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1經營型物業管理模式的涵義及特征

所謂經營型物業管理模式是指以客戶需求和市場變化為導向，利用創新性的經營理念，將所管轄的物業統一納入經營，通過開發和利用各類物業的功能，提高物業的整體增值潛力。它有三層涵義：

第一、通過有機融合，使物業經營和物業管理服務成為渾然一體的實體，在做好基本管理服務工作的同時，著重為開發商、業主（客戶）選擇投資、經營項目，規劃、設計、開發服務區域整體功能，策劃、參與、實施物業經營方案，竭盡全力發揮域內物業的整體增值效力，提高物業的增值潛力，擴大物業管理企業的贏利空間。

第二、依托于社會分工的不斷細化。如利用現有物業企業職能部門的專業化，成立專業化公司，充分利用企業專業技術的集中優勢，有效降低成本，提高服務質量。借助物業企業社會化，通過企業參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術對外擴張的格局。

第三、采取資本運營的手段，利用兼并與聯合、改組與改造等方式，優化組合資源，實現專業化管理和規模化經營相融合，不斷擴大企業的資本。其目的就是最大限度地體現企業管轄物業的保值、增值的重要功能。經營型物業管理模式的基本特征表現為物業企業在物業日常管理、創新經營、資本運作等方面的高度融合，其核心就是讓物業管理企業全面走向市場化。此種模式是圍繞物業管理所涉及的整個領域，不僅僅局限于物業企業對收益性物業及配套項目的經營管理，并且在資源的吸引和技術的轉化等方面實現最優化的動態組合。由于這種最優化的動態組合，有效改變了物業管理企業過度依賴于房地產開發企業的傳統模式，促進了物業管理行業從單一產業結構逐步向多元產業結構的過渡，使物業管理在社會經濟發展中的重要作用日益加強，物業管理企業的社會地位日益提高。

2經營型物業管理模式市場需求的價值分析

就我國實際情況而言，客戶對經營型物業管理需求旺盛。近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，二級、三級市場日益擴大，使房地產服務領域巨大的市場空間得到了拓展。根據有關資料分析顯示，某總公司所屬的總資產中，其中物業資產竟達65%，而且這些物業資產中有相當一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機構效益差，卻對物業這個懷中的金娃娃無動于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例達9.52%。據北京、上海等大城市住房調查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業性和規范性，顯然這將給為數眾多的物業企業開拓了營利市場，創造了利潤空間。試想：當三級市場啟動后，隨著住房交易量增大，廣大市民會有更大的咨詢交易、租賃及估價物業的需求，顯然，這些業務與物業管理企業都將存在必然聯系，這些足以說明經營型物業管理模式市場需求旺盛，而現實中相當一部分物業企業在專業管理、合理的規劃和經營方面十分缺乏。綜上，物業管理企業必須增強經營意識，提高經營水平，更多關注其物業的增值、物業效益潛力的發揮，最大限度的體現經營型物業管理的價值。

3構建經營型物業管理模式的思考

物業管理企業在發展經營型物業管理模式的過程中，應該提高經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制，走出“保本微利行業”傳統思路。

3.1提高經營效益，彰顯企業的市場競爭優勢雖然物業管理企業轉化資金、勞動力等資源后，作為綜合性服務和精神產品提供給市場，除了給勞動者提供就業、給國家增收之外，毋容置疑，物業管理企業的發展必須通過創造利潤來增加積累和吸引更多的發展資金。物業的保值增值依賴于經營型物業管理服務水平的不斷提高。企業在不增加經營成本的前提下控制成本為業主提供更多的增值服務，提高成本效益和經營效益是經營型物業管理企業的當務之急。實踐證明，惟有注重成本效益的物業管理企業，才能有更強的市場競爭優勢，贏取更多的企業生存空間。提高經營效益意味著根據企業自身的有利條件和優勢，從而達到企業經濟效益與社會經濟效益的雙贏目標。

3.2創新經營理念，提升物業的市場價值經營型物業管理模式，要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作的必須份內之事。針對客戶群找準定位，群策群力策劃優質項目，以更多的實惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經營渠道，所引進的經營項目是急客戶所急的，才能順利實現客戶、經營者及商戶“多贏”。因此，物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄的物業潛力得到充分發揮，不斷提升物業的市場價值。

3.3建立人才培養機制，實現物業管理人力資源價值經營型物業管理模式，要求物業企業應根據具體的物業項目，狠抓物業經營人才隊伍的培養。培訓對象應從管理層到員工層全方位實施培訓，做到有步驟、分階段、且提供針對性強的、分層次的專項培訓課程。通過培訓，使企業廣大員工充分了解和掌握物業經營方面的基本知識，學會運用新的市場化的管理理念、服務標準。因此，只有建立物業管理人才培養機制，才能為企業不斷適應行業多元化良性發展和市場變化需要創造持續的動力。借助現代管理工具，利用信息化手段才能更好發揮人力資源的效率，最大限度實現物業管理人力資源的價值。

總之，經營型物業管理模式是企業做強的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制等，使我國物業管理行業真正進入健康、持續、快速的良性發展軌道。