房地產企業增值稅的稅收籌劃
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摘要：近年來，在經濟迅速發展的推動下，建筑行業取得了十分顯著的發展成果，尤其是房地產企業，因此其市場競爭也越來越嚴峻，為了有效增強企業的競爭能力，必須在稅收籌劃方面進行深入的研究并根據研究成果進行調整，這樣不僅能夠實現整個建筑行業的良性發展，同時還能為企業創造更大的收益。本文就對這一問題進行了詳細的探討與分析，并且文章還提出了幾項具有可行性的籌劃方法。
隨著房地產競爭形勢的越發嚴峻，其對企業的發展構成了一定的威脅，但同時也給其提供了一定的發展機遇，因此企業為了實現長遠發展，必須在稅負方面進行調整，通過科學合理的籌劃方式最大程度地節省企業所需上繳的稅額。本文就對此進行了具體分析。
一、概述
土地增值稅在核算時所主要依據的是房地產企業的一些項目和具體對象，在征稅的過程中，主要針對的是一些屬于國家管理范疇內的土地，同時還包括一些建筑在相關方面的增值額度。另外，轉讓地產時還必須進行一些相關項目的扣除工作，其通常包括以下幾種類型，第一是完全擁有土地的使用權所應當支付的資金，國家通常在此方面都有明確規定。第二是在土地開發及建設過程中所花費的費用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和遷移的費用[1]。第三是在地產開發過程中所涉及到的一些間接費用，包括銷售與管理等。第四是對一些使用年限較長的建筑所花費的評估費用，政府通常在此方面都有明確的規定，并且之后還必須經過當地稅務機構的審核。第五是在轉讓過程中所應上繳的稅金，主要包括營業稅額等。第六是使用與開發過程中所涉及到的成本與建設的資金總和，通常按照其總和的20%進行扣除。
二、籌劃方法
(一)優惠
在籌劃稅收過程中可有效利用一些具有減免作用的政策。在相關條例中明確指出，負責納稅的人員如果出售的是一些屬于一般范疇的建筑，則增加的額度應該在扣除金額的百分之二十以下，若其業務還涉及到其他地產的開發，在制定增加額度的時候，應該將兩者區分開來，而不能用統一的標準進行計算。針對不同的住宅來說，其銷售所獲取的資金是有一定的差異的，因此必然不能用相同的標準對稅務進行核算。在計算一般住宅的時候也應當注意，必須確?？鄢念~度沒有超過增值額度的五分之一，否則企業就會受到嚴重影響，無法享受到免稅政策。因此，政府為了最大程度地減少增值額度，最重要的就是對扣除的資金進做調高處理[2]，并且使房屋的銷售金額能夠得到減少。在增加扣除方面的金額時，可通過多種方法來實現，如加大項目開發成本等，這樣便能夠使房屋的質量有所提升。應注意的是，其必須在相關的限制標準之內，若超出標準范圍同樣無法享受優惠。另一方面，若要降低建筑銷售的費用，必須對一般住宅的增值進行有效的控制，協調好兩者之間的關系，并根據各自的稅率對支出的多少進行選擇。
(二)轉移
在籌劃過程中能否進行費用的轉移是一個值得去探討的問題，一般情況若在事后做轉移處理是與法律相違背的。因此，必須在事前進行轉移處理，其主要調整的是企業中一些人事方面的具體工作。通常企業中所花費的差旅以及福利等多項費用都在間接費用的規劃范圍之內，但在具體核算增值稅的過程中，這些費用是起不到任何作用的，而相關的項目籌劃人員卻可以在成本中計入這些費用，在之后的核算過程中再進行扣除，這就使得籌劃有了一個十分重要的方向。也就是說，企業相關人員所花費的日常支出可與項目聯系起來。這一方案是具有一定的可行性的，地產企業完全擁有這樣的權力，并且相關的稅務部門不能對此進行干涉[3]，因為這屬于企業內部的發展和運轉政策。
(三)借款
從企業中在會計方面所制定的具體政策和規則來看，在整個開發工作完成之前所涉及到的利息費用是屬于成本范疇之內的，負責納稅的人員就可針對此進行百分之二十的扣除，這就使企業所應擔負的稅務得到了有效控制，為企業創造了更多的收益。另外，利息是在企業財務所劃分的范疇之內的，這一點通常在相關的財務制度中也有明確的規定，但其對利息額度也有一定的限制，即不能超過同等狀況下的銀行稅率，否則在扣除的過程中只能按照百分之五計算，若利息的出處不能提供完整的證明，同樣不能進行扣除[4]。因此，這些規定都具有一定的可利用空間，這就使得負責納稅的人員在籌劃過程中有了更多的途徑。若項目開發主要的籌資方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能夠提供相關的證明，并且根據項目的核算標準進行扣除，就能夠使稅負得到降低。若項目在開發過程中借款額度較少，則盡量不要提供證明，這樣就能夠使開發費用在原有基礎上被扣除更多，進而幫助企業獲得更大的效益。
(四)收入
隨著人們生活質量的不斷改善，其對住房也有了更高的要求，因此，項目的開發也逐步實現了轉變，如今更多開發的是裝修房類型的項目，并且在標準上也處于不斷提升的過程。房屋在銷售過程中除了需要遵循原本的房產價格之外，裝修也是一個需要考慮的重要部分。根據稅法在此方面的規定情況來看，通常在繳納稅額的時候應按照銷售金額的百分之五進行計算，若在合同中有明確提到裝修方面的費用，則應另外繳納百分之三的稅額，住戶在繳納稅額時應按照銷售金額的比例。因此，在房屋銷售的過程中，若明確指出其中包含裝修的費用，就使企業增加了更多的增值稅額，企業必須深入研究相關的稅法制度，并在稅法允許的條件下盡量合理區分銷售金額與裝修金額，這樣就能夠減少所應繳納的稅額。針對此問題，最有效的方法就是企業可以專門設立一家負責裝修的公司。在簽訂合同時就可針對房價與裝修簽訂兩份不同的合同，通過這樣的方式，裝修的費用就不屬于應繳納的稅收范疇之內，這就為企業減少了所應繳納的稅額。
(五)價格
在計算增值稅的過程中通常采用的是累積的方式，因此如果銷售方面的費用處于不斷增加的狀況，那么所應繳納的稅額也應該在此基礎上進行累加。若房產銷售的金額發生改變，則會直接影響到企業整體的收益，因此企業在制定價格的過程中必須充分考慮各方面的影響。在提升企業效益的同時也應考慮相關策略是否會對企業的稅負造成影響，避免在這一過程中使企業無法享受相關的優惠政策。除此之外，企業還應當充分考慮在調整價格的過程中是否會影響到企業在整個市場中的競爭能力和地位，若不充分考慮這一因素，將會對整個企業的發展造成嚴重影響?？傊?，企業在制定方案的過程中必須考慮價格及多方面的影響因素，并在此基礎上進行詳細分析，盡量確保稅負能夠被控制在最小范圍內。
(六)合理利用納稅時間
在籌劃稅收的過程中拖延時間也是一個十分有效的方式，通常其可通過以下兩個途徑來實現，首先是在收入上進行推遲，使企業在獲得收入的時間上能夠更晚一些。第二是在向上級申請納稅時盡量控制在期限將滿的臨近時間。在相關的稅務條例中有明確的規定，在上繳稅務時應當減去項目的資金，因此負責納稅的人員就可以對成本進行有效控制，盡量拖延其完成的時間，包括施工中所用到的設備及安裝等多個方面的費用，在結算時就可在時間上進行延后處理。這也是一個籌劃的重要方法和途徑。
三、結束語
總而言之，增值稅繳納涉及到多個方面的影響因素，企業在解決這一問題的過程中不僅要考慮到企業的發展，同時還要綜合各方利益進行合理化的調整。同時，相關負責人員必須對稅收條例進行認真的研究，針對此制定出合理的籌劃方式，使企業在規避稅收風險的前提下，實現企業價值最大化目標。
參考文獻：
[1]郭佳華.增值稅擴圍改革對第三產業的影響—以交通運輸業為例[J].理論月刊，2013(8)：24-25.
[2]吳永松.營業稅改增值稅初探[J].財經界，2015(6)：19-21.
[3]趙彤彤.淺談增值稅擴圍的困境與對策[J].商場現代化，2012(9)：58-60.
[4]潘文軒.增值稅擴圍改革有助于減輕服務業稅負嗎—基于投入產出表的分析[J].經濟與管理，2014(2)：66-67.
作者:周方生 單位:華晟基金管理有限公司
