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摘要:社會經濟發展水平的不斷提高，促進各行各業快速發展，房地產行業更是如此。土地增值稅是從有償轉讓國有土地的所有權以及土地上附著的建筑物和物產權中，獲取到增值收入的單位、企業或者個人所征收的一種稅收形式。土地增值稅對于房地產企業的生存和發展都具有重要意義，做好土地增值稅的清算工作，對于重點問題進行集中解決，能夠不斷增強房地產企業的競爭實力。

關鍵詞:房地產企業；土地增值稅；清算流程；重點問題

隨著人們生活質量的不斷提高，對于房產建筑的需求逐漸提升，為房地產行業的發展帶來了巨大商機。但對于房地產開發企業來說，獲取高額利潤的同時也要承擔著高稅負，稅收是房地產企業的重要外部成本，在一定程度上影響了該類企業的經濟效益，對于房地產企業的長久發展是一個重要的影響因素。增值稅是我國目前最大的稅種之一，同時也是影響到各類企業發展的重大稅種。增值稅的稅費是房地產企業成本中的重要組成部分，如何更好降低稅費，做好土地增值稅的清算工作，將成為房地產企業一段時期內重點考慮的工作內容。想要盡可能地避免因增值稅的繳納影響到企業利益，就需要不斷采取各種合法措施，做好增值稅改革的繳納和核算工作，在明確相關法律法規的具體規定之下，做好增值稅的清算項目，使得清算過程中的各個環節都能夠做到明確有效。

一、房地產企業土地增值稅清算流程

(一)明確土地增值稅清算的主體和具體條件，做好相關資料的準備工作

根據國家相關法律法規規定，對于達到土地增值稅征收標準的個人或者經濟組織都要參與到土地增值稅的繳納活動中，其中主要包括有償轉讓土地使用權而獲取利潤的；房地產企業中各個房地產的建設項目工程已經全部完成并且已經全部售出的；還有一類是房地產建設項目并沒有完成但卻被全體轉讓出去的。凡是在繳納土地增值稅的主體范圍之內的房地產企業，都應該在相關期限內做好繳納稅款的準備，針對繳納稅款所需要的一些具體材料要及時準備齊全。相關稅務機關規定了土地增值稅的清算主體，主要有：已經經過驗收的房地產項目，其中進行轉讓的房地產及建筑面積達到整體的85%以上，或者雖然未達到85%的比例，但是剩余的房地產開發項目已經自用或者進行出租；房地產企業取得銷售許可證在三年之內仍未全部銷售；房地產企業等相關納稅人已經申請注銷稅務登記但實際上并沒有進行土地增值稅清算辦理手續；國家稅務機關規定的其他需要注意進行清算程序的主體。房地產企業在明確自己所具有的土地增值稅清算主體資格之后，需要向有關部門報送企業材料，不僅包括企業自身的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，還包括房地產企業進行房地產開發項目的各項建設資料，主要有項目立項的各種批復文件、項目土地的出讓協議等等。對于房地產企業開發項目的一些主要經濟技術指標也需要進行材料的報送工作。

(二)做好房地產企業內部的會計核算工作，為清算工作打好基礎

房地產企業對于各項開發項目進行土地增值稅相關材料的報送工作之后，就能夠繼續開展一些土地增值稅的清算工作。房地產企業在進行總體土地增值稅的清算工作時，首先需要對于企業內部存在的各項開發項目進行認真細致的核算工作，這項工作應該組織相關的財務部門集體進行。土地增值額的確認將會對于房地產企業土地增值稅的繳納稅款產生直接影響，針對不同的土地增值額實行的稅率也是不盡相同的，因而準確核算出房地產企業的各項開發建設項目所占有的土地增值額將能夠完整準確地計算出房地產企業真正進行清算的項目費用。房地產企業的內部核算工作，主要針對企業各項開發項目中的項目成本、收入以及其他各項費用，對于房地產企業進行的各項工程費用也需要進行詳細地記錄、核算，為后期的土地增值稅的清算工作打下良好基礎。

(三)對房地產企業內部的各項收入做好確認工作

房地產企業所獲取的各項收入是對土地增值稅所獲利潤的重要反映。對于房地產各項開發項目的收入，已經結轉到企業內部銷售賬目上的銷售收入需要進行核查確認。確認工作主要是針對房地產企業“預收賬款”清單進行的，該清單上應該包括房產銷售人的姓名、購買人的姓名以及購買人的其他各類信息，還有房屋面積、價格、付款情況等等。需要引起注意的是，在對房地產企業進行項目收入確認工作時，還需要對于房地產員工薪資獎勵、股東分紅等一些發生所有權轉移的資金都應該被看作是企業內部的項目收入。確認房地產企業的項目收入對于土地增值稅的清算工作具有重要意義，是土地增值稅清算流程中的重要的一個環節。做好房地產企業的收入確認工作，才能夠為后續清算工作的順利開展提供前提準備條件。

二、房地產企業土地增值稅清算的重點問題

房地產企業土地增值稅的項目清算是一項重要而復雜的工作，對于房地產企業稅費的繳納具有直接影響，同時還能夠對于房地產企業的整體發展情況具有直接而深遠的影響。對于房地產土地增值稅的項目清算工作來說，保證項目清算中所使用的各個開發項目的收入具有準確性和真實性，是最為重要的任務。很多房地產企業利用發票監管的漏洞（增加成本支出），減少自身土地增值稅的應納稅額，比如虛開發票、虛假構建工程項目和工程任務量等行為，影響了國家稅收，同時對于市場經濟的良好運行起到一定的負面影響。我國相關稅收部門對于房地產企業中的一些開發項目本身就已經做了很多種類的扣除規定，比如房地產企業在進行開發項目建設施工時用于公共基礎設施建設的各項成本、代為征收和繳納房屋維修基金以及其他正常經營范圍內對于社會發展具有重要意義的項目成本和收入。對房地產企業進行一定稅收的減免活動，是為了鼓勵房地產行業的優良發展和良好運行，保障市場經濟的可持續性發展，但是我國對于房地產企業土地增值稅清算工作中的相關制度并沒有達到建立健全的地步，影響到房地產行業的良性發展。因而建立健全相關的清算制度，能夠起到一定的保障作用。

三、結束語

我國房地產行業隨著市場經濟的持續健康增長，也在以較快的增速在不斷向前發展。而房地產企業想要獲取長足的發展進步，最大限度地獲取到經濟效益和社會效益，就需要做好土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅費是房地產企業進行生產經營成本中的重要部分，按照科學合理的方式，將土地增值稅的清算工作做好，盡可能地不斷提高房地產企業的經濟效益。明確土地增值稅清算的主體和具體條件，做好相關資料的準備工作，做好房地產企業內部的會計核算工作，為清算工作打好基礎以及對房地產企業內部的各項收入做好確認工作，能夠為房地產土地增值稅的清算工作做好各項準備。

參考文獻：

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[2]張玉紅.房地產企業土地增值稅清算過程中附屬物如何處理問題的探討[J].齊魯珠壇,2012(6):51-52

作者：杜輝 單位：吉林省機電設備股份有限公司