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摘要：作為我國重要經濟支柱的房地產業，其經營具有資金規模大、產業鏈條長、稅收成本高等顯著特征，唯有強化基于增值稅的稅收籌劃，才可有效防范“營改增”后出現的房地產企業稅收負擔不降反升問題。本文首先闡釋房地產企業增值稅稅收籌劃的重要意義和整體思路，而后重點從增值稅和土地增值稅兩個重要稅種論述房地產企業增值稅稅收籌劃的對策建議。

關鍵詞：房地產企業；增值稅；稅收籌劃；研究

伴隨我國稅收管理體制改革的縱深推進，尤其是2016年5月1日全面實施的“營改增”稅制改革，為新時期各級各類企業的稅負降低并有效避免重復納稅做出了重要貢獻。然而，考慮到房地產業經營具有資金規模大、產業鏈條長、稅收成本高等顯著特征，加上增值稅相對于以往營業稅更加復雜，房地產企業唯有強化基于增值稅的稅收籌劃，才可有效防范“營改增”后出現的房地產企業稅收負擔不降反升問題。

一、房地產企業增值稅稅收籌劃的重要意義

一直以來，房地產業就是我國經濟發展的支柱產業，尤其是進入新常態和新時代以來我國房地產業的發展，逐步進入分化、調整和變革時期，一邊是去庫存壓力很大，另一邊是房地產泡沫持續放大。在此背景下，我國管理當局先后多次通過稅制改革，來引領房地產業健康持續發展。當然，打鐵還要自身硬，我國各級各類房地產公司要著力加強內涵建設，以增值稅稅收籌劃為抓手，推進自身和整個行業乃至國民經濟穩健發展。首先，房地產企業強化增值稅稅收籌劃，有利于提高自身的稅收收益，并以此為基礎提高自身的比較優勢和市場競爭力。增值稅稅收籌劃，對于房地產企業來講，絕不是偷稅漏稅，而是依法合理避稅，切實提高自身的稅收利益。面臨管理當局日益加碼的宏觀調控政策，房地產公司要適應形勢發展要求，依法依規合理爭取自身利益，妥善處理增值稅稅收籌劃問題，為企業各項業務開展提供充足的財力保障，切實降低自身的稅收負擔，提高市場競爭力。其次，房地產企業強化增值稅稅收籌劃，有利于自身提高納稅意識和增值稅籌劃能力，切實防范涉稅風險。實際上，房地產業的發展具有鏈條長、涉稅項目多和財務風險大等特征。新時代，房地產企業強化增值稅稅收籌劃，不僅有助于管理當局稅收征稽和管理，還有助于房地產企業自身科學防范經營風險。最后，房地產企業強化增值稅稅收籌劃，有助于自身商業模式的完善。新形勢下，房地產企業的增值稅稅收籌劃，具有十分重要的宏觀意義和全局意義，不僅可以提高經濟效益，還可以引領房地產企業調整和優化發展戰略，完善內部管理，重構商業模式，實現可持續發展。

二、房地產企業增值稅稅收籌劃的整體思路

新時代，我國各級各類房地產企業強化增值稅稅收籌劃，是一項復雜的系統工程，必須明確思路，做好規劃，確保增值稅稅收籌劃穩步推進，并取得預期效果。總體來看，新形勢下我國各級各類房地產企業強化增值稅稅收籌劃，要牢牢堅持三大思路原則，即及時把握國家政策、系統開展業務培訓、強化內部合作配合。首先，我國各級各類房地產企業，要及時把握國家最新的財經法規，尤其是與房地產稅收密切相關的稅收政策，并努力做好解讀和認知工作，為后續稅收籌劃奠定堅實的基礎。自從2016年5月1日營改增全面實施以來，我國管理當局為了加快推進放管服改革，圍繞稅收政策優化頒布實施了一系列新的財經法規，尤其是2018年4月以來財政部和國稅總局先后頒布了多項稅收政策，比如《關于調整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)、《關于統一增值稅小規模納稅人標準的通知》(財稅〔2018〕33號)，《關于統一小規模納稅人標準等若干增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2018年第18號)等。因此，我國各級各類房地產企業在進行增值稅稅收籌劃時，一定要弄清楚最新的稅收政策，切實做到增值稅稅收籌劃有的放矢、應籌盡籌。其次，我國各級各類房地產企業，要著力做好增值稅稅收籌劃的業務培訓工作。從某種意義而言，房地產公司的增值稅稅收籌劃，需要財務、法務、成本、營銷等多項專業知識，要想取得預期的效果和目標，公司相關人員必須要精通相應的專業知識。也許，有人會說這些完全可以向稅務師事務所進行外包和咨詢，但是別忘了外包是不可能的，畢竟這里面會涉及商業秘密，即便是咨詢大都是總體性的指導意見和方針，具體的籌劃業務還需要公司內部人員進行操作，因此強化內部培訓十分必要和重要。最后，我國各級各類房地產企業，要強化內部溝通和配合，共同為增值稅稅收籌劃添磚加瓦。增值稅稅收籌劃工作，絕非僅僅是房地產企業財務部門的事情，而是需要營銷、策劃、開發等多個部門的配合，才可以獲得豐富、及時和準確的資料，切實規避籌劃和業務的“兩張皮”現象出現，提高籌劃質量和效益。

三、房地產企業增值稅稅收籌劃的對策建議

1.增值稅的稅收籌劃策略

從某種意義而言，新時代我國各級各類房地產企業的稅收籌劃重點是增值稅業務籌劃，特別是全面實施營改增以來，增值稅和土地增值稅日益成為房地產企業增值稅稅收籌劃的核心領域。具體而言，新時代我國各級各類房地產企業在進行增值稅稅收籌劃時，要根據現有稅收政策法規圍繞三個方面進行稅收籌劃，即精心選擇計稅方法、不斷提高精裝房開發比例和靈活運用銷售策略。首先，我國各級各類房地產開發企業，在進行增值稅稅收籌劃時，要合理選擇計稅方法。眾所周知，我國現行的《增值稅暫行條例》明確規定有三種計稅方法，即一般計稅方法、簡易計稅方法和扣繳計稅方法。房地產企業在運用時，要按照《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅［2016］36號)相關規定，可以對2016年4月30日及以前開發的項目選擇基于5%的簡易計稅方法，從而避免采用11%的高稅負計稅方法進行合理避稅。其次，我國各級各類房地產開發企業，在進行增值稅稅收籌劃時，要逐步擴大精裝房開發比例。據統計，目前我國房地產市場上開發商提供的精裝房比例不到35%，與歐美日韓等發達國家還有很大的差距。按照現有的稅收法規，房地產企業開發精裝房，可以通過獲取更多的固定資產和物料增值稅發票，進而增加抵扣數額合理避稅，切實實現增值稅稅收籌劃的目標和價值追求。實際上，我國各級各類房地產企業開發更多的精裝房，不僅具有良好的稅收籌劃收益，還有助于貫徹中央提出供給側結構性改革，助推房地產業轉型升級發展，更有助于減少建筑垃圾建設美麗城市。最后，我國各級各類房地產開發企業，在進行增值稅稅收籌劃時，要靈活應用房屋銷售策略。根據我國現行的《增值稅暫行條例》，房地產企業在銷售房屋時先開具發票的，納稅義務為開具發票的當天。為此，在具體操作中房地產企業可以根據每月的銷售合同進度，靈活掌握和安排開票數量，盡量不提前開具發票，從而實現納稅義務的合理延遲，更有助于鞏固企業的現金流，科學規避財務風險。

2.土地增值稅的籌劃策略

房地產企業經營的最大特征就是不動產性，主要是基于國有或集體土地的房屋不可移動性，因此對于稅收籌劃土地增值稅應當成為房地產企業的增值稅稅收籌劃的重點和關鍵。按照我國現行的稅收法規，我國各級各類房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，要重點從兩個方面進行合理籌劃，即合理利用土地增值稅稅收優惠政策進行土地增值稅稅收籌劃和合理增加扣除項目進行土地增值稅稅收籌劃。首先，我國各級各類房地產開發企業，在進行土地增值稅稅收籌劃時，要合理利用土地增值稅稅收優惠政策進行稅收籌劃。在具體操作中，我國房地產企業可圍繞現行的《土地增值稅暫行條例》中20%的“避稅臨界點”進行理性選擇，尤其是在進行普通房屋銷售時，必須要精心衡量高售價帶來的收益和放棄免稅額之間的得失。尤其是在盲目進行高售價時，一旦缺乏科學的規劃和計算，造成得不償失，對于房地產企業的穩健經營來講很不劃算。其次，我國各級各類房地產開發企業，在進行土地增值稅稅收籌劃時，要科學增加扣除項目金額，從而進行合理避稅，具體可以選擇合適的房地產開發成本以及選擇恰當的利息扣除標準進行操作。比如，我國各級各類房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，圍繞可扣除的開發成本，重點在基礎設施和公共配套方面進行合理籌劃，畢竟這樣不僅可以獲得稅收利益，還有助于改進企業的社會形象、提高開發項目的品質，進而提高企業的社會美譽度。再比如，我國各級各類房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，圍繞選擇恰當的利息扣除標準，靜心研讀《土地增值稅暫行條例實施細則》，靈活應用“5%以內計算扣除”和“10%以內計算扣除”政策要求，在政策允許范圍內最大化的減少融資成本和應稅數額，為房地產企業的各項業務正常經營與開展提供充足的資金保障。

參考文獻：

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作者：湯健 單位:江西財經職業學院