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本文作者：王英明 單位：遼寧大學

筆者認為,我國建立住房按揭保險制度具有其合法性,我國《個人住房貸款管理辦法》第25條是要求借款人必須辦理保險,并未限制借款人必須到某個保險公司辦理保險,因而這一規定并未違反《反不正當競爭法》的前述規定。當然,在住房按揭保險實踐中還存在大量由貸款銀行指定保險公司的做法,但這本身不能否定住房按揭保險的合法性,而是由于某些實際操作的環節中存有漏洞所導致的,這可以通過進一步完善我國按揭保險制度加以解決。

住房按揭保險的受益人評析

住房按揭保險的受益人究竟是銀行還是購房者,一直是我國住房按揭保險中爭論最大的問題之一。在我國住房按揭保險實踐中,銀行通常要求購房者在投保時將貸款銀行指定為第一受益人,將購房者作為第二受益人,這種做法是否合理存在著完全不同的兩種觀點。一種觀點認為,我國《保險法》第61條規定:“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定。投保人指定受益人時須經被保險人同意。”在住房按揭保險中購房者作為投保人,一方面交納了保險,另一方面卻在受到外來經濟壓力的情況下不得不將銀行指定為第一受益人,一旦發生保險事故,那么銀行將先于購房者獲得保險公司的賠償,什么損失也不會發生,而購房者只能享受剩余的保險權益,這種做法不僅侵害了購房者自行指定收益人的權利,還在保險利益的分配上有違公平,使購房者的合法利益處于一種沒有保障的境地,因而是不合理的。另一種觀點認為,銀行要求購房者將其指定為第一受益人,是具有法律和事實依據的。在按揭貸款期間,購房者實際上已經將房產或者對樓盤的期待性利益作為擔保抵押給了銀行,其價值上的任何變化都對抵押權人———銀行的合法權益具有實質性的影響,因此銀行應當有權利參加到保險利益的分配中來。筆者認為,如何確定住房按揭保險的受益人,應從人身保險和財產保險兩個層面分析。首先,對于人身保險而言,由于購房者對房產或者樓盤所享有的已不是完全所有權,而是存在負擔是有限所有權,因此作為抵押權人的貸款銀行,是有權利同時作為被保險人指定受益人的,這與《保險法》第61條的規定并不沖突。其次,對于財產保險而言,《保險法》并沒有規定收益人由誰指定,這顯然是考慮了市場經濟條件下各種交易的復雜性,也考慮到了很多情況下投保人與受益人不一致的現實性與合理性。我國《擔保法》第58條規定:“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產。”根據這一規定,抵押擔保具有物上代位性,也就是說如果房產在按揭期間因發生保險事故而毀損滅失,那么購房者由此獲得的保險賠償金,將繼續作為銀行貸款的抵押擔保,而在購房者無法繼續清償銀行貸款的情況下,銀行將就保險賠償金優先受償。由此可以看出,將銀行指定為第一受益人的做法與抵押權的物上代位性具有同樣的法律效果,因而與《擔保法》的規定是協調一致的。

中國住房按揭保險制度存在的具體問題評析

我國住房按揭保險制度自建立以來,經過實踐的檢驗,發現許多立法缺陷和具體操作中的問題,本文僅針對以下幾個較為嚴重的問題加以分析和探討。

保險險種設置單一,不利于化解購房者風險。目前我國市場上普遍采用的僅僅是《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險,其保障范圍是很有限的,重心存在一定的偏離現象,只能保障抵押品的安全而不能保證全部貸款的安全回流。更為嚴重的是,相關法律規定和監督管理制度也沒有發揮切實的作用,很多保險公司在設計該險種時又將其與貸款購房履約保證保險混淆,在條款中規定了保險期限與貸款期限一致、保險人享有追償權等內容,這樣混淆的結果就是使該保險條款經不起推敲,引起購房者(投保人)的不滿。

保險過度問題嚴重,保險公司收取的保費與其承擔的風險不對稱。在住房按揭保險中,投保人義務由購房者履行,保險過度問題必然會損害其自身的合法權益。首先,按揭住房保險的保險標的是作為抵押品的房屋,其保險價值也就是該房屋的成本價、重置價或評估價,但目前的保險條款中均規定以房產銷售價格為標準確定保險金額,顯然大大超過了前述保險價值,違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。其次,由于在設計險種時混淆了住房財產保險和貸款保證保險,大多數保險公司均要求住房財產保險的期限與貸款期限相同,因此在商品房交付使用前對“期房”的保險必然存在重復保險的問題,加大了購房者的義務負擔。最后,保費設計不合理、消費者負擔過重。因為根據保險學原理,科學的費率應該使一個險種在較長的時期內的保費收入等于賠款支出加上營業費用之和。而從近幾年各地開辦住房按揭保險的情況來看,其出險率相當低,屬于保險公司大力推廣的“優質業務”,因此,該險種存在較大的降低費率的空間。

購房者選擇權利受到限制,自愿原則難以實現。購房者(投保人)在訂立住房按揭保險合同時,有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式,但在實際操作中卻存在嚴重違規操作問題,購房者選擇權利受到限制。由于銀行和保險公司往往實行“聯姻”,因此,消費者不能自主選擇保險公司,只能按照銀行的意愿投保,否則就無法得到貸款,住房保險成了典型的“拉郎配”。此外,在保費交納上,目前普遍實行一次性繳足方式,剝奪了購房者對交費方式(如逐年交費)的選擇權;保險條款中沒有退保的規定,致使投保人不僅要遭受心理損失,而且還遭受實際損失。這些銀保雙方聯手控制的行為,不僅排斥了其他經營者的公平競爭,也嚴重違反了訂立合同的平等和自愿原則,損害了購房者的合法權益,是一種典型的不正當競爭或壟斷行為。

完善中國住房按揭保險制度的對策分析

制定相關法律,明確三方權益。住房按揭保險制度得以順利發展,必須有嚴格的法律保障。建立健全的法律法規體系是切實保障銀行、保險公司和購房者三者的合法權益,促進購房消費合法、有秩序進行和發展房地產業的關鍵。目前,我國雖然有《保險法》、《擔保法》、《個人住房貸款管理辦法》等相關法律,但是要將保險業全面引入住房按揭市場,就必須在找到兩個行業的切入點的前提下,出臺更加明確的法律,比如住房按揭保險法,抵押債券法等相關的法律,以此來保障住房按揭保險市場的規范化和法制化。該種法律不是對保險和按揭的簡單結合,而是要形成一個住房按揭保險體系。這樣諸如前文所提到的“住房按揭保險的合法性”和“住房按揭保險的受益人”問題就會得以有效解決。

完善住房按揭保險險種,滿足不同保險需求。貸款買房的過程中存在諸如住宅毀損風險、貸款回流風險、購房者行為風險、抵押物處理風險等多種風險因素。不同的風險有不同的保險需求。因此,住房按揭保險在險種設計上,必須至少存在三類保險:(1)抵押住房的財產保險,主要保障房產遭受意外事故和自然災害毀損的風險;保險期限應該自購房人取得房屋實際使用權之日起至其清償全部貸款之日止;(2)貸款者的定期信用人壽保險,主要保證還貸期內在貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下,銀行能安全收回貸款,貸款者的家人能繼續居住在該房屋內,其保險期間與貸款期間相同,保險金額以應償還貸款余額為限,逐年遞減;(3)抵押貸款購房履約保證保險,在這種保險中,保險公司扮演了擔保人的角色,向購房人收取一定的保險費作為擔保費,并為購房人的經濟信用提供擔保,當被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時,保險公司代其向銀行清償余債,同時行使追償權,從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。三類各具特點的險種“各保其險”,共同組成一道完整的“防火墻”。在設計上還應根據國際慣例將第一類保險設定為強制性保險,購房者必須購買,而后兩類保險則至少應選擇一種。這樣才能真正達到全面保障銀行與貸款人利益的目的。

明確保險價值、保險費率、保險期限的界定,體現利益與風險對稱原則。首先,應該以抵押房屋的成本價、重置價或評估價作為保險價值,以此為計算標準確定保險金額,嚴格遵守《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。其次,如上所述,將住房財產保險和貸款購房履約保證保險分開,設定不同的保險的期限,避免重復保險和重復收費的問題,減輕購房者的義務負擔。最后,在保費設計上,應根據這幾年的保險實踐獲取相關數據信息,進行調查和分析,嚴格按照保險學原理,制定科學的保險費率,特別是可以參考我國“交強險”的費率制定原則和方法(如價格聽證制度等)。

加強執法監督,保障公平競爭秩序,維護當事人合法權益。國家執法機關應該嚴格履行監督管理職責,嚴厲打擊制止住房按揭保險活動中的不正當競爭行為,維護平等、公平、自愿等原則,切實保障購房者合法權益,維護和諧穩定的市場經濟秩序。

總之,隨著我國住房制度改革的不斷深化和銀行消費信貸業務的迅猛發展,保險業已經全面進入住房按揭領域,成為政府、銀行、保險公司和老百姓的共同需要。因此必須盡快完善我國住房按揭保險制度,妥善解決出現的問題,使按揭保險各方利益更加合理,才能更加有利于維護公平競爭的經濟秩序,有利于社會穩定與和諧發展。