果原告執意解除合同，也應按照該協議支付裝修款30%的違約金。

原告律師向法庭出示《交房催告書》指出：被告不能如期交房存在過失，《訂購協議》等合同未約定撤銷合同的情形，違反了公平原則?！逗贤ā?4條規定了催告解除合同的方式，原告田海霞以郵寄方式向被告送達了《交房催告書》，但至今開發商未履行交房義務，符合解除合同的法律規定。

對此，開發商抗辯稱，我們始終沒收到原告寄送的《交房催告書》。但庭下，法官到郵局調查發現，記錄顯示康豐公司的員工已在催告書回執單上簽名。

法庭上，原告所指控，這幾份合同屬于格式合同是霸王條款，違反公平原則，請求撤銷。開發商人辯稱：我方購房合同是按照建設部頒發的示范文本制作，符合法律規定，不是格式合同。訂購協議規定有約定按約定，無約定應按最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第18條執行，原告無權解除合同。另外，即便撤銷《商品房預售協議》也沒必要解除貸款合同，兩合同不是主、從合同關系，請駁回原告訴求。

旁聽審理的銀行人反駁稱：貸款合同與購房合同密不可分，如果原告和被告解除了購房合同，7.8萬元貸款及利息應由最終的受益人承擔！

當事人各方辯論異常激烈，誰也不服氣，都在最后陳述時強烈請求法院駁回對方訴求。鑒于案件的特殊性，法官決定擇日宣判。

合議庭評議認為：截至庭審日，開發商仍不能明確交房時間，導致原告無法實現買房目的，原告要求解除合同符合法律規定，應予支持。開發商不能如期交房的過錯是導致解除購房合同和貸款合同的主因，應承擔相應責任。

邢臺市橋東區法院判決：解除《商品房預售協議》、《房屋裝修合同》和貸款合同，開發商和建筑公司在判決生效后返還原告田海霞首付款及裝修費10萬元及利息；由被告開發商返還銀行7.8萬元貸款及利息。

宣判后，康豐公司以一審超出訴訟請求為由提起上訴。邢臺市中級人民法院開庭審理后認為：貸款合同是建立在購房合同基礎之上，解除購房主合同后，開發商掌控銀行貸款顯然不合理，有悖公平原則，因此解除貸款合同并無不妥。銀行作為第三人參加訴訟，雖沒提出獨立訴求，但為減少訴累，一審判決康豐公司返還銀行貸款7.8萬及利息對當事人是公平、公正的。隨后，邢臺市中院終審判決：駁回上訴，維持原判。

（本文當事人系化名）

法博士點評

按說合同生效后，雙方當事人必須信守約定，不得擅自變更或解除合同。那么，具備怎樣的條件，當事人才能解除合同而不屬于違約呢？通俗的說：發生意外后，出現合同履行成為不必要或不能的情況，才允許當事人解除合同。解除合同分為協議解除、單方解除、法定解除、約定解除。我國《合同法》94條規定了法定解除合同的情形，其中第三款規定，債務人在履行期限屆滿時，債權人發出履行催告后，債務人仍在合理期限內不能履行的，債權人有解除合同權利。具體到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求開發商在90天內履行交房義務，但開發商始終不能交房，這時田女士就有了解除購房合同的權利。所以，法院依法支持了田女士的訴求。

第7篇：購房貸款合同范文

筆者的兩位朋友近來都進行了一筆二手房交易。一個朋友手續辦得非常順利，一個半月就辦妥了全部的手續；而另一個卻花費了半年多的時間還沒有拿到產權證，而他原來在外租賃的房子已經到期，東家已轉租他人，生活和工作因此都受到了影響。

于是他向筆者詢問進行二手房交易究竟需要多長時間?筆者在向有關的專家仔細請教之后了解到：其實，在二手房交易過程中，從簽訂房屋買賣合同之后，各個環節所要耗費的時間都是固定的，如果買賣雙方對這些時間節點有所了解，并且嚴格地把握好，不僅能做到明明白白交易，而且不會因為不明就里而虛耗時間。

需要說明的是，京滬穗三地以及三地內具體的區縣對交易環節所需規定的時間稍有所不同，不過，總體而言大同小異，買賣者只要抓緊其中的重要環節，一般就不會發生時間延誤的情形。為了表述的方便，本文當中所舉的例子僅以上海中心城區的交易時間規定為準。另外，由于目前二手房交易主要是在房產經紀人的幫助下完成的，因此本文中所有交易環節也都建立在有房產經紀人參與的基礎上的。

共需花費34個工作日

在上海買一套二手房要花多長時間，在一切都順利的情況下，最少需要34個工作日，這相當于7個星期，共49天。當然，這種二手房必須是沒有抵押的物業。

那么，這49天是如何分配的呢?在解析這個問題之前，我們先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易環節包括看房、簽訂房屋買賣合同、賣方還清貸款（如果有按揭貸款）、辦理公積金或商業貸款、產權過戶、買家領取新房產證以及他項權利證、申請放貸、物業交接并支付尾款。如果賣方無按揭貸款，而且買家也不需貸款，那么交易流程將會變得簡單一些，主要是簽訂買賣合同、過戶、交房等簡單的幾個步驟了。

我們對上海的具體操作程序進行解析。假定購房者張先生購買一套位于田林新村的小兩房，這套房產沒有抵押，而張先生需要貸款。一般情況下，購房者在房產中介的斡旋下，與賣家就房屋買賣事項達成一致意見之后，便會簽訂房屋買賣合同，買家支付首付款。此時，中介公司往往會約見律師，一并辦理貸款合同事宜。因此，簽訂房屋買賣合同可與辦理貸款合同合并起來。這需要花費1個工作日。

在此過程中，買家向銀行送交的購房貸款合同，以及相關材料已送往銀行進行審批，一般只需5個工作日便能完成。此外，銀行還要對物業進行評估，以便確定貸款年限，這需要1個工作日。

辦妥上述手續之后，便可進入交易中心辦理過戶手續。辦理過戶手續需要1個工作日。在這過程中，買家要繳契稅，同時房產交易中心還要審驗買賣合同、貸款申請等文件。在交易中心辦理完過戶手續之后，需要等待20個工作日的時間才能取得房產證以及他項權利證。

在此需要說明的是，北京和廣州領取房產證和他項權利證的做法有所不同，這兩種證書并不是同時領取，而是先領取房產證，后領取他項權利證，兩者時間間隔一般有6～30個工作日。

領取房產證以及他項權利證之后，房產中介便會將他項權利證送至銀行，以便申請放款，銀行收到申請之后，一般會在3～5個工作日放款。賣家在得到銀行發放的購房款之后，買賣雙方便可約定時間辦理交房，這也需要1個工作日。

“意外”發生將拖延交易

但在實際操作中，往往會碰到這樣或那樣的問題，使得交易延長。那么主要有哪幾個方面的問題會導致交易時間延長呢?

首先是尚未解除抵押的物業。在實際交易過程中，有不少賣家在購房時，也曾向銀行申請過按揭貸款，在轉讓時還未還清，或者曾向銀行申請貸款而被抵押，轉讓時并未解除抵押。業內人士表示，此類尚未解除抵押的二手房會使得交易時間延長30天的時間。

這是因為賣家必須向銀行申請提前還貸。上海德佑地產市場交易部楊先生告訴記者：“一般情況下，賣家需要提前一個月向銀行提出申請。”由此可見，如果需要提前還貸，那么在簽訂房屋買賣合同并支付首付款之后，賣家向銀行提出提前還貸申請，下一個交易環節，也就是產權過戶環節，需要等到一個月后才能繼續進行。

其次是注銷抵押手續。這與前一種情形具有關聯性。賣家剩余貸款還清，便可進入房產交易中心辦理抵押貸款注銷手續。該環節需要7個工作日。也就是說，當賣家把銀行出具的貸款還清材料送交給交易中心之后，需要再等待10天時間，才能辦理過戶手續。

此外就是相關資料的缺失，也會導致交易時間的延長。如湖南來上海的章先生在閔行區購買了一套二手房，由于愛人的身份證尚在辦理過程中，因此在申請放貸時不能提供愛人身份證而卡了殼。專家表示，一般情況下，在婚后購買房產，在辦理貸款手續時，即使不把另外一方作為“共同貸款人”，不管是以誰的名義申請按揭貸款，銀行一般要求必須出具另外一方的有效證件以便查驗。如果不能提供，則會導致審批時間延長。于此有些類似的還有夫妻共同財產，必須有另外一方的委托書，否則在辦理過戶手續時也無法通過，而需要耗時補辦手續。

對此，專家建議，在二手房交易過程中，一定要了解物業狀況，如是否被抵押，如果被抵押，則需要做好延長交易時間的心理準備。當然，有些情形是可以避免的，如在婚后購買房產，一定要把配偶的相關證件也準備好，這樣就不會被無故受阻了。

運用技巧可壓縮時間

當然，在二手房交易過程中，有些環節的時間也能縮短，那么在哪些環節可以提前呢?

德佑地產有關人士表示，主要有兩個地方可以采用加急的方式來得以提前，其一是賣家提前還貸。賣家可以申請“加急”處理，有可能在半個月之內辦理完所有提前還貸手續。不過要做到這一點實在不易，據了解，在一般情況下，能否提前還貸需要根據購房者與銀行之間的協議來操作，如有些銀行規定，在第一年內不允許提前還貸。

第8篇：購房貸款合同范文

2007年1月1日，個人住房按揭貸款開始執行新的貸款利率，五年以上商業貸款的基準利率為6.84％，個人住房公積金貸款利率為4.59％。利率的上升提高了貸款的成本，加重了借款人的利息負擔，使得人們在選擇房貸的具體方式上變得更為慎重。

在過去的一年里，各家銀行的個人住房按揭業務也進行了大量的創新，房貸正變得更加靈活多樣，為借款人提供了更多的選擇。如果能對各家銀行的業務有個整體的了解，從中選擇最適合自己的貸款方式，你就會發現，貸款也可以很精彩。

決定房貸成本的三個因素

貸款買房的人對利率都很敏感，因為借款人最關心的就是利息負擔。在整個貸款期內的利息支出就是貸款的成本，顯然，這取決于占用銀行的資金額、占用的時間以及利率水平三個因素。占用銀行的資金額越大、占用的時間越長、利率越高，總的利息負擔就越重。所以，減少利息負擔的辦法就可以是提前還貸減少貸款本金、加快本金歸還速度減少占用資金的時間或是尋求更低的利率水平。

其中，利率的選擇空間最小。貸款人可以充分利用公積金貸款，獲得低于商貸的利率。商貸方面，應該注意到商業銀行可以對信用良好的客戶給予基準利率下浮15％的優惠，因此，貸款人要格外注意自己的信用記錄。換個角度看，利率也是借款人的融資成本，所以利率上調后，如果投資回報率高于貸款利率，則應該將富余資金用于投資，反之，則應考慮提前還貸。當然，借款人還應考慮資產的流動性、投資的風險等因素。

各家銀行的創新之舉基本上是通過提前還款或加快本金歸還速度來實現利息支出的減少的，比如一度被廣泛關注的“雙周供”，借款人可一年還款26次，相當于原來的13個月，因而可以加快本金歸還速度，縮短還款期限。

當然，并非利息支出最少的貸款方式就是最好的，貸款是出于實際的需要，借款人應在此前提下盡可能地降低成本，選擇最適合自己的貸款方式。

固定利率貸款VS浮動利率貸款

按照利率是否變化，可將房貸分為固定利率貸款和浮動利率貸款兩大類。現有的大部分借款人采用的都是浮動利率貸款，利率水平隨央行基準利率的變化而變化。固定利率房貸是去年才出現的新事物，是指在簽訂購房貸款合同時，選擇固定利率貸款，在整個貸款期限內，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。

在去年央行連續的加息行為下，部分有著升息預期的人就適合采用固定利率貸款，可以有效規定升息的風險。但同時，如果利率下凋，選擇固定利率貸款的人則會多付出一部分利息。

選擇適合的還款方式

除了利率外，借款人最需要考慮的就是整個貸款周期內還款金額的分布問題。住房按揭貸款往往長達10年、20年，甚N30年，因此，結合家庭的生命周期和不同階段的財務狀況，合理安排整個周期的還款金額和還款頻率是非常重要的。借款人可從如下個人住房按揭服務中選擇適合自己的還款方式：

等額本息把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，借款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。等額本息操作簡便，適合家庭收入穩定的人群，但因初期貸款本金所占的比例較低，不適合有提前還貸打算的人。

等額本金將本金平均分攤到每個月內，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利啟、，前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。等額本金比等額本息負擔的總利息要少，但前期還款負擔較重，比較適合經濟能力較強的年輕人。

等額遞增/等額遞減是等額本息的一種派生形式。把確定的還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增或遞減。這兩種方式使得借款人可以根據自己的預期收入情況靈活設定還貸方案，適合剛參加工作的年輕人。

雙周供將還款方式從原來每月還款一次，變為每兩周還款一次，每次還款額基本為原來月供的一半。與按月還款相比，可加速還款，縮短還款期限，減少利息支出。

接力貸指以某人的子女作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與其子女作為共同借款人，接力還款。適合于年齡較大的購房者，或子女收入暫時不高的家庭。

移動組合房貸允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。還款期內，借款人還可以隨時調整還款方式。

入住還款客戶在銀行辦理一手樓住房貸款業務時，可以申請從貸款第一個月開始，與銀行約定一個時間段僅償還貸款利息，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。這種方式比較適合購房初期經濟比較緊張的人。

隨借隨還在貸款購買住房后，銀行會為借款人提供一個相應的授信額度。當借款人在償還了部分貸款后突然急著要用錢時，只需通過網上銀行或電話銀行就能馬上提取現金。同時，如果借款人想提前償還貸款，隨時都可以，從而減少不必要的利息支出。

循環貸針對房產變現難的特點，“循環貸”可將自有住房到銀行做抵押，獲得該住房等價值80％或70％的授信額度，在房產抵押期內可分次提款，循環使用，方便借款人資金周轉。

存抵貸把借款人的活期存款與住房貸款結合起來管理，只要活期存款超過5萬元，銀行就會把超出部分按一定比例視作提前還貸，節省的貸款利息作為理財收益返還到借款人賬戶上，但借款人存折上的資金并沒有真正動用，需要周轉時可隨時支取。

第9篇：購房貸款合同范文

關鍵詞：按揭；等額本息法；局限性；探析

中圖分類號：F830.589　文獻標識碼：A doi：10.3969／j.issn.1672-3309(x)，2011.03.18　文章編號：1672-3309(2011)03--40-02

一、等額本息法的經濟分析

等額本息法是最為普遍的一種還款方式，它是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個還款期中。這種還款方式最大的特點：在利率一定的前提下。每期還款額相等。且前期歸還的利息多、本金少；隨著時間的推移，歸還的利息越來越少，而本金越來越多。據此，本文認為該法中的“等額”二字在這里有兩層含義：一是每期還款額必須相等，且每期還款額必須由本金和利息兩部分構成；二是按揭貸款的還款期間必須相等，如：可以把一個月、一個季度、半年或一個會計年度作為一個還款期間。也就是說，等額本息法在具體應用中必須同時具備上述兩層含義。才能真正體現其經濟實質；同時充分理解等額本息法的內涵也將成為正確使用該法的充分必要條件。

如果使用中不能同時體現上述兩層含義。則將導致各期還款額不等，同時還會增加貸款人的利息支出負擔。經調研測算，多家銀行(如建設銀行、工商銀行、中國銀行、光大銀行等)十幾年的住房按揭貸款實踐已經充分證明了這一點。

二、等額本息法應用中存在的主要問題

按照銀行的基本原則，占用銀行資金量的多少以及占用時間的長短，與銀行收取利息的多少是相關的?，F在銀行都很注重資金運營能力，絕大多數人選擇了占用資金時問過長的“等額本息還款法”。然而在還貸實際操作中，銀行對此法的運用存在理解及使用上的誤區。

(一)按揭后首次還款額的確定

目前對于還款方法，大多數購房人采用的都是等額本息法(因為銀行力推此法)。銀行在首期還款額的確定上有兩種力’法：

1.按貸款實際占用天數只計算、扣收貸款利息。

辦妥按揭后，銀行把取得貸款的當月做為還款的首期，且在歸還貸款的首期，只扣收利息。不扣收本金；然后從第二個月起，再將貸款本金和利息之和在貸款期內平均扣下。銀行的這種還貸實際操作。從根術上違背等額本息法的經濟實質――還款各期等額還款、本息和均攤于各還款期間。這種做法是對等額本息法的典型誤用，應予以摒棄。

依照銀行設計的還貸系統軟件執行結果是：最后一個還款期間的還款額與其前一期(即倒數第二個還款期間)的還款額是不相等的。就這么一點點看似沒什么的小變通，結果銀行就多賺了貸款購房人的錢。如建設銀行、工商銀行、中國銀行、光大銀行等就是這樣做的。通過這樣的變通。意味著銀行加大了各期貸款計息的基礎(因為首期的本金，始終都參與整個貸款期的利息計算)；同時還可認定。銀行首期扣收的利息。額外增加了貸款人的利息負擔，嚴重侵害了貸款人的合法權益。通過測算。若取得10年期、10萬元貸款。待按揭款到期時，被銀行多收的利息約為購房人首期所還利息的55％左右：且按揭購房人被銀行多收(或扣下)的利息。會隨著其貸款額度、貸款期限、貸款利率的變化。呈正比變化。

2.按貸款當月實際占用天數計算、扣收貸款本金和利息。

此法下，銀行按貸款人貸款當月實際占用貸款本金的時間計算、扣收首期還款額(即本金和利息)。即：按貸款人占用銀行貸款的實際天數來扣收貸款人應還的r小金和利息。此法從表面上看似乎合理。首期還款額包含貸款本金和利息。但是，由于貸款當月貸款人實際占用銀行資金的天數未必是一個完整的還款期間，如一個月(30天)。這樣就會造成按揭還款期內各還款期間不等，進而進一步導致各期還款額不等。同時還會出現貸款到期、還款期結束時，還有一定量的貸款余款尚未還清(即尚未還清的余款實際是首期還款時不足支付的部分及整個貸款期限內銀行多收貸款人的利息)。依照銀行按揭貸款的實際操作，可以得出：貸款人的實際還款期限大于事先計劃的還款期(即：實際還款期=計劃還款期+1)。也就是說，只要不是按完整的還款期來計算扣收貸款本金和利息，就會出現銀行誤用等額本息法的情況。

(二)按揭后還貸具體時間的確定

經調查，銀行對公眾的告知一般是通過宣傳朋子和客戶電話咨詢等方式。而在真正辦理貸款時，仍有一些商業銀行有意隱瞞還款方式的有關信息，全力推薦等額本息法。在售樓現場，很少有銀行工作人員現場辦公，其按揭貸款事宜絕大多數是由售樓人員進行。售樓人員為能降低其工作強度，多數是向客戶推薦比較通俗易懂的“等額還款法”。對于“吃利息飯”的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品。怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢?

但是，對于只知道貸款必須付利息的一般購房人來說，若銀行不明確告之，他們哪里知道采用不同的還貸方法，利息會有天壤之別呢。即便是采用同一還貸方法，在貸款額、利率、還款期限一定的條件下，由于確定了不同的具體還款日。還貸總額也會有所不同。暫且不說該方法與其他方法孰優孰劣，單就選定了等額本息法，在確定具體還貸時間上也客觀存在一些現實問題亟待解決。如：各樓盤每天都有購房人的身影，他們不可能都是每月的1號去買房辦按揭，而通常銀行又把辦理按揭貸款的當月做為按揭人還貸的首期，且按貸款人實際占用資金天數計算應支付的利息。這樣問題就出來了，按揭當月絕大多數不可能是個完整的整月(如果是完整月應屬個例)。也就是說，銀行把何時確定為還貸的首期尤為重要。

三、進一步完善等額本息法應用的對策和建議

(一)合理確定按揭貸款的還款期間

為準確運用等額本息法，針對按揭貸款啟動日期不可能為每月初的現狀，合理確定按揭貸款的還款期間就顯得尤為重要。結合按揭貸款人貸款啟動日期的不同，本文認為以下兩種方法可供選擇：一是建議銀行在每月集中選擇固定的貸款啟動日，如每月1日、15日或每月1日、11日、21日。這樣就可以把一年分為24個或36個還貸期間。二是建議銀行采取按月定日法。也就是說。每個還款期中與啟動日相同的那一天即為每期的還款日。這是一種打破了月份界限的還款做法。不論采用哪種方法確定還貸期間，都必須對貸款年利率進行相應的換算，如將年利率除以12或24或36。才能加以運用。通過合理確定還款期間?？梢詫崿F準確計算各期還款額的目的。

(二)提高銀行隊伍專業素質。增強全員服務意識

提高銀行服務質量。強化專業隊伍更為重要。提高銀行隊伍專業素質。應從以下三方面著手：一是定期進行專業培訓和考核。準確理解和掌握專業業務知識，不斷提高員工業務水平：二是逐步減少非專業人員，特別是減少職工家屬中的非專業人員從事銀行信貸業務，充分調動和發揮專業人員的積極作用：三是加強銀行隊伍相應知識的學習，不斷提高綜合業務素質和能力；四是堅持從懂業務的人員中提拔任用業務領導干部，使其具有的金融理論水平與銀行信貸業務實踐能力雙過硬，能帶好一班人。

增強全員服務意識，本文認為應采取以下措施：一是銀行應采取多種方式加強告知，比如銀行將借助媒體進行宣傳。讓購房人充分了解購房貸款的相關知識；明確告知各種還款方式的還款狀況及其差異，不誤導客戶的選擇；二是銀行應印刷專門的宣傳材料、詳細列表，比如同樣是1萬元貸款、同樣貸20年，兩者每月還款額的差別，放在銀行大廳供客戶比較。三是有義務向房貸消費者提供擬定的按揭貸款還款計劃方案，明確告知提前還款應承擔的違約責任等。