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摘要：新經濟形勢下的房地產企業，如何做好資金管理，防范財務風險，有效提高資金使用效率，對保持企業持續健康發展至關重要。本文基于房地產企業進行資金管理重要性的論述，分析了當前房地產企業在資金管理方面存在的主要問題，并對房企如何加強資金管理提出了對策建議。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；風險控制；預算管理；集中管理；監督

從1998年國家取消福利分房開始，我國房地產行業在近20年間得到迅猛發展，已經成為國家的重要支柱產業。在房地產行業蓬勃發展的進程中，作為房地產企業重要生產要素的資金，在其中發揮了至關重要的作用。當前，我國經濟發展進入新常態，國家對房地產行業宏觀調控日益趨緊，行業市場競爭日益激烈，相對傳統的房地產項目高周轉、高杠桿開發模式也越來越難以為繼，作為房地產行業的龍頭房企萬科在年度秋季例會中喊出了“活下去”的口號，明確公司一切工作應當以完成6300億銷售回款目標為前提，萬科讓整個房地產行業感受到了瑟瑟寒意，也更加凸顯了資金在房企中的重要性。當前，眾多房企普遍感受到資金短缺的壓力，部分房企甚至呈現出資金鏈斷裂的危機，資金管理成了房地產企業在創新發展中所要面對的關鍵性問題，它不僅是企業賴以生存的基本保障，也是企業進行長遠規劃，擴大發展規模，實現經營目標，保持良性持續健康發展的源泉和動力。

一、資金管理在房地產企業發展過程中的重要性

（一）能夠增強企業市場競爭力，提升企業整體管理水平

資金是企業的血液，資金管理是財務管理的核心，進行財務管理，應當以資金管理為主線，房地產企業資金管理能力的高低直接決定著企業整體管理水平。科學高效的資金管理能夠為房地產企業的正常運營提供基礎的物質保障，能夠合理規劃企業資金，加速資金周轉，降低資金成本，最大限度的發揮資金使用效率，提高企業經營效益，強化企業競爭優勢，增強企業市場競爭力，有力促進房地產企業整體管理水平的提升。

（二）能夠有效防范財務風險，保證企業持續健康發展

房地產業是資金高度密集型行業，因此，房地產企業資金管理，不僅要確保企業具有科學合理的資金結構，同時還要求能夠抵御存在的資金風險，確保房地產企業具備穩定的現金流?？茖W高效的資金管理，能夠保護企業資金安全，規范資金的籌集與運用，優化資本結構，降低資金成本，防范企業財務風險，促進企業核心競爭力的有效提升，保證企業持續健康穩定的發展。

二、房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）缺乏資金管理風險意識

目前，眾多房地產企業經營管理者的資金管理意識還很薄弱，沒有將資金的時間價值完全融入企業的經營管理中，往往側重于項目安全、質量、進度，效益，而忽略了企業資金管理存在的潛在性風險。房地產企業資金管理貫穿于房地產項目開發建設的全過程，項目開發階段，資金計劃不科學，不合理，不具體，容易造成項目資金籌集不及時，影響項目實施，或者造成資金閑置，抬高資金成本，影響企業經濟效益，增大企業財務風險。項目建設階段，在項目工程建設中，受到現行房地產項目開發總承包經營責任制度的影響，對資金管理沒有引起足夠的重視，忽略了與項目總承包方之間的良好溝通，不能及時跟蹤、掌握資金具體流向，容易造成資金計劃編排不合理，不能充分發揮資金的使用效率，進而造成資金短缺或者資金成本增加，影響項目順利實施，侵蝕項目收益并影響企業整體經濟效益。同時，房地產企業開發項目周期長，多且分散，經營管理者對在建項目資金調動頻繁，造成資金在各在建項目之間以及項目與房企之間的交叉占用，增大了資金管理風險。項目開發產品銷售階段，部分房企對銷售回款的重視程度不夠，造成銷售房款長期掛賬，不能及時回籠資金，影響資金使用效率，增加了資金成本，降低了企業整體經濟效益。

（二）資金管理制度存在漏洞

當前，盡管房地產企業的資金管理制度在逐步規范，但仍然存在較大缺陷，造成企業的資金管理無法從制度上得到保障和支持。

（三）資金預算實際執行不嚴格

眾多房企普遍存在資金預算實際執行不嚴格現象，資金預算流于形式，預算編制與實際執行脫節，造成房地產企業不僅無法有效控制資金在各環節、各階段的合理調配使用，更有可能面臨著極為嚴峻的超支現象，導致企業經營陷入困境。

（四）資金結算方式亟待改進

由于房地產企業所承接的項目工程不存在著跨區域限制的情況，開發在建項目多且分散，為了解決這一問題，房地產企業一般情況下會在項目建設所在地設立項目公司，開通獨立的銀行賬戶，但如此一來，使其不僅在資金管理上存在著資金比較分散的問題，而且在資金結算時也存在著種種問題，既不利于企業及時而準確地掌握具體情況，更欠缺對資金回收的全面掌控，尤其是還將嚴重影響企業資金的循環利用，在資金回收不到位之時將導致出現資金占用率高的問題，這將對資金成本以及融資造成極為不利的影響。

（五）融資渠道收緊，資金壓力增大

目前，國家對房地產行業的宏觀調控政策日益趨緊，“去杠桿”已經成為國家推進供給側結構性改革和控制降低財務風險的重要舉措，2018年，銀監會進一步明確要求嚴格控制各類信貸資金違規流入房地產行業，融資難已經成為各房地產企業不得不面對的現實問題，由此也進一步加大了各房地產企業的資金壓力。

（六）資金管理監督機制不完善

房地產企業資金管理不僅需要建立科學合理的資金管理制度，更需要通過完善的監督機制得以有效落實與執行。然而，在當前的眾多房地產企業中，不僅對資金預算的執行情況不能完全掌握，甚至對資金使用情況也未能進行定期檢查，無論是應收賬款，還是預付賬款，既沒有往來跟蹤管理，也無法掌握資金回收速度，內部控制薄弱，嚴重欠缺監管，導致資金被挪用、浪費、使用效率低下等問題的產生。

三、加強房地產企業資金管理的有效對策

（一）加強資金風險控制意識

資金風險無處不在，潛伏于企業生產經營活動的各個階段、各個環節，在當前的房地產企業管理中，資金管理是一項系統工程，貫穿于企業各項經營活動的始終，企業應當全員參入，樹立并加強資金風險控制意識，企業管理層應當充分認識到加強資金風險控制的重要性，不但要將資金管理提升到企業戰略高度，而且應將資金管理落實到方方面面的具體工作中，使其在增強企業全員風險防范意識的基礎上提升企業抵御資金風險的能力。

（二）建立健全資金管理制度

房地產企業進行資金管理，應當明確各部門的資金管理職責，規范資金籌集和使用的審批流程和審批權限，建立健全各項資金管理制度，通過制度規范、約束企業員工在各項資金管理活動中的行為。

（三）加強資金預算管理

房地產企業應當在全面預算管理的基礎上加強資金預算管理，創建資金預算管理小組，明確其責、權、利，使其在完善的制度管理下，科學合理地制定項目資金預算計劃。在資金預算執行過程中，企業資金預算管理小組應當對總體項目進行全面而細致的跟蹤檢查，全面了解與掌控項目資金預算執行情況，定期進行預算目標與實際執行之間的預算差異對比分析，及時發現問題并針對問題提出相應的改進措施及建議，充分發揮通過資金預算對企業資金進行整體規劃、管理的作用。

（四）優化改進資金結算方式，加強資金集中管理

房地產企業普遍存在開發在建項目多且分散現象，容易造成資金分散、閑置、挪用等問題，需要企業管理者予以高度的重視，房地產企業應當加強資金的集中性管理，制定資金集中管理制度，對各項目現金流進行集中管理，通過設置企業資金結算中心來強化資金結算管理，實現資金的統一調配，提高資金使用效率，有效降低各項目存在的資金風險。

（五）加快資金回收速度，拓寬外部融資渠道

房地產企業破解外部融資難，應當從兩個方面著手，一方面，采取有效措施加快項目開發產品的銷售回款速度，及時回籠資金，強化內部資金管理，制定科學合理的資金計劃并嚴格執行，加快資金周轉，實行資金集中管理，減少資金沉淀，最大限度地提高資金使用效率，創新融資模式。另一方面，與項目承包商、材料供應商結成戰略聯盟，通過他們分散資金壓力，部分中小房企，也可以采取與知名品牌、大型房企合作模式進行項目開發，通過他們的品牌優勢，提高項目開發產品的銷售回款速度，拓寬外部融資渠道，建立多元化融資模式，緩解資金壓力。

（六）加大資金管理監督力度

房地產企業在進一步加強資金管理的同時，還應同時加大資金管理監督力度，通過建立健全各項資金管理監管規定，做到對各項資金管理監管有據可依，合理設置內部機構，明確內部控制部門或內部審計部門職責，配備經驗豐富的專業人員，采取有效措施確保各項監管規定落地實施，有效發揮作用，以此確保企業資金安全、周轉順暢、合理分配、有效回收和高效利用，不斷優化資本結構，控制財務風險，提高經濟效益，促進企業持續健康穩定發展。房地產企業資金管理是一項系統工程，貫穿于企業生產經營活動的全過程，企業只有重視資金管理，并認真執行，嚴格控制，才能充分保障資金安全，優化資本結構，降低資金成本，加快資金周轉，合理配置資源，提高資金使用效率，提高企業經濟效益，促進企業持續健康穩定發展。

參考文獻

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作者：張啟偉 單位：青島眾望置業有限公司