房地產開發企業資金管理論文
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一、房地產企業資金介紹
(一)房地產企業資金管理
1.資金管理的復雜性房地產企業的投資一般具有比較長的周期，要開發一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產企業的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產企業的發展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經濟發展的影響，綜上可以看出房地產企業的資金運作比其它企業更為復雜。
2.資金運籌的互補性不管是房地產方面的開發還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產生分階段的收入，這些都保證了房地產企業資金的互補性。回收的資金可以繼續進行投資，實現資金的合理利用。
(二)房地產企業管理中存在的問題
1.高負債作為一種資金密集型產業，房地產企業開發項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產企業普遍面臨的問題，很少有企業能夠依靠自有的資金來實現公司的整體運營，我國對于房地產企業的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產企業都是通過銀行借款來實現，這就導致了房地產企業具有較高的負債率。據有關方面的統計，我國的房地產企業的負債率之高，象一些大型的房地產公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產企業的負債率達到90%。以上的數據可以看出，房地產行業雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產的市場價格發生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現象，嚴重的將會導致企業的破產。
2.融資形式比較單一房地產行業所具有的資金密集型的特點造成了房地產行業的融資形式比較單一，我國的房地產企業的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產行業的調控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產企業的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現象。
3.資金回款問題上面介紹過房地產企業的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩定，房地產的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現限價或者限購、限貸的調控時，或者一些當地政府實施一些資金管理制度時，就會造成資金回籠出現問題，回款不穩定，從而造成企業的資金壓力較大，甚至有些企業為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。
1.加強項目開發進度管理，按時完成計劃進度整個房地產項目的開發進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產證辦理等，整個周期可能會持續三到五年左右，這種開發周期長的特點，使企業在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產企業實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產開發成本以及其它相關費用，這些環節如果出現問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發的進度進行控制對于保證房地產企業的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發，做好資金的配置，減少資金積壓現象，降低項目開發過程中的資金風險。
2.合理控制融資方案應當對融資的時點和融資的總量嚴格控制，前面介紹過，幾乎所有的企業都需要進行融資以保證房產開發的順利進行，因為房地產企業的開發資金額度比較大，而融資作為一種財務杠桿，有著很好的積極作用，中國的房地產行業的利潤遠遠高于其他行業的利潤。由于房地產行業的高融資量及高利息造成了企業的高負債。當企業不能充分及時回籠資金時就會對企業產生較大的負擔，同時高額的利息消耗了企業的利潤，加重了企業的資金壓力。房地產企業要根據本企業的開發規模、開發進度以及資金需求計算確定合理的融資量與融資方式，如果恰遇融資困難時期，也不能盲目增加負債，因為如果負債過多事必會造成資金浪費，增加資金成本。另外，對于融資的時點要嚴格控制，并不是說越早進行融資就越有優勢，應當按照企業的總體規劃，計算最佳的融資時間，按照企業的實際需求進行貸款，這樣既能提高企業的資金使用率，還能減少整個項目的投資成本以及負債所產生的風險。
3.注重產品的銷售
(1)及時獲取銷售許可在《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了房地產企業必須要滿足下述規定才能進行銷售：首先，土地使用權出讓金交付完畢，取得了土地使用權證，然后領取了相應的規劃許可證。其次是項目建設所投入的資金應當達到總投資的25%及以上，最后要辦理相應的銷售登記，取得相應的銷售證明。企業取得商品房預售許可證以后先行投資的資金才開始回籠。在獲取預售許可證的過程中企業應當安排專人進行管理，建立嚴格的責任考核制度，確保項目銷售能按期開展。
(2)項目營銷方案的合理設計客戶就是上帝。為客戶提供好的服務，把客戶的利益放在首要地位其實也是保證自我的利益。當前的房地產行業競爭非常激烈，因此為了具備更強的競爭優勢，除了要保證產品的質量外還要注重客戶價值服務工作，則應當設計合理的營銷方案，所設計的營銷方案要切實滿足客戶的實際需求?？蛻魞r值服務指的就是以客戶的角度出發，找到客戶選擇本企業房屋的理由，同時房地產企業要做好物業的保值工作。項目的選地時就應該將客戶需求如學校醫院等周邊配套、良好物業服務等角度出發，引起客戶的購買欲，努力成為客戶追逐的對象。
(3)及時關注行業的發展趨勢要及時獲知行業發展的未來走向，根據相關政策制定相應的企業發展規劃，保證企業的順利穩定發展。不同于其他的高科技產業和新興產業，房地產行業屬于比較傳統的行業，隨著改革開放的進行以及城市化進程的急劇發展，促進了房地產行業的迅速發展，改革開放以前我國的房地產行業主要是自給自足，而現在的房地產行業現狀與傳統的房地產行業有很大的不同?，F在的房子除了具有居住的功能還具有投資的功能，傳統的房地產行業主要是居住的功能，而近年來，投資逐漸超過了居住，主要原因是我國的國民沒有更加有效的投資方式，只能選擇這種投資方式。近年來，房地產行業都被稱之為暴利行業，一些以前并不從事房地產行業的企業也逐漸的加入到這個行業中來，但是從市場的健康狀況來看，房地產行業并不應該成為利潤那么高的行業，這主要是和我國的土地政策相關。近年來國家也在不斷的對房地產市場進行調控，由于不同時期的國家政策和不同城市的調控力度不同，因此房地產企業要根據各個城市的開發現狀和地方政府的調控力度合理的進行投資，保證企業的資金鏈合理運營。
二、總結
不僅是在房地產行業，其它行業資金的管理和風險也是企業重點關注的內容，對于房地產企業來說，資金的管理更是關乎到整個企業的生死存亡，如果沒有良好的資金管理方法與手段，不能有效的控制企業的資金風險，就很容易造成企業資金鏈的斷裂，給企業帶來不能挽回的損失，甚至會使企業的投入付之東流。因此，房地產行業應當時刻注重與加強企業的資金管理，保證企業的健康運營。
作者：王莉 單位：成都頂峰房地產開發有限公司