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摘要：近年來，小區業主大會召開難和業委會產生難、履職難、換屆難等物業治理問題越來越多地受到媒體關注。本文在分析社區治理報道復雜性和專業性、小區物業治理的現實問題和相關法律法規的基礎上提出：小區物業治理報道應著眼具體案例抓特點、綜合分析見深度、監督要在點子上、建言獻策有價值，同時做到反映業主聲音要多元、謹守本分不越位、借用觀點要評估、監督批評有依據，從而避免因失實產生糾紛。

關鍵詞：物業治理；報道角度；業主大會；業委會

改革開放以后，隨著城鎮化建設的發展，商品房住宅小區逐漸成為城市居民主要安居之所。由于區齡逐年增加、樓房日趨老舊，很多小區的公共設施、屋頂、電梯、外墻、消防、監控、環境等亟待維修、改造或升級，但真正能做到的小區數量極少，大量小區由于物業管理普遍存在矛盾，導致業主期望和物業管理現狀之間的落差越來越大。由于一些小區存在業主大會召開難，業委會產生難、備案難、履職難、換屆難，續聘和選聘物業難等問題，業主們組織的集體維權活動越來越多地見諸媒體報道。在此類小區物業治理報道中，媒體如何選擇角度才能進行積極的輿論引導和有效的輿論監督？記者在采訪中應該了解哪些法律法規、注意哪些問題，才能避免失誤并使報道更深入？

一、社區治理報道的復雜性和專業性

小區物業治理報道，不同于一般社區新聞報道。本文所說的小區物業治理報道，是指媒體對業主圍繞小區物業管理這個中心，發起成立業主大會、選舉業委會，以及業委會產生后的備案、履職、換屆、組織召開業主大會決定物業管理模式等一系列活動的報道。這些事務是社區治理的一方面。社區治理是指政府、社區組織、居民及轄區單位、贏利組織、非贏利組織等基于市場原則、公共利益和社區認同，協調合作，有效供給社區公共物品，滿足社區需求，優化社區秩序的過程與機制[1]。其特點是：治理主體由單一化（政府）轉變為多元化（政府、社區組織、其他非營利組織、轄區單位、居民）；治理過程由行政控制轉為民主協商；治理組織體系由垂直科層結構轉變為橫向網絡結構。社區治理較為復雜，具有以下特性：一是自治性。小區是一群陌生人的共同財產，需要通過業主大會、業委會等組織來實現自治，而這種松散的聯系性和公司內部的緊密型聯系很不一樣。二是社會性。很多新建小區體量龐大，小的幾百戶、中型上千戶、大的上萬戶，已帶有社會屬性。社區治理把政府、社會、經營都涵蓋了進來，變成了綜合性問題。三是經營性。無論是業主買房還是購買物業服務，這都屬于經營活動，屬于經濟合同范疇。同時，社區治理是一個相對專業的領域，有關法律不完善，相關經驗還很缺乏，在理論上仍處于探索階段。推進社區治理、業主自治向正確方向發展，有利于促進社會穩定和國家長治久安。

二、小區物業治理的現實問題和相關法律法規

報道小區物業治理，記者必須了解現實問題和法律法規。如前所述，當前小區物業治理最突出的問題，一方面是隨著小區逐漸老舊，很多物業問題亟待解決，另一方面是業主大會召開難，業委會產生難、備案難、換屆難、履職難已成為普遍現象。為何會出現這種情況？首先，成立小區業主大會、選舉業委會往往伴隨著業主的共同維權行動。這是一種利益博弈過程，作為利益對立面，開發商和物業公司很難配合。第二，由于各種原因導致開發商在交房后遺留問題較多，而物業服務市場化不充分，前期物業服務企業通常和開發商關系密切。在應對業主集體維權過程中，二者容易結為利益同盟。第三，一些地方職能部門和基層政府部門對開發商、物業公司的管理失之于軟。部分基層工作人員對成立小區業委會重要性認識不足，不愿作為；有的對法律法規不熟悉，想當然亂作為；有的在利益面前喪失原則、違法作為。第四，小區大、人太多，業主意見難統一，容易被人利用導致業主之間“窩里斗”。還有部分業主不關心小區事務，有的甚至不在小區住，很難征求意見。第五，社區治理涉及數十部法律、法規，普通業主很難全面把握；地方出臺的物管條例一些規定不夠細，操作性不強。所以，在業主籌備成立業主大會、選舉業委會的過程中，容易發生因對法律法規的理解不到位而導致程序或關鍵細節出問題，從而被對立面“抓辮子”導致出現前功盡棄的局面。此外，小區業態多、面積大導致物業管理區域難劃分，小區地處開發區和行政區交叉地帶導致“兩不管”等諸多原因，都可能導致業委會成立難。那么，業主可以依靠的法律法規都有哪些？《中華人民共和國物權法》第六章“物權法的建筑物區分所有權”，是小區物業治理的法律基礎。其對業主的權利、義務，建筑區劃內的道路、綠地、公共設施、車庫等的歸屬，業主可以共同決定的事項，業主大會、業委會、物業服務企業各自的職責定位，維修資金的籌集、使用，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等，都有明確規定。國務院頒布的《物業管理條例》是小區物業治理的行政法規，從業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面系統進行了規定，且明確了法律責任。各省（市、區）頒布的物業管理條例是小區物業治理的地方性行政法規，結合各地具體情況對物業管理做了規定和明確。報道物業治理問題和事件，記者只有充分了解這些現實問題和相關的法律法規，才能夠抓住報道重點和解決問題的關鍵。

三、小區物業治理報道的角度選擇和報道策略

一是具體案例抓特點。小區物業治理報道，通常因為業主的投訴而起。近年來，業主向媒體反映的小區物業常見的問題有：電梯等設施設備急需修理或更換、對小區物業管理狀況不滿意、在籌備成立業委大會過程中遇到困難、業委會成立后難以開展工作、公共收益被侵占、想選聘新物業公司和前期物業發生沖突、業委會換屆難等等。這些問題雖然可大概分出類型，但小區情況不一、具體事件各異，記者既要了解實際情況還要注意抓住典型性問題。比如因為地處開發區和行政區交接地帶，想成立業委會遭遇“兩不管”；開業主大會采用電子投票進行表決，這種方式有啥特點、效果如何；采用酬金制模式進行物業管理，具體效果如何等等。二是綜合分析見深度。除了具體案例，對類型性問題有必要進行深入梳理、分析，以促使全社會深入思考有關問題。比如，2016年11月，《華商報》在新修訂的《西安市物業管理條例》2017年1月1日實施前，策劃推出了“用好新條例管好咱的家”專題報道，時間跨度長達一年多。其中，2017年5月22日和8月21日，《華商報》兩次以“原點周刊”形式、每次兩個整版對“業委會成立之困”進行了深度報道[2][3]。這些報道結合多個具體案例進行深入分析，不僅剖析了“業主大會成立咋這么難”，質問了“是誰在為業委會成立設坎兒”，還建議政府應大力推行，上級主管部門對重大具體問題應及時干預。這些報道得到了中共陜西省委常委、西安市委書記王永康和西安市市長上官吉慶的批示，要求房管局拿出解決方案[4]。隨后，有關小區受到重點關注，《西安市物管條例》的實施細則也很快出臺。三是監督要在點子上。在小區物業治理報道中，不可避免地要對那些典型問題進行監督。從媒體以往報道實踐來看，監督對象并不局限于哪一方面，而是要具體問題具體分析。對政府部門及其工作人員的監督，主要是不作為、亂作為、違法作為以及行政效能等方面的監督；對開發商的監督往往集中在其不盡法定職責，和物業公司一起阻撓業主們成立業委會，以及侵犯全體業主利益等；對業委會的監督則主要是名存實亡不作為或個別成員私心重等；對于個別業主或住戶的監督，常常是因其被利益驅使在成立業委會的過程中以各種形式故意阻撓，有的以暴力形式出現，有的以訴訟等形式故意拖延時間等，對這些問題，非常有必要進行揭露和監督。記者在采訪中一定要把事實弄清，抓住問題的關鍵，監督到點子上。四是建言獻策有價值。促進更多小區成立業委會，不僅是理順小區物業治理問題的關鍵，也是基層社會治理的重要內容。媒體應該多做建設性報道，多提有價值的建議，多從正面樹立典型。比如，為給西安介紹成功經驗，2017年12月3日至7日，《華商報》組織西安3個小區業委會主任、兩個小區籌備組業主代表以及業內專家、公益律師代表共9人，一起到杭州進行了考察學習。當年12月11日，《華商報》用了兩個版[5][6]對杭州在物業治理方面的先進做法進行了介紹：既有民間的“第三方”機構，還有官方的“三方辦”。此外，96666作風效能投訴電話和市民滿意度調查讓政府部門不敢忽視市民的事；28個示范文本具體指導業主們如何成立業主大會選舉業委會；一些具體規定對開發商和物業公司制約更有力等。這些建設性的報道對西安來說，無疑具有很大的參考借鑒價值。

四、小區物業治理報道中要注意的問題

一是業主聲音要多元。很多小區情況復雜，有商業樓還有住宅樓，有別墅區還有高層、多層，有拆遷安置戶還有普通商品房購房者，他們的訴求是不一樣的。即便是普通商品房住宅小區，由于分區多、業主多，意見也很難一致。加之部分業主和開發商、物業公司關系密切，并不能代表大多數業主的利益和觀點。所以，記者應盡量多采訪一些業主，努力了解大多數業主的真實愿望，以避免由于引用沒有代表性的觀點導致報道不夠客觀甚至完全背離事實。二是謹守本分不越位。媒體不是裁判，不能說自己不該說的話。對小區召開業主大會選舉業委會的過程可以報道，但選舉成功與失敗這樣的結論，不能由媒體自己宣布。因為即便記者在現場看了唱票和統計，之前的程序有沒有問題、最終是否能順利備案都很難說清楚。再進一步說，即便有關部門備案了，有可能是對的，也有可能是錯的。一旦有人起訴，最終是由法院判決說了算。所以，如果要報道選舉結果，一定要說明這是誰宣布的，同時要把下一步程序說清楚，以避免一旦出問題陷入被動。三是借用觀點要評估。不要以政府部門工作人員、專家和律師的表態作為媒體的態度，因為他們也可能會出錯。引用其觀點和說法，標題和正文都應標明信息源。在可能出現爭議的情況下，對相關說法是不是合適要進行評估。四是監督有證據，批評有依據。輿論監督是法律賦予媒體的職責。但監督就要有證據，批評則要有依據。媒體對行政部門的監督，比如不作為、亂作為、違法作為等，對物業服務企業的監督，比如侵占共有收益等，都要用事實證據和法律依據來說話。

參考文獻：

[1]史柏年.社區治理[M].北京:中央廣播電視大學出版社,2004.

[2]石錚,陳思存,杜鵑.業委會成立之困[N].華商報,2017-05-22.

[3]馬虎振,陳思存,朱國瑞.業委會成立之困[N].華商報,2017-08-21.

[4]陳思存.華商報報道業委會成立難一事有了新進展王永康、上官吉慶要求房管局拿出解決方案[N].華商報,2017-08-31.

[5]馬虎振.杭州之策1民間“第三方”：向小區提供業主大會會務服務[N].華商報,2017-12-11.

[6]馬虎振.杭州之策2政府“三方辦”：居委會業委會物業捏在一起了[N].華商報,2017-12-11.

作者:馬虎振 單位:華商報時政新聞部