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摘要：在我國經濟發展過程中，房地產行業對我國經濟做出了重大貢獻。而同時，為了保障房地產行業健康持續發展，國家出臺了土地增值稅相關規定來對房地產行業進行管理。如房地產土地增值稅清算。但在實際工作中，房地產土地增值稅清算工作較為煩瑣，在實施中，存在著許多問題。尤其是在建筑安裝清算、房地產開發費用扣除、房地產開發產品定位等。本文就房地產企業土地增值稅清算問題進行分析探討，并結合當前房地產企業實際情況，針對目前問題給出針對性政策，希望對我國房地產企業發展有所幫助。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；清算

在我國，房地產企業大多從事建筑工程建設、房地產經營開發、管理、服務等工作，進行自主性經營及核算，實現營利為目的的組織。對于房地產企業而言，土地及土地建筑方面是企業發展的核心，也是企業營利的關鍵要素。當前，為了促進房地產企業土地增值稅清算工作，并規范指導房地產企業土地增值稅工作行為，我國稅務局出臺了關于房地產開發企業土地增值稅清算管理制度，保障房地產企業土地增值稅清算工作的科學合法，從而促進房地產企業健康持續發展。

一、土地增值稅清算闡述

在我國，土地屬于不動產，所謂土地增值稅是指在轉讓土地或土地上建筑時，其轉讓所得收入，包括貨幣收入、實物收入及其他收入等，再減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納，即為土地增值稅。房地產企業繳納土地增值稅是企業經營的第一義務，企業必須按照相關法律法規進行土地增值稅清算，保證企業經營活動的正常開展。

二、當前我國房地產企業土地增值稅清算工作中存在的主要問題

（一）土地使用權清算問題隨著我國人口不斷增加，土地資源也愈發緊張，人地矛盾比較突出。尤其是一些大城市，如北上廣深等一線城市，土地資源一致困擾著城市發展，也影響著房地產企業發展。因此，國家及各地政府對土地資源的使用進行了規范，尤其是房地產企業土地資源使用行為。盡管政府針對土地使用及管理出臺了《土地增值稅清算管理規程》等相關文件，以保證對土地資源使用的合理合法，但是實際過程中，一些房地產開發企業在取得土地所有權后，要支付土地增值稅等稅額時，鉆法律空子，如使用的土地并沒有嚴格按照規定進行審核，沒有辦理土地轉讓手續等，從而使在土地清算時，沒有把該部分土地納入進去。這種行為不僅給企業經營造成了極大風險，也違反了法律法規，不利于企業持續發展。此外，還有一些房地產企業在拿地階段中，為了企業利益而采取不正當謀取手段，違背了法律和市場規則，讓需要納入清算的土地并沒有得到有效清算［1］。

（二）建筑安裝工程清算問題在建筑安裝工程清算過程中，房地產企業主要存在著以下問題。首先是成本扣除問題，一些房地產企業達到了清算條件，卻沒有對結算審計工作有效完成。且在合同中，建筑安裝工作并沒有明確體現。而在房地產工程出包政策規定中，房地產企業建筑安裝費用若沒有相關發票則不進行成本扣除。其次是成本證據問題，企業財務管理人員及財務核算制度對土地增值稅清算質量有著直接影響。隨著我國在《土地政治誰清算管理規程》中規定，扣除項目金額的各類成本及費用，必須是實際發生且有相應證據，稅務局會對企業清算進行詳細審核，尤其是建筑安工作的成本證據進行檢查，包括合同及發票。而目前，我國部分房地產企業在合同管理、發票管理上存在一些問題，從而導致清算時，不能提供有效的成本證據。因此，盡管房地產企業發生實際成本，但由于成本證據及票據問題，導致建筑安裝工程沒有納入清算工作。

（三）房地產開發費用扣除問題與其他行業相比，房地產開發項目建設周期時間長，需要資金龐大，且在建設前往往需要企業提前投入大量資金。對于房地產開發企業來說，由于資金量龐大，往往會通過銀行借貸等融資方式來進行籌資。但隨著各地政府對房地產企業監管力度加大，銀行相關制度的變化以及市場經濟發展導致銀行融資成本上升，房地產企業籌資方式發生了較大變化。目前，我國大多數房地產開發企業會通過聯合開發或房地產預售方式，進行籌資或委托經營商貸款。而根據有關政策和法律，房地產企業開發費用扣除上，大多為財務費用利息支出。而如果根據實際轉讓項目進行費用分攤，且房地產企業具備相關證明，則可以按照實際情況進行扣除，但有所限制，如不能超過銀行同期同類貸款利率［2］。

（四）房地產開發產品定位問題房地產開發產品的定位中存在的問題主要表現為兩個方面，一是產品價格比市場上相同時期的相同產品的價格要低。房地產企業開展工程項目的環節中，往往會存在將產品進行低價的形式出售給股東，從而確保自身的收益，但是同期同種產品一旦出現價格更低的現象，一定會對房地產的市場價格造成負面影響。在進行房地產項目交易的環節中要上繳一定比例的增值稅，如果根據市場上的同期同類產品價格來繳納，則會影響到房地產開發商的效益，而不被認同。所以，稅務部門在進行監察過程中，要加大對該行為的監管力度。另一方面，房地產的價格變化以及土地增值稅稅率兩者之間的具有偏差。房地產在開發過程中，沒有重視與財務部門之間的聯絡，并且產品價格的制定不符合實際情況，忽略了土地增值稅清算的重要性，從而造成兩者之間出現了偏差［3］。

三、加強房地產開發企業土地增值稅清算問題的措施

（一）加強對土地增值稅重視及優化管理制度房地產企業應加強對土地增值稅重視，建立健全土地增值稅清算制度，從而避免杜絕企業在土地使用權清算時，發生種種問題。首先，作為企業管理者，要加強對土地增值稅清算工作的重視，規范相關負責人員責任權限，要嚴格按照國家相關法律政策來執行清算工作。結合目前企業發展情況和市場外部環境，制定適用企業的土地增值稅清算制度，加強規范獲得土地使用權的行為。其次，在企業內部，要加強對土地增值稅清算工作監督，要把土地增值稅清算納入內部控制體系中去，從而規范土地增值稅清算工作行為。此外，對于政府而言，有關部門也要加強對房地產開發企業清算工作的檢查管理力度，建立完善的清查機制，一旦發現違法行為，要予以嚴懲，樹立典型，從而對其他房地產企業做到警示作用，保證我國房地產市場的正常規范運轉。

（二）加強企業內部成本管理對每家企業而言，財務作為企業發展經營的核心，必須加強管理。大多企業經營出現危機，如資金流問題、市場營銷問題、稅務問題等，都是企業財務管理出現問題。因此，房地產企業必須加強財務管理，在不影響企業戰略目標的前提下，降低經營成本。首先，企業要建立健全財務管理制度，規范財務人員管理行為，尤其是財務人員對工作的細致程度，保證數據核算的準確性。其次，完善財務審核制度，利用成本歸集法，加強成本管理。尤其是在票據管理上，企業應建立健全一個票據庫，把建筑安裝工程的成本票據專門歸類，保證和合同內容相對應，按照法律規定進行，即降低企業成本，也有利于降低風險，推動土地增值稅清算工作的開展。最后，企業要提高財務信息化管理水平，加強財務人員信息化管理能力，隨著互聯網技術不斷發展，企業財務管理對信息化技術的從而有利于建筑安裝工程票據管理［4］。

（三）完善企業開發費用扣除管理大多數房地產在進行項目開發時，其資金來源并不全是自有資金，大部分資源是通過銀行借貸或其他融資方式進行籌資，整個項目開發過程會涉及大量資金。而在這個過程中，開發資金貸款所產生的利息問題一直困擾著房地產企業。因此，作為房地產企業財務工作人員，在涉及資金借貸工作時，必須要向借貸方如銀行索取相關證明，從而使稅務人員在檢察分攤工作時，企業能提供有效證明，保證項目開展相關數據符合實際情況，減少土地增值稅清算金額數目，降低企業成本，也有利于提高企業財務安全。

（四）迎合市場需求變化，優化產品開發定位首先，由于房地產企業的財務人員素質參差不齊，業務能力也無法達到一致水平，所以企業在開展招聘工作時就要招聘具有專業知識技能的財務人員來負責產品的價格定位。其次，房地產企業要提高內部財務人員的綜合職業素養，定期提供政策學習培訓課程，加強企業財務工作人員對土地增值稅清算政策及其他稅務政策的理解，掌握各項稅收政策的方向，并結合市場實際發展走向，來預算企業建房工程實際所產生的成本，從而進一步降低企業經營成本。最后，構建團隊做好市場調研分析工作，從而制定更合理科學的產品價格定位，降低所繳納的稅費，減少成本支出，更好的增加房地產企業的經濟效益。對于房地產而言，產品并不是價格越高越好，在制定產品價格時，首先考慮到消費者及市場價格水平后，還應考慮到產品銷售總額帶來的稅率成本。通過合理的納稅籌劃來降低企業稅額，進行使企業經營效益得到提升，促進企業持續發展。

（五）建立健全信息溝通渠道為了房地產企業能夠更好地發展，首先要第一時間內掌握和了解國家的有關政策和制度，才能夠使企業及時收到國家出臺的新政策，從而更好地順應市場的發展方向進行調整。其次，房地產企業財務人員要與當地稅務部門和其他部門相關部門積極進行交流，尤其是關于一些新的土地增值稅清算政策和稅務政策，從而保證企業納稅籌劃工作不會與稅務機關所理解的稅務政策向偏離。因此，這就要求企業要強化與當地稅務部門和其他相關部門開展緊密的聯系與溝通工作。第三，房地產企業還要提高與內部財務工作人員的交流溝通頻率，健全企業信息交換體系，提高信息傳遞的效率，同時有利于稅務人掌握納稅人的有關信息，在實施業務環節當中，會更多地思考到企業日后的發展，從而能夠有效地降低企業風險。

四、結語

目前，隨著我國經濟發展，城市化速度加快，房地產行業發展也處于蓬勃發展時期，但同時，由于城市土地緊張、市場競爭激烈以及國家政府對土地增值稅的管理力度不斷加強等現狀，房地產企業想要實現可持續發展，便必須加強土地增值稅清算管理，對當前存在的問題加以重視，企業要嚴格按照國家政策制度和法律制度，同時，利用好相關政策優惠，加強土地增值稅管理，降低企業經營成本，規范開發費用扣除管理。在開發產品時，一定要做好市場分析，考慮到產品銷售總額帶來的稅率成本。通過合理的納稅籌劃來降低企業稅額，從而保障清算工作的順利執行，促進企業健康發展。

參考文獻

［1］畢秀玲.房地產企業在建項目收購方式對土地增值稅清算的影響［J］.大眾投資指南，2020（18）.

［2］王小燕.房地產企業土地增值稅清算的成本分攤問題的分析［J］.財會學習，2020（16）.

［3］孫遙.房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控［J］.財會學習，2019（18）.

［4］王海珍.關于房地產企業土地增值稅清算的探討［J］.納稅，2018（32）.

作者：李永濤 單位：聊城正原有限責任會計師事務所