房地產稅收問題認識思考
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摘要：房地產行業是我國經濟及社會發展的重要支撐力量，房地產稅收也成為我國稅收增長的重要保障。但從我國房地產稅收征管實際情況來看，存在房地產稅收征管效率低、重復征稅導致企業稅務負擔大、企業偷稅、漏稅現象頻發等問題，嚴重制約了房地產行業的健康、可持續發展。文章通過樹立相關文獻了解房地產稅收的基本概念與理論，分析了我國房地產稅收現狀及存在的問題，主要包括房地產稅制設計不合理、房地產稅征收環節存在漏洞，并結合我國房地產交易與稅收情況探究我國房地產稅收問題的解決對策。
隨著我國社會及經濟的發展，公眾物質生活顯著提升，消費理念及投資理念發生巨大變革，推動了房地產企業的快速發展。同時，在經濟體制及政策的影響下，房地產稅收在國家總體稅收中的占比逐年提升，并且成為地方稅收的重要組成部分。從房地產發展的影響層面來看，房地產行業的穩定、持續運轉一方面能夠依靠其帶動周邊經濟發展的作用切實改善公眾的生活狀態，滿足公眾對住房、就業、經濟等多個方面的需求；另一方面能夠促進公眾的多元化消費，繼而拉動區域經濟的發展。但在房地產行業快速發展的同時也引發了一系列的問題，其一為在炒房、囤地的作用下房地產價格需求高，并形成房地產泡沫化經濟，其二為房地產行業涉及稅種較多、征稅范圍廣泛，部分企業利用房地產稅征收環節漏洞偷稅、漏稅；其三為房地產稅征收管理不到位。機制與制度不完善，稅款流失嚴重。上述問題對房地產行業市場穩定性、可持續性造成了極為負面的影響。近年來，國家加強對房地產行業的監管，并實施一系列政策維持房地產行業市場秩序，例如2019年國家提出房地產行業“三個穩定”發展目標，表明我國正積極借助經濟杠桿及宏觀政策對房地產行業進行監管與調控。為此，文章從稅收手段出發，基于我國房地產稅收現狀及問題探究增強房地產稅征收管理的有效措施。
一、房地產稅收的概念及其調節作用
（一）房地產稅收的概念房地產稅收是指針對房地產經營收益的稅收，是與房地產經營相關的一切稅收總和。不同國家對于房地產稅種的規定有所不同，我國房地產稅種主要包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、契稅等。與一般的國家性稅收相比，房地產稅收既具有無償性、強制性及固定性的特征，也具有與一般國家性稅收不同的特性，具體表現在三個方面：其一，稅收體系復雜。房地產稅收涉及稅種較多，不同稅種的稅率、計稅依據等也有明顯的不同。同時，房地產經營包含多個環節，不同環節中所設置的稅種復雜，因此征收難度較大；其二，稅源零散且分布范圍廣泛。房地產稅收中，包含較多零散的稅源，以個人房屋出租為例，當前我國用以出租的房屋越來越多，并且多以個人形式出租，對個人房租出租將經營稅進行征收時需要耗費大量的人力、物力、財力，并且該部分稅收額度較少；其三，稅收基礎穩定。房地產是不能夠輕易移動的不動產，在一定區域內，房產及地產的數量相對固定，因此以此為基礎的稅收也相對穩定。［1］
（二）房地產稅收的調節作用房地產稅收的計稅依據包括房地產、房地產開發、經營、流轉及保有行為等，房地產稅收在社會經濟發展中發揮著不可替代的調節作用。其一，保證國家的財政收入。房地產稅收具有穩定性、固定性、持續性的特征，是國家財政收入的主要來源。同時，從地方稅收層面來看，房地產稅收中諸多稅種都屬于地方稅，如契稅、土地增值稅等，同樣是地方稅收中重要的組成部分，唯有國家財政收入及地方稅收穩定，才能保證有足夠的資金用于城鎮化建設、生態文明建設、公共基礎設施建設，繼而保證社會的有序運轉。其二，促進土地資源合理配置。房地產稅收能夠調解土地級差收益，通過不同等級土地稅額保障土地資源分配的均衡性。同時，房地產稅收能夠調解收入分配，通過對不同行業、企業、個人制定差異化稅率、優惠政策等縮小收入分配差距，繼而促進社會資源的公平化分配。其三，完善經濟機制。房地產稅收屬于國家宏觀調控經濟發展的舉措，有助于社會資金的正確流向，并通過健全的房地產稅收制度、征收管理辦法等打擊房地產惡性投機行為，繼而促進經濟市場的可持續發展。［2］
二、我國房地產稅收現狀及存在的問題
（一）房地產稅制設計不合理我國房地產稅制設計不合理主要體現在三個方面：其一，賦稅環節分布不均勻。我國房地產流轉環節涉及的稅種明顯多于房地產保有環節，尤其在二手房地產的交易過程中，賣方及買方納稅稅種繁多，納稅負擔過大，不利于二手房地產的交易。同時，房地產流轉環節稅負嚴重也會導致開發企業虛抬房價以減輕納稅負擔，但最終稅負將會轉嫁至購買房地產的企業或個人，繼而削弱其購買房地產的積極性；其二，重復征稅、交叉征稅問題突出。實施“營改增”后，個人及企業在租賃、轉讓商業性房產時需要繳納多種稅款，例如企業在租賃商業性房地產時，需要繳納9%的增值稅及12%的房產稅，各種稅種交叉重復導致企業納稅負擔加重；其三，計稅依據不合理。雖然當前我國對于土地使用稅、房產稅等房地產稅種計稅依據做出了明確的規定，但因地方對稅法改革理解程度不足、未能充分把握是房地產稅收的調控作用，在具體的計稅依據設置中依然存在不合理、不科學的問題。以房產稅為例，部分地區將房產原值作為自由房產稅的計稅依據，由于房產原值為固定的房產賬面價值，因此不會隨著房產行業發展、國家政策變動而改變，一方面削弱了房地產稅收的經濟調節作用，另一方面可能導致納稅人稅負不公。［3］
（二）房地產稅征收環節存在漏洞房地產稅收涉及稅種廣泛，稅收體系復雜，稅務機關難以全面、及時地獲取房地產企業相關涉稅信息。同時，由于房地產稅征收管理不到位，導致征收環節存在漏洞，部分企業則利用該漏洞偷逃國家稅款。具體表現為兩個方面：其一，企業財務核算能力薄弱、納稅意識匱乏、稅法意識缺失。我國部分企業財務核算人員缺乏專業的稅收知識，尤其是未能按照權責發生制進行成本核算與匯總結算。同時，部分企業稅收法律法規知識匱乏。此外，部分企業為了避免繳納大量稅款故意制造賬簿混亂，導致稅務機關日常管理及稅收檢查難度加大。其二，虛開發票。房地產企業“營改增”后，增值稅成為房地產稅收的主體稅種，企業進項稅越多，繳納的稅款就越少，部分企業通過虛開增值稅專用發票的手段獲得更多的進項稅額，導致國家稅款流失。［4］
三、我國房地產稅收問題的解決對策
（一）完善房地產稅收制度其一，推進房地產稅收立法，以完善的房地產稅收法律體系代替原有的暫行條例，以保證房地產稅收“有法可依，有法可循，執法必嚴，違法必究”，繼而增強房地產稅收的規范性與標準性。同時，適當提高地方房地產稅收的決定權，提高地方貫徹落實稅法改革的積極性。其二，健全房地產評估制度，明確規定房地產評估的標準、流程、方法等，并建立評估復審制度，由專家對有爭議的房地產項目進行評估論證，以保證房產、地產價值評估的準確性，繼而為房地產稅收征管奠定基礎。其三，完善房地產登記制度，細化房地產的登記規則、流程，尤其是對于房地產的跨區域交易，要利用網絡、信息技術獲取跨區域交易信息，以降低跨區域房地產交易的風險與成本。［5］
（二）加強房地產稅收管理首先，從源頭上遏制房地產稅收管理風險。其一，在對房地產項目稅源進行分類的基礎上運用“項目+企業”綜合房地產稅收管理辦法，將房地產項目面積、成本收入等關鍵信息錄入金稅三期征管系統中，實現對房地產稅收的動態化、精細化管理。其二，密切關注房地產企業及其關聯企業，重點監督其發票活動，以信息化管理方式核對票面及實際金額，有效遏制虛開發票、虛增成本等行為。其次，加大稅收檢查力度。其一，對房地產開發項目進行專項檢查，重點檢查房地產開發企業在關鍵環節中的納稅行為。同時，對房地產企業上下游相關企業，如施工企業、設計單位等進行聯合檢查，及時發現稅收違法行為。其二，定期在金稅三期系統中篩選出欠稅金額較大、納稅意愿較低、影響惡劣的企業，將其納入失信名單中，禁止其進行商業貸款等行為，并在網絡上通報該企業相關信息，以此倒逼企業嚴格按照稅法規定進行納稅。［6］
（三）優化房地產納稅服務房地產稅收問題的解決一方面需要依靠稅收機關完善稅收制度、優化征管流程及方法、加強稅收管理力度，另一方面則需要依賴企業及個人良好的納稅行為、納稅意識與法律意識。為此，需要進一步優化房地產納稅服務。首先，加大房地產稅收制度宣傳引導教育力度，通過微信、微博、抖音等新媒體平臺拓寬房地產稅收法律制度宣傳空間，并組織相關活動切實提高個人與企業對房地產稅收的遵從程度。其次，改善納稅服務環境，通過提供主動咨詢服務、簡化納稅流程、減少干預等方式為納稅人營造優質的納稅服務環境，使其主動進行納稅申報。
四、結語
房地產稅收不僅是我國財政收入的重要組成部分，也是經濟調節的重要工具。當前我國房地產稅收存在稅制設計不合理、征收環節存在漏洞的問題。為了能夠充分發揮房地產稅收的經濟調節作用，以稅收手段促進房地產行業的健康、可持續發展，需要完善房地產稅收制度、加強房地產稅收管理、優化房地產納稅服務，繼而提高企業及個人對房地產稅收的遵從程度，切實保障房地產稅收水平。
參考文獻
［1］劉夢夢，徐萌.我國房地產稅基本問題分析［J］.生產力研究，2020（9）.
［2］張平.中國直接稅改革的歷史邏輯與未來方向——基于個人所得稅和房地產稅改革路徑的分析［J］.山東財經大學學報，2020（5）.
［3］王鈺.部分國家房地產稅開征背景、目的與征收效果分析［J］.國際稅收，2020（9）.
［4］嚴秋斯.房地產稅法建制中“納稅人偏好”之影響［J］.稅收經濟研究，2020（4）.
［5］牛新琪.我國個人住房房地產稅問題研究［J］.營銷界，2020（26）.
［6］張涵.房地產稅對房價的影響研究［D］.山東大學，2020.
作者：李峰 單位：北京歌華文化發展集團有限公司
