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摘要:文章結(jié)合筆者自身在設(shè)計(jì)管理崗位的工作經(jīng)歷，就任務(wù)管理、進(jìn)度管理、過程管控、成果評(píng)審幾個(gè)方面在近期操盤的廈門馬鑾灣地鐵社區(qū)保障房建設(shè)中的運(yùn)用，談?wù)勗诜康禺a(chǎn)開發(fā)中如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理

1項(xiàng)目背景

廈門保障房地鐵社區(qū)是廈門政府在房?jī)r(jià)大幅上漲，政府為解決住房困難的背景下，提出的“地鐵站點(diǎn)+保障性住房”的社區(qū)理念，其在規(guī)劃選址中將公共交通的便捷性作為主要參考量，同時(shí)注重完善商業(yè)配套，公共社區(qū)配套，實(shí)現(xiàn)了讓居民在地鐵社區(qū)能滿足基本日常需求的目標(biāo)。政府對(duì)地鐵社區(qū)的定位是讓百姓“能夠住、愿意住、值得住”的小區(qū)，同時(shí)也對(duì)社區(qū)建設(shè)提出了進(jìn)度要求，從下達(dá)前期計(jì)劃到開工要求（樁基施工許可證）共歷經(jīng)四個(gè)月的時(shí)間。

2項(xiàng)目區(qū)位

海滄馬鑾灣地鐵社區(qū)即為政府選定的地鐵社區(qū)之一。該社區(qū)在海滄馬鑾灣西片區(qū)，地鐵社區(qū)與新城中心島CBD隔馬鑾灣內(nèi)湖相望。交通方面，軌道交通6號(hào)線林逮站設(shè)于社區(qū)中間景觀綠軸，2號(hào)線馬鑾灣北側(cè)緊挨社區(qū)東側(cè)，交通相當(dāng)便利。規(guī)劃中教育，醫(yī)療，公共服務(wù)配套齊全。

3任務(wù)管理

作為地鐵社區(qū)的代建單位，接到任務(wù)后，我們分析了項(xiàng)目難點(diǎn)，即：時(shí)間緊、控規(guī)變數(shù)大（上位規(guī)劃在調(diào)整中），戶型配比沒有相關(guān)可參照的標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)以上難點(diǎn)，我們主動(dòng)和政府主管部門及規(guī)劃部門對(duì)接，了解政府對(duì)地鐵社區(qū)定位，上位規(guī)劃中項(xiàng)目地塊所處區(qū)位、風(fēng)格定位、容量指標(biāo)，同時(shí)跟集團(tuán)的置業(yè)公司、物業(yè)公司結(jié)合前面保障房分配的戶型反饋進(jìn)行反復(fù)討論，確定戶型面積及面積配比。在招標(biāo)階段，我們把地鐵政府定位要求、地塊區(qū)位解讀、戶型配比等一系列要求轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)語(yǔ)言并通過任務(wù)書形式加以明確，并把這幾點(diǎn)要求做為設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):1）總平布局：合理布局六個(gè)地塊住宅、商業(yè)配套、公共服務(wù)配套及幼兒園四者的關(guān)系，做到小區(qū)分區(qū)合理，動(dòng)靜分離，商業(yè)有活力，公共配套服務(wù)有均好性。2）對(duì)周邊環(huán)境的解讀:根據(jù)2#、6#線地鐵站點(diǎn)與小區(qū)的關(guān)系，通過慢行系統(tǒng)解決小區(qū)居民公共交通出行的問題，利用地鐵站點(diǎn)的集中商業(yè)提升小區(qū)沿街商業(yè)的活力、利用東西側(cè)的學(xué)校為小區(qū)創(chuàng)造共享空間。3）戶型:戶型面積分為60m2、70m2，戶數(shù)比為30%:70%，且a、住宅布置具有均好性，b、戶型合理，南北通透、主要房間保證南面朝向，動(dòng)靜分離動(dòng)線合理、公攤低。設(shè)計(jì)任務(wù)管理中的任務(wù)書是重要環(huán)節(jié)但不是唯一環(huán)節(jié)，任務(wù)管理還包括設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和不斷明確，如就標(biāo)準(zhǔn)平面是一梯4戶(居住體驗(yàn)舒適但公攤略大）還是一梯6~8戶（居住干擾略大但公攤小）的設(shè)計(jì)問題上，我們結(jié)合從置業(yè)公司拿到的前期已分配住戶反饋，了解到公攤小戶型套內(nèi)使用面積大是保障房住戶的關(guān)注點(diǎn)，要求設(shè)計(jì)的戶型含大公攤需控制在26%以內(nèi)，作為設(shè)計(jì)戶型的面積控制指標(biāo)。

4設(shè)計(jì)過程管理

設(shè)計(jì)過程的控制是按時(shí)保質(zhì)完成設(shè)計(jì)任務(wù)不可或缺的關(guān)鍵點(diǎn)。馬鑾灣地鐵社區(qū)設(shè)計(jì)管理實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃在設(shè)計(jì)過程中及時(shí)跟蹤、掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)方向偏離，造成返工的現(xiàn)象。遇到有分歧或有報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的事項(xiàng)，及時(shí)督促或組織設(shè)計(jì)院與相關(guān)政府部門溝通，提前排查報(bào)批報(bào)建隱患。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地做好過程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。在方案設(shè)計(jì)中要求設(shè)計(jì)院提供階段性成果，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)院因選址意見書及任務(wù)書中未限定商業(yè)面積、對(duì)商業(yè)體量多少、是沿街布置還是點(diǎn)式布置等問題，拿捏不準(zhǔn)尺度的，采取了滿鋪商業(yè)街的形式。我們通過多次組織置業(yè)公司、設(shè)計(jì)院討論，主動(dòng)跟蹤上位規(guī)劃調(diào)整，以上位規(guī)劃為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合置業(yè)公司其他項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)，從人流歸家動(dòng)線分析，逐步明確了商業(yè)布局由地鐵站點(diǎn)集中商業(yè)一側(cè)延伸、沿歸家動(dòng)線一側(cè)設(shè)置線性底商的商業(yè)布局，既提升了小區(qū)商業(yè)活力，也避免商業(yè)滿鋪帶來的后續(xù)招商困難及小區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降等問題。

5設(shè)計(jì)成果評(píng)審

設(shè)計(jì)評(píng)審是地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度上決定了后面的設(shè)計(jì)變更，組織相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)成果評(píng)審，是設(shè)計(jì)意圖圖紙化必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，在設(shè)計(jì)方案定稿后，我們召集置業(yè)公司（設(shè)計(jì)條件輸出部門）、物業(yè)公司(后續(xù)運(yùn)營(yíng)部門)、工程部、成控部，組織專門會(huì)議組織方案評(píng)審。為使參與部門充分了解設(shè)計(jì)理念，我們除了提前下發(fā)圖紙給各部門，還在中間過程安排設(shè)計(jì)院來匯報(bào)講解圖紙，以便各部門更充分的了解相關(guān)內(nèi)容，最后以圖紙會(huì)審的形式收集評(píng)審意見，要求各參加部門進(jìn)行會(huì)簽，并要求設(shè)計(jì)院調(diào)改到位，保證設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。

6附設(shè)計(jì)方案介紹

6.1項(xiàng)目區(qū)位

海滄馬鑾灣保障房地鐵社區(qū)位于海滄區(qū)新陽(yáng)工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥園東側(cè)，馬鑾灣新城中心島CBD區(qū)西側(cè)，西臨孚蓮路，東側(cè)毗鄰馬鑾灣畔，整個(gè)馬鑾灣保障房地鐵社區(qū)規(guī)劃有軌交2號(hào)線和6號(hào)線兩條地鐵線路經(jīng)過，公共交通資源優(yōu)越，便于項(xiàng)目地塊與島內(nèi)和島外核心區(qū)的對(duì)接，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有完備的教育資源和醫(yī)療資源，完善的商業(yè)配套，作為馬鑾灣核心居住區(qū)地理位置優(yōu)越，再加上島外的景觀資源優(yōu)勢(shì)，其中一期用地位于片區(qū)東南角，緊鄰廈門一中海滄校區(qū)的兩個(gè)地塊。

6.2總平布局

小區(qū)布局兼顧住宅及配套的合理性和均好性，公共配套的幼兒園及社區(qū)服務(wù)中心，老年人日間托管中心，生鮮超市中心店等為整個(gè)片區(qū)服務(wù)的設(shè)施布置在A1-6，綜合地塊的形狀、上位規(guī)劃、日照的影響、建筑節(jié)能等方面因素，住宅主要朝向?yàn)槟掀珫|29.9度,，并與上位規(guī)劃城市空間關(guān)系協(xié)調(diào)。在密路網(wǎng)、容積率高達(dá)3.27且建筑考慮經(jīng)濟(jì)性大部分百米的限制條件下，仍在與一中相鄰的一側(cè)少排一棟建筑，盡可能打開與城市空間的界面，做到在空間關(guān)系上建筑群體錯(cuò)落有致，具有視覺通透性。同時(shí)中庭空間完整、豐富，為景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了良好的空間基礎(chǔ)。沿地塊一到地塊三的東側(cè)設(shè)一條由地鐵集中商業(yè)延伸的商業(yè)生活軸，按地鐵站點(diǎn)→MALL→歸家動(dòng)線由鬧而靜，由商業(yè)密度高到商業(yè)密度低，與地鐵周邊大型集中商業(yè)呼應(yīng)設(shè)置社區(qū)沿街商業(yè)，這種由站點(diǎn)延伸、點(diǎn)線結(jié)合的商業(yè)布局考慮了商業(yè)空間節(jié)點(diǎn)的延續(xù)性，提升了小區(qū)商業(yè)空間活力；西側(cè)設(shè)與二期小學(xué)、組團(tuán)綠地視線共享的運(yùn)動(dòng)健康軸，打開小區(qū)與街區(qū)界面，做到了綠化景觀共享、空間滲透。把小區(qū)人群的運(yùn)動(dòng)線由小區(qū)內(nèi)延伸至街區(qū)，為小區(qū)居民的健康步行、騎行健康運(yùn)動(dòng)提供便利條件。交通體系上，在小區(qū)臨近地鐵站點(diǎn)的人行出入口設(shè)置共享單車停放點(diǎn)（近站點(diǎn)步行、遠(yuǎn)站點(diǎn)騎行），完善步行、慢行系統(tǒng)，在安全保證的前提下既為小區(qū)出行創(chuàng)造便利條件，也為居民健康運(yùn)動(dòng)創(chuàng)造共享資源。小區(qū)內(nèi)道路實(shí)現(xiàn)人車分流，結(jié)合消防車道設(shè)置環(huán)行跑道，各組團(tuán)的底層架空設(shè)置簡(jiǎn)單的設(shè)施，把小區(qū)人群按年齡分團(tuán)，如老人室外棋牌場(chǎng)所，小孩游樂場(chǎng)所，年輕人健身鍛煉空間，戶外會(huì)客廳，提升小區(qū)的社交活力，運(yùn)動(dòng)活力。

6.3戶型設(shè)計(jì)

產(chǎn)品為保障性住房60m2兩房和70m2三房，A1-6地塊有人才房80m2和100m2三房。戶型較為緊湊，設(shè)計(jì)的產(chǎn)品公攤率均在滿足相關(guān)規(guī)范的情況下控制到最低；使用功能齊全，能完全滿足家庭的日常使用要求；戶型內(nèi)部格局流線便捷，動(dòng)靜分區(qū)；全明設(shè)計(jì)，客廳和臥室均能直接對(duì)外采光，客廳主臥南面朝向，廚房和衛(wèi)生間部分通過北向天井通風(fēng)采光；注重各個(gè)使用空間的完整性，盡量流線不交叉；衛(wèi)生間干濕分離，可以滿足兩個(gè)人同時(shí)使用；盡量利用空間設(shè)計(jì)衣柜鞋柜等收納空間。為降低施工難度與加快周期，盡量使平面規(guī)整，減小凹槽和建筑的外墻面，同時(shí)減小體型系數(shù)，利于節(jié)能，提高經(jīng)濟(jì)性。

6.4立面設(shè)計(jì)

本案的立面風(fēng)格采用項(xiàng)目立面風(fēng)格采用新中式+閩南風(fēng)格，在傳承中國(guó)建筑文化的同時(shí)，融入地域特色，用現(xiàn)代的手法來整合建筑造型，營(yíng)造出一種端莊大方又有地域特色的氛圍。主樓外墻材料主要為高檔淺色仿石涂料，裙房外墻為深咖色仿石涂料。外門窗玻璃采用淺藍(lán)灰色鍍膜玻璃。建筑商業(yè)裙房根據(jù)主樓的風(fēng)格特點(diǎn)，在與之協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時(shí)在近人尺度方面做到細(xì)節(jié)豐富，簡(jiǎn)練新穎。通過設(shè)計(jì)全過程管理，我們對(duì)小區(qū)的設(shè)計(jì)理念得以落位，最終，一個(gè)具備商業(yè)活力、社區(qū)活力、健康活力，配套共享，空間共享、設(shè)施共享的保障房地鐵社區(qū)落地成型。方案的總平、戶型得到了政府相關(guān)部門的一致好評(píng)。

作者:羅衛(wèi)兵 單位:廈門安居建設(shè)有限公司