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摘要：改革開放以來，各行各業都取得了突飛猛進的發展，而商業地產的發展速度更是超出了人們的想象，在商業地產的開發經營中，財務預算管理工作至關重要。本文對財務預算管理在商業地產開發經營中的應用情況展開了研究，先分析了商業地產開發經營中財務預算管理存在的問題，然后提出了一些提高財務預算管理水平的具體措施，希望能為商業地產開發經營中財務預算管理的進一步完善提供借鑒。

關鍵詞：財務預算管理；商業地產開發經營；預算編制

商業地產企業有著投入資金量較大、建設周期較長的特征，并且面臨著一定的市場風險以及政策風險。對于商業地產企業而言，財務預算管理是對風險加以規避的必要手段，同時這也是商業地產企業中的一項核心工作。在商業地產企業的開發及經營過程中，財務預算管理工作的開展質量，將會直接影響到企業的經濟效益。因此，研究財務預算管理在商業地產開發經營中的應用情況，有著非常重要的意義。

一、商業地產開發經營中財務預算管理存在的問題

1.企業的管理者對編制財務預算工作的認識不足財務預算工作的作用包括兩個方面，一是對企業在未來一定時間的財務狀況加以預估，二是對企業的經營成果加以分析。但是財務預算工作絕不只是財務部門自己的任務，而應該是在財務部門的主導下與其它多個部門共同合作來完成的。例如，商業地產企業在最終得到土地之前，企業的營銷部門就應該對產品的銷售價格加以預估，并參照產品在市場中的定位來預測其利潤，并最終確定出拿地價格。在商業地產企業所開發的項目中，所有的成本都與之相關，所以，商業地產企業可以收集土地成本、建筑成本、用于開發的間接費用、各方面的稅金等信息，并反映在項目的各個環節上。但遺憾的是，目前大多數的商業地產企業管理者對編制財務預算工作的認識都存在著嚴重的不足。2.財務預算準確率相對較低不同的商業地產企業對財務預算的內容、制定方案以及執行情況也各不相同，且存在著很大的差異。實際上，造成這個差異的原因主要有兩個，一是商業地產企業的財務人員在對財務預算進行制定時，缺少應有的客觀性，并沒有對企業的明年計劃和實際財務狀況加以認真地分析，這會使得財務預算所編制的目標會和企業的實際經營狀況產生較大的偏差，導致兩者之間并沒有聯系到一起；二是一些商業地產企業的財務人員在制定財務預算時并沒有注意到商業地產行業的規律和特點，缺乏足夠的執行力和契合度，這種情況下做出的預算在實際的執行過程中也會與企業的實際經營狀況產生較大的偏差。3.企業戰略目標、項目開發預算和年度財務預算之間缺乏聯系商業地產企業的開發項目通常會有著不確定因素較多的特點，而開發周期較長就是這個特點的體現。在這種情況下，對財務預算加以合理地編制是非常重要的。做好對財務預算的編制工作，不僅能將企業的年度財務經營狀況展現出來，還能綜合地反映出企業所開發項目的實際情況。可是在目前階段，很多商業地產企業仍然在套用傳統的預算方式，而在傳統的預算方式中，企業戰略目標、項目開發預算和年度財務預算之間缺乏足夠的聯系，這對于企業對財務預算的合理編制來說是十分不利的。

二、提高商業地產開發經營中財務預算管理水平的具體措施

1.提高商業地產開發企業預算編制的合理性在商業地產企業的日常工作中，財務預算管理工作的開展質量會直接影響到企業的開發與經營。因此，商業地產企業的管理者必須真正認識到財務預算管理工作的重要性，將財務預算管理作為企業的核心管理工作之一，并針對性地為財務預算管理工作的實施提供所需要的支持。同時，商業地產企業的管理者應向員工們多加灌輸財務預算管理工作的重要程度，為財務人員提供真實可靠的財務數據，避免財務人員在進行財務編制工作時遇到過多的阻礙，提高預算編制的合理性，確保財務預算管理工作可以在各部門員工的配合之下得以順利開展。財務人員在進行預算編制時，需要重點關注土地的使用情況，搜索有價值的土地信息，并參照相關的法律來制定出一個科學、合理的預算編制方案。另外，商業地產企業的財務人員對于向銀行貸款時出現的各種稅率問題，必須要嚴格地加以分析和計算，使商業地產企業的財務預算管理質量及效率得到充分地保障。2.加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預算在商業地產企業的工作中，開發項目的預算工作會涉及到多個不同的方面，如綜合地價、研發費用、工程費用以及手續費等等。因此，商業地產企業的管理者應當對收入成本進行預算，并對現金預算分期展開合理地規劃，做好隨時進行籌資的準備。對于上述這些工作，商業地產企業的各個部門需要緊密地配合財務人員的編制預算工作，各部門具體的工作內容分別為：營銷部門主要負責與資金預算有關的一些工作，如銷售支出預算、銷售回報預算等；開發部門和工程管理部門主要負責地價支出編制工作以及工程建設所需的資金支出預算；財務部門主要負責對償還銀行貸款本息支出的編制工作以及對稅費支出的預算工作；人力資源部門主要負責培訓費的編制工作以及對人工成本的預算工作。由于商業地產企業的產品通常有著較長的核算周期，且對收入確認產生制約的因素也較多，其成本項目存在著特定性。因此，商業地產企業的管理者需要在獲得土地之前就讓營銷部門與策劃部門對地價指標和凈利指標展開初步地預估，然后再讓項目部、財務部、營銷部、設計部以及策劃部等業務部門共同對商業地產開發過程的前、中、后期的實際收入與成本進行分期預算，從而完成對整個項目損益情況的預算。3.提高商業地產企業財務預算管理的準確度商業地產企業在平時的開發經營工作中，財務預算管理工作的準確度至關重要，它是保障財務預算管理質量的關鍵。財務人員在進行財務預算管理工作時，需要時刻把財務預算管理的準確度放在最重要的位置上，因為財務預算管理的準確度會直接影響到企業的經濟效益以及企業在未來的發展趨勢，它是商業地產企業在戰略目標制度工作上的必要依據。所以，商業地產企業的財務人員在開發和經營各種工程項目之前，需要先收集與該項目有關的多方位信息，并對項目信息的可靠程度加以分析，嚴格確保項目信息是真實可靠的，這也是促進財務預算管理工作順利開展的關鍵。同時，財務人員還要制定統一的財務預算管理制度，使財務預算管理工作能擁有一個可靠的依據。在對財務預算管理工作進行規范時，財務人員應當把財務預算管理工作與財務監督工作有機地結合起來，從而提高財務預算管理工作的質量。4.加大對財務預算的考核力度對于現代企業而言，開展和實行任何經濟活動的最終目的都是為了實現企業的預期目標，這也是企業財務預算管理最根本的要求。因此，商業地產企業的管理者若想真正提高企業的財務預算管理質量，就應當在執行財務預算時充分落實事先所制定的經營策略，加大對財務預算的考核力度，提高對財務預算的控制和約束程度，這樣才能使企業的業務預算工作以及財務預算工作得到有效的落實，使企業的財務預算管理體系能夠更加地完善。商業地產企業的各個部門在日常工作中，尤其是在一些與商業地產的建設及銷售有關的活動中，一定要嚴格落實預算工作，必須要確保在預算的范圍之內來開展相應的經濟活動。例如，商業地產企業可以將“以月保季，以季保年”的原則作為基本的財務預算管理策略，并將這一策略運用到實際的管理工作中，從而保證財務預算政策能夠得到充分地執行。另外，企業還應建立一個完整的財務監督機制，并通過該機制來對財務預算管理工作的執行情況加以反饋，最終形成一個全面控制、全員參與的財務預算管理體系。

三、總結

由此可見，盡管當前階段的商業地產企業中的財務預算管理工作存在著一系列問題，但這些問題并不是無法解決的。對于商業地產企業的管理者而言，應當提高商業地產開發企業預算編制的合理性，加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預算，提高商業地產企業財務預算管理的準確度，加大對財務預算的考核力度。只有這樣，才能真正提高財務預算管理工作的質量，從而實現企業的可持續發展。

參考文獻：

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作者:柳金葉 單位:天津市農墾商業地產開發建設有限公司