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摘要：土地增值稅作為房地產企業的三大稅種之一，開展土地增值稅納稅籌劃對降低房地產企業稅負具有重大意義。本文分析了房地產企業進行土地增值稅籌劃的必要性，對如何有效開展土地增值稅籌劃提出了幾點思路，以期降低房地產企業稅負，促進房地產企業持續、健康發展。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；籌劃

房地產開發項目建設周期長、資金投入大、業務程序多，加上房地產企業稅收政策變化快等原因使得房地產企業稅收籌劃的難度較大。因此房地產企業應明確自身業務稅務涉及范圍，了解納稅籌劃的空間，及時做好財務規劃，促進企業健康發展。

一、土地增值稅籌劃的必要性

目前房地產土地企業普遍存在稅收籌劃趨于片面、財務管理人員對稅收政策理解不到位、稅收籌劃的風險意識不足等問題，因此選擇合理有效的土地增值稅稅收籌劃方案，對于增強房地產企業的競爭力、提高項目利潤水平具有重要意義。

（一）降低房地產企業稅負，提高房產企業競爭力

土地增值稅作為房地產企業的三大稅種之一，其稅額占房地產公司稅額比重較高，且土地增值稅具有核算復雜、稅負高、清算周期長、稅率跨度大等特點。從相關統計數據來看，土地增值稅稅額呈逐年增長的趨勢，且增長幅度較大。此外，在國家宏觀調控下房地產企業的利潤空間逐漸縮小，稅收成本的增加大大擠占了房地產企業盈利空間，從提高房地產企業競爭力的角度，土地增值稅的納稅籌劃尤為必要。

（二）提高房地產企業財務管理水平，降低涉稅風險

土地增值稅納稅籌劃是在法律允許的范圍內，合理適度的降低土地增值稅的稅收成本，從而實現利潤最大化、納稅成本最小化等目標。財務管理過程中，應嚴格的按照國家的各項政策進行，合理的利用企業自身的利潤空間，將成本和利潤進行合理的調整，防止出現偷稅和漏稅的行為，增強企業財務管理水平。同時，目前為了抑制投資過熱、地價過高、房價上漲過快等問題，國家陸續出臺了各項宏觀調控政策，稅收征管部門的監管力度和清算力度也逐步提高，房地產外部環境因素的不確定性日益增加，這些都需要加強土地增值稅納稅籌劃。

（三）營改增后土地增值稅籌劃尤為必要

營改增前，營業稅作為營業稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項目中的“與轉讓房地產有關的稅金”；營改增后，財稅[2016]43號文規定，增值稅不能作為“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除，從而減少了土地增值稅可抵扣的項目。此外，“營改增”后，增值稅由國稅征收，土地增值稅、企業所得稅仍由地方稅務部門征收，且土地增值稅和增值稅均要求按一定比例預征，無疑加重了房地產企業稅收管理的難度和稅收負擔，因此房地產企業應重視土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產企業做好土地增值稅納稅籌劃的思路

（一）加大納稅籌劃專業人才的培養和選拔力度，加強涉稅風險監控

土地增值稅的籌劃是一項專業性較強的工作，籌劃人員需要具備財務、稅務、金融、投資、房地產開發與管理等知識，因此籌劃人才的培養與選拔非常必要。房地產企業一方面可建立納稅籌劃專業人才的培養機制，建立完善的培訓體系以提高籌劃人員的籌劃水平和籌劃技術；另一方面有條件的房地產企業可以組建一支專業的團隊將企業涉稅風險管理和實際經營情況具體地結合起來分析研究，重點識別與評估特定的籌劃風險，對整個籌劃過程中可能隱含的潛在風險采取實時監控，不斷提高納稅籌劃水平。

（二）研究好和利用好稅收法規和優惠政策

籌劃人員在日常工作中應做好信息收集，密切關注最新稅收政策動態，通過對稅收政策的變化調整進行分析、研判，能夠根據新的政策及時進行稅收籌劃方案的調整。目前實務界較多采用“普通標準住宅增值率低于20%免征土地增值稅”的稅收優惠進行納稅籌劃，使用該籌劃方式房地產企業普通住宅增值率的控制是關鍵，應在提高房價放棄稅收優惠帶來的收益與增加的土地增值稅稅負進行綜合權衡，計算出銷售收入的降低額和免繳的土地增值稅之間的平衡點，同時也應注意普通住宅應與其他房地產項目分開核算，否則不能享受稅收優惠。

（三）做好房地產開發階段的納稅籌劃

土地增值稅是四級超率累進稅率，增值率決定了稅率的高低。因此房地產企業在開發項目前，應根據開發歷史經驗和行業平均稅合理預測收入、利潤水平，為納稅籌劃打好基礎。例如房地產企業在開發項目前可對開發方式是自建房、合作建房、代建房進行權衡。對于有明確銷售對象的房產可以采用代建房的方式，房地產企業作為工程承包人，代表有建房需要的客戶實行房地產開發，不需繳納土地增值稅。對于合作建房政策規定，對于一方出地、一方出資金，合作建房建成之后依照一定比例留己自用的，可以免征土地增值稅；建成之后將房屋進行轉讓的，應征收土地增值稅。采用合作建房方式進行納稅籌劃，房地產企業應在建房時分工合作，分別進行土地開發和資金管理，例如在建房前可以預先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產生土地增值稅。此外，開發普通標準住宅符合條件可以享受稅收優惠，但豪華住宅或者其他非普通標準住宅有價格優勢，企業在開發階段也要對開發產品的種類進行綜合考慮。

（四）做好房地產銷售階段的納稅籌劃

房地產銷售階段的納稅籌劃主要有：第一，靈活運用銷售定價策略。現行稅法對土地增值稅設置了一個納稅臨界點，房地產企業應綜合權衡銷售定價和稅收成本，確定收益最大的定價策略。例如房價中是否包含代收費用，雖然不影響增值額，但對增值率有影響，籌劃時可以綜合考慮。第二，成立專門公司巧用稅收政策。稅法規定在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。房地產企業轉讓整棟資產或大額資產時，可以把該資產分立成立公司，然后將分立的公司與購買方合并進行土地增值稅納稅籌劃。第三.銷售合同簽訂時盡可能將銷售收入與裝修收入區分。目前房地產企業傾向于采用精裝房的方式進行納稅籌劃，可以將房產的裝修、維護、設備購買作為獨立業務單獨簽訂合同，適當提高裝修費用成本，進而降低房產銷售價格，控制增值率，降低土地增值稅的稅負。第四，有效區分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入。實務操作中將普通標準住宅銷售和車位、車庫銷售區別對待,以便有利于土地增值稅的清算。

（五）合理增加扣除項目以降低增值額進行納稅籌劃

房地產企業可以通過增加扣除額的方式，制定科學、合理的籌劃方案實現降低稅負的目的。一是在消費者能夠接受的范圍內通過提升公共配套設施的品質、提高商品房裝修標準以及改善小區硬件環境等方式來進行籌劃，增加項目扣除金額；二是盡可能爭取最大的利息扣除。房產企業開發項目所產生的利息費用，如果可提供金融機構證明，并在實際操作中能按房地產具體開發項目進行計算分攤，可以按不超出同期商業銀行的貸款利率計算金額據實扣除。稅法規定利息扣除的限額分為兩種情況，一種是按在商業銀行或金融機構同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按我國稅法規定的按項目開發成本的5%計算扣除。房地產企業籌劃時可根據自身實際情況，合理利用銀行等金融機構借款，盡量選擇以上兩種金額較高的方式進行扣除。

（六）做好會計核算和財務管理階段的納稅籌劃

一是嚴格按照現行稅法的規定，收集好經濟業務對應的發票、單據、證明資料等，為順利進行土地增值稅清算做好準備；二是嚴格按照稅法和法規的規定進行會計核算，規范設置會計科目，對該分開核算的項目進行分開核算，對需要繳納土地增值稅的項目進行明確區分。例如政策規定，凡是不能夠按轉讓房地產項目計算分攤或提供金融機構利息支出證明的，期間費用只能按土地成本加開發成本之和的10%進行扣除，房地產企業應提前籌劃，避免應計入土地開發成本的費用計入期間費用。三是合理確定土地增值稅的清算時間。土地增值稅采取的是先預征后清算的方式，可以事先計算預征額與清算應納稅額相等的平衡點，若土地增值率高于此平衡點，則預計應納土地增值稅高于預征額，則可以延遲清算以緩解資金壓力，并獲取資金的時間價值；反之則盡早清算，及時回收資金，降低企業財務風險。

三、結語

綜上所述，房地產企業的土地增值稅籌劃應堅持合法性原則、成本效益原則、可操作性原則，結合開發項目性質和房產企業實際情況靈活分析、有效利用國家稅收政策，在合理、合法的范圍內積極進行納稅籌劃，取得節稅效益，規避稅收風險。

參考文獻：

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[3]符麗萍.營改增后關于房地產企業土地增值稅實務探討[J].財經界，2017（10）：117-118.

作者:周鐵軍 單位:四川行政學院