房地產市場營銷管理探究
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摘要:傳統的房產行業建設通常都只是為了滿足城市化發展和人們生活環境的需要。但是，隨著時代的進步，社會和民眾對于房產的要求都有所提高。在新時期下，要注意正視傳統營銷管理的弊端、改革營銷策略、提高房地產行業的市場營銷管理成效，這也是現代企業都應該重視和思考的問題。鑒于此，本文探究了現代房地產行業的市場營銷管理的相關內容，并提出了對應的改進措施，旨在為類似項目提供參考。
關鍵詞:房地產行業;市場營銷;管理成效
前言
隨著鄉鎮向城市化發展和人口不斷增加等問題的推動，房地產成為了發展較為迅速、競爭力量持續加大的行業之一。人們對于生活環境的要求不斷提高，市場上房地產企業的數量持續上漲，房地產行業的發展前景受到了極大的挑戰。為了在市場中站穩腳跟，各房產企業不得不深思現階段存在的問題，在保障自身產品質量的前提下，認真研究全新的、適應時代發展的市場營銷管理策略，全面提高企業管理質量，創造更高的經濟效益。
1現代房地產行業進行市場營銷管理的意義
近年來，國家經濟和人民生活水平不斷提高，與民生息息相關的各行業都處于發展大好的勢頭，特別是剛需房地產行業。1)房地產行業作為國家經濟中的支柱型產業，對國家的發展有著不可或缺的重大作用。另外，在不斷推進城市化的進程中，房地產行業作為其中一項必不可少的基礎建設項目，做好其自身的營銷策略管理，擴大市場業務，能夠帶動城市化步伐向前推進，加快翻新現階段鄉鎮和農村地區的面貌，對建設城市面貌、塑造地區文明文化都有十分重要的意義。2)對房地產企業本身來說，隨著市場競爭不斷加大，國家對該行業也提出了一系列的政策。在此背景下，企業必須開創出一條全新的、具有品牌特色的發展之路，才能有效應對實時變化的市場行情。進行市場營銷管理有利于企業確定自身的發展方向，擺脫傳統的、陳舊的營銷手段，充分迎合現階段市場的實際需求，制定出科學、合理的營銷策略。3)對于民眾而言，過去買房是為了滿足生存所需，現在，大多數人對于房子的概念發生了極大的轉變，其不再是單純的居住場所，它被賦予了家、港灣等一系列更深層次的意義。因此，房產企業做好市場營銷管理，有利于其更深入地了解人們的真正需求，從民眾的角度出發，為他們提供更舒適的、更適合他們的房子。在此過程中，既能帶動房地產的經濟發展，又能提升居民的幸福度［1］。
2．1營銷理念傳統老舊，對市場營銷管理缺乏基本認知
目前階段，許多房地產企業對市場營銷的概念認知還停留在“買賣房子”的基本層面，市場營銷的流程僅限于開盤、銷售等簡單步驟，甚至除了售樓人員，沒有專業的營銷部門和團隊。部分企業會直接選擇將營業業務外包給專門的中介或代理公司，錯失了很多經濟發展的良機。實際上，一個完整的營銷過程，需要從建筑規劃初期就開始下功夫，建筑的選址位置、建筑風格、戶型、民眾的心理預想等都需要經過周密的考量。
2．2缺乏前期調研過程，過分追求營銷結果
所有市場營銷工作的開展都應該以滿足客戶需求作為最終的目標。目前，一方面，許多房產開發商完全缺乏前期對市場、民眾需求、競爭品牌的調研工作，對市場行情一無所知，僅憑內部的溝通討論來確定建筑房型和營銷過程，最終導致出現產品滯銷問題，資金無法正常回籠，不僅無法完成銷售目標，而且造成了大量的資源浪費。另一方面，部分房地產商為了達到更高的銷售目標，在原有的售房基礎上進行一系列的配套銷售，比如裝修、車位等，導致民眾對于該種營銷方式產生嚴重的抵觸心理，反而出現適得其反的效果。
2．3營銷模式及渠道單一，缺乏多樣性及創新性
1)在營銷模式方面，多數房地產企業還是選擇被動的銷售模式，客戶有需求，企業提供相應的服務。推廣方式也仍局限于發傳單、租賃廣告牌、地推等形式，缺乏創新性。2)營銷的渠道還保留傳統的人為操作形式，以具體的銷售人員為主體，進行所有的銷售業務。該種市場營銷管理形勢，非但不能滿足現代社會市場的發展需要，反而會因為無法跟上時代潮流而影響實際的傳播效果，致使銷售業績呈下滑趨勢，達不到預期的經濟效益目標。
2．4配套的物業公司不專業，基礎設施不完備
隨著人們生活水平的提高，對于生活環境的要求已經不局限于房子本身的布局和質量，周圍的綠化面積、配套設施、物業公司的服務內容和管理水平等都納入了民眾的考量范圍之內。而目前，許多開發商在推廣前期打出的高質量物業平臺、符合民生要求的綠化覆蓋率、配套停車場等宣傳口號，在后期實際投入使用的過程中往往都存在巨大的落差。部分開發商為了達到銷售目的，在營銷前期，不惜耗費高資金與具備專業資質的大品牌物業公司合作，利用品牌效應開展營銷工作。而在營銷目標達到后，撤掉原有的物業公司，換成低檔次、低費用的物業公司。原本承諾的綠化面積、配套設施等也未真正落實到合同和書面文件中，以糊弄的形式欺瞞客戶，最終導致居民心中產生巨大落差，也因為開發商的不誠信行為而引起一系列的糾紛問題［2］。
3做好房地產市場營銷管理的有效策略
3．1正確分析市場營銷現狀，提升市場營銷管理意識
以LG地產公司的JY國際項目為例進行分析:該企業及項目位于某地區，企業知名度、品牌效應等影響都不是很大，且該項目的占地面積非常大，以高檔住宅小區為主，周邊配套學校、醫院、商場等胚配套設施，功能性非常強。在如此龐大的項目背后，需要投入非常大的資金。為保障資源的合理利用，實現經濟效益目標，該項目必須對自身企業及項目進行分析，提高市場營銷管理意識，在營銷渠道及模式等多方面狠下功夫，高效完成項目目標。3．1．1該企業營銷優勢、存在的問題。其優勢在于該地產公司的營銷經驗十分豐富，且已經具備相對完善和專業的營銷團隊，對人員的管理也十分規范。另外，該項目有十分穩定的資金來源，在宣傳能力方面具備極高的競爭能力。而主要的問題在于產品本身的質量和實用性、銷售定價、客戶挖掘、營銷渠道不齊全等方面。該類問題使企業原本具備的各項優勢大打折扣，無法發揮出其真正的價值。3．1．2全面分析企業自身及營銷環境。因此，通過對企業自身和營銷環境的準確分析，該項目團隊在產品策略和營銷策略上都狠下功夫，從實際問題的角度出發，有針對性地采取解決措施，通過將客戶需求進行分類、突出產品優勢、調整定價策略、優化渠道策略等一系列的操作手段，實現了最終的市場營銷管理目的，達到預想的經濟目標［3］。同時，還需要制定行之有效的營銷策略及工作流程。
3．2做好市場調研，采用先進的市場營銷管理理念
1)在規劃初期，要成立專門的調研隊伍，對市場行情、競品分類、客戶的實際需求進行考察，其中，以客戶需求為主要的調研方向。通過對不同客戶進行年齡、生活質量層次、購房目的進行分類，可充分了解不同的客戶對于住房的要求。比如，從年齡方面來說，中老年人群會更青睞中式的布局設計，講究經濟性和實用性。而年輕人會更注重風格上的選擇和生活的便利性。因此，針對不同的客戶群體，可確定建筑的房型設計、周邊配套設施等。前期工作做到位，可以給后期的營銷過程省去許多不必要的環節，整體提高工作效率。2)在營銷渠道和模式方面，可以充分利用當今時代的網絡平臺和科技手段。在手機和互聯網深入民眾的現代生活模式下，許多行業的運行方式都發生了極大的改變。科技的進步讓互聯網平臺得到了充分的施展，電子商務的運行模式也給各行業和人民群眾帶來了極大的便利。各房產開發商也應緊跟時代發展的潮流，充分利用互聯網平臺，推出適應人群需求的營銷策略，讓交易過程更簡潔化、高效化。比如，以前人們買房只能通過于銷售人員面對面溝通、現場看房的方式。而現在，可以通過VR技術實現網上看房，讓人們通過手機和電腦看到樣板間的全貌。同時可以在社交軟件上與銷售人員進行溝通，節省了許多來回奔波的時間，客戶可以同時對多套房型進行實時對比，有效提高購房效率［4］。
3．3注重后期的物業服務，不斷完善配套設施
隨著社會文明的不斷進步，各房地產商的思想認知和營銷目標也應有所提升。營銷策略和經濟目標固然重要，后期的維護和服務也要到位。營銷的目的不應僅為了將產品推銷到客戶的手中，銷售的同時，得到客戶的認可、形成穩態的合作關系也十分重要。因此，各開發商在做好建筑建設，保障房屋質量的同時，也要慎重選擇合作的物業公司，力求為客戶提供專業、優質的服務。另外，舒適的居住環境能夠有效提升客戶的幸福度，要從客戶的需求出發，完善建筑周邊的配套設施，給客戶的生活質量提供有效的保障［5］。
4結語
居住場所的概念早已隨著時代的發展而發生變化。房地產企業要想在現代的社會市場中長遠、穩步的發展，就必須認清自身企業的定位，從民眾的生活需求層面出發，完善內部的市場營銷策略。同時，肩負起新時代房地產企業的使命，在提高經濟效益的同時，為民眾生活提供有效服務，促進社會文明和國家經濟的不斷發展。
參考文獻:
［1］趙南星．新時期房地產市場營銷管理新政策分析［J］．現代鹽化工，2020，47(6):123－124．
［2］白揚．新時期房地產市場營銷管理新政策初探［J］．現代營銷，2019，27(9):53．
［3］盧曉俊．新時期房地產市場營銷管理新策略探析［J］．商訊，2019，37(4):47．
［4］程捷．新時期房地產市場營銷管理新策略初探［J］．中國市場，2018，25(10):127，129．
［5］張文紅．電子商務在房地產營銷中的應用研究［J］．時代經貿，2016，14(24):50－52．
作者:劉宇昕 單位:中國房地產開發集團有限公司
