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摘要：本文以房地產土地增值稅稅務籌劃為重點進行闡述，以土地增值稅納稅籌劃的重要性為主要依據，從明確利息扣除方式、對經營收入籌劃進行合理控制、采用現代開發方式進行籌劃、采用臨界點分析籌劃法幾個方面分析房地產土地增值稅稅務籌劃對策，其目的在于保障企業能夠更加科學合理地制定土地增值稅籌劃方案，為提高房地產企業經濟效益提供有利條件。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅務籌劃

從專業角度來講，稅收籌劃主要指的是納稅人需要遵守國家各項稅收政策，并且在相關法規允許條件下，對企業日常經營過程中所涉及的稅種進行積極籌劃安排，從而幫助企業有效降低稅負，規避稅務風險，從而促使企業管理效益得到有效提高，幫助企業獲取更多的經濟效益。針對此，就需要在眾多能夠影響房產市場價格的環節當中，尤其注意土地增值稅，不僅對房地產經濟會產生重要影響，而且對社會經濟體系來講也具有重大價值。本文根據當前房地產企業發展情況來看，對土地增值稅稅收籌劃路徑進行簡單分析，促使市場發展與房地產企業經濟效益都能夠有效提高。

1.土地增值稅納稅籌劃的重要性

現如今，大部分房地產企業在進行稅收籌劃的過程中，都沒有對實際情況進行全面的考慮分析，并且房地產企業當中，部分財務工作人員并不是很清楚了解稅收政策，對于稅收籌劃的重要性并不清楚。所以稅收籌劃工作人員就需要通過應用專業稅收政策知識，根據實際房地產企業發展情況，制定科學合理的土地增值稅籌劃方案，為提高房地產企業經濟效益提供有利條件。

1.1提高企業核心競爭力

在房地產開發企業發展過程中，土地增值稅是其中較為關鍵的一種稅種，隨著社會經濟的快速發展，近幾年土地增值稅有逐漸增長的情況。從部分機構統計的數據來看，隨著我國房價不斷提高，土地增值稅的增長趨勢也在不斷加快。與此同時，我國相關部門對房地產企業也進行了宏觀調控，使得房地產企業利潤率逐漸降低，由此，為了能夠進一步提高房地產企業競爭力，就需要提高對納稅籌劃的重視，從而保障房地產企業的穩定發展進步。

1.2減少稅務風險

土地增值稅在進行納稅籌劃的過程中，需注意保障此環節的合理性與合法性。房地產企業在開展財務管理工作時，需要注意嚴格按照相關規定制度進行操作，嚴格禁止出現偷稅漏稅情況的發生。另外，隨著社會經濟的快速發展，外部經濟環境也日益復雜，對房地產企業的發展也產生了一定影響，所以，就需要展開土地增值稅納稅籌劃，保障企業的穩定進步與發展。

1.3土地增值稅納稅籌劃

“營改增”前，營業稅屬于土地增值稅當中一項扣除項目，但是在“營改增”后，增值稅則作為價外稅，不能夠作為扣除項目直接對其進行扣除，所以土地增值稅的扣除就不斷變少，一定程度上增加了企業稅負。另外，增值稅與土地增值稅征收環節，需要嚴格按照我國相關規定標準進行預征，從而一定程度上增加了房地產開發企業的稅收管理難度，針對此，房地產企業就需要提高對土地增值稅納稅籌劃的重視，為保障企業的穩定發展提供有利條件。

2.房地產土地增值稅稅務籌劃的途徑

以A集團為例，該集團屬于大型綜合性企業集團，主要以房地產開發項目為主，2019年銷售收入達到了161億元，是當地納稅前十強的企業。而且，企業的稅負率始終維持在9%-15%范圍內，同行業內其他企業進行對比，有一定增長趨勢。此種情況的發生，不僅充分反映出該企業房地產銷售項目利潤呈現不斷增加的趨勢，也從側面反映出當地在不斷調整土地增值稅稅率，控制力度在不斷地增大。

2.1明確利息扣除方式

房地產企業在開發建設環節當中，難免會產生大量的貸款利息費用，我國土地增值稅稅收政策，主要是按照是否能夠準確計算分攤或者提供借款利息金融機構進行證明，對其規定了兩種利息扣除的方法。第一種計算方法，即企業能夠準確計算分攤各項房地產項目利息，并且在金融機構提供了相應證明之后，可以根據實際情況進行扣除。第二種計算方法，如果不能準確計算分攤房地產項目借款利息，或者無法提供金融機構證明，那么房地產開發費用就需要在規定基數范圍內進行扣除。這兩種扣除方式會給企業土地增值稅計算繳納提供了相應的稅收籌劃空間。房地產在實際開發環節當中，企業需要根據現存制度體系，結合企業自身發展情況，對借款規模進行判斷分析，制定出最優的利息扣除方式。

2.2采用現代開發方式進行籌劃

房地產開發企業在考慮土地增值稅籌劃時，可以考慮代建模式，此種模式主要指的就是房地產開發企業接受客戶委托，然后在根據客戶的具體要求，按照要求開發房地產，項目完成之后，在根據代建金額向客戶收取代建費的一種模式。在此種模式背景下，房地產企業沒有發生任何不動產資產權屬轉移的情況，所收取的費用就是為代建收入，并不是房地產銷售收入，所以此模式下企業獲取的經濟效益，從根本上來講，屬于勞務收入當中的一種，不得納入土地增值稅征收范圍當中，從而有效規避征收土地增值稅，幫助房地產企業獲取到更多的經濟效益。基于此種背景模式下，還可能會減少房地產銷售原本應得的收入。由此，房地產開發企業就需要從整體上對其進行衡量思考，考慮稅收籌劃收益和模式，并且對其進行合理調整，從而避免出現利潤損失的情況，從整體上考慮分析制定更優的方案。

2.3從扣除角度進行合理籌劃

房地產項目在計算土地增值稅時，需要根據實際的項目進行計算分析。而在具體開發項目時，納稅人就需要根據相關土地成本進行計算，結合實際建設費用，之后開展扣除工作。在這些扣除項目當中，部分項目的金額相對確定，但是卻不具備可籌劃性，如：土地出讓金、房地產轉讓費用等，另外還有一部分項目具有可籌劃空間，如裝修費用等，由此可見，土地增值籌劃具有一定的必要性。現如今，人們生活水平逐漸提高，對于住宅樓裝修質量的要求逐漸提高，而且對于小區內部環境的要求也逐漸提高。由此，開發者就需要充分結合住宅特點與購房者具體需求，提高項目裝修成本質量，盡可能地滿足人們對于住宅小區的要求。同時，還需完善相應配套設施，從而進一步提高項目的總體造價，有效壓縮土地增值稅稅負，保障項目質量與品牌效益得到有效提高。

2.4建立健全完善的稅收管理制度

房地產企業在開展稅收管理工作時，并不是簡單的一項工作，需要根據企業自身的發展情況，通過采用先進的科學管理制度不斷對其進行完善，從而充分保障企業稅收管理體制的先進性與規范性，保障企業能夠獲取到更多的經濟效益，推動企業更加穩定持續的進步與發展。在此過程中，房地產企業為了能夠更加穩定的發展進步，就需法健全完善的稅收管理制度，關注房地產行業的發展情況，根據自身發展特點，不斷總結、吸收其他企業的先進經驗。同時，還需結合公司整體業務情況，充分把握資金狀態，為稅收籌劃工作的開展提供有利條件。

2.5合理控制經營收入籌劃

隨著科學技術的快速發展，人民群眾的生活質量水平不斷提高，隨之對于住房條件需求逐漸提高。以往，房地產開發主要以毛坯房為中心，房價水平相對較低，而隨著人們對生活質量的要求逐漸提高，同時房地產企業希望提高銷售業績，提高自身核心競爭力，就逐漸完善優化房產項目建造標準，從而越來越多的房地產企業逐漸開啟精裝修模式，進而使得裝修成本也逐漸提高，在房產銷售收入構成當中，很大一部分比重主要就是為了能夠彌補裝修成本支出。針對此，土地增值稅稅收籌劃的過程中，可以從減少銷售收入入手，達到減少增值額目標，進而減低土地增值稅稅負。例如成立裝修公司，將原房產銷售收入當中所包含的裝修收入進行合理轉化，成為裝修公司勞務收入，從而有效減低房產銷售收入，最終達到降低土地增值稅稅負的目標。

2.6采用臨界點分析籌劃法

企業集團在完成項目之后，根據市場發展情況，確定房價5200元/平方米，然后將其上報給企業領導層人員，在經過商討，思考企業整體經濟效益之后，為了提高項目銷售總收入，集團決定上漲房子單價，漲至6800元/平方米。在價格發生上漲之后，肯定會與增值額和可扣除的成本項目總額比例增加，但是受到土地增值稅相關規定因素的影響，房價在發生上漲之后，會導致增值額和可扣除成本項目總額比重發生變化，所以就會大于對應的臨界點。在此過程中，可以分析自身所處地理環境、位置等內容，得知房價上漲是必然趨勢。所以，企業就可以對各種因素進行科學分析，然后對房價進行合理定位，從而為企業獲取更好的經濟效益，從而加大土地增值稅的利益，具體計算臨界點籌劃方法如下：扣除項目包含多個方面，首先，支付購買土地使用權的成本900萬元；其次，項目開發成本2730萬元；再次，相關費用（900+2730）×(20%+30%)=1089萬元；最后，稅費扣除：6340×5%+（1+3%+7%）=348.7萬元。由此得知，可扣除的房地產開發項目成本合計=900+2730+1089+348.7=5067.7萬元。所以，根據此計算結果，可以指定兩個土地增值稅繳納方案。方案一：銷售單位建筑面積為6500元/平方米，那么企業所獲取的銷售總收入7600萬元，可扣除的成本總額5067.7+(7600-6340)×5.5%=5137萬元；增值額與可扣除的成本項目總額的比例（7600-5137）/5137=47%；應繳納的土地增值稅(7600-5137)×30%=738.9萬元。方案二：銷售單位建筑面積為6800元/平方米，企業所獲取的銷售總收入8000萬元，那么可扣除的成本總額5067.7+(8000-6340)×5.5%=5159萬元；增值額與可扣除的成本項目總額的比例(8000-5159)/5159=55%；應繳納的土地增值稅（8000-5159）×40%-5159×5%=878.45萬元。根據以上兩種方案計算結果可以看出，房地產企業如果設定房價6800元/平方米，那么項目的增值率則為55%，但是高出50%則為增值率臨界點。如果將房價價格進行下調，6500元/平方米，那么項目的增值率則為47%，低于50%，那么房地產企業就可以采用低檔稅率進行繳納，進而降低企業繳納稅金，增加企業的經濟效益。

3.結束語

房地產企業在建設發展的過程中，如何更加科學合理地確定稅收籌劃，對于土地增值稅的稅負具有密切關聯，甚至對于房地產企業的未來發展產生重大影響。針對此，就需要房地產企業嚴格遵循相關基本原則，保障稅收籌劃工作更加科學合理的開展，最大程度上降低稅收效益，幫助企業更好地規避稅收風險。

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作者：郭禹靜 單位：天津弘創置業有限公司