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摘要：物業管理在我國施行三十多年，經過多年的發展，物業管理制度機制等方面得到了逐步規范和完善，取得了不錯的成績，但隨著人們對物業多樣性需求的增加，一些物業管理方面的短板問題逐漸凸顯，有的問題和矛盾還比較突出，這其中有制度機制方面的問題，有物業自身管理的問題，也有政府和業主存在的問題，需要具體問題具體分析，本文主要針對這一課題展開研究，希望給物業管理相關人員以參考。

關鍵詞：物業管理；物業行業；現狀；對策

引言

人們生活水平的提高帶動了業主對物業管理的要求，為物業管理發展帶來了巨大的潛力和空間，自從物業管理模式被引進至內地以來，逐漸發展成了一個專業化、社會化、市場化的公司管理模式，改善人民生活需求的同時，促進了城市就業，貼合我國城鎮化發展的大方向。但隨著社會的發展，一些業主停車難、綠化少、物業費收繳等方面的新情況、新問題逐步凸顯，有的小區甚至沖突比較激烈。

1物業管理行業的發展現狀

（1）起步晚，但發展較快。最早我國的物業管理公司是從香港引進，于1981年在深圳成立，經過多年的發展，目前我國已經具有6萬余家有資質的物業管理公司，特別是實施社會主義市場經濟以來，市場活力被進一步釋放，物業管理公司一度成為了社會發展最快的行業之一，由于其涉及面較廣，已經滲透進了學校、車站、政府、醫院、賓館等居民區、寫字樓、辦公樓等場所。（2）區域與區域之間發展不夠平衡。由于物業管理受社會整體認知、地方政府政策的影響較大，所以在一些地區發展推進和鋪開較快，而一些地區則推進較慢，造成了區域性的不平衡性，差異性較為明顯。從全國整體來看，南方要早于北方，西部要遲于東部，沿海要領先腹地。除了區域性的差異外，還存在省與省、市與市發展的差異性，這主要受房地產開發、歷史原因、經濟支撐等因素影響較大，這種不平衡某種程度上表現為領先的不注重創新，落后的安于現狀和陷入無序管理。（3）規范性和強制力還不夠強。由于我國物業起步較遲，政府在這方面法規制度上還不夠完善，可操作性很差，有的條款相當粗放，細化不夠，造成各公司在實施管理過程中，沒有法規依據，有的完全按照自己的方法實施管理，缺少合法性、合理性參照，社會上的一些行業協會法規也沒有強制力，造成了市場的惡性競爭，傷害了市場的積極性。（4）物業與業主矛盾日益凸顯，有的甚至發生沖突。物業與業主本來是服務和被服務的關系，但從近年來運行情況來看，物業投訴大大增加，積怨越來越深。其中固然有少數業主的問題，但更多的要從物業自身查找問題：①核心理念有問題，物業認為管理是其重點，業主認為服務是重點，造成一些小區問題矛盾遲遲得不到解決，導致物業費難以收繳，物業費難以收繳，小區管理就沒法展開，久而久之形成惡性循環；②一些物業公司隨著自身規模的擴大，服務力量不夠充足，還有的在發揮業主委員會作用，征求其意見等方面做的不好，導致對立情緒嚴重。（5）從業人員素質較低。總體在這個行業出現了老齡化、低學歷化得傾向，這與物業公司發展之初的狀況差距很大，追根溯源主要兩個方面原因：①工資福利跟不上，原來一些工礦企業的工資要遠遠低于物業公司，但隨著時代的發展，物業已經遠遠落后于這些行業；②物業的準入門檻過低，總認為物業就是抓抓衛生打掃，維護維護秩序，不需要硬性條件，造成了市場的混亂，行業沒有準入底線。

2制約物業管理發展的主要因素

（1）一些地方政府目光短淺，還沒有認識到物業管理在社會服務中的重要性，其社會價值已經成為促進社會和諧、保證生活品質的關鍵環節，從這個意義上說，物業管理不再是業主個人的問題，也不僅僅是物業公司的問題，更是全社會的問題。作為政府不是要不要作為的問題，而是必須參與進來加強指導和管理。（2）一些業主老舊觀念作怪，一些人員受計劃經濟的影響，認為以前的福利分房沒有物業也挺好，為什么要交錢聘物業，消費觀念沒有得到轉變；有的認為物業基本做不了什么事情，逐漸產生了一些敵對和抵觸心理。（3）一些物業自身定位不清，主要是受利潤的驅使，只要管理不管服務，物業管理不夠專業化；有的物業是有開發商自建自管，一些開發商認為“肥水不流外人田”，對本企業的物業進行壟斷經營，市場化做得不夠，一些市場上優質的物業管理公司進不來，發揮不了作用；有的物業公司規模過小，保障力量嚴重不足，“小馬拉大車”造成業主的嚴重不滿。（4）立法還比較滯后。目前關于物業管理方面的法規性文件主要有7部：《物權法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業企業財務管理規定》等等，但縱觀來看，原則性較多，模仿國外較多，結合中國國情較少。

3物業管理行業發展對策研究

從物業管理行業的發展定位來看，主要涉及到三個主要參與方：一個是其本身；一個是業主；一個政府機構。筆者結合多年從事此項工作研究的具體實踐，從這三個方面給予闡述。（1）對于政府機構來說。要堅持問題導向，積極尋找現階段物業管理行業發展的矛盾和癥結，針對性制定政策舉措：①政府要深入調研，與時俱進解決問題。物業管理市場化并不是放任不管或是各自為政，必須在同一規范的前提下開展工作，要為物業發展提供好的環境。②作為管理機構要抓好《物管條例》的落地，結合本地區、城市的實施細則要盡快出臺，用以指導本地區的物業管理。③加強對自主管理的指導，要充分尊重業主委員會的決策，積極發揮市場這只無形的手，切實把一些有實力，有市場競爭力，服務質量佳的公司引進進來，保持市場的良性競爭。政府對于小區物業管理要保護不要包辦，要指導但不要過多干涉，任何市場保護都不利于此行業的發展，只有在優勝劣汰的環境中才能產生出好的物業管理公司。④要注重培養物業方面的人才，從目前各大中院校的專業開設情況來看，涉及物業管理的少之又少，且學習也僅僅限于文案制作和法規方面的學習，實踐操刀較少，培養出來的都是“學生管理者”，根本適應不了市場需要。建議增加這部分學生的實踐和實習時間，讓理論和實踐相互穿插安排，畢業后要讓這些人才快速充實到各級物業市場中，促進該行業人才建設層次的整體提升，對于已參加工作的人員要及時開展針對性培訓，掌握物管基本知識，熟悉自身定位和職責。（2）對于業主來說，也要積極了解物業市場發展情況，與時俱進掌握物業管理一般法規，具體來說：①要拋棄原有陳舊觀念，要認識到原來那種質量層次較低但服務價格不高的物業在市場中已經沒有空間，生活環境需要提高和管理水平的提升必須要有價格合理的物業費作為支撐。②要拋除對立關系觀點，認識到物業和業主不是有矛盾的雙方，而是雇傭關系，也是合作關系，雙方都要取得對方的信任，物業在付出服務的同時收獲業主的肯定和物業費用的支出，業主收獲服務的同時獲得了較好的生活質量和層次，各取所需。（3）從物業管理自身來講：①積極轉變觀念，作為一個服務性的行業，必須牢牢樹立“服務第一”這一核心理念，脫離了這一核心理念，什么發展都是無源之水，無本之木。只有服務好了，公司和個人才有發展的土壤，在服務中取得業主的信任，靠業主的口碑獲得社會的認同，目前全國公認的“萬科”集團的物業管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物業服務，讓物業好成為了房地產一個重要的賣點，這一典型案例值得所有的房地產商學習借鑒。②開展積極創新，物業管理不是一層不變的，要提高服務效率和質量，必須實施自身內部管理的創新改革，比如當今處于互聯網大發展時期，物業管理如何搭乘這列快車，提升服務質量就值得大家去好好研究探索，在服務資源方面，可以積極依托社會保障資源，在服務方式上，可以實現網上需求的申請，提升服務滿意度，等等諸如此類的課題都可以做大做強，做出自身的特色。還比如物業公司還可以積極開展多種經營活動，利用社區優勢，和一些網絡電商、產品供應商展開合作，一些物業公司甚至實現了物業管理費的大幅降低，但利潤卻大大高于其他物管公司。③強化品牌意識，要通過宣傳和媒體公關，努力展示公司形象，宣傳企業核心價值觀，手段上要向一些新興媒介發力，在全國形成規模性的效益，從而不斷降低自身運營成本，獲得較好的經濟利潤。

4結語

綜上所述，物業管理行業的發展對于我國其他行業的發展有著較好的促進作用，物業管理已成為當今社會不可或缺的重要組成部分，物業管理行業中存在的問題必須靠政府、服務對象和自身三方的共同努力才能得到解決，大家需要正確看待物業管理在發展過程中存在的一些矛盾問題，在市場發展中，物業管理公司應不斷增強自身的主觀能動性，積極發揮自身的優勢，找準自身定位，逐步向著精確化、高效化、高質化保障模式邁進。

參考文獻

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作者：古海山