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摘要：房地產企業在開發商品房的過程期間內，作為商品房開發成本的重要組成，土地增值稅的存在與發展，對房地產企業的商品房開發進程、商品房開發成本及經濟效益會產生較大的影響與作用，關注土地增值稅發展情況，顯得極為必要。在實際生產生活中，房地產企業本身具有資金回收速度慢、商品房開發周期較長等特點，很大程度上導致房地產企業面臨較大的資金使用壓力。因此，本文認為房地產企業運營發展期間，應當思考研究土地增值稅清算帶來的影響與稅收籌劃策略，以期能夠在不違背法律法規的基礎上，降低土地增值稅稅額，緩解房地產企業資金使用壓力。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅清算；影響；籌劃

現代社會經濟高速發展歷程中，我國房地產企業得到了較好的進步及發展空間，為滿足現代化發展形勢提出的企業發展要求，注重并做好稅收籌劃工作，有助于減少土地增值稅清算帶給房地產企業的不利影響，同時還能夠較好地強化提升房地產企業整體的經濟效益，為房地產企業今后的長遠化發展奠定重要發展基礎，極具現實價值。

1房地產企業土地增值稅清算影響與稅務籌劃的作用

1.1房地產企業土地增值稅內容概述

土地增值稅是房地產企業有償轉讓土地使用權、地上建筑物及附屬物并取得收入，依法向國家稅務機關繳納的稅收。參照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的有關規定內容可知，當前階段，我國土地增值稅實行四級超率累計稅率的稅率計算方式，具體稅率內容如表1所示，扣除項目包括土地費用、規劃設計費用、基礎設施費、工程監理費用等所有與土地增值相關的費用。根據國稅局的[2006]187號文的相關規定可知，國稅局以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位組織進行清算，針對實行分期開發模式的商品房開發項目，稅務機關以分期項目為單位進行相應的土地增值稅清算。當前階段，國家稅務機關有關部門除明確土地增值稅計算方式、征收范圍之外，還對土地增值稅的繳納時點提出了相應的要求，一般說來，在房地產企業下屬房地產開發項目全部竣工、完成銷售，整體轉讓未竣工決算房地產開發項目，直接轉讓土地使用權這三種情形下，房地產企業應當依法履行自身的納稅人義務，向有關稅務機關部門辦理土地增值稅清算手續，見表1。

1.2房地產企業土地增值稅清算與籌劃的影響

通過上述內容可知，對房地產企業而言，土地增值稅是其進行項目開發中所有稅收中占比較大的一個重要的稅收，一定程度上帶給房地產企業更大的資金使用壓力，土地增值稅清算與稅務籌劃本身，會對房地產企業的項目開發稅收成本帶來直接影響與作用，進而對房地產企業的項目開發利益產生影響。與此同時，房地產企業土地增值稅清算與籌劃，不僅能夠有效強化提升房地產企業自身的財務管理水平、加強房地產企業的納稅意識，而且還能夠為我國土地增值稅稅收相關的法律法規完善性提供重要支持，有助于稅務機關有關部門發現現有法律法規的不足及缺陷，積極完善相應的法律法規。

2房地產企業土地增值稅清算策略

稅務機關有關部門出臺的法規、條文等，明確了房地產企業的納稅義務、納稅項目及納稅時點，基于較強的納稅意識，房地產企業應當做好相應的土地增值稅清算工作，認真履行納稅人義務，避免因納稅不及時、納稅錯誤等帶來不必要的經濟損失。根據房地產企業土地增值稅清算現狀可知，為盡量保障提升房地產企業的利益，做好房地產企業土地增值稅清算工作，具有極其重要的意義。具體的策略內容為：

2.1選擇合適的土地增值稅清算時機

土地增值稅清算期間，選擇合適的清算時機，顯得極為重要。根據現實情形可知，預征是土地增值稅清算時機的普遍選擇，選擇該種時機進行土地增值稅清算工作的情形下，房地產企業應當按照預征率，將房地產企業開發項目獲得預售資格后得到的銷售收入視作計稅依據，計算并進行相應的土地增值稅納稅工作，在后期達到項目清算條件的情形下，進而進行土地增值稅匯算清繳。值得注意的是，并不是所有房地產企業開發項目都適用于預征，其應當根據項目實際情況明確項目土地增值率的平衡點，分析探討的情形之下作出清算時機的合理選擇，例如，當預征稅額低于清算納稅額時，房地產企業應當推遲清算，相反的情形下，房地產企業應當立刻開展清算工作。

2.2選擇科學合理的可扣除項目金額

根據房地產企業運營發展現狀可知，可扣除項目金額對房地產企業土地增值稅稅收有較大的影響及作用，強化提升房地產企業可扣除項目金額的選擇科學合理性，能夠有效減少房地產企業土地增值稅的負擔。例如，部分房地產企業通過增加精裝修房屋占據全部房屋的比重來增加可扣除項目金額，一定程度上反而不利于土地增值稅負擔降低，雖然精裝修房屋的售價要高于毛坯房售價，但是二者差異要小于加大的裝修成本，一定程度上不利于土地增值稅額和土地增值稅率的降低，相反，將加大的裝修成本納入至可扣除項目金額之內，房地產企業不僅可以通過提高的房屋售價獲得收入，得到了裝修成本方面的補償，而且還可以基于加大的裝修成本帶來的放大效應，降低稅額及稅率，一定程度上較好地達成了降稅、免稅的作用。

2.3應用有效的土地增值稅清算技巧

房地產企業運營發展的整個過程期間內，利益最大化作為企業運營發展的根本目的，對房地產企業的經營發展有較大的影響及作用。基于此，為獲得更好的經濟效益，房地產企業應當基于有效的土地增值稅清算技巧的使用，在合法合規的前提之下，科學合理地組織進行土地增值稅清算工作，盡可能降低企業自身的土地增值稅負擔。土地增值稅清算技巧涉及多方面的內容，選擇清算方式、可扣除項目等都是其中的重要組成部分，主要的思路內容在于：房地產企業經營發展的整個過程期間內，其應當根據企業項目實際運營情況對企業當前面臨的各類問題進行分析探討，提出應對策略，強化房地產企業成本管控效力，減少企業資金使用壓力，另外，房地產企業內部應當加大土地增值稅清算的相關研究，必要情形下可通過設立專門研究小組的方式，組織進行土地增值稅清算研究活動，編制有效的稅務籌劃規劃，為減輕企業土地增值稅負擔做不懈努力。

3房地產企業稅收籌劃內容

基于土地增值稅清算對房地產企業帶來的影響及作用，做好房地產企業相應的稅收籌劃工作，具有極其重要的現實價值。根據現實情形可知，當前階段，房地產企業土地增值稅稅收籌劃的策略內容為：

3.1稅收優化策略內容

稅務機關有關部門針對特定情形下的房地產開發項目，提出了相應的政策性優惠，房地產企業組織進行土地增值稅稅收籌劃工作的情形下，應當基于對稅務機關法規政策的理解，做出相應舉措的基礎上，對機關有關部門的稅收優化策略加以切實有效地應用。例如，房地產企業經營發展的整個過程期間內，可將房屋建筑類型進行合理區分，分別計算相應的土地增值稅，根據現實情形可知，當前階段，房地產企業不光組織進行普通居民房的開發工作，而且還會組織進行其他不同的房地產項目，參照稅務機關有關部門的規定，普通居民房有免稅收的優惠，以至于房地產企業按照房地產項目類型分別計算土地增值稅的情形下，能夠對上述規定的稅收優惠策略加以運用，達到降稅、免稅的作用。

3.2利息支出策略內容

房地產企業開發項目的整個過程期間內，不可避免的會產生利息數值，會給房地產企業土地增值稅清算帶來相應的影響及作用。根據現實情形可知，房地產企業實際運行的過程期間內，可以采取兩種不同的計算方式進行土地增值稅計算，第一種計算方式下，房地產企業根據房地產開發成本與取得土地使用權所支付的金額二者之和的5%以內計算扣除，第二種計算方式下，房地產企業根據實際情況扣除利息，但有關部門對其可以扣除的金額進行了相應的規定，最高扣除金額不應當超過我國商業銀行貸款同類同期貸款利率計算出來的金額。現實情形下，上述兩種計算方式存在一定的差異，計算出來的可扣除數值也會存在一定差異，房地產企業應當根據企業自身的實際情況，選擇合理的計算方式，對不同的開發項目進行利息計算工作。

3.3對征稅范圍加以充分合理利用

合法合規的前提之下，房地產企業能夠在商品房建設過程期間內，基于合作方式的選擇，一定程度上降低房地產企業的土地增值稅。該種做法與我國相關法律規定中，根據一定比例來分房自用，能夠暫免土地增值稅有關。為此，房地產企業組織進行土地增值稅稅收籌劃工作的情形下，應當對土地增值稅的增值范圍加以充分全面地考量，必要情形下對房地產行業范圍內的代建房來達成節稅作用。具體內容為：房地產企業承接代建房項目的過程期間內，能夠由此獲得相應的代建費用，這些費用可充當為房地產企業的勞務輸出費用，本身不屬于土地增值稅納稅范疇，房地產企業由此獲得的相關費用，本身不需要繳納相應的土地增值稅。

4結束語

綜上所述，通過本文的分析論述可知，房地產企業運營發展的整個過程期間內，土地增值稅作為房地產企業開發項目稅收負擔的重要組成部分，其不可避免地會對房地產企業的項目開發成本、項目最終獲得的效益等產生較大的影響與作用，為滿足房地產企業經濟效益最大化發展需要，關注房地產清算帶給房地產企業的影響，切實做好土地增值稅稅收籌劃工作，具有極其重要的現實價值。

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作者：聶慧麗 單位：菏澤城建工程發展集團有限公司