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摘要：在房地產行業新的發展環境下，強化企業自身管理能力，通過項目成本管理創新實現企業實際效益至關重要。在房地產項目中，材料采購管理是影響項目成本的核心因素之一，同時也影響項目的質量與進度。為探究房地產項目材料采購管理的優化策略，本文以材料分類的視角，對材料采購的模式、流程、供應商管理等環節進行分析，并提出針對性建議，對當今房地產行業發展具有借鑒意義。

關鍵詞：房地產項目；材料采購管理；改進措施

1引言

從房地產項目材料采購的實踐來看，其不僅僅包含材料的具體采購過程，而且還包括采購模式的構建、采購計劃的確定、材料的分類、采購流程的梳理、供應商管理等方面，這些共同構成了項目材料采購的體系。房地產項目受到地區經濟發展水平、政策要求、市場環境等諸多因素的影響，這使得每個項目都有自己的特點，因此從供應鏈管理的視角來看，每個房地產項目的材料采購都有自己的特點和要求，材料采購不是簡單的復制。在競爭日趨激烈的市場環境下，房地產企業對項目材料采購管理開展改進優化工作，一方面能夠提升企業的對項目管理與控制的質量水平，另一方面也能夠提升項目效益，提高企業在市場中的核心競爭力。實踐調查與總結發現，房地產企業在材料采購管理中存在的問題具有一定的共性。在采購流程方面，采購管理通常計劃性不強，招標采購較少，對供貨商缺少固定、全面、科學的篩選模式；在采購模式方面，受限于材料種類繁多、專業人員匱乏等原因，采購模式不完善，導致材料信息難以有效供給，甚至出現質量問題、成本問題等；在供應商管理方面，由于房地產項目涉及的材料眾多，進而涉及的供應商也眾多，由于采購材料分類不明，采購標準不同，以及動態化的市場等因素，對應的供應商管理也較為混亂。

2材料采購管理的改進措施

2.1總體思路

以當前房地產行業市場發展趨勢為視角，項目材料采購管理改進的總體思路如下：先從企業組織框架入手，突出材料采購管理的重要性；ABC管理法與層次分析法整合，結合房地產項目材料采購的特點，優化升級為改進型ABC管理方法，然后對項目材料采購管理實施分類采購模式，并梳理采購流程，最后對采購的關鍵環節進行改造優化，構建適合企業自身、項目自身的采購管理體系。具體改進優化措施流程如下：企業組織架構改進→改進型ABC管理法的采購材料分類→①②③→確定采購計劃與供應商管理體系→提高意識與素養。①A類采購材料選用戰略采購與招標采購→戰略采購與招標采購流程再造。②B、C類采購材料選用甲指乙供采購模式→甲指乙供采購流程再造。③D類采購材料選用零星采購、外包、比質比價采購模式→零星采購、外包、比質比價采購流程再造。

2.2組織架構與材料采購模式改進

項目材料采購管理需要改進優化是因為企業組織框架無法滿足采購管理的需求，因此需要對組織內成員關系與任務進行重新梳理，保障組織高效運轉。對于一般房地產企業而言，組織架構可設計為四層管理模式，即董事長→總經理→分管領導→項目執行部門，其中項目執行部門又分為投資研發部、營銷管理部、工程技術部、成本控制部、審計監察部、行政管理部，各部門間明確權責關系，細化工作內容。基于改進型ABC分類法，材料采購模式重新構建為更合理的類型，即：A類：戰略采購與招標采購，主導部門為成本控制部，產品包括石材、瓷磚、潔具、門窗、木地板等。B、C類：甲指乙供，主導部門為成本控制部，產品包括配電柜、電線電纜、污水泵、噴淋泵等。D類：外包、比質比價、零星采購，主導部門為工程技術部，產品包括涂料、電器面板、幕布、窗簾、墻紙等。此外，在項目材料采購管理優化中，還應注意材料采購合同、提前引入供應商、招投標、經濟措施、技術咨詢、資金支付等方面的問題，需要結合項目實際進行合理的設計與優化。

2.3ABC分類法的采購材料分類優化

房地產項目擁有自己的特點，采購材料的分類就需要考慮多種因素，不可根據單一因素進行分類。因此在ABC分類法的基礎上，引入層次分析法，通過建立判斷矩陣A=（aij）nxn，建立層次組合一致性指標GR=mi=1ΣaiCi/mi=1ΣaiRi，然后結合重要性排序的客觀分析，整合ABC法與層次分類法，獲得改進型ABC分類法。對房地產項目采購材料的分類，需要考慮材料成本、功能貢獻度、供應難易程度、采購提前期四個因素，然后采用專家打分法、雙因素比較法等方法構建判斷矩陣，然后對房地產項目中所需要采購的各種材料進行匯總和分析，并結合最終獲得的材料權重數據，對采購材料的重要性進行排序，最終獲得具體分類結果。

2.4采購流程的再構建

當確定好采購模式與材料分類方法后，需要結合工作實踐，進行采購流程再造。以改進型ABC分類法為基礎的采購管理模式下，各采購管理模式的流程優化如下：戰略采購管理：年度戰略采購實施方案制定→戰略合作伙伴的選擇與確定→戰略采購實施。成本控制部結合項目實際，與相關部門溝通編制《年度戰略采購發展方案》，然后企業內各部門溝通協商初步確定戰略采購合作伙伴，并擬定戰略采購協議。最后按照工程類、材料設備類、設計類、營銷類等實施戰略采購，并以《供應商戰略管理手冊》為依據進行監督審查。還投標采購管理：供應商信息收集→資格審查→供應商考查→招標文件內容編制與審核→內部評標小組評選及簽訂合同。比質比價、零星采購管理：由工程技術部負責，現有項目部提交采購申請，工程技術部研究確定采購方式，然后上報上級部門審批，審批通過后選擇供應商，并簽訂采購合同。甲指乙供采購管理：由成本控制部負責，流程為：確定材料清單→核價程序→采購程序。

3材料采購管理改進措施的關鍵環節

3.1采購計劃編制管理流程

采購計劃編制是采購工作的關鍵，是降低采購成本、減少采購時間、提高決策效率的關鍵因素，因此采購計劃編制管理流程再造是項目材料采購管理改進優化的關鍵環節。采購計劃編制由工程技術部門負責，以“投資研發部→項目管理部→工程技術部→成本控制部→分管領導→總經理→董事長”為順序，從方案設計到組中的審批，優化整個采購計劃編制流程。工程技術部制定項目關鍵節點計劃，并編制項目工程總體進度計劃；投資研發部設計方案，并提供主要建筑材料清單；成本控制部配合工程技術部對主要建筑材料開展市場調研，然后工程技術部擴充設計，組織編制主要材料設備清單，并與成本控制部進行市場調研，最后完成施工設計圖；項目管理部門編制施工進度計劃，與投資研發部參與會審；工程技術部與成本控制部對主材料、設備選型定板，并組織材料設備選型定板會審，分管領導與總經理參與會審；總經理審核并遞交董事長審批，審批通過后由工程技術部編制甲供、甲指乙供材料設備清單，并組織材料設備采購清單會審；總經理審核并遞交董事長審批，審批通過后由成本控制部編制材料設備招標采購計劃，進而完成整個采購計劃編制管理流程。

3.2供應商管理體系

在項目材料采購管理改造優化的基礎上，基于供應鏈管理理論視角，建立供應商管理體系，對供應商實施供應鏈管理。首先是供應商選擇，其資料收集的渠道包括網上搜索、電話咨詢臺查詢、行業協會、前期客戶儲備、政府機關推薦、參加供應商行內展覽會、行業專業人士、客戶談判、產品原產地考查等。供應商考查的內容包括企業經營狀況、技術水平、管理能力、供應能力等。然后建立供應商考核體系，對供應商進行科學分類，并收錄在企業《合格供應商名錄》內，并隨時更新名錄。

參考文獻

[1]劉麗紅.簡議房地產材料采購管理的原則及其措施[J].建材與裝飾，2017（35）.

[2]段睿敏.X房地產開發公司的建筑材料采購管理策略研究[J].住宅與房地產，2017（30）.

[3]劉志華.房地產企業多項目采購管理優化[J].科技廣場，2015（8）.

作者：劉曉光 單位：山東聊城當代集團有限公司